Propiedad Horizontal: Naturaleza y Constitución

Propiedad Horizontal: Naturaleza y Concepto

• Regula la división y organización de inmuebles resultantes de la segregación de un edificio o terreno común.
• Recae sobre pisos o locales con acceso propio a un elemento común o la vía pública (art. 396 Código Civil).
• Establece la división del inmueble y las relaciones entre propietarios de bienes privados y comunes, regulada por la Ley 49/1960.
• Distingue entre propiedad exclusiva sobre un espacio delimitado y la copropiedad de los elementos comunes. (art.3 LPH).

Propiedad Horizontal: Constitución

• Constituida por escrito (escritura pública, documento público o privado), inscrita en el Registro de la Propiedad (obligatorio para edificaciones proyectadas o en construcción).
• Constitución posterior: Comuneros pueden solicitar la división, adjudicando pisos o locales independientes con elementos comunes anexos (art. 401 Código Civil).
• Título constitutivo debe describir el inmueble, cada piso o local (incluyendo su extensión, linderos, planta y anejos), cuota de participación de cada uno y los estatutos (art. 5 LPH).
• Diferencias entre coeficiente de propiedad y cuota de participación:
  • Coeficiente de propiedad: porcentaje asignado a cada unidad en un edificio para su división; la suma de todos equivale al 100%.
  • Cuota de participación: calculada con base a la superficie útil en relación con el total del inmueble, su ubicación y el uso previsto de los elementos comunes (art. 3 y 5 LPH).

Reglamento de Régimen Interior

• Facultativo, regulado por el artículo 6 de la LPH, para asegurar la convivencia y el uso adecuado de bienes comunes.
• Modificación requiere mayoría de propietarios y cuotas de participación (art. 17.7 LPH).

Derechos y Obligaciones de los Propietarios

• Derechos:
  • Propiedad privativa: derecho exclusivo sobre el piso o local, uso y disposición (art. 348 Código Civil).
  • Obras de conservación: exigir obras de mantenimiento, conservación, accesibilidad, seguridad y ornato a la comunidad (art. 10.1.a LPH).
• Obligaciones:
  • Respecto al local o vivienda:
    • Mantener en buen estado.
    • Usar con diligencia y respecto a otros propietarios.
    • Notificar cambios de titularidad.
  • Respecto a los elementos comunes:
    • Respetar e usar adecuadamente instalaciones comunes.
    • Permitir acceso para reparaciones y servidumbres.
    • Contribuir a gastos comunes y fondo de reserva proporcionalmente a la cuota de participación.

Organización, Gestión y Representación

• Órganos de gobierno:
  • Junta de Propietarios: órgano soberano en la toma de decisiones.
  • Presidente y Vicepresidentes: representan a la comunidad.
  • Secretario y Administrador: funciones administrativas y de gestión.
• Junta de Propietarios: competencias: nombramientos y destituciones, aprobación de planes de gastos, presupuestos, obras, estatutos, asuntos generales, tipos de juntas (ordinaria y extraordinaria).
• Acuerdos en la Junta:
  • Unanimidad para modificaciones del título constitutivo o estatutos.
  • Mayorías especiales para nuevos servicios comunes (tres quintas partes).
  • Mayoría simple para decisiones generales.

Protección del Crédito de la Comunidad

• Privilegio de crédito: La comunidad goza de privilegio para cobrar deudas de gastos comunes y de mantenimiento.
• Responsabilidad en caso de transmisión: El propietario saliente debe acreditar el estado de pago al nuevo comprador.
• Medidas coercitivas por morosidad:
  • Imponer intereses superiores al legal o limitar el uso de servicios, sin retroactividad (art. 21 LPH).
  • Proceso monitorio especial con certificado de liquidación de la deuda.
• Legitimación pasiva y embargo preventivo: Embargo de bienes del deudor por impago.
• Mediación y arbitraje: Posibilidad de resolver deudas comunales.

Extinción de la Propiedad Horizontal

• Causas generales: mismas causas que otros derechos reales.
• Causas específicas (art. 23 LPH):
  • Destrucción del edificio (coste de reconstrucción >50% valor inmueble).
  • Conversión a propiedad ordinaria: propietario adquiere todos los locales o acuerdan terminar el régimen.

Propiedad sobre Complejos Inmobiliarios

• La Ley de Propiedad Horizontal se aplica a complejos inmobiliarios (urbanizaciones).
• Constitución voluntaria: mismo procedimiento que la propiedad horizontal ordinaria, con los mismos derechos y obligaciones.
• Macrocomunidades: posibles agrupaciones de comunidades, con sus órganos de gobierno separados.
• Junta de propietarios en macrocomunidades: presidentes de cada comunidad, competencias limitadas a elementos comunes del complejo.
• Fondo de reserva: no es necesario en macrocomunidades, a menos que se acuerde.

Este cuestionario explora la propiedad horizontal, su naturaleza y los aspectos legales de su constitución. Se centra en la regulación de inmuebles y las relaciones entre propietarios según el Código Civil y la Ley 49/1960. Ideal para quienes desean comprender la división y organización de bienes inmuebles.