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INTRODUZIONE I principali metodi di valutazione sono: del confronto di mercato, del prezzo e del costo di costruzione. Con il metodo del confronto si considerano due fabbricati appartenenti allo stesso segmento di mercato con caratteristiche simili: l’incognita è il prezzo dell’immobile comparabile....

INTRODUZIONE I principali metodi di valutazione sono: del confronto di mercato, del prezzo e del costo di costruzione. Con il metodo del confronto si considerano due fabbricati appartenenti allo stesso segmento di mercato con caratteristiche simili: l’incognita è il prezzo dell’immobile comparabile. Considerando il prezzo del comparabile e le differenze di caratteristiche, si va a individuare il prezzo più probabile. La stima soggettiva prende in considerazione caratteristiche che secondo il valutatore possono far variare il prezzo mentre quella oggettiva considera caratteristiche ben precise. Il metodo empirico è su base mono-parametrica, su un giudizio sintetico e in base alla conoscenza. Gli ultimi due non sono criteri trasparenti perché si basano sulla fiducia verso il perito valutatore. Il metodo scientifico si fonda su procedimenti tecnico-scientifici e metodologie estimative condivise. Il criterio di notorietà afferma il fatto che ogni giudizio formulato va dimostrato. Gli standard europei per la valutazione immobiliare sono:  EVS.1 contiene la definizione e i tipi di valore di mercato: ad uso alternativo e di vendita forzata;  EVS.2 contiene le basi per la valutazione con valori diversi dal valore di mercato: d’esproprio, cauzionale, d’investimento, fiscale, equo, assicurabile e speciale;  EVS.3 individua il soggetto che può essere riconosciuto un valutatore qualificato;  EVS.4 individua il processo di valutazione, attività per individuare il valore di mercato o un valore diverso da quello di mercato;  EVS.5 parla del rapporto di valutazione;  EVS.6 tratta della valutazione dell’efficienza energetica; Una stima deve essere affidabile, trasparente ed oggettiva. La soggettività non manca ma deve prevalere l’oggettività. La stima del valore dell’immobile deve essere basata sul miglior giudizio e buonsenso del valutatore, sulla base delle sue competenze professionali applicate al mercato immobiliare. Nella stima serve conoscenza scientifica e abilità del mercato immobiliare. Il metodo della capitalizzazione (o metodo finanziario) si basa sulla ricerca dei dati di confronto (redditi o saggi di capitalizzazione); poi si procede col bilancio estimativo (reddito e spese); si ricerca il saggio di capitalizzazione e infine si sceglie il metodo di capitalizzazione (capitalizzazione diretta, finanziaria e flusso di cassa scontato – le prime due danno lo stesso valore, l’ultima si usa solo in casi particolari). Il metodo del costo deprezzato si applica con un mercato limitato (crisi finanziaria) e per immobili speciali (difficilmente sul mercato). Si valuta il valore di mercato del terreno, il costo di ricostruzione a nuovo e il deprezzamento (deterioramento). Nel 2016 è stato introdotto a livello europeo un articolo riguardo la valutazione dei beni immobili. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per la valutazione dei beni immobili. LE BASI DEL VALORE Valore di mercato: importo stimato al quale un immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Il regolamento 575 Europeo del 2013 definisce il valore di mercato allo stesso modo. Importo stimato: prezzo in termini monetari, pagabile per l’immobile in condizioni normali di mercato. È il miglior prezzo per il venditore ma al tempo stesso quello più vantaggioso per l’acquirente. Immobile: esaminato in tutti i suoi aspetti (caratteristiche giuridiche, fisiche, economiche e di altra natura). Alla data della valutazione: perché il valore varia col tempo in base al mercato e la valutazione immobiliare ha una data precisa. (modello esagono = Fase 1: prezzi costanti e compravendite in aumento, Fase 2: prezzi e compravendite in aumento, Fase 3: prezzi in aumento e compravendite in calo, Fase 4: prezzi costanti e compravendite in calo, Fase 5: prezzi e compravendite in calo, Fase 6: prezzi in calo e compravendite in lieve aumento). Consenzienti: entrambi devono essere per propria volontà d’accordo (chi nel vendere e chi nel comprare). Dopo un’adeguata promozione commerciale: chiedo sempre di più e individuo il prezzo corretto, dopo vari no ripetuti. Cognizione di causa: entrambi conoscano l’immobile.  Canone di mercato (annuo): importo stimato al quale l’immobile verrebbe affittato alla data di valutazione in un’operazione svolta tra un locatore e un locatario consenzienti, alle condizioni effettive del contratto di locazione e le normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa.  Assunzioni: il valutatore prende in considerazione un elemento di natura fattuale che non conosce. È un aspetto soggettivo che sta nella testa del valutatore e dipende dalla sua esperienza.  Assunzione speciale: circostanza non presente alla data della valutazione (progetto futuro che non si sa se verrà approvato dal comune perché cambia il PGT).  Rapporto complementare terreno: quanto influisce il costo del terreno sul costo finale del edifico. costo edificio/costo terreno  Valore di mercato ad uso alternativo: valore di mercato dell’immobile con il cambio di destinazione.  Valore di rendita forzata: si vende l’immobile subito dopo la stima (no contrattazione), il valore è inferiore a quello di mercato.  Massimo e migliore utilizzo (HBU): il valore massimo di mercato di una proprietà che creerebbe il maggior ritorno economico, anche attraverso una trasformazione, nel rispetto delle normative e delle caratteristiche del sito. Le sue caratteristiche sono il vincolo tecnico (se è possibile), giuridico (legale), di bilancio (finanziariamente sostenibile) ed economico (conveniente). Valori diversi dal valore di mercato:  Valore equo: utilizzato nei bilanci aziendali sostituisce bene il valore di mercato.  Valore speciale: prende in considerazione le caratteristiche del bene che hanno un valore particolare per un acquirente speciale. Questo viene calcolato con un aumento o riduzione del valore di mercato.  Valore d’investimento: valore di un’immobile per uno specifico investitore. È l’investitore che mette il saggio di capitalizzazione perché vuole avere un maggior guadagno da quella vendita immobiliare. Questo comporta una modifica del valore di mercato.  Valore cauzionale: è un valore riferito al lungo periodo ed è fisso nel tempo (a differenza del valore di mercato), tiene conto del rischio perché è inferiore a quello di mercato ma non quelle caratteristiche indicate nel valore sostenibile. Si fa una attenuazione di quello di mercato e non ci si può fondare sulle quotazioni immobiliari. Il criterio cauzionale non sente dell'oscillazione del mercato perché utilizza il tasso cauzionale che è più basso rispetto a quello di mercato.  Valore sostenibile: è minore del valore di mercato perché si riferisce al ciclo di vita dell’edificio. È simile a quello cauzionale perché si tiene conto del rischio. L'immobile può avere una rivalutazione sotto l'aspetto energetico, sismico….  Valore assicurabile: quello sul quale l’assicurazione fa pagare la quota assicurativa. Il valore dell’immobile è dato dalla somma tra il fabbricato e il terreno. Vale la regola della proporzionale (1907): il risarcimento dei danni avviene in proporzione a quanto pago di assicurazione e quanto ho dichiarato che vale ciò che è ho assicurato, non attraverso il valore dell’immobile.  Valore fiscale: per andare a valutare a quanto ammonta il pagamento delle tasse. Viene calcolato moltiplicando questo valore per dei valori tabellati in base alla destinazione d’uso dell’immobile.  Valore d’esproprio: è normato dal DPR 327/2001 e si fa quando c’è una causa d’esproprio per pubblica utilità. In caso di rifiuto le due parti nominano un tecnico di fiducia che fa la stima, che viene accettata. IL PERITO Il perito è il soggetto incaricato di fare le valutazioni immobiliari. È una attività riservata: gli standard europei impongono che deve avere: competenza sul mercato immobiliare e sulla materia estimativa (con certificazioni REV o TRV o ISO 17024 (la TRV vale solo per gli immobili), non deve essere in conflitto d’interessi e influenzato, responsabile di ciò che dichiara, ed eseguire una formazione continua. Il requisito principale è la certificazione ISO rilasciata da Accredia, l’ente italiano di accreditamento che si occupa di verificare quelle società che rilasciano certificazioni ISO 11558 (per fare le stime). Questo organo di certificazione attua metodi e modalità di valutazione specifici definiti nello schema di certificazione. La certificazione deve essere mantenuta nel tempo: ciò significa che bisogna esercitare la professione e trattare situazioni per il quale si è stati certificati. IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Quando faccio una valutazione, devo avere tra le mani la documentazione necessaria. Il rapporto di valutazione è la comunicazione completa del giudizio professionale del valutatore sul valore di mercato, sostenuta da una o più casi per la valutazione tra quelle riconosciute dagli Standard Europei. Il rapporto è sempre in forma scritta e in modo comprensibile, deve contenere le istruzioni concordate all’inizio col cliente e tutti i calcoli svolti dal valutatore, deve essere oggettivo sulla base dei documenti a disposizione. Il certificato di valutazione è la sintesi del rapporto scritto. Rapporto di valutazione: definizione bene immobile (indirizzo e riferimento catastale); definizione cliente (estremi); valutatore (identificazione, qualifiche ed eventuale affidamento a terzi); ambito di applicazione (tipo di edificio); informazioni (info ricevute ed esaminate); sopralluogo (importante è la data e se è fatto interno/esterno); valutazione; assunzioni e limiti; conclusioni con data e firma. Non bisogna dimenticare anche gli aspetti giuridici (es. diritti reali come usufrutto). Se non verifico le conformità, dovrò indicarlo nelle assunzioni. La due diligence è un processo più ampio e complesso che comprende l’analisi di diversi aspetti (tecnici, legali, economici ed ambientali) relativi al bene. Bisogna considerare lo stato di occupazione, i vincoli, gli impianti e l’analisi ambientale; l’audit documentale è focalizzato sulla verifica della correttezza e completezza dei documenti relativi al bene, come parte integrante della due diligence o come processo indipendente. Alcuni atti sono soggetti a trascrizione, secondo l’articolo 2643 del Codice civile. Serve per far sì che non siano opponibili: se li cerchiamo in conservatoria troviamo la trascrizione (ex riassunto) e non l’atto in sé (no contratti d’affitto). L’aspetto catastale, indicato dalla legge 122/2010 presuppone che la sua difformità faccia diventare nullo l’atto: non certifica la proprietà ed è stato fatto solo per motivi fiscali. L’obbligo di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato (struttura), sulla consistenza (vani e superficie) o sull’attribuzione della categoria (casa o negozio) e della classe (qualità). Si dovrà effettuare un esame documentale urbanistico per valutare la conformità del bene oggetto di stima con la pianificazione del comune. Nel 2019 la Cassazione ha definito 3 tipi di conformità: limitata (immobili totalmente abusivi -> commerciabilità limitata), piena (hanno subito interventi e c’è il titolo abilitativo, possono esserci piccole difformità non rilevanti -> commerciabilità piena), economica (con difformità non sanabili, atto di vendita annullabile -> risarcimento -> risoluzione contratto). Prima del 1967 la conformità piena è presunta e bisogna verificare se ci sono difformità; dopo il 1967 è obbligatorio indicare la provenienza degli atti e specificare di che conformità si tratta. Va redatta una relazione tecnica da allegare alla stima. IL MERCATO IMMOBILIARE Il mercato immobiliare è di tipo imperfetto, differente da tutti gli altri tipi di mercato: il valore degli immobili dipende dalla loro posizione spaziale e dal contesto che li circonda. Gli immobili generano: un flusso di cassa periodico (affitto) o un guadagno in termini di capitale (il valore aumenta nel tempo, metodi di rifugio dall’inflazione) o un investimento (gestione da parte di intermediari per ottenere un reddito atteso). È un mercato ciclico, che segue il modello esagonale. È segmentato: ogni unità immobiliare è unica. È fortemente regolato da leggi. I dati del mercato immobiliare sono: micro-dati (dati dell’immobile stesso) o macro-dati (es. quotazioni, di carattere generale). La rilevazione dei dati e delle informazioni del mercato immobiliare è fondamentale per le stime degli immobili. I dati rilevati devono essere caratterizzati da veridicità, completezza e accuratezza. Il segmento di mercato è la categoria elementare più specifica di immobili analizzabile per valutazioni economiche, che non può essere suddivisa senza perdere significato. Racchiude gli immobili che hanno gli stessi indicatori economico-estimativi (simili). Gli elementi che differenziano i vari immobili sono: localizzazione (centro-periferia), fase del mercato immobiliare (esagonale), tipologia edilizia (unifamiliare-appartamento), destinazione d’uso (ufficio-abitazione), natura economica (affitto o non), tipologia immobiliare (finiture), dimensione, caratteristiche del sito (sostenibilità), filter (parametro economico per la formazione del prezzo), caratteri della domanda e dell’offerta e la forma di mercato. Nella fase del mercato immobiliare si forma il prezzo: un qualsiasi bene può essere comprato da persone che hanno diverse esigenze, si creeranno così diversi valori di mercato che formano la concorrenza. Gli elementi di valutazione sono: numerosità degli acquirenti, numerosità dei venditori, natura del prodotto, condizioni di entrata e formazione del prezzo. Si possono avere differenti tipi di mercato:  Concorrenza perfetta (ipotetica): molti venditori e acquirenti, prodotti omogenei, accesso libero al mercato e prezzo unico.  Monopolio: unico venditore in un mercato di molti acquirenti, prodotto unico, accesso bloccato e prezzo discriminato.  Concorrenza monopolistica: molti venditori e acquirenti, prodotti differenti, accesso libero e prezzo discriminato.  Oligopolio: pochi venditori ma tanti acquirenti, prodotti omogeneamente differenti, accesso bloccato e prezzo discriminato  Monopolio bilaterale: unico venditore e unico acquirente, prodotto unico, accesso bloccato e prezzo contrattato. Nella banca dati ci sono caratteristiche quantitative (superficie, ascensore, impianti, servizi igienici, accessibilità, livello di piano, energetico, stato di manutenzione) e qualitative (inquinamento, esposizione, luminosità, panorama, funzionalità e finiture). Le caratteristiche si misurano in scala nominale (presenza o meno dell’elemento, senza possibilità di calcolo – 0/1, es. ascensore) o ordinale (composta da categorie che indicano i livelli o la qualità, es finiture). Per permettere i calcoli e l’analisi quantitative si trasformano in scala cardinale (composta da numeri reali o interi). Non tutte le superfici hanno lo stesso valore, avremmo una superficie principale (abitazione) ed una secondaria (box).  Superficie interna netta (SIN): misura solo la superficie dei vani interni ad un’altezza di 1,50 m (anche scale).  Superficie interna lorda (SIL): misura l’edificio comprensivo di muri interni ad un’altezza di 1,50 m (anche scale).  Superficie esterna lorda (SEL): misura l’edificio comprensivo di muri interni e muri perimetrali (se confinanti si prende il 50%). I rapporti mercantili: rapporto tra il prezzo unitario della superficie secondaria e quella principale (quest’ultima entra a far parte della superficie commerciale in base a rapporti mercantili stabiliti nella pratica degli affari immobiliari, variano da caso a caso. 𝐿𝑎 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑒: 𝑠𝑢𝑝 𝑝𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙𝑒 + (𝑠𝑢𝑝 𝑠𝑒𝑐𝑜𝑛𝑑𝑎𝑟𝑖𝑎 ∗ 𝑟𝑎𝑝𝑝𝑜𝑟𝑡𝑜 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛𝑡𝑖𝑙𝑒). I macro-dati forniscono una visione ampia e contestuale che completa le informazioni più specifiche (microdati) sulla singola proprietà, migliorando così la qualità della valutazione e delle previsioni in estimo immobiliare. Due esempi:  l’NTN (numero di transazioni normalizzate): lista di transazioni immobiliari in una specifica area o data, permette il confronto.  L’affordability index: grado di accessibilità all’acquisto di una abitazione residenziale da parte di una famiglia in base al prezzo ∗ ∗ dell’immobile, ai tassi sui muti e al reddito della famiglia. L’affordability index = LTV (low-to-value) è la percentuale con la quale banca concede un mutuo. Se affordability index è > dello 0% la famiglia è in grado di acquistare l’immobile al prezzo medio di mercato; se è < allo 0% la famiglia non è in grado di accedere al mutuo. Per una stima accurata, il valutatore deve non solo conoscere la procedura di valutazione, ma anche disporre di una quantità significativa di dati concreti. Senza questi, il rapporto di valutazione rimane un’opinione soggettiva. IL CONFRONTO DI MERCATO (MARKET COMPARISON APPROACH) Gli standard internazionali non impongono una particolare metodologia di valutazione. Il valutatore, in base al mercato, sceglie quella più corretta. Basandosi sulla trasparenza, facile compressione e oggettività (anche soggettività=assunzioni). Il metodo del confronto di mercato si fonda su tre aspetti:  La ricerca degli immobili comparabili, quindi simili (appartenere tutti allo stesso segmento di mercato);  La ricerca degli elementi di confronto, quindi delle caratteristiche immobiliari;  Aggiustamenti per le differenze tra gli elementi di confronto, attraverso l’uso dei prezzi marginali Il metodo prevede di prendere il prezzo di un comparabile e di adattarlo al valore dell’immobile da stimare. Questo avviene identificando le caratteristiche che influenzano il prezzo del comparabile e calcolando gli aggiustamenti necessari. Gli aggiustamenti ottenuti consentono di trasformare il prezzo del comparabile in un valore per l’immobile di stima. I comparabili sono solitamente uno o più. Quando le caratteristiche differiscono, il perito applica delle correzioni, adeguando i prezzi in base alla presenza o assenza di queste. Il metodo comparativo viene usato solo con immobili simili a quello di stima, perché analizza solo i prezzi non le quotazioni o le offerte. In un mercato limitato (pochi comparabili) si utilizza il costo di costruzione, non essendoci nulla da comparare. Il criterio della scelta delle caratteristiche immobiliari si basa sulle: caratteristiche dell’immobile oggetto di stima; caratteristiche prese in considerazione dagli acquirenti e dai venditori nello stesso segmento di mercato; caratteristiche che distinguono l’immobile da valutare dagli immobili di confronto.  Market comparasion approach (MCA): grazie ai prezzi marginali delle caratteristiche quantitative dei comparabili, si ottengono gli aggiustamenti necessari e, tramite vari passaggi, si arriva a definire il valore di mercato. MCA 2.0: processo più matematico.  Sistema generale di stima: si procede con la ricerca dei comparabili e la misurazione sia delle caratteristiche quantitative che qualitative (caratteristiche considerate < beni comparabili), otterrò il valore di mercato e i prezzi marginali delle caratteristiche.  MCA + sistema generale di stima: parto dai prezzi comparabili corretti dati dall’MCA, poi applico il sistema generale di stima.  Sistema di ripartizione: non considera i prezzi marginali delle caratteristiche, ma si basa sui prezzi unitari medi. Infine si calcola la quantificazione delle caratteristiche per determinare il valore di mercato.  Mass appraisal: si utilizzano criteri statistici per ottenere il prezzo marginale di ciascuna caratteristica, bisogna avere tanti dati. Il prezzo totale è la somma complessiva dell'immobile pagata ad una certa data, il prezzo unitario medio è il rapporto tra il prezzo totale e una caratteristica, il prezzo marginale è la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica. La funzione comparativa estimativa è la differenza di prezzo tra il bene comparabile e quello di stima in base alle caratteristiche. Nel MCA la stima della data è retrograda in modo che il tasso di variazione annua del prezzo non risulti in calo, in caso di mercato in crescita. Per analizzare quel periodo, usiamo le quotazioni immobiliari per calcolare la variazione percentuale del prezzo. Il rapporto di posizione (𝝈) definisce la posizione del prezzo marginale rispetto al prezzo medio, si può stimare in due modi: valutiamo il prezzo medio minimo osservato o sulla base dei prezzi medi degli immobili (prezzo medio min/prezzo medio max).  Se l’immobile non possiede un’area esterna, il prezzo marginale della superficie principale si calcola facendo: 𝒑𝒓𝒆𝒛𝒛𝒐 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆 1) calcolo sup commerciale 2) calcolo prezzo medio: 𝒔𝒖𝒑𝒆𝒓𝒇𝒊𝒄𝒊𝒆 𝒄𝒐𝒎𝒎𝒆𝒓𝒄𝒊𝒂𝒍𝒆 3) calcolo prezzo marginale: moltiplico per 𝝈  Se l’immobile possiede un’area esterna, il prezzo marginale dell’immobile non varia, ma serve scorporare quello dell’area. ∗( ) ∗ prezzo marg. 1 = prezzo marg. 2 = prezzo immobile − ∗𝜎 𝑆1 +∑𝑘𝑖=2 𝜋𝑖 ∗𝑆𝑖 𝑆1 +∑𝑘𝑖=2 𝜋𝑖 ∗𝑆𝑖 Il prezzo marginale della superficie secondaria viene calcolato così: 𝐩𝐫𝐞𝐳𝐳𝐨 𝐦𝐚𝐫𝐠𝐢𝐧𝐚𝐥𝐞 𝐬𝐮𝐩. 𝐩𝐫𝐢𝐧𝐜.∗ 𝐫𝐚𝐩𝐩𝐨𝐫𝐭𝐨 𝐦𝐞𝐫𝐜𝐚𝐧𝐭𝐢𝐥𝐞 Lo stato manutentivo è definito da una scala ordinaria ad intervalli (ottimo (3), normale (2) e scadente (1)). Il prezzo marginale è pari all’incremento di valore dell’immobile nel passare da uno stato inferiore a uno superiore. à I servizi igienici: Il prezzo marginale si trova grazie al costo di costruzione. C = costo impianto nuovo ∗ 1 − Anche gli impianti tecnologici (es. riscaldamento, il condizionamento, l’elettrico, l’ascensore) influiscono sul prezzo. Il livello di piano: il prezzo marginale varia in funzione del piano dell’immobile di stima rispetto a quello del comparabile e per la € € presenza o meno dell’ascensore. € La struttura del Market Comparison Approach MCA è composta da:  Tabella dei dati: contiene il prezzo totale dei comparabili, la loro data, le caratteristiche che provocano una variazione dei prezzi, i rapporti mercantili noti, il saggio di variazione annuale dei prezzi, la vetustà e gli eventuali costi di manutenzione.  Calcolo prezzi marginali: per ogni comparabile vado a rilevare i loro prezzi marginali. Nella tabella di valutazione ho il riscontro dei prezzi dei comparabili corretti con i dovuti aggiustamenti secondo le loro caratteristiche. 𝒑𝒓𝒆𝒛𝒛𝒐 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒂𝒓𝒂𝒃𝒊𝒍𝒆 𝒂𝒍𝒕𝒐 𝒑𝒓𝒆𝒛𝒛𝒐 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒂𝒓𝒂𝒃𝒊𝒍𝒆 𝒃𝒂𝒔𝒔𝒐  Sintesi conclusiva: calcolo la divergenza percentuale: 𝒑𝒓𝒆𝒛𝒛𝒐 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒂𝒓𝒂𝒃𝒊𝒍𝒆 𝒃𝒂𝒔𝒔𝒐. La divergenza percentuale deve essere < del 5%, se è così, si procede a fare la media dei tre prezzi arrotondata (prezzo finale del mio oggetto di stima). IL METODO FINANZIARIO La metodologia finanziaria è in grado di risolvere dei problemi che sorgono nei metodi estimativi. È simile a quella del confronto, perciò si applica solo quando esiste un mercato attivo. La metodologia finanziaria deriva dall'analisi degli investimenti. Il metodo della capitalizzazione si divide: ricerca dati mercato (disponibilità dati), bilancio estimativo (reddito e spese), saggio di capitalizzazione (criterio induttivo da mercato, criterio deduttivo dalla sua simulazione), metodo di capitalizzazione (vedi sotto).  Capitalizzazione diretta: valore di mercato in un orizzonte temporale infinito, attraverso il bilancio di redditi netti o lordi e costi  Capitalizzazione finanziaria: orizzonte temporale definito, redditi e costi che variano, infine vendita del bene (risultato=diretta)  Analisi flusso di cassa: attraverso il valore di trasformazione, per un orizzonte temporale pari alla durata della trasformazione. Il bilancio estimativo mi permette di passare dal canone lordo a quello netto (con detrazione di spese). Il periodo di disponibilità definisce l’arco di tempo nel quale vi è la possibilità di uso dell’immobile dal momento dell’acquisto a quello di vendita. Il saggio di capitalizzazione, nella capitalizzazione diretta, si usa sia quello lordo che quello netto, nella finanziaria si usa quello netto e nel flusso di cassa si usano i costi ed i ricavi. Il moltiplicatore del reddito è un fattore che esprime il rapporto tra il prezzo di mercato e il canone di mercato di un immobile (NO Italia). Il saggio di rendimento interno (TIR) è il saggio di sconto che annulla il valore attuale netto di un flusso di cassa composto da costi e ricavi di un immobile. Il saggio di capitalizzazione del mutuo definisce se un investimento vale la pena effettuarlo. Il saggio equitativo è il tasso di rendimento che si calcola in base all’autofinanziamento (escludendo il mutuo). Il saggio di capitalizzazione del terreno considera il terreno come terra nuda (canone di mercato del terreno / valore di mercato del terreno). Il saggio di capitalizzazione del fabbricato è riferito al solo fabbricato stesso (canone di mercato del fabbricato / valore di mercato del fabbricato). La quota d’ammortamento mi definisce quanto restituire alla banca, finanziamento mi dice quanto mi dà la banca (LTV). L’operazione finanziaria è uno scambio in momenti diversi con l'aspettativa di guadagno. L’orizzonte è il periodo in cui si svolge. Per portare nel futuro il montante uso (1 + 𝑠𝑎𝑔𝑔𝑖𝑜) , invece per attualizzarlo (a 0) uso (1 + 𝑠𝑎𝑔𝑔𝑖𝑜) Un flusso di cassa è una successione di costi e ricavi generati da un immobile in un dato arco di tempo. Può essere rappresentato sull’asse dei tempi, con il valore attuale netto VAN attraverso lo sconto al saggio, con la funzione del VAN (grafico), con tabella. I prezzi derivano da atti di compravendita, il canone non è opponibile a terzi (non esiste un database). Per immobili speciali (lido) il canone annuo si trova grazie al bilancio estimativo: dal fatturato detraggo il reddito dell’immobile, il profitto e i costi totali. / Il saggio di capitalizzazione col metodo induttivo si calcola: S = / Con il metodo deduttivo si utilizza un’impostazione finanziaria: vengono suddivise la parte del mutuo con quella autofinanziata. S = LTV ∗ saggio mutuo + (1 − LTV) ∗ saggio equitativo fin = prezzo ∗ LTV Q = fin.∗ ( ) La metodica finanziaria nasce dalla disciplina di analisi degli investimenti, il saggio di capitalizzazione può essere stimato:..  Impostazione finanziaria: si prende il saggio del mutuo ∗ e quello equitativo 𝑐𝑎𝑛𝑜𝑛𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑡𝑜 − ∗. Il primo si calcola sui dati del mutuo, il secondo sull’autofinanziamento.  Impostazione immobiliare: suddivisione dei valori in riferimento alle parti immobiliari (saggio terreno e saggio fabbricato). Il saggio della capitalizzazione diretta sarà la somma tra i rapporti complementari per i vari saggi.  Rapporto copertura del debito (DCR): condizione che non riguarda direttamente le garanzie del prestito ma può influire sul rischio di recupero. Rappresenta un risultato finanziario (quota d’ammortamento/canone di mercato). Se DCR < 1, allora il canone di mercato non copre le spese della quota di ammortamento, se DCR > 1 ho anche un guadagno. Nella capitalizzazione finanziaria, il criterio induttivo è quanto l'investimento rende nel tempo. Si parte con un costo iniziale (prezzo d'acquisto), redditi annuali variabili (affitti), un ricavo finale (prezzo di rivendita). L'obiettivo è ricostruire l'investimento, creando il flusso di cassa. Il tasso di capitalizzazione finanziaria risultante = IRR. Con il criterio deduttivo utilizza “yield and change formulas” per trovare il saggio di capitalizzazione. Si parte dal saggio di capitalizzazione netto (guadagno atteso) ± Δ (saggio di variazione dei redditi e di svalutazione/rivalutazione immobile). L'analisi del flusso di cassa scontato serve per i flussi di cassa di immobili speciali. L'analisi si concentra sui ricavi e costi dell’immobile. Il tasso di capitalizzazione verrà calcolato utilizzando sia il metodo induttivo che quello deduttivo. Serve per valutare gli investimenti immobiliari e calcolare l’IRR di un investimento. Si tiene conto del valore di mercato dell’ immobile acquistato, costi di trasformazione e del valore di rivendita. (𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒 𝑑𝑖 𝑡𝑟𝑎𝑠𝑓 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒 𝑟𝑖𝑣𝑒𝑛𝑑𝑖𝑡𝑎 − 𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑟𝑖𝑠𝑡𝑟𝑢𝑡𝑡., senza considerare l'orizzonte temporale). Si usa questo quando gli altri due non si possono utilizzare. Il metodo finanziario si applica quando non è possibile utilizzare la capitalizzazione diretta o finanziaria (immobili in ristrutturazione o aree edificabili in fase di trasformazione). L’analisi si basa sui flussi di cassa futuri e considera vincoli come fattibilità tecnica, conformità legale, bilancio economico e compatibilità del progetto. Per determinare il valore di mercato di un immobile trasformato, si attua la verifica con il rapporto complementare. La stima comprende il valore corrente (valore immobili incompleti), il valore retrospettivo (somma il valore iniziale ai costi sostenuti fino ad una certa data) e il valore prospettico (differenza tra valore di mercato futuro e costi di completamento necessari, calcolato attraverso il tasso di rendimento interno). IL METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE Si usa quando mancano dati di mercato, come per immobili speciali (stadio) o in mercati poco attivi. Si basa sull'idea che un acquirente non pagherà più di quanto costerebbe costruire un immobile simile. Considera il deprezzamento, che riduce il valore di mercato. La stima include costi di costruzione e profitto dell’imprenditore, ma esclude costi di demolizione e spese finanziarie. La stima di un immobile avviene tramite due parametri: il costo di ricostruzione (per riedificare un immobile identico) e il costo di sostituzione (per costruire un immobile con la stessa funzione). Quest’ultimo viene utilizzato solo per bilanci aziendali e immobili pubblici. Per i terreni edificabili si utilizza il confronto diretto (MCA), oppure il land residual technique (calcola separatamente il valore del fabbricato e del terreno e poi sottrae il costo del fabbricato per ottenere il valore del terreno). Per terreni già edificati si usa il confronto di mercato o la tecnica residuale, che stima il valore del terreno al netto delle costruzioni esistenti. Questo approccio permette di isolare il valore residuo del terreno, separandolo dal fabbricato tramite il rapporto complementare. Il deprezzamento è la perdita di valore economico di un immobile causata da: deterioramento fisico (uso immobile); obsolescenza funzionale (caratteristiche e finiture immobile); obsolescenza esterna (fattori esterni all’immobile). Il costo di ricostruzione deprezzato è dato dalla differenza del costo del bene a nuovo e il deprezzamento. Per i manufatti edili e opere semplici, il deprezzamento segue una curva lineare, (costo a nuovo ∗ (1 – vetustà/vita utile). Altre formule, come quella industriale, prevedono un deprezzamento fino a zero, con una curva a mezza parabola rovesciata. Il deterioramento fisico può essere eliminabile (costo dell'intervento) o ineliminabile (deprezzamento perché non è eliminabile). L’obsolescenza funzionale può essere eliminabile (costo intervento edilizio) o ineliminabile (uguale a deterioramento fisico). L'obsolescenza esterna è la perdita di valore/reddito che si ha paragonando la situazione con obsolescenza con quella senza. I costi per risolvere il deterioramento o l’obsolescenza funzionale si suddividono per le strutture, finiture e impianti. Per ogni categoria si calcola il costo in base alla durata e vetustà (vecchiaia casa). Prima di fare il calcolo, si verifica se il deprezzamento è eliminabile: se sì, si stima il costo dell’intervento; se no, si applica il deprezzamento lineare. IL RIESAME Negli standard EVS, il riesame valuta la conformità di un rapporto di valutazione di terzi agli standard europei. Può riguardare: il rapporto di un altro valutatore, portafoglio di valutazione sula base di campioni di immobili o una revisione bancaria. L'obiettivo è verificare i documenti utilizzati per la valutazione e identificare le non conformità, garantendo l'imparzialità dell'esaminatore. Il rapporto di riesame contiene: dati clienti e altri soggetti, finalità e requisiti di indipendenza del valutatore per il riesame. Deve essere chiaro e contenere informazioni sufficienti. Può essere richiesto dalle banche per decisioni importanti. I tipi di riesame sono: tecnico (verifica metodi e procedure utilizzate); tavolino (controllo dei calcoli, dei dati di partenza in base ad una lista di controllo e poi la coerenza del rapporto con la richiesta del cliente, senza accertamenti sul campo); sul campo (sopralluogo e lista di controllo dell'immobile per verificare dati di mercato usati, raccogliere informazioni aggiuntive e verificare software usati). Il riesame valuta completezza, coerenza, esattezza e ragionevolezza. Le linee guida API prevedono solo quello a tavolino e campo