Rappel législatif sur les regroupements de crédits PDF

Chapitre Rappel législatif 1 1.1. Préambule Le rachat de crédit est une activité régie par le Code Monétaire...

Chapitre Rappel législatif 1 1.1. Préambule Le rachat de crédit est une activité régie par le Code Monétaire et Financier (CMF). En matière de crédit, la protection du consommateur est régie par le Code de la consommation. Les principales dispositions actuellement en vigueur ont été mises en place par les deux lois Scrivener, modifiées par la suite par la loi Lagarde. Loi Scrivener 1 Loi n°78-22 du 10 janvier 1978 Cette loi correspond à la réglementation du prêt à la consommation. Articles L311-1 et suivants et R311-6 et suivants du Code de la consommation. Loi Scrivener 2 Loi n°79-596 du 13 juillet 1979 Cette loi correspond quant à elle à la règlementation du prêt immobilier. Articles L312-1 et suivants et R312-1 et suivants du Code de la consommation. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Rappel législatif 1 1.1. Préambule Loi MURCEF Ou « loi portant Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier publiée le 11 décembre 2001 Article L321-2 du code de la consommation Cette loi interdit la perception d'honoraire avant tout déblocage des prêts. Loi Lagarde Loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation Elle a modifié plusieurs dispositions du Code de la consommation, y compris sur le crédit immobilier. Certaines dispositions ne sont cependant entrées en application qu'à partir du 1er mai 2011. La loi Lagarde est venue modifier les lois Scrivener. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Rappel législatif 1 1.1. Préambule Loi Hamon Loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation Réforme majeure tant au niveau de la protection du consommateurs que dans les rapports entre professionnels, mais aussi l’instauration de sanctions administratives. La Directive MCD (Mortgage Credit Directive) L’ordonnance (n°2016-351) du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation, transpose la Directive n°2014/17/UE instituant un cadre juridique harmonisé à l’échelle européenne pour la distribution de crédit immobilier et du crédit hypothécaire, Elle créée un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier qui peuvent exercer leurs activités sur tout le territoire européen. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde La loi Lagarde sur le crédit à la consommation impacte directement l'activité du rachat de crédit. Elle : ▪ Réforme les dispositions relatives aux crédits à la consommation (article L311.1 du code de la consommation), ▪ Crée un cadre juridique pour le regroupement de crédit, ▪ Renforce la protection de l'emprunteur. Zone d'application Les règles du crédit à la consommation s’appliquent : ▪ Aux crédits accordés à des personnes physiques pour des besoins privés non immobiliers : ▪ dont le montant est compris entre 200 € et 75 000 €, ▪ dont la durée de remboursement est supérieure à trois mois; ▪ Et à certaines opérations de rachats de crédits, sans limite de montant. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Les crédits à la consommation peuvent être à taux fixe ou à taux variable. Les emprunteurs peuvent souscrire une assurance qui prendra en charge le remboursement du crédit en cas de réalisation du risque garantie. Le crédit peut être garanti par : Une caution solidaire d'un tiers qui s'engage à rembourser le crédit en cas de défaillance du client. Une hypothèque sur un bien du client ou un tiers (possibilité de saisie en cas de défaillance de paiement). La détermination du régime dépendra de la proportion de crédit immobilier dans l'opération de regroupement de crédits : Si la part des crédits immobiliers est inférieure ou égale à 60% du montant de l’opération: application du régime du crédit à la consommation à l’ensemble de l’opération. Si la part des crédits immobiliers est supérieure à 60% du montant de l’opération: application du régime du crédit immobilier à l’ensemble de l’opération. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Un regroupement de crédit peut intégrer : Les prêts immobiliers, Les prêts personnels ou à la consommation, Les crédits renouvelables, Les dettes fiscales, Les découverts bancaires, Les dettes familiales, Les soultes. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde (1) Article L311-1 et suivants du code de la consommation - (2) Article L312-1 et suivants du code de la consommation IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde La réglementation sur le regroupement de crédit L'intermédiaire de crédit voit ses devoirs d'information et d'explication renforcés. Devoir d'information Il s’agit d’une obligation précontractuelle. L'intermédiaire de crédit doit : Donner au client les explications sur les caractéristiques essentielles du crédit proposé et les conséquences en cas de défaut de paiement. Ces explications doivent permettre à l'emprunteur de déterminer si le crédit proposé est adapté à ses besoins et à sa situation financière. Expliquer au client les risques nés de l'octroi du crédit. Convenir par écrit avec le client des frais éventuellement dus par ce dernier pour l'intervention de conseil et de recherche de financement. Il s’agit du mandat de recherche de capitaux. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Devoir d'explication L'intermédiaire en opérations de banque doit faire compléter au client la fiche de renseignements (demande de prêt). Cette fiche liste l'intégralité des charges, ressources et prêts en cours de l'emprunteur/co-emprunteur. Les informations qu’elle contient doivent être en conformité avec les justificatifs fournis par le client. L'emprunteur/co-emprunteur doit la signer pour attester de la conformité des informations qu'il a transmises. Elle participe à l'évaluation de la solvabilité du client par la banque qui doit interroger également le fichier FICP (incidents de paiements) auprès de la banque de France avant l'octroi du crédit. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde L'intermédiaire doit pouvoir expliquer à l'emprunteur la fiche d'information précontractuelle européenne Normalisée (FIPEN). La FIPEN est un document contractuel obligatoire remis avant la conclusion du contrat de prêt. Il s’agit d’un document standardisé : chaque préteur devra remettre le même document avec les mêmes informations obligatoires et les mêmes mentions légales. Elle attire l'attention du consommateur sur les caractéristiques essentielles du crédit proposé et s'apparente à un devis chiffré. Elle doit être disponible sur le lieu de vente sur simple demande du client. Elle permet au client de comparer les différentes propositions de crédit. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Obligation de formation Pour que les intermédiaires de crédit puissent remplir leur devoir de conseil, la loi sur le crédit à la consommation impose qu'ils soient formés. L'obligation de formation concerne l'ensemble des IOB et leurs salariés susceptibles de fournir à l'emprunteur les explications sur le crédit proposé et de recueillir les informations nécessaires à l'établissement de la fiche de renseignement. La formation porte sur la distribution du crédit à la consommation et la prévention du surendettement. ❖ La conclusion du contrat IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde L’ offre de crédit L'offre établie par écrit et remise au client doit contenir les informations obligatoires prévues par la loi: un encadré doit notamment reprendre certaines informations financières importantes (montant du prêt, conditions de déblocage des fonds, TAEG, le taux, montants des échéances, etc.). L'offre de prêt est valable au moins quinze jours. L'emprunteur bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la date de signature de son offre. Il dispose pour ce faire d'un bordereau de rétractation annexé à l'offre. Par conséquent aucun déblocage des fonds n'interviendra pendant ce délai sauf avec l'accord du client. Le prêteur dispose d'un droit d'agrément après l'acceptation de l'offre par le client. Il peut donc refuser l'octroi du crédit même si l'offre a été émise. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Les indemnités de remboursement anticipé (partiel ou total) Pendant la période à taux variable, les remboursements par anticipation sont sans frais. Pendant la période à taux fixe : Si la somme des remboursements sur les 12 derniers mois est < à 10 000 €, il n'y a pas d'indemnités. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Défaillance du client Si l'emprunteur ne paie pas ou s'il ne respecte pas les obligations contractuelles: Le prêteur peut prononcer la déchéance du terme: l'intégralité du prêt sera exigible. L’emprunteur devra régler au prêteur les indemnités prévues par la loi. Si le prêteur exige le remboursement immédiat du capital dû, l'indemnité est égale à 8 % du capital restant dû à partir du de la date du défaut de paiement. Si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, l’indemnité représente 8 % des échéances échues impayées. Si le prêteur accepte des reports d'échéance, l’indemnité est portée à 4 % des échéances reportées. Le prêteur peut inscrire l'emprunteur au fichier des incidents de paiements (FICP) consultable par tous les établissements de crédit. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Le coût du crédit et le TAEG Ils intègrent tous les frais que l'emprunteur est tenu de payer : frais de dossiers, honoraires du mandat de recherche de capitaux, frais de garantie, à l'exclusion des frais notariés. Les frais de garantie ne sont inclus que si ces garanties sont exigées par le prêteur pour l'obtention du crédit. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Le surendettement La loi Lagarde contient également un chapitre réformant les procédures de surendettement. Le surendettement caractérise la situation économique d'un ménage étant dans l’incapacité de faire face à ses charges (paiement de loyer, de l'électricité, des impôts ou des échéance de crédits). En cas de procédure de surendettement, le débiteur ne pourra plus contracter de nouveaux crédits du fait de son inscription aux fichiers des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) régie par la Banque De France pendant la durée du plan établi par la commission. La loi Lagarde stipule une réduction des délais de fichage: de 8 à 5 ans pour une procédure de rétablissement personnel (PPR), de 10 à 5 ans dans le cas d'un plan de remboursement suite à une procédure de surendettement. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Le rôle de l' IOBSP Attirer l'attention de l'emprunteur sur la nécessité de gérer son budget. Faire en sorte qu'il déclare au préteur toutes les charges mensuelles sur la fiche d’information qu'il remplit avec lui (charges et crédits en cours). L'aider à réaliser un bilan prévisionnel avec une étude approfondie de ses revenus et des charges pour déterminer son disponible pour vivre après opération. L’informer sur les causes principales du surendettement: accident de la vie (chômage, divorce ou problème de santé) provocant une insuffisance ou un arrêt des revenus. Il est important à ce moment précis, de faire réfléchir le client sur les offres et conditions d'assurance lui permettant de faire face à des situations imprévues. Avertir l'emprunteur qu'il doit être vigilant durant la période d'exécution de son prêt. Lui rappeler les principales étapes de la procédure de surendettement. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Rappel législatif 1 1.2. Loi Lagarde Règlementation en matière de publicité Depuis le 1er septembre 2010, les publicités relevant du champ d'application de la loi sur le crédit à la consommation doivent répondre à des règles spécifiques. Les principales dispositions sont les suivantes: Indication de la mention: « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager ». Distinction des publicités chiffrées et non chiffrées (ne mentionnant pas d’information chiffrée liée au coût du crédit). Présence d’informations obligatoires sous forme d'un exemple: taux nominal, montant total du crédit, TAEG, durée, mensualité. Respect d’une taille de caractère plus importante que celle utilisée pour l'ensemble de la publicité pour certaines mentions en valeur, notamment le TAEG. Interdiction d'utiliser certains termes (revolving remplacé par crédit renouvelable) ou certains messages (interdiction de suggérer par exemple que le crédit améliore la situation financière de l'emprunteur). IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Rappel législatif 1 1.3. Loi Scrivener 2 La loi Scrivener 2 encadre le prêt immobilier. L'offre de prêt doit contenir les informations prévues par L.312-8 du code de la consommation. L'offre doit être accompagnée des annexes obligatoires (notice d’assurance groupe/notice et simulations en cas de crédit à taux variable). L'offre est obligatoirement envoyée par voie postale à l'emprunteur. L'emprunteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de réception de l'offre. L'acceptation des emprunteurs doit être faite par écrit et envoyée par voie postale par chaque emprunteur. Signature par procuration non autorisée. Le crédit peut être à taux fixe ou à taux variable. Il s’agit de la même garantie que pour le régime du crédit à la consommation. La loi limite les indemnités de remboursement par anticipation ou les pénalités en cas de défaillance. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Rappel législatif 1 1.3. Loi Scrivener 2 La publicité du crédit immobilier est régie par des règles strictes. Outre l’obligation de loyauté, lisibilité et clarté inhérente à toute publicité, la publicité doit faire apparaitre : l’identité du prêteur, la nature du crédit, l'objet du crédit, ainsi que les mentions suivantes. « L'emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre préalable ». « La vente est subordonnée à l'obtention du prêt immobilier. Si le prêt n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l'acquéreur les sommes versées ». IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Rappel législatif 1 1.4. Loi MURCEF Parmi les nombreuses mesures que la loi MURCEF a mises en place, l’une d’entre elles est particulièrement importante pour le métier d’Intermédiaire en Opérations de Banque. En effet, l’article 16 de cette loi touche directement l’activité d’IOB. Ainsi, toute publicité diffusée par toute personne apportant son concours (direct ou indirect) à l'obtention d'un ou de plusieurs prêt(s) d'argent à un particulier doit dorénavant faire apparaître de manière visible la mention suivante: « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». De plus, toute publicité doit indiquer le nom et l'adresse de(s) l'établissement(s) de crédit pour le compte duquel l'intermédiaire exerce son activité. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Rappel législatif 1 1.5. Loi Hamon Le regroupement de prêts permet de réduire ses mensualités, la loi Hamon a ajouté un facteur important, celui de recourir à une assurance moins coûteuse. Elle propose aux emprunteurs de changer d’assurance pendant une année à compter de la signature de l’offre de prêt et le délai légal de rétractation passé. Cette mesure concerne aussi bien le prêt classique que le rachat de prêts immobilier ou consommation. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Rappel législatif 1 1.6. La Directive MCD (Mortgage Credit Directive) Adoptée le 4 février 2014 et transposée au droit Français par l’ordonnance du 25 mars 2016, la Directive MCD instituant un cadre juridique au niveau européen pour la distribution du prêt immobilier et du financement hypothécaire est entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2016. La Directive MCD revient sur les dispositifs de la loi Lagarde de 2010, qui avait distingué deux types de regroupements d’emprunts : Rachat de prêt à la consommation : la part des dettes immobilières doit être inférieure à 60% du montant total de l’opération, Rachat de crédits immobiliers : la part des prêts immobiliers doit être supérieure à 60%. Dans le premier cas, le regroupement des prêts à la consommation est soumis à la législation qui encadre l’emprunt à la consommation tandis que dans le second cas, est encadré par le financement à l’habitat. La Directive MCD supprime les dispositions de la loi Lagarde et elle considère, que tout offre de regroupement de crédits qui comporte une infime partie de prêt immobilier garantie par une hypothèque ou un cautionnement est un financement immobilier. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Rappel législatif 1 1.6. La Directive MCD (Mortgage Credit Directive) Toutefois bien qu’ayant été transposée, la Directive MCD a été finalement écartée par un arrêté ministériel du 16 juin 2016. En effet, elle avait pour conséquence que le regroupement de crédit relevait du crédit immobilier dès qu’un euro de crédit immobilier s’y trouve et à son taux d’usure. Ainsi, l’arrêté ministériel maintient la distinction opérée par la loi Lagarde avec la règle des 60% dans la définition du régime juridique des regroupements de crédits. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les différents intervenants 2 2.1. Les établissements de crédit Un établissement de crédit est une société financière ayant pour activité habituelle les opérations de banque et qui octroie des crédits aux particuliers ou aux professionnels. L'activité d'un organisme de crédit est régie par la loi du 24 janvier 1984. Pour pouvoir exercer cette activité, l'établissement doit au préalable obtenir un agrément délivré par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) ou par l’AMF dans le cas des sociétés de gestion de portefeuille. Parmi toutes les opérations qui sont présentées par les banques, les opérations de prêts représentent une des activités essentielles. Lorsqu’un particulier ou un professionnel souhaite réaliser un prêt, il a le choix entre deux types d’établissements : les banques généralistes, les banques spécialistes. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les différents intervenants 2 2.1. Les établissements de crédit Les banques généralistes La plupart des organismes de crédit sont des banques généralistes ou banques de dépôts dont le rôle consiste à présenter l'ensemble des opérations relevant de l'activité des opérations de banque. Elles ont vocation en premier lieu à développer leur clientèle en ouvrant un grand nombre de comptes de dépôts. Pour développer et rentabiliser leur activité, elles proposent un large éventail de services : assurances, placements, cartes de paiement, et bien entendu des crédits à la consommation et des prêts immobiliers. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les différents intervenants 2 2.1. Les établissements de crédit Les établissements spécialisés Certains organismes de crédit sont des établissements spécialisés dont le cœur de métier est le crédit ou le rachat de crédit comme par exemple : GE MONEY BANK BNP PF IMMO CREDIT FONCIER DE France CFCAL CREATIS SOFINCO SYGMA IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les différents intervenants 2 2.1. Les établissements de crédit Les problématiques des établissements spécialisés sont différentes de celles des banques généralistes : les équipements bancaires (assurances, services divers) ne les concernent pas, leur marge sur le taux est plus élevée car la distribution ou le rachat de crédits est leur principale source de rémunération. Leurs critères d’éligibilité sont souvent plus souples que ceux des banques généralistes et ils sont souvent plus enclins à prêter sur des durées longues. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les différents intervenants 2 2.2. Les notaires L’ordonnance du 2 novembre 1945 définit le rôle du notaire ainsi : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. » Au-delà de cette mission de service public, le notaire est un juriste «généraliste» capable de conseiller ses clients d’un point de vu juridique et fiscal. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les différents intervenants 2 2.2. Les notaires Il intervient dans l’ensemble des domaines du droit : La famille, L’immobilier, Le patrimoine, Les entreprises, Le droit rural, Les collectivités locales. Son rôle est de donner une garantie, une authenticité, une validité aux différents actes pour lesquels son intervention est sollicitée. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les différents intervenants 2 2.2. Les notaires C’est aussi lui qui s’assure pour le compte de l’état de la volonté des parties à réaliser l’acte. Les « frais de notaire » comprennent : 80% de taxes (reversées aussitôt à l’Etat), 10 % de « débours » correspondant aux frais divers engagés et nécessaires à la réalisation de l’acte. Les 10 % restant correspondent à la rémunération du notaire, appelée aussi les « émoluments » du notaire. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les différents intervenants 2 2.2. Les notaires Le rôle du notaire dans le rachat de crédit Le notaire intervient lors d'une restructuration de crédit avec garantie ou caution hypothécaire. Ses missions Il peut se charger de l'évaluation du bien des clients et fournir les références cadastrales. L’IOBSP transmettra l'estimation du bien à l'organisme prêteur pour déterminer le ratio hypothécaire et la cohérence de la prise de garantie de l'organisme. Il s'assure de l'état hypothécaire du bien mis en garantie. Après validation des offres, il procède à l'appel de fond. Après la signature de l'acte, il rembourse l'ensemble des créanciers après avoir reçu les sommes correspondantes de la part de l'établissement prêteur. Il remet la trésorerie supplémentaire éventuellement prévue aux clients et les honoraires de courtage. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les différents intervenants 2 2.3. Les huissiers L'huissier de Justice est un officier ministériel chargé de signifier les actes de procédures et de mettre à exécution les décisions de justice et les actes authentiques ayant force exécutoire. Avant toute procédure, il délivre les convocations en justice : les «assignations» en matière civile, et «citations», en matière pénale et met en œuvre certaines procédures d'exécution forcée. Lorsqu'une personne refuse de régler sa dette, il intervient pour faire respecter le droit. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les différents intervenants 2 2.3. Les huissiers Ses missions Faire exécuter les décisions de justice : l'huissier de Justice fait exécuter toutes décisions de justice par le biais de mises en demeure, de courriers, de commandements de payer. Mettre en œuvre des mesures générales d'exécution forcée : saisie-vente, saisie- attribution, saisie-revendication, saisie-appréhension, saisie contrefaçon, expulsion, etc. Mettre en œuvre des mesures conservatoires : l'Huissier de Justice met en place toutes mesures conservatoires à l'encontre des débiteurs afin de garantir le paiement des créances dans l'attente d'un titre exécutoire ou d'un jugement définitif. Garantir/ Mettre en œuvre des sûretés judiciaires : l'Huissier de Justice réalise toutes sûretés judiciaires sur le patrimoine immobilier du débiteur comme, par exemple, inscrire une hypothèque, provisoire ou définitive, sur le bien de celui-ci. Il joue ainsi un rôle de conciliateur en tentant d'éviter un recours aux tribunaux lorsque le litige peut trouver une issue amiable. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les différents intervenants 2 2.4. Les services sociaux Leur rôle consiste à aider sur un plan moral et administratif les personnes qui sont en difficulté. L'assistance sociale intervient au niveau des démarches administratives et du conseil. Elle permet notamment de: Aider à remplir le dossier de surendettement, aider aux démarches auprès des banques. Apprendre à une famille qui ne sait pas gérer son argent à constituer un budget et à gérer sainement ses ressources. IMMO-IOBSPII-M11L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48 Préambule Le regroupement de crédit est une même opération qui consiste à souscrire un nouveau crédit avec un nouveau plan d’amortissement. L'objectif est de rembourser tous les prêts existants, pour obtenir une seule mensualité, mieux adaptée au budget des clients. Pour cela, deux leviers : Un taux d’intérêt plus faible que celui de la majorité des taux des crédits que l’emprunteur a contractés, Une durée de remboursement plus longue. Le but recherché par l’emprunteur est majoritairement l'amélioration de son pouvoir d’achat, et non nécessairement la réduction du coût total du crédit. Le regroupement de crédits s'adresse aux particuliers, et dans un cadre plus restreint aux professions libérales ainsi qu'aux entreprises. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Les finalités d’un regroupement de crédits 1 1.1. Accidents de la vie Le rachat de crédits est une solution rapide et efficace pour les personnes en situation de surendettement: il permet de se sortir de situations généralement délicates. Dans la mesure des capacités financières de remboursement, une mensualité moins élevée permettra au souscripteur de retrouver un taux d’endettement adapté à son cadre de vie et ne devant généralement pas dépasser le tiers de ses revenus. Les trois quarts des personnes qui sont surendettées le sont à cause d’un ou plusieurs événements inattendus, comme par exemple la perte d'un emploi, un divorce ou bien encore le décès de son conjoint. Force est de constater également une part non négligeable de personnes comportementalistes ou dites "crédit phages", qui utilisent le crédit comme une source de revenu. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre 1 Les finalités d’un regroupement de crédits 1.2. Seniors De plus en plus de seniors ont recours au regroupement de crédits, et particulièrement lors de leur passage à la retraite. De façon générale, le regroupement de crédits leur permet de mieux vivre leur retraite en effectuant un rééquilibrage de leur encours. Se situent également dans cette catégorie, bon nombre de personnes qui souhaitent disposer de trésorerie pour financer des projets ou aider leurs proches. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Les finalités d’un regroupement de crédits 1 1.3. Financer de nouveaux projets Le rachat de crédit permet de financer de nouveaux projets, notamment de : Consolider les différents prêts pour baisser suffisamment l'endettement du client afin de lui octroyer un crédit avec un endettement satisfaisant après opération. Faire un prêt unique en rachetant les différents crédits et inclure l'enveloppe de trésorerie pour le projet. A noter que cette solution reste la plus viable en termes d'endettement après et de reste à vivre. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les différents types de regroupement de crédits 2 2.1. Regroupement partiel / regroupement global Dans une opération de regroupement de crédit, une banque ou un organisme financier prend en charge les crédits de ses clients en fonction : ▪ de la typologie des prêts, leur nombre et des taux en vigueur, ▪ de l'endettement futur du client, ▪ du reste à vivre (ou disponible pour vivre ou encore résiduel). La banque peut reprendre à son compte la totalité des crédits ou seulement une partie. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les différents types de regroupement de crédits 2 2.1. Regroupement partiel / regroupement global Le regroupement partiel L’intérêt d’un rachat de crédits partiel est qu’il permet de conserver les avantages que procurent certains crédits déjà contractés. Il se présente donc comme une alternative qui permet de regrouper uniquement une partie des encours, principalement les crédits à taux importants ou simplement les prêts que l’emprunteur souhaite faire racheter. En effet, il existe des crédits particulièrement intéressants dont les taux d’intérêt sont très bas. C’est le cas par exemple des prêts étudiants ou encore des prêts à taux 0. Le coût global du crédit est alors avantageux. Il est donc préférable de n’inclure dans le rachat de crédits que les crédits dont les taux et les mensualités sont jugés élevés. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les différents types de regroupement de crédits 2 2.1. Regroupement partiel / regroupement global Le regroupement global Le principe du regroupement total consiste à racheter l'ensemble des prêts du client. L’objectif est d'obtenir une seule mensualité de remboursement. La restructuration peut être sans garantie ou avec une prise de garantie hypothécaire. L’hypothèque constitue un « droit réel immobilier accessoire » à une créance. Elle s’applique un bien immobilier. Le crédit hypothécaire est un prêt d’argent assorti d’une hypothèque. Cette dernière constitue une garantie dans l'éventualité où l’emprunteur ne peut faire face au remboursement de son crédit: la banque peut revendre le bien mis en hypothèque, même si celui-ci a déjà été revendu à une autre personne. En fonction de la valeur du bien mis en garantie il peut y avoir plusieurs hypothèques sur celui-ci. On parlera alors de rang (rang 1, rang 2). En fonction du rang, le bénéficiaire sera le premier remboursé lors de la vente du bien. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Les différents types de regroupement de crédits 2 2.1. Regroupement partiel / regroupement global Le rachat de crédit hypothécaire constitue une « variante » du crédit hypothécaire. C'est une opération par laquelle un établissement financier rachète toutes les dettes d’un débiteur et les regroupe en une seule mensualité, en prenant son bien immobilier en garantie. Lors d'un rachat de crédit hypothécaire, la prise de garantie s'effectue en fonction de la valeur du bien. Pour s'engager l'organisme doit faire évaluer le bien pour déterminer le ratio hypothécaire. On détermine ce ratio en divisant le montant total du prêt par la valeur estimée du bien mis en garantie. En règle générale, pour les organismes spécialisés en restructuration hypothécaire ce ratio n’excède pas 80 %. Ainsi, pour un bien immobilier qui vaut 100 000 €, la banque peut octroyer un prêt de maximum 80 000 €. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 2 Les différents types de regroupement de crédits 2.2. Regroupement crédits consommation / prêts immobiliers Le regroupement de crédits à la consommation Le regroupement de crédits à la consommation est soumis aux dispositions du Code de la Consommation. C’est également le cas même si le montant total (prêts à regrouper et éventuel apport de trésorerie) dépasse les 75 000 €, plafond habituel des crédits à la consommation. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre 2 Les différents types de regroupement de crédits 2.2. Regroupement crédits consommation / prêts immobiliers Le regroupement de prêts immobiliers Cette opération est soumise aux dispositions du Code de la Consommation régissant les prêts immobiliers, même si son montant total (total des prêts à regrouper et éventuellement un prêt immobilier supplémentaire) est inférieur à 75 000 €. Le montant total des prêts immobiliers objets du regroupement inclut tous les coûts, les intérêts, les commissions, les taxes, les indemnités de remboursement anticipé et autres frais que l'emprunteur est tenu de payer pour le remboursement de ses crédits. Les frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers sont également à intégrer dans la liste de ces coûts, si l’établissement qui propose le regroupement de crédits souhaite inscrire une garantie sur le bien immobilier en premier rang. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre 2 Les différents types de regroupement de crédits 2.2. Regroupement crédits consommation / prêts immobiliers Le regroupement de prêts à la consommation et de prêts immobiliers Avant la réforme du crédit à la consommation du 1er juillet 2010, ces opérations n’étaient pas réglementées et étaient considérées, au gré du prêteur, soit comme des crédits immobiliers, soit comme des crédits à la consommation. La jurisprudence dans le domaine avait d’ailleurs fait l’objet de plusieurs revirements. Le taux appliqué au nouveau crédit était le plus souvent celui des prêts à la consommation. La nouvelle réglementation issue de l’arrêté ministériel du 16 juin 2016 a repris la législation de la loi Lagarde et a précisé des règles en la matière. Ainsi: Lorsqu'un regroupement de crédit comprend un ou des crédits immobiliers dont la part relative ne dépasse pas 60%, le nouveau contrat de crédit relève des dispositions sur les crédits à la consommation; Lorsque la part des crédits immobiliers est supérieure à 60%, c’est la législation sur les prêts immobiliers qui s’applique. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre 3 Les typologies de regroupement 3.1. Restructuration avec garantie hypothécaire ou caution En fonction de la situation des emprunteurs, il existe deux cas de figure: La restructuration avec garantie hypothécaire ou caution (propriétaire ou accédant à la propriété), La restructuration sans prise de garantie (locataire /propriétaire/ accédant à la propriété). La restructuration avec garantie hypothécaire consiste à racheter toutes les dettes d’un débiteur et de les regrouper en un seul crédit en prenant son bien immobilier en garantie. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.1. Restructuration avec garantie hypothécaire ou caution Les organismes qui proposent ce type de restructuration sont spécialisés en rachat de crédits. Parmi les plus connus: My Money Bank, SYGMA BANK, Le CFCAL (Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine), filiale de Crédit Mutuel Arkéa, Les banques traditionnelles ne s’engagent pas sur des durées si longues et avec un nombre de prêts à consolider si conséquent. Elles proposent ce service: via l'intermédiaire de leur filiale spécialisée lorsqu’elles en ont une. C'est notamment le cas pour la BNP avec BNP PF ou encore la Société Générale avec CGI, en sollicitant l'expertise d'un IOBSP. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.1. Restructuration avec garantie hypothécaire ou caution Les avantages du rachat de crédits hypothécaire sont : une durée d’amortissement plus longue (jusqu'à 35 ans), des taux fixes ou variables plus économiques en fonction de la qualité du dossier, des solutions pour les emprunteurs fichés à la Banque de France, des conditions d’application plus souples, un âge fin de prêt plus élevé (95 ans). IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.2. Restructuration sans prise de garantie Le rachat de crédits sans garantie permet de regrouper toutes les dettes (crédit travaux, crédit automobile, etc.) en un seul crédit sans aucune garantie hypothécaire. Il concerne les locataires mais aussi les propriétaires qui souhaitent laisser leur prêt immobilier en place. Il est important de noter que l'écart entre l'endettement avant et après l’opération de rachat, est moins significatif qu'en restructuration hypothécaire. Les causes sont une durée de financement (jusqu’à 12 ans) et un loyer ou une mensualité de prêt immobilier qui représentent une charge fixe importante. Dans la mesure où il n'y a pas de prise de garantie, les banques sont plus exigeantes sur la qualité des dossiers transmis : Les personnes interdites bancaires sont exclues du rachat de crédits sans garantie (FICP/FCC), L’endettement après opération est plus faible (40% maximum), Les taux sont souvent plus importants que dans le cas d’un rachat de crédits hypothécaire. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.2. Restructuration sans prise de garantie Les principales banques spécialisées en rachat de crédits sans garantie sont: CREDITLIFT, SYGMA BANQUE, CGI (groupe Société Générale), CREATIS, My Money Bank. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique Cas 1 : l’emprunteur à projet Il souhaite faire construire une piscine de 15 000 €. ❖ Sa situation Couple de 47 ans, 2 enfants de 15 et 18 ans Propriétaire, endettement à 39 % Monsieur gagne 1850 € et Madame 1750€, tous deux en CDI Propriétaire d’un bien estimé par notaire à 270 000 € Prêt immobilier : 885 €; reste 10 ans, soit 75 000 € Prêt auto : 195 €; CRD (Capital Restant Dû): 8 000 € Prêt travaux : 258 €; CRD: 13 000 € Réserve d’argent (ou revolving) : 100 €; CRD: 4 500 € IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique ❖ 1ère option: une restructuration avec prise de garantie sur leur bien : Total des capitaux restant dus + projet + frais : 123 000 € à 5 % (fixe 5 ans / puis révisable capé) sur 13 ans Ratio hypothécaire : 45% Soit une mensualité de 1073 €/mois Endettement après : 30 % hors assurance Gain sur échéance avec le projet financer: 312 € Les clients finiront leur prêt pour leur retraite avec un pourcentage d’endettement amélioré, ce qui leur permettra de prévoir les études de leurs enfants par exemple. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique ❖ Deuxième option : restructuration sans prise de garantie Le prêt immobilier reste en place Tous les autres prêts sont consolidés avec le projet : soit CRD + projet + frais: 42 820 € sur 12 ans avec un taux fixe de 8, 7 % Soit une mensualité de 481 € /mois Gain sur échéance avec le projet financé: 542 € Taux d’endettement après opération : 38 % hors assurance Bien que les frais sur la première opération soient plus importants (frais notaire + banque + courtage = 7 000 €, contre 2300 € sans garantie), c’est bien cette solution qui est à préconiser au vu de l’endettement après opération des clients (30% contre 38%). IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique Cas 2 : les seniors ❖ Leur situation Monsieur et Madame sont respectivement âgés de 62 et 59 ans et retraités depuis peu. Ils n’ont plus d’enfant à charge. Suite à leur passage à la retraite, ils ont perdu 35% de leurs revenus ménage. Il leur reste deux ans pour finir de payer leur maison; ils ont un prêt pour financer le mariage de leur fils et un autre prêt voiture. La baisse de leurs revenus ainsi que le paiement des complémentaires au trimestre déséquilibrent fortement leur budget. Ils sollicitent des réserves pour se maintenir à flot. Rapidement, leur taux d’endettement augmente fortement. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique ❖ L’option proposée L’objectif consiste à consolider l’ensemble des encours pour permettre au ménage d’assumer la mensualité en fonction de ses nouveaux revenus. D’autre part, il s’agit de prendre une trésorerie de confort (en moyenne 10 % du financement) pour palier au décalage du paiement des complémentaires et permettre au ménage de garder la maitrise de son budget. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les typologies de regroupement 3 3.3. Cas pratique Cas 3 : accident de la vie Un couple divorce, les modalités compensatoires ont été définies et le juge à rendu son jugement. Monsieur souhaite racheter la part de son ex- épouse pour vivre dans leur appartement. De ce fait, il devra lui verser une soulte. Par ailleurs, il souhaite une enveloppe pour réaliser des travaux. Un seul crédit, une seule mensualité. Dans ce type de situation, aucune opération n’est possible avant que le jugement ne soit effectif si les personnes sont engagées sous le régime de la communauté de biens. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre 4 Les types de prêts regroupés 4.1. Les prêts à la consommation Sont repris : Les prêts personnels Un prêt personnel est un prêt non affecté à un achat particulier (par opposition à un prêt affecté). Pour les particuliers et pour un montant emprunté inférieur ou égal à 75 000 euros, il permet de bénéficier des dispositions du Code de la Consommation. Les crédits affectés Ils concernent une personne ou une entreprise qui acquiert auprès d'un fournisseur un bien ou une prestation qu’il souhaite financer en partie ou totalement au moyen d’un crédit spécifique. Ce crédit est dit affecté. Le prêteur verse alors directement les fonds au fournisseur. Le prêteur peut prendre une garantie sur ce bien. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les types de prêts regroupés 4 4.1. Les prêts à la consommation Les locations avec Option d’Achat (LOA) ou leasing La location avec option d’achat fait l’objet de plusieurs appellations : location avec promesse de vente, bail avec option d'achat, crédit bail, ou encore leasing. Il s’agit d’un contrat par lequel un organisme de crédit achète un bien puis le loue au consommateur pendant une période déterminée. Pendant toute la période d'exécution de la LOA, le consommateur dispose du bien en qualité de locataire. Il pourra l’acquérir en exerçant son option d’achat, moyennant un prix convenu par le contrat (on parle de la « valeur résiduelle» du bien). Ce contrat complexe est principalement utilisé pour financer l’acquisition d’un bien d’une certaine valeur (notamment des véhicules automobiles, mais également pianos, ordinateurs, photocopieurs, bateaux de plaisance, etc.). IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les types de prêts regroupés 4 4.1. Les prêts à la consommation Les crédits renouvelables Le crédit renouvelable est un crédit à la consommation qui n’est pas directement lié à l’achat d’un bien particulier, contrairement à un crédit affecté. Il est disponible dans de très nombreuses banques, organismes de crédit spécialisés et grandes surfaces. Il est souvent associé à une carte de crédit ou de fidélité dans l’objectif de faciliter à son possesseur l’usage de la réserve. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les types de prêts regroupés 4 4.2. Les prêts immobiliers Sont repris : Les crédits à taux fixe, révisable ou à taux variable. Les prêts modulables: il s’agit d’un prêt permettant d'adapter ses mensualités à la hausse ou à la baisse, selon le contrat. Les prêts relais : il s’agit d’un crédit à court terme qui permet d’attendre la vente d'un bien immobilier. Les prêts in fine : il s’agit d’un crédit où le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les types de prêts regroupés 4 4.2. Les prêts immobiliers Concernant les prêts réglementés ou aidés (PAS, PTZ, 1%) il est possible de les reprendre. Toutefois, toutes les sociétés de restructuration n'acceptent pas de le faire. A l'exception du cas où l'endettement des emprunteurs l'exige, ces prêts sont conservés. Du fait de leur caractère particulièrement intéressant (Taux à 0%), il est avisé en termes de conseil de les laisser en place. Dans le cadre d'une reprise, une lettre de l’emprunteur stipulant son accord pour la reprise est fortement conseillée pour le montage du dossier. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.1. Préambule Le marché français est dominé par 6 grands réseaux : Crédit Agricole-LCL BNP PARIBAS le groupe BPCE : Caisse d’Epargne-Banque Populaire le groupe Crédit Mutuel-CIC la Société Générale la Banque Postale Le système bancaire a en effet enregistré une collecte de 40,4 milliards d’euros en 2022, presque autant que les 42,2 milliards de 2020 liés à la crise sanitaire. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.1. Préambule Des banques en ligne ont été créées par des groupes bancaires pour compléter leur réseau d’agences bancaires physiques dites « de proximité ». Par exemple: Boursobank : filiale de la Société Générale : positionnement visé : banque universelle, Fortuneo : filiale du Crédit Mutuel Arkea, B for Bank : émanation des caisses régionales du Crédit Agricole hors Ile-de- France. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.1. Préambule De la même manière, les grands groupes français ont absorbé des spécialistes du crédit à la consommation et du rachat de crédits. Par exemple, le Crédit agricole, via sa Holding la CASA, détient les sociétés SOFINCO ainsi que la société Creditlift, via CA consumers, dédié au regroupement de crédits. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre 5 L’environnement bancaire 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés Un établissement de crédit est une société financière ayant pour activité habituelle les opérations de banque et qui octroie des crédits aux particuliers ou aux professionnels. L'activité d'un organisme de crédit est régie par la loi du 24 janvier 1984. Pour pouvoir exercer cette activité, l'établissement doit au préalable obtenir un agrément délivré par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Parmi toutes les opérations qui sont présentées aujourd'hui par les banques, les opérations de prêts représentent une des activités essentielles. Lorsqu’un particulier souhaite réaliser un prêt immobilier, il a le choix entre deux types d’établissements : les banques généralistes et les banques spécialistes. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés Les banques généralistes La plupart des organismes de crédit sont des banques généralistes ou banques de dépôts dont le rôle consiste à présenter l'ensemble des opérations relevant de l'activité des opérations de banque, soit: toutes les activités liées au crédit: immobilier, consommation, travaux, crédit professionnel, les opérations d’épargne, de placement, la gestion de comptes titres, la gestion des comptes courants. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés Il s’agit de banques de détail qui peuvent être : nationales, comme par exemple : la Société Générale, LCL, BNP Paribas ou la Banque Postale. régionales, comme par exemple : Le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, la Banque Populaire ou le Crédit Mutuel. Le crédit immobilier représente pour elles un excellent moyen de recruter de nouveaux clients, puis de les équiper. Il est à noter que les banques régionales s’adaptent souvent plus aisément aux marchés locaux, ce qui implique des différences de taux et de politique de crédit. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés Les établissements spécialisés Certains organismes de crédit sont des établissements spécialisés dont le cœur de métier est le crédit. Il s’agit par exemple de: MY MONEY BANK, BNP PF IMMO, Leurs problématiques sont différentes des banques généralistes: La partie équipement bancaire ne les intéresse pas, Leur marge sur le taux est plus élevée car il s’agit de leur unique source de rémunération (PNB). Leurs critères d’éligibilité sont souvent plus souples que ceux des banques généralistes et ils sont souvent plus enclins à prêter sur de longues durées. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre 5 L’environnement bancaire 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés En choisissant ces établissements, le client n’a pas à changer de banque. Les banques spécialisées préfèrent souvent les prêts à taux variables. Le profil de client est plus souvent dégradé lors d’un rachat de prêt ou sans apport pour un financement immobilier. Ces banques se financent sur les marchés et si leur coût de financement augmente, elles peuvent directement répercuter la hausse sur leurs clients et ainsi préserver leur marge. Les taux fixes des offres de crédit des banques spécialistes sont souvent plus élevés que la moyenne de ceux proposés par les banques généralistes. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.2. Les établissements de crédits généralistes ou spécialisés En synthèse IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.3. Les spécificités Les organismes de restructuration ont leurs propres spécificités, que ce soit avec ou sans garantie hypothécaire. Notions fondamentales Dans le cadre d’un dossier de restructuration, chaque établissement analyse les éléments suivants: L’endettement avant et après restructuration, L’âge de début et de fin de prêt, Le ratio hypothécaire dans le cas d’une consolidation globale avec prise de garantie, Le reste à vivre, Le revenu du ménage, La durée de financement. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.3. Les spécificités Au-delà de ces notions fondamentales, chaque organisme à sa propre culture du risque, avec des critères d'éligibilité qui lui sont propres. Ces normes sont fréquemment réajustées, et notamment, le reste à vivre, le ratio hypothécaire et les durées de financement. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.3. Les spécificités En fonction du dossier, il convient de sélectionner le partenaire bancaire qui propose la meilleure éligibilité. La solution de restructuration de crédits est apportée en fonction des revenus, de l’âge ou encore de la valeur du bien. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.3. Les spécificités Depuis la loi Lagarde, une nette évolution des montants à financer est constatée. En effet, aujourd'hui, il est possible de réaliser des restructurations avec des montants dépassant les 100 000 €, et ce, sans garantie. Sur de tels dossiers, les problématiques sont avant tout le revenu et la durée de financement (de 10 à 12 ans maximum). Dans la mesure où il n'y pas de prise de garantie, certaines sociétés, en fonction du risque, prennent une cession sur salaire. Celle-ci peut être totale ou partielle. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle Lutte contre le blanchiment d'argent Les banques, les sociétés financières, les IOBSP, les assureurs et les émetteurs de monnaie électronique sont, entre autres, soumis aux obligations de vigilance et de déclaration en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux. La France a mis en place un service dédié à la lutte contre le blanchiment d'argent. Il s’agit du dispositif Tracfin , acteur clé de la chaine anti-blanchiment. Le service intervient à la suite d'un signalement effectué par les professionnels concernés par le dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Son action s'inscrit en amont de la phase judiciaire. Tracfin reçoit, de la part de professions définies à l'article L561-2 du Code Monétaire et Financier, des informations signalant des opérations financières atypiques. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle Ces déclarations sont analysées, font l'objet, le cas échéant, d'investigations complémentaires et peuvent conduire Tracfin à transmettre une note d'information au procureur de la République territorialement compétent ou à certains services spécialisés. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle Documents originaux Tous les documents fournis pour la constitution d'un dossier de prêt doivent être identifiés et certifiés comme originaux: CNI, avis d'imposition, relevés de compte. Les IOBSP sont parties-prenantes dans ce dispositif. A défaut d’identification ou d’obtention des documents ou des informations souhaités, ils ne doivent pas prendre en charge le dossier du client. En tant qu’IOBSP, il est obligatoire de déclarer tous disfonctionnements ou usages de faux documents aux autorités compétentes. En qualité d’intermédiaire, outre le devoir de déclaration, l’IOBSP doit disposer d’un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle ( RC PRO). IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle La viabilité du dossier et le bénéfice client ❖ La qualité du dossier L’IOBSP doit savoir apprécier la qualité d’un dossier client: Revenus, revenus aléatoires, Dégradation généralisée de la situation financière, évolution à risque du dossier dans le temps, Surconsommation ou accident de la vie, Client présentant une certaine stabilité (emploi, logement,..), Client anticipant de graves difficultés, Endettement cohérent par rapport à l’historique du client. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle ❖ La balance bancaire La balance bancaire est une méthode de calcul qui détermine le niveau de besoin d'un client, et surtout pour l'organisme prêteur, la viabilité de l'opération de crédit. Le calcul du taux d’endettement ou du reste à vivre, n'incluent pas les charges de consommations courantes du client qui sont fixes telles que l’eau, le gaz, les abonnements, les taxes. Seuls les comptes bancaires permettent une lecture et une appréciation de ces charges: le bénéfice réel pour le client, la viabilité de l'engagement de la banque. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle ❖ Règles de calcul Il s’agit de: Analyser les relevés bancaires originaux sur 3 mois consécutifs de tous les comptes bancaires de l’emprunteur et du conjoint co-emprunteur. Comparer des soldes bancaires de même date. Identifier, sur les 3 mois de relevés de tous les comptes bancaires : ✓ les impayés et/ou retards non régularisés, ✓ les incidents financiers non régularisés, ✓ les débits exceptionnels: dépenses de nature imprévisible, à caractère vital/urgent et ponctuel ✓ les crédits exceptionnels : il s’agit de sommes qui viennent « gonfler » artificiellement le compte et qui n’ont aucun lien avec les revenus du client: déblocages de crédits, aides diverses, chèques ou espèces déposés, paiements que le client aurait dû effectuer et qu’il n’a pas payé ou qui ont été rejetés, car les soldes bancaires sont créditeurs d’une somme qui aurait dû être prélevée. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.4. Les exigences et le contrôle Lors d'un regroupement de crédit, l'objectif est de couvrir le besoin du client notamment : lui apporter un réel allégement de ses charges, retrouver la maitrise de son budget, être assuré du bon paiement de ses charges et crédits. Dans le cas contraire, le dossier ne sera accepté par aucune banque de restructuration (Cf. exemple). En plus de la balance bancaire, chaque organisme de restructuration fonctionne avec un système de scoring, lui permettant d'apprécier la viabilité l'opération en fonction de sa prise de risque. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.5. Le taux de transformation Les taux de concrétisation selon approche Les taux de transformation des dossiers varient selon l'approche : Travail sur fiche, En direct (le client vitrine), En BtoB. Concernant le travail sur fiche, les taux de transformation sont approximativement compris entre 5 et 7 %. Aujourd'hui, des sociétés comme Assurprox, Assuragency , proposent d'acheter des fiches prospects en rachat de crédits. Ces fiches sont géo localisées. La pertinence de leur qualification varie en fonction du prix auquel est achetée la fiche contact. Pour l'approche en direct, les taux de transformation sont compris entre 4 et 5 %. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.5. Le taux de transformation En général, lorsqu’un emprunteur entre dans une agence en restructuration de crédit pour une demande de rachat de crédits, il est souvent trop tard pour lui car sa situation bancaire est trop dégradée pour trouver une solution de regroupement. Par exemple, pour un locataire fiché au FICP, il n’y a plus de solution possible. C’est la même chose lorsqu’un emprunteur sollicité un acteur en restructuration de crédits via son site internet. Ainsi, dans un contexte économique tendu, avec un resserrement des normes, le rachat de crédits est aujourd'hui plus que jamais un travail de cible. Le BtoB ou prescription reste la meilleure façon d'aborder cette activité, notamment la prescription bancaire. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.5. Le taux de transformation Le schéma ci-dessous représente une segmentation des clients d'une banque. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.5. Le taux de transformation Le travail consiste à capter les typologies de client qui peuvent être gérés par les sociétés spécialisées en restructuration. Concrètement, une banque généraliste a l'éligibilité pour gérer la restructuration du client A. Aux vues des normes de restructuration le client B est la cible d’un courtier en rachat de crédits. Il convient pour lui de faire un travail de fond avec ses apporteurs pour leur expliquer son éligibilité et éviter d'être sollicité pour du client C. A part CREATIS ou le CFCAL, et dans une certaine mesure, il n’existe pas de solution pour ces clients autres que de déposer un dossier de surendettement. Le client C est généralement le" client vitrine" ou celui qui contacte un courtier en rachat de crédits directement par internet. Le taux de transformation en prescription bancaire varie entre 60 et 70 % des dossiers envoyés aux IOBSP. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre L’environnement bancaire 5 5.6. Les comparateurs Les comparateurs de rachat de crédits se trouvent sur internet. Ils sont apparus dans les années 2000. Aujourd'hui leur nombre est considérable. Le principe Bien qu'ils proposent à l'utilisateur une estimation de l'opération de regroupement, ils n'ont pas de réelle vocation au conseil. Un comparateur de crédit n'est ni plus ni moins qu'un collecteur de données. En effet, pour estimer les conditions d'un éventuel rachat de crédits (taux, durée), l’emprunteur saisit un certain nombre de données : revenus, situation familiale, crédits, adresse. Les informations récoltées via les formulaires sont ensuite revendues sous forme de fiches contacts aux organismes de restructuration de crédits qui les achètent. IMMO-IOBSPII-M11L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73 Préambule L’opération de regroupement de crédits consiste à substituer un contrat de crédit unique à plusieurs contrats de crédit préexistants et présentant des caractéristiques différentes. Les contrats antérieurs font l’objet d’un remboursement anticipé. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4 Préambule Jusqu’à la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, ces opérations ne bénéficiaient d’aucune réglementation spécifique. La loi Lagarde a encadré ces situations avec pour objectif de faire bénéficier le consommateur emprunteur de règles spécifiques de protection. Deux décrets (celui du 30 avril 2012 et celui du 17 octobre 2012) parachevant cette réforme précisent notamment les conditions dans lesquelles les opérations de regroupement de crédits doivent être conclues afin de garantir une bonne information de l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5 Préambule Le décret du 30 avril 2012 relatif à l'information de l'emprunteur lors de la conclusion d'opérations de regroupement de crédits impose au prêteur ou à l'intermédiaire d'établir avant toute offre de regroupement un document qui permettra de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l'opération. Le décret du 17 octobre 2012, quant à lui, modifie les conditions dans lesquelles le prêteur ou l'intermédiaire établit avant toute offre de regroupement un document qui permettra de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l'opération: il s'applique aux opérations de regroupement d'au moins deux créances antérieures dont un crédit en cours. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable Comme énoncé précédemment, ce document permet au prêteur ou à l’IOBSP de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan d’une opération de regroupement de crédits avec son client. Il est rempli, entre autres, sur la base des informations fournies par l'emprunteur. Si ce dernier ne dispose pas des informations suffisantes, le prêteur ou l'intermédiaire devra alors le mettre en garde sur les conséquences possibles de l'opération de regroupement IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable Le document d’information est établi sur un support durable. Il comporte, présentées de manière claire et lisible en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit, les informations et mentions suivantes : Des informations relatives au contrat de crédit dont le regroupement est envisagé ainsi qu’aux conditions et modalités de son remboursement : ✓ nature du crédit, montant des échéances, montant du capital restant dû et durée prévue au contrat pour le remboursement de ce montant à la date de l’établissement du document ✓ date envisagée pour le remboursement anticipé ✓ estimation du montant nécessaire à ce remboursement ✓ estimation de l’indemnité de remboursement anticipé si le contrat le prévoit ✓ modalités prévues pour le remboursement anticipé, notamment, le cas échéant, son délai de préavis contractuel ✓ la date à laquelle doit être notifié le préavis ✓ estimation des frais de mainlevée d’hypothèque dont l’emprunteur devra s’acquitter si une mainlevée est nécessaire du fait de l’opération IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable Dans le cas où l’opération de regroupement a également pour objet le remboursement de dettes autres que des crédits, la liste de ces dettes ainsi que, pour chacune d’entre elles, son montant et la date à laquelle elle est exigible. Un avertissement adressé à l’emprunteur, adapté à sa situation et portant sur les points suivants : ✓ L’emprunteur doit continuer à s’acquitter des mensualités dues au titre des crédits dont le regroupement est envisagé, jusqu’à leur remboursement effectif; ✓ Il doit continuer à s’acquitter des cotisations dues au titre des assurances garantissant le remboursement des crédits dont le regroupement est envisagé, jusqu’à leur remboursement effectif, s’il a souscrit de telles assurances; IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable ✓ Après remboursement anticipé, il ne bénéficiera plus des cautionnements garantissant, le cas échéant, un ou plusieurs des crédits sur lesquels porte l’opération de regroupement; ✓ Après remboursement anticipé, il perdra le bénéfice des assurances garantissant, le cas échéant, le remboursement d’un ou plusieurs crédits dont le regroupement est envisagé ainsi que des prises en charge éventuellement en cours à ce titre; ✓ S’il souscrit une nouvelle assurance garantissant le remboursement de l’opération de regroupement envisagée, l’emprunteur pourrait bénéficier de moindres garanties contractuelles, notamment en raison de changements éventuels de sa situation personnelle ou de l’existence de nouveaux délais de carence et de nouvelles franchises; IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable ✓ Dans le cas d’un crédit renouvelable, le prêteur qui consent l’opération de regroupement sera tenu de rembourser directement le prêteur initial et, lorsque l’opération de regroupement porte sur la totalité du montant restant dû au titre de ce crédit, l’emprunteur peut en demander la résiliation à l’aide d’une lettre signée de sa main, que le nouveau prêteur adressera sans frais au prêteur initial ; ✓ Dans le cas où il existe un co emprunteur au titre d’un ou plusieurs crédits dont le regroupement est envisagé, l’emprunteur doit l’informer de son intention de procéder au regroupement de ce crédit; ✓ Dans le cas où le regroupement envisagé comprend un ou des crédits affectés, il entraînera la perte du droit pour l’emprunteur d’obtenir du vendeur la garantie de leur remboursement dans le cas où une résolution judiciaire ou une annulation du contrat principal survenait du fait de ce dernier ; IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable ✓ Dans le cas où il comprend un ou des crédits garantis par un contrat de cautionnement, leur remboursement anticipé pourra entraîner une moins- value sur les sommes qui doivent être restituées à l’emprunteur au titre de ce contrat, lorsque ce dernier le prévoit ; ✓ Il ne bénéficiera plus des services accessoires ou avantages commerciaux éventuellement liés à un ou plusieurs crédits qui font l’objet du regroupement envisagé. Les éléments permettant à l’emprunteur de procéder à l’évaluation du bilan économique du regroupement envisagé. Si le regroupement se traduit par un allongement de la durée de remboursement ou par une augmentation du coût total du crédit, le prêteur ou l’intermédiaire l’indique à l’emprunteur. Ces éléments sont présentés conformément au tableau ci-après. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Les explications à fournir 1 1.1. Le document d’information préalable Pour établir le document d’information sur le fondement d’éléments exacts, le prêteur ou l’intermédiaire demande à l’emprunteur communication des pièces, notamment contractuelles, fournies par les prêteurs initiaux ou tout autre créancier pour chaque crédit ou créance dont le regroupement est envisagé. Si l’emprunteur ne dispose pas de ces pièces, le prêteur ou l’intermédiaire invite l’emprunteur à demander à ses créanciers et prêteurs initiaux les informations nécessaires. Si ces pièces n’ont pu être réunies, le prêteur ou l’intermédiaire peut établir tout ou partie du document d’information sur le fondement d’éléments déclaratifs fournis par l’emprunteur. Dans ce cas, le prêteur intermédiaire l’indique clairement sur le document remis à l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 1 Les explications à fournir 1.1. Le document d’information préalable Si l’emprunteur n’est pas non plus en mesure de fournir ces éléments déclaratifs, le prêteur ou l’intermédiaire indique sur le document les mentions qui n’ont pu être complétées et avertit l’emprunteur des difficultés financières et pratiques qu’il pourrait rencontrer s’il souhaitait néanmoins poursuivre l’opération sans en connaître tous les paramètres. Le document d’information doit être transmis à l’emprunteur: au plus tard au moment de l’offre de prêt dès lors que l’opération de regroupement de prêts relève du crédit immobilier au plus tard au moment de la remise de la fiche d’information prévue pour ce type de crédits lorsque le regroupement des crédits relève du crédit à la consommation. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Les explications à fournir 1 1.2. Le rôle de l’IOBSP L'intermédiaire en crédit voit ses devoirs d'informations et d'explication renforcés. Il doit notamment: Donner au client les explications sur les caractéristiques essentielles du crédit proposé et les conséquences en cas de défaut de paiement. Ces explications doivent permettre à l'emprunteur de déterminer si le crédit proposé est adapté à ses besoins et à sa situation financière. Expliquer au client les risques nés de l'octroi du crédit. L'intermédiaire doit convenir par écrit avec le client des frais éventuellement dus par le client pour l'intervention de conseil et de recherche de financement. C'est le mandat de recherche de capitaux. IMMO-IOBSPII-M11L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les explications à fournir 1 1.2. Le rôle de l’IOBSP L‘IOBSP doit faire compléter au client la fiche de rense