Curso Real Estate - Introducción Negocio Bancario Oct23 PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector Bancario Enrique Martín Barragán Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE...

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector Bancario Enrique Martín Barragán Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 1 Objetivos de la sesión ► Entender la vinculación entre el negocio bancario y el negocio inmobiliario. ► Definir el concepto de riesgo, las diferentes tipologías y conocer a qué tipología de actividades afectan de forma más directa al negocio inmobiliario. ► Obtener una visión de cómo se regula la actividad bancaria y que particularidades de esta regulación afectan al negocio inmobiliario. ► Repasar el efecto de crisis en mercado inmobiliario en la generación de crisis en el sector bancario. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 2 Índice 1. Vinculación negocio bancario y negocio inmobiliario 2. Riesgos de la actividad bancaria y caso particular del negocio inmobiliario 3. Regulación bancaria e impacto sobre la financiación del sector inmobiliario 4. Crisis inmobiliarias y crisis bancarias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 3 1 Vinculación negocio bancario y negocio inmobiliario Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 4 Introducción al negocio bancario ► Como norma general, las entidades de crédito son sociedades mercantiles orientadas a generar un beneficio compitiendo en el mercado. ► Su actividad es la intermediación financiera en diferentes instrumentos, prestando servicios a sus diferentes tipos de clientes. ► Dicha labor de intermediación podría resumirse en un proceso de gestión y transferencia de riesgos, para el que es clave la gestión de información de sus clientes. ► Intermediación financiera / de riesgos / de información ► Por su papel clave en la intermediación financiera, su adecuado funcionamiento tiene un elevado impacto en la actividad de numerosos agentes económicos. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 5 ¿Por qué entender el negocio bancario? ► Como todas las actividades empresariales, la financiación es fundamental para el desarrollo de la actividad inmobiliaria, en sus diferentes vertientes (promoción, construcción, operación,…..) ► La financiación bancaria es predominante en las actividades inmobiliarias, junto con la aportación de recursos propios por los empresarios. ► La incorporación de financiación en cualquier operación inmobiliaria redefine los repartos de riesgos y retornos, y configura un marco de actuación claramente influenciado por la existencia/disponibilidad de financiación. ► La existencia de financiación (bancaria, en mercados de capitales o privada), afecta a la valoración de los proyectos inmobiliarios. ► Por ello es clave entender cómo actúan las entidades financieras en relación con el negocio inmobiliario, incluyendo reflexiones sobre crisis financiero-inmobiliarias del pasado reciente. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 6 Definición de la actividad bancaria ► La definición regulatoria de entidad de crédito se realiza por Ley 10/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. ► La norma recoge que “son entidades de crédito las empresas autorizadas cuya actividad consiste en recibir del público depósitos u otros fondos reembolsables y en conceder créditos por cuenta propia”. ► La actividad bancaria es una actividad reservada a las entidades de crédito, específicamente en lo que se refiere a captación de recursos de clientes –en sus distintas formas, depósitos, cesión temporal de activos, u otras--. ► Se definen varios tipos de entidades: Bancos, Cajas de Ahorros, Cooperativas de Crédito, Instituto de Crédito Oficial Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 7 Actividad de intermediación ► Al entender la actividad de intermediación financiera, podemos interpretarla desde diferentes enfoques: ► Intermediación de fondos: captación y préstamo ► Intermediación de riesgos: asunción, gestión y transferencia de riesgos entre diferentes agentes ► Intermediación de información: conocimiento de los agentes y los mercados y toma de decisiones en mejores condiciones que otros agentes Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 8 Vinculación negocio bancario y negocio inmobiliario La relación del sector bancario con el sector inmobiliario y la financiación del sector inmobiliario presentan algunas particularidades relevantes, por los volúmenes, dimensión de las operaciones y regulación. Aunque en esencia la financiación al sector inmobiliario genera exposición a riesgos similares a los que genera la financiación a cualquier otro sector es necesario entender las particularidades del negocio inmobiliario. Las diferentes estrategias de los agentes demandantes de financiación en relación al negocio inmobiliario –promotores, inversores, usuarios--, llevan también a la necesidad de adaptar el análisis y la definición de las operaciones. La experiencia del impacto que puede tener un deterioro en el sector inmobiliario sobre el negocio bancario han llevado a un foco específico del supervisor en la exposición inmobiliaria, por sus volúmenes y por el dilatado plazo que puede requerir la recuperación de las operaciones. Este foco supervisor también viene marcado por la importancia para las entidades financieras de las financiación de actividades inmobiliarias para la obtención de recursos en mercados de capitales –emisión de bonos garantizados / cédulas, titulizaciones,… –. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 9 ¿Por qué existe financiación? Para los accionistas de una empresa facilita sus proyectos Facilita el poder desarrollar proyectos de mayor dimensión, que no podrían acometer con fondos propios Permite acometer proyectos sin necesidad de tener que acumular todos los recursos necesarios y poder devolver la financiación con los retornos de la inversión Efecto en rentabilidad por reducción coste de capital Para los financiadores permite obtener un retorno Permite invertir recursos que pueden haber captado de ahorradores y generar un retorno con el que remunerar a los ahorradores Facilita el mantener rentabilidad durante el período de la financiación que mantenga o incremente el valor de sus fondos La incorporación de financiación implica también una redistribución de riesgos que no siempre es visible Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 10 Estructura básica de financiación La estructura de la actividad inmobiliaria es igual a la de otros negocios Los activos inmobiliarios generan rentabilidad, y son financiados con recursos propios –aportaciones de los accionistas o resultados retenidos– y financiación ajena BALANCE - Aportaciones + FONDOS PROPIOS resultados retenidos - Sin coste explícito - Genera ingresos - Potencial cambio valor ACTIVO - Con coste explícito FINANCIACIÓN - Plazo de vencimiento En la actividad inmobiliaria pueden encontrarse balances muy sencillos en vehículos específicos para gestionar un activo individual (SPVs) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 11 Estructura básica de financiación La “distancia a la quiebra” es muy dependiente del valor del activo Cuando se tenga una estructura muy sencilla de balance, con un activo inmobiliario y una combinación de equity y deuda, la distancia a la quiebra puede evaluarse en función de la variación asumible del valor de los activos. BALANCE A BALANCE B FONDOS Punto de FONDOS PROPIOS Punto de Default Default PROPIOS ACTIVO ACTIVO FINANCIA FINANCIA CIÓN CIÓN Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 12 Estructura básica de financiación La relación entre valor de equity y de activo no es lineal Con elevada capitalización, puede haber una cierta proporcionalidad, pero con elevado apalancamiento –o en deudores de baja calidad crediticia--, dicha linealidad no se cumple Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 13 ¿Qué es financiable? En teoría, todos los activos son financiables, considerando Solvencia del prestatario Grado de endeudamiento – apalancamiento Capacidad de repago en el plazo previsto para la financiación Incertidumbre de los equilibrios de flujos de ingresos del activo y los flujos de la deuda Precio al que se concede la financiación Se podrá obtener financiación cuando los criterios de admisión de riesgos y objetivos de retorno del prestamista encajen con el proyecto del prestatario Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 14 ¿Y a qué coste se puede obtener financiación? El tipo de interés es el precio del dinero La determinación del tipo de interés podría hacerse considerando diferentes variables: Liquidez La preferencia por la liquidez y el consumo inmediato requiere un retorno para “renunciar” a los fondos durante un período Inflación La evolución de precios “reduce” el valor del dinero, y el tipo de interés debe compensar por dicha posible pérdida Riesgo Al prestar el dinero se asume el riesgo de que no sea devuelto y se espera una prima de riesgo. Por analogía, en el sector inmobiliario encontramos variables “equivalentes” al tipo de interés, como pueden ser las “yields”, que dan una medida de la rentabilidad de un activo arrendado. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 15 Valor temporal del dinero y tipos de interés Y el cambio de los tipos de interés de mercado afecta a la financiación bancaria Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 16 Valor temporal del dinero y tipos de interés Diferentes plazos y diferentes activos muestran diferentes tipos de interés: Las referencias en el corto plazo (hasta 12m) se basan en mercado interbancario: Euribor. Las referencias a medio y largo plazo se basan en deuda pública (Bono 10 años) o instrumentos derivados (IRS 10 años) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 17 Valor temporal del dinero y tipos de interés Estructura temporal de los tipos de interés La curva de tipos refleja las expectativas de los agentes económicos respecto a la evolución de los tipos de interés. Por lo general, la curva de tipos tiene pendiente positiva –tipos de interés a plazos más largos son superiores a los tipos a plazos más cortos--. Tipos de interés nominales y tipos de interés reales: la inflación Las operaciones las medimos generalmente en tipos de interés nominales, y eso significa que parte del “retorno” que aportan los tipos de interés puede ser “compensado” por la inflación. Para ello se usan tipos de interés reales, que corresponden a los tipos nominales menos la inflación. Los tipos nominales y reales pueden coincidir en instrumentos que estén indexados a la inflación. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 18 ¿Por qué hay interés en invertir/ financiar? La inversión en real estate puede aportar una rentabilidad adicional Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 19 ¿Por qué hay interés en invertir/ financiar? La inversión en real estate puede aportar una rentabilidad adicional Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 20 ¿Por qué hay interés en invertir/ financiar? La inversión en real estate puede aportar una rentabilidad adicional Fuente: CBRE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 21 Estructura de flujos en la inversión inmobiliaria En el ámbito inmobiliario, los flujos suelen seguir un patrón similar Cash Flow VAN TIR / IRR Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 22 CF, VAN, TIR…..en la inversión inmobiliaria En la inversión inmobiliaria, la estructura de flujos puede ser distinta: Desarrollo para venta – Durante los períodos de desarrollo se soportan flujos negativos, concentrándose todos los flujos positivos en el momento de la venta. – Cuanto más largo sea el proceso de desarrollo, menor será la rentabilidad. Desarrollo para patrimonializar – Se mantienen flujos iniciales negativos como los de un desarrollo para la venta, y los recursos positivos se distribuyen a lo largo de toda la operación del inmueble – Los cálculos del “retorno” pueden basarse en valor de mercado. Rehabilitación / Cambio de uso – Flujos muy similares al caso de un desarrollo para la venta, con concentración inicial de inversión, y retorno con una venta final. – Si existen plazos muy largos por cuestiones urbanísticas o legales, la rentabilidad puede verse penalizada. Inversión patrimonialista en activo estabilizado – Flujo de inversión inicial en la compra, y obtención de flujos financieros periódicos por la renta – Horizonte de inversión y flujo estimado de desinversión Compra llave en mano para posterior venta (BtR) – Flujo de inversión pequeño en compra forward purchase, pago en momento de entrega, – Operación y venta en horizonte corto desde entrega – Posible desinversión antes de entrega del inmueble. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 23  ¿Qué efecto tiene la financiación? La incorporación de financiación afecta a los flujos de un proyecto Reduce la inversión inicial, al sustituirla por los fondos recibidos del financiador Genera gastos financieros, es decir, reduce el los flujos de caja de cada período Requiere una amortización, periódica o final, que reduce igualmente los flujos que general el proyecto. EFECTO DE LA FINANCIACIÓN SOBRE LOS FLUJOS DE CAJA Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Adquisición - 100.00 Adquisición - 100.00 Renta 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 Renta 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 Gastos Operativos 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Gastos Operativos 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Gastos Financieros - - - - - Gastos Financieros - 2.50 - 2.50 - 2.50 - 2.50 - 2.50 Venta 110.00 Venta 110.00 Financiación - - - - - - Financiación 50.00 - - - - - 50.00 CF -100.00 6.00 6.00 6.00 6.00 116.00 CF -50.00 3.50 3.50 3.50 3.50 63.50 Tasa Descuento 7.50% Tasa Descuento 7.50% VAN 0.90 Apalancamiento 0.50 TIR 7.71% Coste de Deuda 0.05 VAN 5.95 TIR 10.26% El apalancamiento puede mejorar la rentabilidad de un proyecto Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 24 El apalancamiento y la mejora de rentabilidad ¿Es el apalancamiento un multiplicador de la rentabilidad financiera? El apalancamiento genera costes ¿puede mejorar la rentabilidad? El apalancamiento reduce la necesidad de capital, que aunque no tenga coste explícito, requiere un retorno más alto que la deuda Si el coste de la deuda es inferior a la rentabilidad de la inversión, permite generar mayor retorno para los recursos propios. BN= BAIT – Gf= [ROA*Activo]-[Kd*Pasivo] = ROA (Pasivo+F.P) – Kd·Pasivo Rf= BN/FP= ROA·(Pasivo + FP)-Kd·Pasivo / FP Rf=ROA·+(ROA-Kd)·Pasivo/FP Rf=ROA +(ROA-Kd)·Apalancamiento Donde, Kd=Coste de la deuda; FP fondos propios; ROA rentabilidad económica (Ra) La deuda por si sola no mejora la rentabilidad, sólo la mejora cuando la rentabilidad del activo es mayor que la rentabilidad de la deuda Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 25 El apalancamiento y la mejora de rentabilidad ¿Puede apalancarse una inversión de forma ilimitada? El apalancamiento tiene límites, porque el coste de la deuda no es constante Escenario A B Inicial C D E Activo 1000 1000 1000 1000 1000 1000 La lógica del endeudamiento funciona cuando la Recursos Propios 950 800 700 650 600 500 empresa es capaz de obtener una rentabilidad a Deuda 50 200 300 350 400 500 sus inversiones superior al coste de financiarlas Apalancamiento 5,3% 25,0% 42,9% 53,8% 66,7% 100,0% El coste de los recursos propios es mas costoso BAIT 200 200 200 200 200 200 que el coste de la deuda; los accionistas asumen Gastos Financieros 3 12 24 42 56 80 el riesgo financiero último de la inversión Impuestos 0 0 0 0 0 0 Beneficio Neto 197 188 176 158 144 120 El incremento del endeudamiento, el incremento de la rentabilidad financiera y la Tasa de impuestos 0% 0% 0% 0% 0% 0% disminución del coste de capital no es ilimitado. Coste de la deuda 6% 6% 8% 12% 14% 16% El coste de la deuda no es una constante Ra 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% Rf 20,7% 23,5% 25,1% 24,3% 24,0% 24,0% Cobertura de g. financieros 1,5% 6,0% 12,0% 21,0% 28,0% 40,0% A partir de un determinado nivel de apalancamiento, la rentabilidad financiera disminuye y se incrementa el coste de capital. Ke 15% 15% 15% 15% 15% 15% Entramos en las Teorías de Estructura Optima % FP 95,0% 80,0% 70,0% 65,0% 60,0% 50,0% de Capital % Deuda 5,0% 20,0% 30,0% 35,0% 40,0% 50,0% WACC (sin impuestos) 14,55% 13,20% 12,90% 13,95% 14,60% 15,50% Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 26 El apalancamiento y la mejora de rentabilidad La deducción de los intereses como gastos y el “escudo fiscal” Los gastos financieros son deducibles fiscalmente, reduciendo su impacto en CF Escenario A B Inicial C D E Activo 1000 1000 1000 1000 1000 1000 Lo intereses reducen el BAIT y el BN y por lo Recursos Propios 950 800 700 650 600 500 tanto la rentabilidad financiera Deuda 50 200 300 350 400 500 Apalancamiento 5,3% 25,0% 42,9% 53,8% 66,7% 100,0% Sin embargo son deducibles fiscalmente generando un ahorro fiscal (escudo fiscal) BAIT 200 200 200 200 200 200 Gastos Financieros 3 12 24 42 56 80 Ello provoca que para un mismo nivel de Impuestos 40 40 40 40 40 40 apalancamiento el coste de los recursos sea Beneficio Neto 157 148 136 118 104 80 sensiblemente inferior (12,42% vs 12,9%) Tasa de impuestos 20% 20% 20% 20% 20% 20% Coste de la deuda 6% 6% 8% 12% 14% 16% En resumen, la deuda y el apalancamiento Ra 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% ”ayudan” a mejorar la rentabilidad financiera Rf 16,5% 18,5% 19,4% 18,2% 17,3% 16,0% siempre y cuando se haga en niveles Cobertura de g. financieros 1,5% 6,0% 12,0% 21,0% 28,0% 40,0% “moderados”. Ke 15% 15% 15% 15% 15% 15% Este nivel, depende de la capacidad de la % FP 95,0% 80,0% 70,0% 65,0% 60,0% 50,0% empresa para generar beneficio operativo y flujo % Deuda 5,0% 20,0% 30,0% 35,0% 40,0% 50,0% de caja constante (autopistas o sector energético WACC (con impuestos) 14,49% 12,96% 12,42% 13,11% 13,48% 13,90% vs otros sectores industriales), es decir de la Volatilidad. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 27 El apalancamiento y la mejora de rentabilidad ¿Cuál es la estructura óptima de capital? No existe una estructura óptima, ya que dependerá de si el objetivo es maximizar el valor económico o financiero Las inversiones de la empresa están Beta desapalancada comparables: 0,7000 Impuestos 10,0% financiadas por una combinación de recursos propios y ajenos. Para ello se Estructuras de Financiación Notas A B C D E F G pueden emplear muy diferentes Activo 500 500 500 500 500 500 500 combinaciones de distintas fuentes, RRPP 400 350 300 250 200 150 100 Deuda 100 150 200 250 300 350 400 todas las cuales tienen sus propias BAIT GF En función de kd 110 3,2 110 6,3 110 11,1 110 18,7 110 31,0 110 52,9 110 98,8 características de coste, vencimiento, Impuestos Beneficio Neto 10,68 96,15 10,37 93,34 9,89 89,00 9,13 82,19 7,90 71,08 5,71 51,36 1,12 10,12 exigibilidad y riesgo. Apalancamiento Deuda/RRPP 0,25 0,43 0,67 1,00 1,50 2,33 4,00 La forma en la que un proyecto o un b apalancada Beta apal= Beta_d*(1+Apalancam*(1-t)) 0,8575 0,97 1,12 1,33 1,645 2,17 3,22 negocio se financian es determinante: Ke 0,1591 0,1627 0,1676 0,1743 0,1844 0,2013 0,2350 Kd Rf+Prima*Beta 0,0317 0,0419 0,0556 0,0747 0,1034 0,1512 0,2469 condiciona el coste de capital - que % RRPP % Deuda RRPP/Activo Deuda/Activo 80% 20% 70% 30% 60% 40% 50% 50% 40% 60% 30% 70% 20% 80% como sabe es el umbral mínimo de WACC WACC=Ke*%RRPP+Kd(1-t)*%Deuda 13,30% 12,52% 12,05% 12,08% 12,96% 15,57% 22,48% rentabilidad que debe proporcionar Rentabilidad Económica BAIT/Activo 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% cualquier inversión, para ser siquiera considerada - y altera la estabilidad Rentabilidad financiera BN/RRPP 24,0% 26,7% 29,7% 32,9% 35,5% 34,2% 10,1% financiera a largo y a corto plazo. Valor económico (EV) BAIT/WACC 827,08 878,39 912,60 910,89 848,78 706,70 489,41 Valor financiero (Equity Value) BN/Ke 604,25 573,58 531,17 471,58 385,47 255,20 43,05 Deuda 222,83 304,81 381,43 439,31 463,31 451,49 446,36 La mezcla financiera modificará Términos de la regresión para la estimación de Kd y Ke también el valor de la empresa. Ordenada Pendiente Regresión para Kd 0,0173 0,0574 Kd=0,0173+0,0574*Apalancamiento Matemáticamente, una empresa Regresión para Ke 0,1316 0,0321 Ke=0,1316+0,0321*Beta apalancada tendrá tanto más valor cuanto más R. Libre de riesgo Prima pequeño sea su coste de capital Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 28 Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Inversión - Activo ▪ Financiación a Hogares: Préstamos para adquisición de vivienda ▪ Financiación a Empresas: Financiación Promotor / Otra financiación ▪ Valores: adquisición títulos hipotecarios o titulizaciones hiptoecarias Financiación - Pasivo ▪ Emisión de títulos hipotecarios: cédulas hipotecarias / covered bonds ▪ Titulizaciones hipotecarias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 29  Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Instrumentos de financiación Cédulas hipotecarias vs Titulizaciones Los Cédulas hipotecarias y las Titulizaciones (ABS) tienen una cartera de préstamos que los respalda. Pero hay diferencias entre las emisiones de un tipo u otro. Colateral Titulizaciones. Flujos ligados a una cartera de préstamos bancarios. Estos préstamos actúan como colateral de la emisión. Debido a la naturaleza amortizante de la cartera subyacente, estos productos se caracterizan por un principal decreciente. Debido a que estos préstamos permiten el prepago, los pagos de principal se vuelven no predecibles. Esta característica deviene en el llamado riesgo de amortización anticipada o prepago. Cédulas Hipotecarias (Covered bonds). Los activos de la cartera cubiertos suelen ser préstamos o créditos hipotecarios. Mientras la entidad sea solvente, los covered bonds generan flujos para los poseedores de los bonos que son independientes del rendimiento de los activos del colateral. Recuperación Titulizaciones. El riesgo de crédito depende de manera determinante del colateral. Dependiendo del tipo de activos colateralizados variará en gran medida su probabilidad de default y sobre todo su tasa de recuperación (no es lo mismo la tasa de recuperación asociada a tarjetas de crédito o préstamos a estudiantes, que a préstamos hipotecarios). Cédulas Hipotecarias (Covered bonds). Ocupan el primer lugar en el orden de prelación de pagos. El inversor tiene el respaldo tanto de la entidad como el de la cartera de activos de la entidad en el caso de que ésta se declare insolvente. Por este motivo, estos bonos suelen tener alta calificación crediticia. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 30  Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Instrumentos de financiación Cédulas hipotecarias vs Titulizaciones Tramos Titulizaciones. El instrumento se suele agrupar en distintos tramos o clases. En general, la amortización del tramo senior tiene prioridad frente al resto de tramos. De igual forma y sucesivamente los siguientes. En caso de pérdidas, los tramos más subordinados las absorberían. Cuando el tramo más subordinado pierda todo su valor, las pérdidas serán absorbidas por el siguiente tramo más subordinado. Cédulas Hipotecarias (Covered bonds). No aplica. Cascada de pagos Titulizaciones. El prepago está asociado a las amortizaciones anticipadas de los préstamos de la cartera. Estas amortizaciones pueden ser totales o parciales. El inversor esta expuesto a los denominados riesgos de contracción y de extensión, que dependerá fundamentalmente de la evolución de los tipos de interés. Cédulas Hipotecarias (Covered bonds). No aplica. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 31  Variables de análisis de entidades de crédito Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Financiación - Titulizaciones La Titulización es un mecanismo por el cual activos (líquidos/ilíquidos) son transformados en títulos (bonos) con calificaciones crediticias (rating) que les permiten ser negociables en los mercados: La calificación de estos bonos queda totalmente desligada de la calificación del originador, permitiendo a los cedentes emitir bonos de mejor calidad crediticia. Estos Bonos suelen emitirse por tramos de diferente calificación crediticia, desde AAA a tramos sin rating (captación de inversores). Permite estructurar estos bonos adecuándose a las exigencias del mercado, modificando plazos, spreads, amortizaciones, etc. Permite adicionalmente diversificar las fuentes de financiación, entrando en contacto con nuevos inversores y al mismo tiempo darse a conocer en el mercado. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 32  Variables de análisis de entidades de crédito Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Financiación - Titulizaciones ESQUEMA BÁSICO: ESTRUCTURACIÓN DE FLUJOS EN MOMENTO INICIAL Agencia de rating ACTIVOS BONOS CEDENTE FONDO DE TITULIZACIÓN INVERSORES (Originador) IMPORTE VENTA DE LIQUIDEZ ACTIVOS HIPOTECA PRÉSTAMO ADMINISTRACIÓN DEL FONDO DE TITULIZACIÓN Contrapartida SOCIEDAD Proveedor de PRESTATARIOS del swap GESTORA FONDO liquidez TITULIZACIÓN Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 33  Datos agregados Datos agregados entidades de las de depósito entidades de depósito Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 34  Datos agregados Datos agregados entidades de las de depósito entidades de depósito Fuente: AHE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 35  Datos agregados Datos agregados entidades de las de depósito entidades de depósito Fuente: AHE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 36  Datos agregados Datos agregados entidades de las de depósito entidades de depósito Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 37 Datos agregados de las entidades de depósito Tras el rescate del sector bancario español en 2012 cuando se alcanzaron máximos de emisiones de cédulas hipotecarias de 104.470 millones de euros, las emisiones han caído notablemente durante los últimos 6 años. Cédulas hipotecarias emitidas (millones €) 120.000 104.470 100.000 80.000 74.147 60.000 56.126 48.010 51.187 47.021 40.000 31.37531.393 30.000 25.400 24.438 19.935 20.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Fuente: AHE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 38 Datos agregados de las entidades de depósito Saldos vivos: cédulas y titulizaciones hipotecarias En el contexto anteriormente descrito de notable reducción de emisión de cédulas y titulizaciones hipotecarias, los saldos vivos no han podido hacer otra cosa que menguar significativamente, con mayor incidencia en estas últimas hasta niveles de poco más de 100.000 millones de euros frente a los 183.258 millones de cédulas hipotecarias a finales de 2018. Saldos vivos de cédulas y titulizacones 300.000 hipotecarias (millones €) 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 003 004 005 006 007 008 009 010 011 012 013 014 015 016 017 018 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Fuente: AHE Titulizaciones Cédulas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 39 Principales negocios vinculados a la actividad inmobiliaria Instrumentos de financiación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 40 Datos agregados de las entidades de depósito Fuente: AHE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 41 DatosVariables agregadosde análisis de las de entidadesde entidades dedepósito crédito Volúmenes: titulizaciones hipotecarias Desde la crisis financiera de 2007-2008 el mercado se ha reducido progresivamente. El BCE ha venido aplicando mayores descuentos al valor de estos títulos a la hora de conceder líneas de liquidez con dicha garantía. A su vez, el hecho de que los tramos con más riesgo de las titulizaciones se mantengan en el balance de las entidades financieras, resulta gravoso en términos de capital. Ambas circunstancias les ha restado atractivo. Titulizaciones hipotecarias emitidas (millones €) 80.000 72.413 70.000 60.000 55.413 50.000 40.000 30.000 26.621 19.999 19.621 16.045 17.310 20.000 9.528 10.133 10.000 4.968 2.893 255 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Fuente: AHE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 42 Inversión en real estate Capital stack – estructura típica de financiación De forma general, la estructura de inversión en inmobiliario se basa en una composición de equity y deuda que puede cobrar diferentes pesos: ESTRUCTURA TIPO DE FINANCIACIÓN REAL ESTATE 5% 5% 15% Equity 10% Preferred Equity Junior / Mezzanine Stretched Senior Senior 65% Fuente de Financiación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 43 Inversión en real estate Relaciones entre agentes: el “ecosistema” Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 44 2 Riesgos de la actividad bancaria y caso particular del negocio inmobiliario Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 45 Definición de riesgo ► RAE: riesgo. M. 1. Contingencia o proximidad de un daño. ‖ 2. Cada una de las contingencias que pueden ser objeto de un contrato de seguro. ► El concepto implica una carga negativa, en la medida en que se asocia a la posibilidad de sufrir un daño ► Implícitamente también recoge un factor de incertidumbre, en la medida en que no se da por cierta su ocurrencia 28/09/2023 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Pág 46 Definición de riesgo ► El negocio bancario, está sujeto a múltiples factores que pueden generar impactos adversos, y se asocia a potenciales pérdidas –reconocidas en cuenta de resultados o en patrimonio— ► Como contingencia futura, requiere métodos de medición y evaluación acordes con la realidad de los factores que pueden generar potenciales pérdidas. ► La gestión de riesgos es la toma de decisiones sobre la elusión, asunción o transferencia de los mismos en función de la estrategia y condiciones de las entidades. 28/09/2023 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Pág 47 Principales riesgos vinculados al negocio bancario RIESGO DE RIESGO CRÉDITO OPERACIONAL Impago Sistemas Contrapartida Personas Titulizaciones RIESGOS Procesos Concentración BANCARIOS RIESGO RIESGO RIESGO DE DE DE MERCADO INTERÉS LIQUIDEZ Tipo de Cambio Minorista Cotizaciones Gap / margen Mayorista Commodities Duración A corto plazo ----- Estructural Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 48 Principales riesgos vinculados al negocio bancario BANCO SANTANDER BBVA BANCO SABADELL CAIXABANK Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 49  Introducción : Riesgo de Crédito ► ¿Pero qué es exactamente el riesgo (de crédito)? ¿QUÉ PÉRDIDAS PODRÍAMOS CONSIDERAR RAZONABLES EN ESTAS SITUACIONES? ▪ Préstamo a una empresa pública ▪ Préstamo con un seguro que me garantiza el pago del total del capital e intereses ▪ Cartera de préstamos en la cual se espera que uno no pague Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 50 Introducción : Riesgo de Crédito ¿QUÉ PÉRDIDAS PODRÍAMOS CONSIDERAR RAZONABLES EN ESTAS SITUACIONES? ▪ Préstamo a una empresa pública ¡NADA! ▪ Préstamos con un seguro que me garantiza el pago del total del capital e intereses ▪ Cartera de préstamos en la cual se espera que uno no pague Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 51 Introducción : Riesgo de Crédito ¿QUÉ PÉRDIDAS PODRÍAMOS CONSIDERAR RAZONABLES EN ESTAS SITUACIONES? ▪ Préstamo a una empresa pública ▪ Préstamos con un seguro que me garantiza el ¡NADA! pago del total del capital e intereses ▪ Cartera de préstamos en la cual se espera que uno no pague Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 52 Introducción : Riesgo de Crédito ¿QUÉ PÉRDIDAS PODRÍAMOS CONSIDERAR RAZONABLES EN ESTAS SITUACIONES? ▪ Préstamo a una empresa pública ▪ Préstamos con un seguro que me garantiza el pago del total del capital e intereses ▪ Cartera de préstamos en la cual se espera que ESTIMACIÓN INTERNA DE uno no pague PÉRDIDAS POR INCUMPLIMIENTO ▪ Ingresos esperados LO ESPERADO DEBE CONSIDERARSE ▪ Costes esperados COMO UN COSTE MÁS DE LA ACTIVIDAD - Coste de financiación - Gastos de personal - PÉRDIDAS PREVISTAS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 53 Introducción : Riesgo de Crédito PERO… ¿QUÉ OTRAS COSAS PUEDEN SUCEDER? ▪ Préstamo a una empresa pública ¿QUIEBRA DEL ESTADO? ▪ Préstamos con un seguro que me garantiza ¿QUIEBRA LA el pago del total del capital e intereses ASEGURADORA? ▪ Cartera de préstamos en la cual se espera NO CUMPLEN OTROS QUE que uno no pague ESPERABA QUE SI LO HAGAN … ▪ Ingresos esperados LA PARTE NO ESPERADA ES INCERTIDUMBRE (RIESGO) ▪ Costes esperados - Coste de financiación LO INESPERADO DEBE CONSIDERARSE - Gastos de personal TAMBIÉN COMO PARTE DE LA ACTIVIDAD - PÉRDIDAS PREVISTAS ▪ PÉRDIDAS INESPERADAS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 54  Introducción : Riesgo de Crédito ¿… Y ES PROBABLE QUE SUCEDAN ESTOS EVENTOS? ¿QUIEBRA DEL ESTADO? HASTA AHORA… ¡NADA! ¿QUIEBRA LA HASTA AHORA… ¡POCO! ASEGURADORA? NO CUMPLEN OTROS QUE PROBABLE … ESPERABA QUE SI LO ESPECIALMENTE EN MALOS HAGAN … MOMENTOS ECONÓMICOS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 55 Introducción : Riesgo de Crédito ¿Cómo se miden todos esos riesgos? Para cada operación se estima la Pérdida Esperada, que se considera como un “coste” por el riesgo asumido, que afectará a sus resultados y se incorporará como un factor de precio. Adicionalmente, las entidades intentan mantener capital suficiente y reforzar su solvencia para poder hacer frente, en caso de que se produjesen, a pérdidas que superasen dicha Pérdida Esperada, o Pérdida No Esperada. Esta necesidad de capital afectará igualmente al cálculo del precio, para garantizar una adecuada remuneración del mismo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 56  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada HOY MAÑANA CUMPLE = 100*(1+r) PRÉSTAMO = 100 INCUMPLE = ??? ¿Cuál es la ¿Cuánto me ¿Qué porcentaje probabilidad deberá cuándo perderé de que incumpla? incumpla? definitivamente? PE =PD x EAD x LGD (PÉRDIDA (PROBABILIDAD (EXPOSICIÓN EN (PÉRDIDA EN CASO ESPERADA) DE INCUMPLIMIENTO) CASO DE DE INCUMPLIMIENTO) INCUMPLIMIENTO) Existen instrumentos que mitigan el riesgo de crédito: ▪ EVITAR EL IMPAGO PD ▪ RESPONDER EN CASO DE IMPAGO LGD Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 57 Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada PD (PROBABILIDAD DE INCUMPLIMIENTO) ES UNA CARACTERÍSTICA DE CADA PRESTATARIO O CONTRAPARTIDA Y RATING Y SCORING DEPENDE DE SU CALIDAD CREDITICIA ESTIMAN UNA PROBABILIDAD DE ENTRAR EN MORA ASIGNAN UNA PUNTUACIÓN A CADA ACREDITADO SCORING TOTAL OPERACIONES FRECUENCIA DE OPERACIONES MOROSAS DEFAULT 1 231 2 0,87% 2 423 5 1,18% 3 752 24 3,19% 4 300 15 5,00% 5 24 2 8,33% Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 58  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada PD (PROBABILIDAD DE INCUMPLIMIENTO) COMPORTAMIENTO SOCIODEMOGRÁFICOS O PROACTIVOS O REACTIVOS SE CALCULAN PERIÓDICAMENTE SE CALCULAN EN EL MOMENTO DE LA BASADOS EN DATOS HISTÓRICOS DE ADMISIÓN COMPORTAMIENTO FINANCIERO BASADOS EN INFORMACIÓN OBJETIVA DEL CLIENTE Y LA OPERACIÓN (EDAD, ESTADO CIVIL, IMPORTE OPERACIÓN…) MODELO MODELO ESTADÍSTICO EXPERTO VARIABLES Y PESOS: VARIABLES Y PESOS: SURGEN DE UN ESTUDIO ESTADÍSTICO RESULTADO DEL CONSENSO ENTRE SOBRE BASE DE DATOS DE DIVERSOS EXPERTOS, FRUTO DE SU OPERACIONES JUICIO Y EXPERIENCIA. NO REQUIERE BASES DE DATOS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 59  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada PD (PROBABILIDAD DE INCUMPLIMIENTO) INCUMPLIMIENTO: TIEMPO: Si considero más días de retraso, Si considero horizonte temporal menor será la probabilidad de más largo, mayor será la Incumplimiento probabilidad de incumplimiento ESTÁNDAR: 90 DÍAS ESTÁNDAR: 1 AÑO PROBABILIDAD DE INCUMPLIMIENTO (PD) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 60  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada PD (PROBABILIDAD DE INCUMPLIMIENTO) ESPECIALMENTE EN MALOS MAYOR MOMENTOS ECONÓMICOS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 61  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) VALOR DE LOS DERECHOS DE COBRO EN EL MOMENTO DE PRODUCIRSE LA MORA ¡ EN MUCHOS CASOS NO CONOCEMOS LA EAD …! AMORTIZACIÓN DISPONIBLES Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 62  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) € 20.000 DISPUESTO CUENTA DE € 100.000 € 80.000 DISPONIBLE CRÉDITO 100% 80% Disponible 60% 80.000 40% 20% Dispuesto 20.000 0% Situación de partida Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 63  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) CLIENTE INCREMENTA LA DISPOSICIÓN ANTES DEL IMPAGO GESTOR APLICA LA REVISIÓN DEL LÍMITE 100% 80% Disponible 25.000 60% Disponible 80.000 40% Dispuesto 60.000 20% Dispuesto 20.000 0% Situación Revisión de partida del límite Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 64  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) MOMENTO DEL CLIENTE HA DISPUESTO DE LA TOTALIDAD IMPAGO DEL LÍMITE AUTORIZADO 100% 80% Disponible Disponible 25.000 60% 80.000 Dispuesto 40% 85.000 Dispuesto 60.000 20% Dispuesto 20.000 0% Situación Revisión Impago de partida del límite Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 65  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) MOMENTO DE SE HA CONSEGUIDO RECUPERAR DECLARACIÓN DE MORA PARTE DEL IMPORTE (DEFAULT) 100% 80% Disponible Disponible 25.000 60% 80.000 Dispuesto Dispuesto 40% 85.000 Dispuesto 77.968 60.000 20% Dispuesto 20.000 0% Situación Revisión Impago 3 meses de de partida del límite impago (default) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 66 Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada EAD (EXPOSICIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) SE HABRÁ UTILIZADO PARTE O LA EN CASO DE MORA TOTALIDAD DEL DISPONIBLE ACTUAL MODELOS ESTIMAN LOS 100% FACTORES DE CONVERSIÓN DEL CRÉDITO 80% 60% Disponible 80.000 CCF = 72,46% 40% EAD 77.968 20% Dispuesto CCF = 100% 20.000 0% Situación de partida Exposición prevista en el momento de la mora (EAD) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 67  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada LGD (SEVERIDAD O PÉRDIDA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) PORCENTAJE DE LA EXPOSICIÓN QUE EN CASO DE INCUMPLIMIENTO SE PIERDE DESPUÉS DEL PROCESO DE RECUPERACIÓN ¿ DE QUÉ DEPENDE ? PRELACIÓN GARANTÍAS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 68  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada LGD (SEVERIDAD O PÉRDIDA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO) CONSIDERANDO … TIPO DE ACTUALIZACIÓN 5% MESES VALOR SALIDAS ENTRADAS DESDE ACTUAL (en miles) (en miles) DEFAULT (en miles) 0 -100 -100 3 -1 -1,0 6 -1 30 28,3 9 -1 -1,0 12 -1 -1,0 15 -1 -0,9 18 -1 34 30,7 TOTAL -106 64 -44,9 VALOR ACTUAL SEVERIDAD = 44,9/100 = 44,9% PÉRDIDA ESTIMADA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 69 69  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida esperada PE (PÉRDIDA ESPERADA) EJEMPLO DE CÁLCULO ▪ En una cartera de 1.000 préstamos de nominal 100 €, mediante el análisis de la información histórica y el empleo de herramientas de scoring, podemos esperar que, en los próximos 12 meses incumplan 50 de ellos. ▪ Se sabe que normalmente, se incumple en el primer año de vida, cuando la amortización es muy baja (aproximadamente 0%). ▪ Asimismo se espera que por recuperaciones, sólo perdamos el 40% de lo adeudado. PÉRDIDA ESPERADA = 100.000 * 5% * 40% = 2.000 EAD PD LGD PE ¡¡¡ PROBLEMA: DESCONOCEMOS CUÁLES DE LOS PRÉSTAMOS INCUMPLIRÁN!!! Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 70 70  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida inesperada PI (PÉRDIDA INESPERADA) Pueden incumplir más o menos que los esperados … Podemos recuperar más o menos que lo esperado… Podrían incumplir 80 y no 50 Podría perder el 60% y no el … PD 8% y no 5% 40% LGD … 60% y no 40% LA PÉRDIDA REAL PODRÍA SER SUPERIOR A LA ESPERADA … PARA SOBREVIVIR, LA ENTIDAD DEBE CONTAR CON RECURSOS SUFICIENTES (CAPITAL) A MAYOR CAPITAL EN MAYOR MENOR MEJOR RELACIÓN AL RIESGO CAPACIDAD RIESGO RATING AGUANTAR PARA EL PÉRDIDAS (calificación crediticia) INVERSOR Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 71  Introducción : Riesgo de Crédito La pérdida inesperada CAPITAL REGULATORIO FUNCIÓN ECONÓMICA OBJETIVO OBJETIVO GARANTIZAR LA SOLVENCIA DEL SISTEMA PARA QUE UNA ENTIDAD PUEDA OPERAR EN EL SISTEMA FINANCIERO ESPAÑOL, DEBE REQUERIMIENTOS CONTAR CON UN MÍNIMO DEL 8% DE LOS ACTIVOS PONDERADOS POR RIESGO CÁLCULO FORMULAS REGULATORIAS DEFINIDAS EN BASE CÁLCULO A CUANTIFICACIÓN AGREGADA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 72  Introducción : Riesgo de Crédito ¿QUÉ SE ENTIENDE POR SOLVENCIA? SOLVENCIA CAPACIDAD DE HACER FRENTE A LOS RIESGOS RECURSOS PROPIOS SOLVENCIA = RIESGO (*) (*) Activos ponderados por riesgo Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 73  Riesgo de crédito: el papel del capital La pérdida inesperada A MAYOR CAPITAL SE PODRÁN CUBRIR MÁS ESCENARIOS DE PÉRDIDAS POSIBLES Pérdidas DISPONIBLE Rating Nivel de confianza Pérdidas AAA 99,99% AA 99,97% Año de A 99,90% Crisis BBB 99,70% PI ¡¡¡ No hay incertidumbre!!! Pérdida Media o Esperada PE Escenarios posibles Probabilidad Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 74  Capital, solvencia y fijación de precios El pricing SISTEMA DE FIJACIÓN DE PRECIOS QUE ESTABLECE TARIFAS EN FUNCIÓN DE OBJETIVOS DE LA ENTIDAD ES NECESARIO Pricing OPTIMIZAR LOS DISCRIMINA EN PRECIOS RECURSOS ESCASOS DE EN FUNCIÓN DEL LA ENTIDAD RIESGO PERO … ¿QUÉ ES EL PRECIO? UMBRAL MÍNIMO DE RENTABILIDAD: “Resultado de compensar una INGRESOS MÍNIMOS = COSTES serie de factores de producción de forma rentable” ▪ Intereses ▪ Costes financieros = Nominal operación x 100% x Precio de mercado ▪ Comisiones ▪ Gastos de explotación = Estimación ¿MIS? ▪ Pérdida esperada = PD x EAD x LGD ▪ Pérdida inesperada = Consumo de capital x Prima de riesgo Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 75  Capital, solvencia y fijación de precios El pricing ¿ QUÉ SUCEDE SI NO DISCRIMINAMOS EL PRECIO EN FUNCIÓN DE SU RIESGO? Tipo de interés + Entidad B Entidad A - Mejor Peor Calidad Crediticia Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 76  Capital, solvencia y fijación de precios El pricing ¿ QUÉ SUCEDE SI DISCRIMINAMOS EL PRECIO EN FUNCIÓN DE SU RIESGO ? Tipo de interés Clientes para entidad A + Entidad A Entidad B Clientes para entidad B - Mejor Peor Calidad Crediticia Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 77  Capital, solvencia y fijación de precios El pricing OTROS FACTORES Remuneración de COMISIONES DE AJUSTE los RRPP (neto de PRIMA DE financiación) RIESGO PÉRDIDA ESPERADA Margen Precio financiero para GASTOS GENERALES el cliente INGRESOS FINANCIEROS FINANCIACIÓN Tarifa base ajustada al riesgo Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 78  Capital, solvencia y fijación de precios El pricing FINANCIACIÓN DE LA OPERACIÓN PRIMA DE AJENA PROPIA RIESGO (100% - K%) * Rm K% * (Rm + PR) ▪ TIPO DE MERCADO ▪ TIPO DE MERCADO ▪ PRIMA DE RIESGO FINANCIACIÓN TOTAL * TIPO DE MERCADO + CAPITAL * PRIMA DE RIESGO 100% * Rm + K% * PR Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 79  Evolución de los rating y prociclicidad Fuente: Angel Berges y Enrique Martín “EL IMPACTO DE LA CIRCULAR DE SOLVENCIA EN LAS ENTIDADES FINANCIERAS”, Revista de Estabilidad Financiera, BdE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 80  Evolución de los rating y prociclicidad Riesgo de crédito: Método Estándar Moodys Matriz de Transición 1970-2006 1Año Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca-C Default Aaa 91,56% 7,73% 0,69% 0,00% 0,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Aa 0,86% 91,43% 7,33% 0,29% 0,06% 0,02% 0,00% 0,00% 0,01% A 0,06% 2,64% 91,48% 5,14% 0,53% 0,10% 0,02% 0,00% 0,02% Baa 0,05% 0,22% 5,16% 88,70% 4,60% 0,84% 0,23% 0,03% 0,19% Ba 0,01% 0,07% 0,52% 6,17% 83,10% 8,25% 0,58% 0,05% 1,26% B 0,01% 0,05% 0,19% 0,41% 6,27% 81,65% 5,17% 0,75% 5,50% Caa 0,00% 0,04% 0,04% 0,25% 0,79% 10,49% 65,47% 4,44% 18,47% Ca-C 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,46% 2,78% 11,07% 47,83% 37,85% 81 Pág 81 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Riesgo de la financiación inmobiliaria La motivación para adquirir inmuebles determina el prefil de riesgo De forma simplificada, puede definirse que los solicitantes de financiación para adquirir inmuebles pueden venir derivadas de diferentes motivos: – Usuarios: La adquisición es para el uso del inmueble –e.g. vivienda– o para su dedicación a una actividad productiva no inmobiliaria. La clave del análisis es identificar la capacidad de repago y, en el caso de actividad económica, la adecuación del inmueble a las necesidades del negocio – Promotores / Inversores para venta: Es fundamental el análisis de los costes, precios de venta y riesgo comercial, por lo que es fundamental entender la demanda y/o tener evidencia de ella –preventa--. – Inversores “a vencimiento”: La financiación se puede usar para “mejorar” la rentabilidad, por lo que es fundamental entender el motivo para solicitar financiación y, en ese caso, analizar la rentabilidad del activo, su capacidad de generar rentas, y la existencia de contratos y calidad de los inquilinos, y realizar tests de estrés sobre escenarios de riesgo –menores rentas, desocupación, morosidad, evolución tipos interés,…--. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 82 ¿Cómo se fija el coste de la financiación? Las ventajas del apalancamiento dependen del coste que fije el financiador La clave para la fijación del coste de la financiación es la evaluación de riesgos por parte del prestamista, que se basará en múltiples factores, que incluyen, al menos: – Solvencia del prestatario / Capacidad de devolución de flujos en plazo, muchas veces vinculados al activo inmobiliario – Garantías de la financiación – Plazos y estructura de amortización – Condiciones de mercado – Riesgo inmobiliario, especialmente cuando la devolución depende de los flujos que genere el inmueble Los financiadores evalúan los riesgos que supone su financiación y tratan de obtener una remuneración adecuada al nivel de riesgo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 83 Evaluación de la solvencia – Riesgo de Crédito El riesgo de crédito deriva del incumplimiento del deudor El análisis de las entidades tiene en consideración los factores que determinan que pueda cumplir con sus compromisos, derivados tanto de la situación financiera del deudor, como de los flujos que pueda generar el inmueble. Para una entidad, el incumplimiento de un cliente tiene múltiples impactos: – No disponibilidad de la liquidez por los pagos en la fecha prevista – Reconocimiento de pérdidas por el deterioro del crédito –provisiones / saneamientos – Potencial necesidad de ejecutar garantías – Mayor consumo de capital La regulación de las entidades financieras obliga a una evaluación de las pérdidas por posible riesgo de crédito, con dos focos principales: – Estimación de la pérdida esperada y reconocimiento del deterioro del crédito en cuenta de resultados – Dotación de capital en función del riesgo de cada operación/acreditado. Otros financiadores no regulados pueden tener una mayor flexibilidad con determinadas operaciones por las menores exigencias en alguno de estos dos ámbitos. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 84 Evaluación de la solvencia – Riesgo de Crédito Las EEFF evalúan el posible impacto en resultados y capital La selección de operaciones se hace dentro de una política de aceptación de préstamos y el precio se ajusta a las condiciones de riesgo. Impacto en Resultados – Basado en el cálculo de Pérdida Esperada (no pérdida incurrida, horizonte 12 meses, salvo situaciones de deterioro de situación del deudor) – Con mayor efecto cuando se produce el impago o deterioro de la exposición (riesgos en vigilancia especial, riesgos dudosos, que se calcula la PE para toda la vida de la operación, y se fija un mínimo o backstop) – Impacto en Capital – Las EEFF están obligadas a mantener un % de capital en función del riesgo de las operaciones –exigencias de coeficiente de capital, Basilea— – Las operaciones de mayor riesgo tienen mayor exigencia de capital lo que reduce la rentabilidad para la EEFF Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 85 ¿Afecta el apalancamiento al riesgo? El apalancamiento de una inversión cambia la distribución de riesgos La incorporación de financiación modifica la distribución de riesgos y beneficios entre inversor y financiador. El hecho de que muchas operaciones se hagan en sociedades vinculadas exclusivamente a una inversión o activo –SPV –, hace mucho más relevante este factor. APALANCAMIENTO 50% APALANCAMIENTO 80% GAV Deuda Equity NAV GAV Deuda Equity NAV Activo 1 100 50 50 50 Activo 1 100 80 20 20 Activo 2 150 75 75 75 Activo 2 150 120 30 30 Cartera 250 125 125 125 Cartera 250 200 50 50 Escenario 1 GAV Deuda Equity NAV Escenario 1 GAV Deuda Equity NAV +20% GAV +20% GAV Cartera 300 125 125 175 Cartera 300 200 50 100 Impacto en Equity 40% Impacto en Equity 100% Escenario 2 GAV Deuda Equity NAV Escenario 2 GAV Deuda Equity NAV -10% GAV -10% GAV Cartera 225 125 125 100 Cartera 225 200 50 25 Impacto en Equity -20% Impacto en Equity -50% Escenario 3 GAV Deuda Equity NAV Escenario 3 GAV Deuda Equity NAV -25% GAV -25% GAV Cartera 187.5 125 125 62.5 Cartera 187.5 200 50 -12.5 Impacto en Equity -50% Impacto en Equity -125% Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 86 ¿Afecta el apalancamiento al riesgo? En algunas situaciones no es evidente el impacto de la financiación Determinados factores pueden tener impactos distintos en el inversor y el financiador: Evolución de las rentas de mercado → Impacto en flujos y en valoración Evolución de la solvencia de los inquilinos y ocupación Variación de valor del inmueble → beneficios y riesgos Variación de tipos de interés → suficiencia de flujos del inmueble Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 87 Plazos y estructura de amortización Cada inversión inmobiliaria puede requerir diferentes plazos y estructuras Tipo Fijo / Variable: ajuste a los flujos de los inmuebles, posible obligatoriedad de uso de instrumentos de cobertura –IRS– Plazo: adecuado a la estrategia de inversión del deudor y al origen de los fondos, para evitar descase que genere incumplimientos, con mayor coste para plazos mas largos Amortización periódica: posible cuando existen flujos suficientes que permiten la amortización Amortización bullet / balloon: plazos más limitados y generalmente vinculada a generación de flujos por la venta del inmueble, con pago exclusivamente de intereses –en casos excepcionales con capitalización de intereses– y mayor riesgo de mercado. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 88 El riesgo inmobiliario en la financiación En todos los casos, el riesgo de la inversión inmobiliaria es clave En la financiación de las operaciones inmobiliarias el riesgo inmobiliario es fundamental y lleva a evaluar: – Segmento / Tipología de Activo – Ubicación Prime / Secundaria – Activo y riesgo específico Leasehold / Freehold Desarrollo Comercial Técnico Urbanístico Dimensión Contratos / Inquilinos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 89 Rentabilidad / Riesgo Como norma general, las referencias de rentabilidad se refieren a activos prime en cada una de las categorías de real estate. Para poder relacionar el binomio rentabilidad / riesgo, pueden aplicarse diferentes factores: - Riesgo del activo - Ubicación - Adecuación a la demanda de mercado - Calidad técnica - Riesgo de ingresos - Existencia de riesgo desarrollo - Riesgo comercial - Existencia de contratos y plazo de los mismos - Calidad del inquilino / garantías - Esto determina que las referencias puedan ser muy diversas cuando se analicen transacciones, por todos los factores mencionados y algún otro particular de vendedor o comprador. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 90 3 Regulación bancaria y financiación inmobiliaria Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 91 Mecanismos de control del riesgo en banca en la regulación Limitaciones a la actividad ▪ Históricamente recogido en prohibiciones de expansión geográfica o a determinados negocios –e.g. Cajas de Ahorros en España— ▪ Se mantiene para determinados tipos de entidades –e.g. EFC-- Obligaciones de inversión ▪ Coeficientes de caja: menor riesgo de crédito y de liquidez ▪ Coeficientes de inversión: financiación de actividades reguladas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 92 Mecanismos de control del riesgo en banca en la regulación Provisiones y reconocimiento de pérdidas ▪ Tratamiento contable del reconocimiento de valor de activos ▪ Esquema específico de provisiones por riesgo de crédito Exigencias de capital