부동산 평가 및 건축비
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Questions and Answers

면적 규모가 클수록 단가가 ______다.

낮음

층고가 높을수록 건축비가 ______다.

큽니다

크레인이후 계약시 건축비가 ______다.

큽니다

복합부동산 평가시에는 옥탑부분은 평가가 ______다.

<p>안됩니다</p> Signup and view all the answers

토지에 대한 평가는 시점수정 x 지역요인 x ______요인으로 이루어진다.

<p>개별</p> Signup and view all the answers

의장품명세서에는 선박의 ______ 관련 정보가 포함된다.

<p>운영사항</p> Signup and view all the answers

선박 거래사례비교법에서는 선박의 ______을 기준으로 평가를 진행한다.

<p>가격</p> Signup and view all the answers

선급협회가입여부는 ______의 주요 평가 기준 중 하나이다.

<p>선박</p> Signup and view all the answers

비준가액 설정 시에는 ______을 고려하여 가격을 결정한다.

<p>GT당 가격</p> Signup and view all the answers

해체처분가액을 고려할 때는 선체와 ______을 따로 평가해야 한다.

<p>기관</p> Signup and view all the answers

투자수익률은 기말복귀가치를 보유기간동안의 ______로 돌리기 위해 산정된다.

<p>현가</p> Signup and view all the answers

금융적 투자결합법으로 산정하는 WACC는 세전 ______을 기준으로 한다.

<p>비용</p> Signup and view all the answers

임차자가 설치한 건물이나 구조물은 기간 말에 ______에게 귀속된다.

<p>임차자</p> Signup and view all the answers

임차권이 음수로 나오면 ______ 가치가 발생하지 않는다.

<p>임차권</p> Signup and view all the answers

HP당 재조달원가를 기준으로 ______법으로 감가수정이 이루어진다.

<p>정률</p> Signup and view all the answers

장래소요기업비 현가는 ______과 형식, 자가노력비 포함하여 평가된다.

<p>연식</p> Signup and view all the answers

어장 개별성을 고려할 때 어업권의 거래사례 기준으로 필요한 요소는 어업방법, 어종, 어장규모, ______이다.

<p>존속기간</p> Signup and view all the answers

유형고정자산의 평가액은 ______법에 따라 계산된다.

<p>정률</p> Signup and view all the answers

방매가는 실제 매각가와 ______ 가능성이 있다.

<p>괴리</p> Signup and view all the answers

장부가는 취득 당시에 제반비용을 포함한 가격으로 ______ x 평가된다.

<p>재조달원가</p> Signup and view all the answers

본건은 토지에 대항 ______ 목적의 감정평가로서 기준시점은 0000이다.

<p>감정</p> Signup and view all the answers

비교표준지가 어느정도 도시계획시설에 저촉되어 있으면 그 표준지 공시지가액은 도시계획 저촉정도가 고려된 ______임.

<p>금액</p> Signup and view all the answers

감칙 14조에 따르면, 비교표준지 선정기준 중 하나는 용도지역 및 ______ 상 제한 유사이다.

<p>공법</p> Signup and view all the answers

주변환경이 ______하며 이용상황이 동일해야 한다.

<p>유사</p> Signup and view all the answers

업무용이랑 상업용은 ______ 가능하지만, 주상용은 불가능하다.

<p>대체</p> Signup and view all the answers

자동차 정비소는 근린생활시설로 ______ 가능하다.

<p>분류</p> Signup and view all the answers

개별조건 및 이용상황에 변동이 있는 경우, 공시기준일과 가격 시점 ______ 관련된다.

<p>사이</p> Signup and view all the answers

비교표준지의 개별요인치는 ______ 기준일에 따른다.

<p>공시</p> Signup and view all the answers

어업권 가격은 어장 전체의 가격에서 적정 시설물 규모에 해당하는 ______ 가격을 공제하여 사례어업권 가치 산정.

<p>시설물</p> Signup and view all the answers

당기 순손실이 있고 사업확장성이 없는 경우에는 ______이 없다는 의미.

<p>영업권</p> Signup and view all the answers

영업부채는 비이자부채로 유동부채, 비유동부채의 개념과는 관련이 ______이다.

<p>없다</p> Signup and view all the answers

영업권은 경영상의 유리한 ______ 등 배타적 영리기회를 보유하는 능력으로서 경제적 가치가 있다.

<p>관계</p> Signup and view all the answers

퇴직급여충당금은 ______으로 분류된다.

<p>영업부채</p> Signup and view all the answers

무형자산 특성상 과거원가와 ______된다는 점이 있다.

<p>다름</p> Signup and view all the answers

수익환원법 기준에 의거하여 영업권 평가가 이루어진다. 영업권은 배타성, 이전가능성, ______를 인정받아야 가능하다.

<p>초과수익력</p> Signup and view all the answers

영업관련 기업가치는 ______을 기준으로 한다.

<p>투하자본</p> Signup and view all the answers

Flashcards

실거래 신고금액 신빙성 문제

부동산 실거래 신고 금액이 실제 거래 가격을 정확하게 반영하지 못하는 경우 발생하는 문제

부동산 시장 하락세 시 신고금액

부동산 시장이 하락세를 보일 때, 실거래 신고 금액이 인근 시기에 비해 높게 형성되는 경우

감정평가 3방식

토지의 가치를 평가하는 3가지 방식: 1) 공시지가 기준법, 2) 비교 표준지법, 3) 원가법

공시지가 기준법

토지의 가치를 국토교통부에서 발표하는 공시지가를 기준으로 평가하는 방식

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비교 표준지

감정평가 대상 토지와 유사한 특징을 가진 토지

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개별 요인치

대상 토지의 특성을 반영하여 비교 표준지 가격에 적용하는 비율

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상승식

비교 표준지를 선정할 때, 대상 토지의 가치가 낮은 표준지부터 시작하여 점차 높은 가치의 표준지를 추가하는 방식

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총화식

비교 표준지를 선정할 때, 각 항목별로 유사한 표준지들을 모아서 비교하는 방식

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표준단가

표준단가는 건축물의 면적, 스팬, 층고, 크레인 설치 시점 등에 따라 달라집니다. 면적이 넓거나 스팬, 층고가 높을수록 단가가 높아집니다. 또한, 크레인 설치 후 계약 시 건축비가 더 높아집니다.

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부대설비보정단가

부대설비보정단가는 건축물에 설치되는 부대설비의 가치를 반영하여 산정하는 단가입니다. 부대설비 종류에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

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재조달원가

재조달원가는 기존 건축물을 새로 지을 때 드는 비용을 의미합니다. 냉동창고 기계기구 가치는 분리 가능 여부에 따라 포함 여부가 달라집니다.

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복합부동산 평가시 옥탑 부분은 평가하지 않는 이유

복합부동산 평가 시 옥탑 부분은 일반적으로 평가하지 않습니다. 옥탑은 건물의 기능적 가치가 낮고, 용적률 계산에도 포함되지 않기 때문입니다.

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토지건물 원가법

토지건물 원가법은 토지 가치와 건물 가치를 합하여 부동산 가치를 평가하는 방법입니다. 토지와 건물은 각각 시점수정, 지역요인, 개별요인을 고려하지 않습니다.

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할인율

기말 복귀 가치를 현재 가치로 환원하는 비율입니다. 미래의 가치를 현재의 가치로 환산할 때 사용됩니다.

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투자수익률

투자를 통해 얻은 수익률을 나타냅니다. 투자 금액 대비 수익률을 측정합니다.

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금융적 투자 결합 법 (세전 WACC)

부동산 투자의 수익률을 계산하는 방법 중 하나입니다. 자본 비용과 부채 비용을 고려하여 투자 수익률을 산출합니다.

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임차권

임차인이 임차한 부동산을 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 임차인은 임차권을 통해 부동산을 사용하고, 임대료를 지불합니다.

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관찰 감가

부동산의 가치가 시간이 지남에 따라 감소하는 현상을 의미합니다. 관찰 감가는 일반적으로 노후화, 기술 발전, 시장 변화 등으로 인해 발생합니다.

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선급협회 가입 여부

선박의 안전성과 품질을 보증하는 선급협회에 가입되었는지 여부를 확인하는 것입니다. 선급협회 가입은 선박의 신뢰성을 판단하는 중요한 지표입니다.

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선박 관리 및 운영 사항

선박의 유지보수, 운항 기록, 안전 관리 등 선박의 전반적인 관리 및 운영 상태를 평가하는 것입니다. 선박의 운영 실적과 안전성을 파악하는 중요한 정보입니다.

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거래 사례 비교법

유사한 선박의 과거 거래 사례를 분석하여 비교함으로써 평가 대상 선박의 가치를 추정하는 방법입니다. 실제 거래 정보를 바탕으로 시장 가치를 반영합니다.

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오버홀

기계 제품의 부품까지 분해하여 청소, 재조달 등의 작업을 통해 새 제품 수준으로 성능을 회복시키는 작업입니다. 선박의 수명을 연장하고 가치를 유지하는 데 중요한 절차입니다.

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경하 중량

선박에서 화물, 연료, 승무원 등을 제외한 선체 자체의 무게를 의미합니다. 해체시 선체와 기관을 분리하여 각각의 경하 중량을 고려해야 합니다.

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장래소요기업비 현가

미래에 필요한 기업 비용을 현재 가치로 환산한 값. 미래 비용을 현재 시점에서 얼마나 가치가 있는지 계산한 것입니다.

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감가상각비

자산의 가치가 시간이 지남에 따라 감소하는 것을 반영하는 비용. 자산을 사용하면서 발생하는 마모, 노후, 기능 저하 등을 반영합니다.

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유형고정자산평가액

어업권 평가에서 사용되는 자산 가치. 건물, 기계, 선박 등 유형 자산의 가치를 평가합니다.

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어업권 평가액

어업을 할 수 있는 권리의 가치를 평가한 값. 어장평가액에서 유형고정자산평가액을 뺀 값입니다.

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어업권 거사비시 공제

어업권 가격을 산정할 때, 어장 전체 가격에서 적정 시설물 규모에 해당하는 시설물 가격을 빼는 것을 말합니다. 즉, 어업권 가치는 어장 자체의 가치에서 시설물 가치를 제외한 순수한 어업권 가치로 계산됩니다.

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영업권이 없는 경우

당기 순손실이 발생하고 사업 확장성이 없는 기업은 영업권이 없다고 판단됩니다. 즉, 기업이 앞으로 초과수익을 창출할 가능성이 없다는 의미입니다.

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영업부채란 무엇일까요?

영업부채는 이자를 지불하지 않는 부채로, 유동부채나 비유동부채와는 개념이 다릅니다. 이자를 지불하면 비영업부채, 이자를 지불하지 않으면 영업부채로 분류됩니다. 예를 들어 퇴직급여충당금은 영업부채에 속합니다.

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영업자산 항목

영업자산은 기업의 영업 활동에 직접적으로 사용되는 자산으로, 임차보증금, 영업관련 기업가치 등이 포함됩니다. 반면, 영업과 관계없는 자산, 개인 자산, 개발비 등은 영업자산에 포함되지 않습니다.

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영업권 평가 방법

영업권은 수익환원법을 이용하여 평가합니다. 그러나 대상물건 특성상, 감칙 12조 2항의 합리성 검토는 생략합니다.

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영업권 평가에 사용되는 자료

영업권 평가에는 거래 사례, 비교법, 원가법 등이 사용됩니다. 하지만 영업권의 특성상 거래 사례가 없고, 비교가 불가능하며, 과거 원가와 다르기 때문에 수익환원법만 사용됩니다.

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영업권의 조건

영업권은 배타성, 이전가능성, 초과수익력이 인정될 때만 존재합니다. 즉, 다른 기업과 차별화된 독점적인 권리가 있고, 타인에게 넘길 수 있으며, 기존 기업보다 더 많은 수익을 낼 수 있는 능력이 있어야 합니다.

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Study Notes

실무 서브 - 정은욱

  • 실무 서브라는 제목으로 정은욱이라는 사람의 자료임을 나타냄.

Chapter 1. 감정평가의 기초

  • 기본적인 사항, 감정평가 원칙, 감정평가의 기초

Chapter 2. 부동산 감정평가의 3방식

  • 토지공시지가기준법, 토지거래사례비교법, 토지조성원가법
  • 건물 원가법, 복합부동산 일괄거래사례비교법, 일괄수익환원법, 직접환원법, DCF_NOI, DCF_BTCF, DCF_ATCF, 토지잔여법, 건물잔여법, 할인율, 환원율, 수익률, 내부추계법, 외부추계법, 임대료 평가(임대사례비교법, 적산법, 수익분석법, 임대차평가)

Chapter 3. 유형별 부동산 평가 및 타당성 평가

  • 입목, 과수원, 광천지, 골프장, 기계기구, 선박 등 다양한 유형의 부동산 평가, 도시정비평가(종전평가, 무상양수고평가, 현금청산평가 (재개발), 국공유재산평가, 재건축매도청구평가, 종후자산평가, 입주권평가), 보상평가(개요, 토지, 특수토지, 잔여지 가치하락 손실보상, 개간비, 건축물, 과수, 입목, 농작물, 영업보상, 어업권, 광업권, 공작물, 축산업, 이주정착), 택지비 평가, 입주권 평가

Chapter 4. 목적별 평가

  • 담보평가, 경매평가, 도시정비평가, 환지평가(도시개발법), 택지비평가, 입주권 평가

Chapter 5. 보상평가

  • 보상평가개요, 토지평가, 특수토지평가, 잔여지 가치 하락손실 보상, 개간비 평가, 건축물평가, 과수, 입목, 농작물 평가, 영업평가, 어업권, 광업권 평가, 공작물평가, 축산업 평가, 이주정착

감정평가의 기초_01_기본사항

  • 토지 및 건물 감정평가, 필요 서류 목록, 감정평가 시 기재 양식(목적, 대상, 기준시점, 기준가치, 실지조사 등)

감정평가의 기초_02 감정평가 원칙

  • 시장가치 기준, 현황을 기준, 개별물건 기준

감정평가의 기초_03 감정평가 기초확정

  • 이용상황에 따른 개별요인치 구분 (상업지대, 주택지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대), 도로에 따른 개별요인치 구분 (면적별, 기타) , 공법상 제한 감가

감정평가 3방식_1 토지-공시지가기준법

  • 평가 개요, 비교표준지 선정(사용상황 유사, 주변환경 유사), 시점수정치, 지역요인치, 개별요인치, 그밖의 요인 비교치, 평가액 선정

감정평가 3방식_2 토지_거래사례비교법

  • 평가개요, 거래사례선택(중개/임차/직거래 등), 금융보정, 사정보정, 시점수정치

감정평가 3방식_3 토지_조성원가법

  • 평가개요, 준공시점의 토지가격 결정(소지매입비, 조성공사비), 토지의 감정평가액 산정

감정평가 3방식_4토지_시산가액 검토

  • 시장자료, 개발법(가설적), 조성원가법(시장격차), 복합부동산 시산가액

감정평가 3방식_5_건물평가

  • 원가법(직접법/간접법), 감가수정, 시점수정, 가설건축물 평가 여부, 기계기구 가치 포함 여부

감정평가 3방식_6 복합부동산

  • 토지/건물 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법, 시산가액 조정

감정평가 3방식_7 구분소유부동산

  • 대지권 포함/미포함, 거래사례선택, 가치형성요인 비교치, 층별효용비, 다락방 요인, 기타

감정평가 3방식_8 수익환원법

  • 수익환원법 종류, 직접환원법, 할인현금흐름법(DCF-NOI, BTCF,ATCF)

감정평가 3방식_8_02_DCF(NOI)

  • 평가개요, 순수익 산정(PGI, EGI, NOI), 기말복귀가치 현가, 평가액 선정

감정평가 3방식_8_03_DCF(BTCF)

  • 평가개요, BTCF산정(DS, 저당잔액, 기말지분복귀가치), 기말복귀가치 현가, 평가액 선정

감정평가 3방식_8_04_DCF(ATCF)

  • 평가개요, ATCF산정, 기말지분복귀액의 현가, 평가액 선정

감정평가 3방식_8_05_토지잔여법

  • 토지잔여법, 순수익 결정, 토지귀속 순수익 결정, 토지의 수익가치

감정평가 3방식_8_06_건물잔여법

  • 평가개요, 순수익 결정, 건물귀속 순수익 결정, 복합부동산 가치

감정평가 3방식_8_07_할인율,환원율,수익률

  • 환원율(시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수법), 할인율(투자자조사법, 투자결합법, 시장발표할인율), 소득수익률, 자본수익률, 종합수익률

감정평가 3방식_8_08 외부추계법 &내부추계법

  • 수익률(Cap rate, R), 내부추계법, 외부추계법

감정평가 3방식_9_1_임대사례비교법

  • 평가개요, 임대사례선정(실제 이용상황과 유사한 사례), 시점수정, 가치형성요인чи, 비준임대료 선정, 적정성 여부

감정평가 3방식9_2적산법

  • 평가개요, 기초가액 결정, 기대이율 결정, 비교, 필요제경비

감정평가 3방식9_3 수익분석법

  • 평가개요, 수익순임대료, 필요제경비, 수익임대료 결정

감정평가 3방식_9_4 임대권, 임차권

  • 임대권, 임차권 가치평가

유형별_01:입목 평가

  • 평가개요, 원목 시장가격, 적용이율, 생산비용, 표준벌기가액, 최초 연도 비용, 입목 평가액

유형별_02:과수원 평가

  • 과수원 평가개요, 거래사례비교법, 개별평가, 시세기준

유형별_03:광천지 평가

  • 평가개요, 공시지가기준법, 거래사례비교법, 원가법, 혼합법, 평가액 산정

유형별_04_골프장에 대한 평가

  • 평가개요, 개별평가, 거래사례비교법, 수익환원법(DCF)

유형별_05 기계기구 평가

  • 평가개요, 재조달원가, 적산가액, 감가수정, 도입기계, 국산기계

유형별_7 선박에 대한 평가

  • 평가개요, 원가법, 거래사례비교법, 평가액

유형별_8 공장재단에 대한 평가

  • 평가개요, 물건별 평가액(고정자산, 무형고정자산), 일체수익가격, 공장평가액

유형별_9 광업재단에 대한 평가

  • 평가개요, 광산평가액, 광업권 평가액

유형별_10 의제부동산

  • 평가개요, 감칙에 규정된 의제부동산 평가, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기, 효용없는 물건

유형별_11 어업권 평가

  • 평가개요, 어장평가액, 어업권 평가액

유형별_13 영업권

  • 평가개요, 수익환원법, 거래사례비교법, 영업권 한계

유형별_14 지식재산권의 평가방법

  • 평가개요, 경제적 잔여수명, 평가방법, 기술기여도 고려, 현금흐름기준방법

유형별_15_비상장주식 평가

  • 평가개요, 수정 재무상태표 작성, 자기자본가치, 비상장주식 평가액, 수익환원법

유형별_16 기업가치

  • 평가개요, 예측기간 및 그 후의 영업가치, FCFF 추정(매출액, EBIT, FCFF), WACC산정, 기업가치 결정, 거래사례비교법, 원가법 비교

유형별_17 오염부동산

  • 평가개요, 가치하락분 평가, 헤도닉 모형, 반복거래모형, 감정평가 시 유의사항, 소음등의 가치비율

유형별_18 구분지상권에 대한 평가

  • 평가개요, 나지상정토지 가치 평가, 입체이용 저해율 산정, 구분 지상권 설정 계약 기준

유형별_19 최유효이용분석

  • 평가개요, 토지에 대한 분석, 개량물에 대한 분석, 복합부동산 분석, 중도적 이용 평가

유형별_20 투자의사결정

  • 평가개요, 타당성 분석 의견제시

유형별_21 매후환대차평가

  • 평가개요, 현 시점 적정 임대료 산정, 계속 보유시 편익, 매후환대차시의 편익

유형별_22 권리금 평가

  • 평가개요, 유형자산 평가액(원가법), 무형자산 평가액(수익환원법), 평가액 결정, 합리성 검토

목적별 01. 담보평가

  • 평가개요, 제시외 건물 처리방침 (토지/건물, 경미/현저), 경과연수, 지상권, 도로/구거/하천, 비교, 협약서 검토등

목적별 02. 경매평가

  • 평가개요, 제시외 건물 처리방침, 소유권 외 권리, 소재 불명 기계기구, 건축 중단, 공유/구분평가

목적별 03_1.종전평가

  • 평가개요, 종전자산평가, 구분건물 평가액, 공유 관계 토지, 현황도로 평가, 무허가 건축물, 평가 차이

목적별 03_2 무상양수도 평가

  • 평가개요, 용도 폐지 정비기반 시설, 소지가격, 시설설치비용, 노선, 모지번, 시가 평가

목적별 03-3: 현금청산평가

  • 평가개요, 토지평가액, 건물평가액, 이전비 기준

목적별 03_4: 국공유재산 평가

  • 평가개요, 토지평가, 제시외 건물, 3년 이내/이후 계약

목적별 03_5 재건축매도평구 평가

  • 평가개요, 비교표준지, 제시외 건물 평가

목적별 03_6.종후자산평가

  • 평가개요, 평가액 (거래사례비교법), 비례율, 적정가액

목적별 03_7 입주권 평가

  • 평가개요, 권리가액, 기납입금, 프레미엄, 추가논점

목적별 05.택지비 평가

  • 평가개요, 공시지가 기준법, 조성원가법, 거래사례 이용

목적별 06.입주권 평가

  • 평가개요, 권리가액, 프레미엄, 기납부액

목적별 06.부가세절세평가

  • 평가개요, 토지/건물 평가, 부가세 절세 평가, 절감 세액 산정

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Description

이 퀴즈는 부동산 평가, 건축비 및 관련 용어에 대한 질문들로 구성되어 있습니다. 다양한 변수들이 평가 및 비용 집행에 미치는 영향을 확인할 수 있습니다. 특히, 선박 및 투자와 관련된 내용을 포함하고 있습니다.

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