Apunts M9 Dret Privat Temes 1-5_v1.pdf

Curs en Gestió Immobiliària M9: Dret privat Curs 2023/2024 Professor: Xavier Pérez Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement - No comercial - Sense obres derivades 3.0 de Creative Commons. Se’n permet la reproducció, distribució i comunicació pública sempre...

Curs en Gestió Immobiliària M9: Dret privat Curs 2023/2024 Professor: Xavier Pérez Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement - No comercial - Sense obres derivades 3.0 de Creative Commons. Se’n permet la reproducció, distribució i comunicació pública sempre que se’n citi l’autor i no se’n faci un ús comercial. La llicència completa es pot consultar a: http://creativecommons.org/licenses/by-ncnd/3.0/es/legalcode.ca 1 MÒDUL 9 DRET PRIVAT Breu introducció sobre les fonts del dret andorrà Les fonts del dret andorrà són, per aquest ordre: 1. La llei És una regla escrita i imperativa emanada del poder legislatiu (el Consell General). La prevalença dintre de l’ordre legislatiu és: 1. La Constitució: norma bàsica aprovada per referèndum. 2. La llei: norma aprovada pel Consell General. 3. Els reglaments: norma aprovada per Govern. 4. Reglaments, ordinacions i decrets dels Comuns. 5. Disposicions legals de rang inferior: normes aprovades per altres organismes públics. 2. El costum També anomenat usos i costums. És un dret consuetudinari (repetició i durada) no escrit, raonable i acceptat pel poble. 3. Els drets supletoris Als què es recorre a manca de llei escrita o de costum, o davant d’una llacuna legal. Són (sense guardar un ordre d’aplicació preferent): el dret romà, el dret català, el dret canònic i el dret comparat. 2 4. La jurisprudència Són les sentències emanades del Tribunal Constitucional i del poder judicial. Per aquest ordre de prevalença: 1. El Tribunal Constitucional: no pertany al poder judicial. La seva funció és vetllar per l’adequació de les normes i l’aplicació de la llei a la Constitució. 2. El Tribunal Superior de Justícia: resol en segona instància els recursos interposats contra les sentències dictades en primera instància. 3. El Tribunal de Corts (jurisdicció penal): resol en primera instància els delictes majors i, en segona instància, els recursos d’apel·lació interposats contra sentències dictades pel Tribunal de Batlles relatives a delictes menors i contravencions. El Tribunal de Batlles (la resta d’àmbits del dret): resol en primera instància els procediments seguits per delictes menors i contravencions, així com tots els procediments seguits per altres qüestions que no siguin de dret penal. 5. Els principis generals del dret Son màximes, normalment expressades en llatí, que resumeixen un criteri jurídic o interpretatiu. Per exemple: nulla poena sine legem (no es pot condemnar ningú sense l’existència d’una disposició legal que ho empari), pacta sunt servanda (els pactes s’han de respectar). Cas particular: la doctrina No és una font del dret. S’utilitzen per il·lustrar sobre qüestions jurídiques, valorant-se’n de forma especial el prestigi de l’autor. 3 9.1 Els drets reals 1.1 Definició També s’anomenen “drets de coses” o “drets de béns”. És la part del dret civil (dret privat) que es refereix a la utilització i les facultats jurídiques que s’atorguen a les persones sobre béns econòmics. Els drets reals confegeixen al titular un poder immediat sobre la cosa, mentre que els drets d’obligacions confegeixen la possibilitat de comminar algú que realitzi una determinada prestació (de donar, fer o no fer). 1.2 Característiques a) Atribueixen un poder real a algú sobre una cosa. b) Són oposables erga omnes. c) S’exerceixen de forma immediata sobre la cosa: protegeixen al titular de forma absoluta. d) N’hi ha de dos tipus: 1.3 i. De gaudiment: Usdefruit, Ús i habitació, Superfície i Emfiteusi. ii. De garantia: Penyora, Hipoteca i Anticresi. La relació jurídica real Els drets reals configuren un seguit de relacions jurídiques entre una o més persones (físiques o jurídiques) i una cosa, com el cas del dret de propietat, però també entre persones en relació amb una cosa, com per exemple succeeix entre nu propietari i usufructuari. L’establiment d’un dret real depèn de la capacitat jurídica, no de la capacitat d’obrar. Aquesta només determina l’exercici del dret, però no la seva existència. El concepte de cosa, per exclusió del de persona, no es limita a les coses corporals sinó que també abasta les incorporals. 4 1.4 Formes d’adquisició A) Originàries A.1. L’ocupació: actualment remota. A.2. Usucapió o prescripció adquisitiva: pel gaudi pacífic de la possessió d’un bé, a títol d’amo, de forma ininterrompuda durant un període de temps determinat per la llei: a) Béns immobles: 30 anys. b) Béns mobles: i. 3 anys en cas de possessió amb just títol i bona fe. ii. 30 anys, sense just títol i bona fe. B) Derivatives B.1. Compravenda: adquisició d’un bé a canvi del pagament d’un preu. B.2. Donació: adquisició d’un bé sense pagament de cap preu. B.3. Successió hereditària: adquisició d’un bé sense pagament de cap preu, per delació testada o intestada d’un difunt. B.4. Legals: no intervé la voluntat del titular del dret real: servituds legals (de pas) i usdefruits legals (cònjuge supervivent). La transmissió de la propietat requereix del que s’anomena títol, que és el negoci jurídic adequat per efectuar la transmissió, i el mode o tradició, que és l’efectiva transmissió del dret a l’adquirent. 1.5 Protecció El dret estableix diverses formes de protecció dels drets reals, podent-se agrupar en dos tipus de drets: el de propietat i el de possessió, que s’estudiaran amb detall quan abordem els temes corresponents a aquestes dues institucions. 5 1.6 Drets reals especials i de garantia 1.6.1. Drets especials A) L’emfiteusi Essencialment, es tracta de la concessió d’un dret per part del propietari o censalista a favor de l’emfiteuta. L’objectiu era la millora de les finques rústiques o també urbanes, en aquest cas gràcies a la seva construcció. L’emfiteuta pot actuar com a propietari o no, depenent del tipus d’emfiteusi. En tot cas, el censalista té dret a cobrar un cànon. També segons el tipus de contracte, el censalista pot disposar d’un dret d’adquisició preferent —drets de tempteig i retracte— i, fins i tot, a percebre altres tipus de contraprestacions. A Andorra s’utilitza molt poc actualment, i només en casos de sòl públic, principalment a les parròquies altes. B) La servitud És un dret real que imposa un gravamen o utilitat a un immoble (predi servent) a favor d’un altre (predi dominant). Les servituds més comunes són les de pas i les de llums i vistes. Han de constar inscrites juntament amb la inscripció del predi servent. Poden constituir-se per contracte, per disposició mortis causae o de manera forçosa —i.e. derivada d’una urbanització, d’una expropiació o d’una sentència que en declari l’existència. Les servituds són susceptibles d’adquirir-se per usucapió, doncs acompanyen sempre el predi usucapit. 1.6.2. Drets de garantia A) La hipoteca La hipoteca és un dret real de garantia del compliment d’obligacions. Recau generalment sobre un bé immoble, tot i que també és possible sobre un bé moble. En cas d’incompliment de les obligacions garantides, la hipoteca faculta el creditor hipotecari per executar el bé amb l’objectiu de liquidar-lo per pagar les obligacions o, fins i tot, adjudicar-se’l en pagament. Aquest dret pot ser atorgat tant pel propi deutor com per un tercer no deutor. 6 Cal que sigui formalitzada en escriptura pública, en la que s’haurà d’expressar, a més de l’import de l’obligació garantida, el valor que caldrà donar al bé en cas d’execució, especificant-se també els interessos de demora i les costes judicials. Resulta especialment rellevant el fet de la seva inscripció doncs d’ella depèn el que s’anomena rang hipotecari, que determinarà la prioritat a l’hora de percebre’n el producte d’una eventual execució. Aquesta pot ser duta a terme per part de qualsevol creditor hipotecari, independentment del rang que tingui el seu dret, tenint-se en compte que amb el producte de la subhasta sempre s’hauran d’efectuar les liquidacions de les hipoteques amb rang preferent. B) L’Anticresi És un dret de garantia que constitueix el deutor sobre un immoble de la seva propietat a favor del creditor, qui en pren també possessió, podent fer seus els fruits que produeixi i que s’hauran d’imputar al pagament del principal o els interessos, segons com es pacti. Aquest dret només es pot constituir sobre béns mobles i actualment és d’un ús pràcticament inexistent. C) La penyora És un dret real de garantia que recau sobre béns mobles, que queden afectes al compliment d’una obligació. Implica el desplaçament de la possessió del bé a mans del creditor, tot i que es pot pactar el contrari, anomenant-se aleshores una penyora sense desplaçament. En cas d’incompliment de l’obligació garantida, el creditor no pot fer-se seu el bé sinó que haurà d’executar la penyora, realitzant el bé i aplicant el producte de la realització al pagament de l’obligació incomplerta. 1.7. Les càrregues; la Llei del Notariat Al Principat d’Andorra no existeix actualment un registre públic de la propietat immobiliària. Aquesta funció és suplerta pels Notaris i coordinada per la Cambra de Notaris. Són els Notaris els qui s’encarreguen de deixar constància de totes les vicissituds relatives als immobles. Atesa aquesta circumstància i la inexistència d’una llei hipotecària específica, la llei que regula aquestes qüestions és la pròpia Llei 14/2021, del 28 de maig, del Text Consolidat del Notariat. Qualsevol acte jurídic que impliqui un immoble ha de ser inscrit mitjançant escriptura notarial. El Notari autoritzant revisarà, a través de l’Arxiu General de Protocols de la Cambra de Notaris, quin és l’estat de càrregues en cada moment de l’immoble que consti inscrit a l’escriptura matriu, a fi i efecte de donar fe pública d’aquest estat i deixar-ne constància a l’escriptura. Una vegada atorgada l’escriptura 7 de la que se’n derivi qualsevol dret, embargament, o altre vicissitud que hagi de constar inscrita a l’immoble en qüestió, el Notari n’haurà de donar compte al Notari en el protocol del qual consti l’escriptura matriu, en el termini màxim de tres dies, per tal que aquest efectuï la nota marginal que correspongui. 8 9.2 La possessió 2.1. Concepte 2.1.1. Concepte És una institució jurídica que contempla una situació de fet, el poder immediat i erga omnes sobre la cosa. Si aquesta és corporal es tracta d’una tinença, un poder fàctic; si la cosa és incorporal —anomenant-se en tal cas quasipossessió—, es tracta de l’exercici d’un dret. Atès que es tracta d’una situació de fet, és diferent la possessió del dret a posseir. Aquest s’exerceix quan qui posseeix està emparat per un dret que el faculta per posseir. La mera possessió s’exerceix sense que el posseïdor ostenti un dret que el faculta per posseir, el que no significa per se que la possessió sigui il·legítima. 2.1.2. Elements configuradors Calen, doncs, dos elements per configurar la possessió: un de corporal, la cosa o dret posseït, i l’ànim de posseir. Segons com s’exerceixi la possessió es determinarà en quin concepte s’està posseint —propietari, usufructuari, arrendatari, etc. Pot ser que el concepte possessori variï al llarg del temps, com quan un usufructuari passa a posseir com a propietari. 2.1.3. Relació amb la propietat La possessió pot tenir o no relació amb la propietat, però són dues institucions jurídiques diferents. Es pot ser posseïdor i alhora propietari, però també posseïdor no propietari o fins i tot propietari no posseïdor. 2.1.4. L’objecte de la possessió L’objecte de la possessió cal que reuneixi les següents característiques: a) Que sigui individualitzat: que existeixi i estigui determinat —no futur. b) Que sigui susceptible d’apropiació —no es pot posseir, per exemple, l’edifici del Consell General. 9 La possessió d’una cosa —també incorporal— implica la de la cosa mateixa i tot el que porti aparellat —i.e. en cas d’un immoble, també dels mobles i/o fruits. 2.1.5. Conseqüències jurídiques de la possessió D’aquesta situació de fet se’n desprenen un seguit de conseqüències jurídiques que cal regular, com són: a) Les accions de defensa i protecció de la possessió, el que exclou qualsevol acte adreçat a la despossessió fora del marc legal. b) Derivat de l’anterior, la legitimació per exercitar els drets derivats de la possessió. c) El dret del posseïdor d’obtenir els rendiments derivats de l’objecte posseït. d) La possibilitat d’adquirir la propietat del bé a partir d’un exercici continuat i pacífic de la possessió. 2.1.6. Tipus de possessió a) Natural: és la mera tinença de la cosa. / Civil: la natural, exercida amb un determinat ànim de posseir —està protegida mitjançant els interdictes i la institució de la usucapió. b) En nom propi: en interès propi. / En nom aliè: qui posseeix reconeixent que existeix un altre posseïdor. c) Immediata: la possessió és directa sobre la cosa —i.e. l’arrendatari. / Mediata: la possessió s’exerceix a través d’una altra persona —i.e. el propietari de la cosa arrendada. d) Justa: adquirida legítimament. / Injusta: adquirida mitjançant violència, intimidació o clandestinitat. e) De bona fe: es presumeix sempre. Es distingeix per: a. L’existència d’un títol vàlid per adquirir la possessió. b. La ignorància excusable que existeix algun vici que impedeix l’eficàcia del dret que s’està exercint. c. La convicció que s’està posseint legítimament. De mala fe: el posseïdor sap que no té dret a posseir. Qui l’al·legui, l’ha de provar. 10 2.2. Subjectes En ser una situació de fet, en principi només cal que el posseïdor tingui personalitat jurídica —per tant, també les persones jurídiques, a través dels seus òrgans de representació—, no és necessària la capacitat d’obrar per, simplement, tenir la cosa. Ara bé, per exercitar els drets derivats de la situació de possessió sempre caldrà tenir capacitat d’obrar o bé que aquest exercici s’efectuï a través del representant legal del posseïdor incapaç. Si la possessió no és una situació de fet sinó que prové d’un negoci jurídic o d’una sentència judicial, aleshores el posseïdor incapaç ha d’adquirir el dret a posseir a través del seu representant legal. Pot posseir més d’una persona en les següents situacions —no s’entén que es comparteix la possessió quan existeix el que s’anomena un servidor de la possessió, que és un empleat o contractat pel posseïdor: - Copossessió pròpia: concorre més d’un posseïdor exercint la possessió sobre una mateixa cosa simultàniament amb el mateix concepte possessori —i.e. copropietaris. - Copossessió impròpia: concorre més d’un posseïdor exercint la possessió sobre una mateixa cosa simultàniament però no amb el mateix concepte possessori. Realment, doncs, són possessions diferents —i.e. un posseïdor ocupa una finca per habitar-la mentre que un altre n’obté els fruits. 2.3 Formes d’adquisició 2.3.1. L’ocupació: és l’acte d’apoderament material de l’objecte. 2.3.2. El precari: és el dret d’ús sense pagar contraprestació. 2.3.3. El dret d’ús i habitació: és el dret d’ús sobre una part d’un immoble. Si és sense pagar contraprestació esdevé en un precari. 2.3.4. L’arrendament: és el dret d’ús a canvi d’una contraprestació. 2.4 Protecció Es duu a terme a través de les següents accions: A) Interdictes A.1. De retenir la possessió: correspon al posseïdor pacífic enfront actes de pertorbació de la possessió per part de tercers. A.2. De recobrar la possessió: correspon al posseïdor pacífic quan ha estat privat de la possessió. 11 A.3. D’obra nova: correspon al posseïdor pacífic quan s’efectua una obra nova que pertorba la possessió. B) L’Acció publiciana: correspon al posseïdor que està usucapint, quan és privat de la possessió per algú amb un dret inferior (per exemple, amb mala fe). 2.5. Pèrdua Es produeix quan desapareix algun dels elements que en conformen el concepte jurídic: a) La tinença de la cosa: i. Per la seva destrucció o pèrdua total —i.e. la destrucció d’un edifici per un terratrèmol. ii. Quan la cosa queda fora del comerç —i.e. arran d’una expropiació per fer una carretera. iii. Quan un tercer passa a posseir la cosa, amb coneixement i consentiment del posseïdor. iv. Per mort del posseïdor, doncs la possessió no és transmissible mortis causae. b) L’ànim o voluntat de tenir-la: quan el posseïdor abandona la possessió de la cosa, hi renuncia. 2.6. Liquidació de la possessió Quan el posseïdor perd la possessió perquè aquesta ha estat atorgada a algú amb millor dret, s’ha de liquidar la situació possessòria: a) Fruits: quan la cosa n’hagi donat, el posseïdor de bona fe els reté, mentre que el posseïdor de mala fe els ha de tornar i, quan ja no existeixen, se n’ha de retornar el seu contravalor. b) Despeses: i. Despeses ordinàries: siguin o no necessàries, no són reemborsables ja que qui usa la cosa és el posseïdor. ii. Despeses extraordinàries: s’han de rescabalar al posseïdor, sigui de bona o mala fe, excepte que siguin considerades de luxe. c) Responsabilitat: només respon del deteriorament o pèrdua de la cosa posseïda el posseïdor de mala fe o el de bona fe que hagi actuat amb dol — que es equiparat jurídicament a la mala fe— fins i tot el cas fortuït. 12 9.3 La propietat 3.1 Concepte És el dret real per excel·lència. Implica la possibilitat de disposar d’un bé, moble o immoble, en tota la seva amplitud, ja sigui inter vivos com mortis causae, tot i que pot estar limitat. Es divideix en: A) La nua propietat: és la titularitat jurídica sense el gaudi del bé. Qui la deté s’anomena nu propietari. B) L’usdefruit: és el gaudi del bé. Qui la deté s’anomena usufructuari. Quan conflueixen la nua propietat i l’usdefruit en la mateixa persona, aleshores es parla de plena propietat i, el seu titular és el propietari. 3.2 Formes d’adquisició 3.2.1. L’ocupació És una forma d’adquisició originària de la propietat, en absència d’un propietari anterior. Avui dia és pràcticament impossible efectuar cap tipus d’acte d’apropiació possessòria d’aquest tipus respecte a béns immobles, però no tant respecte a béns mobles —i.e. animals salvatges o béns abandonats pels seus propietaris. 3.2.2. El tresor Excepte pacte en contra, el descobriment d’un tresor ocult, segons el dret aplicable a Andorra, s’ha de repartir per meitats entre el seu descobridor i el propietari. 3.2.3. L’accessió És el dret a adquirir a títol de propietari o bé els fruits —i.e. nous arbres fruiters sobre una finca— o bé les incorporacions que es produeixin sobre un altre bé —i.e. una instal·lació de calefacció en un pis— del què ja se n’és propietari, i que conformi una unitat amb ell. 13 3.4 Protecció A) Protecció del dret de propietat A.1. Acció reivindicatòria: correspon al propietari no posseïdor per reivindicar i, per tant, recuperar la possessió del bé. A.2. Acció declarativa de domini: correspon al propietari no posseïdor per que es declari el seu dret de propietat sobre el bé. A.3. Acció negatòria: és el revers de la declarativa de domini i correspon al propietari per que es declari que un tercer no té dret de propietat sobre el bé. A.4. Acció d’atermenament: és la destinada a fixar els límits geogràfics d’una finca. 3.5 Límits 3.5.1. Les servituds Les vam estudiar al tema 1 (Drets Reals), i constitueixen una limitació a l’exercici absolut del dret de propietat. 3.5.2. Les relacions de veïnatge Són les relacions que s’estableixen entre propietaris de finques veïnes, tot i que no cal que siguin confrontades sinó que poden estar pròximes. És la regulació jurídica del que haurien de ser unes normes bàsiques de convivència per tal que tots els propietaris puguin gaudir pacíficament de les seves propietats. Poden estar destinades a protegir interessos privats però també públics. Alguns exemples són: els arbres mitgers, la distància respecte als límits, els fruits caiguts a la finca veïna, les arrels dels arbres que envaeixen la finca veïna, les avingudes d’aigua, les llums i vistes —tot i que aquestes, generalment, es troben regulades per una servitud. 3.5.3. Les immissions Són les ingerències en la finca veïna que es produeixen per la propagació d’una intervenció humana directa del propietari. Cal que sigui no tolerada, permanent, mesurable físicament i substancial, causant un dany greu al propietari veí, pel que és necessària l’existència d’una relació de causalitat entre la immissió i el dany. 14 3.5.4. La paret mitgera Es pot donar tant respecte a una paret de sosteniment d’una construcció — també pot ser un marge— com respecte a una tanca de delimitació, sempre que es trobin sobre el límit de dues finques. a) La mitgeria de tanca: és forçosa —fins una alçada de 2 m— pel que si no hi ha acord en construir-la i pagar-la, el propietari que no ho vulgui haurà de tolerar que l’altre ocupi la meitat del terreny necessari per fer-ho. En tal cas, el propietari que no ha volgut construir-la no està obligat a pagar-ne la meitat del cost de construcció però si del seu manteniment. b) La mitgeria de càrrega: és el dret a carregar una construcció sobre una paret mitgera d’una altra. També és forçosa i, en tal cas, s’haurà de rescabalar qui la va construir amb la meitat del seu cost. 3.5.5. Les prohibicions de disposar Es tracta de prohibicions específiques d’atorgar o transmetre un determinat dret sobre un bé concret. S’han d’atribuir en benefici d’una persona concreta i, per tant, no són admissibles les prohibicions genèriques. Sempre han de tenir caràcter temporal i, en tot cas, han d’obeir a una causa justa. Normalment venen imposades per llei, resolució judicial o administrativa, tot i que res no impedeix que puguin constituir-se de forma voluntària. 15 9.4 La comunitat de béns 4.1. Concepte Es dona un supòsit de cotitularitat quan diverses persones ostenten, simultàniament, un dret de la mateixa naturalesa sobre un bé determinat, no sent imprescindible que sigui de propietat (i.e. un usdefruit). El règim jurídic que regula les relacions jurídiques que sorgeixen en aquesta situació de cotitularitat es denomina comunitat de béns. Tipus: 1. Copropietat pro indiviso: és la que es dona de forma general entre els particulars. 2. Copropietat en mà comuna: d’arrel germànica, a Andorra només es dona sobre els béns comunals d’una Parròquia. 3. Copropietat pro diviso: els cotitulars tenen facultats diferents sobre la cosa. Es dona en supòsits excepcionals com l’emfiteusi (divisió del domini útil i el directe) o en el dret de superfície. Constitució: a) Voluntària: quan el règim és fruit de l’autonomia de la voluntat a través d’un negoci jurídic. Els constituents regulen les regles que regiran la comunitat. No requereixen d’una forma concreta, tot i que evidentment convé que sigui escrita —privada o pública. b) Incidental: la comunitat es crea per un acte aliè a la voluntat dels seus integrants, com és el cas d’una successió per causa de mort. Requereix una forma escrita i pública —en el cas de l’herència, l’escriptura de la seva acceptació. 4.2. L’administració i gestió de la copropietat pro indiviso A Andorra, el règim supletori és el definit pel dret romà, el que implica que els cotitulars poden regular-lo lliurement sempre que les normes respectin l’ordre públic i evitin l’abús sobre els drets d’algun cotitular a favor d’altri. Els diversos drets es limiten mútuament, prevalent sempre el dret de la comunitat per sobre de l’individual. 16 El principi bàsic és la participació proporcionalment igualitària —la quota— en tots els drets i obligacions derivats de la cotitularitat del bé, que roman indivís. Tots els cotitulars administren la cosa, tot i que es pot confiar l’administració a un o més comuners o a un tercer (i.e. un administrador de finques). Si l’administra més d’un comuner, s’ha de fixar el règim d’actuació —solidari o mancomunat—, i l’administrador o administradors respon davant la comunitat pels actes d’administració. Pels actes d’administració ordinària regeix supletòriament el règim de majoria, excepte que se n’hagués pactat un de reforçat. L’administració ordinària inclou els actes normals d’administració del bé, admetent-se fins i tot l’alienació dels seus fruits. Pels actes d’administració extraordinària es requereix el consentiment unànime, entenent-se per tals aquells que puguin minvar el valor del bé o la seva alienació. En cas de discrepància en l’adopció dels acords, els comuners poden sol·licitar l’auxili judicial. 4.3. Extinció Formes: 1. L’acord voluntari de tots els comuners: per exemple, quan decideixen vendre el bé. 2. La renúncia de tots els comuners: així com la propietat plena no és renunciable, sí que ho és la copropietat. En cas que un comuner renunciï a la seva quota acreix a la resta. Lògicament si renuncien tots s’extingeix la comunitat, però aleshores cal la seva transmissió a un tercer. 3. La conversió voluntària en comunitat especial: per exemple, quan la copropietat requeia sobre un immoble que és dividit horitzontalment. 4. La concentració de tots els drets en un sol comuner. 5. La destrucció del bé o la pèrdua del dret: o Un exemple de destrucció d’un bé immoble podria ser el succeït amb l’erupció del volcà de la Palma. o Un exemple de pèrdua del dret seria una expropiació d’una finca per construir-hi una carretera. 6. L’expiració del termini pactat en la constitució de la comunitat. 7. La divisió de la cosa comuna: es dona quan un comuner vol marxar de la comunitat. Si els altres comuners hi estan d’acord, o bé li adquireixen la quota o bé acorden extingir unànimement la comunitat, amb el resultat que acordin. 17 Si els altres comuners no hi estan d’acord, i atès el principi que ningú pot ser mantingut en règim de copropietat contra la seva voluntat, el comuner pot demanar-ne l’extinció a un àrbitre, si així està previst, o bé interposar una acció judicial reclamant-ne l’extinció. Aquesta acció judicial es pot interposar en qualsevol moment i sense haver d’al·legar cap causa, no podent-se impedir l’exercici de l’acció, tot i que es pot limitar temporalment. Amb la decisió judicial s’extingeix el règim de comunitat prèvia liquidació del règim econòmic —deutes i crèdits. S’haurà de resoldre de tres formes: - Divisió material: en cas que el bé sigui divisible sense disminuir-ne el valor, concedint-ne una part a cada cotitular. En cas que els lots no tinguessin el mateix valor, cal acordar una compensació econòmica entre ells. - Divisió econòmica: en cas que el bé no sigui divisible, alienant el bé —pot adjudicar-se a un sol comuner— i repartint-ne el producte entre els comuners. També es pot donar en cas que els comuners no vulguin que se’ls n’adjudiqui una part. - Divisió jurídica: si es tracta d’un edifici susceptible de dividir-se horitzontalment, es poden adjudicar unitats als diversos comuners, havent-se aleshores de constituir el règim de propietat horitzontal que reguli les relacions entre els diversos propietaris —ja no copropietaris. 18 9.5 La propietat horitzontal 5.1. La comunitat de propietaris El desenvolupament de l’urbanisme durant el temps ha fet que la propietat dels immobles es dividís en tants departaments com persones o famílies els habiten. Els trets comuns a aquestes situacions són: a) La cotitularitat sobre un mateix bé. b) La convivència entre béns privatius i béns comuns. c) La distribució de les càrregues —o també beneficis, si la comunitat explota algun bé comú— proporcional a la quota de participació en la copropietat. d) La no aplicabilitat del dret d’adquisició preferent —i, per tant, dels drets de tempteig i retracte—, així com tampoc de l’acció de divisió de la cosa comuna. Els principals règim de propietat conjunta són: a) La propietat horitzontal. b) Les urbanitzacions privades. c) La multipropietat o aprofitament per torns. 5.2. Concepte i règim legal: la Llei de Propietat Horitzontal Concepte Essencialment, la propietat horitzontal és el règim que regula una situació on coexisteix la propietat individual sobre alguns elements d’un mateix edifici —pisos i locals— amb la compartida sobre d’altres dels seus elements —teulat, ascensors, escales. Per tant, només podrà donar-se aquest règim quan l’immoble es pugui dividir en departaments susceptibles d’aprofitament individual, però alhora existint elements comuns que són compartits per aquells. 19 Règim legal Fins la promulgació de la Llei de Propietat Horitzontal l’any 2004, les relacions entre copropietaris d’un mateix immoble es regulaven pels pactes existents entre ells i, per tant, per l’autonomia de la voluntat, expressada a través d’estatuts o reglaments comunitaris. Aquesta llei encara és vigent tot i que havent-se produït diverses modificacions, fins arribar al text vigent, aprovat mitjançant Decret legislatiu del 12 de març del 2018, de publicació del seu text refós (publicat al BOPA núm. 16, de 21 de març de 2018). El text vigent prescriu que tota comunitat horitzontal que es constitueixi s’ha d’ajustar necessàriament i obligatòriament a la llei. 5.3. Constitució El títol constitutiu de la propietat horitzontal és l’escriptura de divisió horitzontal, de forma obligatòria. Per tant, només valdrà que el règim es constitueixi mitjançant escriptura pública, no sent vàlida cap altra forma. No es pot dividir horitzontalment un edifici sense constituir-ne el règim jurídic de propietat horitzontal. Ni tan sols en el cas que la divisió horitzontal l’atorgui un sol propietari, atès que la llei no contempla aquesta excepció. És el cas, per exemple, de les promocions de nova construcció, en què per vendre cada pis o local el promotor ha d’haver atorgat prèviament l’escriptura de divisió horitzontal i constituït el règim de propietat horitzontal. Tanmateix, la llei estén la seva aplicabilitat obligatòria a tots aquells supòsits en què no s’hagi constituït el règim però en què la propietat horitzontal estigui dividida, per tractar-se de situacions de fet anteriors a la promulgació de la llei. En tal cas, qualsevol propietari pot instar la resta per tal que constitueixin el règim de propietat horitzontal, sent en tal cas obligatori per tots els propietaris. El títol constitutiu ha de descriure cadascun dels departaments així com també les zones comunes —protocol·litzant-se els plànols detallats de l’edifici, amb expressió de la identitat de l’arquitecte—, especificant-se la quota de cada departament —que representarà el seu coeficient de participació a la comunitat— i recollint els estatuts o règim de funcionament intern de la comunitat. Propietat privativa: A) Drets: A.1 És disponible i porta aparellada la part proporcional de participació en la propietat comuna així com la submissió a les normes que regeixen la comunitat. A.2 Es pot dividir o agrupar amb altres, fet que pot suposar la modificació de les quotes de participació en la comunitat. A més d’estar subjecte a la normativa urbanística, excepte que els estatuts així ho prevegin es requereix el consentiment de la junta de propietaris, doncs suposa la modificació de la divisió horitzontal. 20 A.3 Pot demanar la divisió de la cosa privativa comuna i ostenta dret de tempteig i retracte sobre la mateixa, excepte que estigui prohibida expressament en el títol constitutiu —si n’hi ha— de la copropietat privativa. A.4. Es pot modificar la seva configuració, respectant la normativa urbanística i reguladora de la comunitat, de la que en pot exigir modificacions relatives a qüestions com la seguretat, l’habitabilitat i la conservació. B) Obligacions: B.1 Respondre davant la comunitat, encara que el pis no l’ocupi el propietari (i.e. arrendament), personalment. El bé privatiu queda afecte i respon en cas d’incompliment per part del propietari, pel que es tracta del que s’anomena una obligació propter rem, que passa per davant de qualsevol altre crèdit —fins i tot amb garantia hipotecària— excepte els laborals. Tanmateix, en cas de transmissió l’adquirent només respon dels deutes pendents enfront la comunitat des de la transmissió. En aquell moment el transmetent ha de declarar que està al corrent amb la comunitat, havent-se d’aportar a l’escriptura un certificat a tal efecte, sense el qual no es pot atorgar l’escriptura, excepte que l’adquirent n’exoneri el transmetent de forma que assumeix el pagament dels deutes anteriors a la transmissió. B.2 Mantenir la propietat en bon estat i respondre davant qualsevol perjudici que pugui causar a la comunitat. B.3 Franquejar l’entrada quan calgui per realitzar obres per la comunitat i permetre-les a la seva propietat quan siguin necessàries. B.4 Rebre les comunicacions adreçades a la comunitat. B.5 Comunicar qualsevol canvi de titularitat. B.6 Abstenir-se de desenvolupar qualsevol activitat prohibida pels estatus o que pugui ser perillosa o molesta per la comunitat. Propietat comuna (elements comuns): Correlativament a les obligacions privatives, els propietaris han de: A. Consentir les obres necessàries pel manteniment de l’edifici. B. Han de respectar-ne l’ús normal i correcte, encara que sigui d’ús privatiu d’algun propietari (i.e. un pati). C. Abstenir-se d’alterar-los o modificar-los però també reparar-los si és molt urgent i no ho pot fer la comunitat. D. Contribuir a les despeses i responsabilitats comunes en proporció a la seva quota. E. En cas d’un element comú d’ús privatiu, el propietari que en disposi té l’obligació de mantenir-lo conservat i en bon estat, i respon davant la comunitat de qualsevol dany o perjudici que se’n derivi. 21 Per la seva banda, la comunitat està obligada a: F. Contractar una assegurança de responsabilitat civil enfront a tercers. G. Contractar el manteniment de l’immoble. H. Realitzar les obres necessàries per la seva bona conservació. 5.4. Funcionament i govern Els òrgans de govern són: A) La junta de propietaris. B) El president. C) El vicepresident, si així està previst als estatuts. D) L’administrador secretari. Els càrrecs són per quatre anys, però poden ser cessats amb anterioritat per acord de la junta, sense que calgui cap motiu. A) La junta de propietaris No té personalitat jurídica però sí que disposa de capacitat processal. Les seves funcions són: 1. Nomenar i cessar els càrrecs. 2. Resoldre qualsevol conflicte amb els càrrecs. 3. Aprovar el pressupost. 4. Aprovar les obres. 5. Aprovar i modificar els estatuts. 6. Resoldre qualsevol assumpte d’interès de la comunitat. S’ha de reunir en sessió ordinària una vegada a l’any per aprovar els comptes de l’exercici anterior i el pressupost de l’exercici en curs. La convocatòria s’ha de fer amb una anticipació mínima de quinze dies. Es poden celebrar tantes juntes extraordinàries com sigui necessari o ho sol·liciti una quarta part dels propietaris o el 25% de les quotes. En qualsevol cas, les juntes es poden celebrar amb caràcter universal per acord unànime de tots els propietaris presents. La convocatòria la fa el president o l’administrador secretari si aquell així li ho delega, o els promotors de la reunió. S’ha d’indicar l’ordre del dia i el lloc i hora de 22 celebració, en dues convocatòries —amb una separació entre ambdues d’un mínim de trenta minuts. Qualsevol propietari pot incloure algun punt a l’ordre del dia, que s’haurà de tractar obligatòriament a la junta. Si no s’assisteix personalment, es pot delegar en qualsevol persona. La delegació ha de ser escrita i signada o bé mitjançant un poder notarial especial o general. Només es poden representar un màxim de sis propietaris. Tots els propietaris tenen dret d’assistència però només a vot els que estiguin al corrent de pagament. En cas d’usdefruit, el nu propietari representa la propietat, excepte que hi renunciï expressament a favor de l’usufructuari. En cas d’arrendament, només pot assistir l’arrendatari si ha estat expressament autoritzat pel propietari. Els acords socials: S’adopten per les següents majories, computant-se com a favorables els vots dels no assistents que no hagin notificat el seu vot discrepant en els trenta dies naturals posteriors a la notificació de l’acord: A) Unanimitat: a) Modificar el títol constitutiu —divisió horitzontal— i els estatuts. b) Alteració de l’estructura de l’immoble o dels elements comuns. B) Majoria de les 3/5 parts de propietaris i de quotes de participació: a. Establiment i suspensió de serveis comuns d’interès general. b. Arrendament de béns comuns que no tinguin un destí específic (i.e. porteria). C) Majoria de propietaris i de quotes de participació: supressió de barreres arquitectòniques, encara que signifiqui modificar el títol constitutiu i els estatuts. S’adopten per les següents majories: A) Majoria de les quotes: instal·lació de nous serveis de telefonia o subministraments energètics col·lectius. Els propietaris que no votin a favor no han de contribuir-hi. Si posteriorment s’hi adhereixen, han de contribuir en la proporció que els hauria tocat, més els interessos legals. B) Majoria de propietaris i de quotes, en primera convocatòria, o majoria d’assistents si representen el 50% de les quotes, en segona: acords relatius a l’administració ordinària. En cas de no acord, es pot sol·licitar que el batlle resolgui en equitat. 23 C) Sense majoria: els pressupostos, si no assisteixen prou propietaris per aprovar-los, es consideren aprovats mentre la junta no els aprovi expressament. Les juntes han de quedar recollides a les corresponents actes, on constaran tots els detalls, i que s’han de firmar en els deu dies posteriors a cada junta, havent-se de remetre per còpia a cada propietari. Els acords socials són vinculants per tots i no perden la seva executivitat en cas d’impugnació, excepte ordre judicial que disposi el contrari. Poden ser impugnats judicialment: A) Quan contrariïn la llei o els estatuts. B) Quan lesionin els interessos de la comunitat en benefici d’algun propietari. C) Quan perjudiquin injustament algun propietari. Des de l’adopció de l’acord, l’acció caduca als trenta dies o a l’any si infringeix la Llei de Propietat Horitzontal. Si el propietari va estar absent, els terminis computen des de la notificació de l’acord. En cas de vulneració de l’ordre públic o una norma imperativa, els terminis estan subjectes als de l’acció de nul·litat en l’ordre civil. B) President i vicepresident Ha de ser propietari i és obligatori. Només es pot dispensar pel batlle, al·legant justa causa. Representa la comunitat i pot delegar la representació a l’administrador secretari. El càrrec té una durada de quatre anys però se’l pot cessar abans per la junta, sense motiu. Els estatuts poden regular que el càrrec sigui rotatori o per sorteig. El càrrec de vicepresident és facultatiu dels estatuts i la seva funció és la de substituir el president en cas d’absència, vacant o impossibilitat del president. C) Administrador secretari És obligatori i pot ser-ho un propietari, sempre que no hi hagi més de quinze unitats a administrar, quan haurà de ser-ho un membre del Col·legi Professionals d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra. En el primer cas el càrrec mai pot ser remunerat. Funcions: A) Preparar els pressupostos. B) Vetllar per la conservació de l’immoble i el bon funcionament de la comunitat. C) Executar els acords relatiu a les obres. 24 D) Actuar de secretari de la junta, conservant els llibres d’actes que recullin cada junta, així com la resta de documentació de la comunitat. 5.5. Extinció Forçosa: A) Per la destrucció de l’edifici, considerant-se així quan la seva reconstrucció suposaria més del 50% del seu valor en el moment del sinistre. B) Per la declaració de ruïna total. C) Per l’expropiació forçosa. Voluntària: A) Per la conversió en propietat ordinària. B) Per la conversió en un proindivís. 5.6. Els conjunts immobiliaris Són situacions assimilables al règim de la propietat horitzontal, però sense emmarcar-se dintre d’un edifici. El cas paradigmàtic són les agrupacions de comunitats de propietaris o les urbanitzacions, que també s’han anomenat “propietat horitzontal ajaguda”, sent-ne l’element essencial el de compartir elements comuns i considerats necessaris. Supletòriament i de forma general, es regeixen per les normes que fixa la Llei de Propietat Horitzontal per les comunitats de propietaris, amb algunes especificacions. En qualsevol cas, sempre s’exigeix un títol constitutiu. Agrupació de comunitats de propietaris Cada comunitat tindrà el seu règim, a més del règim que agruparà les comunitats, en què cadascuna actuarà segons la seva quota a l’agrupació. Així mateix, cada comunitat tindrà els seus propis estatuts, igual que l’agrupació que tindrà els seus. Els òrgans de govern són els mateixos que en les comunitats de propietaris, però: A) La junta la formen els presidents de cada comunitat —excepte pacte en contrari. 25 B) La seva competència s’estén als elements comuns de l’agrupació. C) Els acords que s’hagin d’adoptar per les majories qualificades que estableix la LPH exigeix que a cada comunitat s’hagi adoptat prèviament l’acord amb les mateixes majories. Els conjunts immobiliaris privats, les urbanitzacions Salvant les lògiques diferències físiques que caracteritzen la seva configuració, li són aplicables de forma supletòria les disposicions de la LPH. 26