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Leçon 8 Les dispositifs d’investissements locatifs Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.1 Présentation de la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée 1.3 Quel régime fiscal ? Chapitre...

Leçon 8 Les dispositifs d’investissements locatifs Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.1 Présentation de la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée 1.3 Quel régime fiscal ? Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1 Le LMP 2.2 Le LMNP 2.3 Les avantages fiscaux 2.4 Le dispositif Bouvard IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.1 Présentation de la location meublée Avant la publication de la loi ALUR en mars 2014, la législation ne donnait pas de définition de la location meublée. Elle définissait seulement le loueur en meublé professionnel. Seule la jurisprudence s’était prononcée sur la notion de location meublée, en dégageant les critères nécessaires à sa qualification. La location meublée – définition de la jurisprudence Un logement est considéré comme meublé lorsque les meubles et objets mobiliers fournis, ainsi que les éléments d’équipement essentiels existants dans le logement, permettent une occupation normale et convenable du logement, conforme aux exigences de la vie quotidienne. Le logement loué meublé peut être neuf ou ancien. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.1 Présentation de la location meublée La loi Alur a donné une définition de la location meublée : Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée Un logement peut être loué meublé dans plusieurs contextes : 1 2 Résidences de services Résidence principale du locataire. 3 La parahôtellerie et la location Location de chambres d'hôtes se saisonnière distinguent de la location ou meublé meublée par la réalisation de de tourisme prestations de service, leur régime fiscal et social. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée 1 Résidence principale du locataire Définition La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l‘Habitation. 8 mois IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée Pour être qualifié de meublé, le logement doit être pourvu du mobilier et des équipements suffisants pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement, au regard des exigences de la vie courante. Ces équipements sont définis par le décret du 31 juillet 2015. Ils correspondent notamment à : La literie Le four Les plaques de Les ustensiles cuisson Ce décret ne concerne que les logements à usage de résidence principale du locataire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée 2 Résidences de services Une résidence services est un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services supplémentaires et des équipements communs. Elle est composée de plusieurs logements distincts et d’un espace commun. Les logements doivent être garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre avec ses seuls effets personnels. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Il existe différents types de résidences services selon leur spécialité : Touristes d’affaires ou Personnes âgées Etudiants. de loisirs, (EHPAD, etc.), IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Résidences de services : comment ça fonctionne ? loue sous-loue ACHETE GERE PAR LOUE A LOCATAIRES INVESTISSEUR LOGEMENT EXPLOITANT FINAUX Loyers payés par Loyers versés au les locataires propriétaire tel que défini finaux au dans le contrat gestionnaire IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée 3 Location saisonnière ou meublé de tourisme Cette location se fait sur une courte durée, à une clientèle de passage, qui n’élit pas domicile dans le bien immobilier qu’il loue. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée ❖ Lorsque le propriétaire conclut lui-même : Un contrat de location avec les occupants effectifs, il doit veiller à un certain formalisme dans la rédaction de ce contrat. Il doit notamment y joindre un inventaire des meubles et objets divers se trouvant dans les locaux loués. Le logement doit répondre aux caractéristiques de logement décent. ❖ Lorsqu’il y a un exploitant : Le lien entre le propriétaire et l’exploitant n’est que contractuel. C’est l’exploitant qui gère les contrats de location avec les locataires. Le bail commercial liant l’exploitant au propriétaire est présenté dans la leçon relative à la gestion d’un bien immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée ❖ Lorsque la location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire : La relation est régie par la seule convention des parties, c’est-à-dire par le seul bail librement rédigé. Par ailleurs, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit des mesures protectrices pour ce dernier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Les points encadrés par la loi relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés en résidence principale sont les suivants : À la remise et à la restitution des clés, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis, Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer, Le contrat de location est établi par écrit selon un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, Pour les étudiants, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, la reconduction tacite est alors inapplicable, Pour résilier le bail, le locataire dispose d’un préavis d’un mois, que le bail soit de 12 ou de 9 mois. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Le congé peut être donné : Par le locataire, à tout moment, en respectant un préavis d’au moins 1 mois, Par le bailleur, au moins 3 mois avant le terme du bail et en motivant le refus de renouvellement. Le motif de refus de renouvellement peut correspondre : À la décision du propriétaire de reprendre ou de vendre le logement, À un motif légitime et sérieux (exemple : inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant). IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Quel que soit le régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à une fiscalité spécifique. Les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis à BIC l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi qu’aux prélèvements sociaux*. *Les loueurs en meublé qui répondent aux critères d’assujettissement aux cotisations de sécurité sociale sont soumis à la CSG et CRDS au titre des revenus d’activité. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Bon à savoir Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) regroupent les bénéfices réalisés par les personnes physiques ou les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le droit fiscal raisonne par analogie et les propriétaires qui louent des locaux en meublé sont considérés comme exerçant une profession commerciale au même titre que les contribuables dont le commerce consiste en la fourniture de logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? De quels biens immobiliers meublés s’agit-il ici ? La location meublée concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. La location d'un immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation est qualifiée de location "équipée". Elle relève d’un régime juridique et fiscal différent de celui de la location meublée abordée ici. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Fiscalement, la détermination du revenu imposable dans la catégorie des BIC est avantageuse puisqu'il est possible : ▪ soit de déduire un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui permet d'être peu ou pas imposé pendant une longue période, ▪ soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location). Les règles d'imposition des revenus et de la TVA sont identiques, que le loueur soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). En revanche, les règles applicables aux déficits, prélèvements sociaux, cotisations sociales et plus-values sont différentes pour les LMP et LMNP. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le loueur en meublé est susceptible de relever : D’un statut professionnel D’un statut non-professionnel Loueur Meublé Professionnel Loueur Meublé Non-Professionnel LMP LMNP IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Qu’est-ce qu’un loueur meublé professionnel ? Les critères de qualification du loueur en meublé professionnel au sens de l'IR sont autonomes et indépendants de ceux retenus : ▪ En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), pour le bénéfice de l'exonération des biens professionnels , ▪ En matière sociale, pour l'assujettissement du loueur en meublé aux cotisations sociales. Il convient toutefois de relever que le Code de la sécurité sociale se réfère aux critères fiscaux lorsque l'activité est exercée en entreprise individuelle. Nous aborderons ici les critères retenus en matière d’IR. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le statut de loueur en meublé professionnel est reconnu si ce dernier remplit cumulativement ces deux conditions : ET Recettes > 23 k€ > Les recettes annuelles retirées de Les recettes issues de la l’activité de location meublée par location meublée excèdent les l’ensemble des membres du foyer autres revenus d’activité du fiscal excèdent 23 000€, foyer fiscal. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Précisions : condition liée à la limite de 23 000€ Les recettes à prendre en compte pour apprécier le seuil des 23 000€ sont les loyers bruts courus, c’est-à-dire les loyers dus, qu’ils soient encaissés ou non, les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers et les charges facturées au locataire. Selon les cas, pour l’administration fiscale, la date de démarrage de l’activité correspond : - Soit à la date d’acquisition du bien ou à la date d'achèvement si elle est postérieure, - Soit à la date de première mise en location du bien. Si l’activité débute en cours d’année, le seuil de 23 000€ doit être proratisé en fonction du nombre de jours d’activité dans l’année. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP EXEMPLE Léon acquiert un logement neuf le 14 avril 2021 et le met en location le 1er septembre 2021. Ses recettes brutes locatives s’élèvent à 10 000€. Il doit être tenu compte de la date d’acquisition du bien, soit 261 jours entre le 14 avril et le 31 décembre. Ainsi, la limite de 23 000€ est ramenée à [(10 000€/261) x 365] = 13 958€. Par conséquent, l’activité n’est pas considérée comme professionnelle au titre de l’année 2021. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Précisions : les recettes de location meublée sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal Les revenus d'activités pris en compte pour la comparaison sont : ▪ les traitements et salaires (tenant compte des pensions et rentes), Remarque : Les pensions de retraite sont prises en compte pour l'appréciation du montant des recettes locatives ▪ les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, ▪ les bénéfices agricoles, ▪ les bénéfices non commerciaux, ▪ les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP EXEMPLE Pierre perçoit les revenus nets suivants : Bénéfices Industriels et Bénéfices Non commerciaux issus de Commerciaux : la location meublée : 20 000€ 27 000€ Les recettes issues de la location meublée excèdent les autres REVENUS revenus professionnels perçus par Pierre. Pierre est donc loueur meublé professionnel au sens de l’IR. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est apprécié : ▪ par année civile (y compris en cas de clôture en cours d'année), ▪ au niveau du foyer fiscal en matière d’IR : un même foyer fiscal ne peut donc pas cumuler le statut de LMP et de LMNP. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Les produits et les charges Les produits Contrairement aux revenus fonciers, le revenu imposable n’est pas déterminé en prenant compte les produits encaissés. Le loueur en meublé doit retenir au titre des revenus imposables, les loyers échus sur la période d’imposition, qu’ils aient ou non été payés. Les charges Les charges pouvant être imputées sur le bénéfice dépendent du régime d’imposition choisi par le loueur et de la décision d’inscrire ou non l’immeuble à l’actif du bilan. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Les régimes fiscaux de la location meublée Le LMP est imposé en fonction du chiffre d’affaires réalisé. De ce fait, il a des obligations comptables plus ou moins contraignantes en fonction du régime auquel il est soumis. Il peut être soumis à 2 régimes : Micro-BIC Régime réel IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Application du micro-BIC Le chiffre d'affaires BIC hors taxes de l'année civile N-1 ou de N-2 : Relatifs à la location meublée classique (non classée) ou aux gites Relatifs aux chambres d'hôtes, ruraux non classés meublés de meublés de tourisme classés. tourisme. Ne doit pas excéder 77 700€ hors taxes 188 700€ hors taxes Ainsi les 2 premières années (en l'absence de chiffre d'affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC, sauf option pour le régime réel. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de : 50% 71% En cas de location meublée En cas de chambres d'hôtes, classique (non classée) ou de gites meublés de tourisme classés. ruraux non classés meublés de tourisme. L'abattement est réputé tenir compte de toutes les charges et il est d'au minimum 305 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Application du régime réel Le régime réel s’applique, soit de plein droit lorsque les loyers de meublés dépassent le plafond d’application du micro-BIC, soit sur option. Quoi de nouveau ? L’option doit être exercée par anticipation, par courrier adressé au centre des finances publiques avant le dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente : soit jusqu’en mai juin 2023 pour relever du régime réel pour les loyers de 2023. L'option est valable 1 an (irrévocable) et elle est reconduite tacitement pour cette même durée. Renonciation à l’option pour le régime réel Pour les revenus de l'année N, la renonciation au régime réel doit être réalisée avant le mois de mai de l'année N (date limite de dépôt de la déclaration 2031 des revenus N-1). IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le résultat imposable provient de la différence entre les recettes de l’année et les charges et amortissements déductibles. Ainsi, les charges déductibles sont : Les frais d’acquisition La taxe foncière Les intérêts d’emprunt Les dépenses d’entretien L’amortissement du bien Frais d’assurance et de réparation du bien et des meubles Les frais d’établissement Les charges de gestion La taxe professionnelle Les charges de La contribution sociale Les cotisations sociales copropriété supportées généralisée déductible payées* par le bailleur *LMP, LMNP en cas de location saisonnière gênèrent plus de 23 000 € de recettes, gérants majoritaires IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP La gestion du déficit Le loueur professionnel a la possibilité d’imputer, sans limitation de montant, directement le déficit provenant de la location meublée sur son revenu global de l’année, ou des 6 années suivantes. Ces règles s’appliquent uniquement aux loueurs relevant du régime réel d’imposition. A noter Si un loueur professionnel opte pour le régime du réel simplifié en début d'activité, il peut bénéficier de l'imputation sur le revenu global des déficits provenant des emprunts nécessaires à l'obtention des locaux locatifs, des amortissements et autres charges. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Les plus - values Lorsque la location est exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Leur traitement est fonction du montant des recettes hors taxes réalisées sur l’année et de la durée d’exercice de l’activité. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Des exonérations d’Impôt sur le Revenu des plus-values sont prévues sous 2 conditions cumulatives : +5ANS 90 000€ Le loueur en meublé professionnel doit réaliser des L’activité doit être exercée depuis recettes inférieures à 90 000€ pour une plus de 5 ans. Article 151 septies du Code Général des Impôts exonération totale, et à 126 000€ pour une exonération partielle. La plus-value réalisée bénéficie d’un abattement pour durée de détention de 10% pour chaque année de détention échue au-delà de la 5ème. La plus-value constatée est imposable au taux de 12,8% ; elle supporte également les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxation globale à 30%. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP A noter L'activité de chambres d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal du para- hôtelier et non de celui de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le LMP et l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt dû par les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année. L’IFI taxe uniquement les biens et droits immobiliers (immeubles, placements immobiliers, etc.). Les biens immobiliers loués meublés sont donc susceptibles d’être soumis à l’IFI. 1,3M€ IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Les immeubles sont détenus par une société Lorsque l'immeuble est détenu et loué par une société, l'exonération d’IFI est différente selon que la société ait ou non opté pour le régime des sociétés de personnes : Si la société a opté pour le régime des sociétés de personnes : toutes les parts des associés exerçant leur activité à titre principal et de manière effective dans cette société peuvent bénéficier de l'exonération de l'IFI , Chapitre Si la société n'a pas opté pour le régime des sociétés de personnes2 : LMP et LMNPseules les parts du gérant peuvent être exonérées à condition qu'il y 2.1. Le LMPexerce son activité à titre principal et qu'il détienne au moins 25 % du capital social. Les immeubles sont détenus directement par l’investisseur Lorsque le loueur en meublé a la qualité de LMP, seuls les biens mis en location qu'il détient directement bénéficient d’une exonération de l'IFI au titre de biens professionnels. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.2. Le LMNP Il n’existe pas de définition du loueur en meublé non professionnel. La définition se fait a contrario de celle du LMP : lorsque le loueur ne répond pas à la définition du LMP, il est considéré comme LMNP et traité comme tel fiscalement. Ainsi, le loueur en meublé non professionnel est reconnu comme tel dès lors que : OU > Recettes < 23 k€ ces recettes sont inférieures aux revenus du les recettes annuelles retirées de foyer fiscal soumis à l’Impôt sur le Revenu cette activité par l’ensemble des dans la catégorie des traitements et salaires, membres du foyer fiscal sont des BIC autres que ceux tirés de l’activité de inférieures à 23 000€. location meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.2. Le LMNP Le traitement fiscal et les avantages fiscaux du LMP et du LMNP sont différents. Le LMP dispose d’avantages qui lui La principale différence dans le sont propres. traitement fiscal de chacun de ces statuts repose sur la méthode d’imputation du déficit constaté lors de la déclaration des revenus et des charges. Cependant les 2 principaux avantages sont identiques pour ces deux statuts : La TVA, L’amortissement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.2. Le LMNP Les produits, les charges et la gestion du déficit Les produits et les charges Les produits Contrairement aux revenus fonciers, le revenu imposable n’est pas déterminé en prenant compte des produits encaissés. Le loueur en meublé doit retenir au titre des revenus imposables, les loyers échus sur la période d’imposition qu’ils aient ou non été payés. Les charges Les charges pouvant être imputées sur le bénéfice dépendent du régime d’imposition choisi par le loueur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre LMP et LMNP 2 2.2 LMNP La gestion du déficit Le loueur meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature, de la même année ou des 10 années suivantes. ATTENTION : Si le loueur en meublé devient au cours de l’année LMP, l’imputation des déficits non professionnels ne sera plus possible car les revenus deviennent des BIC professionnels. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.2. Le LMNP Les régimes fiscaux de la location meublée De la même façon que pour un LMP, un LMNP est imposé en fonction du chiffre d’affaires réalisé. De ce fait, il a des obligations comptables plus ou moins contraignantes en fonction du régime auquel il est soumis. Il peut être soumis à 3 régimes : Micro-BIC Réel simplifié Réel normal IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.2. Le LMNP Les plus - values Pour le LMNP, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier relèvent du régime des plus-values privées et sont donc imposées comme des plus-values des particuliers. L’imposition sur les plus-value se fait à hauteur de 19% et 17,2% de prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 36,20%. La plus-value immobilière constatée sur l’activité de location meublée bénéficie des abattements pour durée de détention qui permet une exonération totale après 30 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux La TVA est un impôt indirect (il n’est pas collecté directement par l’Etat mais par le vendeur qui le collecte et le reverse à l’Etat) sur la consommation. Le taux normal de TVA est de 20% mais il existe aussi des taux réduits. La TVA est, au final, un impôt supporté par le consommateur. En principe, l'activité de location meublée est exonérée de TVA. Certaines catégories de location meublée, expressément visées par la loi, font exception à ce principe. L'assujettissement à la TVA présente un intérêt pour le loueur en meublé : il peut déduire la TVA supportée sur les acquisitions de biens et services. Le bien doit cependant être conservé pendant 20 ans pour que la récupération de TVA soit définitivement acquise. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Petit déjeuner Logements avec des prestations para-hôtelières Le propriétaire réalise, personnellement et directement, dans Fourniture de linge de maison des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, au moins 3 des prestations suivantes : Nettoyage régulier des locaux Réception, même non personnalisée, de la clientèle IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Locations consenties à un exploitant (bail commercial) Sont concernés les exploitants suivants : ▪ hôtels de tourisme classés, ▪ villages de vacances classés ou agréés, ▪ résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger selon certaines conditions, ▪ autres résidences et logements (maisons de retraite, résidences étudiantes, gîtes ruraux, chambres d'hôtes, maisons ou appartements meublés) lorsque l'exploitant réalise, dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, au moins 3 des prestations évoquées page précédente. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Toute cession ou cessation d’activité assujettie à TVA avant la fin d’un délai de 20 ans suivant le début de l’activité : Entraîne pour le contribuable une obligation de restitution de la taxe égale à 1/20ème par année restante. Il n'y a pas de reprise lorsque les conditions suivantes sont respectées : ✓ L’immeuble reste affecté à une activité de location, ✓ Le bail en cours est repris ou renégocié, ✓ L’acquéreur poursuit l’activité de location en meublé, ✓ L’acquéreur est assujetti à la TVA. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux L'amortissement est la constatation comptable et annuelle de la perte de valeur des actifs d'une entreprise subie du fait de l'usure, du temps ou de l'obsolescence. L'amortissement comptable permet d'étaler le coût d'une immobilisation sur sa durée d'utilisation. L’avantage fiscal procuré par le statut de loueur en meublé réside dans l’amortissement des biens meubles et immeubles, ce qui permet de percevoir des revenus défiscalisés. Lorsque la TVA est récupérée, l’amortissement se calcule sur la valeur HT de l’immeuble (y compris les frais d’acte mais hors prix du foncier) et des meubles. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux L’amortissement Pour un immeuble : il est Pour un meuble : il est réparti sur 20 à 30 ans. réparti sur 5 à 10 ans. Seules les constructions peuvent être amorties. Le terrain n’ayant pas de durée d’utilisation limitée, il ne peut être amorti. Lors de la déclaration d’activité (année de début d’exploitation), l’investisseur peut déduire de ses recettes une annuité d’amortissement comptable, à raison de : 10 à 20 % du prix d’acquisition HT par an pour les meubles (pendant 5 à 10 ans), 3 à 5 % du prix d’acquisition HT par an pour les immeubles (pendant 20 à 30 ans). IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Que peut-on amortir ? GROS OEUVRE CONSTRUCTIONS FACADE INSTAL. TECHNIQUES AMENAGEMENT En revanche, le terrain ne peut pas s’amortir. En effet un terrain n’a pas de durée d’utilisation limitée, il ne peut pas se dégrader avec le temps (sauf exception). Selon la localisation du bien, la valeur du terrain peut être plus ou moins importante. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Lorsque le bien est donné en location, la déduction de l'amortissement est limitée : elle ne peut excéder la différence entre : ▪ le montant des loyers des immeubles loués ▪ diminué des charges afférentes aux biens loués. Autrement dit, l'amortissement ne peut aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux LE SAVIEZ-VOUS ? La partie de l'amortissement non déductible fiscalement peut être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants sous réserve d'avoir été régulièrement comptabilisés. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.3. Les avantages fiscaux Le déficit Le traitement fiscal du déficit est différent selon qu’il s’agisse d’un LMP ou d’un LMNP LMNP LMP Imputation du déficit sur les Imputation du déficit sur le revenus de même nature de revenu global. l’année, puis sur les bénéfices des 10 années suivantes. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Le dispositif Censi-Bouvard permet aux résidents fiscaux français de bénéficier, en cas d'investissement avant le 31 décembre 2022 dans un logement situé dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées ou handicapées, loué à l'exploitant de la résidence, d'une réduction d'impôt égale à 11 % du prix de revient de l'investissement sur 9 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard ayant acheté un logement neuf avant le 31 décembre 2022 LMP Les personnes loué meublé sous le physiques régime LMNP peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard : Montant Plafond Durée 11% La base de la réduction du prix de revient est plafonnée à 9 ans du logement 300 000€/an IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Précisions : nature des logements éligibles Seuls les immeubles à usage d'habitation destinés à la location meublée (exercée à titre non professionnel) sont éligibles à l'avantage fiscal. Les immeubles doivent être affectés à : ▪ Des résidences de services pour étudiants ; ▪ Des résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ; ▪ Des résidences d'accueil et de soins agréées. ? L’investisseur doit cumulativement s’engager à : ▪ louer le logement meublé pendant au moins 9 ans, ▪ louer à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Précisions : nature des investissements éligibles Seules certaines opérations sont éligibles : ▪ l'acquisition de logement neuf, ▪ les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), ▪ l'acquisition de biens achevés depuis au moins 15 ans : ▪ qui ont fait l'objet d'une réhabilitation, ▪ qui font l'objet de travaux de réhabilitation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard FOCUS : Le logement doit être détenu en direct, Le logement peut être détenu en indivision. Le logement ne doit pas être détenu par l’intermédiaire d’une société, Sauf exception, la réduction n’est pas applicable au titre de logements dont le droit de propriété est démembré. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Le contribuable bénéficie d'une enveloppe globale de 300 000 € par an, enveloppe unique quel que soit le nombre d'investissements réalisés dans l'année. Pour les logements acquis neufs ou en VEFA : la base de calcul est composée du prix du foncier HT, du prix de l'immeuble HT ainsi que des frais d'acte s'ils sont à la charge de l'investisseur. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble acquis réhabilité ou en vue de sa réhabilitation : le prix des travaux HT se rajoute à la base de calcul. Monsieur X a acquis en 2018 deux logements pour une valeur totale de 400 000 €. Il bénéficiera de deux EXEMPLE réductions d'impôt dont la base de calcul sera plafonnée à 300 000 € pour les deux acquisitions. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Dans le cadre d'une acquisition en indivision : chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix plafonné à 300 000 € correspondant à ses droits dans l'indivision. Soit un logement de 400 000 € acquis en commun par trois indivisaires à parts égales. EXEMPLE Chacun bénéficie de la réduction d'impôt à hauteur d'un tiers du prix dans la limite globale de 300 000 €, soit une base de réduction d'impôt égale à 100 000 € pour chaque indivisaire. A noter Si le logement a une valeur supérieure à 300 000 €, la partie excédentaire, hors terrain, peut faire l'objet d'un amortissement sur une période allant de 20 à 30 ans. Les meubles peuvent également faire l'objet d'un amortissement sur une période allant de 5 à 10 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Ce dispositif n’est soumis à aucune condition tenant au zonage géographique, ni à aucune condition de loyer maximum ou de ressources maximales du locataire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard La base de la réduction d’impôt La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€. Le prix de revient comprend : Les frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Les dépendances immédiates et nécessaires du logement ouvrent droit à la réduction d’impôt, sous conditions. En effet, la réduction s’applique si les conditions suivantes sont cumulativement remplies : Elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement au titre duquel la réduction d’impôt est demandée, Elles sont louées à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence, Elles sont occupées, le cas échéant, par un occupant de l’établissement ou de la résidence. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard Le taux et l’imputation Le taux de la réduction d’impôt est de : 11% du prix de revient répartis sur 9 années En cas d'insuffisance d'impôt, la fraction de la réduction non imputée est reportable sur les 6 années suivantes (imputation des fractions les plus anciennes en priorité). IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée dépend de la nature de l'investissement : NATURE DE L’INVESTISSEMENT FAIT GENERATEUR Acquisition d’un logement neuf Année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure Acquisition d’un logement achevé depuis Année d’achèvement du logement ou de celle au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une de son acquisition si elle est postérieure réhabilitation Acquisition d’un logement en VEFA Année d’achèvement du logement Acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l’objet de Année d’achèvement de ces travaux travaux de réhabilitation IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 76  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.4. Le dispositif Bouvard La remise en cause de l’avantage fiscal Dans le cadre du non respect de l’engagement de location, l’avantage fiscal est remis en cause en cas : - De non-respect de l’engagement de location, - De non-respect des conditions de location, - De non-respect de l’activité de location, - Cession du logement pendant la période d’engagement de location. Aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune : - Décède, - Est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, - Est licencié ou mis en retraite. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77 Leçon 9 L’investissement locatif : les autres dispositifs Chapitre 1 Loi Malraux 1.1 Présentation 1.2 L’avantage fiscal Chapitre 2 Les SCPI 2.1 Présentation 2.2 Le fonctionnement 2.3 Les conditions d’acquisition Chapitre 3 Synthèse d’autres dispositifs IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre 1 Loi Malraux 1.1. Présentation Loi Malraux La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière qui a pour but de protéger le patrimoine immobilier en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des secteurs spécifiques, généralement dans les centres historiques des villes. La loi Malraux permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de travaux sur des biens immobiliers anciens en vue de la restauration de ces derniers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Loi Malraux 1.2. L’avantage fiscal Les bâtiments qui sont éligibles à une réduction d’impôt de 22% à 30% sur les travaux doivent être situés : ▪ Soit dans le périmètre de ce site couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; ▪ Soit dans le périmètre de ce site couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ; ▪ Soit, à défaut, lorsque la restauration de l'immeuble a été déclarée d'utilité publique en application du Code de l'urbanisme ; Ce logement ancien doit se trouver dans une zone géographique définie : ▪ « site patrimonial remarquable » (classé comme tel par le ministre chargé de la culture), ▪ Ou dans un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique (jusqu’au 31 décembre 2024). IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 Loi Malraux 1.2. L’avantage fiscal Les travaux doivent respecter certaines conditions : o La restauration doit concerner l’ensemble du bâtiment, o Les travaux ne doivent pas excéder 3 ans, o Avant de débuter, le projet de rénovation doit être validé par la préfecture, o Les travaux doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre 1 Loi Malraux 1.2. L’avantage fiscal Précisions : plafond de réduction d’impôt Le montant de la réduction est calculé sur le montant des travaux de rénovation. Cette base de calcul se limite toutefois : Pour bénéficier de la loi Malraux, le propriétaire s’engage à louer le bien à l’issue des travaux : La location doit durer au moins 9 ans et doit débuter dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, Le logement doit être loué non meublé, Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal un ascendant ou un descendant du propriétaire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 Loi Malraux 1.2. L’avantage fiscal Le plafond de 400 000€ de dépenses, retenu dans la base de réduction d’impôt est apprécié sur une période pluriannuelle globale de 4 années et non plus dans la limite de 100 000€ par pendant 4 ans. Le propriétaire peut reporter pendant 3 ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aura pas pu s’imputer au titre de l’année d’imposition, faute d’un impôt suffisant. Pour 200 000 € de travaux, la réduction d’impôt est de 44 000 € (22%) à 60 000 € (30%) selon le lieu de situation de l’immeuble. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 2 Les SCPI 2.1. Présentation Les Sociétés Civile de Placement Immobilier (SCPI) Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise, immobilier d'habitation…). En échange des sommes collectées, la SCPI attribue des parts sociales aux investisseurs. Ceux-ci deviennent associés et perçoivent des dividendes versés par la SCPI. Ce type de placement est communément appelé « pierre papier » car les porteurs de parts de SCPI détiennent indirectement, via leurs titres, un patrimoine immobilier. Les parts de SCPI ne peuvent pas être négociées en Bourse car elles n'ont pas le caractère de valeurs mobilières. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 2 Les SCPI 2.1. Présentation Il existe 3 grands types de SCPI qui répondent à des objectifs d'investissement différents : Les SCPI de plus-values qui permettent d'effectuer un investissement à long terme en misant sur une valorisation importante du patrimoine immobilier de la SCPI, Les SCPI de rendement qui réalisent des investissements dans l’immobilier dit d’entreprise ou à usage commercial (murs de magasins, bureaux, parkings, entrepôts, etc.) avec pour objectif de servir aux associés des revenus réguliers (les dividendes), Les SCPI fiscales dont le but est de bénéficier d'avantages fiscaux (amortissements, réductions d'impôt) afin de réduire son imposition. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre 2 Les SCPI 2.2. Le fonctionnement Les associés En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient automatiquement associé de la SCPI dans laquelle il a investi. A ce titre, il dispose: D’un droit de vote dans les assemblées générales, proportionnel à la quote-part détenue dans les droits de la société. D’un droit à information : celui-ci naît même avant la souscription des parts, puisque préalablement à celle-ci, le futur associé doit se voir remettre en plus du bulletin de souscription, une note d’information de la SCPI, les statuts, le dernier rapport annuel ainsi que le dernier bulletin trimestriel d’information. D’un droit aux dividendes qui sont versés, le plus souvent, de façon trimestrielle. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 2 Les SCPI 2.2. Le fonctionnement La société de gestion La gestion de la SCPI et de ses actifs est confiée à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’investisseur délègue donc à ce professionnel l’intégralité de la gestion de son investissement. C’est ainsi la société de gestion qui s’occupe : D’élaborer la stratégie d’investissement de la SCPI, De collecter les capitaux auprès des investisseurs grâce aux souscriptions de parts et de sélectionner les actifs immobiliers qui seront ensuite acquis, De sélectionner les locataires et de recouvrer les loyers pour ensuite les reverser aux associés, De gérer les immeubles acquis. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 2 Les SCPI 2.3. Les conditions d’acquisition La souscription Le capital d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Ce capital est ensuite divisé en parts d’une valeur nominale au moins égale à 150 €. En pratique, il est nécessaire de distinguer les SCPI à capital fixe des SCPI à capital variable: Les SCPI à capital fixe : un capital maximum est fixé par les statuts. Pour atteindre ce chiffre, la SCPI procède à des augmentations de capital successives en fixant le nombre de parts émises ainsi que la durée. Entre deux augmentations, le capital est fermé et il ne bouge pas. Les SCPI à capital variable : un capital maximum est également fixé par les statuts mais à la différence des SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable peuvent émettre des parts à tout moment tant que le capital maximum n’est pas atteint. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre 2 Les SCPI 2.3. Les conditions d’acquisition La cession de parts Pour une SCPI à capital fixe, la vente de parts par un associé s’opère soit : Sans recours à la société de gestion, la cession est dite alors de « gré à gré », Soit en ayant recours à la société de gestion qui met alors en vente les parts sur le marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire fonctionne selon un système de confrontation des offres et des demandes. De cette confrontation ressort un prix d’exécution. Pour une SCPI à capital variable, la vente des parts par un associé s’opère : Soit de gré à gré sans avoir recours à la société de gestion, Soit en ayant recours à la société de gestion, on parle alors de retrait. Toute demande de retrait doit en principe être compensée par une demande de souscription. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre 3 Synthèse d’autres dispositifs Durée du Dispositif Type de bien Avantage fiscal Précisions dispositif 100% des charges et classé monument travaux engagées Monuments historique ou issu pour la restauration et Conservation du - historiques du patrimoine l’entretien du bien bien 15 ans national déductibles du revenu imposable Réduction d’impôt sur Les taux de réduction Logements loués le revenu répartie sur d’impôt varie Le durée minimale nus à usage une durée de 9 ans, notamment en fonction Scellier d’habitation calculée sur le prix de du secteur et du lieu de location est de 9 ans principale revient du logement. du bien et de la date Taux variable. de l’investissement IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 3 Synthèse d’autres dispositifs Durée du Dispositif Type de bien Avantage fiscal Précisions dispositif Travaux de réhabilitation et Réduction d’impôt Girardin de confortation 5 ans en cas de calculée en fonction du contre les risques Logements situés dans location nue, aucun Logement sismiques, montant des travaux les DOM-COM si usage résidence (depuis 2018) engagées. Taux cycloniques sur les principale variable. logements de + de 20 ans Logements situés dans Acquisition, les DOM-COM. construction Location nue du réhabilitation de logement pendant au La durée minimale Girardin logements destinés Réduction d’impôt au moins 5 ans à un de location est de social à être loué à un taux de 50% plafonné bailleur social. 5 ans organisme de Rétrocession de 70 % logement social de la réduction (ex : HLM) acquise. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 3 Synthèse d’autres dispositifs Durée du Dispositif Type de bien Avantage fiscal Précisions dispositif Location nue à usage de Réduction d’impôt de Le logement doit résidence Investissement 15 % à 65 % du remplir des critères principale Loc’avantages immobilier montant du loyer de performances pendant 6 ans en encaissé énergétiques pratiquant une décote sur le loyer. IMMO-IOBSPII-MS-M8L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24 Leçon 8 Les dossiers de prêts immobiliers Chapitre 1 Le mandat de recherche en capitaux 1.1 Présentation 1.2 Exemple de mandat Chapitre 2 La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2.1 La constitution de la demande de financement 2.2 Les principales étapes d’un dossier de prêt immobilier Chapitre 3 L’offre de prêt 3.1 Présentation 3.2 Lecture d’une offre de prêt Chapitre 4 Etude de cas Préambule 4.1 Cas 1 : Prêt immobilier IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre 1 Le mandat de recherche en capitaux 1.1. Présentation Le mandat de recherche de financement Le mandat de recherche de financement est un document qui autorise un courtier à réaliser les démarches nécessaires auprès d’établissements financiers pour trouver à un client une solution de financement. Il doit être signé par le client afin que le courtier puisse chercher et négocier à la place et pour le compte de son client une solution financière adaptée à son profil et ses besoins. Il définit ainsi les conditions de recherche de financement entre un client et un courtier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Le mandat de recherche en capitaux 1.1. Présentation Un mandat de recherche en capitaux doit intégrer au minimum les mentions suivantes : La dénomination et l’adresse du mandant (le client) et du mandataire (celui qui recherche le financement), Le montant du crédit envisagé, La durée du prêt, l’objet de la recherche : prêt immobilier, regroupement de crédits, prêt à la consommation, etc. Le montant du financement et la durée envisagés peuvent cependant être modifiés au cours de la recherche sans avoir à signer un nouveau mandat de recherche. La possibilité pour le courtier d’être l’intermédiaire du client auprès des banques, Le délai de réflexion ou de rétractation dont dispose le client, Le montant de la rémunération en chiffres et en lettres, dans une taille de lettre suffisamment importante pour que celle-ci soit clairement visible, dès lors que l’offre sera acceptée par le client. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Le mandat de recherche en capitaux 1.1. Présentation A noter La recherche de financement n’engendre pas de frais. Elle est sans aucun engagement pour le client tant que ce dernier n’a pas signé l’offre de prêt. Par ce mandat, le client s’engage à fournir au courtier les pièces justificatives qui sont nécessaires pour monter son dossier de demande de financement. Le courtier peut être amené à vérifier l'authenticité des pièces. Le document doit être un original et il doit être signé et accepté par toutes les parties. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2 2.1. La constitution de la demande de financement Il s’agit de fournir à la banque l’ensemble des éléments indispensables à la souscription d’un crédit immobilier, notamment: Des pièces justificatives liées à l’état civil de l’emprunteur: o Pièce d’identité recto verso o Livret de famille o Justificatif de domicile o Quittance de loyer o Taxe d’habitation Des pièces relatives au projet immobilier : o Provenance de l’apport personnel: PEL, CEL, donations, etc. o Objet du prêt, montant demandé, type de crédit o Compromis de vente, promesse de vente ou permis de construire avec plans IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2 2.1. La constitution de la demande de financement Des pièces relatives à la capacité de remboursement: o Relevés bancaires des 3 derniers mois o Pensions à verser o Tableaux d’amortissement des crédits en cours o Dernier avis d’imposition o 3 derniers bulletins de salaire o Contrat de travail salarié o 3 derniers avis d’imposition o Statuts et extrait K-bis Non salarié o 2 derniers bilans et comptes de résultats Une fois le dossier constitué, l’emprunteur peut déposer le dossier auprès de l’établissement financier de son choix. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2 2.2. Les principales étapes d’un dossier de prêt immobilier Etude du dossier La banque étudie l’ensemble des pièces du dossier et s’assure de bien évaluer le futur emprunteur et son besoin de prêt. Pour cela, elle apprécie les critères liés à: La situation de l’emprunteur: o Type de personne: majeure, non frappée d’incapacité, etc. o Analyse de la profession o Analyse du statut matrimonial/patrimonial Les critères de solvabilité de l’emprunteur: o Montant des revenus o Stabilité des revenus o Crédits en cours o Apport personnel IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2 2.2. Les principales étapes d’un dossier de prêt immobilier Validation du financement/accord de principe de la banque La banque rédige une lettre d’accord qui indique qu’elle consent à octroyer le crédit, compte tenu des garanties présentées par l’emprunteur. Sont précisées dans cet accord les principales caractéristiques du crédit immobilier: montant, durée, taux, garanties. Cette lettre d’accord donne lieu à l’émission de l’offre de prêt. Émission de l’offre de prêt Il s’agit d’un document juridique qui précise les termes du prêt ainsi que les obligations de l’emprunteur. Elle est adressée à l’emprunteur en double exemplaire. Elle peut être remise en main propre ou envoyée par lettre avec accusé de réception. Elle est valable 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre La constitution d’un dossier de crédit immobilier 2 2.2. Les principales étapes d’un dossier de prêt immobilier Signature de l’offre de prêt L’offre de prêt est signée par le client après un délai de réflexion de 10 jours puis retournée à l’établissement financier. L’offre de prêt devient alors un contrat de prêt qui sera adressé au notaire. L’emprunteur sera alors soumis à l’ensemble des obligations et des droits stipulés dans le contrat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L10_V102023 Document écrit par Prodemial B