Programa de Especialización en Real Estate - Introducción al Sector "Distressed" (NPLs & REOs) - Noviembre 2023 PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector “Distressed” (NPLs & REOs) Noviembre 2023 Profesor: Álvaro Larraz 1  PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Índice 1. ¿Qué es...

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector “Distressed” (NPLs & REOs) Noviembre 2023 Profesor: Álvaro Larraz 1  PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Índice 1. ¿Qué es una cartera de Deuda/Inmuebles? 2. Mercado Carteras 3. Proceso de venta 4. Casos de estudio reales 2 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 1. ¿Qué es una cartera de Deuda/Inmuebles? 3 Introducción al Sector “Carteras” ¿Qué es una ¿Cuáles son las ¿Que tipos de ¿Quiénes son los cartera de claves de estas carteras existen? tenedores? activos? operaciones? Ciclo de vida de una cartera GESTIÓN DE CRÉDITO GESTIÓN INMOBILIARIA (PERFOFMING/ SUBPERFORMING / NON PERFORMING) (REAL ESTATE OWNED – REO) ✓ Definición “high-level”: se considera deuda toda aquella ✓ Definición “high-level”: Se denomina activo adjudicado (REO) a un inmueble financiación/obligación que tiene una persona de pagar o devolver un que es propiedad de un prestamista (normalmente Banco) después de que el importe en un plazo de tiempo bajo unas condiciones. prestatario dejara de pagar dicho crédito y, tras acciones amistosas y/o judiciales, se le fuera embargado por no cumplir con sus obligaciones ✓ Ejemplos: Hipotecas, Préstamo Promotor, Préstamo al consumo,… financieras. ✓ Nombres de mercado: ✓ Ejemplos: Residencial, Oficinas, Hoteles,… NPA: Non performing Asset ✓ Nombres de mercado: NPLs: Non performing Loans (Deuda Impagada) NPA: Non performing Asset PL: Performing Loan (Deuda al corriente de pago) REOs: Real Estate Owned SPL: Sub perfoming Loan (Deuda “dudosa”) REA: Real Estate Asset Activos improductivos Activos improductivos Activos problemáticos Activos problemáticos Activos Non Core Activos Non Core Distressed Assets Distressed Assets 4 Ciclo de vida de las carteras (I/II) SUBPERFORMING LOAN PERFORMING LOAN - REO – REAL ESTATE OWNED NON PERFORMING LOAN Actividad Principal Recuperación amistosa Admisión del Gestión del Conversión a Gestión Comercialización Riesgo Riesgo REO Patrimonial Gestión Judicial Captación de Administración RECUPERACIÓN AMISTOSA: negocio de de créditos Adjudicación Mantenimiento físico Valoración Revisión de condiciones del Inmueble crédito de lo inmuebles inmobiliaria Gestión de (plazos, amortización, (Foreclosure) Valoración de cobros intereses,…) Pagos operativos Fijación de precios riesgos Posesión (comunidad, tasas, Determinación de Seguimiento y Reestructuraciones efectiva impuestos,…) estrategia de venta Negociación proposición de Recobro impagos de contratos otros productos Inscripción en Gestión con Registro comunidades de Fases Concesión de RECUPERACIÓN JUDICIAL propietarios activos Preparación de la demanda (prelitigio) Negociación con abogados Seguimiento de los procesos judiciales y administrativos. Clasificación en función del estado del crédito: Tipología: Residencial, Oficinas,, Logístico,… Performing Loan: créditos que están siendo repagados (PL) Subperforming Loan: créditos que están con riesgo de Estado físico: okupado ilegalmente, alquilado, en venta,… impagos. Non Performing Loan: créditos que han sido impagados Estado económico: en rentabilidad o libre Tipos (NPL) principales Clasificación en función de si tiene o no garantía: Estado físico: derruido, necesidad de capex, necesidad de fit-out,… de carteras Secured: con collateral Calificación (residencial, industrial, terciario,…) Unsecured: sin collateral Clasificación (urbano, urbanizable, no urbanizable) *foco suelos Clasificación en función del tipo de deudor: PYMES (SME) – Personas Jurídicas *Listado a modo ilustrativo no exhaustivo Individuales – Personas físicas 5 Ciclo de vida de las carteras (II/II) SUBPERFORMING LOAN PERFORMING LOAN - REO – REAL ESTATE OWNED NON PERFORMING LOAN Actividad Principal Recuperación amistosa Admisión del Gestión del Conversión a Gestión Comercialización Riesgo Riesgo REO Patrimonial Gestión Judicial Captación de Administración RECUPERACIÓN AMISTOSA: negocio de de créditos Adjudicación Mantenimiento físico Valoración Revisión de condiciones del Inmueble crédito de lo inmuebles inmobiliaria Gestión de (plazos, amortización, (Foreclosure) Valoración de cobros intereses,…) Pagos operativos Fijación de precios riesgos Posesión (comunidad, tasas, Determinación de Seguimiento y Reestructuraciones efectiva impuestos,…) estrategia de venta Negociación proposición de Recobro impagos de contratos otros productos Inscripción en Gestión con Registro comunidades de Fases Concesión de RECUPERACIÓN JUDICIAL propietarios activos Preparación de la demanda (prelitigio) Negociación con abogados Seguimiento de los procesos judiciales y administrativos. Quita o liquidación de préstamo (Discounted pay out – DPO) Venta a terceros (Power of attorney): la Entidad buscará alcanzar un acuerdo entre el deudor y un tercero que desee adquirir la garantía Venta directa: los inmuebles se venderán sin realizar ninguna actuación que colateraliza dicha deuda. adicional sobre los mismos. Estrategias Dación en Pago (Deed in lieu- DIL): la Entidad recibirá en concepto Inversión en reposición o desarrollo: se realizarán ciertas actuaciones de cancelación de pago, la garantía adherida a la deuda. técnicas sobre el inmueble (ej.: suelos) con el objetivo de aumentar su valor de recobro y llevar a cabo una estrategia de valor añadido. / inversión Subasta Judicial (Auction): proceso reglado por un juzgado a partir del cual se subasta un bien al mejor postor. Coinversión con terceros: en línea con la estrategia de desarrollo, se podrán realizar actuaciones de manera conjunta con otros inversores. Concurso de acreedores (Bankruptcy): se origina cuando una persona física o jurídica deviene en una situación de insolvencia en la que no puede hacer frente a la totalidad de los pagos que adeuda. 6  PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 2. Mercado Carteras (Deuda & Activo Inmobiliario) 7 Inicio de la actividad de transacciones de carteras ✓ La prolongada crisis financiera ha cargado de créditos en situación de impago los balances de los bancos y cajas de ahorros españoles, que llevan en el punto de mira del legislador desde finales de 2008 y que han sido objeto de un programa de reformas legislativas como pocas veces se ha visto en años pasados. ✓ Diferentes organismos (Banco Central Europeo, FMI, CNMV, Banco de España, Ministerio de Economía) han promovido una reestructuración bancaria con el objetivo de sanear los balances de los bancos garantizando una liquidez y reforzando la solvencia de dichas entidades financieras. ✓ Desde 2012 todas las reformas/reales decretos persiguen la «limpieza» de sus balances para ajustar el valor de los activos a su valor real y poder proveer de financiación de una manera sostenible. Reestructuración “Jumbo” Predominio de bancaria, SAREB deals carteras inmobiliarias Crisis >2020 2008 Primeras carteras, Primeros carve- Consolidación del Carteras principalmente outs y creación mercado de servicing secundarias deuda sin de la industria de (M&A) y nuevos y nicho garantía servicing verticales Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 8 Evolución Mercado Internacional Fase temprana Fase de crecimiento Fase de madurez €290b Mercados con mucho n potencial que estan por crecer debido a la falta de €55bn actual estructura €300bn* €120b n Ciertas desinversiones se han realizado pero aun queda nicho de mecado en Central Eastern Europe la venta de NPLs ya que los bancos (CEE) están más regulados (Basilea III) y tienen la obligación de sacar de sus libros activos de alto riesgo. Stock de carteras en España - 2023 Carteras de NPLs Total de carteras Carteras de REOs Owners % NPE Others; 2% Sareb 26% Bancos 45% Commercial; 16% Retail; 9% Fondos 29% Mortgages; 33% 18% €100bn NPLs Residential; €100bn €300bn €225bn 53% €125bn WIP; 16% REDs; 47% 67% SMEs; 24% REO s Land; 15% Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 9 Mercado España de NPA – 2022 & 2023 Volúmenes de NPAs en España (€bn) en 2023 Ventas de NPAs en España 2018 a 2022 (€bn)* ✓ Volumen representativo de producto mixto (30%) y REOs (29%). ✓ Protagonismo de producto hipotecario residencial dentro del NPL Secured. ✓ Tendencia de venta de carteras unsecured con c.20% de las ventas. Volumen transaccionado de 2014 a 2022 (€bn)* ✓ Mayor apetito histórico en el 2do Semestre ✓ Más del 50% del volumen de NPAs en España se concentra ✓ Previsión de +€9bn en las entidades financieras. para 2022 con +12 carteras en ✓ Los Fondos ya poseen en torno al 36% del volumen de mercado (detalle a NPAs en España, y se prevé mayor dinamismo en la continuación). segunda mitad del 2022. ✓ El 13% restante se encuentra en manos de Sareb, que va hacia una estrategia de optimización de su gestión a través de sus servicers (ej.: 25bs en manos de Anticipa- Aliseda e Hipoges).ca Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. *Datos pendeinte de actualizar a cierre de 2023 10 Mercado España de NPA – Transacciones en 2023 # Type Typology Seller Phase FV (€m) Más de €2,6bn desinvertidos en todo 2023 1 Primary Unsecured Banco Nacional Closed 500 con c.20 transacciones. Esto implica mayor volumen de transacciones y mayor 2 Primary Unsecured Compañía Privada Closed 150 especialización del sector 3 Primary Auto Loans Compañía Privada Closed 110 4 Primary Unsecured Compañía Privada Closed 130 5 Primary Unsecured Banco Nacional Closed n/a La totalidad de las transacciones han sido “primarias” aunque se prevé un aumento 6 Primary Unsecured Banco Nacional Closed 300 del mercado “secundario” (venta carteras 7 Primary Unsecured Banco Nacional Closed 105 fondos) 8 Primary RPL Banco Nacional Closed 100 9 Primary RPL Banco Nacional Closed 95 10 Primary PL/SPL/NPLs (Titu) Fondo de Inversión Closed 200 Destacan las operaciones de NPLs secured 11 Primary NPL Secured mixed Banco Nacional Closed 20 (7) y de REOs (4) con tickets medios de FV de c.€100m– €200m 12 Primary NPL Secured mixed Banco Nacional Closed 20 13 Primary NPL Secured mixed Banco Nacional Closed 20 14 Primary NPL Secured mixed Banco Nacional Closed 20 15 Primary NPLs (SMEs) Banco Nacional Closed 280 Entre los principales vendedores destaca la Banca con Santander (8 Operaciones – 16 Primary NPLs + REOs Banco Nacional Closed 60 €565m) y BBVA (1 Operación Unsecured – 17 Primary NPLs (resi Banco Nacional Closed 200 c.€500m). mortgages) Unicaja (tras su fusión con Liberbank) es el 18 Primary REOs (CRE) Banco Nacional Closed 60 banco que mayor plan desinversión tiene 19 Primary REOs Banco Nacional Closed 150 c.€4bn 20 Primary REOs Banco Nacional Closed 100 21 Primary REOs (y sus colas) Banco Nacional Closed n/a Venta Participación n/a 22 Primary Banco Nacional Closed Plataforma TOTAL 2.620 CLOSED Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 11  Principales Actores Vendedores1 Fondos y PE1 Asesores especializados1 Financiadores1 RE Servicers, DCAs y BPOs1 (1) Selección no exhaustiva de players. Son algunos de los principales actores de los últimos años. Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 12  Principales Actores – foco en compradores a cierre 2022** Inversores con mayor actividad* – Volumen de desinversión de NPAs 2015-2022 (€Bn) TOTAL: €123Bn 1 35,1 7 1 32,9 1 5 12,3 1 6 1 9 5,6 4 4,7 8 4,4 4 3,8 6 3,6 El creciente interés en el mercado ha marcado la entrada durante los dos últimos dos años de 1 3,4 nuevos players, como: 3 4 3,2 La alta actividad y apetito está siendo 8 3 catalizada y potenciada por un pool de 4 1,9 financiadores con exceso de liquidez en el mercado. 6 1,9 5 1,4 4 1,3 1 1,2 # número de transacciones (*): en el gráfico solo se muestran los 17 inversores más activos. (**): pendiente actualizar a cierre 2023 Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 13 Principales Actores – foco en Gestores (Servicers) y Fondos de Inversión Servicers Propietarios Total AUM (Mill €) SLAs Acordados 15% 120,000 85% * 11,500 100% A B 49% A 51% 21,600 B 100% 20% 30,500 80% 37,000 100% Otros 20% 47,000 80% Fuentes: expansión 14  Mayor Tendencias de mercado actual – foco en tipología carteras interés Interés En los últimos años, la tendencia ha estado enfocada en carteras granulares Persona Física de gran tamaño. Con el panorama actual, los compradores demandan carteras concentradas y con menos deudores. Producto que tomará mucha importancia en el mercado distressed de los PYMEs próximos meses. Inversores con un racional de inversión value-add de cara a Deuda optimizar rentabilidad vía estrategias individuales. Secured Los single names han estado una temporada fuera del radar de los Single Names inversores institucionales, los cuales han centrado sus esfuerzos y recursos en otras operaciones con un enfoque más granular. En los últimos años se han producido varias ventas de este tipo de producto (con unas estructuras más sofisticadas para maximizar precios). Los efectos RPL / SPL del COVID pueden dar lugar a la aparición de nuevas carteras de esta tipología. Producto estrella dentro del ámbito unsecured. Últimamente, se han estado Persona Física viendo ventas de carteras con antigüedad de impago muy baja. Las tarjetas Deuda de antigüedad joven se están transaccionando a entornos de 25%. Unsecured Dada la presión de la pandemia sobre Pymes y autónomos, es probable que Persona Jurídica se generen mayores volúmenes de este tipo de producto en los próximos meses. Carteras granulares donde el activo residencial se espera que tenga un peso importante por el entorno de precios que está en auge. Asimismo, se Granular esperan transacciones interesantes de nichos concretos (okupados, alquileres, etc.) REOs Activos de difícil salida para la banca, que necesitarán de un análisis específico, así como una estructuración de la operación más sofisticada Single Assets (con la inclusión de financiación, involucración de industriales en la venta, etc. Fuentes: informes financieros de las entidades y análisis de mercado. 15 Visión de mercado Noticias relevantes 16  PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 3. Proceso de venta de una Cartera - NPL & REO 17 Principales fases del proceso transaccional 1 2 3 Preparación del Salida a Mercado Cierre de acuerdo proceso de venta y financiación Una Entidad El potencial Tanto el vendedor Financiera (Banco vendedor se pone como el o Fondo de en contacto con comprador/invers Inversión) tiene la un asesor externo or llegarán a un necesidad de que estructurará acuerdo que “limpiar” su el proceso de estará, en la Balance y vender venta mayoría de sus una serie de casos, supeditado activos a la financiación de la transacción 18  Detalle - Principales fases del proceso transaccional Fase 2. Mercado (Non Binding and Binding 1. Preparación (Pre-Market) 3. Cierre (Closing) Phase) 1.1 Base de datos (data tape): 2.1 Preparación de documentación 3.1 Firma de contrato Corporación: Ingresos, costes, EBITDA,… comercial: Deuda: deudor, deuda total, deuda a Teaser Infomemo 3.2 Envío de documentación relevante: origen,… Inmuebles: localización, m2, Informes ad-hoc Contratos vigentes, tipología,…. Acuerdos comerciales 2.2 Invitaciones a inversores: Documentación judicial 1.2 Revisión de documentación: Facturas Envio NDA y firma … Principales actividades Corporación: cuentas de resultados, Envio Teaser 3.3 Registro del nuevo activo balances,… Deuda: títulos, derechos de cobro,… 2.3 Envio de ofertas no vinculates: Inmuebles: notas registrales, certificados Recepción y filtro de NBO 3.4. Incumplimientos de contrato: de ee,… información errónea 1.3 Valoración preliminar 2.4 Envío de ofertas vinculates: activos inexistentes,…) Valoraciones a alto nivel (AVM, Negociación de SPA Desktop) Recepción de BO Valoraciones singulares (Drive-bys, Drive Selección de Inversor final 3.5. Acuerdo de Financiación in). 1.4 Estructuración de la operación Eficiencia fiscal Descosolidación Impacto en precio 4 semanas 6 semanas 6 semanas Periodos Duración total: 3-4 meses 19 1 Preparación del Principales datos sobre una cartera de Deuda (NPL/PL) proceso de venta 20 1 Preparación del proceso de Principales datos sobre una cartera de Activo Inmobiliario (REO) venta 21 1 Preparación del proceso de Valoración de una cartera de deuda o inmobiliara venta ✓ La valoración de una cartera de activos financieros (deuda) o inmobiliarios se hará a través de un método que contemple la capacidad de generar beneficio una adquirida. Este método es el Descuento de Flujos de Caja (DCF) ✓ Para la determinación de ingresos de este tipo de carteras será necesario hacer un ejercicio de segmentación en función de las estrategias a llevar a cabo por parte del futuro comprador (inversor). ✓ Estas estrategias tendrán por objetivo determinar de la manera más realista posible, los ingresos y los costes a los que se enfrenta el comprador una vez adquiera la cartera. 1 Una vez analizadas las características de la Cartera, Una vez definidos los segmentos, hay que escoger la estrategia de modelado 2 se ha llevado a cabo una segmentación con el que mejor se ajuste a las características de cada activo (Adjudicación, objetivo de optimizar y maximizar su valor. venta amistosa, DIL…). La metodología estándar de mercado La segmentación podrá ser en función de: es el descuento de flujos de caja, el cual se basa en la Cartera de Deuda: Tipo de Deuda, proyección de los potenciales ingresos y gastos Segmentación de la Selección de la Deudor, fase judicial,… Cartera estrategia de estimados en función de los tiempos asignados en base modelado Cartera Inmuebles: Tipología, valor,… a la liquidez, tipología y localización de los activos. Estimar los potenciales flujos de caja Identificación de inputs e hipótesis adecuados basándose en las asunciones e inputs Proyección de los Identificación de los necesarios para el modelo de precio. bajo la perspectiva de un inversor. flujos de caja inputs Actualización de estos supuestos e inputs basados en las Análisis y comparativa de los resultados tendencias y estándares actuales del mercado. con otras carteras similares en el mercado. Alineación de estos inputs con los estándares utilizados por los Identificación de las palancas clave que ayudarán en inversores habituales para este tipo de producto. la maximización del valor de la Cartera para el vendedor. 4 3 22 1 Preparación del proceso de Principales hipótesis para la Valoración venta 1 TIR ▪ La tasa de descuento aplicable en función de la rentabilidad esperada por los inversores para activos similares. Dicha tasa no tiene en cuenta un escenario de potencial financiación. ▪ Fecha de adquisición de la cartera ▪ Fecha de posesión jurídica y administrativa de los activos 2 TIempos ▪ Fecha de adecuación y puesta en comercialización ▪ Fecha de venta ▪ …. ▪ Valor estimado de venta teniendo en cuenta actuales valores de mercado, tasación, valor en 3 Ventas libros de la entidad vendedora,… ▪ Los costes relacionados con la gestión de la cartera: ▪ Coste de adquisición: Pago de Impuestos de transmisión (ITP), notas simples,… ▪ Coste de Asesores: abogados, asesores fiscales, valoradores,… 4 Costes ▪ Coste de gestión: Servicers, APIs, Tasas municipales, IBI,… ▪ Costes de Venta: Broker fee,…el cierre de la transacción, incluyen varios segmentos (asesores financieros, abogados, tasaciones, notas simples, etc.) ▪ Purchase Loan ▪ Pago diferido 5 Financiación ▪ Vendor Finance ▪ Capex finance ▪ … 23 2 Ejecución de la transacción Tipos de Estructuras Transaccionales Existen diferentes estructuras que se han utilizado en mercado para la disminución de las entidades bancarias de su exposición de activos non-core. Las dos principales alternativas son la venta directa y el share deal. Venta directa Share deal Venta de la cartera a través de SPVs: Venta directa de la cartera de activos RE: % Venta Cartera: % sujeto a criterio auditor. Se % Venta Cartera: hasta el 100% de la cartera. recomienda mantener una participación mínima al 10% para no tener consideración de entidad especialmente Ahorro ITP e IVA: No. relacionada. True sale: Sí. Ahorro ITP e IVA: Sí. Condicionada al derecho de tanteo y retracto True sale: Necesidad de confirmar con auditor (alquileres, Cataluña, País Vasco…). asumiendo i) % participación, ii) vendor finance, iii) financiación promotor. Aspectos positivos Aspectos negativos Aspectos positivos Aspectos negativos ▪ True sale: ▪ No eficiencia fiscal (ITP e ▪ Eficiencia fiscal a través True sale: Requiere Desconsolidación sin IVA). del vehículo (ahorro de ITP Aprobación previa por aprobación de auditor. e IVA) con un impacto parte de los auditores. ▪ No escudo fiscal. ▪ Desinversión acelerada de directo en precio. Riesgo de vinculación ▪ No maximización precio. la exposición inmobiliaria ▪ Escudo fiscal a través de la manteniendo la gestión ▪ Transacción sujeta al aportación de activos a su ▪ No requiere aportación junto con la participación derecho de tanteo y VNC (previa a la previa de los activos a los en las SPV. retracto. recepción de ofertas). nuevos SPVs. Volumen de ▪ Participación del vendedor documentación necesaria en los flujos de caja a aportar y negociar. futuros. Requiere aportación ▪ Ahorro de AJD (en venta previa de los activos a los del vehículo) nuevos SPVs. 24 3 Cierre de acuerdo y Ejemplos de palancas de Valor para maximizar el precio de una financiación transacción Ofrecer al inversor la posibilidad de aplazar una parte del pago (entre el 20% y el 30%) por un plazo de hasta 12 meses. 1 Pago diferido Se consigue un incremento de precio por valor del coste de capital del inversor por la parte diferida y el plazo. Financiación concedida por la Entidad al inversor/los inversores finales a través de: 1. Diferimiento del precio (50-65%) a un plazo determinado. 2. Oferta de condiciones de financiación más favorables a las existentes en mercado. 3. Combinación de ambas. 2 Vendor Finance En ambos casos existe la posibilidad de ofrecer las siguientes opciones: 1. Período de carencia de pago. 2. Calendario de pagos adaptado a los Flujos de caja esperados de la Cartera. 3. LTC: Mecanismos de protección para la entidad, vinculando el valor RE de los activos y la deuda pendiente de pago. Obtención de condiciones de financiación de mercado (o más favorables), fijadas en un acuerdo marco, por parte de un tercero especializado (HSBC, Nomura, RBS…). Consistiría en negociar estas condiciones pre-deal para poder ofrecerlas a los inversores desde el inicio del Proceso. Third Party Existen varias alternativas: 3 Finance (Staple) 1. Financiación del tramo senior 2. Financiación del tramo mezzanine → Permitiría la combinación del Vendor finance y el Staple finance, donde el Banco financiaría el tramo senior mientras que el Banco de Inversión seleccionado se haría cargo del tramo mezzanine. Compromiso de financiación para el desarrollo de todos o un número determinado de suelos y obras en curso de la Cartera. Consistiría en ofrecer condiciones de financiación promotora más favorables que las existentes en mercado para Financiación reducir/mitigar el riesgo de desarrollo percibido por los inversores. 4 Promotor El alcance de la propuesta sería el siguiente: Cobertura del 100% de los costes de obra (excluyendo LTV: 80% (máximo) urbanización y precio del suelo) Intereses: E + 200pb Periodo carencia: 36 meses 5 Retail financing Compromiso de financiación con el comprador para facilitar el acceso al crédito de los compradores finales. 25 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 4. Casos de estudio reales 26  Casos reales de carteras transaccionadas desde 2022 Proyecto España 1 Proyecto España 2 Proyecto Norte Cierre Marzo 2022 Junio 2022 Julio 2022 c.€80m c.€90m c.€50m Volumen (+800 activos) (+1,000 activos) (+450 activos) 20% CRE Tipología 100% residencial 100% residencial 80% residencial Tickets Medios € 100k € 90k € 110k % Disponible Venta 49% VT 59% VT 26% VT % Sin posesión 13% VT 11% VT 33% VT % Alquilado 30% VT 23% VT 28% VT % Okupado 8% VT 9% VT 14% VT 1% 6% 37% Cataluña 64% CLM 70% CLM 20% 10% Extrenadura 6% Cantabria 20%% Galicia 37% 12% Andalucia 1% Asturias 6% Extremadura Localización 10% 64% 6% 70% 12% Claves Procesos Fast-track Foco Carteras Nicho Procesos “low radar” Estructuración Simple Maximización Precio Rapidez de ejecución 6-8 Máximización de Ejecución de procesos 100% “Asset deal” para Precio por encima de semanas pudiendo alcanzar desinversión de activos “semi-competidos” invitando evitar retrasos como mercado mediante la objetivos de desinversión en problemáticos (promociones, a un número reducido de apalancamientos o pagos selección positiva del tiempo y forma. alquilados impagados, no candidatos y privilegiando la diferidos sin impacto en vendedor y el empleo de disponibles, etc.) confidencialidad. precio. palancas de valor. 27 PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 28