Urban Planning Tools 2023

2023 -04 -03 1 4.2 Les outils d’aménagement 4.2 Les outils d’aménagement •Le rôle de l’urbaniste dans l’aménagement •L’intervention directe •Aménagement de l’espace public •Routes, parcs, etc. •Intervention sur le marché immobilier •Logement social, bâtiments publics •Outils réglementaires •Enca...

2023 -04 -03 1 4.2 Les outils d’aménagement 4.2 Les outils d’aménagement •Le rôle de l’urbaniste dans l’aménagement •L’intervention directe •Aménagement de l’espace public •Routes, parcs, etc. •Intervention sur le marché immobilier •Logement social, bâtiments publics •Outils réglementaires •Encadrement des activités •Règlement de zonage , construction, dérogation •Protection des territoires •Environnement, terres agricoles… Les outils d’aménagement Domaine public Domaine privé (limitation au droit de propriété) 1 2 2023 -04 -03 2 •Les fondements des outils réglementaires •Réduire les externalités associées à des usages incompatibles •Favoriser la ségrégation fiscale •Protéger l’environnement •Protéger le patrimoine Les outils réglementaires •Réduire les externalités associées à des usages incompatibles •Apparition du zonage en Amérique du Nord ( 1920 -1930) •Situation prévalente •Déplacement domicile -travail essentiellement à pied •Proximité des lieux de résidence et des lieux de travail •Déplacement des marchandises par train ou par bateau •Contrôle foncier par l’aménagement des infrastructures •Ports, gares, chemins de fer. Prévenir les nuisances 3 4 2023 -04 -03 3 •Réduire les externalités associées à des usages incompatibles •Selon Fischel (2015), c’est l’apparition des transports motorisés qui incite l’introduction du zonage aux États -Unis •La voiture •Déconnexion entre les lieux de résidence et les lieux de travail •L’autobus •Éparpillement des immeubles à logements multiples •Le camion •Étalement de l’activité industrielle •Objectifs principaux du zonage : •Prévenir l’intrusion d’activités industrielle dans les quartier résidentiels •Permettre la ségrégation financière (par la typologie des logements) Prévenir les nuisances •Effets du zonage condos Maisons unifamiliales de Rente Distance dz Rcz Rm z • Densification des zones centrales • Hausse du coût du logement • Émigration vers zones moins restrictives Prévenir les nuisances 5 6 2023 -04 -03 4 $ Densification Étalement Étalement Prévenir les nuisances •Effets du zonage $ Prévenir les nuisances •Effets du zonage 7 8 2023 -04 -03 5 $ Prévenir les nuisances •Effets du zonage $ Sur -densification Sous -densification Étalement excessif Prévenir les nuisances •Effets du zonage 9 10 2023 -04 -03 6 •La ségrégation financière •Les nuisances associées aux immeubles à logements multiples •Effets de congestion •Bruit, circulation, stationnement, etc. •Effets sur l’ambiance •Esthétisme, espaces verts, ensoleillement, etc. •Mixité sociale •Effets des paires sur les écoles de quartier, partage fiscal La ségrégation fiscale •La ségrégation financière •Modèle de Tiebout (1956) •Dans un univers fragmenté en plusieurs municipalités, les ménages peuvent «voter avec leurs pieds », c’est -à-dire se localiser dans les municipalités ou les services et les taxes relatives correspondent à leurs préférences. •Stimule la performance dans la production des services publics locaux •Problème de la ségrégation •Dans un univers où les ménages n’ont pas la même capacité de payer, les plus riches ont tendance à vouloir s’isoler pour ne pas avoir à partager la charge fiscale avec les plus pauvres •Les lois autorisent la ségrégation financière par le lotissement et le zonage •Exemple des fusions et défusions à Montréal La ségrégation fiscale 11 12 2023 -04 -03 7 •La ségrégation financière La ségrégation fiscale Parc -Extension Ville Mont -Royal •Protéger l’environnement •Le droit de développement et les mesures de compensation •Le zonage peut restreindre l’usage du sol mais pas l’interdire •Les changements au zonage ou les dérogations peuvent entrainer le versement de compensations •Dans le cas d’un zonage trop restrictif, il peut y avoir obligation d’expropriation Protection du territoire Ex : L’enjeu de la conversion des terrains de golf au sein de la CMM 13 14 2023 -04 -03 8 •Impact des restrictions de développement •Restriction par les permis de bâtir Protection du territoire Prix $ Nouvelles unités produites (n) q* qpermis p* Ppermis Cpermis • Taxe de développement • Exigence de développement • Profit aux promoteurs •Restriction par une ceinture de croissance Protection du territoire Prix $ Unités de logement (n) Contrainte de croissance urbaine Offre sans contrainte q* p* q’ p’ 15 16 2023 -04 -03 9 •Restriction par la protection du territoire agricole Résidentiel agricole de Rente Distance dz Rrz Raz Protection du territoire Zone à forte spéculation foncière •Limites des outils réglementaires sur la protection de l’environnement •La réglementation tend à déplacer les nuisances plutôt qu’à les réduire •Les économistes préfèrent plutôt taxer la population •Les zones protégées en milieu urbain sont souvent de petite dimension et n’ont pas le même impact que les zones de conservation en milieu rural •Les zones urbaines occupent une très petite portion du territoire •Le coûts des mensures n’est souvent pas évalué •Forcer le versement de compensation obligerait les gouvernements à calculer le coût des mesures Protection du territoire 17 18 2023 -04 -03 10 •Viser les externalités plutôt que l’étalement •Les formes d’externalités ( Brueckner 2000) •Perte des espace ouverts (naturels ou agricoles) •Congestion •Coût sur les infrastructures publiques •Les outils économiques •Taxes de développement •Tarification routière •Tarifs de congestion Protection du territoire •La protection du patrimoine •Restrictions au développement dans les quartiers historiques •L’exemple de Paris dans Bertaud (2018, chap. 7) Protection du patrimoine 19 20 2023 -04 -03 11 •La protection du patrimoine Centre historique Développement résidentiel dhist Rente Distance Rres z Rhist z • Densification des zones périphériques • Hausse du coût du logement • Étalement urbain • Émigration vers zones moins restrictives Protection du patrimoine Zone agricole dres d’res Pression foncière •La protection du patrimoine Développement résidentiel • Impact sur le déplacement des emplois et des logements • Exemple de Paris (Bertaud 2018, chap. 7) Protection du patrimoine 21 22 2023 -04 -03 12 •Modèle d’équilibre général Centre des affaires Développement résidentiel d’a Rente Distance • Hausse du coût de l’habitation • Baisse de la demande d’emploi • Reconversion des zones commerciales Impact économique Zone agricole d’resdres da Contrôle de la croissance urbaine Demande pour reconversion des zones commerciales •L’équilibre entre les activités économiques •Évolution du ratio résidentiel/non résidentiel du stock net de bâtiments pour les grandes régions du Canada de 1961 à 2018 Impact économique 0 1 2 3 4 5 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 Provinces de l'Atlantique Québec Ontario Provinces des Prairies 23 24 2023 -04 -03 13 •Modèle régional Impact économique O’Sullivan 2019, chap. 16 Supposons 2 villes de 5 millions d’habitants La hausse du coût du logement entraîne une perte de bien - être dans ControlCity Capitalisation foncière •Ex : Houston (Texas) •La seule région métropolitaine aux USA sans zonage •Référendums en 1948, 1962 et 1993 contre la mise en place d’un règlement de zonage •Conventions entre propriétaires (souvent plus strictes que le zonage) •gestion des externalités par la force des marchés •Pas de grande différence (beaucoup de zones à usage unique) Impact économique 25 26 2023 -04 -03 14 •Ex : Houston (Texas) •Effet du zonage : •Ville est plus étalée •Espace occupé par les riches + grand •espace occupé par les pauvres + petit •Nuance l’effet du zonage sur l’étalement urbain •Plus de développement en « strip » •effets de localisation plus prononcés •Coût du logement plus faible •suggère que l’effet du zonage est contraignant Impact économique •Conclusion •Le rôle de l’urbaniste est d’abord en avant tout celui de veiller à la production des espaces et des services publics de qualité •Les interventions sur l’espace privé doivent suivre des objectifs clairs et mesurables •La réglementation entraîne des coûts et doit se justifier par des bénéfices qui surpassent ces coûts Les outils d’aménagement 27 28