SOCIMIs – Aspectos Fundamentales y Valoración Junio 2023 PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIACIÓN EN REAL ESTATE SOCIMIs – Aspectos fundamentales y valoración PROFESOR Enrique Martín Barragán - MRICS...

PROGRAMA DE ESPECIALIACIÓN EN REAL ESTATE SOCIMIs – Aspectos fundamentales y valoración PROFESOR Enrique Martín Barragán - MRICS Junio 2023 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 1 Índice 1. Aspectos Fundamentales 2. Valoración 3. Situación de Mercado Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 2 Objetivos de la sesión Dar una visión del sector de SOCIMIs, tanto desde la perspectiva de su regulación como de su negocio. El foco se centrará en las empresas cotizadas bajo el formato/régimen de SOCIMI, no extendiéndose a otras sociedades inmobiliarias cotizadas de diferente perfil –promotoras, gestoras, patrimonialistas--, cuyo análisis puede ser específico en función de la naturaleza de su negocio. Se combinarán tanto datos agregados del sector como ejemplos de SOCIMIs específicas para facilitar el análisis de determinadas situaciones o negocios. La casuística de detalle de la totalidad de SOCIMIs existentes puede alcanzar a situaciones particulares que no se cubran en detalle en la sesión. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 3  Aspectos fundamentales 1 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 4 Introducción ¿Qué son las SOCIMI? – Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. – Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Las SOCIMI pueden realizar actividades accesorias o distintas a las que constituyen su objeto social principal pero siempre y cuando las rentas de estas no superen el 20% del total de las rentas de la sociedad en cada periodo impositivo. ¿Cuál es el Objetivo de las SOCIMI? – Impulsar el mercado del alquiler en España. Este sector mueve cifras muy bajas, en comparación con las del resto de Europa (15% en España frente al 50% de Alemania). – Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. – Ofrecer una rentabilidad estable al inversor. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 5 Introducción  Esquema general SOCIMI. SOCIMI Contrato de Gestión: Remuneración Fija + Variable Consejo de Administración Asset Managers Comité de Dirección Property Mgrs. INVERSIÓN Accionistas Inversores Institucionales INVERSIÓN Capital Inversores particulares DIVIDENDOS Entidad Financiera Otros ACTIVOS FINANCIACIÓN EEFF / Proveedores de Fondos RENTAS INTERESES Endeudamiento Valorador Inmobiliario Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 6 Introducción  Otros agentes ▪ Mercado Organizado: en el que se cumplirá la exigencia normativa de cotización oficial –Mercado Continuo, BME Growth, Euronext, Portfolio SE, Bolsa de Luxemburgo,…-- ▪ Listing Sponsor / Asesor Registrado: responsable en la salida al mercado, desarrollo del folleto de emisión y presentación de la información, y del cumplimiento posterior de obligaciones de la sociedad cotizada. De carácter obligatorio en BME Growth y Euronext, no en Portfolio SE Condiciones para ser A.R: https://www.bolsasymercados.es/mab/docs/normativa/esp/circulares/2016/8_Circular_AR.pdf ▪ Valorador de Activos: obligatorio en diferentes hitos. A designar por la SOCIMI para admisión a negociación y valoración periódica o por el Registro Mercantil para aportaciones de activos. ▪ Auditor de cuentas: obligatorio ▪ Proveedor de liquidez (banco): Obligatorio. Da contrapartida para la formación eficiente de precio. ▪ Otros asesores: voluntario. Asesoramiento en el proceso de salida al mercado (asesores legales, fiscales, etc) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 7  Introducción ¿Como están Reguladas las SOCIMIs? Ley 11/2009 de 26 de Octubre (http://www.boe.es/boe/dias/2009/10/27/pdfs/BOE-A-2009-17000.pdf) Modificado por Ley 16/2012 de 27 de diciembre (http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_A gencia_Tributaria/Le_Interesa/Ley_16_2012.pdf) Adicionalmente a la normativa legal, existen normas específicas en los mercados en los que pueda cotizar la SOCIMI. A modo de ejemplo: Para el caso de BME Growth se aplicaría la Circular 1/2017 que modifica la Circular 14/2016, que define los requisitos y procedimientos aplicables a la incorporación y exclusión de SOCIMIs en BME Growth. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 8 Los REITs como referencia de las SOCIMI Los objetivos señalados, tomados del apartado I del Preámbulo de la Ley 11/2009, coinciden en gran medida con los de los regímenes «REIT» (Real Estate Investment Trust) de nuestro entorno. También existen similitudes con los REIT en cuanto al objeto social y obligación de distribuir beneficios principalmente. La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) persigue, mediante la combinación de un régimen sustantivo específico y un régimen fiscal especial, impulsar el mercado del alquiler en España elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario. Con ello el inversor obtendrá potencialmente una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 9 Los REITs como referencia de las SOCIMI Los REITs son vehículos existentes en otras economías. Entre ellos Estados Unidos lanzó este tipo de instrumentos en los años 60. País Término Año País Término Año Estados Unidos REITs 1960 Dubái REITs 2006 Holanda FBI 1969 Israel REITs 2006 Nueva Zelanda NZ-REIT 1969 Alemania G-REITs 2007 Australia A-REITs 1971 Chile FII 2007 Brasil FII 1993 Costa Rica REIF 2007 Canadá REITs 1993 Grecia REIC 2007 Bélgica SICAFI 1995 Italia SIIQ 2007 Turquía REITs 1995 Luxemburgo SIF 2007 Japón J-REITs 1999 Reino Unido UK REITs 2007 Singapur S-REIT 1999 Lituania REITs 2008 Sud Corea K-REIT 2001 Paquistán Paquistán REITs 2008 Francia SIIC 2003 Finlandia Finnish REIT 2009 Hong Kong REITs 2003 España SOCIMI 2009 Taiwán REITs 2003 Filipinas Emergen 2010 Bulgaria SPIC 2005 México FIBRAS 2010 Malasia REITs 2005 Hungría Emergen 2011 Tailandia REITs 2005 Sud África PUT 2013 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 10 Destinatarios ¿A quién van destinadas las SOCIMI? – A todos aquellos propietarios, sean personas físicas o jurídicas, que posean o desean promover inmuebles para alquilar, cuyo valor agregado supere los 5 millones de euros (se admite que la SOCIMI esté compuesta por un único inmueble ). – Las aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles para la constitución o ampliación de capital en las SOCIMI se tasarán por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil. Esto supone una doble valoración: 1) La de la propia sociedad 2) La designada por el Registro Mercantil (con mayor responsabilidad) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 11  Requisitos - Visión General Requisitos Esenciales Otros Requisitos Ley Requisitos Mercado Objeto Social Exclusivo Inversión en inmuebles para generar rentas o en otras sociedades con idéntico objeto social Política de reparto de dividendos Acciones Nominativas de Capital Social Mínimo (5 Número mínimo de accionistas y una única clase millones de €) distribución de acciones Obtención del “apellido” Cotización en mercado Figuras necesarias para la negociación SOCIMI por parte del organizado –asesor registrado, proveedor de Ministerio de Hacienda liquidez,….– y procesos de admisión específicos Periodo transitorio de 2 Denominación social debe años para su salida al incluir SOCIMI y solicitud mercado régimen fiscal a Mº Hacienda Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 12  Requisitos – Proceso de salida a mercado Solicitud Régimen Anuncio Salida Salida a Creación SOCIMI a Mercado Mercado PRE- COTIZACIÓN EN CONSTITUCIÓN ADMISIÓN ADMISIÓN MERCADO Aportación Adquisiciones Financiación Adquisiciones Financiación Desinversión Activos Sociedad existente Elaboración Plan Elaboración Gestión ordinaria del negocio Negocio documento de Posibles Relación con Inversores segregaciones / Selección mercado salida a mercado – aportaciones de Documento Operaciones corporativas (inversión, para cotización desinversión, financiación, actividad para limitar Informativo, objeto social Selección de ampliaciones/reducciones de Folleto,..— capital,…) Aportaciones asesores para el proceso Coordinación de Cumplimiento recurrente de las dinerarias y compra asesores obligaciones del mercado Aportaciones no Gestión proceso Comunicación de operaciones e dinerarias con el mercado información de acuerdo a régimen del Solicitud régimen de seleccionado mercado y normativa SOCIMI –2 años para cotización-- Mantenimiento registros internos y procesos periódicos de valoración Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 13 Ejemplo Práctico – Témpore Properties CONSTITUCIÓN y primeros Se contrata a Renta 4 y Clifford como asesores para la salida a Jul 2017 Asesores bolsa. Accionista único SAREB (100%) Comunicación AEAT: Sept 2017 Fecha que marca el inicio del Cumplimiento de todos los Opción del Régimen Requisitos Ampliación de capital no dineraria (175 M€). Dos valoraciones Nov 2017 Aportación Activos y (CBRE vol. / JLL oblig. ). Firma contrato Property y Asset Manag. Contrato Gestión con Azora Elaboración DIM y Proyecciones Working Capital Report Informe de Estructura Organizativa Valoración de la Compañía (CBRE) Nov-Mar Fijación del precio de cotización 2018 Preparación SALIDA a Búsqueda de 2M€ / 20 inversores BOLSA Selección de Asesor Registrado (Renta 4) Selección Banco Agente (Santander) Selección Proveedor Liquidez (Renta 4) Selección Libro Accionistas (opc.) Cotización en el MAB Abr 2018 Salida a Bolsa Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 14 Objeto Social – Activos en que invierten ¿Qué activos son considerados cualificados para formar parte del Activo de una SOCIMI? Para que una Sociedad sea considerada SOCIMI al menos el 80% de sus activos deberán ser considerados como Activos Cualificados. Se consideran activos cualificados: – Los bienes inmuebles de naturaleza urbana (inmuebles, locales, hoteles, oficinas, centros comerciales, naves industriales, garajes, etc..) adquiridos o promovidos para ser arrendados. – Los terrenos adquiridos que vayan a destinarse al arrendamiento, siempre y cuando la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición. – Las participaciones en otras SOCIMI, REIT, SOCIMIs no cotizadas e IIC Inmobiliarias. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 15 Activos en que pueden invertir las SOCIMIs Activos Cualificados Activos Excluidos 80% de sus activos 0% Cualquier tipología de inmueble urbano Inmuebles de características especiales adquirido o promocionado para su (artículo 8 del Texto Refundido de la Ley alquiler (locales oficinas, centros del Catastro Inmobiliario, aprobado por comerciales, hoteles, aparcamientos…) Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo): Terrenos dedicados a promoción de ▪ Infraestructuras eléctricas y cualquiera de los anteriores activos energéticas (obligación de hacerlo en los 3 años ▪ Infraestructuras aeroportuarias y siguientes a su adquisición) puertos Participaciones accionariales en otras ▪ Infraestructuras rodadas: autopistas Socimis, IIC nacionales o extranjeras (en de peaje, carreteras, túneles este caso que tengan el mismo régimen ▪ Infraetructuras de agua salvo para fiscal) riego No se permiten Socimis de deuda Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 16 Tipologías de Activos y Especialización Por tipologías de activos, la especialización es una tendencia generalizada. Las SOCIMI especializadas son aquellas en las que predomina en su cartera un único tipo de inmueble, altamente especializado. Destacan especialmente:  Centros Comerciales  Locales Comerciales  Hoteles  Gasolineras  Oficinas  Campings  Viviendas  Parking  Hospitales  Residencias Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 17  Requisitos – “Sub-SOCIMIs” Posible inversión en SOCIMIs que cumplan todos los requisitos normativos o en entidades “que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento” sujetas al mismo régimen de inversiones y de reparto de beneficios. Cálculos de requisitos de inversión y de distribución sobre base agregada/consolidada Las participadas “no SOCIMIs” o “SOCIMIs no cotizadas” no podrán tener participaciones en otras sociedades tendrán acciones nominativas y todas en manos de accionistas con un régimen equivalente al de SOCIMI en cuanto a tratamiento fiscal. no estarán sujetas a necesidad de cotización en mercado organizado Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 18 Requisitos de Inversión…el famoso 80% 1) Test de Activos Activos Aptos / Activos Totales > 80% 2) Test de Rentas Rentas Aptas / Rentas Totales > 80% 3) Periodo de permanencia 3 años en alquiler Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 19 Test de Activos Algunas particularidades en el test de activos ▪ Terrenos / Promociones ▪ Efectivo por ampliación de capital ▪ Gestión Hotelera y Residencias de Estudiantes –contratos de gestión vs contratos de arrendamiento— ▪ Concesiones administrativas ▪ Arrendamientos para subarriendos Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 20  Test de Rentas (I) ¿Por qué plantea tantas dificultades el Test de Rentas? Los requisitos de inversión plantean muchas dificultades a las empresas en el día a día (especialmente el de Rentas), hasta el punto de que a veces la estrategia de desinversión e inversión de una compañía viene determinada por la política fiscal. Las principales causas son: La Ley que regula las Socimis es muy poco extensa y no se entra en detalles. No ha habido un desarrollo reglamentario posterior. Desde hace años, las consultas a la DGT están paralizadas. No se especifica claramente qué se entiende por ‘Renta’ Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 21 Test de Rentas (II) Algunas dudas o cuestiones que surgen son: ▪ ¿Qué entendemos por ‘Renta’? ¿Ingresos? ¿Margen Bruto? ¿Beneficio de explotación? ¿Antes o después de gastos financieros? ▪ Si se tiene que cumplir que las rentas aptas supongan el 80% vs 20% de no aptas…¿qué pasa cuando uno de los cocientes (o los dos) son negativos? ▪ ¿Se tienen en cuentas los gastos financieros? ▪ Mi plan de desinversión….¿puede estar influenciado por la amortización contable…? ▪ Si vendo un piso que ha cumplido los 3 años, pero ha estado con precarios/okupas…¿es renta apta o no? ▪ Si incumplo un año, podría subsanarlo al año siguiente…pero …¿podría volver a incumplir? Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 22 Periodo de Permanencia 3 años de permanencia en Alquiler ▪ La obligatoriedad de estar 3 años en alquiler no significa que no se puedan vender los activos antes de 3 años. Se puede vender, pero: 1) hay que pagar un 25% de Impuesto de Sociedades (IS) sobre el beneficio generado. 2) Se considera renta no apta (“mala”) a efectos del Test de Rentas. Si se vende después de 3 años en alquiler, no se considera ni renta buena ni mala (no se tiene en cuenta a efectos del Test de Rentas). ▪ Los mayores problemas con este requisito suelen darse en Socimis de vivienda en alquiler, y concretamente con: ▪ Cómo demostrar los periodos en los que ha estado alquilado o puesto en alquiler. ▪ Problemática con las viviendas con inquilinos en precario o okupas Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 23 Requisitos – BME Growth Inmuebles Inmuebles necesarios 1 Peso máximo / Inmueble 100% Mantenimiento min vivi. 3 años Requisitos Financieros Capital 5 millones € desembolsado Apalancamiento Sin límite Tipo de acciones Nominativas Nº accionistas Al menos 20 (no se consideran aquellos con >1M€ y 1,25-2,00) o a la Debt Yield (4%-9%) En muchas ocasiones la financiación está vinculada a coberturas de riesgo de tipo de interés que pueden estar acordadas en niveles que en la situación actual de tipos pueden ser muy costosas de renovar. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 37  Valoración 2 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 38 Valoración inmobiliaria en una SOCIMI La valoración de inmuebles puede ser necesaria en diferentes momentos en la vida de una SOCIMI y estar sujeta a diferentes estándares o requerimientos: Constitución / Aportación No Dineraria Valoración por Experto Independiente (sociedad de Tasacion Homologada) Contabilidad / Estados Financieros Valoración de Inversiones Inmobiliarias según opción contable Salida a Mercado Valoración a valor razonable Financiación con garantía hipotecaria Tasación a efectos hipotecarios Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 39 Valoración empresarial de una SOCIMI La valoración de la SOCIMI como una entidad, tiene también sus reglas, y ha de basarse en las adecuadas valoraciones inmobiliarias Contabilidad / Estados Financieros Estados financieros que aportan información sobre activos y pasivos Cotización Estimación del valor de capitalización con base en datos de mercado Información a mercado Estandarización y comparabilidad – EPRA standards- Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 40  Información financiera Los activos inmobiliarios de las SOCIMIs pueden ser reconocidos contablemente con diferentes criterios: Tienen la consideración de inversiones inmobiliarias, según la definición de la NIC 40, al mantenerse para obtener rentas, plusvalías o ambas. La normativa contable permite ejercer la opción de contabilizar TODAS las inversiones inmobiliarias por uno de los dos criterios permitidos: Coste de adquisición: corregido por amortizaciones y deterioros. En el reconocimiento inicial, se valorarán a coste todas las inversiones inmobiliarias. Valor razonable: según la definición de las propias NIIF “Precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición” (NIIF 13) La norma contable recomienda, pero no obliga, a que la estimación del valor razonable se haga con base en una tasación practicada por un experto independiente cualificado profesionalmente y con una experiencia reciente en la localidad y tipo de inversión que se esté valorando. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 41 Ejemplo - Vivenio Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 42 Ejemplo - Vivenio Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 43 Ejemplo - Vivenio Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 44 Ejemplo - Témpore Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 45 Ejemplo - Témpore Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 46 Ejemplo – Hipótesis de Valoración Las SOCIMIs suelen incorporar sensibilidad de la valoración de los inmuebles a diferentes variables relevantes –tasa de descuento, exit yield, rentas, ocupación,….— A modo de ejemplo, MERLIN publica en sus cuentas de 2021 las siguientes hipótesis usadas en la valoración de las diferentes inversiones inmobiliarias: Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 47 Ejemplo - Sensibilidad de la valoración Las SOCIMIs suelen incorporar sensibilidad de la valoración de los inmuebles a diferentes variables relevantes –tasa de descuento, exit yield, rentas, ocupación,….— A modo de ejemplo, MERLIN publica en sus cuentas de 2021 las siguientes simulaciones del impacto en el valor de sus inversiones inmobiliarias (12.297 mil €): Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 48 Ejemplo – Merlin 2022 vs 2021 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 49 Valoración Criterios de valoración Para la incorporación al MAB: RICS para los inmuebles Para valorar la Sociedad: NAV, Triple NAV ¿Criterios de valoración? Debe distinguirse dos dinámicas de valoración diferentes pero en última instancia muy relacionadas; las de los activos que componen la SOCIMI y la de la propia sociedad en su integridad. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 50 Valoración ¿Criterios de valoración? Para la sociedad en su integridad podemos distinguir: EPRA (European Public Real Estate Association) propone que las 1 NAV empresas tomen como punto de partida su patrimonio neto y a partir de ahí recomienda hacer una serie de ajustes tanto en el (EPRA: asociación europea del activo como en el pasivo. Una vez que se conoce el NAV, se real estate) puede llegar a saber también el valor neto de los activos de la empresa que le corresponde a cada acción de esa sociedad Valor que tendría una empresa en el momento de liquidación, es 2 NNNAV decir, si vendiese todos los activos y además liquidase todas sus deudas. En otras palabras es lo que vendría a ser el valor liquidativo de la inmobiliaria. Es el NAV ajustando reservas y pérdidas latentes en activos inmobiliarios y pasivos financieros. Estándar utilizado por EPRA hasta 2021 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 51 Valoración por NAV  El balance de la SOCIMI Enfoque: valor contable Enfoque: NAV ACTIVOS PASIVOS ACTIVOS PASIVOS Valor de Valor de Valor en libros Valor en libros mercado mercado Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 52  Valoración por NAV  El balance de la SOCIMI Enfoque: NAV 1. Este paso consiste en ACTIVOS PASIVOS 1. Los ajustes al mercado son calcular una estimación a necesarios cuando exista 12 meses vista del del NOI financiación subvencionada, y aplicar una tasa de 1.Activos 1.Pasivos o los tipos de interés de capitalización adecuada en mercado sean mercado según Inmobiliarios tradicionales sustancialmente superiores calidad/ubicación de los 2.Activos en constr. o inferiores a los tipos de 2.Equity accionistas inmuebles interés contratados para la 3.Suelos deuda de la SOCIMI. 2. Los ajustes del valor contable reflejan el grado 4.Ingresos por 2. Todas las opciones in-the- de probabilidad de que las money, convertibles, etc. yields superen un comisiones deben incluirse en el stock rendimiento ajustado al de acciones (por delta). riesgo adecuadamente alto. 3. Reflejar valores reales de mercado que pueden ser diferentes a los que hay en libros 4. Si hay comisiones de gestión de activos/propiedad no suele reflejarse en cuentas. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 53 Valoración por NAV Proceso a seguir: 1. Cálculo ingresos 2. Cálculo gastos 3. Cálculo del NOI 4. Cálculo de prima de gestión: f(Valor de la franquicia, riesgo del balance, gobierno corporativo y gastos generales y admin.) 𝑁𝑂𝐼 𝑉𝐴𝑁 = + 𝐿𝑖𝑞 + 𝐿𝐶𝑃+ − 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 − 𝐿𝐶𝑃− ± 𝑃𝑟𝑖𝑚𝑎 𝐶𝑎𝑝𝑅𝑎𝑡𝑒 NOI: net operating income Liq: liquidez El valor de la acción es: LCP+ : liquidez a ingresar a corto plazo LCP− : liquidez a pagar a corto plazo 𝑉𝐴𝑁 𝑛º 𝑎𝑐𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 54 Valoración EPRA recomienda el cálculo de otras métricas de valoración que complementan la valoración, y que se basan en la valoración del Equity atribuido a los accionistas de acuerdo con IFRS / NIIF. 3 NRV Net Reinstatement Value, que refleja el valor de volver a crear la entidad y asume que no se realiza la venta de ningún activo. Net Tangible Assets busca reflejar el valor de los activos tangibles 4 NTA de la compañía, asumiendo que las entidades compran y venden activos, generando determinados pasivos fiscales. Net Disposal Value, que intenta reflejar el valor para el accionista 5 NDV ante una liquidación ordenada de los activos, en la que los activos o pasivos fiscales, los instrumentos financieros y otros ajustes se calculan considerando todos los efectos que puedan tener, y netos de cualquier potencial impacto fiscal. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 55 Cotización vs NAV Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 56 Cotización vs NAV por Sector Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 57  Valoración – Comparación entre métricas Fuente: https://www.epra.com/application/files/2315/7321/0568/EPRA_FAQ_-_FINAL_version.pdf Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 58 EJEMPLO INFORMACIÓN EPRA - LAR Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 59 EJEMPLO INFORMACIÓN EPRA - COLONIAL Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 60  Situación de Mercado 3 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 61  Situación de mercado NOTA: Incluye número de salidas a cada mercad, sin considerar bajas en cada mercado. Se incluye en el número de cotizadas St Croix Holding Inmobilier SOCIMI, que cotiza en la Bolsa de Luxemburgo desde 2011 Fuente: “SOCIMIs: diez años desde su creación” JLL (Diciembre 2022) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 62  Situación de mercado Fuente: “SOCIMIs: diez años desde su creación” JLL (Diciembre 2022) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 63  Situación de mercado Fuente: “SOCIMIs: diez años desde su creación” JLL (Diciembre 2022) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 64  Situación de mercado Fuente: “SOCIMIs: diez años desde su creación” JLL (Diciembre 2022) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 65  Situación de mercado Fuente: “SOCIMIs: diez años desde su creación” JLL (Diciembre 2022) : https://www.epra.com/application/files/2315/7321/0568/EPRA_FAQ_-_FINAL_version.pdf Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 66 Situación de mercado Ingresos Totales Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 67 Situación de mercado Margen EBITDA Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 68 Situación de mercado Conjunto del Mercado Datos del mercado uds. 2019 2020 2021 Var. 20/19 Var. 21/20 Mercado Capitalización bursátil M€ 24.886,7 20.695,7 23.857,9 (16,8%) 15,3% GAV M€ 51.582,9 53.118,7 54.074,9 3,0% 1,8% NAV M€ 32.026,6 32.326,7 35.017,9 0,9% 8,3% Enterprise Value M€ 44.085,8 41.487,6 42.229,9 (5,9%) 1,8% Balance de Situación M€ Valor neto contable, inversiones inmobiliarias 27.877,9 29.472,9 26.491,0 5,7% (10,1%) Patrimonio neto M€ 23.971,6 24.082,5 24.216,0 0,5% 0,6% Deuda financiera neta M€ 19.298,1 20.791,9 18.567,1 7,7% (10,7%) Cuenta de resultados Ingresos totales M€ 2.056,0 2.000,9 2.068,0 (2,7%) 3,4% Resultado de explotación M€ 1.288,3 1.080,5 1.066,5 (16,1%) (1,3%) EBITDA M€ 1.461,3 1.225,8 1.216,8 (16,1%) (0,7%) Beneficio neto M€ 2.442,0 132,5 1.521,7 (94,6%) 1048,5% Flujo de Caja Inversiones netas inmobiliarias M€ 745,7 701,0 887,4 (6,0%) 26,6% Dividendos M€ 1.221,5 745,8 406,5 (38,9%) (45,5%) Rentabilidades Rentabilidad Activos Inmobiliarios (ROA) % 2,8% 2,3% 2,3% (0,5) pp (0,1) pp Rentabilidad Financiera (ROE) % 10,2% 0,6% 6,3% (9,6) pp 5,7 pp Yield Bruta (sobre GAV) % 4,0% 3,8% 3,8% (0,2) pp 0,1 pp Yield Neta (sobre NAV) % 6,4% 6,2% 5,9% (0,2) pp (0,3) pp Rentabilidad dividendo % 4,9% 3,6% 1,7% (1,3) pp (1,9) pp Ratios, Márgenes y Múltiplos Apalancamiento (s/GAV) % 37,4% 39,1% 34,3% 1,7 pp (4,8) pp Apalancamiento (Deuda/Deuda + Equity) % 44,6% 46,3% 43,4% 1,7 pp (2,9) pp Margen EBITDA % 71,1% 61,3% 58,8% (9,8) pp (2,4) pp Margen neto % 118,8% 6,6% 73,6% (112,2) pp 67,0 pp Múltiplo Ingresos x 21,44x 20,73x 20,42x (0,7x) (0,3x) Múltiplo EBITDA x 30,2x 33,8x 34,7x 3,7x 0,9x PER (Cap. Burs./Ben. Neto) x 10,2x 156,2x 15,7x 146,0x (140,5x) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 69 Situación de mercado Bolsa Datos del mercado uds. 2019 2020 2021 Var. 20/19 Var. 21/20 Mercado Capitalización bursátil M€ 12.662,3 8.319,5 9.576,5 (34,3%) 15,1% GAV M€ 27.271,0 27.794,5 28.622,6 1,9% 3,0% NAV M€ 16.764,1 16.929,4 17.810,9 1,0% 5,2% Enterprise Value M€ 23.169,2 19.184,7 20.388,2 (17,2%) 6,3% Balance de Situación M€ Valor neto contable, inversiones inmobiliarias 14.264,6 14.234,7 14.545,1 (0,2%) 2,2% Patrimonio neto M€ 15.253,9 14.982,9 15.704,8 (1,8%) 4,8% Deuda financiera neta M€ 10.506,9 10.865,1 10.811,7 3,4% (0,5%) Cuenta de resultados Ingresos totales M€ 1.002,1 912,7 934,4 (8,9%) 2,4% Resultado de explotación M€ 729,7 677,6 693,6 (7,1%) 2,4% EBITDA M€ 744,3 621,9 658,3 (16,4%) 5,8% Beneficio neto M€ 1.500,8 27,6 1.059,8 (98,2%) 3742,6% Flujo de Caja Inversiones netas inmobiliarias M€ 265,7 226,7 (61,2) (14,7%) (127,0%) Dividendos M€ 374,4 243,7 209,1 (34,9%) (14,2%) Rentabilidades Rentabilidad Activos Inmobiliarios (ROA) % 2,7% 2,2% 2,3% (0,5) pp 0,1 pp Rentabilidad Financiera (ROE) % 9,8% 0,2% 6,7% (9,7) pp 6,6 pp Yield Bruta (sobre GAV) % 3,7% 3,3% 3,3% (0,4) pp (0,0) pp Yield Neta (sobre NAV) % 6,0% 5,4% 5,2% (0,6) pp (0,1) pp Rentabilidad dividendo % 3,0% 2,9% 2,2% (0,0) pp (0,7) pp Ratios, Márgenes y Múltiplos Apalancamiento (s/GAV) % 38,5% 39,1% 37,8% 0,6 pp (1,3) pp Apalancamiento (Deuda/Deuda + Equity) % 40,8% 42,0% 40,8% 1,2 pp (1,3) pp Margen EBITDA % 74,3% 68,1% 70,4% (6,1) pp 2,3 pp Margen neto % 149,8% 3,0% 113,4% (146,7) pp 110,4 pp Múltiplo Ingresos x 23,12x 21,02x 21,82x (2,1x) 0,8x Múltiplo EBITDA x 31,1x 30,8x 31,0x (0,3x) 0,1x PER (Cap. Burs./Ben. Neto) x 8,4x 301,7x 9,0x 293,2x (292,6x) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 70 Situación de mercado BME Growth Datos del mercado uds. 2019 2020 2021 Var. 20/19 Var. 21/20 Mercado Capitalización bursátil M€ 12.050,1 11.690,3 12.971,5 (3,0%) 11,0% GAV M€ 23.886,1 23.367,3 22.260,2 (2,2%) (4,7%) NAV M€ 15.107,8 14.334,6 15.520,6 (5,1%) 8,3% Enterprise Value M€ 20.828,4 20.723,0 19.711,0 (0,5%) (4,9%) Balance de Situación M€ Valor neto contable, inversiones inmobiliarias 13.593,2 13.653,6 10.078,8 0,4% (26,2%) Patrimonio neto M€ 8.694,6 8.606,9 7.636,6 (1,0%) (11,3%) Deuda financiera neta M€ 8.778,3 9.032,7 6.739,5 2,9% (25,4%) Cuenta de resultados Ingresos totales M€ 1.048,7 1.005,9 818,6 (4,1%) (18,6%) Resultado de explotación M€ 555,8 398,1 341,3 (28,4%) (14,3%) EBITDA M€ 713,5 560,2 462,3 (21,5%) (17,5%) Beneficio neto M€ 938,8 117,8 434,3 (87,5%) 268,8% Flujo de Caja Inversiones netas inmobiliarias M€ 470,1 116,7 750,6 (75,2%) 543,1% Dividendos M€ 846,6 499,6 188,6 (41,0%) (62,2%) Rentabilidades Rentabilidad Activos Inmobiliarios (ROA) % 3,0% 2,4% 2,1% (0,6) pp (0,3) pp Rentabilidad Financiera (ROE) % 10,8% 1,4% 5,7% (9,4) pp 4,3 pp Yield Bruta (sobre GAV) % 4,4% 4,3% 3,7% (0,1) pp (0,6) pp Yield Neta (sobre NAV) % 6,9% 7,0% 5,3% 0,1 pp (1,7) pp Rentabilidad dividendo % 7,0% 4,3% 1,5% (2,8) pp (2,8) pp Ratios, Márgenes y Múltiplos Apalancamiento (s/GAV) % 36,8% 38,7% 30,3% 1,9 pp (8,4) pp Apalancamiento (Deuda/Deuda + Equity) % 50,2% 51,2% 46,9% 1,0 pp (4,3) pp Margen EBITDA % 68,0% 55,7% 56,5% (12,3) pp 0,8 pp Margen neto % 89,5% 11,7% 53,1% (77,8) pp 41,3 pp Múltiplo Ingresos x 19,86x 20,60x 24,08x 0,7x 3,5x Múltiplo EBITDA x 29,2x 37,0x 42,6x 7,8x 5,6x PER (Cap. Burs./Ben. Neto) x 12,8x 99,3x 29,9x 86,4x (69,4x) Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 71 Situación de mercado Euronext Access Datos del mercado uds. 2019 2020 2021 Var. 20/19 Var. 21/20 Mercado Capitalización bursátil M€ 174,3 685,8 1.309,9 293,4% 91,0% GAV M€ 425,8 1.956,8 3.192,1 359,6% 63,1% NAV M€ 154,7 1.062,7 1.686,4 587,1% 58,7% Enterprise Value M€ 88,3 1.579,9 2.130,7 1689,5% 34,9% Balance de Situación M€ Valor neto contable, inversiones inmobiliarias 20,2 1.584,6 1.867,0 7759,2% 17,8% Patrimonio neto M€ 23,1 492,6 874,6 2030,3% 77,5% Deuda financiera neta M€ 12,9 894,1 1.015,8 6827,9% 13,6% Cuenta de resultados Ingresos totales M€ 5,2 82,4 315,0 1477,2% 282,5% Resultado de explotación M€ 2,8 4,8 31,6 71,2% 557,2% EBITDA M€ 3,6 43,6 96,3 1120,1% 120,6% Beneficio neto M€ 2,3 (12,8) 27,7 (648,1%) (315,3%) Flujo de Caja Inversiones netas inmobiliarias M€ 9,8 357,5 198,1 3549,1% (44,6%) Dividendos M€ 0,5 2,4 8,8 368,2% 260,4% Rentabilidades % Rentabilidad Activos Inmobiliarios (ROA) 0,8% 2,2% 3,0% 1,4 pp 0,8 pp Rentabilidad Financiera (ROE) % 10,1% (2,6%) 3,2% (12,7) pp 5,8 pp Yield Bruta (sobre GAV) % 1,2% 4,2% 9,9% 3,0 pp 5,7 pp Yield Neta (sobre NAV) % 3,4% 7,7% 18,7% 4,4 pp 10,9 pp Rentabilidad dividendo % 0,3% 0,4% 0,7% 0,1 pp 0,3 pp Ratios, Márgenes y Múltiplos Apalancamiento (s/GAV) % 3,0% 45,7% 31,8% 42,7 pp (13,9) pp % Apalancamiento (Deuda/Deuda + Equity) 35,8% 64,5% 53,7% 28,7 pp (10,7) pp Margen EBITDA % 68,5% 53,0% 30,6% (15,5) pp (22,4) pp Margen neto % 44,9% (15,6%) 8,8% (60,5) pp 24,4 pp Múltiplo Ingresos x 16,91x 19,18x 6,76x 2,3x (12,4x) Múltiplo EBITDA x 24,7x 36,2x 22,1x 11,5x (14,1x) PER (Cap. Burs./Ben. Neto) x 74,4x (53,4x) 47,4x (127,8x) 100,7x Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 72