도시구조론 6주차: 종합계획과 토지이용계획

인구의 총수와 함께 성별, 연령 등에 따른 인구 구조를 분석하는 조사입니다.

연령과 성별로 구분된 집단(코호트)의 생존율과 출산율을 이용하여 자연적인 인구 증가를 예측하는 방법입니다.

특정 지역으로의 전입 인구에서 전출 인구를 뺀 값으로, 사회적 인구 증가를 나타내는 지표입니다.

토지의 용도, 소유주, 토양 특성, 그리고 토지에 적용되는 규제를 조사하는 활동입니다.

계획 및 미래 목표를 설정하기 위해, 인구 및 토지 현황을 조사하는 과정입니다.

지리 정보를 디지털화하여 관리하고 분석하는 시스템으로, 도시 계획에 유용한 정보를 제공합니다.

지역의 현황과 지방 정부의 역량을 고려하여 현실적인 목표를 설정하고, 목표 간의 상충을 최소화하는 과정.

목표 달성을 위한 구체적인 전략과 실행 방안을 세우는 과정이며, 다양한 대안을 비교 분석하여 최적의 계획을 선택합니다.

수립된 계획을 실제로 실행하는 단계. 공공 자본 투자, 토지 이용 규제 등 다양한 수단을 활용합니다.

계획 실행 후 변화된 환경을 반영하여 계획을 재검토하고 필요에 따라 수정하는 과정

정보 통신 기술 발전, 개인 이동 통신 기기 보급, 소셜 미디어 확산 등으로 시민 참여가 증가하고 있습니다.

GIS, AR, VR 기술을 활용하여 계획 실행 시의 모의 실험을 수행하여 효과를 미리 확인할 수 있습니다.

도시 개발에 필요한 기반 시설(도로, 공공 시설, 공익 설비 등)에 대한 정부 투자

토지의 용도, 개발 규모 등을 제한하여 도시 계획 목표를 달성하는 방식

지속 가능한 도시 발전을 위해서는 계획 없이 무분별한 개발을 방지하고, 시민들이 함께 참여하여 미래를 만들어 나가는 것이 중요합니다.

개발자가 개발할 토지에 대한 개발 허가를 받은 후, 이를 다른 개발자에게 팔아 이익을 얻는 제도입니다. 개발권 양도는 도시 계획 목표를 달성하기 위해 활용됩니다.

뉴욕의 폐철도 부지를 공원으로 조성한 프로젝트입니다. 개발권 양도제를 통해 자금을 확보하고 환경 개선과 지역 활성화를 이루었습니다.

지구 단위로 계획을 수립하고 개발하는 방식입니다. 기존 지역 지구제의 제약을 벗어나 개발 부지의 특성에 맞춰 유연하고 창의적인 개발이 가능합니다.

계획단위개발은 용도 혼합을 통해 이익을 극대화하고 손실을 최소화할 수 있습니다. 또한, 전통적인 지역 지구제에 얽매이지 않고 창의적인 설계가 가능합니다.

서울역 고가도로를 보행 공간으로 조성한 프로젝트입니다. 뉴욕 하이라인 공원을 벤치마킹하여 만들어졌지만, 국내에서는 개발권 양도제가 적용되지 않았습니다.

미국의 건축가, '형태는 기능을 따른다'라는 모토로 유명합니다. 그의 건축 스타일은 기능성 그리고 실용성 을 강조하는 것이 특징입니다.

도시 정부가 토지 이용 계획을 수립하고 규제하는 주체이지만, 기업, 개인, 민간 단체, 연구 기관, 상위 정부 등 다양한 주체들이 계획에 참여합니다.

토지 이용 계획은 각종 집단 간의 협력, 경쟁, 대립 의 영향을 받으며 만들어집니다. 마치 게임처럼 말이죠.

도시의 공간을 계획하고 설계하는 것을 말합니다. 도시의 기능, 미관, 환경 등을 고려하여 도시 공간을 조성하는 중요한 과정입니다.

도시 설계에 대한 내용은 주교재 10장 에서 자세히 다루고 있습니다.

특정 지역을 하나의 계획단위로 설정하여 개발하는 방식. 건축물의 규모, 배치, 높이 등을 제한하여 미관과 기능성을 높이는 것을 목표로 한다.

계획단위 개발은 지역 내 조화로운 개발은 가능하지만, 인근 지역이나 도시 전체적으로는 통일성과 조화를 저해하고 부정적인 영향을 줄 수 있다.

특정 지역을 '지구'로 설정하여 건축물의 용도, 높이, 밀도 등을 규제하는 도시 계획.

건축물의 형태를 구체적으로 규정하는 대신, 개발 목표와 결과를 기준으로 개발 허용 여부를 결정하는 지역 지구제.

플로리다 주 라르고의 사례. 건폐율과 용적률만 남겨두고 다른 물리적 규제는 없앤 지역 지구제.

건축물의 용도를 유연하게 적용하면서, 개발의 물리적 형태에 중점을 두는 지역 지구제.

도시 외곽에서 중심부까지의 도시 환경을 7개의 구역으로 나누어, 각 구역에 적합한 개발 형태를 제시하는 설계 개념.

도시 환경 특성에 맞는 개발 형태를 제시하고, 이에 맞는 토지 이용 규제를 적용하는 것이 중요하다.

개발 사업에서 일정 비율 이상의 저렴 주택 공급을 의무화하는 제도입니다. 개발업자는 저렴 주택을 건설해야 하는 의무를 지지만, 저렴 주택 공급 비용 일부를 정부나 지역 주민에게 전가할 수도 있습니다.

주택 개발 사업 시, 중·저소득층 용 주택을 일정 비율 이상 건설하는 경우 용적률을 높여 더 많은 건물을 지을 수 있도록 허용하는 것입니다. 이는 지역의 저렴 주택 공급 문제를 해결하고 개발업자는 더 큰 규모의 사업을 통해 경제적 이익을 얻도록 하기 위한 정책입니다.

오피스 건물을 건설할 때, 지상부에 광장, 휴식 공간, 소규모 공원 등 공공 이용 공간을 조성하는 것을 말합니다. 이는 시민들에게 편의를 제공하는 동시에, 오피스 건물의 층수와 높이 제한을 완화하는 혜택을 가져올 수 있습니다.

법적으로 허용된 수준만큼 개발하지 않아 남은 개발 권리를 다른 지역의 토지 소유자에게 판매할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 자연 보존이나 역사 유적 보호를 위해 개발을 제한하는 지역에 적용되어, 토지 소유자의 재산권 손실을 보상하는 역할을 합니다.

개발권은 시장에서 거래되므로, 도시 정부는 추가적인 재정 부담 없이 개발 제한 지역의 토지 소유자에게 보상을 지불할 수 있습니다. 또한, 개발 제한 지역의 자연이나 문화 유산을 효과적으로 보존하는 데 기여할 수 있습니다.

뉴욕의 하이라인 공원은 폐선 고가 철도를 공원으로 조성한 대표적인 개발권 양도제 적용 사례입니다. 개발 제한 지역의 토지 소유자에게 개발 권리를 보상하고, 도시 미관을 개선하는 효과를 동시에 얻었습니다.

개발 사업에서 일정 조건을 달성하면 용적률 상향 조정 등의 혜택을 주어 저렴 주택 공급을 유도하는 제도지만, 개발업자에게 저렴 주택 공급을 강제하지는 않습니다. 개발업자는 혜택을 받기 위해 자발적으로 저렴 주택 건설에 참여하는 방식입니다.

포용적 지역지구제와 인센티브 지역지구제처럼, 개발 사업에 다양한 규제와 혜택을 결합하여 지역의 특성과 필요에 맞는 개발을 유도하는 제도입니다.