Chapitre IV. Les mitoyennetés, servitudes et le bornage PDF

Chapitre IV. Les mitoyennetés, servitudes et le bornage. 1° La mitoyenneté rénovée depuis septembre 2021. Avant septembre 2021, le Code civil n’avait pas défini la mitoyenneté. C’est maintenant chose faite. Le nouvel article 3.103 du Code civil la définit comme « un droit de copropriété d’une clôt...

Chapitre IV. Les mitoyennetés, servitudes et le bornage. 1° La mitoyenneté rénovée depuis septembre 2021. Avant septembre 2021, le Code civil n’avait pas défini la mitoyenneté. C’est maintenant chose faite. Le nouvel article 3.103 du Code civil la définit comme « un droit de copropriété d’une clôture séparative, qu’il s’agisse d’un mur, d’une haie, d’un fossé, d’une palissade, d’un grillage ou de tout autre élément matériel ». Dans quelle proportion ? Toute clôture mitoyenne est présumée appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires, sauf preuve contraire. Quelles preuves ? Le principe : les clôtures réalisées en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative sont présumées mitoyennes, sauf prescription acquisitive ou titre contraire. Les exceptions suite à présomption S’il n’est pas établi que la clôture se trouve à cheval sur la ligne séparative, la présomption de mitoyenneté peut à son tour être contredite par une marque de non-mitoyenneté. Voici les marques de non-mitoyenneté : - un mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné ou du côté duquel il existe des éléments architecturaux attestant de son caractère privatif; - un fossé est présumé appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel se trouve le rejet de terre; - une clôture est présumée appartenir au propriétaire du fonds clos lorsqu’un seul des fonds est entièrement clôturé; - un mur de soutènement sur lequel le voisin n’exerce aucun droit est présumé privatif au propriétaire du fonds dont il soutient les terres. Il faut bien comprendre que ces présomptions peuvent être renversées par l’apport d’une preuve contraire. Elles n’existent que pour la paix publique, que pour trancher toute question de répartition de droits entre voisins. Une limite mitoyenne peut-elle être naturelle ? Oui. Les haies et plantations, par exemple, peuvent constituer une limite naturelle entre deux jardins. Peut-on forcer son voisin à édifier une clôture mitoyenne ? Entre deux parcelles dont une au moins est bâtie, chaque propriétaire peut exiger du propriétaire de la parcelle contiguë qu’il participe à l’édification d’une clôture mitoyenne, à moins qu’une clôture privative ne se trouve déjà le long de la limite séparative (Article. 3.106). 36 En cas de réalisation d’une clôture mitoyenne, les propriétaires contribuent aux frais à parts égales. Et quid lorsque l’on veut construire en utilisant le mur du voisin pour y appuyer sa future construction ? Si un des deux voisins souhaite que soit érigé un mur pouvant servir d’appui à un ouvrage, il peut imposer à son voisin que la clôture consiste en un mur présentant une solidité, une largeur et une hauteur normales selon la destination des biens. Toutefois, si le voisin sollicité démontre qu’il n’a aucun besoin actuel de pareil mur et qu’il n’en fera aucun usage, le mur est érigé aux frais exclusifs du demandeur et est privatif à ce dernier mais il peut être construit à cheval sur la limite séparative des fonds sans aucune indemnisation pour la partie du sol correspondant à l’empiètement. Peut-non racheter la mitoyenneté ? Tout propriétaire joignant une clôture peut la rendre mitoyenne, en tout ou partie, en payant au propriétaire de la clôture la moitié de sa valeur ou de la valeur de la partie de clôture qu’il souhaite rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol d’assise correspondant. Celui qui acquiert la mitoyenneté doit rembourser la moitié de la valeur du mur ou de la partie de mur acquis, sans que le montant versé ne puisse être inférieur, selon le cas, à la moitié du coût de construction du mur ou de la partie de mur acquise. Droits sur la clôture mitoyenne. Chacun utilise et jouit de la clôture mitoyenne conformément à sa destination et sans porter atteinte aux droits de l’autre. Il peut faire seul tous actes conservatoires ou d’administration provisoire. Dans les relations entre copropriétaires, les autres actes d’administration et les actes de disposition (vente, donation, hypothèque, etc.) de la clôture exigent le consentement des deux, sauf si le juge estime qu’un refus constituerait un abus de droit. Chacun peut également faire bâtir contre un mur mitoyen et y placer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, moyennant l’accord préalable du copropriétaire voisin ou, en cas de refus, après avoir fait régler par jugement les modalités nécessaires pour que cela ne nuise pas aux droits de l’autre. Enfin, chacun peut faire exhausser le mur mitoyen, à charge de supporter les dépenses liées à l’exhaussement et, le cas échéant, une indemnité pour la charge en résultant. Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais La partie du mur exhaussée appartient à celui qui l’a réalisée. Il en supporte les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction. Si le voisin veut participer à ses frais aux fins de devenir propriétaire de « sa » moitié, il devra rembourser son voisin de la moitié de la valeur de l’exhaussement ou de partie de celui-ci, sans que le montant versé ne puisse être inférieur à la moitié du coût de construction de la portion à acquérir. Peut-on abandonner ses droits de copropriété pour éviter les frais ? 37 Chacun peut se dispenser de contribuer aux grosses réparations ou à la reconstruction en abandonnant son droit de mitoyenneté à l’autre copropriétaire. Toutefois, ce dernier peut, s’il préfère, exiger la destruction à frais communs de la clôture. 2° Les servitudes. Contrairement à une idée largement répandue, les servitudes ne concernent pas les personnes, mais uniquement les biens immobiliers (terrain ou habitation). C’est une charge qui va être imposée à un bien immobilier (appelé «fonds servant ») qui appartient à une personne pour l’usage et l’utilité d’un autre bien immobilier (appelé fonds dominant), propriété d’autre personne. Comme la mitoyenneté, elle a été revisitée par la réforme du livre 3 du Code civil, en vigueur depuis septembre 2021. Comment naissent-elles ? Les servitudes s’établissent par la loi ou par le fait de l’homme (nouvel article 3.116 du Code civil). I. Servitudes du fait de l’homme Toutes les servitudes peuvent s’établir par acte juridique. Elles peuvent être constituées par le propriétaire ou par tout titulaire d’un droit réel d’usage dans les limites de son droit. Les servitudes apparentes peuvent même naître par prescription acquisitive. Une servitude naît par destination du propriétaire lorsque les deux fonds (terrains) actuellement divisés ont appartenu à un même propriétaire et qu’un lien de service, réalisé ou maintenu par ce propriétaire unique, existe entre les fonds au moment de la division. Une fois de plus, ce mode d’acquisition ne vaut que pour les servitudes apparentes au moment de la division. Quels sont les droits et obligations des parties ? L’usage et l’étendue d’une servitude du fait de l’homme se règlent en se référant à la volonté des parties telle qu’exprimée au titre qui la constitue ou la reconnaît (acte notarié, jugement, etc.), à l’exercice de fait de la servitude ou à la situation des lieux constitutive du lien de service. Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver. Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds (terrain) servant. Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds. Le titulaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou le rende moins commode. 38 Il ne peut changer l’état des lieux, ni déplacer l’exercice de la servitude, sauf s’il y a un intérêt objectif. En cas de déplacement, il doit, à ses frais, offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit sur le fonds servant aussi commode pour l’exercice de ses droits. De son côté, le titulaire du fonds dominant peut apporter dans l’exercice de la servitude des changements tenant compte des évolutions techniques et sociétales depuis la constitution de la servitude, sous réserve du respect de la volonté des parties et de la finalité de la servitude. Pour mieux comprendre, partons d’un exemple. Monsieur Dupont possède un terrain agricole enclavé (fonds servant). Pour y accéder, il doit passer avec son tracteur sur les terres de Madame Durand (fonds dominant). La nouvelle loi exprime simplement que ni Madame Durand, ni Monsieur Dupont, ne peuvent empêcher le passage ou ne pas conserver les lieux en l’état initial. Chacun assume le coût des travaux éventuels pour maintenir ce bon état, sauf lorsqu’ils bénéficient aux deux fonds. Dans ce dernier cas, chacun paie la moitié des travaux. Si Monsieur Dupont achète le terrain de Madame Durand, il n’y a plus de raison de maintenir la servitude. On dit qu’elle s’éteint par confusion des droits de chacun. Mais attention : si les deux terrains sont à nouveau séparés dans l’avenir, la servitude renaîtra de ses cendres. Pourquoi ? Parce qu’elle n’est pas créée pour les hommes, mais pour les biens (terrains). Peut-on refuser l’entretien et les charges d’une servitude ? Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu par l’acte juridique de faire à ses frais les travaux et ouvrages nécessaires à l’exercice et à la conservation de la servitude, il peut abandonner au propriétaire du fonds dominant soit la totalité du fonds servant, soit la partie du fonds servant nécessaire à l’exercice de la servitude, auquel cas la servitude s’éteint par confusion. Ce déguerpissement exige le consentement du propriétaire du fonds dominant. Si le propriétaire du fonds dominant refuse, le propriétaire du fonds servant conserve sa propriété mais la servitude s’éteint. Une servitude disparaît-elle si le bien immobilier concerné est divisé ? En cas de division du fonds dominant, la servitude reste due selon les mêmes modalités au profit de chaque partie, sans que la condition du fonds servant ne puisse en être sensiblement aggravée. En cas de division du fonds servant, la condition du fonds dominant ne peut s’en trouver ni diminuée, ni augmentée. Le juge détermine, si nécessaire, les nouvelles modalités de la servitude à charge et au profit de chaque immeuble. Comme une servitude disparaît-elle ? Les servitudes s’éteignent, totalement ou partiellement, par le non-usage pendant trente ans, que celui-ci résulte du fait de l’homme, d’un obstacle matériel ou d’un cas de force majeure. L’extinction, dont la charge de la preuve repose sur le propriétaire du fonds servant, se produit seulement dans la mesure de ce non-usage. 39 Le délai de trente ans commence à courir à compter du non-usage. On parle de prescription extinctive. A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité, même future, pour le fonds dominant. II. Servitudes légales a) Les eaux La situation naturelle de certains lieux interdit d’en modifier l’utilisation par un usage abusif et/ou préjudiciable à autrui. On ne peut s’empêcher de penser à un ouvrage de Marcel Pagnol, porté à l’écran, dans lequel il est rappelé que le propriétaire d’une source ne peut impunément en changer le cours… Idem pour les cours d’eau. Il serait inconcevable que le propriétaire d’un terrain plus élevé puisse détourner ou empêcher l’écoulement d’un cours d’eau, par l’édification d’une digue, par exemple. Ainsi, la loi précise que « le titulaire d’un fonds inférieur ne peut réaliser aucun ouvrage qui entrave cet écoulement » (nouvel article 3.131. du Code civil). Le titulaire d’un fonds supérieur ne peut aggraver cet écoulement en quantité ou en qualité. L’entretien de la servitude d’écoulement est aux frais du titulaire du fonds dominant. Le propriétaire d’une source ou le riverain d’un cours d’eau peut utiliser l’eau, uniquement pour ses propres besoins et à condition qu’il ne modifie pas de manière substantielle le cours, la quantité et la qualité de l’eau. Et les eaux pluviales ? Tout propriétaire doit établir ses toits de manière à ce que les eaux pluviales s’écoulent sur son fonds ou sur la voie publique. Il ne peut les faire verser sur une parcelle contiguë. b) L’intimité Certaines servitudes consacrent le droit à l’intimité. On comprend aisément que des distances minimales doivent être respectées, notamment pour la pose des fenêtres. Le propriétaire d’une construction peut placer des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’ils soient placés à une distance droite d’au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Cette distance est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles. Un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen. Le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de cette distance, sauf en présence d’un accord préalable entre voisins ou en l’absence de tout risque de violation de la vie privée. 40 De la même manière, toutes les plantations doivent être situées au minimum aux distances définies ci-après de la limite des parcelles, sauf si les parties ont conclu un contrat à cet égard ou si les plantations se trouvent au même endroit depuis plus de trente ans. Quelles sont les distances à respecter ? La distance, pour les arbres d’une hauteur de deux mètres au moins, de deux mètres à partir du milieu du tronc de l’arbre et, pour les autres arbres, arbustes et haies, d’un demi-mètre. Le voisin peut exiger l’élagage ou l’arrachage des plantations qui sont situées à une distance moindre, sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit. Le juge tient compte, dans son appréciation, de toutes les circonstances de la cause, y compris de l’intérêt général. Toutefois, le voisin ne peut pas s’opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture existant entre les parcelles. Quelques conseils 1. Si vous devez acheter un bien immobilier, au moindre doute, ne vous engagez pas sans avoir demandé à votre notaire d’établir une recherche hypothécaire et/ou pris connaissance du titre du vendeur. 2. Ne perdez jamais de vue que la présence d’une servitude établie au profit du terrain convoité peut constituer une plus-value, mais qu’inversement… 3. Interrogez le vendeur, l’agent immobilier et les voisins. En effet, une servitude peut ainsi être découverte. Il se peut également que l’on découvre qu’une servitude définie est éteinte, parfois depuis longtemps. Cela arrive lorsque, selon la loi, les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut en user. Ainsi, le cas d’une servitude de puisage alors que la source s’est tarie ou d’un droit de passage non usité depuis plus de trente ans. 4. Si une contestation naît quant à l’existence ou l’étendue d’une servitude, maintenez le dialogue. L’usage d’un envoi recommandé devra être envisagé en dernier recours. Avant d’entamer les hostilités, il vaut toujours mieux demander au notaire ou au juge de paix un avis éclairé (dans ce dernier cas, il s’agit de la procédure gratuite dite de « conciliation »). 5. En cas de conflit, le juge de paix sera compétent. Le propriétaire du fonds dominant devra apporter la preuve de l’existence de la servitude (contrat ou application de la loi) et de son utilité actuelle. Comment réagir lorsque les branches des arbres du voisin dépassent la mitoyenneté ? On lui envoie un recommandé pour demander de les couper. Si, dans les 60 jours, il néglige de couper celles-ci, on peut, de son propre chef et aux frais du voisin indélicat, couper ces branches ou racines et se les approprier. c)Bornage. Que faire si une contestation survient quant à la limite ? 41 Si un doute sur la contenance des terrains respectifs existe, il peut être procédé par un géomètre-expert à un bornage. Ainsi sera établie une fixation effective, par des bornes fixées au ras du sol, des limites entre les propriétés respectives. La procédure proprement dite se dénomme l’abornement et est effectuée à frais partagés. Par contre, les démarches antérieures sont rémunérées au prorata de la superficie des deux terrains limitrophes. Conseil : avant d’engager de tels frais, on consultera le titre de propriété de chacun des propriétaires. Des conditions spéciales qui concernent les contenances et limites peuvent y figurer. D’autres pistes existent pour déterminer la limite (anciennes bornes, renseignements cadastraux, urbanistiques, convention déposée au bureau de Conservation des hypothèques, etc. d) L’enclave Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit qu’une issue suffisante ne puisse être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur, au-dessus ou en dessous du fonds de voisins pour l’utilisation normale de son fonds d’après sa destination actuelle ou future. 42