Avant-Contrats PDF

SECTION I : LE PACTE DE PRÉFÉRENCE Il convient de définir dans un premier temps le contrat de pacte de préférence (I) avant d’envisager les sanctions en cas d’inexécution (II). Enfin, on évoquera l’action interrogatoire introduite par l’ordonnance du 10 février 2016 (III). I. La définition du pact...

SECTION I : LE PACTE DE PRÉFÉRENCE Il convient de définir dans un premier temps le contrat de pacte de préférence (I) avant d’envisager les sanctions en cas d’inexécution (II). Enfin, on évoquera l’action interrogatoire introduite par l’ordonnance du 10 février 2016 (III). I. La définition du pacte de préférence Analyse du pacte de préférence. Initialement inventé par la pratique, le pacte de préférence est un contrat préparatoire pénétrant qui a été codifié par l’ordonnance de 2016. Comme le dispose l’alinéa 1er de l’article 1123 le pacte de préférence « est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Ce contrat a donc pour but de conférer une priorité au bénéficiaire, au cas où le promettant décidait de conclure le contrat projeté. Il faut donc soigneusement distinguer ce pacte de la promesse, car ici, le promettant ne s’est pas engagé à contracter le contrat définitif. Conditions de validité de pacte de préférence. ▪ C’est parce que le promettant ne s’est pas encore engagé au contrat définitif que la jurisprudence retient qu’il n’est pas nécessaire pour la validité du pacte que le prix y soit déterminé ou qu’il stipule une durée (Civ. 1ère, 6 juin 2001, n°98-20.673, Bull. civ. I, n°166 ; Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-03.700, Bull. civ. III, n°9)13. ▪ Il faut en revanche que le bien objet de la préférence soit clairement déterminé, ainsi que la nature de l’opération projetée, car la préférence ne jouera que dans ce cadre strict (Civ. 3ème, 9 avril, 2014, n° 1313.94914). ▪ Le texte nouveau restant silencieux sur ces derniers points, il faut considérer que les solutions antérieures seront maintenues par la jurisprudence. Nature de l’engagement du promettant. Le promettant est soumis à l’obligation de faire de proposer prioritairement la conclusion du contrat futur au bénéficiaire. En cas de refus de ce dernier, le promettant retrouve sa liberté de traiter avec n’importe qui et le pacte est donc éteint. Au cas où le bénéficiaire accepterait la proposition faite par le promettant, le contrat est donc conclu au jour de l’acceptation ▪ Encore faut-il, pour déclencher l’application du pacte, que le promettant exprime la volonté de conclure le contrat projeté. ▪ Par ailleurs, l’article 1123 n’est pas clair sur ce à quoi s’engage concrètement le promettant s’il se décidait à contracter, ce qui se manifeste par l’ambiguïté du terme « traiter avec lui ». o Doit-il lui transmettre une offre ferme et précise au sens de l’article 1114 du Code civil ? o Ou peut-il se contenter de l’inviter à entrer en pourparlers ? o L’analyse dominante conduit à considérer que si le pacte contient les éléments essentiels du contrat à conclure, le promettant s’engage à transmettre une offre au bénéficiaire. Dans le cas contraire, ni l’article 1123 nouveau ni la jurisprudence ne sont clairs sur la question. o Par prudence, il faut donc que le promettant transmette une offre au bénéficiaire pour être certain d’exécuter l’obligation née du pacte.. 13 Concernant la nécessité d’enfermer le pacte de préférence dans une durée limitée, la jurisprudence est incertaine, mais il est plus prudent de stipuler un terme pour couper court à tout débat sur la prohibition des engagements perpétuels. 14 Dans cet arrêt, la Cour de cassation décide que le pacte de préférence pour un local situé dans un immeuble ne s’applique pas pour la vente de l’immeuble entier. Objectif Barreau – Droit des obligations 25 II. Les sanctions en cas de violation du pacte de préférence Cas de violation du pacte de préférence. Si le promettant contracte le contrat futur avec un tiers sans avoir proposé en priorité au bénéficiaire, il ne respecte pas son engagement contractuel. Il y a donc une violation du pacte. De même, le fait pour le promettant de conclure une promesse unilatérale de contrat avec un tiers ayant le même objet que le pacte de préférence pendant le délai du pacte est une violation de ce dernier (Civ. 3e, 6 décembre 2018, n°17-23.321). En revanche, le fait de ne finalement pas formuler d’offre de contracter le contrat futur n’est pas une violation du pacte puisque le promettant en s’y était pas obligé. Sanction de la conclusion du contrat avec un tiers en violation du pacte. Si le promettant contracte avec un tiers, le bénéficiaire a droit à des dommages-intérêts contractuels selon l’article 1123 al. 2 du Code civil : « le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi ». Par ailleurs, codifiant une jurisprudence acquise (ch. mixte, 26 mai 2006, n°03-19.376), l’article 1123 al. 2 précise que le bénéficiaire peut également obtenir la nullité du contrat conclu en violation du pacte ou demander au juge d’être substitué dans les droits du tiers. Toutefois, pour cela il faut prouver deux conditions cumulatives : ▪ D’une part, que le tiers connaissait l’existence du pacte. ▪ D’autre part, que le tiers connaissait l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. ▪ La charge de la preuve de ces deux conditions incombe au bénéficiaire, ce qui sera en pratique quasi impossible s’agissant de la deuxième condition. o Ainsi, le bénéficiaire ne peut reprocher au tiers de ne pas avoir pris l’initiative de vérifier ses intentions (Civ. 3ème, 29 juin 2010, n°09-68.110), même si le tiers est un acquéreur professionnel (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°19-22.971). o La seule connaissance du pacte par le tiers ne donne droit au bénéficiaire qu’à des dommagesintérêts. III. L’action interrogatoire Pour pallier les difficultés inhérentes à la situation du tiers qui contracte avec le bénéficiaire, l’ordonnance prévoit une solution innovante en lui permettant d’exercer une action interrogatoire à l’article 1123 alinéa 3 du Code civil : Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir. L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » Cette action permet au tiers de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer l’existence d’un pacte et son intention de s’en prévaloir. L’écrit devant nécessairement prévoir un délai raisonnable à l’issue duquel le défaut de réponse du bénéficiaire l’empêchera de demander la nullité ou la substitution dans le contrat conclu par le promettant et le tiers. Le mécanisme vise à être protecteur pour le tiers puisque cette action interrogatoire lui permet d’éviter l’éventuel anéantissement du contrat qu’il entend conclure ou la substitution du bénéficiaire dans ses droits. Il faut tout de même noter que cette action ne pourra être mise en œuvre que si le tiers connaissait l’existence du pacte, ce qui n’est évidemment pas toujours le cas. Néanmoins, si le tiers n’en a pas connaissance, une des conditions posées pour la nullité ou la substitution fait défaut et son contrat sera donc consolidé. Par ailleurs, au cas où le tiers connaîtrait l’existence du pacte, il n’a pas l’obligation de mettre en œuvre l’action interrogatoire, le tiers pouvant demander au bénéficiaire. L’ordonnance précise par ailleurs que le mécanisme de cette action interrogatoire est directement applicable, même aux contrats restant soumis au droit ancien, c’est-à-dire même aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016. Objectif Barreau – Droit des obligations 26 SECTION II : LES PROMESSES DE CONTRAT Il existe à la fois des promesses unilatérales de contrat (I) et des promesses synallagmatiques de contrat (II). I. La promesse unilatérale de contrat On commencera par la définition de la promesse unilatérale (A) avant de traiter les sanctions en cas de violation de la promesse unilatérale (B). A. La définition de la promesse unilatérale de contrat Notion de promesse unilatérale. L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale comme étant « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Le premier élément essentiel de la promesse unilatérale est sa nature contractuelle. Engagement du promettant. Par contrat, le promettant s’engage définitivement dans le contrat futur. Le promettant s’engage à ne rien faire d’autre que d’attendre l’expiration du délai d’option, laissant ainsi au bénéficiaire le temps de la réflexion. La promesse unilatérale met donc à sa charge une obligation de ne pas faire, comme le soulignait la jurisprudence antérieure à la réforme (Civ. 3ème, 15 déc. 1993, Consorts Cruz, n°91-10.199). Option du bénéficiaire. L’intérêt de la promesse unilatérale est alors de conférer au bénéficiaire un droit d’option, c’est-à-dire un choix : celui de conclure ou non le contrat projeté. L’engagement du promettant consiste justement à conférer ce droit d’option au bénéficiaire, dont la levée emporte conclusion du contrat promis. Le droit ainsi conféré est dit potestatif, c’est-à-dire un droit dont l’exercice par son titulaire est discrétionnaire. C’est en cela que c’est une promesse unilatérale : le bénéficiaire ayant une option. Levée d’option. Au cas où l’option serait levée, la conclusion du contrat projeté est réputée intervenir au jour de cette levée d’option et non au jour de la conclusion de la promesse. Indemnité d’immobilisation. Il est courant que le bénéficiaire s’engage à verser au promettant une indemnité dite d’immobilisation s’il ne lève pas l’option. Cette indemnité est le prix de la réservation du bien pour le bénéficiaire. L’objectif étant de donner une contrepartie au promettant qui n’a pu, pendant la durée du contrat de promesse, trouver un autre contractant et lui céder son bien 15 . C’est pour cette raison que l’on parle d’indemnité d’immobilisation, car le promettant n’a pu trouver entre temps un autre acquéreur pour son bien dont on dit alors qu’il est « immobilisé ». Cette indemnité, qui n’est pas une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas une quelconque inexécution du bénéficiaire, n’est pas susceptible de révision par le juge (Cass. civ. 1re, 5 déc. 1995, n°93-19.874). ▪ L’indemnité confère un caractère synallagmatique au contrat, mais devient-elle pour autant une promesse synallagmatique, notamment lorsque son montant est très élevé ? o La jurisprudence avait initialement dégagé un critère de l’impact de l’indemnité d’immobilisation sur la liberté de choix du bénéficiaire de lever ou non l’option. Ainsi, lorsque l’indemnité était si importante qu’elle altérait la liberté de choix du bénéficiaire, dont le droit d’option n’aurait en réalité que le nom, il convenait de la requalifier en promesse synallagmatique (Com., 25 avril 1989, n°87-17281). o Toutefois, depuis un arrêt de la 1re chambre civile de la Cour de cassation du 1er décembre 2010 (n°09-65.673), la Cour de cassation refuse de conférer à la promesse unilatérale la qualification 15 Si de fait, on traite ici de la promesse de contrat, elle est généralement utilisée pour préparer une vente. Objectif Barreau – Droit des obligations 27 de promesse synallagmatique même lorsque l’indemnité d’immobilisation est très élevée (ie quasi égale au prix de vente définitif)16. Conditions de validité de la promesse unilatérale. Le propre de la promesse est de décaler dans le temps la formation du contrat en décomposant l’échange des consentements. Ainsi, l’article 1124 du Code civil dispose que les éléments essentiels du contrat projeté sont déterminés et qu’il ne manque, pour sa formation, que le consentement du bénéficiaire, que celui-ci donne par la levée de l’option. ▪ Il apparaît ainsi que selon l’article 1124, le consentement du promettant est définitivement acquis dès la conclusion de la promesse. Contrairement au pacte de préférence donc, les éléments essentiels du futur contrat doivent être déterminés ou déterminables. Ainsi, dans une promesse unilatérale de vente, il faut notamment que le prix soit déterminé ou déterminable dès la conclusion de la promesse. ▪ La promesse peut comporter un délai précis qui constitue une durée déterminée durant laquelle le bénéficiaire peut exercer son option. À défaut de délai stipulé, on considère que la promesse est à durée indéterminée et le promettant peut y mettre un terme par une résiliation unilatérale en la notifiant au bénéficiaire (Civ. 3e, 25 mars 2009, n°08-12.237). ▪ N.B. : Il existe des conditions de forme supplémentaires pour les promesses unilatérales de vente portant sur un immeuble (cf art. 1589-2 du Code civil). Effets de la promesse unilatérale. Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option et que le délai expire, la situation ne pose aucune difficulté : le contrat est caduc et le promettant retrouve la liberté de conclure le contrat projeté avec un tiers. Si en revanche le bénéficiaire lève l’option dans le délai prévu, le contrat projeté est alors formé à la date et au lieu de la levée de l’option. En définitive, et comme tout contrat, la promesse unilatérale confère force obligatoire à la période préparatoire au contrat projeté (voir schéma n° 2) ce qui, en même temps que de constituer son principal intérêt, cause ses difficultés principales en cas de rétractation du promettant. B. Les sanctions de la violation de la promesse unilatérale Inexécution d’une promesse unilatérale conclue après le 1er octobre 2016. Le promettant viole son engagement : ▪ Lorsqu’il conclut avec un tiers durant le temps de la promesse. L’article 1124 Code civil prévoit alors la nullité de ce contrat conclu en violation de la promesse à la condition que le tiers ait eu connaissance de l’existence de celle-ci. ▪ Lorsqu’il ne veut plus conclure le contrat, c’est-à-dire lorsqu’il se rétracte, que cela soit avant ou après la levée d’option par le bénéficiaire. L’article 1124 dispose désormais que cela « n'empêche pas la formation du contrat promis ». En d’autres termes, la rétractation du promettant ne vaut rien, même s’il l’a transmise au bénéficiaire avant que celui-ci ne lève l’option, et le bénéficiaire pourra obtenir la conclusion forcée du contrat promis. La constitutionnalité de l’alinéa 2 de l’article 1124 nouveau fut contestée dans une QPC, non transmise par la Haute Cour du fait de son caractère non sérieux (Civ. 3ème, 17 oct. 2019, n°19-40.028). L’irrévocabilité de la promesse est conforme à la Constitution. Précisions sur la rétractation, par le promettant, d’une promesse unilatérale conclue avant le 1er octobre 2016. Avant l’ordonnance de réforme de 2016, la jurisprudence avait une autre position que celle de l’article 1124 alinéa 2. ▪ En effet, en cas de rétractation du promettant antérieure à la levée d’option du bénéficiaire, la Cour de cassation refusait la conclusion forcée du contrat (Civ. 3ème, 15 déc. 1993, n°91-10.199, Consorts 16 Bien qu’un arrêt de la 3e chambre civile du 26 septembre 2012 (n°10-23.912, non publié) ait pu statuer en sens inverse, il semble que la position de la 1re chambre civile de 2010 soit celle à retenir. Objectif Barreau – Droit des obligations 28 Cruz) 17 en considérant que la rétractation du promettant intervenue antérieurement à la levée de l’option empêchait toute rencontre des volontés quant au contrat projeté. ▪ Si, un temps, la Cour de cassation a maintenu sa jurisprudence refusant l’exécution forcée en nature en cas de rétractation du promettant antérieure à la levée d’option (Civ. 3e, 6 décembre 2018, n°1721.170), depuis un important revirement de jurisprudence (Civ. 3e, 23 juin 2021, n°20-17.554 ; confirmé par Civ. 3e, 20 octobre 2021, n°20-18.514), la Cour de cassation considère désormais que la rétractation du promettant doit être privée d’effet ce qui rend la levée de l’option intervenue dans le délai efficace à former le contrat promis. Par suite, l’exécution en nature du contrat de promesse conduit à forcer le promettant à conclure le contrat projeté. On peut toutefois noter que dans ses décisions de 2021 la Cour de cassation réserve l’hypothèse d’une « stipulation contraire » à la sanction de l’exécution forcée en cas de rétractation du promettant. ▪ La chambre commerciale a, elle aussi, confirmé ce revirement par un arrêt du 15 mars 2023 (n°2120.399) en jugeant que « le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (cf fascicule d’actualités). Point consultation : Désormais donc, que la promesse unilatérale ait été conclue avant ou après le 1er octobre 2016, le promettant ne peut pas se rétracter durant le délai imparti au bénéficiaire. Au cas où il le ferait, cela n’aurait aucune incidence sur la possibilité pour le bénéficiaire de lever l’option et d’en obtenir l’exécution forcée en nature. Il faudra simplement dans vos copies justifier votre réponse par l’article 1124 al. 2 si le contrat a été conclu à compter du 1er octobre 2016, ou sur la jurisprudence de 2021 (ainsi que l’ancien article 1134 du Code civil sur la force obligatoire des contrats) si votre contrat a été conclu avant le 1er octobre 2016 et est soumis à l’ancien droit. 17 Dans cet arrêt, la Cour retenait l’impossibilité de forcer la vente par la nature de l’obligation du promettant. Elle considérait en effet que l’obligation du promettant était une obligation de ne pas faire qui, selon une interprétation critiquable de l’article 1142 ancien, ne se résolvait qu’en dommages-intérêts en cas d’inexécution. La critique de la doctrine fut quasiment unanime si bien que la Cour changea par la suite sa motivation: « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée » (voir, Civ. 3ème, 11 mai 2011, n°10-12.875, Civ. 3ème, 12 juin 2013, n°12-19.105). Objectif Barreau – Droit des obligations 29 II. La promesse synallagmatique de contrat Définition de la promesse synallagmatique : engagement réciproque et définitif quant au contrat projeté. La promesse synallagmatique a ceci de particulier qu’elle porte en elle l’engagement réciproque des parties. Dans le cas plus courant, cet engagement est celui de vendre et d’acquérir. Elle n’est pas régie par les articles 1123 et 1124 du Code civil, car elle constitue déjà le contrat projeté. Ainsi l’article 1589 du Code civil dispose-t-il que la promesse de vente vaut vente « lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », c’est-à-dire lorsqu’elle est synallagmatique. Intérêt pratique de la promesse synallagmatique. Le procédé est utile toutes les fois que l’opération définitive suppose, pour sa réalisation, l’accomplissement d’une formalité comme la rédaction d’un acte authentique, ou encore l’obtention d’un prêt. Ces formalités pouvant prendre un certain temps, il est donc utile aux parties d’enfermer définitivement leur accord dans une promesse synallagmatique dont l’exécution forcée ne pose aucune difficulté, puisqu’elle constitue déjà le contrat projeté. Dans cette perspective, la question de la rétractation d’une des parties n’a pas vocation à se poser, car un contrat ne peut être modifié ou révoqué que par le consentement mutuel des deux parties. Ainsi, en cas de refus de s’exécuter par l’une des parties, la sanction de l’exécution forcée en nature ne pose pas de difficulté. Promesse synallagmatique sous condition suspensive de réitération par acte authentique. La promesse synallagmatique peut être conclue dans l’attente de l’accomplissement d’une formalité (par exemple la signature de l’acte authentique), cette dernière étant stipulée au contrat de promesse. ▪ En principe, elle est alors une obligation relevant de l’exécution du contrat et non une condition de sa formation. Ainsi, le refus d’une partie de signer l’acte authentique n’empêche en rien le juge d’ordonner la réalisation forcée de la vente, car elle est considérée comme conclue dès la formation de la promesse synallagmatique18. ▪ Par exception, les parties peuvent faire de l’accomplissement d’une formalité une condition de validité de l’engagement. La question est alors différente puisque les parties ont entendu faire de la signature par acte authentique, par exemple, une condition de la formation du contrat projeté. Dans ce cas, le refus d’une partie d’accomplir la formalité en cause empêche la conclusion forcée du contrat, puisque ce refus emporte en réalité absence de consentement19 : seuls des dommages-intérêts peuvent être versés à l’autre partie (voir Civ. 3e, 19 juin 2012, n°10-22.906 et 10-24.222). Requalification de promesses unilatérales en promesses synallagmatiques. ▪ La première situation dans laquelle on aurait pu s’interroger sur une éventuelle requalification d’une promesse unilatérale en promesse synallagmatique est celle des indemnités d’immobilisation. La question a été abordée précédemment. ▪ Promesses croisées d’acheter et de vendre. La requalification en promesse synallagmatique peut ensuite être due à l’existence de promesses unilatérales dites « croisées ». Dans cette hypothèse, des promesses d’achat et de vente sont consenties de part et d’autre. o Elles peuvent être stipulées en des termes identiques : même montant, même objet de la promesse et délai de levée d’option. Face à cette pratique, la jurisprudence a pu considérer que « l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes » (Com. 22 nov. 2005, n°04-12.183). o Lorsqu’elles ne sont pas stipulées dans les mêmes termes, chacune conserve en revanche son caractère unilatéral (Civ. 3e, 26 juin 2002, n°00-20.244). 18 Par exemple : Civ. 3e, 28 mai 1997, n°95-20.098 : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». 19 Selon certains auteurs, la promesse synallagmatique n’en est alors pas véritablement une. Objectif Barreau – Droit des obligations 30