도시구조론 6주차: 종합계획과 토지이용계획

지역사회 발전을 위한 기본 계획. 기본계획이나 일반계획으로도 불리며, 장기적인 관점(예: 20년)으로 지역사회 전체를 다룹니다.

종합계획은 기능적, 경제적, 미적, 사회적, 환경적 목표를 모두 포함합니다.

조사, 목표 설정, 계획 수립, 실행, 재검토와 수정 단계로 구성되지만, 반복 및 동시 진행될 수 있습니다.

종합계획을 실현하기 위해 사용되는 방법으로, 공공자본 투자와 토지이용 규제를 포함합니다.

도시의 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획입니다.

인구의 총수와 더불어 성별, 연령별 인구 구조를 파악하는 조사입니다.

연령, 성별로 나눈 집단(코호트)별로 생존율과 출산율을 이용하여 인구 증가를 예측하는 방법입니다.

어떤 지역으로의 전입 인구에서 전출 인구를 뺀 값입니다.

토지의 용도, 소유주, 토양 특성, 규제 사항 등을 조사하는 것입니다.

미래 계획은 인구 이동에 영향을 줄 수 있지만, 계획과 인구 추정을 조화롭게 연결하기 어려운 점이 있습니다.

미국의 건축가로, "형태는 기능을 따른다"라는 모토를 통해 건물 설계에 기능성을 강조한 모더니즘 건축의 선구자입니다. 그의 작품들은 기능성과 예술적 아름다움을 조화시킨 것으로 유명합니다.

도시의 토지 이용 계획은 도시 정부가 주도하지만, 기업, 개인, 민간 단체, 연구 기관, 상위 정부 등 다양한 주체들이 참여합니다.

토지 이용 계획은 다양한 주체들의 협력, 경쟁, 대립 과정을 거치며 만들어집니다. 이는 마치 여러 이해관계자가 참여하는 게임과 같습니다.

토지 이용 계획은 도시의 발전, 환경 변화, 사회 구성 등에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 계획 수립 시 다양한 요인과 이해관계를 고려해야 합니다.

도시 설계는 도시 공간을 계획하고 디자인하는 과정입니다. 건축물 배치, 교통 시스템, 녹지 공간, 공공 시설 등을 고려하여 도시 환경을 조성합니다.

여러 가지 용도의 건물이나 시설이 혼합되어 있는 개발 방식

계획적으로 개발된 지역은 지역 내적으로는 조화로울 수 있지만, 인근 지역이나 도시 전체에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

일정한 지역을 지정하여 개발 계획을 수립하고 관리하는 제도

건물의 형태나 디자인 대신, 개발 목표나 결과를 중심으로 규제하는 방식

성능주의 지역지구제의 대표적인 사례로, 건폐율과 용적률만 제한하고 다른 물리적인 규제는 없애 개발의 자율성을 높인 도시입니다.

건축물의 형태와 배치에 중점을 둔 개발 방식으로, 용도는 전통적인 지역지구제보다 유연하게 적용됩니다.

도시 외곽에서 중심부까지 지역의 특성에 따라 구역을 나누는 도시 설계 개념

형태기반 지역지구제의 개념을 창시하고 트랜섹트를 제시한 도시 설계가

개발사업에서 일정 비율 이상의 저렴주택 공급을 의무화하는 제도. 개발업자에게 저렴주택 공급 비용 일부를 전가한다는 점에서 인센티브 지역지구제와 유사하지만, 강제성이 부과되는 것이 특징입니다.

중·저소득층용 주택을 일정 비율 이상 건설하는 경우 용적률을 상향 조정하거나, 공개공지를 건설하여 어메니티를 제공하는 오피스 건물에 더 높은 층수·높이를 허용하는 등 개발업자에게 인센티브를 제공하여 저렴주택 공급을 유도하는 지역지구제입니다.

법적으로 허용된 수준만큼 개발하지 않은 토지(양도지역)의 개발권을 다른 지역(양수지역)의 토지소유자에게 양도 허용하는 제도입니다. 자연 및 역사 보존을 위해 개발을 억제하려는 지역에 적용됩니다.

TDR은 시장의 원리에 따라 개발권이 판매·구매되기 때문에, 도시정부에서는 재정적인 비용을 투입하지 않고도 개발을 제한 받는 토지소유자들에 대한 보상이 가능합니다.

폐선 고가철도를 공원으로 조성한 뉴욕의 하이라인 공원(High Line)은 개발권 양도제를 통해 건설된 대표적인 사례입니다.

인센티브 지역지구제, 포용적 지역지구제, 개발권 양도제와 같이 개발 제한으로 인한 토지소유자의 손실을 보상하고, 개발을 유도하는 다양한 기법들을 말합니다.

지역지구제의 목적은 도시의 계획적인 발전을 도모하고, 토지의 효율적인 이용을 촉진하며, 쾌적하고 안전한 도시 환경을 조성하는 것입니다.

지역지구제는 용도지역, 용도지구, 건축물의 높이제한, 건폐율, 용적률 등 다양한 규제를 통해 토지 이용을 관리하는 도시계획 제도입니다.

도로, 지하철, 주차장 등의 교통시설 투자는 토지 접근성을 변화시켜 토지 가치를 결정합니다. 상하수도 용량 제한도 개발 밀도를 제약하며, 공원용지 지정은 해당 지역 개발을 유보시켜 가치를 떨어뜨리지만 주변 지역은 상승시킵니다. 학교, 공장, 항만, 공원 등 공공투자도 토지 이용 결정의 주요 요인입니다.

국가, 지방자치단체, 회사 등이 자금을 마련하기 위해 발행하는 증권입니다. 마치 빚 문서와 같으며, 보유 기간 동안 이자와 만기 시 원금이 확정되어 있지만, 시장 가치는 계속 변동합니다.

지방자치단체가 공공 사업 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 지역 개발, 지하철, 도로, 상수도 등 다양한 사업에 사용됩니다.

지자체는 현재 재정 부담을 회피하기 위해 장기 채권을 발행하여 미래 납세자에게 빚을 넘길 수 있습니다. 이는 지자체 파산으로 이어질 위험이 있으므로 상위 정부에서 발행 요건을 규제하고 심사합니다.

사업에 필요한 자금 중 일정 비율만을 중앙 정부가 지원하며, 지원 상한이 정해져 있는 보조금입니다.

일정 규모 토지를 개별 필지로 나눌 때, 분할 방식을 규제하는 제도입니다. 도로, 배수 시설, 획지 분할선, 기부금 등을 포함하여 도시기본계획에 맞도록 관리합니다.

획지 분할 규제는 최소 필지 규모를 설정하여 난개발을 방지하고, 기반 시설 확보를 유도하여 계획적인 도시 개발을 추진합니다.

획지 분할 규제로 인해 토지 분할 및 건축 비용이 높아져 저가 주택 및 저소득층 유입을 막는 데 악용될 우려가 있습니다.

지역사회를 여러 지구로 나누고 각 지구별 용도와 규제 사항을 정하는 계획 제도입니다. 도시기본계획을 통해 수립되며 법적 구속력을 갖습니다.

지역지구제는 대지 면적, 건축물 높이·층수, 용적률, 용도, 심의 절차 등 다양한 항목을 규제합니다.

한국은 '용도지역', '용도지구', '용도구역'으로 지역지구제를 구분합니다. 모든 토지에 중복 없이 적용되는 '용도지역'과, 특정 토지에 중복 지정 가능한 '용도지구', '용도구역'으로 구성됩니다.

토지의 용도를 크게 구분하는 지역으로, 도시지역과 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 나뉩니다.

도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지 지역으로 구분되며, 용도의 강도와 전용도에 따라 세분됩니다.

비용 없이 토지 이용 규제를 효과적으로 할 수 있어 보편적으로 사용됩니다. 도시 정부가 토지를 수용하거나 지역권을 구매하는 것보다 효율적입니다. 특히 개발 초기 단계 또는 기존 개발 지역에서 효과적입니다.

지가 제한으로 인해 토지 소유자와 개발업자들이 도시 정부에 로비하거나 협상을 시도할 수 있습니다. 반대로, 도시 정부도 지역지구제 변경을 조건으로 개발업자와 협상을 할 수 있습니다.