Trabalho Final FI MAGAI - Hélder Almeida PDF

Unidade Curricular Finanças do Imobiliário Mestrado de Avaliação e Gestão de Ac vos Imobiliários 2º Ano - 1º Semestre 24/25 Relatório de Avaliação de Viabilidade Económico-financeira...

Unidade Curricular Finanças do Imobiliário Mestrado de Avaliação e Gestão de Ac vos Imobiliários 2º Ano - 1º Semestre 24/25 Relatório de Avaliação de Viabilidade Económico-financeira Projecto: Abertura de um espaço de venda de Materiais de Construção pela empresa XYZ Professores: Professor Doutor Vitor Oliveira Professor Doutorando António Castel-Branco Mestrando: Hélder Almeida nº 1136 31 de Dezembro de 2024 1 ÍNDICE Conteúdo ÍNDICE.............................................................................................................................................. 2 RSUMO EXECUTIVO..................................................................................................................... 3 ENUNCIADO DO PROBLEMA..................................................................................................... 3 DADOS FORNECIDOS PELO ENUNCIADO............................................................................. 4 APURAMENTO DAS DIVERSAS RUBRICAS........................................................................... 4 CASH FLOW.................................................................................................................................... 4 EBIT................................................................................................................................................... 5 NECESSIDADES CÍCLICAS......................................................................................................... 6 NECESSIDADES FUNDO DE MANEIO...................................................................................... 7 DEPRECIAÇÕES............................................................................................................................ 7 INVESTIMENTO (CAPEX)............................................................................................................. 8 VALOR RESIDUAL......................................................................................................................... 9 CÁLCULO DO RISCO.................................................................................................................. 10 PRÉMIO DE RISCO SISTÉMICO............................................................................................... 10 CUSTO MÉDIO PONDERADO DO CAPITAL (WACC)........................................................... 11 VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO.............................................................................................. 11 TAXA INTERNA DE RENDIBILIDADE....................................................................................... 12 PAYBACK....................................................................................................................................... 12 TABELA FINAL DA ANÁLISE EFECTUADA............................................................................. 12 CONCLUSÃO................................................................................................................................ 13 2 RSUMO EXECUTIVO O objectivo deste relatório é avaliar a viabilidade económico-financeira do projecto com base nos dados fornecidos no enunciado que tem como premissa a aquisição, por 10 anos, por uma empresa de um espaço para a venda de materiais de construção. Esta aquisição tem um investimento de 3.800 milhões de euros e um investimento adicional de 300 milhões de euros para remodelação do espaço. No 10º ano, há um valor residual de 160 milhões de euros. ENUNCIADO DO PROBLEMA A empresa XYZ pretende abrir um espaço de venda de materiais de construção cujo investimento atinge os 3.800 milhões de euros. Este investimento tem uma vida útil de 10 anos sendo que após o 10º ano será necessário renegociar o contrato de arrendamento do espaço o que poderá implicar um novo investimento. No 5º ano prevê-se um investimento de remodelação de 300 milhões de euros. O valor comercial do investimento passados 10 anos atinge os 160 milhões de euros, sendo que se prevê que os activos, fruto do investimento, estarão todos depreciados no final daquele período. A taxa de imposto atinge os 25%. De acordo com o estudo de mercado e análises internas, projectam-se as seguintes rubricas: 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Ano 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Resultado Operacional (EBIT) 0,00 190,00 245,00 306,00 357,00 425,00 520,00 615,00 735,00 900,00 1050,00 Clientes 0,00 205,00 235,00 280,00 341,00 410,00 488,00 590,00 720,00 850,00 1040,00 Inventários 0,00 312,00 355,00 433,00 520,00 621,00 749,00 892,00 1080,00 1275,00 1580,00 Fornecedores 0,00 305,00 367,00 428,00 515,00 620,00 750,00 890,00 1065,00 1260,00 1555,00 Estado (a pagar/exploração) 0,00 20,00 25,00 30,00 35,00 43,00 52,00 60,00 74,00 90,00 100,00 Quanto ao financiamento deste projecto a empresa pretende recorrer em 50% a capital próprio e 50% a divida bancária. A empresa não é cotada, existindo, no entanto, no mercado de capitais uma empresa que actua no mesmo sector com o mesmo tipo de negócio que apresenta um beta de 1,4, apresentando um rácio debt- to-equity de 1,5, estando sujeita à mesma taxa de imposto. O prémio de risco de mercado atinge os 6,25%. Sabe-se ainda que as obrigações do tesouro, e de cupão zero, com valor nominal de 1.000 euros e com maturidade de 10 anos estão a cotar a 650 euros. A empresa já fez uma prospecção ao mercado e o custo da dívida que irá suportar atinge os 5,5% (taxa de juro base + spread) para um empréstimo a 10 anos. 3 DADOS FORNECIDOS PELO ENUNCIADO 1. Investimento Inicial: 3.800 milhões de euros. 2. Investimento de Remodelação: 300 milhões no 5º ano. 3. Valor Residual: 160 milhões no 10º ano. 4. Duração do Projecto: 10 anos. 5. Taxa de Imposto: 25%. 6. Beta do Sector (benchmark): 1,4. 7. Rácio Debt-to-Equity de Referência (benchmark): 1,5. 8. Prémio de Risco de Mercado: 6,25%. 9. Taxa Livre de Risco: 4,4% (calculada com base em obrigações do tesouro). 10. Custo da Dívida: 5,5%. APURAMENTO DAS DIVERSAS RUBRICAS Com base nas rubricas dadas no enunciado, procedeu-se à criação de uma tabela para lançamento de diversas rubricas para sustentar a análise económico- financeira do investimento da empresa XYZ. Essa tabela será apresentada no final, mas antes, serão apresentados os itens envolvidos na mesma bem como as fórmulas usadas para o cálculo dos valores. Serão incluídos gráficos para mostrar o desenvolvimento de cada uma das rubricas. CASH FLOW Para o cálculo do cash flow do período, foi usada a seguinte fórmula: 𝐶𝐹 = 𝐸𝐵𝐼𝑇𝑡 × (1-Tax t ) + 𝐷𝑒𝑝𝑡 − ∆𝑊𝐶𝑅 − 𝐶𝑎𝑝𝑒𝑥𝑡 Foi calculado o Cash Flow com os dados do EBIT ou resultado operacional mais as depreciações menos o Delta das Necessidades Fundo de Maneio menos o investimento mais o valor residual. O Cash Flow no momento 0 é negativo pois é realizado o investimento inicial. A partir do momento 1 o cash flow passa a positivo em todo o período mantendo sensivelmente os dados, mas no 5º ano é realizado o investimento de 300 milhões reduzindo temporariamente o fluxo e no 10º ano é incluído o impacto do valor residual no valor de 160 milhões, aumentando o fluxo de caixa. Em relação ao cash flow acumulado do período, a fórmula usada foi: CF período /(1+WACC) ^período Para este cálculo é necessário primeiro obter o valor do WACC, e após isso o CF é realizado com base nos dados obtidos iniciais e atribuídos a cada período. Na análise realizada, o valor 4 continua a ser positivo em todos os momentos, menos no momento 0 devido ao investimento inicial. O gráfico seguinte mostra os fluxos de caixa (Cash Flow e Cash Flow Actualizado) em que ambos apresentam tendências de crescimento ao longo do tempo, com uma leve redução no Ano 5 devido ao investimento adicional. Evolução dos Fluxos de Caixa 1400,00 1200,00 1000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Cash-flow -3800,00 Cash-flow Actualizado -3800,00 EBIT O EBIT é o resultado operacional liquido e tem a seguinte fórmula 𝐸𝐵𝐼𝑇𝑡 × (1-Tax t ) e é apurado com o resultado dado no enunciado no período e aplicando a taxa de imposto também mencionada no enunciado e que neste caso é 25%. O valor é sempre positivo ao longo de todos os momentos. O gráfico seguinte mostra o EBIT ajustado pela taxa de imposto que apresenta um crescimento constante ao longo dos 10 anos, o que indica um aumento na eficiência operacional. Evolução do EBIT (1-TX) 1000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 5 NECESSIDADES CÍCLICAS As necessidades cíclicas apuram-se mediante os dados no enunciado e encontram-se nas rubricas clientes e inventários. São somados estes dois valores para apurar as necessidades cíclicas que neste caso são sempre positivas para todos os momentos. Em relação às necessidades de recursos cíclicos, são usadas as rubricas fornecedores e estado a pagar, também mencionadas no enunciado e o resultado é a soma destes dois factores. Também aqui os valores são positivos para todos os momentos. As necessidades cíclicas crescem anualmente, reflectindo o aumento das operações e o volume de negócios, conforme gráfico seguinte. Evolução das Necessidades Cíclicas 3000,00 2500,00 2000,00 1500,00 1000,00 500,00 0,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Quanto ao gráfico da evolução das Necessidades de Recursos Cíclicos (NRC) ao longo dos anos, apresenta um crescimento gradual, acompanhando o aumento das operações do projecto e que reflecte as obrigações com fornecedores e o Estado, que precisam ser monitorizadas para manter o equilíbrio financeiro ao longo de toda a vida do projecto. Evolução das Necessidades de Recursos Cíclicos 1655,00 1350,00 1139,00 950,00 802,00 663,00 550,00 458,00 392,00 325,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 6 NECESSIDADES FUNDO DE MANEIO As necessidades de fundo de maneio só podem ser apuradas após o apuramento das necessidades e recursos cíclicos, e este valor é resultado da subtracção das necessidades cíclicas menos as necessidades de recursos cíclicos. Os resultados continuam a manter-se positivos para todos os momentos do enunciado e completamente a níveis controláveis. O Delta das Necessidades de Fundo de Maneio são a subtracção das necessidades de fundo de maneio actual ao fundo de maneio do momento imediatamente anterior. No caso do momento 1 isto não se aplica pois não existe momento anterior, por isso o Delta do momento 1 é o resultado das Necessidades de Fundo de Maneio desse momento. Em todos os momentos os valores são positivos. Segue o gráfico da evolução das Necessidades de Fundo de Maneio (NFM) ao longo dos anos onde se constata um crescimento consistente das necessidades uma vez que estão de acordo com o aumento das operações necessárias do projecto. Ao longo dos anos é importante que seja monitorizado este aumento para garantir que os fluxos de caixa suportem as necessidades financeiras e o mesmo não entre em deficit. Evolução das Necessidades de Fundo Maneio (NFM) 965,00 775,00 661,00 532,00 435,00 368,00 311,00 255,00 192,00198,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 DEPRECIAÇÕES Conforme mencionado no enunciado, as depreciações teriam de ser realizadas durante os primeiros 10 anos após a aquisição. Existem, no entanto, dois momentos em relação às depreciações. Um primeiro momento é o inicial onde são investidos 3.800 milhões e que têm de ser depreciados em 10 anos. Assim, do 1º ao 10º ano a depreciação é de 380 milhões. Mas no 5º ano existe um investimento de 300 milhões para a remodelação do espaço que tem de ser depreciado do 6º ao 10º ano, o que vai acrescer um valor de 60 milhões. Significa assim que cumulativamente, do 6º ano 10º ano o valor a depreciar será de 440 milhões em cada momento, e no final do 10º ano as depreciações estarão totalmente realizadas. Mas mantém- se sempre positivo ao longo de todos os momentos. No gráfico seguinte, plasma os 380 7 milhões de euros nos primeiros 5 anos que corresponde ao investimento inicial e os 440 milhões de euros nos últimos 5 anos e inclui a depreciação adicional do investimento de 300 milhões no Ano 5. EVOLUÇÃO DAS DEPRECIAÇÕES 440,00 440,00 440,00 440,00 440,00 380,00 380,00 380,00 380,00 380,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 INVESTIMENTO (CAPEX) O Capital Expenditures (Capex) representa os investimentos realizados pela empresa em bens de capital, ou seja, activos fixos que irão criar benefícios económicos futuros. São investimentos importantes para a expansão, manutenção ou melhoria das operações da empresa. Neste relatório a aquisição é de um activo tangível, um espaço para venda de materiais de construção. O investimento ocorre em dois momentos e ambos são considerados Capex porque envolvem gastos com activos que criarão benefícios económicos ao longo do período de 10 anos. No inicial, no valor de 3800 milhões e no 5º ano no valor de 300 milhões para remodelação do espaço. Estes 4.100 milhões de investimentos serão depreciados na sua totalidade durante os primeiros 10 anos desde a compra. Estes valores são importantes de serem apurados para permitir calcular diversas rubricas e fazer a devida análise económico-financeira. O gráfico plasma a evolução dos investimentos (Capex) ao longo do projecto, em que a sua concentração situa-se em dois momentos estratégicos, nomeadamente no Investimento inicial (Ano 0): 3.800 milhões de euros, representando o maior investimento e um investimento adicional (Ano 5) no valor de 300 milhões de euros, destinado à remodelação. 8  Investimento (Capex) 3800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 VALOR RESIDUAL É mencionado no enunciado e é atribuído um valor comercial do investimento passados 10 anos no valor de 160 milhões. É este valor que será lançado no momento 10 ou no 10º ano na rubrica valor residual e que irá impactar em algumas rubricas da análise. O gráfico do valor residual surge apenas no último ano (2034), com um valor de 160 milhões de euros. Este valor é importante para o cálculo final dos fluxos de caixa e do Valor Actualizado Líquido (VAL), e representa a recuperação comercial do activo no fim do projecto. VALOR RESIDUAL 160,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 9 CÁLCULO DO RISCO É necessário calcular a taxa sem risco. Conforme o enunciado menciona, o valor nominal é de 1000 euros, a cotação actual é de 650 euros e a maturidade é de 10 anos. A fórmula a usar é, uma vez que o enunciado menciona que o prémio de risco é de cupão zero, são emitidas a desconto e a rendibilidade para o investidor equivale à diferença entre o preço que paga pela obrigação e o seu valor nominal (valor de reembolso): Precisamos obter a Yield to Maturity (YTM) e por isso o resultado é o seguinte: (1000/650) ^(1/10) – 1= 4,4020%. Esta é a YTM que é a taxa sem risco. Esta taxa corresponde à TIR de um investimento em obrigações e é uma taxa de actualização do investimento em obrigações que iguala o valor actual dos fluxos gerados por uma obrigação ao seu preço de aquisição (ou de valor de mercado). PRÉMIO DE RISCO SISTÉMICO O prémio de risco do mercado ou sistémico é dado no enunciado e é de 6,25%. Para encontrar o Beta alavancado da empresa é necessário primeiro desalavancar o Beta do sector que está fixado em 1,40. Vamos usar a taxa de imposto que está fixada em 25% e o rácio do endividamento do sector que está em 1,50. A fórmula é a seguinte: Conforme os dados mencionados, os cálculos são os seguintes: 1,40 / (1+(1-0,25) x 1,50. Após esta operação o valor do Beta desalavancado do sector é de 0,6588. Com esta operação é possível encontrar o Beta alavancado da empresa. Para isso, a fórmula usada é a seguinte: Os dados a utilizar são os seguintes: 0,6588 x (1+ (1-0,25) x1). Os 0,6588 dizem respeito ao Beta do sector desalavancado, os 25% da taxa do imposto e o 1 é o rácio do endividamento da empresa que resulta do facto do financiamento da empresa ser 50% capital próprio e 50% divida bancária (50/50=1). Com estes dados, o Beta alavancado da empresa é de 1,1529. Após estes dados, é possível obter o custo do capital pelo CAPM (ke) e para isso usamos a fórmula: 10 Ou seja, vamos usar os dados obtidos na YTM + Beta alavancado da empresa x prémio de risco sistémico: 4,4020 + 1,1529 x (6,25) = 11,6078%. CUSTO MÉDIO PONDERADO DO CAPITAL (WACC) Com os dados obtidos anteriormente, estamos em posição de apurar o custo médio ponderado do capital (WACC). Para isso usamos a fórmula: Os valores a utilizar são o custo da dívida que a empresa irá suportar para um empréstimo a 10 anos e que é de 5,5% (taxa de juro base + spread) + a taxa do imposto que é de 25% + o custo do capital próprio apurado anteriormente e que é de 11,6078% + o financiamento da empresa com o capital próprio (50%) e a divida bancária (50%). Os dados são os seguintes: 5,50 x (1-25%) x 0,50 + 11,6078% x 0,5 = 7,8664%. VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO Em relação ao Valor Actualizado Líquido (VAL) ele é apurado com a soma de todos os cash flows actualizados desde o momento 0 ao momento 10 deduzindo o valor inicial de investimento. A mesma é positiva pois cifra-se em 593,31 (x103) e é superior a 0, o que permite cobrir o investimento inicial e obter a remuneração mínima exigida pelos investidores e criar excedente financeiro. O gráfico seguinte traduz a contribuição anual dos fluxos de caixa actualizados para o Valor Actualizado Líquido (VAL) e como os fluxos de caixa ajustados ao longo dos anos influenciam o cálculo do VAL total. CONTRIBUIÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA A C T U A LI Z A D O S P A R A O V A L 561,58 506,36 484,40 479,37 473,36 470,48 440,22 437,11 306,40 234,03 0 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 -3800,00 11  TAXA INTERNA DE RENDIBILIDADE A Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) permite avaliar decisões de investimento e corresponde à taxa de actualização do projecto que dá o VAL nulo. Também é positiva e é apurada com a soma de todos os cash flows desde o momento 0 ao momento 10 e cifra-se em 10,6305%, sendo maior que o custo médio ponderado do capital (WACC) que é de 7,8664% e por isso o investimento é economicamente atractivo. PAYBACK O Payback é o tempo necessário para se recuperar o investimento inicial de um projecto a partir dos fluxos de caixa criados. A fórmula usada é: O Payback do projecto, com base nos fluxos de caixa obtidos na tabela, é aproximadamente 6,17 anos. Significa que o investimento inicial será recuperado entre o 6º e o 7º ano. TABELA FINAL DA ANÁLISE EFECTUADA 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Ano 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 EBIT (1-Tx) 0,00 142,50 183,75 229,50 267,75 318,75 390,00 461,25 551,25 675,00 787,50 Necessidades Cíclicas 0,00 517,00 590,00 713,00 861,00 1031,00 1237,00 1482,00 1800,00 2125,00 2620,00 Nec. Recursos Cíclicos 0,00 325,00 392,00 458,00 550,00 663,00 802,00 950,00 1139,00 1350,00 1655,00 Nec. Fundo Maneio (NFM) 0,00 192,00 198,00 255,00 311,00 368,00 435,00 532,00 661,00 775,00 965,00 Delta NFM 0,00 192,00 6,00 57,00 56,00 57,00 67,00 97,00 129,00 114,00 190,00 Depreciações 0,00 380,00 380,00 380,00 380,00 380,00 440,00 440,00 440,00 440,00 440,00 Investimento (Capex) 3800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Valor Residual 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 160,00 Cash-flow -3800,00 330,50 557,75 552,50 591,75 341,75 763,00 804,25 862,25 1001,00 1197,50 Cash-flow Actualizado -3800,00 306,40 479,37 440,22 437,11 234,03 484,40 473,36 470,48 506,36 561,58 12 CONCLUSÃO O projecto mostra uma viabilidade económica positiva, com um VAL de 593,31 milhões de euros e fluxos de caixa significativos após o período de investimento inicial. A análise mostra que o projecto não apenas cobre o investimento inicial, mas cria um retorno atractivo. A utilização de uma estrutura de financiamento equilibrada (50% dívida, 50% capital próprio) e uma taxa de desconto conservadora reforçam a robustez da análise. Permite equilibrar o custo de capital com risco moderado, já que o WACC de 7,87% é aceitável para este tipo de investimento e é inferior à TIR. Apesar disso, existe algum risco que precisa ser monitorizado, nomeadamente a dependência da dívida aumenta a exposição a variações na taxa de juro. Embora o custo da dívida de 5,5% seja competitivo, mudanças macroeconómicas podem impactar negativamente. Para protecção deste risco, pode-se garantir que que as condições do empréstimo sejam fixas para minimizar o impacto de oscilações futuras nas taxas de juro. Em relação à Taxa Interna de Rendibilidade, calculada em 10,63%, é positiva e está acima do custo de capital (WACC) que está em 7,87%. Isto supera as expectativas de retorno mínimo exigido pelos investidores e isso é sempre positivo. Quanto aos fluxos de caixa, é negativo no ano devido ao investimento inicial de 3.800 milhões, mas mostra estabilidade após o ano 1, com picos no ano 5 (redução temporária pelo investimento adicional) e no ano 10 (impacto do valor residual). Mesmo que existam variações aos fluxos operacionais ou ao WACC, o projecto é robusto e demostra capacidade de absorver estas variações. Foram realizadas análises de sensibilidade para perceber se o projecto é viável mesmo em situações menos positivas. Com uma redução de 10% nos fluxos, o VAL ainda é positivo (153,43 milhões de euros), o que indica uma boa margem de segurança, mesmo com a quebra de 10% nos fluxos de caixa. O gráfico seguinte demonstra esta situação: Impacto da redução de 10% nos Fluxos de Caixa no VAL 593,31 153,43 VAL ORIGINAL FLUXOS -10% 13 Foi realizada uma análise ao impacto que teria o aumento no WACC para 8,87%, ou seja, um aumento de 1%. Por contágio existe uma diminuição do VAL em 357,94 milhões para 235,37 milhões, mas mesmo assim mantém a viabilidade do projecto. Pode a atractividade do negócio diminuir, mas a viabilidade está lá. O projecto é viável mesmo nestes dois cenários adversos (aumento de WACC ou redução de fluxos), o que torna o projecto bastante atractivo, mesmo diminuindo o VAL. Existem alguns riscos que devem ser sempre observados, como por exemplo a taxa de juro. O custo da dívida de 5,5% é sensível a mudanças no mercado financeiro. Um aumento do custo da dívida irá aumentar o WACC e por consequência diminuir o VAL. Outro risco, inerente a todos os negócios, são as reduções inesperadas na receita ou aumentos nos custos operacionais que podem impactar directamente no desempenho financeiro e alterar os fluxos operacionais. Assim como o investimento adicional no ano 5 no valor de 300 milhões precisa ser um sucesso para manter o retorno do investimento esperado. Para antecipar estes riscos ou os mitigar devem ser realizadas análises com regularidade aos custos operacionais para os manter controlados e verificar a eficiência do espaço de venda de modo a o potenciar. Se possível, a empresa deve perceber se consegue diversificar o seu portfólio para reduzir a dependência de um único produto, tornando-se mais robusto a variáveis nesse sector com outros sectores que podem amparar perdas de receitas e aumentos de custos. A recomendação final é que o projecto deve ser implementado pois os dados mostram que existe viabilidade e retornos atractivos para os investimentos realizados. Os riscos devem ser monitorizados, nomeadamente os factores externos como as variações na taxa de juros e prémio de risco do mercado. Avaliar periodicamente os fluxos de caixa, o custo de capital e a evolução das necessidades de fundo de maneio para garantir que o VAL e a TIR continuam positivas. Procurar junto das entidades bancárias a garantia de condições fixas para os juros da dívida e explorar opções para mitigar custos futuros. 14