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TEMARIO DERECHOS REALES 3º Grado en Derecho 1  INTRODUCCIÓN En toda obligación tenemos: - Acreedor: Tiene el derecho de crédito - Deudor: Se obliga a dar una prestación. Pueden ser obligaciones de dar, hacer o no hacer. Con carácter general el acreedor le puede rec...

TEMARIO DERECHOS REALES 3º Grado en Derecho 1  INTRODUCCIÓN En toda obligación tenemos: - Acreedor: Tiene el derecho de crédito - Deudor: Se obliga a dar una prestación. Pueden ser obligaciones de dar, hacer o no hacer. Con carácter general el acreedor le puede reclamar al deudor que haga algo, ese es el objeto de la obligación, que el deudor realice cierta conducta, a esto le llamamos prestación. Las prestaciones pueden ser de dar, hacer o no hacer. Si el deudor no realiza esa conducta, el acreedor le puede exigir al deudor incluso judicialmente, que cumpla con la obligación. Se le condena al deudor de cumplir y pagar. Si no paga, entra en juego la segunda fase judicial, la ejecución de la sentencia, se le obliga a pagar. Si el deudor realiza la prestación,la obligación se extingue. Algunos derechos de crédito son traslativos de dominio, por ejemplo el préstamo. Cuando el acreedor entrega el dinero al deudor, el deudor se convierte en propietario. Normalmente el contrato que transmite la propiedad es el contrato de compraventa. Hay varias formas de transmisión. El derecho real es un derecho que recae directamente sobre un objeto, una cosa, concediéndole a su titular un poder directo sobre esa cosa. Ej: derecho de propiedad, el propietario tiene un poder directo e inmediato sobre la cosa, que lo puede ejercitar por sí solo, sin necesidad de intervención de un tercero. Se distinguen 2 características: - El derecho real viene del latin “res rei” que significa derecho sobre las cosas. - El derecho real es oponible “erga omnes”, es decir, frente a todos. El derecho de propiedad se puede hacer valer frente a todos los sujetos. Por ejemplo, cuando hay un derecho de crédito, se puede hacer valer frente al deudor, ya que es un derecho relativo y tiene eficacia entre el deudor y acreedor. Si es un derecho real se puede ejercitar ese derecho frente a cualquier sujeto, sea quien sea, independientemente de la relación que exista. PRUEBA EVALUABLE 1 → 16 OCTUBRE (12%) (TEST + PREGUNTA PRÁCTICA O TEÓRICA) PRUEBA EVALUABLE 2 → 26 NOVIEMBRE (18%) (TEST + PREGUNTA PRÁCTICA O TEÓRICA) EXAMEN ORDINARIO → 19 DICIEMBRE (70%) (TEST (80%) + PREGUNTA PRÁCTICA O TEÓRICA (20%)) 2  TEMA 1 “EL DERECHO REAL” I. CONCEPTO Y CARACTERES La regulación tiene algunos inconvenientes. La regulación de los derechos reales se encuentra mayoritariamente en el Libro III del CC. En cambio, la usucapión o prescripción adquisitiva, que es una forma de adquirir la propiedad, se encuentra en el libro IV del CC junto a la prescripción extintiva. Con el paso del tiempo puede hacer que se transmitan los derechos reales. En el libro IV también se encuentra la hipoteca y la prenda. El principal problema es la falta sistemática de la regulación del CC. Nosotros estudiaremos la prescripción adquisitiva o usucapión. En segundo lugar, otro inconveniente es que no hay una definición concreta del Derecho real ni una serie de disposiciones comunes relativas al Derecho Real. En tercer lugar, no tenemos una enumeración de cuáles son los derechos reales. El código civil realmente solo regula algunos: la servidumbre, la usucapión… Sin embargo otros no, por lo que resulta difícil diferenciar si algunas figuras son parte del derecho real o no. Por último, la regulación del Código Civil es insuficiente, por lo que hay que completarlas con otras leyes u otras normas como la ley de propiedad horizontal, la ley de propiedad intelectual. Incluso con las normas que regulan la propiedad del suelo o leyes urbanísticas. A pesar de ser leyes administrativas, también están compuestas por normas civiles. Se ha intentado explicar que es un derecho real de diversas formas. Podemos extraer 3 grandes tesis o teorías: → Tesis clásica: Hay diferentes matices pero en general estas tesis clásicas se fijan en el elemento interno del derecho real, es la relación entre el titular del derecho real y el objeto/cosa. Lo característico del derecho real es que le da a su titular un derecho directo e inmediato sobre la cosa, es característico sobre todo del derecho de propiedad, tengo un poder directo, el titular puede ejercer directamente sobre la cosa sin necesidad de la intervención de nadie más. Esto no ocurre en el derecho de crédito, si yo tengo una compraventa. Ej: si compro el CC en amazon, pasan 2 días y no llega, podré exigir a amazon que me entregue el libro, pero no tengo un poder más allá sobre la cosa, porque todavía no lo he recibido, no me he convertido en propietario, necesito que alguien intervenga o actúe para ayudarme a satisfacer mi derecho de crédito, no tengo todavía nada directo sobre la cosa. Eso pasa por la intervención de alguien del deudor, o si este no cumple del juez. Sin embargo, si me han entregado el libro yo tengo un poder directo sobre la cosa sin necesidad de nadie más. Crítica 1: en algunas figuras de derecho real no se cumple ese poder directo, sino que el titular del derecho real necesita la intervención o la actuación de alguien más. Sucede esto en algunas figuras como la hipoteca, en la que el acreedor hipotecario, el banco es el titular de la cosa, puede exigir que pague, si el deudor hipotecario no paga, el banco no puede directamente echar al deudor hipotecario y quedarse el piso. En el caso de que se realice un impago por el deudor, el banco a pesar de ser el que posee el derecho real no puede ejecutar la hipoteca( echar al deudor del piso) necesita de la autorización judicial, aquí es cuando se necesita esa intervención, no tiene un poder directo pero es un derecho real. 3  Crítica 2: las relaciones jurídicas no surgen entre la persona y la cosa, se dice que la relación jurídica debe ser siempre entre dos sujetos, no entre una cosa y un sujeto. Como reacción a estas críticas surge la tesis obligacionista. → Tesis obligacionista: El punto de partida es la crítica anterior; si la relación jurídica tiene que ser entre personas, hay que encontrar las personas que participan en ese derecho real. Se atiende a la relación externa, entre sujetos/ personas. En el derecho real como la relación jurídica tiene eficacia erga omnes, se establecería también una relación entre el titular del derecho real y el resto de sujetos, por lo que tendríamos una enorme cantidad de relaciones jurídicas. La diferencia entre el derecho de crédito y el derecho real sería numérica. En el derecho de crédito se podría hacer frente al deudor, sin embargo, el derecho real se podría hacer realmente valer frente a todos los sujetos, que no tienen porqué tener punto de conexión, debido a su efecto erga omnes. Crítica: El derecho real no es meramente un poder de exclusión de los sujetos, que tengan o no algo que ver con el propietario. El propietario tiene una serie de facultades sobre esa cosa, y ese es el verdadero contenido del derecho real. Como el derecho real es absoluto, los demás sujetos se tienen que abstener, pero es un contenido accesorio, consecutivo por ese derecho real. Es escasa porque no define el derecho real. → Tesis eclécticas o intermedias: (dominante) son intermedias porque intentan conjugar los elementos anteriores, el elemento interno, nos concede un poder inmediato sobre la cosa, inmediatez o inherencia y el elemento externo, tenemos que ser consciente que el derecho real es eficaz frente a todo el mundo, es erga omnes, por eso hablamos de eficacia absoluta e incluso reipersecutoriedad, se puede hacer valer frente a todos. Éstos serían los 2 elementos que caracterizan el derecho real, la inherencia o inmediatividad, posibilidad de hacer valer el derecho sobre la cosa, sin necesidad de nadie y la reipersecutoriedad, posibilidad de exigir erga omnes la realización del derecho. La inherencia puede tener excepciones importantes, puede fallar en algunas figuras de derecho real. Por eso otros autores como Díez-Picazo consideran que la única característica propia de los derechos reales es la segunda, la eficacia erga omnes, podría diferenciarse sólo entre los derechos reales que sí tienen esa eficacia erga omnes y los derechos de crédito que no la tienen. Ej: la hipoteca II. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. 2.1. TIPOS DE DERECHOS REALES Podemos hacer distintas clasificaciones. Se mencionan 3, cada una desde una perspectiva distinta. Derecho real pleno y derechos reales limitados o derechos reales en cosa ajena: → Derecho real pleno: Aquel que otorga a su titular todas las facultades posibles que permita la cosa (estas facultades dependen del o: el objeto). Solo existe 1 derecho real pleno, el derecho de propiedad. Frente a este derecho real pleno que le da al titular todas las posibilidades tenemos otros derechos. Es el derecho que abarca todas las propiedades y derechos de la cosa. → Derechos reales limitados: 4  Donde el titular tiene alguna o algunas facultades determinadas. Ej: el usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena. Ej: En el derecho de superficie el superficiario puede construir una edificación en un suelo ajeno. Tendrán facultades concretas y sólo esas. Las facultades de los 2 titulares recaen sobre la misma cosa, el titular del derecho real limitado tendrá X facultades (uso y disfrute de la cosa) y el resto de facultades corresponderá al propietario. Si se desprende el propietario de ciertas facultades y se las concede a otra persona (usufructuario), coexisten el titular del derecho real limitado y sigue existiendo el propietario, no ha desaparecido, tiene otras facultades. Por eso siempre son en cosa ajena, no cabe la posibilidad de éste derecho en cosa propia. Cuando se extingue el usufructo, se extingue el derecho real limitado, y esas facultades vuelven al titular del derecho de propiedad. El propietario tiene que respetar también el derecho real limitado de uso y disfrute del usufructuario. El derecho de propiedad se considera que es un derecho real pleno siempre, da igual que cedas el usufructo sobre esa cosa. ( ayuda: para determinar quién tiene el derecho real pleno, es decir , la propiedad, mirar en qué patrimonio se encuentra la cosa) Los derechos reales limitados los agrupamos en tres categorías: Derechos reales de goce, de garantía y de adquisición: → Derechos reales de goce: Le proporcionan a su titular la posibilidad de obtener una utilidad concreta o determinada de un bien ajeno y puede tener un aprovechamiento de una cosa ajena. El CC tiene una regulación bastante minuciosa de estos derechos, aunque no de todos. El CC regula el usufructo (art. 467); le va a permitir a su titular utilizar usar y disfrutar (obtener los frutos) de la cosa ajena. El CC regula los derechos de uso y habitación en el art 524. El derecho de uso le va a dar derecho a su titular a percibir de una cosa ajena los frutos que produzca para satisfacer con ellos las necesidades del usuario y de sus familiares, es decir no todos. Si fallece el usuario se extingue el derecho de uso. El derecho de habitación, le va a dar derecho al titular a ocupar en una casa ajena las piezas (aquellas partes) que sean necesarias para vivienda del titular, y de las personas de su familia. Es un derecho de utilización de una casa ajena, pero no de toda la casa entera si no aquellas partes necesarias para la vivienda. El CC regula el derecho de servidumbre (art. 1531); en este caso, se trata de un gravamen, un impuesto sobre un inmueble a favor de otro inmueble que puede obtener cierto aprovechamiento del inmueble ajeno. Ej: dos fincas, y un inmueble de los dos (el predio dominante) puede tener un aprovechamiento del otro inmueble (predio sirviente). La finca predio sirviente soporta el peso de un derecho real, permite a la otra finca tener un aprovechamiento de ésta. ej: finca predio dominante va a llevar a sus animales al pasto de la finca del predio sirviente. Diferencia entre uso y servidumbre: el derecho de uso permite del 100% de los frutos que produzca la cosa obtener una parte. Ej: puedes obtener una parte de una colecta entera, no se concreta exactamente que tipo de fruto vas a poder obtener, obtienes una parte del total de forma genérica. El derecho de servidumbre en principio no es que obtengas los frutos de la cosa, no tienes derecho a eso, a veces, el contenido te permite obtener ciertos frutos. En el caso de que la servidumbre 5 consista en obtener algo asimilable a un fruto, sería algo concreto y no hay restricción cuantitativa. Ej: puedo obtener los helechos, en principio todos, pero únicamente helechos, no otros frutos, no es genérico. → Los dos son derechos de goce Los censos, son otra institución en desuso. El tipo más habitual es el que atribuye una renta a su titular a cargo del propietario del bien y sujetando un bien inmueble a la satisfacción de dicho pago. Derecho de superficie: Apenas aparece mencionado en el CC. Se menciona, en cambio, en el art. 16 del Reglamento Hipotecario. Permite a su titular edificar o plantar en suelo ajeno adquiriendo un derecho de propiedad temporal sobre lo edificado o plantado. Los derechos de sobreelevación y subedificación: tampoco los recoge el CC, si no que se completan muy brevemente en el Reglamento hipotecario; permite a su titular elevar cierto número de plantas por encima o por debajo de un edificio ya existente, por lo que es un derecho de goce. → Derechos reales de garantía: Estos le facultan al titular para promover la venta del bien mueble o inmueble sobre que recae la garantía, y una vez realizada esa venta, se le permite quedarse con el dinero obtenido de la garantía. Esta garantía permite cobrar antes que cualquier acreedor. Tres tipos: 1. La prenda (art. 1863 y ss): Recae sobre bienes muebles e implica el desplazamiento posesorio, es decir, tiene que entregarse al acreedor. 2. La hipoteca: Recae sobre bienes inmuebles, en este caso la regulación del CC puede ser completada con de la Ley Hipotecaria. Se sujeta el bien inmueble a la satisfacción de una garantía. 3. La anticresis (1881 CC): Le da derecho a su titular a percibir los frutos que produzca un inmueble para cobrar con ellos los intereses y el capital de la obligación garantizada. Fuera del CC tenemos actualmente otros como la prenda sin desplazamiento y la hipoteca mobiliaria, que recae sobre bienes muebles. Se encuentran en la Ley de 16 de diciembre de 1994. Surgieron después del CC, son más modernos. → Derechos de adquisición: Son derechos que facultan a su titular para adquirir un derecho real, normalmente la propiedad, con preferencia sobre otros sujetos (Antes que otros sujetos). Tres tipos: 1. Derecho de tanteo: Le permite a su titular adquirir el objeto con carácter preferente antes que otros sujetos desde el momento en el que el propietario quiera enajenarla. ej: en el contrato de arrendamiento de vivienda existe este derecho cuando el arrendador quiere vender el piso, le ofrece al arrendatario la posibilidad de compra antes que a terceros. 2. Derecho de retracto: El titular del retracto tiene derecho a resolver la venta ya realizada con un tercero para adquirir la cosa para sí. Ya tenemos una venta realizada con un tercero ajeno, entonces, el titular deshace esa compraventa ya realizada y compra el objeto en las mismas condiciones que lo había hecho ese tercero. Lo compra con preferencia frente al tercero. ej: en el contrato de arrendamiento de vivienda existe este derecho y consiste en que cuando el propietario decida vender el piso, si ya lo ha vendido sin ofrecérselo al arrendatario, el arrendatario tendrá derecho de retracto para adquirir el piso frente a ese tercero que se lo ha vendido. → No siempre pero habitualmente, estos dos derechos van juntos. 6  3. Derecho de opción: El titular del derecho obtiene la posibilidad de adquirir la cosa dentro de un plazo y unas condiciones. En ese plazo, el titular del derecho decide si materializa esa adquisición por sí solo, y el propietario no se puede negar. El contrato se celebra en un tiempo determinado, el derecho de opción lo podrá usar el titular en un plazo que se establezca, ejerciéndolo por su propia voluntad. Derechos de origen legal y derechos de origen convencional. → Derechos de origen convencional Estos derechos surgen de la voluntad de las partes, del acuerdo. → Derechos de origen legal En principio, diríamos que son los que crea la ley, tienen su origen en la ley. Se distinguen 2 situaciones: aquella en la que la ley directamente crea el derecho real y otro supuesto en los que la ley contempla el supuesto de hecho que va permitir a alguien que se exija la constitución de un derecho real. 2.2. LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS. Han existido opiniones contrapuestas sobre si es posible crear derechos atípicos debido a su efecto erga omnes. Posibilidad de creación de derechos reales atípicos por voluntad de los particulares 1. Numerus clausus de derechos reales (lista cerrada de derechos reales. Los particulares no pueden crear derechos reales atípicos), solo son los que se regulan en el CC. La eficacia universal de los derechos reales incide en el tráfico económico y no puede dejarse a la conveniencia de los sujetos. Argumentos: - Favorece la claridad y seguridad sobre la situación de los bienes, y por tanto es beneficioso para el tráfico jurídico. - Facilita la labor registral. Argumentos legales: - El art. 1255 se refiere a los contratos. No es posible su extensión analógica. - El art. 2.2 LH ha de interpretarse como posibilidad de inscribir otros derechos reales típicos. - El art. 7 RH se refiere a contratos atípicos, no a los derechos de ellos derivados. 2. Numerus apertus de derechos reales (los particulares pueden crear nuevos derechos reales o modificar derechos reales típicos) Permite a las partes regular mejor sus intereses y favorece la adaptación del Derecho a los constantes cambios de la realidad y a las nuevas necesidades socio-económicas. Argumentos legales: - Art. 1255 CC: admite autonomía de la voluntad. - Art. 2.2 LH: permite inscripción en el Registro de la Propiedad de “otros cualesquiera reales” - Art. 7 RH: “... cualesquiera otros de la misma naturaleza...” 7  Posición mayoritaria de la doctrina, del TS y de la Dirección General de seguridad jurídica y fe pública (anteriormente, Dirección General de Registros y Notariado, DGRN). Ahora bien, pese a la admisión del sistema de numerus apertus, la creación de derechos reales atípicos debe considerarse siempre excepcional, sometida a estrictos límites y requisitos: - Respeto a las características estructurales típicas de los derechos reales: inmediatividad y absolutividad. - Que no se contradiga el orden público (art. 1255 CC), en este caso, el orden público económico. - Es necesaria la perfecta descripción del objeto grabado y del derecho sobre él. - Debe existir causa justificada para la creación de un derecho real atípico (que el fin perseguido por el mismo no pueda alcanzarse mediante la adaptación de un derecho real típico, ni se vea suficientemente protegido mediante un derecho personal). - Deben evitarse vinculaciones perpetuas de los bienes, lo que conlleva necesaria fijación de plazos de duración y ejercicio. Esto se ha ido repitiendo sobre todo con el derecho de opción, que el plazo sea definido perfectamente. En resumen, es posible crearlos, pero con estrictos límites. 2.3. DISTINCIÓN DERECHO REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO. El derecho real le otorga a su titular un poder directo de la cosa y es efecto erga omnes. El derecho de crédito permite exigir la prestación, es decir que el deudor haga la conducta Diferencias entre derechos reales y de crédito: → En cuanto al objeto: Derecho real: El objeto del derecho siempre son los bienes, las cosas, y pueden ser corporales e incorporales. La cosa debe existir, debe ser real y estar en el patrimonio de alguien. No es una cosa futura, es una cosa que ya tiene existencia. Si la cosa se destruye el derecho desaparece, se extingue. Derecho de crédito: El objeto del derecho es la prestación siempre es la conducta del deudor. Puede ser esa prestación obligaciones de hacer, o no hacer. Sin embargo, puede haber un bien o una cosa que pueda estar relacionada con la prestación, si yo compro algo el vendedor me tiene que entregar la cosa, pero el objeto no es la entrega de esa cosa, sino la determinada conducta del deudor, por eso mismo todavía no hay ningún derecho sobre la cosa aun. La cosa puede ser futura, pero sobre esa cosa que todavía no existe no puedo tener ningún derecho, cuando exista yo podré adquirir la cosa, mientras tanto, sólo podremos tener un derecho personal. Cuando el objeto se destruye (si hay objeto) podría ocurrir la resolución del contrato… Si ha sido por causa fortuita o negligencia del deudor, deberá de depender según el caso que ocurra. Es decir, NO conlleva directamente a la extinción de ese derecho su destrucción. Si la cosa no se puede sustituir, queda la indemnización por equivalente. → En cuanto al sujeto pasivo Derecho real: El sujeto pasivo sería, cualquier persona, todos. Eficacia erga omnes Derecho de crédito: El sujeto pasivo es determinado y siempre es el deudor. Es una eficacia relativa, porque normalmente no tiene eficacia erga omnes, pero puede darse que sí que la tenga frente a algunos sujetos que no son deudores. 8  → En cuanto al régimen jurídico: Diferentes formas de adquisición del derecho real y de crédito: → Los derechos reales se adquieren por las formas del art. 609 → Los derecho de crédito se adquieren mediante una determinada forma de adquisición, la cesión. Una de las diferencias destacables es que los derechos reales se pueden adquirir por el paso del tiempo, prescripción adquisitiva o usucapión. Esto no es posible para los derechos de crédito. Otra diferencia destacable es que los derechos reales están sujetos a un sistema de publicidad, que se va a obtener a través de la posesión y del Registro de la Propiedad (inmuebles). El mecanismo de publicidad ayuda a que los terceros lo conozcan al ser oponibles erga omnes. Los derechos personales no tienen mecanismo de publicidad, no quita para que algunos derechos de crédito puedan inscribirse en el registro de la propiedad cuando recaen sobre inmuebles, es el legislador el que decide que permita la inscripción, al producirse el registro consigue ese derecho personal la publicidad. El margen que se atribuye al de la autonomía de la voluntad en materia de derechos penales es menor. 2.3. Figuras intermedias y discutidas. El concepto de derecho real no era del todo claro y en la práctica nos podemos encontrar con figuras que nos pongan en duda. Figuras intermedias. Estaríamos en una situación en la que tenemos un derecho que está en un lugar intermedio entre el derecho de crédito y el derecho real, a pesar de ser estas distintas. Son figuras que tienen algunas características de los derechos de crédito y otras de las reales, es una figura intermedia. → Tres grupos de situaciones distintas de figuras intermedias (3): 1. Ius ad rem: “Derechos hacia la cosa”: Son una serie de derecho de crédito que tienen por objeto la constitución o adquisición de un derecho real sobre una cosa o un objeto específico y que por alguna circunstancia gozan de la eficacia propia de los derechos reales o al menos de cierta eficacia erga omnes. Es un derecho de crédito que se aproxima o tiene ciertos requisitos que se aproximan al derecho real. - Se incluyen en este grupo los derechos de crédito que recaen sobre cosas concretas o específicas en las cuales falta todavía algún elemento para llegar a adquirir el derecho real. Ejemplo: Una compraventa en la que el comprador, no sólo ha celebrado el contrato sino que ha pagado, pero está pendiente de que le entreguen el objeto. En esta situación, el comprador tiene un derecho de crédito pero está encaminado a adquirir el derecho real sobre la propiedad, de esta manera tiene algo más que un derecho de crédito que sería la adquisición del objeto el cual aún no se le ha entregado. - Se incluyen los derechos de crédito que están inscritos en el registro de la propiedad y una vez inscritos adquieren el derecho real. - Por último se incluyen los derechos de créditos que están incorporados en un título que lleva aparejada la ejecución. La ventaja que tiene el acreedor que tiene este derecho frente 9  a otro que no lo tiene. La diferencia, es que la ejecución es un proceso Ej: un derecho de crédito en un documento privado. Art 1278 CC regla general libertad de forma en materia de contratos, salvo que el CC disponga otra cosa, es decir, que para un determinado contrato se exija una determinada forma. (Ej: donación de un inmueble) → Diferencia entre un título que lleva aparejada la ejecución y uno que no: En el artículo 517 LEC, se señalan títulos que llevan aparejada ejecución, significa que, si tenemos nuestro derecho de crédito en uno de estos documentos podemos ir directamente a exigir que se cumpla, exigir la prestación en un proceso de ejecución sin necesidad de pasar por un juicio ordinario. Por lo tanto, si el deudor no cumple tenemos que ir al proceso de ejecución para obligar a cumplir. Puedo ir a exigir el derecho de crédito que está ahí plasmado directamente en un proceso de ejecución: sentencia de condena firme, acuerdos de mediación, escrituras públicas… Ej: si tienes una escritura pública como ya tienes el derecho plasmado en el documento tienes algo más que un mero derecho de crédito. Se han incluido en el ius ad rem, en la doctrina española no es una categoría que haya prevalecido, entiende que en realidad lo que tenemos son meros derechos de crédito. Nuestro ordenamiento no protege de forma especial la expectativa de adquirir. Ej: en caso de compraventa de una cosa concreta que el comprador puede incluso haber pagado, podemos exigir que se cumpla, que se le entregue el objeto, exactamente igual que en cualquier otro derecho de crédito. Tiene una expectativa de adquirir, esa expectativa no se protege especialmente, tiene la de todo derecho de crédito. 2. In faciendo: “Los derechos reales de hacer”: Son derechos reales y lo que los aproxima a los de crédito es que el titular del derecho real puede exigir una conducta de hacer o no hacer en un sujeto concreto, esto pasa sobre todo en las servidumbres. En el Art 543 del CC sale un ejemplo claro de este tipo de casos. Ej: El titular del predio dominante puede exigir al titular del predio sirviente que le deje acondicionar el camino incluso le puede exigir al sirviente que lo acondicione el de tal manera que le puede exigir tanto que lo haga como que le deje hacerlo a él mismo. Lo que se entiende es que no existe en realidad un derecho de crédito separado del derecho real, lo que existe aquí es un derecho real y dentro del contenido de ese derecho real se incluyen como algo accesorio la posibilidad de exigir ciertas conductas a otro sujeto, el contenido de la servidumbre es que el titular obtenga cierto aprovechamiento de la finca sirviente y eso es lo principal del contenido del derecho real, en ocasiones podemos reclamar al pr sirviente que haga o deje hacer algo pero eso es una consecuencia accesoria del propio derecho real. Con lo cual los colocamos dentro del derecho real. Aquí tampoco hay un propietario de la finca categoría intermedia sino que los colocamos dentro de los derechos reales. 3. Obligaciones “propter rem”: Tenemos obligaciones, por tanto, derechos de crédito que se caracterizan porque el lado pasivo de la obligación, la determinación del deudor, viene determinado por la titularidad de un derecho real. ej: soy titular de un derecho real voy a adquirir una obligación por ser el titular de un derecho real, obligación pasiva, voy a ser deudor. También pueden ser obligaciones que la titularidad determina que va a quedar sujeto a una obligación. Ej: Si yo soy propietario de un inmueble en una fecha determinada voy a contraer una obligación de pagar ciertos impuestos, el deudor viene determinado por la persona que es propietaria del bien en cada 10  momento, de tal manera que contraen la obligación porque eres el titular del derecho real, si este año soy yo el propietario la obligación surgirá para mi, si el inmueble se vende y cambia de propietario surgirá otra obligación de tal manera que el nuevo propietario será el deudor. En el caso de que el primer propietario no pague y se cambie de propietario ya que el inmueble se ha vendido esa cantidad se le deberá de reclamar al propietario original ya que el deudor no cambia por el hecho de cambiar la titularidad del inmueble en este caso, al ser una obligación que ya había surgido. La única particularidad es que el sujeto pasivo va a venir dado por la titularidad del derecho real en el momento de crearse la obligación. Figuras discutidas. Figuras en las que no se sabe que existe, sí un derecho de crédito o derecho real. Hay dos principales: - Derecho de arrendamiento: no se sabe si se trata de un derecho personal o un derecho real. En los derechos reales el titular tiene un poder directo e inmediato sobre la cosa, sin embargo en el derecho de arrendamiento que tiene el arrendatario no hay poder de disposición sobre la cosa, no puede enajenar, únicamente tiene un poder de uso. Pero existen ciertas características que acercan al arrendamiento a ser un derecho real; El derecho de arrendamiento urbano es inscribible en el registro de la propiedad y el arrendatario puede llegar a tener derecho de adquisición preferente sobre la cosa, todo esto nos puede confundir, pero lo que ocurre es que el arrendatario tiene la posesión de la cosa pero no le convierte en propietario ni convierte al derecho de crédito en derecho real, no tiene todas las demás características del derecho real. Por lo tanto, se trataría de un derecho de crédito. - Derecho de retención: Aquí lo que ocurre es que tenemos un acreedor que en ciertos casos que están previstos legalmente, va a poder continuar en la posesión del bien que es objeto del derecho de crédito, tenemos un derecho de crédito en el que hay un sujeto que tiene una cosa y éste mismo tendrá el derecho de retención frente al otro sujeto, es decir, la va a poder seguir teniendo en su posesión, la va a retener frente al otro sujeto hasta que se cobre su crédito, este derecho de retención da el derecho a la posesión del bien, pero no a la libre disposición sobre éste, no se la podrá entregar a terceros. Ej: contrato de obra, depósito art 1780 CC en este caso se podrá retener lo depositado hasta el completo pago de lo que se le deba por el completo pago del depósito. El depositario la retendrá hasta que se le pague como forma de hacer cumplir al depositante con lo que le corresponde pagar para que se le pueda devolver la cosa depositada, esta posibilidad que tiene el depositario se le denomina derecho de retención. → Dicha norma es oponible a todo el mundo, la ignorancia de la norma no excusa de su incumplimiento. La doctrina entiende que tenemos un derecho real cuando el origen de retención tiene un origen legal y tendrá la eficacia que le dan las normas jurídicas, este derecho de retención tiene oponibilidad “erga omnes”,aquí no surge ningún tipo de problema en admitir ese derecho real. En caso de que tenga origen convencional, algo pactado por los sujetos, es más dudoso. 11  III. ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES. (Sujeto, objeto y contenido) El sujeto del derecho real pueden ser tanto personas físicas como jurídicas excepto en los derechos de uso y habitación que son derechos personalísimos que solo pueden recaer en personas físicas. El objeto necesita una característica fundamental, deben ser cosas susceptibles de apropiación (art. 333 CC). Algo es susceptible de apropiación, cuando se puede adquirir, en el CC en materia de derecho reales no lo recoge expresamente pero en materia de contratos en el art. 1971 CC establece que el objeto del contrato debe de estar dentro del comercio de los hombres, también debe estarlo para poder ser adquirido. El CC distingue entre cosas muebles e inmuebles, en cuanto a los animales, para el CC, anteriormente eran cosas muebles. La ley 17/2021 de 15 de diciembre de modificación del CC sobre el régimen jurídico de los animales entró en vigor el 5 de enero de 2022 y modificó el art. 333 CC: También pueden ser objeto de apropiación los animales, con las limitaciones que se establezcan en las leyes. Todavía se tiene un régimen especial para algunos animales pero con la modificación recogida en el art 333 bis, “los animales son seres vivos dotados de sensibilidad”. El mismo artículo establece también algunos derechos y obligaciones de los propietarios o titulares de derechos reales de los animales. Entre ellas están el deber de cuidado respetando su cualidad de ser sintiente. Además, en cuanto a la apropiación de los animales de compañía, hay que tener en cuenta La Ley 7/2023 del 28 de Marzo, de protección de derechos y bienestar de los animales, que tienen especialidades en cuanto al régimen de venta de los animales de compañía. Art 333. “Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles. También pueden ser objeto de apropiación los animales, con las limitaciones que se establezcan en las leyes.” Art 333 bis. “1. Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad. Sólo les será aplicable el régimen jurídico de los bienes y de las cosas en la medida en que sea compatible con su naturaleza o con las disposiciones destinadas a su protección. 2. El propietario poseedor o titular de cualquier otro derecho sobre un animal debe ejercer sus derechos sobre él y sus deberes de cuidado respetando su cualidad de ser sintiente, asegurando su bienestar conforme a las características de cada especie y respetando las limitaciones establecidas en ésta y las demás normas vigentes”. El CC distingue bienes muebles e inmuebles: Lo anuncia el art. 333 CC → Bienes inmuebles: son los que enumera el art. 334. Hay algunos que son dados por la naturaleza (tierras, caminos…) y luego otros son por incorporación al suelo. Las servidumbres y los derechos reales en general sobre bienes inmuebles son a su vez bienes inmuebles. → Bienes muebles: son todos los demás, aunque hay que incluir una particularidad en cuanto a los animales. Tienen el régimen jurídico del CC sobre bienes muebles junto a normas de protección y bienestar de los animales. Las diferencias entre muebles e inmuebles es que tienen plazos distintos, sistema diferente de publicidad… 12  El CC al ser de 1889 piensa en los bienes muebles como cosas corporales y físicas pero pueden ser susceptibles de apropiación bienes muebles que no sean cosas físicas o corporales como tal, también se podrá ser titular de derechos sobre este tipo de cosas ( propiedad intelectual ) de tal manera que al poder ser susceptibles de apropiación serán también susceptibles de derechos reales las cosas de carácter inmaterial. El contenido del derecho real lo podemos hablar en dos sentidos como contenido del derecho real para referirnos a la facultad o facultades que tienen los titulares de cada derecho real, aquí si el titular tiene todas las facultades tendríamos un derecho real pleno, si tenemos facultades limitadas o más concretas será un derecho real limitado, en función de esto será un derecho de uso, usufructo… El contenido que veremos ahora son unas facultades comunes a todos los derecho reales, estas no aparecen plasmadas en el CC, pero la doctrina abstrae algunas facultades presentes en todos ellos, como son: → Facultad de realización directa del interés: El titular del derecho real puede por sí solo sin intervención de nadie más satisfacer su derecho real sobre la cosa. → Facultad de exclusión: Viene derivado de la eficacia erga omnes del derecho real, como es oponible frente a todos, el titular puede excluir a los terceros de su derecho real. Esta facultad de exclusión tiene dos momentos en los que se puede ejercitar. En un primer momento puede ejercitarse como facultad de prevención para evitar que los terceros puedan llegar a entrometerse en el derecho real. Ej: el propietario al que se le permite cerrar su finca para excluir la entrada de terceros y no se vulnere mi derecho de propiedad, lo permite el art 388, así evita que cualquier tercero se entrometa y se vulnere mi derecho. El otro momento en el que se puede excluir a los terceros es cuando ya se ha producido la vulneración del derecho real, en el momento en el que se vulnere el derecho de propiedad, el derecho real permite llevar a cabo la represión para que los terceros no sigan vulnerando el derecho real y reparen los daños causados. → Facultad de persecución (REIPERSECUTORIEDAD O IUS PERSECUTIONIS): Significa que el titular del derecho real puede perseguir la cosa allá donde se encuentre y con independencia de en qué manos se encuentre. El tercero podría reclamar la propiedad al depositario, pero no su posesión porque seguiría siendo del depositario. - Hay una excepción general a esta facultad del propietario de recuperar la cosa con independencia de donde se encuentre, es la posible existencia de un tercero de buena fe. En algunas ocasiones, el derecho del propietario de recuperar esa cosa va a chocar con la adquisición de un tercero de buena fe que va a resultar protegido por el ordenamiento en detrimento del propietario, es decir, el propietario podrá perder la cosa frente al tercero de buena fe. → La facultad de disponer, es la facultad de enajenar transmitir el derecho real, el titular del derecho real puede enajenar, ceder, transferir su derecho a terceros, siempre. Lo regula el artículo 348 para el derecho de propiedad pero es aplicable a todos los derechos reales. - Excepciones: no podrá disponer del derecho real el titular cuando tenga naturaleza personalísima, naturaleza intuitu personae, son pocos casos, el derecho de uso y el derecho a la habitación. Tampoco se va a poder disponer de aquellos derechos reales que van unidos a otro derecho real, es el caso de la servidumbre, son derechos que recaen sobre una finca, va todo unido. Si transmito la finca, la transmito con la servidumbre ya que no se puede separar la cosa. 13  Nos podemos encontrar con prohibiciones de disponer, es otra situación distinta, el titular no va a poder disponer bien porque se lo impida una ley, hay una norma que le prohíbe disponer porque viene determinada por un origen legal , o podemos tener una obligación de disponer de origen convencional, que surge del pacto entre las partes. Las prohibiciones de disponer en general son contrarias a la libre disposición de los bienes, si todos los bienes estuvieran sujetos a prohibiciones de disponer, ocurriría que nos encontraríamos con dificultades para comprar bienes. Estaríamos atentando contra la libertad de circulación. Éstas prohibiciones se admiten de forma muy restrictiva, hay que diferenciar según estén incorporadas a un negocio de carácter gratuito u oneroso, atendiendo a la Ley Hipotecaria; los Arts. 26 y 27 nos van a indicar las prohibiciones de disponer frente un negocio a título gratuito u oneroso, si la prohibición de disponer viene de una norma legal, no se va a necesitar que estén inscritas en el registro de la propiedad, pero podrían estarlo. Los negocios jurídicos de carácter gratuito el testador puede establecer las prohibiciones de disponer que desee, parciales, totales, etc… Estas se podrán inscribir en el registro de la propiedad, es decir son admisibles e inscribibles, al inscribirlas las convierte en oponibles frente a terceros, porque está inscrito en el registro, es algo público (art.26.3). Los que sean negocios jurídicos de carácter oneroso no se les permite acceso al registro. Al no poder inscribirse los terceros pueden no conocer esa prohibición, por ello habrá que atender a la buena fe del tercero, es decir si era consciente o no de la existencia de esa prohibición, si no era consciente de la prohibición podrá adquirir de buena fe, a pesar de esa prohibición, si el tercero era consciente de la prohibición, ésta sí que será oponible frente al tercero y no podrá adquirir el inmueble. Pero surgirán entre el comprador y el vendedor del negocio jurídico original una responsabilidad contractual del comprador frente al vendedor por saltarse esa prohibición. Ej: un padre le da a su hijo su casa en donación, pero establece como prohibición que no podrá vender su casa, esto SI es inscribible en el registro. Ej: vendedor A le vende su casa a comprador B con una prohibición de venta de la casa en 5 años, NO se podrá inscribir en el registro. PROBLEMA: el comprador B pone en venta la casa a los 2 años y un tercer comprador C que no conoce esa prohibición adquiere el inmueble de buena fe ÚNICAMENTE PORQUE NO LO CONOCE, el vendedor no podrá dirigirse contra C, y debera dirigirse contra B que se ha saltado la prohibición. Artículo 26. “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas: Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio. Segunda. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva. Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.” 14  Artículo 27. “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.” → Derecho de prelación, de preferencia o prioridad (IUS PRAELATIONIS): Entre varios derechos reales sobre una misma cosa u objeto que sean compatibles entre sí tiene preferencia el que tenga una mayor antigüedad o el más reciente tiene un peor derecho ( prior tempore potior iure ) esto ocurre así ya que aunque los dos derecho reales son oponibles erga omnes el que venga después deberá de respetar mi derecho anterior de tal manera que el que ha llegado primero no sabe lo que va a llegar después, por consiguiente los que vienen después conocen los derechos reales anteriores y deberán por tanto respetarlos. En los derechos de crédito si tenemos dos acreedores del mismo deudor la norma será que dependiendo el privilegio que el crédito tenga cobrará antes o después, todos cobrará sus respectivos créditos pero a través de un órden de prelación, dos de los privilegios se les van a reconocer a los acreedores hipotecarios o pignoraticios. 15  TEMA 2 “ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES” I. EL ARTÍCULO 609 CC Artículo 609. CC La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. Este artículo pretende indicarnos cuales son las formas de adquirir la propiedad y los derechos reales en el ordenamiento español, a este artículo se le han hecho diferentes críticas: 1. Se encuentra desordenado ya que enumera formas de adquirir pero sin orden o diferenciar entre modos originarios y derivativos. 2. También se le critica como incompleta ya que no incluye la accesión y tampoco las adquisiciones a non domino (de quien no es dueño). Críticas a parte: - El art 609 es un artículo importante y valioso ya que de aquí extraemos dos grandes consecuencias sobre la adquisición de la propiedad y derechos reales, la primera es que en el Derecho Español hay dos formas fundamentales de adquirir la propiedad de los derechos reales que serán la originaria y la derivativa. 1. Formas originarias: se adquieren con independencia de cualquier titular anterior, el titular va adquirir el derecho real exclusivamente gracias a su acción, puede haber un titular anterior pero esto no importa. 2. Forma adquisición derivativa: se adquiere porque hay una transmisión por parte del titular anterior el cual transfiere este derecho real, en esta ocasión podemos encontrarnos dos situaciones como será que el titular transmita el mismo derecho que tiene y entonces hablamos de adquisición derivativa traslativa. Ej: si yo soy el propietario y vendo la cosa transmito mi derecho de propiedad, al venderlo, pasa al derecho del comprador. Pero puede ocurrir que tengamos una adquisición derivativa constitutiva, cuando el titular del derecho real transmite un derecho real de contenido menor al suyo Ej: si soy el propietario y constituyo un derecho real limitado me desprendo de ciertas facultades que traslado pero no todas sino que algunas me las quedo yo. Cuando estamos ante una adquisición derivativa hay una regla fundamental que es que nadie transmite lo que no tiene (Nemo dat quod non habet) Ejemplo: Un no titular no puede transmitir la titularidad, un no propietario no puede transmitir la propiedad, si el derecho de propiedad no está en su patrimonio no puede transmitir a nadie el derecho de propiedad ni ningún otro derecho. El verdadero propietario de la cosa podría reivindicar de quien afirme que la tiene o que se la han vendido. Supuestos en los que un no propietario va a celebrar un negocio con otro sujeto, en teoría no podría transmitir la propiedad a este adquirente, pero si se dan ciertas circunstancias, sobre todo buena fe, la cosa va a acabar siendo transmitida a este patrimonio, y por eso se explica la regla de que nadie da lo que no tiene. (Ej: celebró una compraventa de buena fe con alguien que en realidad no es 16 propietario, “no puede”, habría que pensar si el adquirente lo ha podido adquirir por adquisición a non dominio). Yo celebro una compraventa con alguien de buena fe, pero resulta que no es el propietario de la cosa, no me podría transmitir lo que no tiene. Pero tendríamos que ver si el cliente b ha podido adquirir por alguna otra forma originaria, adquisición a non dominio. Cuando la adquisición es originaria, no rige esta regla. El adquirente adquiere el derecho de propiedad sin ningún tipo de limitaciones ya que no hay un anterior propietario que transmita ningún derecho, como si fuera un folio en blanco, sin ningún derecho real anterior. → Modos originarios: la ocupación, la accesión, el hallazgo y tesoro oculto, la usucapión. → Art. 609: Modos derivativos; sucesión testada e intestada, la donación. La segunda gran consecuencia se desprende del art. 609. Nuestro ordenamiento indica que para adquirir la propiedad mediante los contratos traslativos de la propiedad, hace falta dos elementos: el título: contrato, y el modo: entrega o tradición. Si falla cualquiera de los dos elementos, no se adquiere el derecho real, por lo que el adquirente no se convertirá en propietario. En una adquisición derivativa hace falta algo más para convertirse en propietario: que el vendedor sea propietario, nadie da lo que no tiene. Respecto al título: - Si el título (contrato), tiene algún vicio o alguna causa que lo haga nulo, anulable o que rescinda, resuelva… conlleva a que no se podrá transmitir la propiedad. Que el título desaparezca va a tener repercusión en el modo. Ej: en una rescisión el comprador pierde su derecho de ser propietario por lo que tiene que devolver, debido a la falta de título. - Aunque el contrato sea anulable o nulo, el que ha adquirido la cosa ha podido adquirirla de otro modo diferente, como excepción II. LA TRADICIÓN Originariamente la tradición o entrega de la cosa se identificaba con una entrega física, la entrega de la posesión de la cosa, eso era la entrega, la traditio, era necesario para transmitir la propiedad. Ha habido una evolución, de esta evolución podemos decir 2 cosas: → La primera es que esta entrega física o material se va sustituyendo por la posibilidad de otros tipos de entrega abstractos (en vez de entregarse la cosa). Hace el modo de comercio más fácil. Si se admiten otras formas más ágiles se agiliza el comercio. Sin embargo, hace que la entrega no pueda considerarse como una forma de publicidad, cuando la traditio era exclusivamente una forma física esta entrega era la forma de darle publicidad a la transmisión del derecho real, se hace visible hacia terceros que ha habido una transmisión del derecho real. Esto tiene una objeción, se puede entregar una cosa físicamente pero esa entrega puede obedecer a muchas causas: tener una deuda y en vez de pagar, entregar la cosa, entre otras. No toda entrega física responde a una transmisión de la propiedad. Cuando se admiten formas espirituales, se aclara que no era la forma de darle publicidad ya que se demuestra que se puede entregar de otras formas. Se puede transmitir la propiedad. Por lo que, está traditio no era forma de darle publicidad. → La segunda consecuencia es que como se permiten formas de entrega espiritualizada, aparece otra ventaja, el titular o propietario puede transmitir el derecho de propiedad aunque no tenga la posesión de la cosa. Esto agiliza las transmisiones, es una ventaja. Ej: soy propietario de un 17  inmueble, puedo vender el inmueble, si el inmueble está alquilado si que se puede vender el piso, se transmite al comprador el derecho de propiedad, no es un derecho de uso, se adquiere la propiedad y el comprador se convierte en propietario. Ésto es posible ya que la entrega puede ser de otras formas, no necesariamente se tiene que constituir la entrega física, se puede hacer la entrega de forma simbólica. En cuanto a la posesión, no me entregan la posesión ya que la entrega es simbólica, la posesión está en manos del arrendatario mientras dure el arrendamiento. FORMAS DE TRADICIÓN O ENTREGA (Arts 1462 a 1464 CC) No existen disposiciones comunes para cada forma de entrega. Artículo 1462. Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Artículo 1463. Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. Artículo 1464. Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor. Se distingue: - Traditio real (res rei, cosa), se mantiene la entrega física. - Formas de traditio ficticias, en ellas no hay entrega material, se produce un acto abstracto que equivale a esa entrega física. Respecto a estas formas de traditio del art. 1462-1464 CC, el TS entiende que es una enumeración abierta, puede haber otras formas de entrega, a parte de las previstas en estos artículos, sin embargo, el manual considera que es una enumeración cerrada, solamente éstas, cualquier otra formula de entrega de otros artículos, deben reconducirse a las formas de entrega de éstos artículos. 1. Entrega física Para empezar, la primera fórmula se encuentra en el artículo 1462.1 que indica que se entiende la entrega cuando se ponga en poder y posesión del comprador, para los bienes muebles. Para los bienes inmuebles, hay que analizar cada situación. Por ejemplo, con la entrega de llaves es una forma de poder ponerla a disposición al adquirente del mueble. Hay otras formas, como por ejemplo la entrega de la posesión, o cualquier acción que revele esa puesta en poder del adquirente. Artículo 1462. Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. 18  2. Entrega instrumental/ ficticia. La entrega instrumental, está regulada en el art 1462, aquí la entrega es una entrega ficticia que se hace mediante el otorgamiento de la escritura pública. Se da en bienes muebles e inmuebles. Fundamentalmente para esto es necesario el notario (art. 1216 CC). Este documento debe dar fe de que existe el contrato y que ese documento equivale a la entrega. Si se otorga este documento y no dice nada sobre la entrega, equivale directamente a la entrega y se hace la transmisión. Si se quiere descartar la transmisión por alguna razón, hay que expresarlo claramente para que no se produzca la transmisión. En la práctica ocurre que en la mayoría de escrituras de compraventa en las que esa propia escritura va a ser traditio, se pone expresamente que esa escritura produce directamente la transmisión de propiedad, debido a que a veces lo que se persigue es hacer una labor, de que sea plenamente consciente, ese otorgamiento produzca el efecto de transmitir la propiedad, con el fin de evitar la confusión. Con el otorgamiento de escritura pública, si no se deduce lo contrario, claramente se transmite la propiedad desde ese momento, con independencia de que se haya producido la entrega o no. Artículo 1462. Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario Artículo 1216.CC Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley. 3. Entrega simbólica Otra fórmula, en el Art. 1463, indica la tradición simbólica. Es para los bienes muebles que supone la entrega de las llaves del lugar donde están las cosas guardadas o almacenadas. También se ha admitido que puedan ser las claves de cajas fuertes, contraseñas para acceder a un sitio… Aquí se puede plantear si la entrega de las llaves de la cosa es una entrega simbólica (ej. llaves de un coche). 4. Entrega por mero acuerdo Tiene que haber una imposibilidad para entregar la cosa en el momento de la perfección, por eso basta con el mero acuerdo, se regula también por el art. 1463 CC. Artículo 1463. Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. Si la cosa no puede entregarse en el momento de la venta por alguna razón. Se puede llegar a un acuerdo y entender que se ha llegado a una traditio: 5. Traditio brevi manu: Es solo para los muebles en el art. 1464. Es una traditio acortada, y se transmitirá cuando el bien inmueble está ya el poder de disposición del adquirente por otra causa. Ej el adquirente lo tenía en depósito o alquilado. El acuerdo es suficiente. 19  Artículo 1464. “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.” Una parte de la doctrina considera que este artículo no es extensivo a los bienes inmuebles, no se puede entregar físicamente un bien inmueble del adquirente. En éstas dos últimas formas no hay entrega como tal, es suficiente con el acuerdo. Sigue habiendo algo más que el mero acuerdo entre el transmitente y adquirente, no solo hay un acuerdo, hay algo más que hace que el título por el cual se posee cambie, y esa forma de entrega aunque sea más abstracta y tenue, sigue existiendo algo más que el mero acuerdo para transmitir, que sería un sistema consensual. 6. Entrega para los bienes inmateriales: VA A CAER EN LA PRIMERA PRUEBA!!! Para las cosas que no tienen base física. El art. 1464 nos dice que se realizará la entrega instrumental a través de escritura pública esto lo establece el art. 1462. En el caso de los títulos-valores lo que materializa la cosa incorporal es ese documento. La segunda forma de entregarlo es mediante el uso de la cosa que no es física. En ningún momento se ha distinguido entre bienes muebles e inmuebles. La regla del título y el modo es la misma, y en ningún caso se ha añadido para los bienes inmuebles ningún requisito más. La inscripción del registro de la propiedad no es requisito esencial para la transmisión de los bienes inmuebles. Tampoco hace falta inscribir en el registro de la propiedad para adquirir derechos reales sobre inmuebles, excepto en algunos casos que es constitutiva; derecho de la superficie y derecho de hipoteca. En los demás casos es declarativa, es decir, quien lo inscriba le favorecerá la publicidad por la inscripción. III. LA OCUPACIÓN 3.1. CONCEPTO Y REQUISITOS CONCEPTO Es una forma originaria de adquirir la propiedad. Se adquiere la propiedad por la posesión continuada en el tiempo, el poseedor va a acabar convirtiéndose en propietario, va a obtener un derecho que no tenía. Art.609.1 CC. Los Arts. 610-617 contienen tres variantes que son la ocupación, el hallazgo y el tesoro oculto que son variantes de la ocupación, lo que tienen todos en común es que en todos tenemos una cosa que no tiene dueño o es desconocido. Entendemos por ocupación (no lo define el CC) es la aprehensión de una cosa mueble, corporal que no tiene dueño con el ánimo de adquirir su propiedad, es una adquisición originaria y no derivativa ya que el ocupante adquiere la propiedad por su sola actuación, encuentro algo que no tiene dueño y lo ocupo. Es una acción unilateral, por la propia actuación del que ocupa. REQUISITOS: - En cuanto a la capacidad no exige la capacidad especial o celebrar un negocio jurídico, incluso lo menores también podrán ocupar, solo exige cierta capacidad natural. Art. 443 20  Artículo 443. Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas. Los menores necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. Las personas con discapacidad a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo pueden usar de los derechos derivados de la posesión conforme a lo que resulte de estas. - Necesidad de un acto de apoderamiento o aprehensión física, el sujeto tiene que tomar posesión física de la cosa con el ánimo e intención de hacerla suya. - En cuanto a la cosa, esta deberá de reunir varios requisitos para ser ocupable: 1. El primer requisito es que la cosa debe ser apropiable, es decir, encontrarse en el comercio de las personas. Cosas que no son apropiables: ej, bienes de dominio público, no está en el comercio de los hombres y no puede adquirirse por ocupación. 2. El segundo requisito es que la cosa que se pretende ocupar no debe tener dueño por su naturaleza (res nullius), Si está “abandonada”, significa que si han tenido dueño pero han sido abandonados por su titular. (art. 610). (no tienen dueño las cosas abandonadas o el tesoro oculto). Artículo 610. Se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Con las excepciones que puedan derivar de las normas destinadas a su identificación, protección o preservación, son susceptibles de ocupación los animales carentes de dueño, incluidos los que pueden ser objeto de caza y pesca. El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales. Antes el propio artículo ponía como ejemplo a los animales que son objeto de la caza y de la pesca. Este ejemplo hace que si yo cazó un jabalí y me lo llevo, es mío porque es una cosa res nullius, no tiene dueño y yo lo he adquirido por ocupación. El art. 610 ha sido modificado por la Ley 17/2021, porque teníamos un problema con ciertos animales (perro, casos en los que tiene un microchip), ahora lo que dice es que podemos diferenciar 2 situaciones: ➔ La de aquellos animales que están sometidos a un régimen de protección y preservación. Ej: especies en peligro de extinción,como un lince, hay normas desde este momento que no permiten adquirirlos por ocupación ni tan siquiera cambiarlos de sitio. ➔ La del resto de animales que no se someten a regimen de proteccion y preservacion (especies que no están en peligro de extinción): Actualmente, antes de ocupar un animal se tendrán en cuenta las normas destinadas a su identificación, protección o preservación, debe atenderse a todo ello previamente antes de apropiarse del animal por ocupación, anteriormente, antes de la modificación esto no sucedía, porque el código civil estableció que no era necesario atender a las normas. ➔ Esta situación está mejor resuelta en el CC, podemos tener animales que pueden tener dueño que tengan elementos identificativos, no se puede considerar res nullius o ni siquiera cosas abandonadas, dejando a salvo las circunstancias que si haya signos de abandono o maltrato, en todo caso, será un hallazgo. 21  3. El tercer requisito, es que en la ocupación no debe existir ninguna norma que la prohíba. Fundamentalmente esto se va a aplicar a los bienes inmuebles. Existe una norma que prohíbe adquirirlos aunque carezcan de dueño. De acuerdo con la ley 33/2003, si hay muebles sin dueño, se adquieren automáticamente por la Administración General del Estado aunque necesitan un expediente para esa declaración. 3.2 EL HALLAZGO El CC le dedica al hallazgo los arts. 615-617. Tenemos que tener en cuenta también el artículo 611 para los animales perdidos. Artículo 615. El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos. Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio. Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos. El hallazgo, se refiere a cosas perdidas, “presumiblemente perdidas”, es decir, cosas que se hayan perdido. No es una res nullius, no es una cosa que no tenga dueño ni tampoco una cosa abandonada. La diferencia entre una cosa pérdida y una cosa abandonada, es la intención. Ej: si en la piscina me encuentro una toalla al lado de la basura, yo no sé la intención de la persona que la ha dejado ahí. A esa intención, tienen que acompañar signos externos, circunstancias que nos indiquen que su anterior propietario ha querido abandonar. Tiene que ir acompañado todo, esos signos que al que lo vaya a encontrar le indique que es una cosa abandonada y no perdida. El TS establece que para que podamos considerar una cosa abandonada las circunstancias tienen que acreditar que la cosa está abandonada y no es una cosa perdida. El hallador, es decir, el que encuentra la cosa, la recoge y en este caso tiene la obligación de entregar la cosa a la oficina de objetos perdidos donde van a intentar identificar el dueño. Si no hay identificación, lo que se hace es guardarlo ahí en el plazo de dos años, a ver si aparece el dueño para recuperar. El que encuentre la cosa por el hecho de haberla encontrado, va a adquirir una serie de derechos (art. 616 CC) reconoce el derecho a percibir un premio al que lo ha encontrado en el momento en el que la cosa se restituye al auténtico propietario. Artículo 616. Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. Al hallador, le va a corresponder una indemnización por los gastos que le haya supuesto la entrega de la cosa encontrada. Art. 1883. 22  Artículo 1883. El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor. Pero éste, para librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior, puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario. El último derecho, es que el hallador adquirirá la cosa en el supuesto de que no se haya presentado su dueño en el transcurso de dos años desde la segunda publicación. En este caso, hay algo que sí tiene dueño que no se sabe quién es, se espera dos años y si no aparece, se adquiere por el hallador. Respecto a los animales (art 611 CC).El CC establece aquí una excepción a la obligación de entrega de la cosa, el hallador está eximido de restituir el animal a su dueño si es maltratado, y lo que deberá de hacer es entregarlo a las autoridades. Respecto al tercer inciso, tenemos derecho a que nos abonen los gastos para el cuidado, alimentación y los gastos que hayamos destinado, y también los de su envío o transporte a su legítimo propietario. También existe el derecho a percibir una indemnización de los daños que haya causado el animal al hallador. Artículo 611. Quien encuentre a un animal perdido deberá restituirlo a su propietario o a quien sea responsable de su cuidado, si conoce su identidad. Dejando a salvo lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de indicios fundados de que el animal hallado sea objeto de malos tratos o de abandono, el hallador estará eximido de restituirlo a su propietario o responsable de su cuidado, poniendo en conocimiento de manera inmediata dichos hechos ante las autoridades competentes. Restituido el animal a su propietario, o a quien sea responsable de su cuidado, quien tras su hallazgo hubiese asumido su cuidado podrá ejercitar la correspondiente acción de repetición de los gastos destinados a la curación y al cuidado del animal, así como de los generados por su restitución, y tendrá derecho al resarcimiento de los daños que se le hayan podido causar. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de lo que establezca la legislación especial que resulte de aplicación. Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los casos previstos en los artículos 612 y 613 de este Código. 3.3 EL TESORO OCULTO. (Art. 614 CC) El artículo 352 CC indica que es el tesoro oculto. Debe ser una cosa mueble de valor. Por otro lado, debe estar depositado de forma oculta, en un sitio que nadie conoce. Por último, su pertenencia no debe constar, es decir, no se sabe a quién pertenece. El régimen dice que si se descubre por casualidad en finca ajena o por el Estado, pertenecerá en partes iguales al hallador y al propietario del lugar donde se encontró. Si el descubridor no actúa por casualidad le corresponderá la cosa al dueño del terreno. Si lo encontrado tiene interés para el patrimonio histórico, se convierten en bienes de dominio público. Con lo cual se reduce la posibilidad de aplicar este supuesto. Artículo 614. 23  El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el derecho que le concede el artículo 351 de este Código. Artículo 351. El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor. Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado. Artículo 352. Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. IV. LA ACCESIÓN 4.1 CONCEPTO Y TIPOS La accesión también es una forma originaria de adquirir la propiedad. El conflicto que da pie a la accesión es que tenemos dos objetos que tienen distinto dueño que por alguna razón se han unido inseparablemente. El CC da varias opciones: lo primero que indica es que cada uno se lleve su parte, que cada propietario reivindique la propiedad de su cosa, pero si se unen inseparablemente y se separan, se destruye la cosa. Otra opción, es que se ceda a ambos la propiedad. Si son a partes iguales, les corresponderá a ambas partes por igual (50%-50%). Sin embargo, esta repartición de ambas partes iguales no es muy correcta para el CC.La mecánica que va a establecer el CC es decidir cuál de los dos es propietario de la cosa principal y cuál es el propietario de la cosa accesoria. El propietario de la cosa principal será el que adquiera la propiedad resultante de la unión de ambas. Probablemente tendrá que indemnizar al propietario de la cosa accesoria. El propietario de la cosa accesoria va a perder la propiedad en favor del propietario de la cosa principal. El CC en realidad en el art 353 nos ofrece dos conceptos de accesión diferente por producción o por accesión discreta; que significa que el propietario de la cosa principal adquiere los frutos que produzca esa unión de ambas cosas, estos frutos podrán ser naturales, industriales y civiles. Los frutos le corresponden al propietario, pero hay que completarlo con la posibilidad de que el propietario haya cedido el disfrute a otro usuario. En realidad este fenómeno no es propiamente una forma de accesión, sino que es el fenómeno contrario, se da una especie de separación de tal forma que si la cosa accesoria produce un fruto, este se separa de la cosa, y lo que nos dice que el CC que el propietario de la cosa principal adquiere el fruto que es la propiedad accesoria. Este fenómeno no es una forma de accesión si no una facultad de dominio. En los CC más modernos, esta accesión de producción ya no está en sede de accesión si no en las normas sobre la propiedad y su accesión. Artículo 353. La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. 24  El art.353 indica que es la accesión por incorporación. El CC al regular la accesión por incorporación, tiene muchas clases según sea natural o artificial/industrial, que se producen por la mano del hombre. No vamos a estudiar las formas de accesión, pero es frecuente en el ámbito civil y mercantil, por que pueden unirse ciertas cosas muebles como en el transporte. PRINCIPIOS GENERALES QUE RIGEN LA ACCESIÓN: Estos principios se aplica a todas las formas de accesión: 1. La regla general del CC es que lo accesorio sigue a lo principal accesorium sequitur principale, el propietario de la cosa principal adquiere por accesión la propiedad de la cosa accesoria, cuando se trata de bienes muebles los arts. 375-377 CC intentan determinar cuál es la cosa principal y cuál es la cosa accesoria. En materia de inmuebles este principio lo vamos a encontrar reflejado en el art 358 que dice que lo principal en estos casos será el inmueble o suelo independientemente de que lo realizado sobre él fuese de cuantía mayor, el suelo será siempre la principal superficies solo cedit, lo que está en la superficie cede al suelo. Adquirirá por accesión el propietario del suelo. 2. El principio de buena o mala fe con la que se haya hecho la incorporación. Si el CC indica que solo va a existir un propietario, habrá que tener en cuenta si el otro sujeto ha actuado de buena o mala fe, las consecuencias serán distintas. En esta situación tenemos un conflicto entre el dueño del suelo y entre el otro que ha construido o plantado en un suelo ajeno, el art 358 dice que lo principal es el suelo pero el art 359 establece dos presunciones iuris tantum de tal manera que esas plantaciones o construcciones hechas sobre el suelo las ha hecho el propio propietario y que las ha pagado el, quien diga lo contrario deberá de demostrarlo. → La buena fé es la creencia de que se estaba construyendo sobre terreno propio o sobre el cual se tenía derecho a construir. La buena fé debe existir en el momento de la construcción, siembra o plantación (art. 361 CC) y perdurar mientras dure la edificación o plantación. Puede ser interrumpida por la oposición temporal y oportuna del dueño del suelo. Artículo 361. El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente. → La mala fe del dueño del suelo es que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse (art. 364 II CC) Artículo 364. 2. Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. 4.2 LA ACCESIÓN INMOBILIARIA. LA ACCESIÓN INVERTIDA. SUPUESTOS: 25  1. Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno, con materiales propios a) Buena fe del incorporante: Art. 361 CC: El dueño del suelo puede optar (la adquisición, por tanto, no es automática) entre: - Hacer suya la obra, siembra o plantación previa indemnización (Arts. 453, 454 CC). - Obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente. b) Mala fe del incorporante: (edifica sabiendo que no es su parcela, no se le permite que se quede con la parcela invadida) Art. 362 CC: Pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización. Art. 363 CC: El dueño del suelo puede exigir la demolición de la obra, plantación o siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo, a costa del incorporante de mala fe. Art. 1902 CC: El dueño del suelo puede reclamar otros daños. c) Mala fe de ambos: Art. 364 CC: Igual que si hubieran procedido ambos de buena fe. d) Buena fe del incorporante y mala fe del dueño del suelo: No está previsto expresamente. Teorías: - El CC considera irrelevante la mala fe del dueño del suelo: aplicación del art. 361 CC, porque no distingue entre buena o mala fe del dueño del suelo. - Existe una laguna legal, que se intenta integrar afirmando que el incorporante adquiere el derecho a usar el suelo, o que el dueño del suelo debe indemnizar los daños y perjuicios al incorporante. → El incorporante es dueño del suelo: art. 360 CC - El dueño de los materiales podrá retirarlos, si puede hacerse sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones - Si la unión es inseparable, el propietario del suelo adquiere los materiales ajenos, y debe: - Abonar su valor, derecho a que le paguen todos los materiales. - Indemnizar daños y perjuicios, si hubiera obrado de mala fe. Construcciones extralimitadas: Edificación de buena fe en terreno propio invadiendo parcialmente un terreno ajeno. (el edificante cree de buena fe que está edificando en su parcela, entonces se produce la accesión invertida, lo que se realiza es permitir que se quede esa parcela ajena al ser de buena fe, pero deberá pagarle al dueño parcela invadida e indemnizar ) Inadecuación art. 361 CC TS: Lo principal es lo construido y lo accesorio es el suelo-accesión invertida: El edificante puede adquirir el terreno invadido siempre que abone al dueño del terreno ocupado: - El valor del terreno invadido - Indemnización por los daños y perjuicios causado, incluyendo el menoscabo patrimonial que representa la separación producida (art.1902 CC) Requisitos: a) Invasión parcial de suelo o del vuelo ajeno b) Indivisibilidad de la edificación (no concurre cuando son plantaciones o siembras). c) El edificio ha de tener mayor valor que el sueño invadido. d) El edificante ha de ser de buena fe (si es de mala fe: arts. 362, 363 CC). 26 2. Construcción, plantación o siembra en suelo propio, con materiales ajenos El incorporante es dueño del suelo: art. 360 CC - El dueño de los materiales podrá retirarlos, si puede hacerse sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones. - Si la unión es inseparable, el propietario del suelo adquiere los materiales ajenos, y debe: - Abonar su valor. -Indemnizar daños y perjuicios, si hubiese obrado de mala fe 3. Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno, con materiales ajenos → El incorporante no es dueño de los materiales ni del suelo: art. 385, en relación con los arts. 360 y 361 CC: - El propietario de los materiales tiene derecho a retirarlos, si ello no menoscaba la obra del incorporante - Si no es posible retirar los materiales, se ha de distinguir la relación entre los diferentes sujetos: - Entre el dueño del suelo y el edificante; se aplican los arts- 361-364 CC. - Entre el dueño del suelo y el dueño de los materiales: art. 365 CC. - Si el incorporante es de buena fe, y el dueño del suelo adquiere los materiales (art. 361 CC), el propietario de los materiales tiene derecho a que se le abone el valor de los mismos por el incorporante (el valor de lo construido), y subsidiariamente por el dueño del suelo. - Si el propietario del suelo utiliza la opción del art. 363 CC, no responde subsidiariamente respecto al dueño de los materiales. Artículo 375. Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño. Artículo 376. Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfección. Artículo 377. Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen. En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. Artículo 358. Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes. Artículo 359. Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario. 27  Artículo 360. El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Artículo 361. El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente. Artículo 362. El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización. Artículo 363. El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró. Artículo 364. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. Artículo 365. Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar. No tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 363. V. LA MODIFICACIÓN, EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL Modificación subjetiva: Se cambia el sujeto del derecho real cuando se transmite. Pueden ocurrir dos cosas: que el transmitente cree un derecho real de contenido menor que el suyo, entonces tendríamos un titular nuevo. (p.ej; usufructo, surge un nuevo sujeto que es el usufructuario y tiene un derecho más pequeño). En segundo lugar, también puede ocurrir que se extinga un derecho real y deje de existir un titular del derecho real (p.ej; existía un derecho de usufructo, se acaba el usufructo y deja de haber usufructuario). Así, se consolida la figura del propietario, vuelve al dueño, pasamos de tener dos sujetos a uno solo. 28  Modificación del objeto: Supone el cambio del derecho real (NO del objeto o de la cosa). El contenido del derecho real puede cambiar, o constituyendo nuevos derechos reales a favor de terceros, o que el propietario consolide para sí derechos reales limitados que se extinguen (p.ej; el usufructo termina el derecho de propiedad recupera el uso y disfrute). También puede cambiar alguna facultad del dominio y cambia el contenido del derecho real. Por ejemplo, cuando hay una modificación legal. (Cambia la legislación en materia de vivienda protegida e impide a los propietarios vender sus VPO, cambia el contenido del derecho de propiedad). 5.2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL Pérdida o destrucción de la cosa. Pérdida o destrucción física de la cosa, puede ser total o parcial. Si el objeto del derecho real desaparece o se destruye totalmente, el derecho real se extingue. Si es parcial, el derecho real subsistirá sobre aquella parte de la cosa que subsista. La pérdida o destrucción también puede ser jurídica, cuando la cosa sale del comercio de los hombres (p.ej: porque tenemos unos terrenos que eran urbanizables y pasan a ser de dominio público de la AP). Renuncia o abandono del derecho real. La renuncia es un negocio jurídico unilateral por el que el titular del derecho extingue su propio derecho por su sola voluntad. Son renunciables si tienen un contenido patrimonial (los derechos de la personalidad NO). Cuando hay una renuncia se abandona el derecho pero no lo transmite a nadie. Si renunciamos al derecho de propiedad, otra persona lo puede adquirir por ocupación. Si abandonamos un bien inmueble, sería para el Estado. La renuncia está sujeta a los límites del art. 6.2, fundamentalmente no se puede hacer en perjuicio de terceros. Expiración del término del derecho real o falta de uso Algunos derechos reales tienen un término establecido, y cuando finaliza, se extingue (p.ej un usufructo con un término de 10 años, al final del plazo se extingue el dcho y vuelve al propietario). En cambio, el derecho de propiedad nunca estará sujeto a término, el propietario lo será hasta que se pierda, destruya o transmita. Otros derechos también se pierden por falta de uso (si no se ejercitan), tampoco es aplicable para la propiedad. Consolidación del derecho real. Coincidencia entre el propietario y el titular de un derecho real limitado. Se extingue el derecho real limitado y las facultades vuelven al dominio, se consolidan todas las facultades en el titular. 29  TEMA 3 “LA POSESIÓN” I. GÉNESIS Y CARACTERES La posesión es un fenómeno no solo jurídico sino que tiene aspectos muy importantes a nivel sociales y económicos. El particular no puede recuperar la posesión por la fuerza o por sus medios, es decir, de manera violenta, porque el ordenamiento protege aunque sea provisionalmente al poseedor. Se trata de permitir que el poseedor adquiera algo que no tenía poder de disposición Es difícil dar definición sobre la posesión; se discute si la posesión es solo una posición de hecho, si es un derecho, un derecho real… El CC tampoco lo define, sino que directamente la regula: arts. 430-466 CC, también hay que tener en cuenta los arts. 1940-1960 CC que regula uno de los efectos que puede tener la posesión: adquirir ad non domino. No debemos confundir o limitar la posesión a la tenencia física de la cosa, al señorío de hecho. La posesión es algo más que tener la cosa en su poder o incluso algo más de poder utilizarla o tener los frutos, porque el ordenamiento le va a reconocer más efectos de esta situación. Además, puede existir posesión sin la tenencia física de la cosa. Nuestro ordenamiento jurídico cuando regula la posesión lo que está haciendo es reconocer a cierto sujeto, el poseedor, la posibilidad de ejercitar las facultades que corresponden a un titular del derecho real. El poseedor va a tener apariencia de ser titular del derecho real, de ser propietario. El ordenamiento va a proteger a ese poseedor, como si lo fuera. Le va permitir utilizar esas facultades de propietario. Se va a proteger esa apariencia de titularidad, vaya acompañada de la titularidad de verdad o no. En la posesión se está protegiendo una situación aparente y esa situación puede ser provisional porque puede ceder frente al verdadero propietario. Díez Picasso lo explica diciendo que cuando se protege la posesión (provisionalmente) lo que hace el OJ es proteger la cara visible de la moneda, es decir la apariencia de titularidad. En la parte que no se ve está el derecho que si es real o no. 1.1 FUNCIONES O EFECTOS (3) 1. La primera es común a todos los tipos de posesión. El primer efecto de la posesión es generar un protección judicial sumaria (art. 441-446 CC). Estos medios son procedimientos judiciales que son sumarios, es decir, más rápidos que los procesos ordinarios. Tradicionalmente se llamaban interdictos, ahora en la LEC se llaman procedimientos abreviados, a través de éstos, el poseedor va a obtener la protección de su situación posesoria frente al que le perturba. Son procedimientos en los que se pretende una tutela sumaria, provisional. Sólo se va a proteger aquí la posesión (no entramos en quien tiene derecho a poseer), de forma que, por ejemplo el arrendatario que no paga no tendrá derecho a continuar en la posesión del inmueble, es un incumplimiento la falta de pago de las rentas, puede resolverse el contrato por falta de pago. En caso de tener un arrendatario moroso que no se va del inmueble, el dueño no puede despacharse. “Inqui-ocupación”, se trata de personas que están alquiladas, atendiendo a lo dispuesto en el art 446, si el propietario cambiara la cerradura el poseedor podría acudir a lo juicios verbales sumarios, la sentencia le daría la razón en que deberá ser amparado o restituido en dicha posición. 30  Artículo 446. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen. 2. El segundo efecto se reserva sólo para cierto tipo de posesión. Para la posesión en concepto de dueño, es una función legitimadora. Se va a traducir en que ciertos comportamientos sobre las cosas van a generar esa apariencia de titularidad del derecho y va a permitir al poseedor actuar en el tráfico jurídico como si fuera el titular de ese derecho. Éste poseedor va a poder actuar en el tráfico se va a presumir conforme al art. 448 que es el titular del derecho presunción iuris tantum y no le vamos a poder obligar a presumir su título. Incluso, se va a poder transmitir por el poseedor en concepto de dueño la propiedad de una cosa mueble aunque este poseedor no fuera realmente el propietario. Ej: la profesora que no es la propietaria del CC sino que es de la biblioteca, se lo apropia para ella, se comporta como su poseedora y nos lo vende, no es la propietaria pero si nos lo ha podido transmitir si se cumplen los requisitos del artículo 444 del CC, va a producir el efecto de transmitir la propiedad de algo que no tenía ella. Artículo 448. El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo. 3. El tercer efecto es el de permitir adquirir la titularidad de un derecho, la propiedad o un derecho real que conlleve la posesión por la posesión continuada en el tiempo como propietario o como titular de un derecho real. El CC lo denomina prescripción adquisitiva, en la doctrina es más usual la usucapión. Ej: si yo poseo durante muchos años como si fuera el dueño, el CC lo que dice es que como lo has tenido tantos años consolidamos la posesión y la titularidad. Éstas son las funciones, se ha discutido mucho si la posesión es una situación solo de hecho o es un derecho. Nos quedamos con una tesis intermedia, diremos que por un lado la posesión es un hecho, es una situación fáctica, algo que ocurre en la realidad, tengo la cosa, la utilizo. Pero también, a la posesión se le reconocen ciertos efectos, facultades, por lo tanto, tendremos que reconocer que es un derecho. Su naturaleza es mixta, por eso es tan controvertida. Para considerar que es un derecho real hay que tener en cuenta 2 cosas: 1. Si es oponible erga omnes, si lo es porque se puede hacer valer, proteger. 2. Si confiere al titular un poder directo e inmediato sobre la cosa, también cumple esta característica. Efectivamente podemos considerar la posesión un derecho real aunque es un derecho real un poco particular porque puede ceder frente a otros, frente al verdadero titular ej: tengo la posesión de algo, pero si ahora aparece el verdadero propietario de la cosa, me la reclama, yo no tengo ahí ninguna defensa, ni protección. 1.2 SUJETOS DE LA POSESIÓN Puede poseer, en principio, cualquier persona física o jurídica. Como estamos diciendo que es una situación de hecho, no le vamos a pedir al poseedor ninguna capacidad especial. El ejercicio de las facultades que se derivan de la posesión puede requerir del concurso de un representante legal, en el caso de los menores, y, si se habla de personas con una discapacidad intelectual se puede también ejercitar su capacidad jurídica y esta no se puede limitar. Puede actuar de muchas 31  formas pero la última de las últimas formas es la representación. Puede poseer como cualquiera, para defender la posesión, habrá que analizar si es capaz de comprender y además hace falta una sentencia, por si se necesita apoyo, alguien que te explique y te ayude. Si en última instancia, esa persona no es capaz de entender, sería representado y sustituido por un representante. → Hay que tener cuidado con las normas que incluyan conceptos de discapacidad y será necesario reinterpretarlas en ocasiones. 1.3 OBJETO DE LA POSESIÓN El art. 437, nos dice que solo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación. El segundo inciso dice que también son objeto de posesión los animales con unos límites establecidos por las leyes. El CC trata de apropiación física. Además, como cualquier otro derecho real tiene que ser también susceptible de apropiación jurídica y estar en el comercio de las personas. Las cosas inmateriales, no son susceptibles de posesión, pero sí se pueden vulnerar. Tienen sus propios cauces de defensa (indemnización…). Los derechos; se entiende que el CC no es muy preciso y, en realidad, se quiere referir a la posesión de objetos y de cosas mediante un derecho que no sea el de propiedad, un derecho real o personal. Artículo 437. Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación. También pueden ser objeto de posesión los animales, con las limitaciones establecidas en las leyes. II. CLASES DE POSESIÓN 2.1. POSESIÓN NATURAL Y POSESIÓN CIVIL Se encuentra en el art 430 del CC y dice que la posesión natural es la tenencia de una cosa o animal y la posesión civil es lo mismo pero con la intención de que esa cosa o animal sea tuya, lo conocido como animus posesorio. En el derecho romano hacían falta las dos cosas, el corpus y el animus pero ahora mismo, en el CC, es una distinción que no tiene una mayor repercusión, ya que la protección de la posesión se le reconoce a todo poseedor, ya sea natural o civil, y los