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Leçon 4 Les caractéristiques techniques et financières des crédits immobiliers Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.1 Le taux annuel effectif global (rappel) 1.2 Le coût total du crédit 1.3 La durée du crédit 1.4...

Leçon 4 Les caractéristiques techniques et financières des crédits immobiliers Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.1 Le taux annuel effectif global (rappel) 1.2 Le coût total du crédit 1.3 La durée du crédit 1.4 Les différents types de taux 1.5 Le montant, le nombre et le contenu des échéances Chapitre 2 Modalités de garantie des crédits et conditions de fonctionnement de la garantie 2.1 La garantie sur le prêt 2.2 L’assurance de prêt Chapitre 3 Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3.1 Présentation 3.2 Le risque d’invalidité 3.3 La confidentialité des informations personnelles 3.4 Le fonctionnement 3.5 Les prêts concernés 3.6 Le délai de traitement des demandes IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Leçon 4 Les caractéristiques techniques et financières des crédits immobiliers Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint co-emprunteur 4.1 Droits et obligations de l’emprunteur 4.2 Droits et obligations du conjoint IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.1. Le taux annuel effectif global (rappel) Le taux annuel effectif global Le TAEG est un taux d’intérêt qui représente le taux réel du prêt car il intègre tous les éléments qui composent le « coût » du prêt. Les éléments sont les suivants : Le taux d’intérêt du prêt ou taux d’intérêt nominal, Les frais de dossier, Les primes d’assurance, Les frais de garantie, Les commissions des intermédiaires. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.1. Le taux annuel effectif global (rappel) Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure (taux plafond fixé par la Banque de France par catégorie de prêt). Il doit être indiqué dans toute proposition de prêt au particulier. Si le TAEG est un excellent indicateur, il ne tient en revanche pas compte: D’éléments « qualitatifs » concernant une proposition de crédit, comme par exemple la modularité ou l’exonération d’indemnité de remboursement anticipé. Si l’emprunteur ne va pas au terme du contrat de crédit ou s’il le modifie, le TAEG calculé initialement ne sera plus valable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1 1.2. Le coût total du crédit Le coût total du crédit – article L311-1 du Code de la Consommation Le coût total du crédit correspond à tous les coûts, y compris les intérêts, les commissions, les taxes et autres frais que l'emprunteur est tenu de payer pour la conclusion et l'exécution du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur, à l'exception des frais d'acte notarié. Ce coût comprend également les coûts relatifs aux services accessoires au contrat de crédit s'ils sont exigés par le prêteur pour l'obtention du crédit, notamment les primes d'assurance. Ce coût ne comprend pas les frais dont l'emprunteur est redevable en cas d'inexécution de l'une de ses obligations prévues au contrat de crédit ». C’est la somme totale de l’ensemble des éléments du Le coût total du prêt. Elle correspond au prix payé sur toute la durée du crédit s’exprime en crédit. Euros. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1 1.3. La durée du crédit Un contrat de prêt prévoit une durée de remboursement. En principe, cette durée est comprise entre 5 et 25 ans. La durée du prêt a un impact significatif sur son coût. Le taux d’intérêt est plus bas sur de courtes durées que sur de longues durées. La durée du prêt se détermine par la capacité d’emprunt de l’acquéreur. En effet, un client peut souhaiter un prêt sur une durée courte pour bénéficier d’un meilleur taux, mais si sa capacité d’emprunt ne le lui permet pas, il doit accepter d’augmenter la durée de son crédit. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux Le taux fixe Dans le cadre d’un prêt à taux fixe : Le taux est déterminé au moment de la mise en place du prêt et ne changera pas pendant toute la durée de ce dernier, même si le marché fluctue (aussi bien à la hausse comme à la baisse). L’emprunteur choisit la sécurité : il est certain d’avoir la même mensualité tout au long de son prêt. Il connaît dès le départ le TAEG et le coût total de son crédit. Il peut être modulable, c’est-à-dire que l'emprunteur peut demander d’augmenter ou de diminuer l'échéance de son prêt, sans pour autant que cela n'affecte le taux initial du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux RAPPEL Les taux long terme servent de base pour fixer les taux des prêts à taux fixe. Ces derniers sont indexés sur l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans, cet indice correspondant au taux des emprunts obligataires de l'État français à 10 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux Le taux variable Le taux d’intérêt « variable » évolue en fonction d’un indice de référence qui lui est rattaché : l’Euribor le plus souvent (taux interbancaire au sein de la zone Euro). Le taux « négocié » au départ correspond au taux « du moment » et il est amené à varier régulièrement (selon les conditions générales: cela peut-être tous les 3 mois, tous les ans, etc.). A noter Il est toujours possible de passer d’un taux variable à un taux fixe. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux Le choix de ce type de taux est plus risqué mais il peut s’avérer judicieux car le taux de départ est souvent bien plus bas que le taux fixe, et le taux s’ajuste aux conditions de marché. En cas de baisse des taux : l’emprunteur en profite directement et voit sa mensualité de prêt ou la durée de son prêt diminuer. En cas de hausse des taux : l’échéance de prêt ou sa durée augmente. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux Le taux capé Le taux capé est une forme de taux révisable conçu par les banques pour protéger leurs clients d'une trop forte hausse des taux. Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un cap ou plafond défini lors de la signature du contrat. Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu'un prêt révisable sans couverture mais offre en échange une plus grande sécurité. Aussi, l’emprunteur se voit répercuter les hausses et les baisses de taux en fonction du marché sans jamais qu’elles ne dépassent un certain seuil. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.4. Les différents types de taux Il existe différents types de cap : Le cap sur le taux (+1, +2 ou +/-1, +/-2 ) : c’est l’échéance qui va varier. Le taux de départ est de 3 % avec un cap à 2 points, le taux ne pourra pas franchir la barre des 5%. Le cap sur la durée : L’échéance reste constante, en revanche c’est la durée qui varie (+ 5 ans maximum). Un mix des deux : c’est d’abord la durée qui varie et quand le 1er cap est au maximum, c’est l’échéance qui varie (ou réciproquement). Le cap varie en fonction de l’organisme prêteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.5. Le montant, le nombre et le contenu des échéances Les échéances Les échéances sont déterminées par la durée du prêt, son taux nominal et le montant de l’assurance du prêt. Leur montant, leur nombre et leur contenu sont indiqués dans l’échéancier (ou tableau d’amortissement) de l’offre de prêt qui est remise à l’emprunteur. Elles sont composées d’une part d’intérêts, d’une part du capital et d’une cotisation d’assurance. L’échéance est la même pendant toute la durée Dans le cas d’un prêt du prêt. En revanche, au début du prêt, la part à taux fixe, sans des intérêts est plus importante, elle baisse au palier : fur et à mesure du prêt car le calcul se fait en fonction du capital amorti. Plus on avance dans la durée et plus le capital est amorti. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.5. Le montant, le nombre et le contenu des échéances L’échéance : Peut être mensuelle ou trimestrielle, Est payée à terme échu. Pour que le contrat de prêt soit conforme, il est important que le paiement de l’échéance soit réalisé. En effet, en cas de non-paiement, le contrat n’est pas respecté et le prêteur peut réclamer des pénalités avec mise en demeure, voire entamer une procédure pour manquement au contrat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre 1 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier 1.5. Le montant, le nombre et le contenu des échéances EXEMPLE IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Afin de se protéger, les prêteurs exigent que les emprunteurs prennent des garanties. Ces dernières servent à garantir la créance du prêteur et la défaillance de l’emprunteur. Il existe différents types de garanties : Les sûretés réelles dont l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD). Les garanties caution d’une personne morale, Les garanties caution mutuelle professionnelle, Les garanties sur un placement, Les garanties par des personnes physiques IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Les sûretés réelles o L’hypothèque L'hypothèque est une garantie permettant à l'établissement bancaire d'obtenir le remboursement de sa créance sur la vente du bien en cas d'incapacité de paiement des mensualités. Elle peut être réalisée quel que soit le type de bien. Dans le cadre d’un crédit immobilier, l'hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Le créancier, s'il n'est pas payé dans les délais prévus, pourra obtenir la saisie de l'immeuble pour se rembourser. L'hypothèque doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. Son inscription est effectuée au service de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires. L'hypothèque prend fin automatiquement 1 an après la date de fin de remboursement prévue. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt L’hypothèque est prise pour la durée du prêt + 1 an. Elle peut être prorogée par jugement rendu à la demande du créancier. Sa durée ne peut dépasser 50 ans. Pour les prêts révisables: Elle est prise pour la durée initiale + la durée de rallongement maximum (si elle est prévue au contrat) + 1 an. A l’issue du remboursement total d'un Au-delà, l'emprunteur n'a crédit immobilier, l'hypothèque reste aucune démarche à faire, valable une année supplémentaire. l'inscription s'éteint d'elle-même. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt En revanche, si l’emprunteur revend son bien avant le terme du crédit (en cas de remboursement anticipé total), il doit s’acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ». Cet acte notarié atteste que l’emprunteur a bien remboursé son crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt o L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) L’IPPD est une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La banque pourra ainsi obtenir la revente du bien et par là-même le capital restant dû. L’IPPD se fait par acte notarié. Son inscription est effectuée au service de publicité foncière. Elle est utilisée uniquement sur des biens existants et achevés : appartement ou maison déjà construits (immobilier ancien), terrain. A noter Une ordonnance portant réforme du droit des sûretés supprime pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2022 le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie est désormais appelée hypothèque légale spéciale. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 Chapitre 2.1. La garantie sur le prêt 2 L’IPPD prend fin automatiquement 2 ans après la date de fin du remboursement prévue. Si l’acquéreur revend le bien sur lequel la garantie est prise avant la fin du prêt, le notaire procèdera au remboursement anticipé du prêt. Il réalisera parallèlement la mainlevée de l’inscription hypothécaire auprès du service de publicité foncière. La mainlevée La mainlevée est un acte juridique par lequel le prêteur atteste que l’emprunteur a remboursé sa créance. Elle est automatique et gratuite un an après la date du remboursement de la dernière échéance du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Les garanties caution d’une personne morale Certaines sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. Elles sont même généralement tenues par des filiales d’organismes bancaires. En contrepartie d’une rémunération proportionnelle au montant du prêt, la caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. La rémunération est constituée: Soit d’une part de commission et d’une part de fonds mutuel de garantie (pouvant être restituée en fonction du type de cautionnement et du bon paiement du prêt). Soit d’une commission non restituable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt A partir de la 3ème mensualité impayée, l'organisme de cautionnement se substitue à l'emprunteur. Dès lors, il devient l'interlocuteur du débiteur. Si la banque prononce la déchéance du terme, il y a subrogation de la société de cautionnement dans les droits du prêteur. Elle peut alors inscrire une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit via une solution amiable, soit par l'adjudication. Dans un premier temps, l'intérêt du prêteur n'est pas de prononcer la déchéance du terme car il ne pourra prétendre qu'au seul recouvrement du capital restant dû, perdant ainsi le paiement des intérêts de retard. La démarche commune de l'établissement de crédit et du cautionnement, est d'essayer d'apporter une solution qui relève du traitement contentieux amiable afin que le crédit reprenne son cours. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) Le Fonds mutuel de garantie (FMG) permet aux organismes de cautionnement qui en possèdent de se substituer aux emprunteurs défaillants. Il est constitué de l’ensemble des cotisations allouées au fonds de garantie lors des versements initiaux des emprunteurs bénéficiant de la garantie. Lorsqu'un prêt arrive à échéance, l’emprunteur bénéficie du remboursement de la majeure partie de sa participation initiale. Cette somme est calculée en fonction du taux d'utilisation global du FMG et dépendra des incidents ayant eu lieu durant toute la durée du crédit concernant les impayés de l’emprunteur lui-même et ceux de la globalité des gens qu'elle cautionne, puisqu'il s'agit d'un fonds mutualiste. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt o Les garanties Caution mutuelle professionnelle Certaines mutuelles professionnelles peuvent proposer à leurs adhérents le cautionnement de leur prêt. La plupart des mutuelles de fonctionnaires ou d'agents d'entreprises publiques permettent à leurs adhérents de bénéficier d'une caution à un tarif très avantageux : Mutuelle territoriale, Mutuelle de la police, MGEN, CASDEN (enseignants), MNH (hospitaliers), AGPM/GMPA (militaires), etc. Cependant, le dossier de financement se doit de satisfaire certaines règles d'éligibilité définies par la mutuelle, dont les formalités peuvent s'avérer relativement lourdes et le délai d'instruction assez long. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt o La garantie sur placement Le nantissement Un nantissement permet à l’emprunteur de donner en garantie son placement. Ainsi le créancier couvre son risque de non-remboursement des capitaux empruntés. C’est un contrat qui joue le rôle de l’hypothèque. Il permet au créancier de se substituer à l’emprunteur et de garantir le prêt. Une fois le contrat de nantissement signé, l’emprunteur n’est plus propriétaire du bien mis en garantie jusqu’au remboursement du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Ce type de garantie est plutôt adossé à un investissement locatif, réalisé au travers d’un prêt In Fine. Pendant toute la durée du nantissement : aucune opération de retrait ne peut être réalisée sans l’accord préalable de la banque qui a reçu ce placement en nantissement. Les opérations d’arbitrage ou de vente/rachat d’actions ou obligations sont possibles mais elles ne doivent pas aboutir à la perte de valeur du capital. Si cette valeur vient à baisser, l’emprunteur est dans l'obligation d'apporter des fonds complémentaires afin de compenser la différence. Dans le cas où l'emprunteur n'arrive plus à payer ses mensualités : la banque peut alors saisir ce qui a été mis en gage et le revendre. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt Les cautions de personnes physiques o La caution simple Elle engage la personne qui s’est portée caution uniquement si l’organisme financier a tenté auparavant de récupérer les sommes dues auprès de l’emprunteur et uniquement si l’incapacité à payer de ce dernier est démontrée. Ce n’est qu’à partir de ce moment que l’organisme financier peut se retourner vers la personne qui s’est portée caution. S’il y a plusieurs cautions simples, l’organisme peut poursuivre chacune d’entre elles au prorata de ce qui lui est dû. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.1. La garantie sur le prêt o La caution solidaire Elle engage la personne qui s’est portée caution à payer l’intégralité de la dette sans pouvoir demander à la banque d’avoir au préalable poursuivi l’emprunteur. Il suffit que ce dernier n’ait pas payé une échéance pour que la banque puisse demander le remboursement anticipé du prêt, assorti de pénalités, à la personne qui s’est portée caution solidaire. S’il y a plusieurs cautions solidaires: la banque peut poursuivre n’importe laquelle pour la totalité de la dette, à charge pour celle-ci de se retourner contre les autres pour leur réclamer une partie de ce qu’elle a payé. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt L’assurance de prêt est également considérée comme une garantie du prêt, notamment en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent toujours que chaque crédit immobilier soit associé à une assurance décès/invalidité/incapacité. Le bénéficiaire de l’assurance en cas de «sinistre» est la banque. Protéger la banque mais aussi l’emprunteur des aléas de la vie pendant la durée de son prêt. Objectifs Elle constitue un élément clé de protection pour l’emprunteur et sa famille en préservant ses chances de conserver le bien acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité. Elle évite également de transmettre la dette aux héritiers en cas de décès. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt Les garanties proposées o DECES En matière d’assurance emprunteur, en cas de décès de l‘assuré: le capital restant dû est versé à l’organisme prêteur, tel qu’il est indiqué sur le tableau d‘amortissement, et ce dans la limite du montant garanti. o P.T.I.A. (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) Il s’agit de l’invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans mettant l’assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie (se laver, se nourrir, se déplacer...). L’assureur rembourse le montant du capital restant dû en cas de perte totale et irréversible d'autonomie. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt o I.T.T (Incapacité temporaire totale de travail) L’incapacité temporaire totale de travail est une incapacité médicalement reconnue mettant l’assuré dans l’impossibilité complète mais temporaire (à la suite de maladie ou d’accident) de se livrer à son activité professionnelle lui rapportant gain ou profit. La prise en charge des échéances de prêt par cette garantie débute généralement à compter du 91ème jour (franchises possibles, selon le contrat : 30,60, 90,180 jours). o I.P.T. (Invalidité permanente et totale) L’invalidité permanente totale est une invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans mettant l’assuré dans l’incapacité d’exercer toute occupation lui rapportant gain ou profit. Le sinistre sera pris en charge après consolidation de l’état de santé de l’assuré sous réserve que le taux d’invalidité contractuel soit supérieur ou égal à 66%. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt Ce taux d’invalidité n’est pas réglementé et peut varier d’un contrat à l’autre. Il est calculé en fonction : Du taux d’invalidité fonctionnelle : diminution de la capacité d’une personne à effectuer certains gestes de la vie courante (souvent assimilable au taux d’invalidité déterminé par la Sécurité sociale). Du taux d’invalidité professionnelle : diminution de la capacité d’une personne à exercer sa profession (celle exercée au moment du sinistre). Bon à savoir: Le taux contractuel est déterminé par le médecin conseil de la compagnie (le taux d’invalidité fonctionnel retenu par la Sécurité sociale ne lui est pas opposable). IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt Les 2 taux sont repris dans un tableau croisé permettant de déterminer le taux dit contractuel : IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt o I.P.P (Invalidité permanente partielle) Cette garantie fonctionne de la même façon que la garantie IPT mais le taux de prise en charge commence à 33% (et non 66%). o La garantie chômage ou perte d’emploi Elle garantit à l’emprunteur le remboursement d’une partie des échéances de prêt en cas de chômage. Elle est souvent soumise à des critères stricts (chômage suite à un licenciement, délais de carence, prise en charge limitée, etc.). o La garantie prévoyance Elle peut revêtir différents noms (protection famille, option prévoyance). Elle correspond le plus souvent à une garantie décès accidentel au bénéfice d’un tiers désigné. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt Le choix des quotités La quotité La quotité correspond à la part de capital à garantir. EXEMPLE Pour un prêt de 100 000 €, une personne choisissant une quotité de 50 % sera couverte à hauteur de 50 000 € (soit la moitié du capital emprunté). Lorsqu’il n’y a qu’un seul emprunteur, la banque réclame une quotité de 100 % sur sa tête. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Modalités de garantie et conditions de fonctionnement 2 2.2. L’assurance de prêt Lorsqu’il y a un emprunteur et un co-emprunteur, plusieurs solutions peuvent être envisagées: Soit 50 % sur la tête de chaque emprunteur (totalisant donc 100 %), Soit 100 % sur chaque tête : il s’agit d’une couverture complète « à 200 % ». En cas de décès par exemple, le prêt est intégralement soldé par l’assurance et le co-emprunteur survivant n’a plus d’échéance à rembourser. Soit répartir la quotité en fonction de la capacité de remboursement respective de chacun (70/30%, 60/40%, 80/20%, etc.) Par exemple, au sein d’un couple d’emprunteurs, Monsieur a un revenu de 30 000 € et Madame un revenu de 10 000 €, la quotité est de 30 % sur la tête de Madame et de 70 % sur la tête de Monsieur. Si Monsieur décède, Madame aura à supporter les échéances correspondant à 30 % du montant initialement emprunté (les 70 % ayant été soldés par l’assurance suite au décès de Monsieur). IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.1. Présentation Qu’est ce que la convention AERAS ? La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé d'obtenir plus facilement un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. Elle permet notamment, sous conditions, d'obtenir une assurance pour ce type de prêt, sans avoir à compléter un questionnaire médical. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.1. Présentation Elle démontre la volonté du gouvernement, des associations de malades, des professionnels de la banque et de l'assurance de continuer à travailler en commun afin de favoriser l'accès aux emprunts et à l'assurance-crédit pour les personnes qualifiées comme « risque aggravé de santé ». Cette convention prévoit la mise en place de 3 niveaux d’examen: Niveau 1 : risques « standards » , Niveau 2 : risques « aggravés » , Niveau 3 : risques « très aggravés ». IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.1. Présentation Qu’est ce qu’un risque aggravé de santé ? Le "risque aggravé" correspond à la situation dans laquelle la probabilité de voir survenir l'événement garanti (invalidité ou décès) pour la personne concernée est supérieure à celle de la population de référence à laquelle elle appartient. Pour l'assurance décès, par exemple, le risque aggravé se mesure comme une espérance de vie inférieure à celle de la population de référence. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.1. Présentation La notion de "risque aggravé" est utilisée par les assureurs pour trois grandes catégories de personnes : Celles qui exercent des professions particulières, Celles qui pratiquent des sports à risques, Celles qui sont atteintes d'une maladie. Le risque de santé peut aussi être aggravé par l'âge de l'assuré, sa corpulence ou son comportement dans la vie quotidienne (tabagisme par exemple). Elle évolue dans le temps, en fonction de facteurs extérieurs tels que les progrès en matière médicale par exemple, qui peuvent permettre de réduire les risques liés à certaines pathologies. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.2. Le risque d’invalidité La garantie invalidité couvre l’emprunteur en cas de réduction permanente (partielle ou totale) de certaines aptitudes (invalidité fonctionnelle, inaptitude à exercer une activité professionnelle). Les assureurs proposent, si possible : Une garantie invalidité aux conditions du contrat standard avec, le cas échéant, exclusion(s) et/ou majoration de tarifs ; Une garantie invalidité, spécifique à la convention AERAS au taux de 70%. La garantie fonctionne si l'assuré se retrouve en invalidité professionnelle totale et si son taux d'incapacité fonctionnelle est au moins égal à 70 %. Lorsqu'elle est accordée, cette garantie spécifique invalidité ne comporte aucune exclusion concernant la pathologie déclarée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.2. Le risque d’invalidité Si l'assureur ne peut pas proposer la garantie spécifique invalidité, il peut proposer la couverture du risque de Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Elle intervient notamment lorsque l'assuré nécessite le recours permanent à une tierce personne pour exercer les actes ordinaires de la vie. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre 3 Tarification du risque emprunteur 3.3. La confidentialité des informations personnelles La confidentialité des informations relatives à l’état de santé de l’emprunteur est un point fondamental de la convention AERAS. C’est pourquoi, il est demandé à l’emprunteur de remplir le questionnaire de santé, seul, sur place ou chez lui. Toujours par souci de confidentialité, le conseiller bancaire ou financier ne l’assiste qu’à sa demande. Le questionnaire de santé comporte des questions précises sur son état de santé et ne fait en aucun cas référence aux aspects intimes de la vie privée. Une fois rempli, il doit être envoyé dans une enveloppe adressée au médecin conseil qui, seul, peut en prendre connaissance. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre 3 Tarification du risque emprunteur 3.4. Le fonctionnement Lors de la demande d'une assurance emprunteur auprès d'un des partenaires assureurs, l’emprunteur doit impérativement remplir deux documents : Un document d'adhésion, Un questionnaire de santé. En fonction de ses réponses, le service médical de la compagnie juge de la nature du «risque»: Si celui-ci est jugé « risque aggravé de santé », il lui est alors demandé de remplir un troisième document, un nouveau questionnaire médical, et de joindre à ce dernier dossier, certains documents médicaux. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre 3 Tarification du risque emprunteur 3.4. Le fonctionnement Une fois complété, le dossier est envoyé au sein du département médical de la compagnie d'assurance, ceci afin de préserver le secret médical lié à la situation du client. Ce dispositif est obligatoire depuis la convention AERAS. Une fois en possession de toutes les informations, le médecin conseil de la compagnie d'assurance analyse le dossier et choisit son acceptation (avec ou sans surprime) ou son refus. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.5. Les prêts concernés La convention AERAS concerne l’assurance emprunteur pour : Des emprunts professionnels, Des prêts immobiliers, Des crédits à la consommation. Les crédits immobiliers L'analyse de niveau 3 n'intervient que si les conditions cumulatives suivantes sont remplies : ▪ l'emprunteur a au maximum 70 ans en fin de prêt, ▪ le cumul des prêts ne dépasse pas 320 000 € (le montant du crédit relais lié à l'acquisition de la résidence principale n'entre pas dans la détermination de ce plafond de prêt). IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé 3 3.6. Le délai de traitement des demandes Délai de procédure Le délai maximal de traitement d'une demande de prêt avec assurance est de 5 semaines, dont 3 pour la réponse de l'assurance et 2 pour celle de la banque après connaissance de l’acceptation de la proposition d'assurance par l’emprunteur. Dans ces conditions, un accord d'assurance est valable 4 mois. Si les conditions de la convention AERAS ne sont pas appliquées, l'emprunteur peut saisir la commission de médiation de la convention AERAS chargée de trouver un règlement amiable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4 4.1. Droits et obligations de l’emprunteur Est un contrat par lequel les parties ont des Le crédit immobilier engagements réciproques. Prend le principal engagement de remettre La banque l’argent du prêt à l’emprunteur. S’engage à rembourser la somme empruntée et L’emprunteur les intérêts, en respectant l’échéancier annexé au contrat de prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4 4.1. Droits et obligations de l’emprunteur RAPPEL Rappel : Les obligations du prêteur La conclusion du contrat commence par l’envoi d’une offre préalable qui doit mentionner l’identité des parties et cautions, la nature, l’objet et les modalités du prêt, l’échéancier des amortissements et, si le prêt est à taux fixe, le coût total du crédit, les assurances et garanties exigées, les conditions requises pour un éventuel transfert du prêt et les dispositions relatives au délai de réflexion. Cette offre, établie par le prêteur, doit être envoyée à l’emprunteur par voie postale. Les conditions indiquées par celle-ci sont applicables pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4 4.1. Droits et obligations de l’emprunteur Les obligations de l'emprunteur Pendant la durée du prêt, en cas de litige opposant l'emprunteur au prêteur, il est nécessaire de s'adresser au Tribunal d'instance. Le non-paiement d’une échéance de crédit constitue un manquement au déroulement du contrat. Le prêteur doit signifier à l’emprunteur ce manquement dès qu’il est constaté, afin de pouvoir lui réclamer des intérêts de retard. Dès 2 échéances impayées, la banque peut inscrire l'emprunteur dans le fichier national des incidents de paiement (FICP), qui a pour effet de lui interdire la souscription de nouveaux prêts. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4 4.1. Droits et obligations de l’emprunteur L’emprunteur qui se retrouve en situation de non-paiement a plusieurs solutions : Restructurer ses dettes avec un organisme de prêt (soit sa banque, soit un autre établissement), Faire une demande de surendettement auprès de la Banque de France afin de consolider sa situation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint Les différents statuts « matrimoniaux » Les emprunteurs peuvent être liés selon : Les liens du mariage : les personnes mariées ont le choix entre différents régimes tels que celui de la communauté réduite aux acquêts, la séparation de biens ou la communauté universelle. Une convention de PACS (Pacte civil de Solidarité) : les personnes pacsées peuvent choisir entre le régime de la séparation des patrimoines ou le régime de l’indivision. Le concubinage (ou union libre) : cette situation peut être de fait ou de droit. Les tribunaux considèrent qu’il y a concubinage dès lors qu’il existe une relation durable et stable entre les 2 concubins. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint L’influence des régimes matrimoniaux o Les couples mariés En matière de régime communautaire (communauté légale réduite aux acquêts, communauté universelle) : Chaque époux est personnellement responsable des dettes qu'il a engagées avant le mariage, il en répond sur ses biens propres et ses revenus. Les dettes communes contractées au cours du mariage engagent tous les biens de la communauté ainsi que les biens propres de l'époux qui a contracté la dette. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint Ainsi, les biens acquis pendant la durée du mariage par les époux entrent dans le patrimoine de la communauté. Il existe une solidarité financière afférente aux charges de ces biens. Chacun des époux est engagé financièrement et solidairement des dettes contractées. Lorsqu’un des conjoints souscrit un prêt auprès d’un établissement financier, l’autre époux n’engage ses biens propres ou ses revenus que lorsqu’il accorde son consentement exprès. Pour ce faire, il doit signer le contrat de prêt (co-emprunteur). Ainsi, en cas de difficultés de remboursement, les biens du conjoint feront partie du droit de gage général des créanciers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint En matière de séparation de biens : Les biens de chaque époux, qu’ils aient été acquis avant ou après le mariage leur appartiennent en propre. Les dettes sont également séparées: chaque époux est seul responsable de son passif personnel antérieur ou postérieur au mariage (sauf engagement conjoint, cautionnement personnel ou dettes ménagères). Les biens du conjoint ne peuvent répondre des dettes de l’autre. Pendant le mariage, un des 2 conjoints peut emprunter seul et contracter le crédit seul s’il a les revenus suffisants. Les époux peuvent également choisir d'acquérir un ou des biens en commun. Dans ce cas, pour être tous deux propriétaires, l'acte d'acquisition doit être établi aux deux noms. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint Le logement acheté par le couple est un bien indivis dont chacun des deux époux possède une quote-part correspondant au pourcentage qu’il finance. Si la répartition n’est pas précisée, on considère que chaque époux en possède la moitié. Les règles de gestion applicables aux biens acquis ensemble sont celles de l’indivision. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint o Les couples pacsés RAPPEL Les PACS conclus avant le 1er janvier 2007 sont soumis à la loi du 15 novembre 1999 qui a créé le Pacs. Sauf si les partenaires présentent une demande pour bénéficier du nouveau régime, les biens immobiliers acquis pendant le Pacs sont présumés indivis par moitié excepté si l’acte d’acquisition en dispose autrement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 76  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint Les PACS conclus depuis le 1er janvier 2007 sont sous le régime de séparation des patrimoines. Chacun des partenaires reste propriétaire des biens qu'il possède avant la signature du Pacs ou qu'il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Les partenaires peuvent opter dans leur convention pour un régime d’indivision. Les biens qu’ils achètent alors ensemble à compter de l’enregistrement du Pacs sont réputés indivis pour moitié. Sauf disposition contraire de la convention, chaque partenaire est gérant de l’indivision et dispose des mêmes pouvoirs que ceux reconnus aux époux sur les biens communs. Chaque partenaire peut donc agir seul pour gérer les biens indivis. IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et de son conjoint 4.2. Droits et obligations du conjoint o Les concubins Lorsqu’un seul partenaire contracte un prêt pour l’acquisition d’un bien, le concubin peut se retrouver co-emprunteur : Dans l’hypothèse où l’autre partenaire veut acquérir un bien et en devenir seul propriétaire, le concubin peut apporter sa solidarité financière à l’emprunt (garantie pour la banque du remboursement de l’emprunt), il sera co-emprunteur mais ne bénéficiera pas pour autant de la propriété du bien acquis. Lorsque les 2 concubins ont la volonté d’acheter ensemble, le bien est acquis sous le régime de l’indivision : Les concubins sont propriétaires soit à hauteur de leur quote-part, soit à moitié si leur apport est similaire ou si telle est leur volonté. Pour éviter toute dissension, il est préférable de conclure une convention d’indivision auprès d’un notaire. En matière d’indivision, il existe une solidarité financière des concubins concernant les charges liées au bien acquis. S’ils ont recours à un emprunt, le contrat doit être conclu par les 2 partenaires (co-emprunteurs). IMMO-IOBSPII-MS-M8L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 78 Leçon 5 Connaissances et diligences à accomplir Explications à fournir pour assurer une bonne information de l’emprunteur Chapitre 1 Capacité d’emprunt des candidats 1.1 Définition 1.2 Les revenus 1.3 Les charges 1.4 L’enveloppe du crédit Chapitre 2 Explication à fournir à l’emprunteur 2.1 Lors des étapes de la demande de crédit 2.2 La mise en garde de l’emprunteur 2.3 Les différents points d’un crédit Chapitre 3 Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3.1 L’offre de prêt 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 3.3 Rappels IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.1. Définition La capacité d'emprunt d'un client se définit en fonction de plusieurs critères. Pour calculer une capacité d'emprunt, un client ne doit pas s’endetter à plus de 35% maximum de ses revenus (assurance emprunteur comprise). En effet, au-delà d’un tiers du budget global affecté aux paiements de ses charges, la banque estime qu'il y a un risque de surendettement pour le client. L’établissement de crédit tient également compte du saut de charge, c’est-à-dire l’effort plus ou moins important que fait un emprunteur pour acquérir son bien immobilier par rapport au budget alloué à son logement avant son acquisition. Il correspond à la différence entre le montant du loyer et les mensualités du crédit. Pour calculer la capacité d'emprunt, il convient de connaître les ressources et les charges de l'emprunteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.2. Les revenus Ils sont constitués des éléments suivants : Les revenus : la banque se base sur le montant net imposable du bulletin de salaire de décembre N-1 ou les salaires mentionnés sur l’avis d’imposition. Salaire fixe + moyenne du salaire variable sur les 3 dernières années ; rémunération du dirigeant d’entreprise (salaire + rémunération du gérant + dividendes) moyenne sur les 3 dernières années ; revenus immobiliers nets imposables (hors charges exceptionnelles et travaux) et les autres revenus stables sur la durée du crédit immobilier. Les revenus de l’emprunteur Les revenus de l’emprunteur correspondent au revenu net avant impôt de l’emprunteur ou du foyer fiscal calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’article 156 du Code Général des Impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.2. Les revenus Les revenus locatifs : selon les recommandations du HCSF, le revenu foncier est pris en compte à hauteur de 70% des loyers. Les revenus sociaux ( Assédic, RSA, Caf, Apl...) : ne sont pas pris en compte. La pension alimentaire perçue, entre en compte dans les revenus, il ne faut pas oublier de tenir compte de l’âge de l’enfant. Les allocations familiales ne sont pas considérées comme des revenus, mais peuvent être ajoutées au reste à vivre ou quotient familial. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.2. Les revenus RAPPEL les recommandations du HCSF Possibilité d’obtenir un crédit immobilier malgré un taux d’endettement supérieur à 35% si l’encours total de crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus de l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.3. Les charges Les charges : les mensualités de crédit immobilier y compris les mensualités de crédit immobilier locatif, la mensualité de crédit à la consommation, la pension alimentaire à verser, le loyer à payer si l’emprunteur reste locataire de sa résidence principale avec l’investissement immobilier à financer, ainsi que l’assurance emprunteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 5 1.4. L’enveloppe du crédit Pour déterminer le montant à emprunter, il convient de calculer la capacité mensuelle d'endettement de l'emprunteur par l'opération suivante : Mensualité = Revenu x 35% L'enveloppe du financement se détermine en fonction de : Cette échéance, La durée du prêt et de son taux d'intérêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.4. L’enveloppe du crédit EXEMPLE Madame Paul perçoit 2600 € par mois. Elle a un prêt consommation de 150 € et souhaite connaître sa capacité d'emprunt. (2600 * 35%) - 150 = 910-150= 760 € Le montant maximum de l'échéance de prêt de Mme Paul est donc de 760€. Le montant de sa capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs : la durée du prêt et le taux du prêt. En effet : Si elle emprunte sur 20 ans à 3,50% son échéance de 760 € lui permettra d'emprunter la somme de 131 000 €. Si elle emprunte sur 25 ans à 3,70%, son échéance de 760 € lui permettra d'emprunter 148 550 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Capacité d’emprunt des candidats 1 1.4. L’enveloppe du crédit Si Mme Paul revient 3 mois plus tard et que les taux ont augmenté de 0,3%, son enveloppe ne sera plus la même en effet : Sur 20 ans, ses 760 € lui permettront d'avoir une enveloppe de 127 500€, soit 3 500€ de moins que 3 mois plus tôt. Sur 25 ans, son enveloppe sera de 143 900 €, soit 4 650 € de moins que 3 mois plus tôt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.1. Lors des étapes de la demande de crédit Un prêteur ou un IOBSP est tenu d'informer son client des différents dispositifs qui le protègent vis-à-vis de la loi. Concernant les étapes de la demande de crédit : Le délai rétractation de 10 jours procuré par la loi Macron à compter de la réception de l’offre de crédit, La condition suspensive liée à l'obtention du prêt, L'envoi par voie postale des offres de prêt par la banque (valables 30 jours), IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.1. Lors des étapes de la demande de crédit De plus, il est de son devoir de le protéger du surendettement et de limiter ce risque en refusant de lui octroyer des montants de crédits et des échéances qui seraient trop élevés par rapport à sa capacité de remboursement (loi Neiertz). IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.2. La mise en garde de l’emprunteur D’une façon générale, tout professionnel a, à l’égard de ses clients, une obligation de conseil et d’information. Les tribunaux ajoutent à cette obligation générale une obligation distincte, dite de « mise en garde » sur le risque d’un endettement excessif ou inadapté. Ce devoir de mise en garde doit être délivré à tout emprunteur, sans distinction entre « l’emprunteur averti » et « l’emprunteur non-averti ». Il est applicable quel que soit l’opération de crédit envisagée. Le professionnel doit mettre en garde l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, le contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.2. La mise en garde de l’emprunteur Le devoir de mise en garde peut être assimilé à un « conseil négatif » c’est-à-dire un conseil de ne pas faire, ou un conseil accompagné d’explications concernant les dangers ou inconvénients qui peuvent en résulter. Le prêteur peut également avoir à s’assurer de la viabilité de l’opération que le prêt finance. Dans tous les cas, pour être jugée efficace, la mise en garde doit être précise, complète, adaptée, personnalisée à son destinataire. Ces divers éléments s’apprécient en fonction de chaque client. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.3. Les différents points d’un crédit La réglementation applicable à la publicité trompeuse est applicable aux publicités relatives à un crédit immobilier. Depuis le 1er octobre 2016, les informations obligatoires à faire figurer sur les publicités sont les suivantes : L’identité du prêteur, La nature et l’objet du prêt, La durée du crédit, le coût total (TAEG), L’existence du délai de réflexion de 10 jours, Le fait que la vente soit subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Explications à fournir à l’emprunteur 2 2.3. Les différents points d’un crédit A noter Le prêteur ou l'IOBSP est également tenu d'expliquer à son client l'ensemble des points. Si la publicité comporte un taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit pour l’emprunteur, elle doit préciser de façon claire, précise, concise et visible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit, fournies le cas échéant à l’aide d’exemples représentatifs. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.1 L’offre de prêt Le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques. L'offre de prêt doit : Mentionner l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées, Préciser la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds, Intégrer un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est fixe, Faire état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.1 L’offre de prêt Être accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit pour les offres de prêt à taux variable. Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Indiquer, outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, son coût total, son taux défini ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation, IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.1 L’offre de prêt Enoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt, Mentionner que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 L’ordonnance du 25 mars 2016 entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2016, transpose la Directive du 14 février 2014 sur les contrats de crédit des consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation. Parmi les nouveautés introduites, il en résulte des dispositifs pour améliorer l'information des consommateurs tels que l'instauration de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE). La FISE contient des informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se positionner en connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 Elle est obligatoire pour toute offre de crédit émise depuis le 1er octobre 2016. Les informations de la FISE doivent être présentées suivant un modèle type et porter sur: L’identité et les coordonnées du prêteur ou l’intermédiaire de crédit, Les principales caractéristiques du prêt, Le taux d’intérêt et les autres frais, Le nombre, la périodicité et le montant de chaque versement, L’échéancier indicatif, le cas échéant, Le remboursement anticipé, les caractéristiques variables, Les conséquences pour l’emprunteur du non-respect de ses engagements. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 Si le prêteur souhaite donner à l'emprunteur des informations complémentaires, il doit le faire dans un document distinct de cette fiche. Toutefois, il peut être joint en annexe à la Fiche d’Information Standardisée Européenne. La Fiche d’Information doit être remise au plus tard lors de l’émission de l’offre. Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux débiteur, cette possibilité et ses effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global doivent être mentionnés dans la FISE. À cette fin, un taux annuel effectif global supplémentaire illustrant les risques éventuels liés à une augmentation substantielle du taux débiteur doit être communiqué à l'emprunteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 Par ailleurs, le prêteur ou l'IOBSP est tenu d'expliquer à son client l'ensemble des points qui composent son crédit : Le taux nominal : fixe ou variable (si le taux est variable, les conditions de variation et l'indice de référence), L'assurance de prêt, La garantie, Les frais de dossier de la banque, Les honoraires de courtage en crédit, Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), Le coût total du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.2 L’impact de l’ordonnance du 25 mars 2016 Désormais, le prêteur et l’intermédiaire de crédit doivent assurer la disponibilité permanente des informations générales sur les contrats de crédit qu’ils proposent. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.3 Rappels RAPPEL la Loi Lagarde o Toute modification des conditions d'obtention d'un prêt dont le taux d'intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable. o Lorsque le prêteur propose à l'emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit en vue de garantir en cas de survenance d'un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, les dispositions suivantes doivent obligatoirement appliquées. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.3 Rappels RAPPEL Ces dispositions sont relatives : Au fait qu’une notice doit être annexée au contrat de prêt énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance ; À toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l'assurance. Elle est inopposable à l'emprunteur tant qu’il n’a pas donné son consentement. Lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l'emprunteur sans frais ni pénalité d'aucune sorte. Cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément; IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.3 Rappels RAPPEL Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Toute décision de refus doit être motivée; Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose; L'assureur est tenu d'informer le prêteur du non-paiement par l'emprunteur de sa prime d'assurance ou de toute modification substantielle du contrat d'assurance. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.3 Rappels RAPPEL l’envoi de l’offre L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions personnes physiques. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue, soit à partir du 11ème jour. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l'opération en cause, être fait par le prêteur à l'emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l'emprunteur au prêteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Remise de l’offre de prêt ainsi que les explications à fournir 3 3.3 Rappels RAPPEL Jusqu'à cette acceptation, l'emprunteur ne peut, au même titre, faire aucun dépôt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, ni signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal est signée par l'emprunteur, sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit. L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long si nécessaire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40