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Leçon 1 L’environnement règlementaire du crédit immobilier Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1 Préambule 1.2 Loi Scrivener 1.3 Loi Châtel 1.4 Loi MURCEF 1.5 Loi SRU 1.6 Loi Lagarde 1.7 Loi relat...

Leçon 1 L’environnement règlementaire du crédit immobilier Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1 Préambule 1.2 Loi Scrivener 1.3 Loi Châtel 1.4 Loi MURCEF 1.5 Loi SRU 1.6 Loi Lagarde 1.7 Loi relative à l’assurance emprunteur 1.8 Loi Macron 1.9 La Directive MCD Chapitre 2 Les établissements de crédit 2.1 Présentation 2.2 Les banques généralistes 2.3 Les établissements spécialisés IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1. Préambule Plusieurs textes de lois règlementent le marché de l‘immobilier dans le but de protéger le consommateur : Pour le crédit immobilier : les Lois Scrivener et Châtel, Pour l’encadrement de la profession d’IOBSP : la Loi Murcef, Pour la mise en place du délai de réflexion : la Loi SRU. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1. Préambule En matière de crédit, la protection du consommateur est régie par le Code de la consommation. Les principales dispositions ont été mises en place par les deux lois Scrivener et modifiées par la loi Lagarde : Loi Scrivener 1 du 10 janvier 1978: Cette loi correspond à la réglementation du prêt à la consommation. Loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979: Cette loi correspond à la réglementation du prêt immobilier. Loi Lagarde du 1er juillet 2010: Elle a modifié plusieurs dispositions du Code de la consommation, y compris sur le crédit immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Ses objectifs sont : D’informer et protéger l'emprunteur dans le domaine immobilier en établissant des règles que les établissements financiers doivent respecter, De lutter contre le surendettement des personnes physiques. La loi Scrivener règlemente l’objet du financement: Un achat de terrain destiné à la construction, Un bien d’habitation ou à usage mixte en pleine propriété, L’achat de parts ou d’actions de société donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immobilier, Un droit d’occupation à temps partagé, Des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien (si le montant du prêt est supérieur à 75 000 € ), Les regroupements de crédits dès lors qu’ils ne concernent que des crédits immobiliers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Le montant du prêt La loi Scrivener s’applique à tous les prêts, lors de toute opération immobilière, quel que soit le bien acquis : Logement à usage d’habitation (maison, appartement, neuf ou ancien), Terrain, Local professionnel et constructions dont le coût n’excède pas 21 500 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener RAPPEL La Loi Lagarde et le crédit à la consommation Depuis le 1er mai 2011, les crédits travaux à la consommation sont mieux encadrés. La réforme de la Loi Lagarde s’applique à tous les crédits travaux d’une durée supérieure à 1 mois, et dont le montant est compris entre 200€ et 75 000€, sauf en cas d’acquisition d’un bien immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener La condition suspensive d'obtention de prêt La Loi Scrivener a instauré une condition suspensive d’obtention de prêt pour tous les acquéreurs qui souhaitent avoir recourt à un financement pour leur achat immobilier. Lors de la signature du compromis, les conditions de financement sont mentionnées. Si l’emprunteur n’obtient pas de financement aux conditions mentionnées, la vente est annulée et le consommateur récupère sans pénalité le chèque versé pour la réservation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener L’offre de prêt L’offre de prêt doit être envoyée par courrier à l’emprunteur par l’organisme prêteur. L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours francs pour retourner et accepter cette offre (l’offre de prêt ne peut pas être retournée signée avant le 11ème jour suivant sa réception). La durée de validité d’une offre de prêt est de 30 jours. A la réception de l’offre de prêt, si les caractéristiques inscrites dans le compromis de vente sont respectées, la condition suspensive de prêt est levée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Les prêts concernés Tous les types de prêts immobiliers entrent dans le champ de la loi Scrivener: prêts libres, conventionnés, PAS, 1 % logement, PTZ, prêts relais, PEL, Eco-PTZ. La loi Scrivener : Fixe la durée maximum d’un prêt à 50 ans (correspondant à la durée maximale de l’inscription d’hypothèque), A instauré la mise en place d’une assurance décès directement liée au prêt. Bon à savoir: Une fois signée et retournée par le client à l'organisme prêteur, l’offre de prêt est valable 4 mois. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Pendant la durée du prêt La loi Scrivener prévoit également la protection du consommateur en cas de remboursement anticipé total. Elle limite la perception des pénalités à la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû. Ces pénalités sont exonérées dans les cas suivants : ✓ Changement de lieu d'activité professionnelle, ✓ Décès de l'emprunteur ou du conjoint, ✓ Cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Rappels législatifs 1 1.3. Loi Châtel Il y a deux lois Châtel : La loi Châtel 1 de janvier 2005 « tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur », La loi Châtel 2 « pour le développement de la concurrence au service des consommateurs » promulguée début 2008. La loi Châtel 2 : Règlemente les liens contractuels entre les professionnels prestataires de services et leurs clients, dans le domaine des communications électroniques, de la distribution et de la banque. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Rappels législatifs 1 1.3. Loi Châtel Elle règlemente le crédit immobilier à taux variable en imposant de nouvelles obligations aux organismes bancaires : pour chaque offre de prêt, une transparence totale et la présentation à l’emprunteur d’une notice spécifiant les conditions et les modalités de variation des taux d’intérêt. Elle impose aux banques de fournir à l’emprunteur une simulation de crédit permettant d’évaluer avec une relative précision, l’impact direct sur les mensualités d’une éventuelle variation du taux d’intérêt. Elle instaure le principe d’une communication régulière entre le prêteur et l’emprunteur à taux variable. L’objectif est d'informer l'emprunteur chaque année de sa situation en lui indiquant le montant exact du capital restant dû. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Rappels législatifs 1 1.4. Loi MURCEF La loi MURCEF La loi MURCEF ou « loi portant Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier a été publiée le 11 décembre 2001. Elle modifie les relations entre les banques et leurs clients. Elle encadre l’activité des courtiers et autres intermédiaires en opérations bancaires. Elle « Aucun versement, de quelque prévoit que toute publicité diffusée par toute nature que ce soit, ne peut être exigé personne apportant son concours à l'obtention d'un particulier, avant l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'argent à un d'un ou plusieurs prêts d'argent ». particulier doit faire apparaître de manière visible la mention suivante: IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.5. Loi SRU La loi SRU La loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) a modifié le droit de l’urbanisme et du logement en France. Elle a imposé aux villes de disposer d’au moins 20% de logements sociaux. Elle a mis en place un délai de réflexion ou de En matière rétractation de 7 jours (selon la nature de de crédit l’acte) pour tous les particuliers qui s’engagent à immobilier acheter un bien immobilier à usage d’habitation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.5. Loi SRU Tous les actes d’achat immobilier sont concernés par ce délai : Le compromis de vente, La promesse de vente, Le contrat de réservation, Le contrat de construction de maison individuelle, Le contrat de promotion immobilière. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.6. Loi Lagarde La loi Lagarde Destinée à renforcer la protection mais aussi la liberté des emprunteurs, la loi Lagarde entrée en application en septembre 2010 est venue renforcer la loi MURCEF sur les assurances de prêt. La liberté des emprunteurs Elle supprime la possibilité pour les banques de conditionner l’octroi d’un crédit à la souscription de leur propre assurance. Ainsi, l’emprunteur est libre de faire jouer la concurrence et de souscrire un contrat d’assurance où bon lui semble. Il doit toutefois respecter une condition : le contrat d’assurance choisi doit présenter les garanties équivalentes à celles proposées par la banque. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.6. Loi Lagarde La protection des emprunteurs La loi Lagarde impose aux banques de fournir à leurs clients une fiche d’information standardisée pour connaître les garanties de leur assurance de prêt immobilier. Cette fiche d’information doit : Offrir une meilleure compréhension sur le type de prêt contracté, Décrire les garanties de l’assurance; Informer l’emprunteur sur la possibilité de souscrire à une assurance individuelle. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.7. Loi relative à l’assurance emprunteur Loi relative à l’assurance emprunteur La loi Hamon du 17 mars 2014 avait instauré un nouveau droit pour l’emprunteur en matière d’assurance : pendant les 12 mois qui suivent la signature d’offre de prêt, l’emprunteur peut décider de substituer au contrat d’assurance emprunteur initial, un autre contrat d’assurance, présentant un niveau de garanties équivalent. La loi relative à l’assurance emprunteur : ▪ Ouvre la possibilité aux personnes ayant souscrit un emprunt immobilier de résilier sans frais et à tout moment l'assurance emprunteur sous réserve de proposer une assurance de substitution offrant des garanties équivalentes, ▪ Supprime le questionnaire médical lorsque l'encours de crédit par assuré est