33Contrato de Arrendamiento de Obra

Contrato de Arrendamiento de Obra

• Este contrato se caracteriza por su escasa regulación, rigiéndose principalmente por la autonomía de las partes.

• La normativa aplicable se encuentra en el Código Civil, enfocándose en la edificación

• La Ley de Ordenación de la Edificación es una norma de obligado cumplimiento, diseñada para proteger a los compradores de viviendas sobre plano.

• Rehabilitar una vivienda comparte bases contractuales similares a proyectos de mayor envergadura, como la construcción del Canal de Panamá.

Características del Contrato

• Se define como la ejecución de una obra a cambio de un precio determinado.

Elementos esenciales del negocio jurídico:

• Es un contrato bilateral, generando obligaciones para ambas partes.

• Es sinalagmático, lo que implica que la obligación de una parte es la causa de la obligación de la otra.

• Es oneroso, involucrando un intercambio de contraprestaciones económicas.

• Es intuitu personae, es decir, se contrata específicamente a un profesional o empresa por sus cualidades o habilidades. Su fallecimiento es causa de rescisión del contrato.

• Presenta trato único, entendido como obligación de resultado, diferenciándose del contrato de prestación de servicios.

• En los contratos de prestación el profesional se compromete a realizar una actividad sin garantizar un resultado específico.

• Un claro ejemplo de contrato de honorarios es el de abogado-cliente, donde el abogado se compromete a defender a su cliente, pero no garantiza el resultado del juicio.

• En cambio, un ejemplo de contrato de obra es el existente entre un arquitecto y su cliente.

• El profesional o contratista asume la plena responsabilidad del resultado, sin depender del azar, aunque con excepciones por fuerza mayor.

• Se le otorga plena autonomía en la organización y gestión de los medios para lograr el resultado esperado, respetando las órdenes recibidas.

Obligaciones al Entregar el Resultado

• Implica cumplir con el estándar profesional adecuado (lex artis).
• Existen dos obligaciones primordiales para el cliente: el respeto al coste acordado y el cumplimiento del plazo de ejecución.

Precio Cierto:

• Significa que el precio debe ser determinado o determinable.

• Puede fijarse un precio alzado, como un presupuesto cerrado.

• Se pueden establecer mecanismos de medición, comunes en grandes obras, para realizar pagos parciales basados en certificaciones.

• El director de obra revisa las certificaciones parciales.

• Al finalizar la obra, se realiza una certificación final para el desembolso total del precio, reservando una parte como garantía.

• En la ampliación del Canal de Panamá, se convocó un concurso internacional con la condición de que los candidatos presentaran un presupuesto cerrado asumiendo toda responsabilidad y riesgo.

• Ante la dificultad de cumplir con un presupuesto cerrado, se establecieron mecanismos de revisión del precio.

Plazo:

• Retrasos en la entrega deben ser considerados.
• El plazo puede ser esencial (ej., construcción de un estadio olímpico para una fecha específica) o no esencial.

Mecanismos para controlar retrasos:

• Penalización económica por cada día de retraso.

• Bonificación por finalización anticipada.

• Los retrasos pueden generar indemnizaciones por los perjuicios causados.

Obligaciones de las Partes

El Promotor

• Debe pagar el precio acordado.
• Debe expresar claramente lo que desea que se ejecute, asumiendo la responsabilidad por ello.
• Debe garantizar el acceso y la disponibilidad del terreno o inmueble.
• En algunos casos, puede aportar materiales específicos.
• Tiene la obligación de recibir la obra, lo que desencadena la obligación de pago.
• Debe colaborar de buena fe.

El Contratista

Obligaciones:

• Ejecutar la obra siguiendo las órdenes, normativas legales, lex artis y presupuesto, dentro del plazo establecido.
• Entregar la obra cumpliendo con los fines pactados y las especificaciones requeridas.
• Custodiar la obra mientras esté en su posesión, siendo responsable de los riesgos.

Derechos:

• Derecho de retención como garantía de pago.

Comparación con Otras Figuras

• Servicio: Se enfoca en la conducta, no en el resultado.
• Mandato: Busca un resultado concreto, pero sin capacidad de gestión del mandatario.
• Compraventa: No implica actividad humana directa.
• Contrato mixto: Combina elementos de compraventa con personalización.

Contrato de Llave en Mano:

• Se utiliza en obras complejas donde el promotor delega gran parte de las actividades al contratista.
• El contratista se responsabiliza integralmente del proyecto, desde su inicio hasta la finalización.
• El precio suele ser mayor que en contratos de obra tradicionales.
• La obra implica resultado, gestión y la actividad humana de la construcción.

Contratos de Obra Acumulativos

• El contrato de llave en mano, se utiliza cuando el cliente no tiene conocimiento técnico y encarga la obra a un tercero experto.
• En estos contratos, se involucran varias partes y contratos, incluyendo empresas de diagnóstico, diseño, ejecución, mantenimiento y formación

Suspensión de la Obra

• Puede suspenderse por incumplimiento de los términos contractuales.
• Se puede dar el caso de aminorar el rendimiento equivale a una suspensión práctica.

Resolución del Contrato

• Puede anularse por incumplimiento grave y reiterado.
• Pueden establecerse medidas preventivas, como la posibilidad de suspensión.
• Desistimiento: se puede anular en cualquier momento, pero compensando a la otra parte adecuadamente.

Resolución Controversias

• Es importante establecer un sistema de mediación o arbitraje, por técnicos especializados, para resolver disputas de manera rápida.

Acciones:

• Defectos en acabados (caducidad de 1 año).
• Defectos en la habitabilidad del inmueble (caducidad de 3 años).
• Vicios de estructura (acción general de reclamación, caducidad de 15 años).

Puntos clave a considerar:

• Imputación del incumplimiento: si es ajena a las partes, debe ser imprevisible y constituir fuerza mayor.
• Representaciones y garantías: definir claramente las responsabilidades de cada parte en el contrato.
• Seguros.

Caso Práctico (Fracking)

• Una empresa española se asocia con una americana para realizar fracking en la Península Ibérica, creando una joint venture.
• Contratan una consultora para un informe de impacto ambiental, que evalúa riesgos y propone medidas de mitigación, pero excluye los riesgos sísmicos.
• Se contrata una empresa local para la ejecución de la obra.
• Se crea una plataforma ciudadana en contra del proyecto, generando protestas y sabotajes.
• Un nuevo gobierno, contrario al fracking, prohíbe la actividad alegando riesgos sísmicos.

Tipo de Contratos Involucrados

• Primero, una joint venture entre las empresas A y K, un contrato asociativo.
• Contratar un despacho de abogados sería un contrato de prestación de servicios.
• El informe de impacto ambiental puede ser un contrato de obra, ya que genera un documento tangible como resultado.

Elementos del Contrato de Obra

• Debe ser oneroso, a cambio de un precio.
• El contratista tiene autonomía de gestión, prudencia, diligencia y capacidad técnica.
• Debe existir un plazo para la ejecución.

Precio

• Debe ser cierto, determinado o determinable.
• Lo común es un presupuesto a precio cerrado, con posibilidad de regulación.

Tipos de precio:

• Fijo: Precio cerrado y definitivo.
• Alzados: Precio fijo con mecanismos de variación.
• Rebus: Cláusula de principios ante circunstancias imprevistas.
• Casos de incremento: Por aumento sustancial de materiales esenciales o mano de obra.
• Modificación legislativa: Que incremente los costos.
• Margen económico empresarial: Establecer un margen mínimo (ej., 5%) sobre los costos reales.
• Determinable: Con unidad de medida; se utiliza en grandes obras donde el contratista cobra por fases, estableciendo métodos de cálculo con certificaciones parciales.

Plazo:

• Suele ser un elemento esencial, sujeto a posibles demoras.
• Se puede establecer una cláusula penal por retraso o un incentivo por finalización temprana.

Resultado:

• Debe cumplirse según lo acordado, consecuencia de una labor profesional.

La Realidad Supera la Ficción

• Las incidencias son frecuentes en las obras, superando las previsiones iniciales.
• En este caso, los motivos sísmicos no eran responsabilidad de la consultora.
• Los disturbios se consideran fuerza mayor.

Aportación de Materiales

• Quien aporta el material es responsable de su calidad.

Ley de Ordenación de la Edificación (1999)

• Protege a los usuarios en la compra de viviendas sobre plano.
• En estas compras, el promotor debe ofrecer un aval bancario como garantía.
• Existe cierto grado de discrecionalidad en este tipo de construcción.