실무 서브 감정평가 PDF

실무 서브 _정은 실무 욱 서브 _정은욱  Chapter 1. 감정평가의 기초 Chapter 3. 유형별 부동산 평가 및 타당성 평가 1.기본사항 2.감정평가 원칙 3.감정평가 기초 1.입목의 감정평가 Chapter 2. 부동산 감정평가의 3방식 2.과수원의 감정평가...

실무 서브 _정은 실무 욱 서브 _정은욱  Chapter 1. 감정평가의 기초 Chapter 3. 유형별 부동산 평가 및 타당성 평가 1.기본사항 2.감정평가 원칙 3.감정평가 기초 1.입목의 감정평가 Chapter 2. 부동산 감정평가의 3방식 2.과수원의 감정평가 3.광천지의 감정평가 1. 토지_공시지가기준법 4.골프장에 대한 평가 2. 토지_거래사례비교법 5.기계기구에 대한 감정평가 3. 토지_조성원가법 6.도입기계에 대한 평가 4. 토지_시산가액에 대한 검토 7.선박에 대한 평가 5. 건물_원가법 8.공장재단에 대한 평가 6.복합부동산_일괄거래사례비교법 9.광업재단의 감정평가 7.구분소유부동산_일괄거래사례비교법 10.의제부동산의 감정평가 8.일괄수익환원법 11.어업권의 감정평가 -1;직접환원법 -2:DCF_NOI 12..광업권의 감정평가 -3:DCF_BTCF 13.영업권의 감정평가 -4:DCF_ATCF 14.지식재산권의 감정평가 -5:토지잔여법 15.주식의 감정평가 -6:건물잔여법 16.기업의 감정평가 -7:할인율, 환원율, 수익률 17. 소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 평가 -8:내부추계법, 외부추계법 18..구분지상권에 대한 평가 9:임대료평가 19..최유효이용분석 -1:임대사례비교법 -나지/개량물 _2:적산법 20.투자의사결정 _3:수익분석법 21.매후환대차의 의사결정 _4:임대차평가 22.권리금 평가  Chapter 5.보상평가 목차 1.보상평가개요 2.토지에 대한 보상평가 3.특수토지 보상평가 3-1:미지급&미보상토지 3-2:무허가건축물 등 부지 Chapter 4.목적별 평가 3-3:도로 및 구거부지 4소유권 외 권리의 목적이 되는 토지 5.잔여지 가치하락 손실보상 6.개간비의 보상평가 7.환매금액 산정 1.담보평가 8.건축물에 대한 보상평가 2.경매평가 8-1.주거용 건축물에 대한 보상 3.도시정비평가 8-2건축물의 일부편입에 따른 보상평가 3-1.종전평가 9.과수의 보상평가 3-2.무상양수고평가 10.입목의 보상평가 3-3.현금청산평가(재개발) 11.농작물의 보상평가 3-4.국공유재산 평가 12.보상평가-영업 3-5.재건축 매도청구 평가 12-0:영업보상 대상 여부 3-6.종후자산평가 12-1:휴업보상 3-7 입주권 평가 12-2:일부편입 보상 4. 환지평가(도시개발법) 12-3:시설설치 보상 5.택지비평가 12-3:폐업보상 6.입주권 평가 13.농업손실보상평가 14.보상감정평가-어업권 15.보상감정평가-광업권 16.공작물평가 17.축산업보상 18.이주정착 감정평가의 기초_01_기본사항 감정평가시 기재양식 감정평가 1. 대상물건의 개요 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것 2. 감정평가의 개요 (의대목시조기전수) - 목적:제출처 및 의뢰인 감정평가 목적의 구분 -대상물건 담보, 처분, 보상,일반거래, 도시정비, 소송목적 등 -평가목적 *)청산은 시장가치외 임 - 기준 및 근거:감사법, 감칙, 실무기준, 청산가치는 를 목적으로 하며 시장가치 외로 감정평가 이론 합적실 검토해야 함 근거 감정평가 시 필요 서류 -기준시점 토지건물: 등기사항, 일반건축물관리대장, 지적도 ,토지대장, 토지이용계 -기준가치 획 확인서 -실지조사 여부 집합건물:등기사항 증명서, 집합건축물관리대장(전유부, 표제부), 지적도 3.산출근거 임야도, 토지대장, 토지이용확인계획서 - 감정평가 방법 적용 -감정평가 산출과정 (방공재적일참외) *)복합부동산과 집합건물은 대지권 여부로 구분 - 그 밖의 사항 ex) 의뢰인과 협의사항 &진행 특이사항 4. 감정평가 결정의견 감정평가 명세표 (기소지용면평비) 기호, 소지 위치, 지목, 용도지역, 면적(공부-사정),평가액(단가-총액),비 고 감정평가의 기초_02 기초_감정평가의 감정평가원칙 원칙 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인 요청, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 현황이 아닌 기준으로 평가가능 (감칙 6조 2) 조건부 평가라는 것은 조건 성 Ⅰ.감정평가시 시장가치 기준에 관한 원칙 취시에 그 가치를 평가하는 것 1.원칙:시장가치 (칙 5조 1) 으로 철거하고 건축물 준공시 감정평가 법인등은 감정평가 조건을 붙일 때에 감정평가조건의 합리성, 적법성, 실 *)시가평가시에는 종물, 부합불,제시외 모두 평가외 를 기준으로 하는 경우에는 철 현가능성을 검토해야한다 (감칙 6조 3) 거비를 고려해서는 안됨 합리성은 주변환경고려, 적법성은 허가득 여부, 실현가능성은 구조적 문제 여부 **)가설건축물은 제시된 조건에 따라 평가여부가 달라짐 법령에 다른 규정이 있거나, 의뢰인 요청시, 감정평가 목적이나 Ⅲ. 감정평가 시 개별물건 기준 원칙 2.예외:시장가치 외 가치 EX)투자가치 등 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 인정되는 경우에는 시외 1.원칙:개별로 평가하는 것을 기준 (감칙 7조 1) 가치 가능(5조 2항) 감정평가는 대상물건을 각각 독립된 개별물건으로취급하 -시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할때는 시장가치 외 고 이에 대한 경제적 가치를 평가하는 것을 원칙으로 함 가치의 성격 및 특징, 시외가치를 기준으로 하는 감정평가의 합 리성 및 적법성, 등을 고려해야한다(5조 3) 2.예외:일괄평가, 구분평가, 부분평가 (7조 2,3,4) 일괄평가:용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄로 평가해야한다. 용도 Ⅱ.감정평가 현황기준 원칙 상 불가분의 관계에 있는 아파트, 다세대 연립주택 등이 예시 1.원칙 :현황을 기준 (감칙 6조 1) *)판례는 건축물 착공시부터 일단지로 본다 현황기준:대상물건의 이용상황과 공법상 제한상태를 기준으로 감정평가한다는 것 구분평가:1개의 물건이라도 가치를 달리하여 서로 다르게 가치가 형성되어 있는 경우에는 이를 구분하여 감정평가하는 것을 말한다 (공유지분 위치확인시) 대상물건의 상태, 구조, 이용방법, 제한물권의 부착 과 환경 점유등의 현황대로 평가함을 의미함 부분평가:특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에 대상물건의 일부만 을 감정평가 하는 것을 말한다 (공유지분 위치확인 x시) 2.예외:현황 외 상태 기준 EX)조건부 평가 **)조건부 평가와 타당성 검토가 같은 말은 아님 감정평가의 기초_03감정평가 기초확정 택지후보지대는 접근, 환경, 획지 ,택지조성, 행정, 기타 고려 4)농경지대 (전 및 답) +)전이랑 답은 형질 변경시에 허가 안받아도 되서 무차별함 Ⅰ.감정평가 개별요인치 접근조건 (1)이용상황에 따른 개별요인치 구분 농경지대 자연조건 1)상업지대 (전&답)의 획지조건 개별요인치 행정조건 가로조건 기타조건 접근조건 (도심지와의 거리는 접근조건) 상업지대의 환경조건(이용상황은 환경조건) 5)임야지대 개별요인치 획지조건 행정조건 접근조건 *토지 임야 기타조건 임야지대의 자연조건 일조, 지세, 방위, 토양, 토질, 소음 분진 :등록전환된 임야 개별요인치 행정조건 하단부 임야로 형질변경 가능성이 있음 2)주택지대 기타조건 고를때 토림으로 고르고 없으면 자연림 가로조건 접근조건 주택지대의 (2)도로에 따른 개별요인치 구분 환경조건 개별요인치 획지조건 1)면적별 구분 행정조건 광대로 폭 25M 이상 기타조건 중로 12초과, 25미만 3)공업지대 소로 8이상 12미만 세로(가) 8미만 가로조건 세로 (불) 4미만 접근조건 공업지대의 환경조건 *)광대로 3류는 광대로, 소로3류는 세로(가) 개별요인치 획지조건 **)소로2류는 세로(가) 행정조건 기타조건 2)기타 개별요인치 구분 ①이면각지 -2개이상의 가로각에 해당하는 부분에 접한 획지  *)지목이 공장용지이며 상가지대내에 위치하는 것의 이용상황: 상업용 이 면가로획지고 각지로 판단함 ②세로(불)각지 ⑫허가유무에 따른 거래가격수준보정에 농지전용부담금 및 개별부담금 -세로불각지는 각지로 보지않고 한면으로봄 이 포함되어있음 ⑫광대로 :인구 유입등의 기대가치가 없어서 ③완충녹지 껴있는 도로 광대로+광대로 -완충녹지가 중간에 해당하면 이면각지로 보지 않음 광대소각 광대로+중로 광대로+소로 ④막다른 도로 광대세각 광대로+세로(가) -막다른도로의 경우에는 도로조건을 한단계 낮추거나 형상을 자루형으로 봄 ⑬용적률 비교 용적률 산정시에는 지하층 미고려 (1± 토가구x용적률차) ⑤자동차도로(고가도로랑 다름) 정확하게 반영안할수도 있음 -고속도로와 같은 자동차도로는 도로로 보지 않는다 ⑬도로조건(맹지) ⑥토지 내부도로 본건과 도로사이 국지자체소유 토지있고 본건은 맹지이면 적법한 권원 -토지 내부도로는 도로로 보지 않는다 으로 도로 개설 가능하다고 보고 처리한다 ⑦고속도로 생기는 경우,보충도로 ⑬개발부담금 -원래 소로한면이였는데 고속도로 생기어서 보충도로로 세로 가 생기 -허가득한 것에는 개발부담금 요소가 포함되어있다고 봄 면 도로조건 세로(가)FH 봄 ⑭평탄화와 평지조성구분 ⑧정방형 판단조건 :평탄화는 울퉁불퉁한 표면을 평면으로, 평지조성은 경사를 완만하게 - 1:1.1내외 ⑨경사도 고려 (3)공법상 제한 감가 - 간선도로(평면도)기준해서 15도 이하이면 완경사, 15도 초과시 급 경 1)국토계획법상 공법상 제한 사지 용도지역, 용도지구, 용도구역등 ⑩저촉과 접합 *용적률 건폐율 산정시에 도시계회시설 저촉부분 대지면적은 저촉부분 -저촉:도로 선이 그어져있다는 의미로 감가필요 제외하고 대지면적 기준 산정 -접합:단순히 도로에 접하고 있다는 의미로 감가필요X ⑪감정평가에서 도로의 폭 **용도지역별 가중평균 시에는 비준표 기준x,일상과 3주의 단가 기준 감정평가에서는 인도와 차도의 합을 도록폭으로봄 EX)인도 2m,차도 6m이면 도로조건은 소로한면임 +)둘이상 공법상 제한 제한의 성격이 유사하면 가장 제한이 큰 감가만 반영 제한의 성격이 차이가 있으면 중복적으로 둘다 고려 2)건축법상 공법상 제한 시가:실시계획고시 계획도로(현황도로X) ①건축선 감가 계획도로(접한도로) 보상:지형도면 고시 상업용 토지대장과 건축대장의 면적이 일치하면 건축선고려X 공사중도로(현황) 현황도로 사회복지시설, 병원,지역아동센터 불일치하면 건축선 면적을 빼고 토지평가 주거용 [일단지 논점] 주거목적인 apt,주택 3)기타공법상 제한 이행지평가시에 건축허가만으로는 일단지 확정이 애매하다, 일단지로 가정어린이집 ①일반적 제한 확정하려면 착공이 있어야함(유 2기 10) 용도지역 지정 및 변경 군사시설 보호구역 지정 및 변경 [광평수 보정] 상수원 보호구역 지정 및 변경 1. 감보 면적 감가율 자연공원 및 공원보호구역 지정 (감보로 인해 감가되는 면적)/(총면적)) x감가정도 접도구역 ,문화재보호구역.2. 공사 및 허가비 ㄱ.도시계획시설 저촉 미미함 기준:대략 5% 3. 분할토지가격상승분 ㄴ.도시계획시설 도로 접한 경우에 실시계획고시 됬으면 반영 (1-(감가면적/총면적)) x가격상승퍼센트 ㄷ.도시계획시설 도로 착공시에 현황도로로 봄 => 1+2-3 [부가세 논점] 자연공원구역 공원구역 1종일반,,,공원 1. 주거용 건축물 도시계획시설공원 공원, 하천 (걍공원) 1종일반, 공원 (바로) : 주거용 건축물은85제곱 이하는 부가세 면제 ②개별적 제한 2. 오피스텔 -도시계획시설 : 오피스텔은 주거용과 관계없이 부가세 과세대상 -도시계획공원 -유원지 (도시계획) [분양 사례 활용시 유의사항] 1. 분양사례의 경우, 할인분양 할증분양의 형태를 띄는 경우가 있어 시장가치와 괴리될 가능성 *. 분양가는 최초 분양시 매도자 희망가능가격으로 시장가치보다 고가 가격 하락시 분양가는 시가보다 높은 경우가 다수 2. 실거래 신고금액의 신빙성 문제 3. 부동산 시장이 하락세인 경우에, 인근시기에 비하여 높게 형성 4. 시간적 격차 감정평가 3방식_1 토지_공시지가기준법 Ⅰ.평가개요 1.지역요인치 -본건은 토지에 대항 00목적의 감정평가로서 기준시점은 0000이다. 대상토지가속한지역의표준적이용획지기준 기준시점   비교표준지가속한지역의표준적이용획지기준 기준시점  감칙 14조 공시지가기준법을 기준으로 한다. -비교표준지가 어느정도 도시계획시설에 저촉되어 있으면 그 표준지공 시지가액은 도시계획저촉정도가 고려된 금액임 2. 개별요인치 대상토지개별요인 기준시점   비교표준지개별요인 공시기준일  Ⅱ.비교표준지 선정 -조건별로는 상승식, 항목별로는 총화식 선정기준(감칙 14조 2항) 1.용도지역 및 공법상 제한 유사 2.이용상황 같으며(인근 표준적 이용상황을 의미함) 1. 공시기준일과 가격시점 사이에 개별조건 및 이용상황에 3.주변환경이 유사하며 변동이 있는 경우 -업무용이랑 상업용은 대체가능, 주상용은 불가능 2. 부분평가시에 위치별로 가격차이가 있는 경우 -자동차 정비소는 근린생활시설 3. 보상평가시 공법상 제한에 대한 차이점 -일시적 이용상황은 미고려 :표준지는 감가되어서 나오고 본건은 감가 X -건물가치는 토지가치에 화체됨 =토지가치/토지면적 Ⅴ.그 밖의 요인 비교치 (감칙 14조 2항 5호 근거) -표준지 선정시 공시기준일과 기준시점의 현황이 다 른 것은 선정가능 -그 밖의 요인이란 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 외에 대상토 -표준지공시지가 특성 오류의 경우에는 배제 지의 가치에 영향을 미치는 요인이다 -토지의 경우에 다세대, 단독주택,주거나지,주거기타 -실평가선례 선정시에 지목과 실제이용상황이 다르면 실제 이용상황대 모두 동일한 주거용임 로 선택 △,원상회복의무가 있는 경우에는 공부상 지목 기준으로 평가함 Ⅲ.시점수정치(실지조사 완료일x,가조완) -거래사례선택이 토지의 면적차이도 고려해야함 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 」19조에 의거 비교표준지가 있는 시 군구의 용도지역 지가변동률 적용 Ⅵ.평가액 선정 Ⅳ.지역 및 개별요인치 착공:공사시작 준공:모든 공사 완료 완공:건축물 공사가 현장에서 끝남 감정평가 3방식_2 토지_거래사례비교법 Ⅲ.사정보정(금사철배순) *)임대차 계약 Ⅰ.평가개요 임대차 계약 잔여기간 길면 그상태로 거래시 1. 금융보정 본건은 토지에 대한 시가참조 목적의 감정평가이다 에 상임법에 의하여 추후 재개발등에 영향 (1)보증금 의의: 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물거의 거래사례와 비 *)근저당권과 무과하게 대출잔액 기준 교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 보 거래사례 여부 미고려 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 보정하는 방법 (감칙 2조 8호) 보증금 따로 고려 증 임대차기간 제 주어지면 현가처리 금 시여부 주어지지 않으면 현가 미처리 *)거래사례 선정 Ⅱ.거래사례선택 _똑같은 거래로 이나 거사비 중복이용은 x -중개거래(구분x), 임차인매수(사정개입x) (2)금융보정 -거사비나 수익환원법 임대료 선정은 가능함 -직거래(사정개입가능성)       거래사례 상환비율:  -임대포괄수도(사정개입아님,정상적)       가능 -자산재평가목적(시가평가시에는 가능) 잔금비율:(1-P) -다른 사업에 편입된 경우(유2기 12) *)이자율보다 요구수익률이 큰 경우 -분양가수준계약(시장가치 괴리) =>이자율보다 요구수익률이 크므로 명목가가 현금등가보다 큼 거래사례 -지분거래 농지나 임지는 거래사례 적어서 어쩔수 없음 불가능 -평가목적 상이시에 시가참고평가 2. 사정보정 -계약이 (2기 종결되지 10주차 2번) 않은 경우 양도소득세 매수자 부담시에 매매가격+ 양도소득세 -공유지분은 대출이 안되서 환가성이 낮음 토지는 공유지분 표시가 안되어 있어도 위지상 개량건축 1. 증분가치 산정(합필가치) 물이 있는 경우에는 위치확인되는 공유지분에 해당 2. 증분가치 배분비 -위치확인동의서와 배치도가 없어도 건물 존재시에는 공 3. 사정보정률 유지분임 , 4. 사정보정치 -위치확인되지 않는 공유지분은 다른 지분 소유자의 관계 로 인하여 사용,수익,처분의 영향이 있음 -지분비율대로 평가하는 경우에는 고가평가 영향있음 Ⅳ.시점수정치 감정평가 3방식_3 토지_조성원가법 Ⅴ.지역 및 개별요인치 2. 조성공사비의 현가 (부가세 포함) 토지에 화체되는 비용(옹벽, 토지조성공사비) Ⅵ.비준가액 직접공사비(노무지, 재료비, 경비)+일반관리비+ 수급인 적 정이윤 Ⅰ,평가개요 Ⅲ.토지의 감정평가액 -본건은 토지에 대한 시가참조 목적의 감정평가로 기준시점 -준공시점 토지가치 X성숙도 보정 X토지평가액 으로 감정평가한다 -유효택지면적 기준 Ⅱ.준공시점의 토지가격 :총사업면적-(공원+도로+하천 등의 공공용Ⅲ.토지의 감정 1.소지매입비의 현가 평가액 (1)실제 매입가격 -준공시점 토지가치 X성숙도 보정 X토지평가액 취득가(실거래가) -유효택지면적 기준 평가전례 고려 :총사업면적-(공원+도로+하천 등의 공공용지) 소지 -종전자산 (시가이하) 가치 -현물출자평가(시가이하) 감정평가액 1. 공급자중심 (2)소지상태의 감정평가액 -시장성 반영 X -소지면적 2. 비용의 적정성 (3)결정 -화체처리기준 동일하지 않음 준공시점으로 미래가치 +)조성원가법과 같은 용지분양가는 시가를 반영하지 못함  감정평가 3방식_4토지_시산가액 검토 이행지인 토지의 평가 소지 개발행위허가 건축허가 착공신고일 건축공사 Ⅰ. 제시자료_최근 매입가격 -평가액과 비교하여 적절한지 토지조성 -개발이익이 반영된 거래금액인지 답 형질변경 -시장가치인지 시장가치 외의 가치인지 제시된 자료 EX)최근의 실거래가는 토지만의 거래로서 미실현, 개발이익은 거래금 액에 거의 포함되지 않은 것으로 보인다. 바뀐 답 이행지 Ⅱ. 개발법에 의한 토지가치(가시리) *개발법 -대부분 공시지가 기준가액보다 높게 나옴 -가설적 평가 검토의견:개발법은 향후의 부동산 개발에 대한 성숙도나 개발이익이 -시장상황 변동 현황 반영된 토지가치로서 부동산 개발에 따른 위험을 잘 반영하지 못할 수 -개발사업리스트 =>가산 공제 수 원가법 착공이전 답 원=수 평균적, 원가법 현황판단 토지공사착공~건물착공이전 이행지 최0 단독, 부가가치, 가중치 부여해 건물 착공이후 바뀐용도 원신축단가(규모의 경제)) 4. 임대료 손실환원법 (1)건물과 무관한 항목 배제 5. 관찰감가법 1)건물 원가법 직접법 제외항목:조,마,울,대,담,축 조경 -관찰감가법 사용시에는 관찰감가 무조건 기술 공사비, 대문,울타리, 마당공사, 담장, 축대 2)토지화체비 -건물 경제적 가치 희박시 진입도로보수비,옹벽공사비,철거비,철거정리비 건물의 경제적 가치가 희박하더라도, 멸실신고가 완료된 것이 아니라면 명세표에 Ⅰ.평가개요 기재하여 건물 담보평가함 시가:포함함 바닥포장비 보상:개별평가 1. 원칙 평가여부 -가설건축물 - 국유재산법 44조 및 공유재산법X30조에 의거 시가평가 담보평가 토지원가산입 VAT포함 가설건축물평가 보상평가 -도시정비법 98조에 X 의거하여 용도폐지를 전재로 함 건물원가 VAT미포함 여부 경매평가 O -기준가치: 시장가치, 감정평가 조건:없음 (2)시점수정 사업체 O -도시계획시설 저촉 구애없이 평가함 (3)재조달원가 결정 -신축단가표상에서는 고려되지 않은 건축비 유의점 -기준시점 ★ 2. 간접법 1. 면적 규모가 클수록 단가가 낮음 사업시행 2. 스팬이 큰 건축물일수록 건축비가 큼 (1)표준단가 3년 이내 계약시 인가고시일 3. 층고가 높을수록 건축비가 큼 (2)부대설비보정단가 4. 3년 크레인이후 계약시건축비가 설치시에 매각시점 큼 (3)재조달원가 5. 연면적 같아도 층수가 많아지면 건축비 큼 -냉동창고 기계기구가치 포함여부 분리가능 기계기구 가치포함 일반 분리불가 비포함 담보 분리처분 가능하다면 포함X 경매 기계가 목록제시되어있는지,현장있는지 여부  3방식 _6 복합부동산 Ⅰ. 평가개요 *)복합부동산 평가시에는 옥탑부분은 평가x (2)구분비교 1)토지요인 비교치 Ⅱ. 토지건물 원가법 :시점수정 x지역요인x개별요인 1. 토지에 대한 평가 2)건물요인 비교치 2. 건물에 대한 평가 :시점수정(건축비지수)x개별요인 (잔가율 고려) 4. 비준가액 Ⅲ. 거래사례비교법 거래가격x사정보정 x 가형요 x 일체품등비교 =비준가액 1. 거래사례 선택 2. 시점수정치 Ⅳ. 수익환원법 소득수익률 중대형 , 집합은 구분임 자 집합 시도자본수익률 본 Ⅴ. 시산가액 조정 수 -시도 자본수익률 토지/건물 토건 익 -생산자물가지수 률 -이론적:원=비=수 물류창고 특성 -시산가액 조정 :원 A선택해야한다 용 토 △ △ X 2. 시점수정치 건 구 (1)주거용:유형별 주택 매매가격지수 O 0 0 분 (2)비주겨용:자본수익률(매장용, 오피스), 생산자물가지수 -대지권 논점 중 3층 이 대 대지권 미등기이나 실질 O 대지권 없음 자본수익률 상 대지권 포함하여 평가 형 (매장용) 소 2층 이 대지권 미등기인 경우에 등기지연으로 인한 미등기인 경우나 신축시 형 하 :대지권 미등기이나 집합건물법에 의하여 대지사용권의 일체성 및 소 -자본수익률 원칙은 시도이나 예외시에는 권역 특정가능 유권관계를 고려하여 적정대지권 포함하여 평가한다 3. 가치형성요인 비교치 Ⅱ.거래사례비교법 (1)외부 (다른데 명시적 요인 없으면 이라도 확인) 1. 거래사례의 선정 (2)내부 - 이용상황, 건물의 사용승인일, 규모 등이 유사한 거래사례선정 (3)층호 -대지권 중요 1)시장추출법에 의한 층효비 경우 *)대지권 과소 비교 - 선택기준:대상 물건의 층별격차를 잘 반영하는 이용상황별 반영 :대지권 면적/전유면적 층효비가 크게 차이가 안 나는 경우에는 -대형부동산은 물리적 거리에 구애받지 않고 거래사례선택 - 시점이 가장 가까운 걸로 골라야함 다세대는 연식 및 면적이, 비주거용은 층 및 호가 더 중요함 -사례;통계자료, 선례,시장자료 등 *)상가 평가시 2)다락방 요인 상가 평가시에는 1층과 1층 이외는 비교 x 1+다락방/전유 x건가구 x감가요인 가형요 층별배분비 있어도 !!  관리비는 층효비랑 관련 없으니, 층효비와 섞여서는 안됨 *구분점포 3방식 2)층별효용비 특징 원가법에 의한 가액이 가장 낮음, 이유는 거래관행에 부합하지 않으 상업시설의 경우 지하층, 지상층, 지상2층간의 효용격차가 큼 며 구분거래되는 실질반영미흡으로 하향되기 때문 원가법 3)층별효용바 -노후집합건물의 경우 (특이 CASE) 1. 전체 호수가 많아 1층효용적수/전체효용적 원이나 거가 유사하고 수가 작거나, 원이 가장 큼 호별가액 배분이 어려움 층별효용비 -집합건물의 경우에는 합리성 미 인정시 주 방식으로만 결정한다 2. 층별 , 위치별, 호별 효용비 격차 배 수 1층후면 효용적수/1층전 분이 어려움 호별효용비 체효용적수 (4)기타 거사비 (5)가치형성요인비교치 법조항 사례 포착x,사례간 가격격차가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 1조의2 매우 크다 4.비준가액 오픈상가가 구분소유부동산이 되기 위한 요건 수익 Ⅲ. 원가법 1. 용도가 판매시설 또는 운수시설 1. 상권 활성화에 따라 1. 토지 2. 경계표지 및 건물번호 표지 수익성 편차가 큼 공시지가기준법이나 거사비 2. 표준적 임대료와 적절한 환원율 추계 3. 견고하게 설치 가 어렵다 2. 건물 원가법 오픈상가 조사시 유의사항 3. 층별위치별배분율 1. 현장조사시 인접호수와의 소유권 분쟁을 염두에 두고, 합법적 도면 4. 적산가액 관리상태, 이용상황등을 조사시 유의해야한다 *숙박시설 2. 동일건물이라고 하더라도 층별, 위치별에 따라 가격편차가 크다 숙박시설은 특성상 그 가치손실 Ⅳ. 수익환원법 3. 이용상 구조상의 독립성이 결여시에 등기능력에 문제가 있다. (감가상각비율)이 큼 1. DCM법 +)내부 인테리어에 따른 차이는 다소 없다 2.DCF법 ++)오픈상가 vs튼상가 오픈상가는 벽체없이 등기 , 튼 상가는 일반적 집합건물+임시적 벽체제거 Ⅴ,시산가액 조정 -대개의 경우 감정평가 3방식_08 수익환원법 수익환원법 Cap rate추정 용이한 경우 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름 수익 예측가능성 높은 경우 을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 구하는 것 환원이율 조정 필요성 낮은 경우 DCM 적용이 용이한 경우 (변동성 낮은 경우) 기존 성숙 상가지대의 수익성 부 수익환원법의 종류 동산 - 직접환원법 현금흐름 변동성이 있는 경우 단일 기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산 신축부동산 재건축 경우 정하는 방법 DCF적용이 용이한 경우 기말자산 복귀가액 비중이 크므 -할인현금흐름분석법 로 고려해야하는 경우 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익을 적절한 할인율로 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방 법 환원 직접환원법/환원이율 순수익 할인율 DCF번/할인율 BTCF 지분_세전 그밖의 현금흐름 ATCF 지분_세후 감정평가 3방식_08_1 직접환원법 Ⅰ.평가개요 -단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산 용역인건비, 수도광열비, 수선유지비, 재산세, 손해 매출액 추정 포함항목 정하는 방법 보험료, 대체충당금, 광고선전비 등 -부가세과세처분증명원 비포함항목 감가상각비, 보유세, 운영자금이자세, =>증빙되면 가능 Ⅱ.순수익 *)이자는 BTCF시에는 운영경비항목으로 들어가나 NOI산정시에는 X -해당점포매출내역포스기 1.PGI산정 -보증금/월임대료/월관리비 + @주차수입, 옥탑 중계기 수입등 =>객관성 떨어짐 일 정 기 간 대체충당 *)렌트프리 제시되는 경우에는 렌트프리가 있는달의 ‘임대료’만 빼주는 지출 금 페인트칠 것임, 관리비는 빼어서는 안됨 일 정 기 간 가변경비 -상업용과 엄무용이 있는 경우에는 총계해서 순수익 구하고 환원이율은 지출X 가중평균해서 구해도 된다(기출 31회 1번) 표준 관리비 -관리비가 실비 상계된다고 해도 관리비 PGI산정시에는 더해주고 경비 고졍경비항목 소 유 자 미제시 에서 빼줘야함 급여 표준 관리비 표준관리비 제시 이용 2.EGI PGI X (1-공실률) 총수익 관 임차인이 임대인에게 임대인에게 관리비 안가고, 관리단에게 관리비가 가면 미고려 : 공실률은 확정적이고 표준적 공실률을 의미함 포함 리 고정경 비 아파트 관리하는데 비 3.NOI (1)OE산정 (2)NOI 산정 :유효 총수익대비 일정비율이나 관리비수입 대비 비율 ‘2’-OE=NOI *)고정경비 가변경비 구분 :점유율과 관련있으면 가변경비고 아니면 고정경비 Ⅲ.환원이율 고정경비 재산세,손해보험료 등 1.시장추출법(원칙) 가변경비 수선비,소모품비, NOI/P  (3)차입없는 경우 2.조소득승수법 Y±△*SFF (1-OER)/EGIM *)oer:운영경비율이고 EGI대비 운영경비율임 *)Y:지분수익률로 BTCF현금흐름+지분복귀가치-E=0이 되는 Y를구하면 돈다 3.요소구성법 무위험률+위험할증률(위+비+관-자) 7.부채감당법 *)무위험률:CD금리, 국고채, 회사채(AAA) DCR*L/V*MC 1. 광역자료로 개별특성 반영 x 위험률:회사채(BBB) *)DCR:NOI/DS 2.과거자료로 적시성 낮음 3.부동산 외 다른 영역 영향 4.투자결합법( 물리) 8.시장자료 토가구X토지환원이율+건가구X건물환원이율 최근 1년치의 소득수익률 -시장상황 반영에 *ADR 5. 투자결합법(금융) 있어서 시간차 발 ADRX365X객실수X점유율=PGI (1)ROSS 소득수익률 분기NOI/P 생 지분비율 X R+저당비율 X I -안정적임 E -시장상황을 빠르 *)R:지분배당률(BTCF/E) E Cap rate NOI/거래가격 게 반영함 (2)KARDINZ - 안정적이지 못함 지분비율 X R+ 저당비율 X MC E 6.엘우드법 CAP RATE과 R (1)원리금균등상환 CAP RATE NOI와 매입가간의 비율 Y-L/V(Y+P*SFF-MC)±△*SFF R NOI와 시장가치 간의 비율 (2)만기일시상환 *)Cap rate은 해당지역 지가상승률예상치가 높으면 낮은 수익률, 지가 Y-L/V(Y-I)±△*SFF 상승률 예상치가 낮으면 높은 수익률을 가진다 지분배당율을 x로 두고 지분비 율*X+저당비율*I=종합환원율을 솔버로 구하기 감정평가 3방식_8_02_DCF(NOI) Ⅰ.평가개요 Ⅳ.기말복귀가치의 현가 -대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익과 보유기 1.기말재매도가치 간말의 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 (1)내부추계법 대상물건의 가액을 산정하는 방법 :기간말이나 기간말 다음해의 순영업소득을 기출환원이율로 -MENT: 매기 현금흐름추정이 가능하므로 DCF법을 적용한다 환원하여 재매도 가치 추계 :6기 NOI/기출환원이율 Ⅱ.순수익산정 ‘NOI’ (2)외부추계법 :가치성장률 등을 고려하여 보유기간말 복귀가액 산정방법 Ⅲ.보유기간동안의 순수익의 합 산정 2.기말복귀가치의 현가 1. 할인율 산정 기말복귀가치를 보유기간동안의 현가로 돌리기 (1)투자수익률 1.가치상승하는 경우 (2)금융적 투자결합법(세전 WACC) - 지역적으로 우세, 토가구>건가구 2. 가치하락하는 경우 2.보유기간동안의 순수익의 합 산정 - 지역적으로 열세, 토가수시장가치 임차자가 설치한 건물이나 구조물로 기간 말 임차자에게 귀속 우량임차인 -임차권이 음수로, 임차권 가치 발생안함 현 임대차 상황 되는 경우에는 임차권에 포함됨 -현임대료< 시장임대료 열세임차인 -임대권 선질차이 -각각 원가법 적용하는 것이 원칙이다 **)운휴시에는 관찰감가로 감가수정을 줄임 -진수일 기준으로 감가수정한다 동 0 기선 사전조사시 확인 사항 실지조사시 확인사항 력 X 부선 - 선적, 국적 -선체, 기관,의장별 규격, 형식 2. 기관 - 선력 제작자, 제작연원일, 선증, 선적 HP당 재조달원가를 기준으로 정률법으로 감가수정 - 검사내용 및 면허사업 과정등 3. 의장품 - 선급협회가입여부 -선박관리 및 운영사항 평가목적에 따라 평가외 될 수 있다 (담보평가시 평가외) *)두문자(원검보의 적등급) Ⅲ. 거래사례비교법 원:선박원부 적:선박국적증서 1. 거래사례 선택 검:선박 검사원부 등: 등기 거래사례선택시에는 방매사례도 검토 가능함 보:선박 보험증권 급:선급증서 본건과 같거나 선종, 규모 등을 고려하여 설정 의: 의장품명세서 해운경기에 가격변동이 민감하기 때문에 사례선택시 고려 확인서류 확인사항 선박 국적증서 선박 국적확인 2. 비준가액 선박 검사증서 정기검사 확인 선박원부(등록원부) 선박 해운관청 등록증 GT당 가격을 기준으로 보정 선급증서 구조,설비 등 증명서 Ⅳ.평가액 Ⅴ. 유의사항 오버홀은 기계제품을 부품단위까지 분해하여 청소,재조달하여 새제품시 -선박은 가격변동이 큼 의 성량상태로 되돌리는 작업 -효용가치 없을 시에는 해체처분가액 고려 (경하중량)(유2기 11주) -해체처분가액 고려시에 선체랑 기관 따로(유 2기 11주) Ⅱ.원가법 -해체처분가액 고려시에는 총선체의 경하중량에서 따로 효용이 있는 1. 선체 기관등이 있는 경우에는 그 기관의 무게를 뺴주어야함 유형별_8 공장재단에 대한 평가 Ⅰ. 평가개요 토+건 별도평가 전용가능시에 전용가치-전용비용 원칙 (19조 1항본문) 개별물건 평가 합산액 평가 가능 기계기구 전용불가 예외(19조 1항 단서) 일괄평가가능하고,수익환원법 적용 가능 해체처분가액 *)왜 일반적으로 공장 수익환원법 적용안하는지 이유 평가불가 평가목적과 연관 :공장수익은 해당사업체의 개별성에 따라 편차가 심하여 수익객관성이 부족하며, 수익 포착되어도 할인율 결정하기 어려움 타용오 전환가능 여부 참작 경매평가, 보험료 산정평가, 기업가치 또는 해체처분가액 고려 (청산)평가 개념:공장이란 영업을 하기 위하여 물품의 제조, 가공, 인쇄, 담보평가,임대료 산정 평가 계속기업가 찰영, 방송 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용하는 장소(공장 및 광 평가외 치 평가시 업재단 저당법 2조 1호) *)계속기업가치 평가시 계속기업가치 평가시 과잉유휴토지로 계속기업 수익창출에 기여하지 Ⅱ. 물건별 평가액 않는 것은 평가외 1. 유형별 고정자산 (1)과잉유휴시설 판정 및 그 처리방법 (2)토지 -개념:과잉유휴시설이란 공장 내의 시설 중 감정평가 당시 정 (3)건물 상으로 가동하지 않고 있으며, 또한 장래 가동할 전망이 없어 사실상 (4)기계기구 (공장및광업재단저당법 고려) 해당 공장에 필요하지 않는 시설을 의미한다. 1)도입기계 -실지조사 당시에 가동여부보다 시장상황 및 업체경영사항에 따라 전반 2)국산기계 적 검토로 유휴 판단해야함 (5) 소계 2. 무형고정자산 (1) 영업권 (2)기타 무형고정자산  (3) 계 Ⅲ, 일체수익가격 1.대상 공장의 수익 2. 대상공장의 할인율 또는 환원율 3. 공장의 수익가액 4.과잉유휴 및 비영업용 자산가액 5. 공장평가액(합계) Ⅳ. 공장평가액 1. 공장부분의 평가액 2. 과잉유휴부분의 평가액 토지, 건물 및 기계기구 유형별_9 광업재단에 대한 평가 Ⅰ.평가개요 :예금금리 감정평가에 관한 규칙 23조에 의거 감칙 19조에 따른 「광업재단 평가액-현존시설가액」 4. 장래소요기업비현가(E) :시설능력증진, 능률향상 위한 지출 사전조사 실지조사 5.광산평가액 -토지 및 건물에 대한 소재지 -입지조건 상각전순수익 -광종, 광구면적 -지질 및 광상 - E +R  -등록번호, 등록연월일 -채광 및 선광 세전배당이율         *)R Ⅱ.광산평가액 가행연수 말 추정되는 잔존가치 현가 1. 상각 전 순수익 사업수익- 소요경비 Ⅲ. 광업권 평가액 1. 광산평가액 2. 유형고정자산 평가액 소요경비 산정시에는 DEP 배제, 정상운전자금이자 포함 :적정생산규모, 가행연수 고려, 과잉유휴시설 배제 (감칙 23조) 2. 가행연수 산정 3. 광업권평가액 예상추정량/연간 채광량 =가행연수 (절사) ='1'-'2' *)예상추정량 :확정광량*가채율+추정광량*가채율 3. 각종이율의 산정 (1)세전 배당이율 :배당율/ 1-세율 (2)축적이율 유형별_10 의제부동산 유형별_11 어업권 평가 Ⅰ.평가개요 의제부동산이란 부동산을 의제하는 것으로 이는 감칙 20조에 의한 감 Ⅰ. 평가개요 정평가사의 업무영역이다 감칙 23조에 의거 수익환원법으로 평가 수익환원법으로 평가하는 것이 곤란하거나 비적절하면 거사비 Ⅱ.감칙에 규정되어 있는 의제부동산 평가 가행년수 구해야하면 따로 목차 산정 -거사비로 평가(즉 중고거래가격이랑 원 사전조사 확인사항 실지조사 확인사항 1항 (자동차) 가법있으면 중고거래가격) -소재지 -사업체 개요 -예외적으로 원가법이나 해체처분가액 -면허번호 -어종 및 어가 감 -원가법이 원칙 -어업권 종류 -어장입지 등 칙 2항(건설기계) -거사비나 해체처분가액 -존속기간 및 연장 여부 -어장의 숫심 20 -구분평가와 원가법이 원칙 조 3항(선박) -거사비로 합리성 검토 4항(항공기) -원가법으로 평가 Ⅱ.어장평가액 5항(효용없는 물건) 해체처분가액으로 평 1. 상각전 순수익 (분리하여 처분 대상은 설치비, 시운전비 제외) Ⅲ.사전조사 및 실지조사 항목. 사업수익- 소요경비 사전조사 실지조사 -차종과 차적 - 등록번호 2. 장래소요기업비 현가 -등록일자,번호,용도 - 연식과 형식 자가노력비 포함 자 동 -검사조건 및 검사예정 - 주행거리 감가상각비 (x) /보상평가시에는 감가상각비 포함함 차 -면허사항 - 제작자 및 제작년월일 3. 어장평가액 (r=상각후 환원이율) -그 밖의 참고사항 - 사용연료와 기통수 상각전순수익 -건설기계 종류와 형식 -건설기계의 종류와 등록번호   건 설  -등록일자와 번호,용도 -사용지와 사용방법   기계      -검사 조건 및 예정일 -사용연료의 종류 - 장부가액이랑 차이 있어야 하며, 평가선례와 균형이 있어야 함 -방매가는 실제 매각가와 괴리가능, 보다 고가일수 있음 -장부가는 취득당시 제반비용을 포함한 가격으로 재조달원가 x Ⅲ.어업권 평가액 1.어장평가액 2.유형고정자산평가액 (기계기구류는 정률법) 과잉유휴시설은 배제 3. 어업권 평가액 ‘1’-‘2’ 1. 어장 개별성 고려 어장은 위치에 다라 어업생산량 차이가 크므로, 거사비로 평가 시에는 어업방법,어종, 어장규모, 존속기간 등이 비슷한 인근의 어업권 거래사례 기준 2. 어업권 거사비시 공제 어업권 가격은 어장 전체의 가격에서 적정 시설물 규모에 해당 하는 시설물 가격을 공제하여 사례어업권 가치 산정 유형별_13 영업권 당기 순손실이 있고 사업확장성이 없는 경 우에는 영업권이 없다는 의미 Ⅰ. 평가개요 *)영업부채의 개념 해당 기업은 상당기간 동안 순손실을 보는 - 영업부채는 비이자부부채로 유동부채, 비유동부채의 개념과는 관련이 중으로, 초과수익을 올리는 영업권 등 무 -영업권:경영상의 유리한괸계 등 배타적 영리기회를 보유 같은 업종의 없으며, 이자를 내면 비영업부채고 아니면 영업부채임 형자산 가치는 없다고 판단됨 다른 기업들에 비하여 초과수익을 확보할 수 있는 능력으로서 경제적 업무확장성 없는 것도 영업권이 없다는 의 -퇴직급여충당금은 영업부채 가치가 있다고 인정되는 권리(경유배영보/같업다기/초확능경가인권) 미 (MENT) 영업권은 배타성, 이전가능성, 초과수익력이 인정될 때 가능 -감칙 23조에 의거 수익환원법 기준이다 **)영업자산 항목 (적정투하자본기준) -대상물건의 특성상, 감칙 12조 2항의 합리성 검토를 생략함(ment) 단순비품성격의 무형자산 영 영업용자산 거래사례 거래사례없음 포함됨 업 임차보증금 비교법 비교가 불가능 자 영업관련 기업가치- 투하자본 원가법 무형자산 특성상 과거원가와 다름 영업직접기여 무형재산 산 영업과 관계없는 자산 포 개인자산 Ⅱ.수익환원법 함 무형자산(개발비) 비포함됨 1. 영업관련기업가치- 투하자본 여 초과보유현금 (1)기업가치 산정 부 임대보증금 일시적인 유동자산증가분 *수익배분비율있는 경우(유 2기 10주차 2번) 본사에게 수수료;매출 2. 초과영업이익 X PVAF 수익배분율에 의한 수익 지사에게 수수료:비용 (1)대상 기업의 영업이익 결정 지사의 경우 산식:매X(1-원가율-판관비율-수수료율) 매출액-매출원가-판관비 (2)투하자본가치산정 (2)정상영업이익의 결정 1)대상 기업의 영엄관련자산가치 영업자산- 영업부채 투하자본 2)정상영업이익률 결정 순자산가치+이자지급부부채  (3)초과수익 결정 (4)영업권 가치 Ⅲ. 거래사례비교법 1. 처리방침 2. 대상기업의 시가총액 주식가치X발행주식수 3. 영업권을 제외한 순자산가치 영업권을 제외한 총자산가치- 부채가치 4. 영업권가치 결정 시가총액- 영업권 제외한 순자산가치 Ⅳ. 영업권 한계 1. 수익추정의 한계 2. 자료의 한계 3. 회사 특성 유형>무형 무형>유형 *비교 :종전 사업체 최초 인수 가액 안다면 비교해서 적어주기 - 해당 사업 성수기 및 시간경과 -반도체 사업 /시장 성숙 전망 -해당 사업 영업 실적 개선/매출액 증가 유형별_14 지식재산권의 평가방법 기술기여도 산업기술요소 X 개별기술강도 Ⅰ. 평가개요 지식재산권이란 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권 등 산업재산권 4. 특허권 가치결정 또는 저작권 등 지적창작물에 부여된 재산권에 준한 권리 FCFF현가합 X기술기여도 수익환원법 감칙 23조에 의거 수익환원법으로 평가 과거투하원가과 장래초과이익간에는 관련 없 원칙 원가법 음 1. 지식재산권 귀속 현금흐름 예외 거래사례비교 총 매출 혹은 영업이익 X로열티율X(1-세율) 특허권 거래시장 비활성화 법 2. 할인율 결정 Ⅱ. 경제적 잔여수명 결정 3. 특허권 가치 결정 MIN[법적내용연수, 경제적내용연수]- 경과년수 :잔여수명 *)법적내용연수는 출원일부터, 경제적 내용연수는 등록일부터 Ⅲ. 평가방법 1. 추정기간 중 FCFF결정 2. 할인율 결정 3. 기술기여도 결정 개념: 기업의 경제적 이익 창출에 기여한 휴무형의 기업자산 중에서 해당 지식재산권이 차지하는 상대적인 비율(실무기준)  *유통주식수 유형별 15_비상장주식 평가 :보통주+우선주x비중 1. 자기자본가치 Ⅰ.평가개요 자산가치- 부채가치(총부채를 의미) -MENT:본건은 00씨의 비상장주식 (지분률 00%)평가이다. 의장품 포함 2. 비상장주식평가액 -감칙 24조에 의거, 해당 기업의 자산 부채 및 자본 항목을 재평가하여 자기자본가치/발행주식수 *지분 수정재무상태표 작성후 기업체 유무형가치에서 부채가치를 뺀 금액인 *발행주식수:자사주 포함 발행주식수 이며 주주명부 기준함 자기자본가를 발행주식수로 나누어서 정한다. -비상장주식 특수성으로 인해 합리성 검토 생략 -비상장주식이란 주권상장법인을 제외한 법인의 주권 수익환원법 (영업권 있는 경우) Ⅰ.평가개요 감칙 24조에 3항에 의거하여 산정한다 수정재무상태표 작성하는 평가방법 1. 토지 건물 등의 감정평가 Ⅱ. 총자산가치 산정 -유가증권:감칙 24조 및 실무기준 등에 의거 30일간 1. 처리방침 실제 거래가액으로 나누어서 산출 수익환원법 기준 -정기예금이 적정 이하:영업자산 2. 영업관련 기업가치의 결정(기업가치 평가방법 준용) 정기예금이 적정 초과:비영업자산 :예측기간동안의 영업가치+ 예측기간 후 영구영업가치 영업권 적정한 자산가 기준(일시적 x) 3. 총자산가치 비상장주식평가 기준시점에서의 현 자산가 인정 ‘2’+비영업용 자산가치 -예금잔액과 재무상태표 일치시에는 ,전액 증명원과 일치한다 (MENT) Ⅲ.순자산가치 - 대손충당금:채권대상기업의 재무상태표 불량 0R 적자 0R불안정으로 총자산가치 – 이자지급부부채 (금융부채) 인해 자본잠식가능성이 있으므로 회수율을 00%(MENT) 2. 수정 재무상태표 작성 Ⅳ. 비상장주식가치 Ⅲ. 비상장주식 평가 순자산가치 /발행주식수 *지분률 유형별_16 기업가치 < 수익환원법에 의한 기업가치> 매 Ⅰ.평가개요 출 자본적지출, 일시적 매출원가 미고려 -개념: 기업가치란 해당 기업체가 보유하고 있는 유무형의 가치이자 자 원 기자본가치 및 타인자본가치, 영업관련 기업가치와 비영업관련 기업가 가 개인사업자 자가노력비 포함 치이다(실무기준) 판 *)개인사업자 손익계 -수익환원법으로 기업가치 산정시에는 예측기간의 영업가치와 예측기간 관 법인 산서에 미포함되어있 후의 영구영업가치 , 그리고 비영업용 자산가치를 더해서 구한다 비 으므로 포함시켜야함 -수익환원법으로 평가시에는 DCF,DCM,옵션평가방법이 있다 (3),FCFF산정 Ⅱ.예측기간 및 그 후의 영업가치 1)산식 1. FCFF의 추정 EBIT*(1-T)+감가상각비- 자본적지출± 순운전자본변동분 (1). 매출액 산정 -법인은 법인세 , 개인은 소득세 세율 감정평가의 기준시점으로부터 향후에 추정되는 매출액 추정 -원칙은 평균세율, 없으면 한계세율 -현금지출이 없는비용으로 이미 판관비나 제조경비에 DEP 계상된 금액을 가산해서 반영해줘야한다 -추정매출액으로 제시되면 성장률 미고려 CAPEX -2023년 2분기의 매출액이 나오면 2024년 2분기 매출액 구하면 됨 -매출액*순운전자본소유율 -EX)2023.12.31.이 기준시점이면 2024 기업가치는 2023에 성장률 △NWC -매출액*(성장율-1)*비율 고려 *)순운전자본 소요율: (1/매채회)+(1/재회)-(1/매채회) -CAGR(초기지수기준):(1+X)^20=5인 X산정(유 2기 10주차2) 2)고속성장기 중 FCFF 3)안정성장기 FCFF (2)EBIT산정(영업이익 산정) 산식: 매출액-매출원가-판관비 Ⅲ.WACC산정 *)자가부동산임대료는 경비에 미포함 1.고속성장기 WACC  *기술 중심 기업 평가시 유의사항 1.유형자산 뿐만 아니라 무형자산 비율이 크므로 무형자산 가치 반영할 수 있는 (1)자기자본비용 대상기업영업이익, 매출액, 순자산 X유가상장기업 기업평가 요함 유사기업이용법 CAPM+위험가산율 주가 기준한 시장배수 대상기업 영업이익, 매출액, 순자산등 X유사기업 2. 해당 사업 상태,시장상황에 따라 크게 유사거래이용법 변동가능성 1, 사례기업의 무부채 베타 산정 지분거래 기준한 시장배수 베타/(1+(1-t)*(d/e) 대상기업 영업이익, 매출액, 순자산 X대상기업 지 과거거래이용법 3. 영업자산과 비영업자산 구분해야함 2.무부채베타 산정 분과거거래금액 기준한 시장배수 3.자본구조 반영(본건의) 2. 기업가치 결정 4.최종베타 적용 (1)본건기업의 자기자본가치 :베타x(1+(1-t)x(d/e)) (2)부채가지 (2)타인자본비용 (3)기업가치 (3)가중평균자본비용 해당기업 장기평균자본비용으로 가중 개별자산가치의 합계 2. 안정성장기 WACC *고속성장기와 안정성장기의 장기목표자본구조 다르면 각각 적용 -예측기간은 5개년이상 충분히 길게 해야한다 Ⅳ.기업가치 결정 수익환원 -변동성과 개별성이 강한 기업가치 평가시에 가장 적절하 1. 예측기간동안의 영업가치 3 법 다 2. 예측기간후 안정성장기의 영업가치 방 거래사례 3. 비영업용자산가치 식 -개별특성의 반영에 한계가 있다. 비교법 장 단 -계속기업을 전제로 평가시에는 원가법만을 전제로 하여 점 평가해서는 안된다. Ⅰ. 유사한 기업의 시장배수 분석 개별법 다만, 원가법 외의 방법을 적용하기 어려운 경우에 한정 하여 원가법만으로 감정평가할 수 있다..시장상황이나 개별기업 상황 들어서 비교기술  유형별_17 오염부동산 1.폐기물 처리비용은 실질적으로 확 인하기 어려운바, 의뢰인과 처리비 Ⅰ.평가개요 (가평스) 협의 필요 - 감칙 25조에 따라 소음등으로 대상물건에 직간접적으로 피해가 2. 침해 전후 부동산 가치 발생 하여 대상물건의 가치가 하락한 경우, 그 가치하락분을 평 2.폐기물 처리비를 타 사례와 분석 (1)침해 전 부동산 가치 및 검토해야한다 가할 때 ‘소음등이 발생하기 전 대상물건의 가액 및 원상회복비 비준가액 혹은 수익가액 (결정액:비준) 용을 고려해야한다; *수익가액 산정시:오염전 NOI*PVAF 3.폐기물 처리비가 실제와 다를 수 있다고 기재 -가치하락분:장기간 지속적으로 발생하는 소음등으로 대상물건의 (2)침해 후 부동산 가치 객관적 가치가 하락한 부분으로 정신적 피해등 주관적인 가치하 비준가액 혹은 수익가액 *수익가액 산정시:(오염전 NOI-정화비용)*PVAF 락은 제외한다 다만 가축 등 생명체 피해는 포함한다 (장소객정 주생) 3.가치하락분 -스티그마:환경오염 영향을 받는 부동산에 대해 일반인들이 갖는 (1)오염전 가치 – 오염후 가치 ’무형 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식‘ (환부일무양) (2)복구 및 과리비용 +스티그마 효과 Ⅱ.평가방법 (1오염전 토지가치- 오염후 토지가치 = 복구관리비용 + 스티그 3.소음등의 가치 비율 마 (1)헤도닉 모형 (2)반복거래모형 (대쌍비교법) (2)복구관리비용+’원상회복 불가능한‘ 가치하락분 (3)결정: 헤도닉은 통계, 반복거래는 실증 4. 가치하락분 구분 거래사례비교법 회귀분석법 (1)침해율 결정 장점 개별사항 반영+시장성 대량평가시 균형 유지 소음등으로 기준에 비해 얼마나 침해 받는지 단점 사례부족 및 주관성 개별성 반영부족 -총일조시간 및 연속일조시간 기준 두 방식 모두 검토 - 총일조시간 침해 산정 (침해전- 침해후)/240분 -연속일조시간 침해 산정 (침해전- 침해후)/120분 (2)가치하락액 = 오염전 부동산 가치*가치비율 *침해율 유형별_18 구분지상권에 대한 평가 Ⅰ. 평가개요 3. 임체이용저해율 산정 (1)건물이용저해율 개념:구분지상권이란 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 다른 1)최유효층수 산정 (법적, 물리적 검토) 사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범 2)건물이용저해율 위를 정해 그 공간을 사용하는 지상권 저해층수의 층효비합/ 최유효층수 층효비합 Ⅱ.나지상정토지가치 평가 (2)지하이용저해율 Ⅲ. 임체이용저해율 산정 개념: 토피란 도시철도 지하시설 최상단에서 지표까지의 수직 1. 개념 거리로 하는 개념이다 입체이용저해율이란 토지의 지상 또는 지하공간의 사용으로 인 (3)그밖의 이용저해율 하여 해당 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적절한 율 ※상하배분치 고려한 최대치 적용 (4)입체이용저해율 산정 2. 기본적 사항 확정 :건물 등 이용저해율+지하부분이용저해율 +그 밖의 이용저해율 노후율 미고려 ---------------- Ⅳ. 구분지상권 설정 나지인지 여부 ( 건 + 지 )*노후율 + 기타이용저 노후율 고려 해율 저층시가지 최유효4-10F(30m) 영구 사용 토지가치 X입체이용저해율 중층시가지 최유효11-15F(35m) 한시 사용 (토지가치X기대이율) X입이저 시가지 결정 고층시가지 최유효 16층이상 (40m) 주택지 최유효 3층이하(30m) 토지보상법 30조 준용 임지나 농지 없음 (20m) 유형별_19 최유효이용분석 개별: (나지토지-건부감가)+건물 Ⅰ.평가개요 해야할 비용은 사업비 전체이다 (유1기 4주차 3번) 거사비: 최 미달사례 X비준 3)준공 후 가치와 투입비용 비교 수익: 순수익과 환원율 모두 낮게 감정평가법 10조 7항에 의한 평가 감칙 27조에 의한 조언 및 정보제공 =>인근 시장 성숙도 낮음, 공사비 및 철거 (2)잔여환원법 비 고려 : (순수익-건물귀속순수익)/토지환원이율 최유효이용의 개념 및 판단기준 *)최 판정시에는 개발법이랑 잔여환원법에 의해서만 판단한다 개념:최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력이 있는 사람이 합법적이고 합리적이며 최고최선의 이용으로 대상 물건을 이용 3. 최유효이용시 토지 가치 하는 것을 의미한다 -최유효이용부분 나오면 정량적 판단 뿐만 아니라 정성적 판단에 대한 MENT:시장상황, 수익,비용 변동등에의해 결과 달라짐 부분도 기술해야함 물리적 시공가능성 합법적 인허가,용적률 판단기준 합리적 인근 표준적 이용상황, NPV>0 Ⅲ.개량물에 대한 최유효이용분석 잠재적 용도 중에서 최고의 수익을 창출 1. 선정 가능한 대안 분석 최고최선 해야함 2. 경제적 가치 극대화 하는 방안 ‘복합부동산 가치’- ‘개량비(자본적 지출’해서 제일 큰 값이 나오는 대안으로 결정 Ⅱ.토지에 대한 최유효이용분석 1. 선정가능한 대안 분석 Ⅳ.복합부동산의 최유효이용분석 1. 현상태로서의 부동산 가치 2. 경제적 가치 극대화 바안 (1)개별평가 (1)개발법 나지상태의 토지가격- 건부감가+건물가격 :예상 복합부동산 가치- 예상 건축비 (2)거래사례비교법 1)준공후 부동산 가치(거사비나 수익) 본건과 품등조건이 유사한 사례기준가격 2)투입비용 (3)수익환원법 *)이때 사업비의 적정성이 의심된다고 해도 타당성 의견 판단시에 공제 순수익/조정된 환원이율 2. 지상건물 철거시의 토지가치 (1)나지상태의 토지가치 (2)철거비를 고려한 토지가액 ‘(1)’-철거비 3. 지상건물의 철거타당성 평가 현상태 가액> (나지상태-철거비) 현 상태 유지 중도적 이용 현상태 가액 요구수 이 되는 Y산정 ! I R IRR큰값부 IRR>요구수익률 선탣 IRR가장 큰 긱 률 이 면 R 터 다 선택 Ⅱ.타당성분석 의견제시 항목 -듀레이션이 길수록 금리나 요구수익률등에 의해 변동이 큼 소득수익도 있는 경우가 매각수입에만 의존하 것에 비해 듀레이션 큼 (유 1기 3주차) 유형별_21 매후환대차평가 Ⅳ. 매후환대차시의 편익 Ⅰ. 평가개요 1. 세후 매각대금(+) 감칙 27조에 의거한 평가이다 (1)매각금액 (2)양도소득세 Ⅱ. 현 시점 적정임대료 산정 (3)세후가치 ‘(1)’-‘(2)’ 2.세후 임대료의 현가 (-) Ⅲ.계속 보유시 편익 적정임대료 X (1-세율) 절세 반영 1. 감가상각비 절세효과 (+) *)임대료만큼 절세효과 有 건물 장부가액/내용연수 *세율*PVAF 3.편익 2. 기말세후매각대금의 현가 (+) ‘1’-‘2’ (1)기말부동산 가치 (2)기말장부가액 Ⅴ.결정 (3)기말양도소득세 매후 환대차시 임대료 절세효과 :(기말부동산가치-기말장부가액)*양도소득세율 계속 보유시 감가상각비 절세효과 (4)기말 세후 매각대금의 현가 (기말부동산가치- 양도소득세)의 현가 3. 편익 ‘1’ +‘2’ 유형별_22 권리금 평가 Ⅰ.평가개요 기준시점: 임대차계약종료일 Ⅲ.무형자산 평가액 -개별평가 원칙으로 하되, 유형자산과 무형자산 구분 평가 1. 권리금 귀속 현금흐름 임차인 투하된 노동력에 대한 대가 (유형자산:원가법, 무형자산:수익환원법) -매출액 – 매출원가 –판관비 – 감가상각비 – 자가노력비=수정영업이익 - 시점에 따라 향후 권리금 가치 변경가능성 -수정영업이익 *(1-세율)*무형자산 비율 =무형자산 귀속 CF - 정의(상가건물임대차보호법 10조의 3, 시비거신노이) 매출원가=기초 +매입-기말 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 자가 /영업시설 비품 거 판관비: 임대료(면세사업자는 VAT까지 포함), 인건비(4대 보험료도 포 래처 신용 영업상 노하우 , 위치에 따른 영업상의 이점 등 (시비거신노 함), 감가상각비, 자가노력비 이)/유 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인 임차인에 게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전등의 대가 2. PVAF (1)할인율 권리금 영업이익 WACC 적용 영업권리금(거래처) 초과영업이익 기간은 5년 아니면 10년 바닥권리금(자리값) 평균영업이익 (18년까지는 5년, 이후 계약은 10년) 시설권리금(인테리어) 3.무형자산 평가액 (영업권리금 평가액) Ⅱ.유형자산 평가액 ( 시설권리금) ‘1’ X ‘2’ 1.평가대상 확정 - 영업시설 비품 재고자산 등 확정 후 평가방법 확정 (정률/정액) 4.합리성 검토 -임차인 원상회복 의무가 있으므로 의뢰인 및 이해관계인 확인 거친 것 - 사례 전체 권리금 가액- 사례 유형자산가액 만 대상으로 확정 - 권리금 인수가와 비교 2. 평가액 결정 (원가법) 5.평가액 결정 -원가법으로 평가액 결정 기존 사업정 인수한 경우 (인수가액 주어진 경우), 권리금 총 평가액 -거래사례비교법 , 시공비 등 합리성 검토 과 권리금 계약금액 합리성 검토 목적별 01.담보평가 Ⅰ.평가개요 Ⅱ.제시외 건물에 대한 처리방침 의의: 금융기관 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의 1. 기본적 사항 뢰하는 담보물건에 대한 감정평가 -제시외 건물 의의: 공적장부에 있지 않은 건물이나 현황이 존재하는 기준시점:가조완 건물로서 의뢰목록이 제시되지 않은 건물 대장에는 등기되었으나 미등기 제시외 건축물아님 1.평가대상 확정 건축물대장X,미등기 제시외 건축물임 2.지상수목 -건물구조도의 실선은 건물이고 점선은 제시외 3.공법상 제한 -평면도가 있으면 면적산출근거 필요없,없으면 산출근거필요 4.임대차 조사 -구조, 이용상황,본건물과 관계,소유자동일성 고려 *)담보는 원칙적으로 조건부 평가X이나 PF평가시에만 가능 2. 제시외 건물에 대한 처리방침 현 저 한 확인주의, 보수주의, 현황주의, 처분주의 경미한 제시외 제시외 토지평가 평가반려 정상평가 제시외 건물 평가 X 평가X 1. 준수사항(직협공) 평가 직업윤리에 따를 것/협약서 준수/공정하게 2. 적정성 검토사항(위오현배기산) Ⅲ.그 밖의 담보평가 시 유의사항 위산/오기/현황일치여부/관계법규 등에 위배되는 1. 경과연수 기산 종물 부합물인 경우와 타인소유 불문하고 것이 없는지/적절히 기재했는지/산출근거 및 결정 경과연수의 기산점은 사용승인일, 의견 적절한지 그러나 준공일과 완공일이 1 년이상 차이가 나면 완공일 완공일 나오면 거의 관찰감가 해야 2. 도로구거하천 평가외 함 3. 지상권 지상권이 저당잡힌곳과 같이 채권확보를 위한 것이라면  이에 구애받지 않고 평가 담보 보상 4. 보존등기 기준가 시장가치 적정가치 보존등기가 되어있지 않아도 대장에 있으면 적법건축물 치 5. 사도 평가근 감칙/감 토지보상법 사도가 공도에 접하는 경우,지분 소유권 있으면 합법적 도로 사용에 거 평사법 개발이 지장이 없음 O X 익 6. 컨테이너 이동가능성 감가없음 7. 임대차 확인 임대차 확인서에 의하였다는 멘트 8.담보로 부적합한 집합건물 보상은 기타요인에서 9.위치확인 안된 임야평가 Ⅳ.공유지분 토지 위치 O 확인된 위치에 따라 평가 확인 협약서 검토하여 평가 가 X 농협같은데는 위치확인 여부 능여부 파악 안되도 임야 평가함 Ⅳ. 비교 원칙상으로는 안되는거 맞는데 귀은행이 요청한 다면 평가하고 이런 점을 제시해줘야 하는것임 !  *)낙찰가율 낙찰가율은 평가단가에 가감조정 이유가 되지 않음 목적별 02. 경매평가 낙찰가율이 그 사례 선택 또는 배제 사유가 되지 않음 ++)제시외에 영향 받는 토지 면적 산정: 제시외 바닥면적/건폐율 Ⅰ.평가개요 *경매평가 시 -의의:경매평가란 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건경매에서 Ⅲ. 그 밖의 경매평가시 유의사항 -구분검물은 인접호수점유로 인한 부분은 경매평가시 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가 의미 1. 소유권 외 권리 에 언급하고 정상평가 -경매목적부동산의 구성부분, 종물도 평가의 대상이 됨 -감가율이 있으면 함 지상권 및 지역권은 감액 유치권 및 전제권은 없는 상태 전제 Ⅱ.제시외 건물에 대한 처리방법 2.소재불명 기계기구 평가외 3.건축 중단 혹은 건축중인 건물 **등기능력 충족여부 토지/건물 감가 없이 평가 경미 경매평가시에는 등기능력 충족하는지 제시외 건물 평가 제 건축 중단 건축물이 구축물은 법원명령이 검토해야한다 토(제한 X), 토지만을 정상평가 시 있는 경우 있는 경우에만 평가 일괄경매 O 건물 0 외 건축 중인 건물이 있 토지에 법적지상권 (최근 대법원 판례에서는 구분등기가 마쳐질 제시외 평가 건물은 제시외건물 는 경우 성립 고려 당시에 요건이 충족했다고 판단, 경매개시결정 건 현저 토(제한 0) 당시 현황상 집합법 불충족했다고 하여 구분소 물 4. 공유지분 및 구분소유적 공유 평가 일괄경