Zakelijk en notariële praktijk samenvatting PDF

**Codex deel 2** [Les 25/09] Hervorming van het goederenrecht - nieuw **boek 3** in het nieuwe BW. ### [3 soorten vermogensrechten] *(regels verkrijgen en verliezen van eigendom)* Onderscheid tussen 3 categorieën: zakelijke rechten, vorderingsrechten en intellectuele rechten. Zakelijke rechten...

**Codex deel 2** [Les 25/09] Hervorming van het goederenrecht - nieuw **boek 3** in het nieuwe BW. ### [3 soorten vermogensrechten] *(regels verkrijgen en verliezen van eigendom)* Onderscheid tussen 3 categorieën: zakelijke rechten, vorderingsrechten en intellectuele rechten. Zakelijke rechten ================= ***Verlenen aan een rechtssubject een recht op een rechtsobject.** **Boek 3 BW*** = De focus ligt op een bepaald goed, een bepaald voorwerp Het gaat over een relatie tussen een rechtssubject en een goed, bv de eigenaar van een huis en de rechten die hij heeft op het huis, tuin,.. -\> Niet kijken naar de persoon erachter. **[Voorbeelden:]** ------------------------------ **erfdienstbaarheid** - Het recht om op een andermans grond bepaalde handelingen te verrichten ---------------------------------------------------------------------------------------------- **eigendom** - Het meest complete zakelijke recht, waarbij de eigenaar de volle macht heeft over een goed --------------------------------------------------------------------------------------------------------- **vruchtgebruik** - Het recht om de vruchten (inkomsten) van een goed te gebruiken en daarvan te genieten --------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vorderingsrechten ================= ***Rechten die u toelaten om van iemand anders de uitvoering van één of meer verbintenissen te eisen.** **Boek 5*** = De focus ligt hierbij op een persoon. Het gaat om de relatie tussen de partijen. Bv: relatie tussen SE en SA, ik koop iets dus heb recht op een levering. -\> iets te geven, iets te doen, iets niet te doen,.. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ **Intellectuele rechten** ========================= ***Geven aan een rechtssubject een 'heerschappij' over een idee, artistieke creatie**.* Men moet toestemming vragen om bijvoorbeeld het idee te mogen gebruiken. = De focus hierbij ligt op een soort creatie. *Bv: patent, auteursrecht)* Onderscheid tussen een zakenrecht en een vorderingsrecht +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **[ZAKENRECHT]** | **[VORDERINGSRECHT]** | +===================================+===================================+ | [Absoluut karakter] | [Relatief karakter] | | **Art.3:30 BW** -\> iedereen moet | -\> alleen maar tussen de | | die rechten respecteren. | betrokken partijen. | | Tegenstelbaarheid aan elke derde | | | partij - "erga omnes". (=Elke | | | derde moet de rechten | | | respecteren.) | | | | | | *vb; als je eigenaar bent van een | | | perceel grond en je staat dit af | | | aan een bedrijf, zij zetten daar | | | gebouwen op | | | (=erfpacht/opstalrecht) -\> | | | blijven zij eigenaar van de | | | gebouwen voor max 99 jaar. De | | | gebouwen "zweven" op mijn grond. | | | Stel ik verkoop mijn grond aan | | | iemand anders, dan gaat de nieuwe | | | verkoper dit opstalrecht of | | | erfpacht moeten respecteren. De | | | tegenstelbaarheid wordt hierbij | | | bekomen door een overschrijving | | | in het kantoor rechtszekerheid. | | | (Kantoor is consulteerbaar door | | | iedereen)* | | | | | | - - | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | [Volgrecht] -\> | [Geen volgrecht] | | 'kleefrecht' Het gevestigd | | | zakelijk recht blijft kleven aan | | | het onroerend goed. | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | [Voorrang op goed bij | [Geen voorrang] | | samenloop] -\> | | | Art.3.5 BW: alle verschillende | | | schuldeisers -\> voorrang | | | verlenen aan die schuldeisers met | | | een zakelijk recht op het goed. | | | | | | *Stel; ik heb een landbouwbedrijf | | | en ga een lening aan bij een | | | bank. De bank zegt \"ik ga een | | | hypotheek vestigen op uw | | | landbouw." -\> stel mijn bedrijf | | | gaat failliet, meerdere SE, ik | | | heb mijn facturen nooit betaald | | | (bv: elektriciteit), maar wel een | | | hypotheek, dan wordt de eerste | | | schuldeiser terugbetaald. (De | | | eerste die dus wordt terugbetaald | | | is degene die een zakelijk recht | | | gevestigd heeft.)* | | | | | | **[Concreet | | | voorbeeld:]** Er is | | | een openbare verkoop van een | | | onroerend goed met een opbrengst | | | van 400.000 euro. De schulden | | | zijn als volgt: | | | | | | - - - | | | | | | De totale schuld is 500.000 euro. | | | | | | De opbrengst verkoop is 400.000 | | | euro -\> niet voldoende om de | | | volledige 500.000 te dekken -\> | | | tekort van 100.000 euro | | | | | | Samenloop van schulden: KBC heeft | | | een hypotheek, een zakelijk | | | recht, ze zijn het best | | | gekwalificeerd dus zij worden als | | | eerst terugbetaald. (400.000 - | | | 300.000 = 100.000) Leverancier A | | | en B zijn niet bevoorrechte | | | schuldeisers, = **chirografaire | | | schuldeisers**, zij worden pas | | | betaald na de **bevoorrechte SE** | | | zoals de bank. De resterende | | | 100.000 wordt gelijk verdeeld, | | | dus elk 50.000 euro. Dit noemt | | | men de **pond-pondsverdeling.** | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | [Numerus Clausus] -\> | [Aantal onbeperkt] | | maar een bepaald aantal zakelijke | -\> kan je zelf uitvinden en een | | rechten, enkel in wetboek. | naam aangeven. | | | | | a. b. c. d. e. f. g. | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ ### Indeling van de goederen Onderscheid tussen lichamelijke en onlichamelijke goederen, Art.3.40 BW \+ Onderscheid tussen vervangbare en onvervangbare goederen, Art.3.44 BW *(onvervangbaar bv: een schilderij van Picasso.)* **[Belangrijkste is het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen.]** EX Art.3.46 BW ### Roerende en onroerende goederen **Inleiding**; historiek 1804 (eerste wb) **Criterium**; vroeger kon men roerende goederen verplaatsen, onroerende goederen niet. Maar er is nu ook *[een subjectief criterium]*, namelijk: een chalet, hut etc. zijn bestemd om te blijven staan. (Vroeger zag men dit als roerende goederen, hierdoor nu als onroerend) **Waarom is het onderscheid in de praktijk belangrijk** 1. 2. 3. 4. 5. Res nullius -\> zaak/voorwerp die aan niemand toebehoort. bv: wilde everzwijnen, schelpen op het strand --------------------------------------------- Onroerende goederen (Art 3.47 en 3.49 BW) ========================================= a. Vb: grond, gebouwen, zonnepanelen (zijn geïncorporeerd, verbonden met metselwerk en kan je niet wegnemen zonder enige schade) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- - - **[Arrest toledo:]** Een casus uit het Hof van Cassatie (14 mei 2020) behandelt de vraag of wooncontainers als roerende of onroerende goederen moeten worden beschouwd. Volgens artikel 518 BW zijn gronden en gebouwen onroerend uit hun aard. Objecten die bedoeld zijn om duurzaam verbonden te blijven met de grond, behouden hun onroerend karakter, zelfs als ze relatief eenvoudig te verplaatsen zijn. **[Arrest 2]** Zonnepanelen -\> volgens het hof zijn zonnepanelen die op het dak van een onroerend goed zijn geplaatst, onroerend geworden door incorporatie. - - - b. = Voorwerpen die de eigenaar voor de dienst van zijn grond of gebouw besteedt (Een roerend goed geeft aan het onroerend goed haar 'volle' waarde, een economische of esthetische meerwaarde...) Voorbeeld: ik heb een landbouwbedrijf (gebouw met stallen), al het landbouwgereedschap (tractor, stro, koeien) zijn voorwerpen die deel uitmaken van het landbouwbedrijf. Dit zijn voorwerpen die men voor de dienst van het gebouw besteedt -\> geven aan het onroerende goed een bepaalde meerwaarde, ze zijn zo verbonden met het onroerend goed, waardoor ze onroerend goed worden door bestemming. Ook bijvoorbeeld de toonbank waarin men drank stockeert, servies in een restaurant, zijn goederen die onroerend zijn door hun bestemming. De goederen zijn noodzakelijk voor het uitbaten van het restaurant. **[Ex]** -\> beslag op een boerderij, mag men procedure beslag leggen OG toepassen op het beslag leggen van koeien? -\> Ja, onroerende goederen door bestemming, brengen meerwaarde aan de boerderij. **[Ex]** -\> "er zijn roerende goederen die je niet kan verplaatsen" juist of fout Juist, denk bijvoorbeeld aan installaties; Hoewel deze technisch gezien roerend zijn (omdat ze niet per se vast aan de grond hoeven te zitten), kunnen ze **niet verplaatst worden** zonder ze te beschadigen of zonder veel moeite. **Vereisten voor het onroerend goed door bestemming (voorbeeld: toonbank die onroerend wordt vanwege bestemming in restaurant)** - - - ***Onlichamelijke onroerende goederen = niet belangrijk!!*** 2. Roerende goederen = 'restcategorie' (Art.3.46 BW) ==================================================== = Alle restgoederen -\> zaken die men kan verplaatsen. Bezit geldt als titel: als je iets in je bezit hebt wordt je geacht daar eigenaar van te zijn -\> geldt voor roerende goederen a. Lichamelijke goederen zijn **fysieke objecten** die je kunt aanraken, zien en verplaatsen. Een auto, een schilderij ------------------------ b. Onlichamelijke goederen zijn **niet-fysieke goederen**. Ze hebben geen fysieke vorm en kunnen niet aangeraakt of verplaatst worden. Bijzondere aandelen, renten, handelszaken, cliënteel... ------------------------------------------------------- c. bv: ik ben eigenaar van een huis (og) maar als ik het afbreek en de stenen verkoop, zijn deze roerende goederen. (=vervroegd roerende zaak) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Bv: aankoop van materialen zoals houten balken ---------------------------------------------- zie: te lezen 2 **[OPDRACHT 1: Indeling van de goederen]** A. Men moet eerst nagaan of er een specifieke regeling is in de verkoopovereenkomst (vb. "het goed is verkocht met alle roerende en onroerende goederen, met inbegrip van de aanwezige zonnepanelen en airco") Het juridisch statuut van de airco en zonnepanelen nagaan. (Volgens de heersende rechtsleer en rechtspraak worden zonnepanelen en airco die door een eigenaar van een onroerend goed op het dak daarvan zijn bevestigd, beschouwd als onroerende goederen, hetzij door incorporatie, ofwel door bestemming.) Zonnepanelen en airco kunnen evenwel ook als **onroerend door bestemming** worden beschouwd. Dat zijn goederen die van nature roerend zijn, doch door de wetgever als onroerend worden beschouwd omwille van het gebruik waartoe de goederen bestemd zijn. Drie voorwaarden moeten evenwel voldaan zijn: - - - *Ja, de zonnepanelen en airco worden gezien als onroerende goederen vanwege incorporatie. De zaken zitten vast aan het metselwerk, je kan het niet losmaken zonder eventuele schade. (Objectief criterium)* [*[https://www.stradalex.com/nl/sl\_rev\_utu/toc/tfr\_2000\_13-nl/doc/tfr2000\_13p0\_6]*](https://www.stradalex.com/nl/sl_rev_utu/toc/tfr_2000_13-nl/doc/tfr2000_13p0_6) B. Altijd eerst nagaan of er een specifieke regeling in de verkoopovereenkomst staat!! Het is een lichamelijk roerend goed dat verplaatst kan worden (door een menselijke handeling, zoals oppompen.) Men kan hiervoor een vergoeding vragen. Indien de verkoper van een woning een vergoeding wenst voor de nog aanwezige mazout hoeveelheid en de koper niet akkoord is om deze vergoeding te betalen, dient de verkoper de mazout hoeveelheid weg te laten halen of zelf leeg te zuigen... C. Blijft een roerend goed, het is een verplaatsbaar object. (zonder schade aan te richten) Men kan een woonboot van de ene naar de andere locatie varen. Maar stel dat de woonboot permanent aan de grond wordt vastgemaakt -\> beschouwd als onroerend goed. [**Les 2 - 2/10 : Het Eigendomsrecht** ] (Titel 3 nieuw BW) Oud = het recht om over zaken "op de meest volstrekte wijze" te beschikken,.. doch zijn er grenzen. Maar nieuwe wetboek -\> Art.3:50 B.W **(gebruik, genot en beschikken!!)** **Voorbeeld "grens":** Je bent eigenaar van een perceel bouwgrond, maar beperking door de stedenbouwwet, die bepaalt wat je wel en niet mag bouwen. **Gebruik:** Ik ben eigenaar van een huis, heb het eigendomsrecht (zakelijk recht) van het huis. Je kan zelf beslissen wat er met de woning gebeurt. **Genot:** Je kan het zelf bewonen of eventueel verhuren. **Beschikking:** Mogelijkheid tot vervreemding, je kan verkopen of schenken aan wie je wilt. (De wetgeving zegt dat er bepaalde grenzen zijn, zie later.) A. De volheid van bevoegdheid met bepaalde grenzen. Omvang =\> ruim!! (volheid van bevoegdheid) **Onroerende eigendom** verwijst naar het volledige eigendomsrecht van onroerende goederen, zoals **huizen**, **grond** en andere vaste objecten die aan de grond verbonden zijn. De term \"volheid van bevoegdheid\" betekent dat de eigenaar van onroerend goed **alle rechten en bevoegdheden** heeft die verband houden met het eigendom van dat goed, maar wel binnen **bepaalde grenzen** die door de wet worden opgelegd. **!!!!Recht op natrekking** -\> eigenaar van de grond wordt ook eigenaar van de constructies die op de grond komen. Kijken naar de financiering -\> *stel je bouwt met je partner een huis en financiert elk 50%, de grond is van de ene partner -\> als er daaromtrent niets geregeld is, is het huis gewoon van degene die het bezit.* Stel dit komt voor -\> sprake van een bepaalde vergoeding. ### Oplossingen voor dit probleem - - In het kader van de volheid van bevoegdheid (gebruik, genot en beschikking) heb je verschillende rechten -\> bv: het afpalen van je grond, afsluiting Eigendom: juridische beperkingen ================================ - Ex; kan ik bepaalde voorwaarden koppelen indien ik mijn huis schenk aan mijn minderjarige dochter -\> bv: je kan er pas over beschikken als je de leeftijd van 18 jaar bereikt. Er zijn 2 voorwaarden: a. b. Voorbeeld: Schenking van 500.000 euro aan petekind van 18 jaar, met terbeschikkingstelling van 25j (in de tijd beperkt) en er is vrees van verspilling in "zotte investeringen" (belang) Onvervreemdbaarheid =================== De gezinswoning -\> woning van het gezin mag je niet zomaar verhuren/verkopen, er moet altijd toestemming van beide echtgenoten aanwezig zijn. Onvervreemdbaarheid geldt niet voor andere woningen dan de gezinswoning. Zelfs al ben je enige eigenaar van de gezinswoning, heb je toestemming nodig van je partner. Nabuurschap =========== Als je eigenaar bent van een woning, dan moet je rekening houden met beperkingen tot nabuurschap. Dit heeft betrekking op burenhinder. (Art. 3.101 BW) Stel iemand plant een boom, deze valt om door een storm = onrechtmatige daad ---------------------------------------------------------------------------- **Voorbeeld**: er staat een boom op jouw perceel grond dat aan jou toebehoort, als er overhangende takken zijn, is dat een beperking op je eigendomsrecht en moeten die takken weggedaan worden. Je buurman kan eisen dat je de overhangende takken weghaalt, omdat de takken de eigendom van je buurman kunnen belemmeren/ schade kunnen veroorzaken. Vroeger -\> **"evenwichtsleer"**, als er 2 personen eigendomsrecht hebben moet er een evenwicht tussen zijn. *!!!!Schoorsteenarrest 1960 -\> 2 eigenaars van een perceel. Op perceel 1 wordt een huis gebouwd. Jaren later gaat de grondeigenaar van perceel 2 een groot appartementsgebouw oprichten, veel hoger dan het aanpalend huis. Volgens het eigendomsrecht doet een eigenaar met zijn perceel wat hij wilt. Hij heeft hiervoor ook de noodzakelijke vergunningen bekomen -\> perfect in orde. De schoorsteen van het huis van eigenaar 1 die trok niet meer, omdat er een aanpalend gebouw was dat veel hoger was. Eigenaar van perceel 1 trok naar de rechter, want er was een onevenwicht tussen de eigendomsrechten ontstaan, hij werd beperkt in de uitoefening van zijn eigendomsrecht. De rechter heeft bepaald dat de eigenaar van het appartementsgebouw de kosten moest betalen van het verhogen van de schoorsteen van eigenaar 1 zodanig dat die opnieuw kan functioneren. -\> evenwicht gecreëerd* Rechtsmisbruik ============== Art.1.10 BW Vb; 2 eigendommen A en B, eigenaar A heeft 10cm gepikt van zijn buur B en daar een muurtje gebouwd. Na 10 jaar zegt buur B "ik eis de afbraak". De rechter zou hierbij kunnen zeggen \"u maakt misbruik van uw rechten, u bent wel eigenaar van de 10 cm maar de sanctie die hij eist gaat te ver." Kan wel een vergoeding krijgen. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Openbaar nut ============ De overheid kan uw grond onteigenen. (bijvoorbeeld om de straat uit te breiden.) **Rooilijn**: als je een huis koopt, kijk altijd of er geen rooilijn bestaat. -\> Dat is een strook die de gemeente voorzien heeft om op een later moment bv een fietspad aan te leggen, je kan hier als burger niets aandoen. **Opeising** -\> de burgemeester kan bijvoorbeeld gebouwen opeisen om vluchtelingen op te vangen. B. Art.3.18 tot 3.56 **EX** "bezit geldt als titel" -\> Art.3.24 BW Als je iets in je bezit hebt, wordt je vermoedt de eigenaar te zijn. Dit is een weerlegbaar principe, je kan het tegendeel bewijzen. **Te goeder trouw** - je bent geen slechterik, je weet niet dat een roerend goed aan iemand anders toebehoort. **Te kwader trouw** - men weet bewust dat men iets gestolen heeft, en het eigenlijk goed van iemand anders is. **Belangrijk** - Geen gebreken aan gekoppeld zijn!! (voortdurend, geen geweld, heimelijkheid en dubbelzinnigheid) Stel je voor dat je de eigenaar bent van een fiets (roerend goed) en je ziet iemand anders ermee rond fietsen. Je vraagt je af of je zomaar kunt zeggen: \"Geef mijn fiets terug!\" ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Het antwoord hangt af van of de persoon die de fiets gebruikt, te **goeder trouw** is of niet. **Te goeder trouw** betekent dat die persoon denkt dat hij of zij de fiets legaal in bezit heeft, bijvoorbeeld omdat hij of zij de fiets van iemand heeft gekocht die zelf dacht de eigenaar te zijn. (2de lid van Art.3.28) --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- *Dit recht bestaat niet als het om geld gaat.* Volgens artikel **3.28** van het Burgerlijk Wetboek (2e lid) heb je het recht **om je fiets terug te vragen**, zelfs als de persoon die de fiets nu heeft, **te goeder trouw is**. Dit betekent dat je als eigenaar alsnog je fiets kunt **terugvorderen** van iemand die het te goeder trouw in bezit heeft, **tenzij die persoon het al langere tijd in bezit heeft** en er een uitzondering geldt. De kans is groot dat je de persoon moet vergoeden. Als de persoon **te kwader trouw** is, betekent dit dat diegene weet of had moeten weten dat de fiets niet van hem of haar is, en dat die persoon dus bewust onterecht in bezit is van de fiets. In dat geval heb jij als eigenaar **volledig recht om je fiets terug te vorderen**, ongeacht hoe lang de persoon de fiets al in bezit heeft. C. 1. **Via overeenkomst (verkoop, schenking)** Bij onroerend goed - - - **Via overlijden: erfenis of testament** - - 2. - - - Als je iets in je eigen tuin vindt, is het automatisch van jou. Op een grondperceel van iemand anders, moet je de helft afstaan aan de grondeigenaar. 3. **Natrekking** = eigenaar heeft recht op al hetgeen de zaak voortbrengt en zich met de zaak verenigt. **Splits Koop** = Als je een huis wilt kopen, dan doe je de aankoop van het huis maar je moet de grond niet betalen. Dus bijvoorbeeld de grond is eigendom van het OCMW, de stad CLT -\> Community, Land en Trust **Opstalrecht = zweefrecht** -\> woning zweeft op een grond die hen niet toebehoort en men doet afstand van het recht van natrekking. ***Verkrijgende verjaring niet kennen (dia 8)*** 4. Het begrip **bezit** -\> je hebt de feitelijke macht (bv: computer in je bezit), je gedraagt je ook als eigenaar, verschil met **detentie**? -\> Als ik naar een voorstelling ga en ik geef mijn jas af, degene die mijn jas aanneemt is in bezit van mijn jas, maar heeft geen intentie om deze te houden. (eigenaar te worden) Art.3.67 BW "feitelijk gedogen door de eigenaar" = zoals burenhinder, een privaatrechtelijke beperking op uitoefening van het eigendomsrecht. 1. 2. 3. **[Te lezen 1]** Stappenplan bij een vondst van een voorwerp 1. 2. 3. 4. 5. Stel je vindt een voorwerp bijvoorbeeld in je huurpand -\> dan moet je de opbrengst delen met de eigenaar. **[Te lezen 2]** Splitskopen -\> de aankoop van de woning en de grond wordt gesplitst. - - - - **[Te lezen 3]** 1. Nee, je moet altijd toestemming vragen en krijgen om het perceel van je buren te betreden. Je hebt het recht om de bal terug te vragen -\> buren kunnen zelf zoeken of jou toestemming geven om te gaan kijken. Ze mogen de bal niet bijhouden. 2. In principe wel, het ladderrecht. Wel altijd eerst om toestemming vragen. 3. Mag enkel als ze onbebouwd en onbewerkt zijn. (dus niet bij tuinen, akkers etc) 4. Je mag dit zelf doen, [nadat] je je buren 60 dagen hebt gegeven om dit eerst zelf te doen. Je kan best even contact met ze opnemen, helpt dit niet dan kan je een aangetekende brief sturen. 5. Je buurman houdt zich aan de regel van 2m. Maar de rechter kan eventueel kijken of het evenwicht verstoord is. 6. Als de afscheiding volledig op je grond staat, moet je ze zelf betalen. Gemeenschappelijke afscheiding -\> kan je samen aan betalen. 7. Burenhinder -\> vanaf dat het bovenmatig is kan de vrederechter oordelen. (rekening houdend met tijd, frequentie etc.) Hij kan dan maatregelen opleggen om het evenwicht te herstellen. **[OPDRACHT 2]** **Tijdens een hevig stormweer heeft een containerschip op weg naar Zeebrugge een container verloren en de inhoud wordt door de zee op het strand geworpen. Mag je die voorwerpen dan meenemen?** Neen, zowel de container als de inhoud zijn van een persoon. (De eigenaar) **Mag ik zo maar schelpen rapen aan zee en deze meenemen?** Ja, dit mag. Schelpen hebben geen eigenaar en worden gezien als 'res nullius'. Artikel 3.43 en artikel 3.59 Bw **Mag ik op het strand met een metaaldetector op zoek gaan naar verloren euro's in het zand ?** Ja, maar als je iets vindt kan je je niet beroepen op Art.3.59 BW aangezien het hier gaat over toeval. Het is dan dus een probleem wie er eigenaar is. Als het gaat over een schat spreekt men over een verborgen zaak, die per toeval ontdekt wordt. **Ik breng mijn auto naar de garage voor een groot onderhoud? De garagist verkoopt, zonder mijn toestemming, mijn auto aan iemand anders. Deze nieuwe koper wil mijn auto niet teruggeven...Wat nu ? Welke advies ga je geven ? Wie is nu eigenaar ?** Art.3.28§1 2de lid is van toepassing -\> onder 'ter goeder trouw' terugvorderen. (Vervaltermijn van 3 jaar te rekenen vanaf de dag diefstal/verlies.) **Een man woont feitelijk samen met zijn vriendin. Hij bezit een grond die hij van zijn ouders via schenking verkregen heeft. Op deze grond bouwen ze samen een mooi huis. De vriendin heeft ook wat spaarcenten en die worden gebruikt voor de gedeeltelijke bekostiging van de bouw van het huis. De man betaalt de rest. Na 25 jaar gaat het koppel uit elkaar... Van wie is de woning ? Wat zijn de rechten van de vriendin?** De woning valt onder het bezit van de man aangezien de grond van hem is. (Recht van natrekking, Art.3.55, 3.64 en 3.65 BW) De vriendin kan wel een vergoeding vragen voor alle gelden die ze in de woning heeft geïnvesteerd. Er kan ook voorafgaand een notariële akte worden opgesteld, waar men bijvoorbeeld beslist dat de grond tot hun beide behoort. (opstalrecht, inbreng gemeenschapsvermogen) **Selina is de trotse eigenaar van een splinternieuwe Fiat 500. De auto werd echter gestolen. Selina geeft de diefstal aan bij de politie. Een maand na haar aangifte ziet Selina haar auto rijden in het centrum van Hasselt...Deze wordt bestuurd door een persoon die zij niet kent. Selina doet de wagen stoppen. Deze persoon beweert dat de auto gekocht werd van een particulier in Bree en kan het inschrijvingsbewijs van de auto, de aankoopfactuur en andere documenten laten zien...Kan Selina de auto terugvorderen van die persoon ? Verantwoord waarom (niet).** Volgens Art.3.28 geldt bezit als titel -\> als men iets bezit, wordt men dus ook vermoed de eigenaar te zijn. Maar belangrijk hierbij is dat het goed geen gebreken mag vertonen, wat hierbij wel het geval is aangezien er sprake is van bedrog. De persoon was wel te goeder trouw, wist niet dat de auto gestolen was -\> dus volgens Art.3.28 is ze wel de eigenaar van het goed. Volgens artikel 3.28, lid 2 BW kan Selina haar eigendom binnen drie jaar terugvorderen vanaf de dag van verlies of diefstal. Aangezien ze haar auto binnen een maand terugvindt, geldt deze regel. Selina hoeft de koper niet te vergoeden; de koper kan zijn geld van de verkoper terugvragen. **[Mede-eigendom]** **Er moeten verschillende eigenaars zijn.** Mede-eigendom brengt een [onverdeeldheid] teweeg tussen mede-eigenaars. Onverdeeldheid, bv: 3 eigenaars, hebben elk een breukdeel. Mede-eigendom betekent dat **meerdere** personen **gezamenlijk eigenaar** zijn van een bepaald goed, zoals een woning, een stuk grond, of een andere waardevolle bezitting. Hierbij bezit **elke mede-eigenaar** een **aandeel** in het eigendom, maar het **geheel kan niet zonder toestemming** van de anderen worden **verkocht** of **veranderd**. ### Soorten: a. - b. - - - - c. - - - **Op het examen dus altijd kijken naar de vorm om te weten of men uit de onverdeeldheid kan treden.** Bv: Je hebt onverdeeldheid, maar stel er loopt iets mis met je partner -\> kan je hier dan een einde aan maken? Ja, juridisch: uit onverdeeldheid treden. Art.3.75 [Valt onder de toevallige mede-eigendom] **Art.3.75**: Als je een onroerend goed in onverdeeldheid erft, kan je op elk moment zeggen *'ik blijf niet in onverdeeldheid, ik wil mijn deel afstaan/uittreden'.* **Dit kan dus enkel bij de toevallige onverdeeldheid.** Uittreden uit onverdeeldheid ============================ Je kan dit doen minnelijk of gerechtelijk. - - Bevriesperiode -\> "verdeling uitstellen tot periode van 5j" Vrijwillige mede-eigendom kan je ten hoogste 5j bevriezen. **Timesharing** -\> is een vorm van gedeeld eigendom waarbij meerdere mensen gezamenlijk eigenaar zijn van een goed, zoals een vakantiewoning, en elk van hen het goed gedurende een bepaalde periode kan gebruiken. 1ste vb: chalet, ik koop met verschillende personen -\> ik beslis dat ik van juli tot augustus daar woon. Je hebt hierbij eigendomsrecht, maar niet het recht om te zeggen dat je daar bijvoorbeeld een heel jaar verblijft. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ²de voorbeeld: villa in mallorca, via time sharing koop ik 1 maand per jaar dat ik daar dan woon. Dan kan ik daar dus exclusief een maand verblijven. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ### Appartementsmede-eigendom Vorm van mede-eigendom die van toepassing is op een gebouw dat is opgedeeld in meerdere appartementen of units, waarbij elk appartement een afzonderlijke eigenaar heeft. Naast het individuele eigendom van een appartement (private delen), delen de eigenaars samen het eigendom en de verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals de gangen, liften, daken en de tuin. - - Er wordt een gebouw opgericht op grond -\> je hebt dus te maken enerzijds met privé eigendom (appartement) en anderzijds aandeel in gemeenschappelijke delen. Als je een appartement koopt, koop je dus ook x/1000en van de grond/gemeenschappelijke delen. Het dak is ook gemeenschappelijk -\> iedereen heeft er belang bij dat er bijvoorbeeld geen water via het dak binnenloopt, ook de leidingen vallen onder gemeenschappelijk. (ook de inkomhal, lift) Je koopt dus bij de aankoop van een appartement altijd een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Dus **eigen kavel + aandeel in gemeenschappelijke delen** ### De statuten Basisakte + reglement mede-eigendom in NOTARIËLE vorm!! - - Basisakte ========= Een basisakte is een juridisch document dat de verdeling van een gebouw in meerdere appartementen of units officieel vastlegt. - Wordt gedaan door de architect, notaris mag dit maar gaat dit niet doen. **Voorbeeld**: in een akte wordt bepaald: - Bevattende - - **Hoe wordt dit aandeel bepaald? - Art.3.85 BW** - Vb: iemand met een dakterras moet meer betalen in de herstelling van het dak = op basis van ligging. ### 2 verplichte vermeldingen 1. 2. **Reglement van interne orde** bevat alle regels over [het beheer] van de mede-eigendom - - - Huurder hierover altijd inlichten **[Syndicus (enkel dit orgaan kennen)]** - - - - - Syndicus beheert het gebouw in naam van alle eigenaars. Hij/zij voert de beslissingen van de mede-eigenaars uit. Iedereen kan syndicus worden. (zorgen dat het gebouw wordt onderhouden, vraagt offertes, doet bestellingen, maakt afspraken,..) Vereniging mede-eigendom = VME[^1^](#fn1){#fnref1.footnote-ref} - - **Reservekapitaal en werkkapitaal** 1. 2. Als je een appartement bezit, en dus mede-eigenaar bent, moet je maandelijks een bijdrage doen aan het werkkapitaal en het reservekapitaal. [Wat bij verkoop van je appartement,] je hebt gedurende jaren betaald voor het werkkapitaal en reservekapitaal? - - - - ### Te lezen toledo **[PDF 1]** - - - - - - **[Mede Eigenaars NL -\> lezen]** **[OPDRACHT 3]** **Waar vindt men de wetgeving over "time-sharing"?** Niet in het BW. Wel in een wet van 28/8/2011 betreffende de bescherming van de consumenten inzake overeenkomsten betreffende het gebruik van goederen in deeltijd, vakantieproducten van lange duur, doorverkoop en uitwisseling. Time-sharing is een synoniem van "multi-eigendom" of "periode-eigendom", d.w.z. een onroerend goed gelegen in een vakantieoord wordt gezamenlijk in eigendom overgedragen aan een aantal particulieren die elk voor een welbepaalde, beperkte periode ervan gebruik kunnen maken. **Een mede-eigenaar draagt niet bij aan de kosten. Wat kan een syndicus ondernemen?** De syndicus kan zelf alle acties ondernemen die nodig zijn om de openstaande facturen in te vorderen. Zie art.3.86 par.3,6^e^ lid BW. **Wat gebeurt er als een vorige eigenaar zijn kosten niet betaalde ? Wat is de taak van de notaris bij het verlijden van de verkoopakte?** Bij een verkoop van een appartement moet de notaris de syndicus informeren over de datum van de akte en is het aan de syndicus om tijdig het bedrag van de achterstallige mee te delen. Bij de akte, na terugbetaling van bepaalde overige schuldeisers (bijvoorbeeld een bank) zal de notaris de openstaande achterstallen aanrekenen op de verkoopprijs en deze inhouden ten voordele van de VME. Hij moet evenwel het akkoord hebben van de verkoper vooraleer de achterstallen mogen overgedragen worden aan de VME. Indien de verkoper de achterstallen betwist, zal de notaris binnen de 3 dagen na het verlijden van de akte, de syndicus moeten inlichten via aangetekend schrijven. De VME kan na de verzending aangetekend schrijven van de notaris de mogelijkheid om bewarend beslag te laten leggen op deze gelden die zich bij de notaris bevinden. Zie art.3.94 en 3.95 BW **Ik ben de eigenaar van een appartement op het gelijkvloers. De syndicus vraagt mij om bij te dragen in de kosten voor de lift\...die ik nooit gebruik\...Welk advies ga je mij geven ?** Men dient eerst de basisakte en het reglement van mede-eigendom te consulteren om na te gaan wat er overeengekomen werd in verband met het statuut van de lift en de bijdrage in de kosten. Meestal is een lift een gemeenschappelijk deel. Indien er geen afwijkende bepaling opgenomen is in het reglement van mede-eigendom (bv.verdeling opgelegd in functie van het nut van het gemeenschappelijk deel), zal de eigenaar van het appartement op het gelijkvloers moeten bijdragen in functie van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Via de algemene vergadering kan de kostenverdeling worden aangepast. Zie art.3.88 par.1, 2° BW. Hiervoor is wel een meerderheid van 4/5 van de stemmen vereist én een nieuwe basisakte (=notariële akte die overgeschreven moet worden op het kantoor Rechtszekerheid). Men zou ook naar de Vrederechter kunnen stappen en het bestaande systeem van verdeling in vraag stellen... **Een van de appartementen in het gebouw heeft schade opgelopen door een probleem met de waterdichting van het terras daarboven. De syndicus wil de kosten op alle mede-eigenaars verhalen. Ik ga daar niet mee akkoord "want een terras behoort toch tot de private delen..." Graag uw advies.** Men dient eerst de basisakte (statuten van het gebouw) te raadplegen. Hier kan men nagaan wat beschouwd wordt als privatief en gemeenschappelijk. Vindt men niets terug in de basisakte, moet de juridische logica worden toegepast... De gevels van een gebouw zijn van hun aard gemeenschappelijk. Aangezien terrassen in de gevel verankerd zijn, behoren ze eveneens tot de gemeenschappelijke delen. Deze redenering gaat alleen niet op als het bekleding betreft van de vloer van een terras: dat is privatief aangezien alleen de eigenaar van het daarop aansluitende appartement er gebruik van kan maken. **[Vruchtgebruik VG]** Boek 3 titel 6 Er moet sprake zijn van een nalatenschap of een schenking. Vruchtgebruik = L'usufruit - ### Begrippen **Volle eigendom** -\> de optelsom van blote eigendom + vruchtgebruik **Vruchtgebruik** - **tijdelijk** [gebruiks- en genotsrecht] op een **roerend of onroerend** goed met de plicht de zaak in stand te houden en terug te geven op het einde. Op een roerend goed -\> op een aandeel van een vennootschap (het stemrecht), maar ook bijvoorbeeld op een auto. (ik kan ook huren maar dat is een vorderingsrecht) Het vruchtgebruik is tijdelijk, loopt meestal zolang als je leeft en dan dooft het uit. ### Toepassingsgebied vruchtgebruik - - 1. 2. Dit wordt berekend via de leeftijd van de vruchtgebruiker en de mogelijke huurwaarde. - **[Recht van bewoning]** -\> behoort tot het gezin, niet overdraagbaar. (vruchtgebruik wel) - **[Belangrijk]** - - - - - - ### Totstandkoming a. b. c. ### De rechten van de vruchtgebruiker - Vruchten zijn wat een goed voortbrengt **zonder het kapitaal zelf aan te tasten**. Dit betekent dat het goed zelf blijft bestaan en opnieuw vruchten kan voortbrengen. (Een boomgaard brengt appels voort (natuurlijke vruchten). Je kunt de appels plukken zonder de boom aan te tasten.) Opbrengsten ontstaan door het exploiteren van een goed, waarbij het **kapitaal wordt aangetast**. Dit betekent dat het goed zelf vermindert of verdwijnt door het gebruik. Een voorbeeld hierbij is steenkool uitgraven. - - - ### Verplichtingen van de vruchtgebruiker [Bij de aanvang:] - - [Tijdens] - - Grove herstellingen tasten de structuur aan, bv: nieuwe verwarmingsketel plaatsen -\> blote eigenaar gaat die herstellingen moeten dragen. - [Op het einde] - - **Plichten van de blote eigenaar** - - - Vb: uitgave van 30.000 euro voor de vervanging van het dak \--\> iedereen (blote eigenaar en vruchtgebruiker) moet hierbij een procent dragen. Voor die procenten moet je je beroepen op de omzettingstabel -\> tabel die elk jaar wordt gepubliceerd in het Belgisch staatsblad. Men kan ook afwijken van de tabel en minnelijk overeenkomen. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- - **Einde van het vruchtgebruik** - - - Kinderen kunnen nooit eisen dat vruchtgebruik omgezet wordt = vetorecht van de ouders ### Teksten toledo **[Tekst 1 (pdf)]** - - - - - - - - **[Infofiche successie, vruchtgebruik en blote eigendom 2]** **[Vruchtgebruik]** **[Blote eigendom]** --------------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Recht om een goed te gebruiken, om de vruchten op te strijken Het recht om over het goed te beschikken, verkopen/schenken etc, met eerbiediging van het recht van de vruchtgebruiker De bestemming te eerbiedigen en het goed te beheren Grove herstellingen voor je rekening nemen De jaarlijkse lasten te dragen Buitengewone lasten dragen Je kan vruchtgebruik laten omzetten naar een geldsom. Je kan dit enkel nooit doen voor de gezinswoning en de aanwezige huisraad. **[Infofiche aanwasbeding 2]** Komt vooral voor bij ongehuwde personen. Je kan met een aanwasbeding vruchtgebruik, blote eigendom of volle eigendom toekennen aan de langstlevende. Hij of zij kan dan een keuze maken, afhankelijk van zijn of haar situatie. - - Voorwaarden a. b. c. **[OPDRACHT 4]** **Door het overlijden van X heeft Y (LLE, 81j) het VG op een villa dat X vroeger verhuurde. De beide kinderen van X (uit een vorig huwelijk) hebben de BE. Er zijn zware kosten aan deze villa...(nl. schilderwerken, herstellen dak dat lekt, nieuwe verwarmingsketel, vervanging elektriciteit, vervanging buitenschrijnwerk).De kinderen en Y raken het niet eens over wie deze kosten moet dragen. De kinderen zouden liever van het VG af willen...Wat denk je van deze situatie? Wie moet volgens jou deze kosten dragen ?Is een oplossing om het vruchtgebruik stop te zetten? Graag uw advies!** Eerst kijken of het gaat om grove herstellingen of kleine herstellingen. Art.3.154 BW -\> "Grove herstellingen" -\> herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn bestanddelen. De blote eigenaar kan van de vruchtgebruiker eisen dat hij proportioneel bijdraagt in de kosten van de herstellingen. (hoeveel hangt af van de leeftijd, hoeveelheid vruchtgebruik) Volgens artikel 3.161 BW kunnen de vruchtgebruiker en blote eigenaars bij de rechtbank vorderen om het vruchtgebruik om te zetten hetzij in volle eigendom, in een geldsom, hetzij in een geïndexeerde rente. **Een vruchtgebruiker heeft een levenslang vruchtgebruik op een handelspand. De vruchtgebruiker sluit op 13 september 2022 een handelshuurcontract af met een bakker voor een termijn van 16 jaar. Op 13 oktober 2022 overlijdt de vruchtgebruiker plots...Wat zijn de gevolgen voor de BE?** Art.3.145BW -\> De eigenaar zal nog drie jaar het huurcontract moeten naleven volgens dit artikel, aangezien het onder bezwarende titel is en gaat om een overlijden. **Een vruchtgebruik kan ook slaan op beleggingen zoals aandelen. De dividenden komen de vruchtgebruiker toe. Door de huidige slechte economische toestand daalt de waarde van bepaalde aandelen. Kan de vruchtgebruiker op heden aandelen verkopen als de koers keldert, en met de opbrengst andere veiligere aandelen aankopen?** Ja dit kan, zelfs zonder voorafgaand akkoord. Art.3.165 **[Erfpacht en opstal]** **[OPSTALRECHT]** Codewoord = het begrip 'volume' (voor het verschil tussen beide) Gewijzigd in 2014 -\> nieuw boek 3; goederenrecht **Opstal = afstand van het recht van natrekking** *Het recht van natrekking houdt in dat alles wat op of onder een onroerend goed wordt gebouwd of geplaatst, automatisch eigendom wordt van de eigenaar van dat onroerend goed. Bijvoorbeeld: Als je een huis bouwt op een stuk grond, wordt dat huis automatisch eigendom van de grondeigenaar. Het recht van opstal biedt een uitzondering op dit principe: Het geeft iemand anders dan de eigenaar van de grond het recht om gebouwen, werken of beplantingen op die grond te hebben en te behouden.* - Iemand is eigenaar van een bepaalde grond en er wordt een gebouw opgericht door iemand anders. (opstal = vestigen op iemand anders zijn grond, het gebouw zweeft op de grond van iemand anders.) - - Opstalgever = de eigenaar van de grond ====================================== Opstalhouder = degene die van het opstalrecht geniet ==================================================== Community Land Trust -\> Een stad/gemeente/OCMW koopt gronden aan en laat jonge koppels daarop bouwen, de grond blijft wel eigendom van de grondeigenaar voor altijd, de bouwer gaat de grond niet aankopen. ### Definitie - 3 kernwoorden: boven, op en onder - Verschil OP en BOVEN -\> grond met een gebouw op, je zet er een kleine constructie op. Die kan je direct op de grond zetten (OP), of nog een bepaalde afstand/ruimte tussen laten. (BOVEN) - - - Het is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, **OP,BOVEN en ONDER** andermans grond om er bouwwerken of beplantingen op te hebben. -\> **contractueel vastgelegd volume.** Opstalrecht is een zakelijk recht, dus hiervoor is altijd een **notariële akte** nodig. Notariële akte -\> overschrijving akte op het kantoor rechtszekerheid. Art.3.30 nieuw BW Specifieke regeling indien het opstalrecht een einde neemt (maximum duur dus je kan ook een opstal vestigen voor 1 jaar, gewoon nooit boven de 99) - Art.3.182 lezen!! **Accessoir opstalrecht** Zonder dat je het eigenlijk weet, ontstaat er opstalrecht*.* *Bv: een huurder plaatst zonnepanelen in het gehuurde goed. (met eventuele toestemming van de eigenaar) Hierbij ontstaat er een opstalrecht vanwege het accessoir opstalrecht -\> het is een toevoeging aan een ander contract.* Het ontstaat als gevolg van een gebruiksrecht (waaronder een huur), verleend met bevoegdheid (met toestemming van de eigenaar). Opstalrecht kan niet worden overgedragen -\> die huurder kan niet eisen dat die vergoed wordt. (contractueel goed bepalen). Men is niet naar de notaris gegaan maar er is gebruiksrecht + constructies op iemand anders zijn grond -\> automatisch accessoir opstalrecht. Het begrip **volume** (zie link toledo) - - - - **[Voorbeeld volume 3D opstal bekijken]** **[ERFPACHT]** Opname in boek 3 BW - Grond ter beschikking stellen van iemand (te huur) voor een langere termijn die er gedurende zijn "huurtijd" al dan niet een constructie op kan bouwen. +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **Opstalrecht** | **Erfpacht** | +===================================+===================================+ | - | - | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | - | - | +-----------------------------------+-----------------------------------+ Bv: monumenten Louvain la Neuve -\> studentenvoorzieningen staan daar op grond die verhuurd worden. (de 99j gaat binnenkort verstrijken, maar er is een procedure om te verlengen) ### Kenmerken Het verschil ligt in de duurtijd. Bij erfpacht is er sprake van een minimumperiode. Er is sprake van dwingend recht. - - - - - Bepaalde rechten en plichten van de erfpachten -\> lezen, maar niet kennen Mogelijke vergoeding bij het einde is zoals bij opstal. Zelfde principe: de fiscus ligt op de loer. **Ex**: Ik ben bestuurder van Essers, ik zoek mensen om zonnepanelen te plaatsen op mijn grond -\> erfpacht, opstal of vruchtgebruik aanraden. **Voorbeeld praktijk**: een bepaald monument (hele grote boerderij die dateert uit bepaalde periode), behoort toe aan de gemeente, gemeente kan dit niet renoveren en kunnen het dan in erfpacht aan een bepaalde firma geven die dat gedurende zoveel jaar kan uitbaten ### Belangrijk - - - ### Extra teksten toledo **[Opstalrecht en waarom erfpacht in bepaalde gevallen interessanter is]** **Opstalrecht** -\> men het recht heeft om op iemand anders zijn grond bouwwerken of beplantingen te hebben. Concreet betekent dit dat een partij de toelating krijgt om op de grond van een andere partij constructies op te richten, die op het einde van het opstalrecht door middel van natrekking eigendom worden van de grondeigenaar. - Maximaal 99 jaar duurtijd (men kan dus een kortere tijd overeenkomen en later verlengen) Uitzonderingen dat het eeuwigdurend kan zijn: - - **Gevolgen** tenietgaan opstalrecht Dan gaat het eigendomsrecht op de bouwwerken en/of beplantingen die de opstalhouder heeft opgericht over op de opstalgever (namelijk de grondeigenaar) of diens (ondertussen) rechtsopvolger. De opstalgever/grondeigenaar zal dan aan de opstalhouder een vergoeding moeten betalen voor de bouwwerken en/of beplantingen. **Erfpacht** Een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed, dat onroerend is uit zijn aard of incorporatie. - - **[Jubel: zonnepanelen]** - - - Als huurder -\> accessoir opstalrecht -\> het feit dat het opstalrecht afhankelijk is van de onderliggende grond. Het opstalrecht is dus **accessoir** in die zin dat het bestaat zolang de eigenaar van de grond het toestaat of totdat het contract of de tijdsduur van het opstalrecht is verstreken. Als huurder beschikt u automatisch over een accessoir opstalrecht op het door u gehuurde pand -\> iedere huurder is hierdoor eigenaar van de werken die hij tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan het gehuurde pand uitvoert. - zonder notariële akte geniet je niet van het voordeel 'tegenstelbaarheid' **[Opdracht 5]** **Jan is ongehuwd en woont al 10 jaar samen met Anke. Jan is 100% eigenaar van een perceel bouwgrond te Diepenbeek. Jan en Anke willen op deze bouwgrond een villa bouwen. Deze bouw gaat gefinancierd worden via een hypothecaire lening die door hen beiden bij helften zal worden afgelost. Wie wordt eigenaar van de villa?** Door het recht van natrekking : Jan. (zie art.3.55 en 3.64 BW) **Hoe kan men er voor zorgen dat zowel Jan als Anke eigenaar worden van de gebouwen?** Jan kan verzaken aan het recht van natrekking (= door vestiging recht van opstal, max.termijn 99j normaal, hernieuwbaar; notariële akte + overschrijving AAPD (kantoor rechtszekerheid) **Wat gebeurt er als Jan en Anke uit elkaar gaan?** Er dient eerst nagekeken te worden of er in dit verband een regeling getroffen werd (bijv.vergoedingsregeling art.3.188 BW). Bij een echtscheiding na huwelijk kan het zijn dat in het huwelijkscontract een recht van terugname voorzien werd ten voordele van Jan, mits uitwerking van een vergoedingsregeling. **Het VZW Heilig Hartcollege te Heverlee bouwt een schoolgebouw op een grond die toebehoorde aan het OCMW van Leuven. Er wordt bij notariële akte een erfpacht akte verleden waarbij de termijn bepaald wordt op 110 jaar. Wat zijn de gevolgen indien de termijn bepaald meer bedraagt dan 99 jaar ?** Weinig waarschijnlijke hypothese...(Een notaris zou moeten weten dat de max.termijn 99 jaar is, tenzij eeuwigdurend karakter (doeleinden van het openbaar domein)...) De termijn zal door een rechter herleid worden naar 99 jaar (is van dwingend recht). Geen nietigheid dus. Zie art.3.169 BW. **De ouders van Lieze zijn eigenaar van een mooi appartementsgebouw in Lier. Stedenbouwkundig zou er nog een extra appartement bijgebouwd kunnen worden op het plat dak van het appartementsgebouw. Gezien de handicap van hun zoon, Jelle, willen zij dit doen\... Zij willen dat dit appartement in eigendom zal toebehoren aan hun zoon Jelle, die de bouw zelf zal financieren. Welke juridische constructie gaat u hen aanbevelen ?** De vestiging van een erfpachtrecht of een opstalrecht is aangewezen. Jelle zal gedurende een periode van max.99 jaar (zie art.3.169 en 3.180 BW), hernieuwbaar, eigenaar zijn van het opgerichte appartement. Noteer dat bij een opstalrecht sprake is van volumebouw (volume van geplande bouwwerken dient op voorhand contractueel (in notariële akte) bepaald te worden). **Wat zijn de voordelen en nadelen van een splitskoop?** Splitskoop houdt in dat de kopers van een woning de grond nog niet onmiddellijk kopen; deze blijft tijdelijk eigendom (via opstal constructie bijv.) van de projectontwikkelaar bijv.(7 jaar bijv.) en de koper kan deze later inkopen. In deze tussentijd betaalt de koper een vergoeding. **Voordelen: o.m.** - - - **Nadelen: o.m.** - - - - **"Community Land Trust"** Het zijn organisaties (VZW, steden, gemeenten, OCMW, enz...) die gronden aankopen en ter beschikking stellen van mensen met een laag inkomen (en al dan niet zelf woningen bouwen of renoveren) met een systeem van erfpacht (deze organisaties blijven grondeigenaar); de aankoop of bouw van een huis wordt financieel meer mogelijk doordat men geen grondwaarde moet betalen! **[Erfdienstbaarheid]** Rechten die aan een onroerend goed verbonden zijn en een specifiek gebruik van een naburig perceel mogelijk maken, of bepaalde beperkingen opleggen aan het gebruik van dat naburige perceel. **Het recht houdt in dat de eigenaar van het heersend erf een bepaalde gebruiks- of genotsmogelijkheden heeft op het lijdend erf.** We hebben altijd te maken met verschillende onroerende goederen. Typisch kenmerk -\> **heersend erf en lijdend erf** - - Het heersende erf is het erf dat de voordelen van de erfdienstbaarheid geniet. Het lijdende erf is het erf dat de nadelen van de erfdienstbaarheid moet ondergaan ten voordele van het heersende erf Zakelijk recht, waarmee een ERF beLAST (bezwaard) is ten behoeve van een ander ERF (toebehorend aan een andere eigenaar) - Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten. (Altijd een notariële akte, + overschrijven op het kantoor rechtszekerheid.) Kleefrecht -\> Als het OG later verkocht wordt, kleeft de erfdienstbaarheid eraan. - ### Voorbeelden 1. 2. 3. 4. Je kan het als persoonlijk of zakelijk recht omschrijven. Bij persoonlijk moet je niet naar de notaris. ### Kenmerken: - - - - - ### Het ontstaan: - - - Vb: We hebben een perceel grond, met een scheidingslijn. Deel 1 en 2 hebben ooit toebehoord aan dezelfde eigenaar; Op de scheidingslijn staan bomen, maar die staan niet op de wettelijke afstand. (toch dezelfde eigenaar, geen probleem) Maar op een ogenblik wordt de grond gesplitst -\> de erfdienstbaarheid van afstand blijft behouden. De nieuwe eigenaar moet dat aanvaarden. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- VB2: als er een raam staat in het midden van de scheiding van 2 percelen (die van dezelfde eigenaar waren) Stel een huis wordt gekocht met raam in de scheidingsmuur -\> gaat de nieuwe eigenaar dat raam moeten aanvaarden. Een last die men aanvaardt. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- **Probleem** -\> als je een huis koopt, weet je niet direct of er een scheidingslijn loopt; de notaris stelt de uitdrukkelijke vraag. Als hij in de akte leest dat het huis toebehoorde tot 1 eigenaar \--\> afvragen of er een scheidingslijn is. Verbod om te bouwen tot een bepaalde hoogte (=een erfdienstbaarheid die niet in de wet vermeld wordt) ### Wetgeving In het oude bw - - Belangrijk: ### Bij erfdienstbaarheden hebben we soms te maken met zichtbare en niet zichtbare erfdienstbaarheden. - Vb: recht van overgang -\> een poortje als uitwendig teken. (kan ook met een waterpomp, een venster etc) -------------------------------------------------------------------------------------------------------- *2 percelen A en B -\> Perceel A heeft een waterpomp die staat op perceel B. Dit is een zichtbare erfdienstbaarheid, de pomp is een fysiek en uitwendig teken. Stel dat de eigenaar van perceel B ruzie krijgt met de eigenaar van perceel A en de pomp afsluit, waardoor perceel A geen water meer heeft. De eigenaar van perceel A kan zich beroepen op de zichtbare erfdienstbaarheid en eisen dat de pomp weer functioneert.* - Het belang is onbelangrijk. Het einde - - - - - In oude notariële akte staat bv het recht van paard en kar -\> stel dateert van 1923, hoe interpreteren -\> rechtspraak zegt voor een tractor geldt dit ook. 1. Met een recht van uitweg (Art.3.135 BW) kan de eigenaar van een perceel zonder toegang tot de openbare weg, of waar toegang maken te veel zou kosten of lastig is, een doorgang eisen over het perceel van de buren. Dit geldt automatisch als het onroerend goed ingesloten is. Dit recht geeft de eigenaar of gebruiker van het ingesloten perceel (het heersende erf) het recht om over het perceel van de buurman (het lijdende erf) te gaan om zijn grond te bereiken. Het is een wettelijke erfdienstbaarheid die van rechtswege ontstaat wanneer een erf ingesloten is. Een recht van overgang is een afspraak tussen twee partijen. Het recht geldt dus niet automatisch, het is een afspraak tussen 2 partijen. Hierbij geeft de eigenaar van het ene perceel toestemming aan de buur om gebruik te maken van een doorgang over zijn grond. Dit moet zo worden aangelegd, dat het zo weinig mogelijk schade oplevert. 2. Neen, zie Art.3.133 3. Ja, obv 'het ladderrecht' -\> u mag dit doen, als het terrein openbaar is. Als het erf van je buur afgesloten is, moet je zijn toestemming vragen. Je kan bij conflict naar de vrederechter. 4. Ja, verlies van nut. Je kan na 30 jaar het niet gebruiken, aan de rechter vragen om het af te schaffen. 5. Art.3.132 - Rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, balkons en nadere vooruitspringende werken zijn alleen toegestaan als er een afstand is van minstens 1,90 m tussen de muur, waarin die uitzichten worden gemaakt en het erf van de buurman. **[Burenhinder]** Boek 3 titel 5 "burenhinder" Nieuwe wet is van toepassing op feitelijke omstandigheden die dateren NA 1/9/2021. ### Oude regeling 1. Vroeger was dit de basis, men had enkel rechtspraak. De eigenaar die door een **niet-foutief** feit aan de buurman een hinder oplegt die de maat van de gewone nabuurschap hinder overstijgt, is een rechtmatige en passende **compensatie** verschuldigd, die het **evenwicht** tussen de naburige erven **herstelt** ### Nu: wettelijke verankering -\> Er is een wetgeving rond uitgewerkt. Art.3.101 - **Bovenmatige burenhinder (= abnormaal, buiten het aanvaardbare) -\>** "Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en het genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen [evenwicht][^2^](#fn2){#fnref2.footnote-ref} [ ] door geen hinder op te leggen aan de nabuur [die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft] en hem [toerekenbaar is"] (Toerekenbaar = te wijten aan bepaalde handelingen, te wijten aan. Iets gedaan, niet perse iets foutief.) **Taak van de rechter** -\> krijgt bepaalde criteria om te beslissen of er sprake is van bovenmatige burenhinder. - Preventief optreden (Art.3.102) -\> je kan anticiperen op mogelijke schade. ### Burenhinder (criteria, voorwaarden) - - - Bij een casus altijd naar de datum kijken, om te kijken welke regeling van toepassing is. ========================================================================================= Opmerking: nabuurschap, moeten het echt buren zijn? -\> Neen, aanpaling is niet noodzakelijk maar wel locatie in elkaars omgeving. Bv; Varkensstal op 200m -\> valt onder nabuurschap. In het artikel praat men over "eigenaars" -\> maar niet enkel eigenaars kunnen dit inroepen. In artikel 3.101§3 spreekt men over **"attribuut van eigendomsrecht"** -\> Het eigendomsrecht is opgesplitst in vruchtgebruik en blote eigendommen (genotsrecht en beschikkingsrecht) -\> kan iedereen met het genot het eigendomsrecht inroepen. Ook iemand met een persoonlijk recht (bv: huur) kan zich op dit artikel beroepen. **Art.3.101 par.1,2e lid BW** ### De criteria bovenmatige burenhinder Bevoegde rechter is altijd de vrederechter Art.591,2e puntje -\> criteria in de wet. - - - - - De vrederechter bepaalt de grenzen aan vereiste bovenmatigheid. Bovenmatig is hierbij heel belangrijk!! -\> wat voorziet onze wetgeving? -\> remedie = herstellen van het evenwicht ### **Maatregelen:** codex Art.3.101§2 - - - Kunnen alle drie opgelegd worden. **Art.3.102: preventieve vordering** Als je denkt dat iets fout gaat lopen, bv: boerderij die al hinder heeft, die nog wilt bouwen \--\> dan kan je preventief een vordering stellen. (Bij ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid en vervuiling.) Het doel van een preventieve vordering is om schade of risico's die nog niet hebben plaatsgevonden, maar wel waarschijnlijk zijn, te voorkomen. [Voorbeelden] a. b. ### Toledo; jubel - samenvatting **[Te lezen: burenhinder]** Situatie voor de wetswijziging - - - - Situatie na de wetswijziging - - Bevoegde rechtbank = de vrederechter ### !!!!!Samenvatting Burenhinder en PFOS-verontreiniging (Vredegerecht Antwerpen, 5e Kanton) Feiten: - - - - Verwering door 3M: - - - - Beoordeling door de rechtbank: 1. - - - 2. - - 3. - **[Conclusie:]** De rechtbank oordeelt dat de eisers recht hebben op compensatie vanwege bovenmatige burenhinder veroorzaakt door PFOS-verontreiniging. 3M wordt veroordeeld tot betaling van een provisioneel bedrag, en sanering van de grond blijft een aparte verplichting. **[Te lezen: jubel burenhinder 2]** - - - - - - **[Zekerheden]** In het zakelijk recht worden zekerheden gebruikt om de nakoming van een verbintenis te waarborgen. Zekerheden bieden de schuldeiser een voorkeurspositie als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Ze dienen om de risico's voor de schuldeisers te verminderen, zodat ze verzekerd zijn van een vergoeding als de debiteur zijn verplichtingen niet nakomt. [SE (bank) \ SA (ontlener)] In dit geval spreekt men van een leningsovereenkomst waarbij de bank (de schuldeiser, SE) geld uitleent aan de ontlener (de schuldenaar, SA). De bank staat hierbij vaak garant voor een bepaalde waarborg om ervoor te zorgen dat de lening terugbetaald kan worden. ### Algemeen principe - Bescherming tegen insolventie - Voorbeeld: Als de bank een lening verstrekt aan een ontlener en de ontlener biedt een woning als zekerheid (hypotheek), dan kan de bank de woning verkopen als de ontlener zijn lening niet terugbetaalt. ### Soorten schuldeisers **[Chirografaire SE]** - - Vb: We kopen een huis, gaan bij een bank een krediet aan. De bank zegt "we lenen je geld maar we willen een waarborg/garantie.\" (bijvoorbeeld een hypotheek op je huis dat je aankoopt) Als je niet in staat bent om terug te betalen, wie gaat dan eerst betaald worden? Dan moet je kijken in welke categorie de SE hoort. **[Bevoorrechte SE]** - Bv: de bank De notaris maakt een rangregeling op. (Wie moet eerst terugbetaald worden?) **[Stappenplan]** 1. 2. 3. 4. Stel: we hebben een opbrengst van 240.000 euro \--\> maar we hebben in totaal 250.000 euro open schuld. Dus probleem, we kunnen niet iedereen terugbetalen. Dus de notaris gaat kijken wie er eerst terugbetaald gaat worden. 1. 2. 3. Stel persoon krijgt een som geld (bv:erfenis) -\> kunnen ze daar nog beslag opleggen. Stel we hebben wel genoeg geld, bv: 260.000 euro aan opbrengst. Dus de notariskosten worden als eerste uitbetaald. De hypotheek wordt als volgende uitbetaald, 250.000 naar de bank, we hebben dan nog ongeveer 10.000 euro over. Al degene die in de chirografaire categorie, \"pond-ponds\"-verdeling zitten, krijgen gelijk. Bv: nog 2 SE -\> elk 5000 euro. ### Persoonlijke versus zakelijke zekerheden In het woord zakelijk -\> altijd "zaak", een voorwerp dat roerend of onroerend kan zijn. Voor een onroerende zaak kan een hypotheek gevestigd worden, op roerende goederen niet. Persoonlijke zekerheden ======================= - - Persoonlijke zekerheden zijn vorderingsrechten -\> er is geen recht van voorrang. Zakelijke zekerheden ==================== Focus op een zaak, op een goed - - - ### Kenmerken!! - - - - ### Hypotheek - - - Als er een overlijden is, heeft VLABEL 18 maanden tijd om een hypotheek te vestigen als de hypotheek niet betaald wordt. **Voorbeeld:** Wettelijke hypotheek na overlijden -\> Na overlijden 4 maanden de tijd om aangifte van nalatenschap te doen. Als erfgenaam moet je zeggen wat er actief en passief is. Men heeft daarna 2 maanden tijd om erfbelasting te betalen. Maar stel de erfbelasting wordt niet betaald -\> en er is een onroerend goed aanwezig (huis, grond,..) Vlabel (Vlaamse belastingsdienst) heeft de mogelijkheid een wettelijke hypotheek te nemen, gedurende 18 maanden na het overlijden. (Als waarborg voor het betalen van de erfbelasting.) De notaris gaat altijd eerst aan Vlabel vragen, wat de openstaande schulden bedragen. - **Inschrijving kantoor rechtszekerheid** -\> AABP -\> Degene die als eerste ingeschreven is, staat boven aan de rang. Dit noemt men **[het anterioriteitsbeginsel. ]** **Voorbeeld:** 2/1/20204 KBC inschrijving 100.000 euro, later 24/5/2024 bij ING voor 20.000 euro. Stel al die kredieten worden niet terugbetaald -\> gerechtelijke verkoop -\> opbrengst is maar 110.000 euro -\> die banken KBC en ING zijn bevoorrechte SE -\> Dan moet je kijken wie als eerst ingeschreven was, dat was KBC dus 100.000 euro gaat naar KBC, en de resterende 10.000 euro gaat naar ING. (Zitten dus met een verlies.) ### Inschrijving houden de hypotheek en het voorrecht in stand voor 30j **Voorbeeld:** 2/1/2024 inschrijving -\> ik verkoop 3/12/2024 -\> die inschrijving gaat mee naar de nieuwe koper, die wil dat niet want die heeft waarschijnlijk zelf een krediet bij een andere bank. De bank zal dit moeten schrappen -\> dit noemt men een handlichting of doorhaling. ### Hypotheek - Belangrijke juridische termen Via de notaris, hypotheekname ============================= **Verschil: Hypothecaire lening en een hypothecaire kredietopening** -\> Bij een lening geen wederopname doen, je moet een nieuwe lening aangaan dus terug gaan naar de notaris. Bij een kredietopening kan je een wederopname doen -\> je kan aan de bank vragen om de terugbetaalde som weder op te nemen. Het grootste voordeel hierbij is dat er geen extra kosten zijn, want je hoeft niet terug naar de notaris. Voorbeeld: je ontleent €200.000, wel wederopname mogelijk, na 4 jaar heb je reeds €30.000 kapitaal terugbetaald, je wilt een veranda bij oprichten en gaat die €30.000 die je reeds hebt terugbetaald opnieuw opnemen (niet aan oorspronkelijk afgesproken rentevoet!) **Derde mogelijkheid: via hypothecair mandaat (volmacht/lastgeving)** -\> een volmacht die je aan een persoon (meestal een bankbediende) geeft om in jouw naam en voor jouw rekening een hypotheek te vestigen op een bepaald goed, bijvoorbeeld je woning. Het belangrijkste is dat je de bank de **macht geeft** om deze actie uit te voeren zonder dat je elke keer opnieuw toestemming hoeft te geven. Dit wordt vaak gedaan in de context van een lening, bijvoorbeeld als je geld leent van een bank. **In de praktijk**: Stel, je leent geld van een bank en de bank wil zeker zijn dat het geleende bedrag terugbetaald wordt. De bank wil een hypotheek vestigen op je woning als zekerheid voor de lening. In plaats van dat je zelf steeds naar een notaris moet om de hypotheek te laten vestigen, geef je de bank een **volmacht** om dit namens jou te doen. Dit wordt een **hypothecair mandaat** genoemd. - Wanneer wordt de volmacht omgezet naar een effectieve hypotheekvestiging -\> wanneer de bank merkt dat een lening niet goed wordt terugbetaald. Dan kan de bank het omzetten naar een hypotheekvestiging. (Mag zonder uw toestemming, want je hebt een volmacht gegeven om dat te doen.) **Hypotheekoverdracht -\>** *OG1 hypotheek op gevestigd, koop een nieuw OG. Dan kan ik de hypotheek overbrengen naar het nieuwe goed. Goedkope oplossing!* **Wederbeleggingsvergoeding** -\> schadevergoeding die je betaalt aan de bank indien je je krediet vervroegd hebt terugbetaald. Waarom? -\> Banken moeten ook herbeleggen. Moest iedereen op elk moment kunnen terugbetalen -\> dan kunnen de banken verlies maken. - **Borderel** -\> samenvatting van de notariële hypothecaire kredietakte -\> om de inschrijving te kunnen nemen in het kantoor Rechtszekerheid. **Grosse** -\> gelijkvormige kopie van de notariële akte, maar met een speciale formule die erop gezet wordt. Deze formule heeft als gevolg dat de akte **uitvoerbare kracht krijgt**, wat betekent dat de akte meteen kan worden uitgevoerd zonder dat je eerst naar de rechtbank hoeft voor een vonnis. Als iemand zijn krediet niet terugbetaalt en je wilt beslag laten leggen -\> hoef je niet voorafgaand een vonnis bekomen. Via notariële akte direct de procedure starten. **Schuldsaldoverzekering** -\> krediet: 100.000 euro, terugbetaling 40.000 euro Ik kom te overlijden, saldo: 60.000 euro dan gaat de verzekeringsmaatschappij terugbetalen. De erfgenamen niet. ### Voorrechten Enkel de definitie kennen. Het recht dat krachtens de wet en wegens de bijzondere aard van de schuldvordering aan de SE wordt toegekend om bij VOORRANG boven de andere SE betaald te worden. **Slaat ook op roerende goederen!!!** (hypotheek enkel onroerende) Indien meerdere voorrechten gelijktijdig voordoen -\> **rangregeling**!! (zie hierboven) **[Pandrecht of in pand geven]** Het **pandrecht** is een recht dat de schuldeiser geeft om het [ ***roerende goed***] dat de schuldenaar in bezit heeft, te verkopen of in beslag te nemen, mocht de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomen. Dit geeft de schuldeiser een voorrang boven andere schuldeisers bij het terugvorderen van de schuld. - - Een schuldeiser (de pandhouder) verkrijgt een recht op een goed van de schuldenaar (de pandgever) als zekerheid voor de betaling van een schuld. Als de schuldenaar de schuld niet kan nakomen, heeft de pandhouder het recht om het verpande goed te verkopen en de opbrengst te gebruiken om de schuld te voldoen. Probleem praktijk -\> vroeger als je iets in pand gaf, was er geen publiciteit. Als SE zou je moeten weten of iemand een voorrang had. Tot 2013 - 2018 -\> was er geen wetgeving. Nu bestaat er het nationaal pandregister -\> er is een publiciteit die gevoerd wordt. Als je een voorrang wil hebben, moet je je laten registreren. Dat zorgt voor de tegenstelbaarheid. Je kan iets in band geven **zonder buitenbezitstelling**, je mag bv verder werken met je machines. Procedure van uitwinning - niet kennen Retentierecht -\> ik behoud mijn eigendom zolang de prijs niet betaald is. ### Teksten Toledo **[Wat doet een notaris?]** België heeft voorafgaande controle door een notaris. - - - - - - **[Van verkoopovereenkomst tot akte]** 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. **[Opdracht 8]** 1. Dit betekent dat de verkoper die een onroerend goed wenst over te dragen er zich moet toe verbinden om dit vrij te maken van enige schuld, hypotheek of voorrecht. Indien dus een schuld, hypotheek of voorrecht het OG zou bezwaren, moet de verkoper de verbintenis aangaan om de schulden af te lossen vooraleer de overdracht kan plaatsvinden. 2. Deze wederbeleggingsvergoeding is **wettelijk beperkt tot 3 maanden intrest** op het terugbetaalde gedeelte. Een wederbeleggingsvergoeding is een vergoeding die een bank kan aanvragen bij een vervroegde terugbetaling van een krediet. 3. A. Registratiebelasting/registratierechten € 12.000,00 (70.5%) Recht op bijlagen € 100,00 (0.6%) Ereloon € 2.608,74 (15.3%) Administratieve kosten € 813,00 (4.8%) Uitgaven aan derden € 304,00 (1.8%) Kosten overschrijving € 285,00 (1.7%) Recht op geschriften € 100,00 (0.6%) BTW € 803,41 (4.7%) B. Verschillende zaken -\> uitstel van betaling, langere periode voor terugbetaling,.. Indien geen medewerking - melding maken in de zwarte lijst voor kredieten aan particulieren. Ook kunnen ze de beslagprocedure starten. C. Een risico op verlies voor de bank. De bank staat dan niet op de eerste rij van de schuldeisers indien de kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt. Het principe is niet gekend door derde, aangezien er geen inschrijving is bij het kantoor Rechtszekerheid. 4\. **Wat betekent de term "uitvoerbare titel" bij een hypotheekvestiging + wat zijn de gevolgen?** Dat wil zeggen dat je voor het uitvoeren geen voorafgaandelijk vonnis nodig hebt. Als iemand zijn krediet niet terugbetaalt en je wilt beslag laten leggen -\> hoef je niet voorafgaand een vonnis bekomen. Via notariële akte direct de procedure starten. 5\. **Kan iedereen zomaar het nationaal pandregister consulteren? Wat is de kostprijs van een consultatie** Iedereen die beschikt over een Belgische elektronische identiteitskaart of de toepassing Itsme, kan het pandregister gebruiken. Een raadpleging is momenteel 5 euro **[Zakelijke rechten en publiciteit]** Onroerende publiciteit (nut ervan in les gastcollege) Bv: een huis wordt 2x op dezelfde dag verkocht - ### Art.3.30 Bw De tegenstelbaarheid of tegenwerpelijkheid -\> oude artikel 1 van de hypotheekwet ====================================== Waarom is een notariële akte meer dan een overeenkomst? Als je een OG koopt bestaat een wilsovereenkomst over goed en prijs, maar voor de tegenstelbaarheid is er een tussenkomst nodig van een notaris. Zo wordt de onderhandse overeenkomst aangevuld met bepaalde clausules. (De notaris gaat na of er schulden zijn, bepaalde vergunningen nodig etc, de notaris haalt deze informatie aan via een hypothecair getuigschrift bij kantoor rechtszekerheid) - ### Vanaf wanneer ben ik eigenaar van mijn woning? - - De taken van het **kantoor Rechtszekerheid**, dat onderdeel is van de **Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (AAPD)**. ### Taken kantoor rechtszekerheid - - - - **Voorbeeld**: Als een rechter een verkoop nietig verklaart, kan deze beslissing in de marge van de oorspronkelijke akte worden genoteerd. Dit zorgt ervoor dat derden op de hoogte zijn van eventuele juridische implicaties met betrekking tot het onroerend goed. ### 3 verschillende registers - - - Gebeurd op basis van **borderel** (Art.82 hypotheekwet) - - - Het begrip "overschrijving" was tot 2001 letterlijk, mensen verdienden toen geld per lijn dat ze overschreven met een pen in een boek. Vandaag de dag is dat digitaal. - ### Welke akten worden overgeschreven - - - Moet binnen de bepaalde termijn van 15 dagen na ondertekening van de akte. (In de praktijk veel sneller, vanwege de elektronische manier.) Zo wil men vermijden dat er bijvoorbeeld iets 2 keer wordt aangekocht. ### Gevolgen van de publiciteit 1. Schuldeisers kunnen deze informatie verkrijgen via getuigschriften en afschriften. - - 2. - - In het geval dat een verkoper zijn onroerend goed verkoopt aan twee verschillende kopers, al dan niet op dezelfde datum, is de **volgorde van overschrijving** bepalend voor wie als de **eigenlijke eigenaar** wordt beschouwd. **Nut vaste datum!!** ### Waarom is de volgorde van overschrijving belangrijk? De overschrijving in het register maakt de eigendomsoverdracht tegenstelbaar aan derden en zorgt ervoor dat de transactie officieel wordt erkend. Het is een belangrijk moment omdat de informatie openbaar wordt en derden kunnen zien wie de eigenaar van het onroerend goed is. ### Belangrijk - - Ook bij hypothecaire leningen **[Patrimoniumbeheer]** Kantoor rechtszekerheid "Wat is van wie" Taken - - - AAPD = "Algemene Administratieve Patimonium Diensten" Je schrijft je in (hypotheek) bij kantoor Rechtszekerheid. Ook overschrijvingen (Art.3.30 BW) en registraties gebeuren via kantoor rechtszekerheid. (Inning van de registraties via VLABEL.) **[Woordenlijst]** **[Zakelijk recht]** Een **zakelijk recht** is een recht dat direct verbonden is aan een **zaak** (zoals een stuk grond, een huis of een ander object) en niet aan een persoon. Dit soort rechten blijven bestaan, zelfs als de eigenaar van het object verandert. **[Recht op natrekking]** Het recht van natrekking betekent dat alles wat vast verbonden is met een hoofdzaak (zoals grond of een gebouw) automatisch onderdeel wordt van die hoofdzaak. Het eigendom van de hoofdzaak strekt zich dus uit over alles wat eraan vastzit. De eigenaar van de grond wordt dus ook eigenaar van alle constructies. **[Splits Koop]** **Splitskoop** is een vorm van eigendom waarbij het eigendom van een stuk grond wordt gescheiden van het eigendom van het gebouw dat daarop staat. Dit betekent dat de grond en het gebouw afzonderlijk eigendom kunnen zijn van verschillende partijen. een gebouw dat opgericht wordt op een grond die toebehoort aan iemand anders, bijv. aan een stad/gemeente/ocmw/privéfirma -\> de grondeigenaar blijft eigenaar van de grond gedurende een bepaalde periode (vb. 10 jaar) en iemand anders wordt eigenaar van de gebouwen, maar moet de grondwaarde nog niet betalen, je krijgt gedurende die bepaalde periode de tijd om de grond aan te kopen -\> maakt bouwen betaalbaar **[CLT ]** Community, land and trust -\> Gemeente of stad kan grond ter beschikking stellen voor jonge koppels die financieel niet direct een woning of grond kunnen kopen. **[Het ladderrecht]** Het ladderrecht staat iemand toe om het perceel van zijn buren te gebruiken voor het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden aan zijn eigendom. **[Timesharing]** Is een vorm van gedeeld eigendom waarbij meerdere mensen gezamenlijk eigenaar zijn van een goed, zoals een vakantiewoning, en elk van hen het goed gedurende een bepaalde periode kan gebruiken. **[Accessoir opstalrecht]** het recht om op iemands grond iets op te bouwen of te plaatsen, gekoppeld is aan het **eigendom van het gebouw of werk** dat daarop wordt gerealiseerd. Dit recht volgt het **eigendom van de opstal** en kan dus niet zonder de opstal (bijvoorbeeld een gebouw of installatie) bestaan. **[Preventieve vordering]** Een **preventieve vordering burenhinder** is een manier om juridische stappen te ondernemen voordat je daadwerkelijk last hebt van je buren. Het is bedoeld om overlast of schade te voorkomen door vroegtijdig een rechterlijke uitspraak te verkrijgen die hinder aan banden legt. **[Vervangopdracht ]** Voordelen - - Nadelen - Erfpachtrecht Art.3.167 BW verleent vol gebruik en genot van andermans goed Wanneer gebruik? - - - Opstalrecht Art.3.177 BW verleent eigendomsrecht Wanneer gebruik? - - - VME = vereniging van mede-eigenaars Het hebben van een rechtspersoonlijkheid \--\> kunnen juridische stappen ondernemen. Voorbeelden; zelf contracten ondergaan, het hebben van een eigen vermogen, eigen bankrekening, ze zijn met het vermogen van het VME aansprakelijk voor schulden,... Ja, juridisch gezien kun je uit onverdeeldheid treden. Art.3.75 BW\ Je kan dit minnelijk doen, maar aangezien er hier sprake is van ruzie kan het ook gerechtelijk gebeuren. Men kan wel "de vriesperiode" raadplegen, zo kan dit niet in die 5 jaar gebeuren. Juist -\> bijvoorbeeld een stacaravan. Je kan dit onroerende goed verplaatsen, maar het wordt gezien als onroerend omdat dit niet de bedoeling is. Juist -\> Deze overschrijving in de registers is noodzakelijk om de erfopvolging officieel vast te leggen en tegenwerpelijk te maken aan derden, zodat anderen (zoals schuldeisers of toekomstige kopers) op de hoogte zijn van de nieuwe eigendomstoestand. Zonder deze overschrijving kan de erfgenaam niet formeel als eigenaar optreden in transacties die betrekking hebben op het onroerend goed. Stappenplan bij een vondst van een voorwerp 6. 7. 8. 9. 10. Stel je vindt een voorwerp bijvoorbeeld in je huurpand -\> dan moet je de opbrengst delen met de eigenaar. ::: {.section.footnotes} ------------------------------------------------------------------------ 1. ::: {#fn1} Een juridische entiteit die automatisch ontstaat zodra een gebouw wordt opgesplitst in meerdere appartementen en er sprake is van appartementsmede-eigendom. De VME vertegenwoordigt de gemeenschappelijke belangen van alle mede-eigenaars van een appartementsgebouw en is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen.[↩](#fnref1){.footnote-back} ::: 2. ::: {#fn2} Kunnen linken aan de evenwichtsleer.[↩](#fnref2){.footnote-back} ::: 3. ::: {#fn3} **PFAS** zijn chemische stoffen die in heel veel producten worden gebruikt omdat ze water, vet en vuil afstoten. Het probleem? Ze breken bijna niet af in het milieu of in ons lichaam. Daarom worden ze \"forever chemicals\" genoemd. Als ze in de grond, het water of ons eten terechtkomen, kunnen ze zich ophopen en dat kan schadelijk zijn voor onze gezondheid, zoals problemen met de lever, het immuunsysteem of de groei van baby\'s.[↩](#fnref3){.footnote-back} ::: :::