Resumen de Conjuntos Inmobiliarios - Derecho Real PDF

DND Bajo la designación genérica de conjuntos inmobiliarios se comprende usualmente a los clubes de campo (countries) y barrios cerrados o privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado tiempo compartido y a los cementerios privados, todos con un denominador común: la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo. Por diversas causas, la gente se ha agrupado y trata de sacar las mayores ventajas de un determinado bien y como consecuencia de esto, surgen estas nuevas formas de propiedad. Las finalidades buscadas son muy variadas: abaratar costos, recreación, seguridad, concentración de oferta y demanda, confort, etc. En el libro IV, el título VI aparece dedicado a los conjuntos inmobiliarios (en general) y dentro de este título, el capitulo 1 regula a los conjuntos inmobiliarios, el capitulo 2 al tiempo compartido y el capitulo 3 a los cementerios privados. Por eso es que a los conjuntos inmobiliarios regulados en los arts. 2073 al 2086 se los ha llamado conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, para separarlos de los regulados en los otros dos capítulos. El art. 1887 enumera entre los derechos reales, separadamente, a los conjuntos inmobiliarios (inc. d), al tiempo compartido (inc. e), y al cementerio privado (inc. f). Hace tiempo se venía discutiendo de su inclusión en la legislación nacional para regular su régimen jurídico, ya que un sinnúmero de vínculos tienen origen en estas organizaciones, vínculos que se mueven en órbita de los derechos patrimoniales, con incidencia del derecho de propiedad, sin obviar el entramado de relaciones sujetas al derecho público, especialmente al urbanístico, apareciendo también implicados el derecho del consumidor y el derecho ambiental. Si se los ubica a los conjuntos inmobiliarios en el ámbito de los derechos personales, la autonomía de la voluntad que campea a su respecto permitirá adoptar una regulación más elástica. No sucede así si se los encuadra en el marco de los derechos reales. Ello porque en el CCC el orden publico gravita en la determinación de cuáles son los derechos reales, da un nombre y una configuración de su esencia y contenido, el titular tiene una relación directa e inmediata con la cosa, oponibilidad erga omnes, y en caso de violación la ley le otorga las acciones reales y las ventajas inherentes del ius preferendi y el ius persequendi. Nuestro régimen legal impide al individuo crear derechos reales con arreglo a su voluntad, lo cual supone una seria limitación de los cauces jurídicos a disposición de los particulares, o sea una importantísima restricción a la libre disposición jurídica. Las normas que hacen a la esencia del derecho real son de orden público (arts. 1882 y 1887). Señala Cossari, reproduciendo las normas respectivas del proyecto de reformas a la Ley 13512 de autoría de los Dres. Allende, Alterini, Chevallier Boutell y Durañona y Vedia (1981), y de los Proyectos de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1987, de la Comisión Federal de 1993 y de 1998, que: … soslayando los matices que presentan, los proyectos que antecedieran al Código Civil y Comercial se encontraban dirigidos a modificar aspectos de la propiedad horizontal para permitir su adaptación a las expresiones modernas de la propiedad inmobiliaria que en cada DND caso se incluyen y ello siempre que los particulares decidan configurarlas como derechos reales. En particular, la modificación central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos inmobiliarios consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno, pues es de máxima transparencia que en la propiedad horizontal el terreno es necesariamente común de todos los consorcistas (conf. Fundamentos del Proyecto de 1998). En el mismo sentido, el Proyecto de CCC de 2012, bajo el título VII del libro IV “Derechos reales”, contemplaba la figura bajo l0a denominación “Conjuntos inmobiliarios”. El referido proyecto, sin crear un derecho real autónomo, adaptaba el de propiedad horizontal “a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”, admitiendo que pudieran existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecieran los derechos como personales o donde coexistieran derechos reales y derechos personales, en estos términos: Artículo 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales. El CCC, en el libro IV “Derechos reales”, título I “Disposiciones generales”, capítulo 1 “Principios comunes”, incorpora al elenco de los derechos reales enumerados en el artículo 1887 los conjuntos inmobiliarios (inc. d), erigiendo la figura como un nuevo derecho real autónomo, conforme se indica en el apartado anterior. Y luego, bajo la citada denominación, que debe considerarse genérica, el título VI del mismo libro regula en su capítulo primero a los señalados por la doctrina como conjuntos inmobiliarios propiamente dichos o específicos (arts. 2073-2086), dedicándose al tiempo compartido en el capítulo segundo (arts. 2087-2102) y a los cementerios privados en el capítulo tercero (arts. 2103-2113), que también han sido consagrados como nuevos derechos reales autónomos en los incisos e) y f) del artículo 1887. El título VI en sus tres capítulos comprende y regula respectivamente conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, tiempo compartido y cementerios privados. Adviértase que utiliza la misma denominación tanto para el título que comprende tres capítulos como para el primer capítulo, lo que desde el punto de vista metodológico induce a confusión. Entendemos que debió haberse utilizado para el título VI otra denominación genérica de las tantas que se han sugerido, inclinándonos por las de “formas coparticipativas de propiedad” o “propiedades coparticipativas”, propuestas por Andorno, Frickx y Luna. El derecho real de conjuntos inmobiliarios en la economía del nuevo Código debe calificarse además como derecho sobre cosa total o parcialmente propia, principal, registrable y que se ejerce por la posesión. Por su parte, el artículo 2073 no conceptualiza a los conjuntos inmobiliarios sino que con una fórmula amplia refiere a su objeto enunciando de manera no taxativa las distintas modalidades DND que se han desarrollado en nuestro país (clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales) por lo que entendemos que conforme al citado precepto quedan sujetos al nuevo régimen todos aquellos emprendimientos, independientemente de su calificación, que reúnan los elementos característicos establecidos en el artículo 2074. Los conjuntos inmobiliarios están integrados por: - Clubes de campo (country club): es un área territorial de extensión limitada ubicada en zonas no urbanas, divididas en parcelas o lotes, independientes entre ellos, construidos o en construcción mas una serie de bienes comunes relacionados con esos lotes. Antiguamente, estas viviendas eran de uso transitorio, pero en estos últimos años se les empezó a dar un uso de vivienda permanente. - Barrios cerrados o privados: tiene una estructura similar a la de los clubes de campo, en cuanto a seguridad colectiva, zonas comunes y privadas. La diferencia es que los countries suelen ser lugares de fin de semana, recreación, etc. mientras que los barrios son lugares de vivienda permanente, en donde la gente tiene todas sus pertenencias, va al colegio, sale a la mañana para trabajar, etc. - Parques industriales: son zonas de fácil acceso pero alejadas de las ciudades en donde se instalan varias industrias y compartes las instalaciones comunes como agua, gas, luz, transporte, etc. De fácil acceso para que los empleados de dichas fabricas puedan llegar a trabajar cómodamente, y alejadas de la ciudad para que no la contaminen. Surgen porque es una forma que tienen las industrias de compartir los gastos. - Parques empresariales: son zonas de edificios de oficinas que ofrecen una alta calidad de vida laboral, uniendo en un solo lugar a las empresas, los servicios, la tecnología y la naturaleza. Las empresas proyectan su propia imagen corporativa, construyendo su propio edificio, o compartiéndolo con varias empresas, en una o varias etapas y pudiendo planificar el crecimiento de su empresa en el tiempo, disminuyendo considerablemente los costos en el futuro. Suelen tener distintas aéreas: de radicación de empresas de determinados perfiles, de edificios para alquiler de oficinas, de edificios para servicios como bancos, restaurantes y demás, de grandes emprendimientos comerciales como shoppings o cines, de emprendimientos residenciales como hoteles, casonas, centros de convenciones, espacios verdes, jardines, etc. - Parques náuticos: son zonas dedicadas a las prácticas de actividades náuticas y recreativas, gastronómicas, comerciales, lúdicas y de servicio. Suelen tener distintas aéreas: explotación de amarras y guarderías náuticas, actividades y servicios comerciales y de gastronomía, salones de eventos y fiestas, expendio de combustible liquido exclusivo para embarcaciones, de espacios verdes y recorridos públicos y aéreas de estacionamiento, etc. - Cualquier otro emprendimiento urbanístico (con destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial) o de usos mixtos (según lo establecido en las normas administrativas locales). Puede ser uno o más inmuebles cuyo fin es satisfacer las necesidades que sus titulares, personas físicas o jurídicas, no pueden cumplir en forma individual por ser físicamente imposible o muy oneroso. DND Estas necesidades pueden ser de vivienda o de vivienda y esparcimiento, ya sea con contacto con la naturaleza y/o práctica de deportes, o de producción de comercio. Este derecho de propiedad horizontal especial tiene las siguientes características: a) Cerramiento: el lugar está delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar los límites del lugar y controlar la entrada y salida de gente del mismo. b) Partes comunes y privativas: las comunes son de uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento, y las privativas de uso y goce en forma exclusivo del titular. c) Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: como las partes comunes están indisolublemente ligadas a las privadas, no se pueden transferir unas sin las otras ni dejar de contribuir con el mantenimiento y gasto de las comunes alegando que no se usaran. d) Reglamento: por el que se establecen los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones de los derechos particulares y régimen disciplinario. Este reglamento es la ley para los integrantes ya que establece derechos y deberes, los gastos y cargas comunes, la organización de órganos de control y administración, etc. e) Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el reglamento y deben contribuir todos los integrantes del complejo. f) Entidad con personería jurídica: que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Esta entidad se ocupa del desarrollo del complejo. g) Interdependencia y conformación de un todo no escindible: de las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como de las facultades que sobre ellas se tienen. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables a cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones del nuevo CCC sobre conjuntos inmobiliarios, para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. En consecuencia, el emprendedor esta constreñido a sujetarse al derecho de propiedad horizontal especial y no podrá organizar su emprendimiento con arreglo al régimen de los derechos personales o a uno en el que coexistan derechos reales. Los conjuntos inmobiliarios son regulados como supuestos de propiedad horizontal especial. Se asemeja al consorcio de un edificio de propiedad horizontal con ciertas diferencias: - PH edificio: el terreno es común y las construcciones son fijas, en general son ilegales las modificaciones. La relación de los propietarios es de vecindad, no hay derecho de admisión ni poder disciplinario. - PH conjuntos inmobiliarios: el terreno no es todo común, se parcela, y las unidades funcionales son los terrenos. Hay cambios y modificaciones. La relación de los propietarios es social, hay derecho de admisión, poder disciplinario, preferencia para compra de vecinos, etc. El marco legal de estos conjuntos será entonces el determinado en el capítulo 1 del libro VI, y en lo no previsto, serán aplicables las disposiciones relativas a la propiedad horizontal común, titulo 5 del libro IV. DND Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales se deben adecuar al nuevo régimen, transformarse. Para esto el código no fija un plazo ni establece como puede hacerse, si habría que hacer un nuevo reglamento, escrituras o mensuras o si alcanza con aceptar el nuevo régimen mediante asambleas y actas. Probablemente serán tratados en las normas reglamentarias. Surge de esta forma una excepción a la irretroactividad de las leyes (Art. 7) que será constitucional siempre que no vulnere derechos amparados por las garantías constitucionales. Mariani de Vidal dice que los integrantes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, para adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial tendrán que decidirlo en su seno, de total acuerdo y con el concurso de las voluntades requeridas según el tipo de organización de que se trate en cada caso y observar todas las formalidades exigibles a ese fin. Podía pensarse que inclusive hasta quedarían incluidos en el deber de adecuación al régimen de propiedad horizontal especial los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados bajo el régimen de la ley 13.512. Cosas y partes necesariamente comunes: son necesariamente comunes o de uso común: a) Las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación. Estas pueden ser utilizadas por propietarios, invitados y demás autorizados por aquellos o por el propio complejo. b) Las aéreas especificas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes. Estas se destinan para el uso y goce de los propietarios de las unidades privativas, quienes deben respetar su destino y ajustarse a la reglamentación particular de cada conjunto, apareciendo comúnmente restringido el acceso a sus invitados y a no propietarios usuarios. c) Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. El área común de esparcimiento no puede ser modificada ni subdividirse ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área privada, ya que se supone que el vínculo jurídico que afecta a los inmuebles privados y comunes se endereza a conformar un todo indivisible. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes. Su identificación debe estar en el reglamento de propiedad y administración del complejo, siendo tomada como común si no está determinada allí. A diferencia de lo que se establecía en la ley 13.512 en cuanto a que el terreno donde se construye el edificio no sea de uso común, acá vemos que eso no es necesario sino que serán de uso común solo los lugares o partes que todos necesiten usar, como las vías de acceso internas o externas del complejo, pero no todo el terreno, ya que, dentro de ese terreno, cada parcela o lote donde se construya cada casa o local u oficina es parte privada y de uso exclusivo de cada titular. Cosas y partes privativas: la unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional, según su destino, y salida a la vía publica por vía directa o indirecta. DND A diferencia de los que establecía la ley 13.512, vemos que acá la unidad funcional, objeto del derecho real, puede no estar construida para ser sometida al régimen de derecho real. Existen tres formas de unidad funcional: 1) Construidas y terminadas 2) En construcción: son las que están por finalizar pero no tienen aprobado el final de obra para ser consideradas construidas y terminadas. 3) A construir: son las que están proyectadas en planos aprobados pero que todavía no se empezaron a realizar. Pero en todos los casos, lo que es indispensable es la independencia funcional y la salida a la vía pública: a) Independencia funcional: según el tipo de unidad funcional que se trate, será considerado indispensable para su funcionamiento distintas cosas. b) Salida a la vía pública: a la calle, ya sea en forma directa o indirecta mediante las partes comunes. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la normativa, con los limites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. No pueden variar el destino de las unidades funcionales en forma unilateral sin consultarlo con los demás propietarios, y deben someterse a este reglamento, el cual les permite participar de las decisiones fundamentales mediante asambleas. Este reglamento se inscribe en el registro y no puede ser modificado si no participan todos los copropietarios. Las expensas pueden ser cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas extraordinarias deben ser aprobadas por todos. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los limites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos, en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad. Vemos que tanto el tema de la ubicación del complejo como el derecho a encerrarse se regulan mediante normas provinciales y municipales: 1) En cuanto a la ubicación: estas normas van a regularla y limitarla, teniendo en cuenta el bienestar general de la gente que vive en esa zona. Este poder de policía inmobiliario que tiene cada provincia o municipio se aplica mediante leyes, decretos y ordenanzas que fijan la forma de urbanizar las zonas y que condiciones de infraestructura se tendrán que realizar para cumplir con normas de seguridad y de prestación de servicios necesarios. 2) En cuanto a los limites perimetrales: vemos que el derecho de encerrarse con muros o cercos es una característica de estos conjuntos inmobiliarios, y su fin es controlar el acceso de las personas al complejo, evitando que entren aquellas ajenas al mismo o que no han sido invitadas. De esta forma, con el encerramiento, se evita que alguien ingrese sin el consentimiento o en contra de la voluntad de los titulares del derecho real. Se lleva a cabo por medio de un servicio de vigilancia privada, y un control de acceso y de circulación dentro DND del predio. Esta persona verifica que el sujeto que ingresa sea un dueño, pariente o amigo invitado o personal que trabaja en lugar. Desde ya que la policía puede ingresar y no necesita orden para ello. Las limitaciones en cuanto a la edificación y la creación de servidumbres y las restricciones a los dominios de otros particulares, y hasta las reglas de convivencias pactadas, deben estar redactadas en el reglamento de PH y transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. De esta forma, todo aquel que compre una unidad funcional tiene en su titulo las restricciones y limites a su derecho real, impuestos por el reglamento, ya que integra los títulos de propiedad sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario. De todos modos, como el reglamento forma parte del título de propiedad de cada unidad funcional, se entiende que al adquirir la unidad funcional se acepta dicho reglamento conteniendo limitaciones y restricciones. En el art. 2082 que regula la cuestión de la cesión temporaria del uso y goce de la unidad por parte del propietario, se establece que el reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier titulo o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. Esta norma se vincula con las cesiones temporarias de uso y goce de la unidad funcional por el propietario a terceros, por ejemplo, a través de contratos de locación, comodato, constitución de usufructo, uso, habitación. Usuarios no propietarios pueden ser aquellos que quieren usar las canchas o piscinas o lugares para amarre de barcos o caballerizas. Este articulo dice que el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que a tal efecto dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario. El reglamento puede contener clausulas sobre derecho de admisión y sobre acceso y uso de partes comunes siempre que no resulten discriminatorias y arbitrarias o estén en contra de la moral y buenas costumbres. Cuando una persona quiere ingresar, presenta su solicitud, y un órgano de admisión resuelve en forma positiva o negativa dando sus fundamentos sobre su decisión. Este permiso de ingreso es personal e intransferible y puede ser revocado posteriormente por no cumplir alguna norma del reglamento. DND Dentro de las obligaciones de los propietarios está la de pagar las expensas y los gastos comunes, para solventar el funcionamiento y administración del conjunto inmobiliario y su mantenimiento en forma adecuada. La medición del importe de las expensas o gasto de cada propietario está establecida en el reglamento de PH. En general se establece un porcentaje en base a la unidad funcional, su magnitud, su cercanía a las partes comunes o accesos o lagos, y en base a la utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por parte del titular, sus familiares e invitados. Concepto de expensas: son los gastos, costas o dinero para ciertas cosas, como las erogaciones surgidas por la administración normal de un edificio, gastos de reparación y conservación, litisexpensas (gastos de un litigio), etc. En este caso, los gastos pueden ser por hacer reformas, ampliaciones o arreglos de las partes comunes así como gastos por mantenimiento de dichas aéreas. Como el pago de las expensas es indispensable para que todo el complejo funcione correctamente, su cumplimiento debe realizarse en tiempo y forma (se aplican los arts. 2048 a 2050 sobre garantías para el cobro), y su cobro se reclama mediante vía ejecutiva siendo suficiente titulo el certificado de deuda expedido por el administrador. El deudor de expensas no puede alegar que no hace uso de las partes comunes. Incluso, como responde por deudas de expensas con todo su patrimonio, también afronta el pago con su unidad funcional. El derecho de servidumbre era utilizado en los clubes de campo, los barrios cerrados y demás conjuntos inmobiliarios fundamentalmente para asegurar la inescindibilidad entre las partes privativas y las cosas, sectores y partes comunes. Ello a través de las denominadas servidumbres cruzadas o servidumbres reciprocas, que vinculan a ambos sectores, servidumbres en las que estos desempeña ora el papel de fundos dominantes, ora de fundos sirvientes. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, que permitan un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Siempre será necesaria que la decisión sea adoptada con la mayoría correspondiente, ya que implica una modificación en el reglamento, la cual no puede ser menor a dos tercios. Las servidumbres con terceros conjuntos podrán resultar útiles para lograr, por ejemplo, desagüe o drenaje de terrenos inundables, acceso a vías de comunicación más ventajosas, etc. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones, como un derecho de admisión (arts. 2082 y 2083) o de preferencia (art. 2085), en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas, pero no puede impedir la libre transmisión y adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario. DND De esta forma, si un titular desea vender su unidad debe comunicarlo, para que si algún otro propietario o el consorcio desea comprarla, pueda hacerlo. De todos modos, si llegara a vendérselo a un tercero la venta seria valida, y seguramente el vendedor tendría que pagar alguna multa o similar por el incumplimiento del reglamento. Este artículo legitima el poder disciplinario de los conjuntos al disponer que ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios pueda aplicar las sanciones previstas en ese instrumento. Las disposiciones tendrán que moverse dentro de los andariveles de la razonabilidad. En cuanto a las sanciones que podrán ser aplicadas, la ley no se refiere puntualmente a ninguna y se remite a las previsiones reglamentarias, con lo que resultara aplicable la doctrina y la jurisprudencia ya elaborada al respecto sobre la materia. En general el reglamento tiene un órgano de administración y justicia que se encarga de aplicar sanciones como multas, suspensiones, apercibimientos, etc. cuando haya infracciones, ya sea dentro de las partes privativas (construcciones indebidas, no realizar cercos correctamente, hacer ruidos molestos, etc.) o de las comunes (usar las instalaciones fuera del horario, no respetar límites de velocidad en calles internas, etc.). Excepcionalmente puede aplicarse la suspensión definitiva del uso de partes comunes o acceso cuando la infracción es muy grave. En ese caso puede plantearse que se venda la unidad, pero siempre esa resolución pasara antes por sede administrativa y judicial. El tiempo compartido es el derecho real que consiste en el uso periódico y por turnos de uno o más bienes para el alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. No es solo para fines residenciales turísticos, y su objeto puede ser bienes inmuebles o muebles cuando por su alto valor convenga compartirlo. En el tiempo compartido el titular del derecho puede usar y gozar de una cosa mueble o inmueble, determinada o determinable, en forma periódica, exclusiva y alternada, durante un tiempo determinado dentro del año calendario o a determinar (flotante), sin alterar su sustancia material ni su destino, aprovechando también sus servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en un complejo distinto. Las características son: - Derecho real de gozar y usar en forma exclusiva, sucesiva y alternadamente. - De ciertos bienes: el objeto del tiempo compartido puede ser inmueble o mueble, servicios, etc. - Para fines o destinos determinados: alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines. - Por periodos fijados de duración temporal o no: fijos o flotantes. La unidad de tiempo se denomina turno. - Transmisibles entre vivos o por causa de muerte. Lo que se comparte no es el tiempo de uso, sino la titularidad del derecho sobre el bien. Se divide el año en porciones y cada una de ellas es usada en forma exclusiva por el titular del derecho de tiempo compartido. DND El derecho adquirido por el usuario del tiempo compartido es un derecho real, tal como lo enumera el art. 1887, y el capitulo del código que lo regula. Lo interesante es que no reenvía a las normas de otro derecho real en caso de insuficiencia o vacía, sino que directamente lo hace a la teoría general de los derechos reales. El tiempo compartido se integra con inmuebles, muebles, servicio, en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines del mismo. Para el tiempo compartido se necesitan uno o más objetos para realizar el aprovechamiento periódico y por turnos. De esta forma se realiza la afectación, que es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido. Esto se realiza para que, a pesar de que las cosas afectadas sean transmitidas, no se altere este derecho real sobre ellas. La afectación al sistema de TC la hace el propietario de los bienes, y se necesita la participación y conformidad expresa del emprendedor. Si son inmuebles su afectación se formaliza con escritura pública, y si son muebles registrables con instrumento privado, pidiendo en ambos casos certificados registrables, de dominio y de anotaciones personales, para garantizar que no tienen gravámenes o restricciones. - Para inmuebles: se piden certificados de anotaciones personales, desde propietarios y emprendedores a comercializadores y administradores, certificados catastrales y municipales, para verificar el valor fiscal y que no existen deudas municipales. - Para muebles registrables: se pide certificado de bienes registrables y libre de deuda de patentes y tasas. En el reglamento de uso y administración de los bienes afectados al TC se establecen derechos y deberes y destinos de los sectores. La sanción de este reglamento, que puede hacerse por instrumento público o privado pero con firmas autenticadas, la realiza el emprendedor. En el caso del sistema turístico de tiempo compartido, el acto contiene: - La identificación catastral del inmueble - Detalle de unidades vacacionales - Identificación de aéreas comunes y con destinos puntuales - Derechos de los usuarios y periodos de duración - Forma de uso de las unidades vacacionales y de las aéreas comunes - Reglamento de uso - Designación y remoción del administrador, sus deberes, facultades, etc. - Formas de abonar los gastos del establecimiento por parte de los usuarios - Fijación de aportes extraordinarios y fondos de reserva, etc. El acto se inscribe en el registro correspondiente, ya sea de inmuebles, automotor, de buques, aeronaves, etc. y todos en el registro de prestadores. DND El instrumento de afectación de un tiempo compartido lo debe otorgar el titular del dominio (el dueño del bien). El titular y el emprendedor pueden ser la misma persona, pero si no lo son este último debe prestar su consentimiento sobre dicha afectación. Se ve una diferencia con la ley 26356 de sistema turístico de tiempo compartido: dicha ley establece que el instrumento lo da el emprendedor con conformidad del propietario, mientras que el CCC lo da siempre el propietario con conformidad del emprendedor, y también que no debe haber anotaciones personales del propietario ni del emprendedor, mientras que el CCC incluye también al administrador y comercializador. Para realizar la afectación se debe cumplir con los siguientes requisitos: a) Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. b) El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. Vale agregar que el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, teniendo en cuenta los efectos de la inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el registro de la propiedad y en el registro de prestadores y establecimiento afectados a sistemas de tiempo compartido antes de hacer cualquier anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. La inscripción produce los siguientes efectos: 1) Prohibición al propietario y al emprendedor de cambiar el destino del inmueble establecido en el instrumento, salvo que compruebe que fue desafectado del TC. De todas formas el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales. 2) Oponibilidad erga omnes de los derechos adquiridos por los usuarios sobre esos bienes: esos derechos no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. Como son oponibles a los acreedores los derechos adquiridos por los usuarios, ante el incumplimiento del deudor solo podrían ejecutarse las unidades no comercializadas. 3) Intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios. Es decir que no pueden ser disminuidos o alterados. Estos sujetos pueden ser personas tanto físicas como jurídicas. Usuario: es quien adquiere el derecho de uso y goce periódico, por si o por terceros. Dentro de sus deberes se incluye: 1) Usar y gozar los bienes afectados al TC según lo establecido en el reglamento de administración y uso. No puede haber actividades prohibidas ni pasarse en el tiempo de uso. DND 2) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponda. 3) Responder por daños a la unidad, al establecimiento o a sus aéreas comunes, ocasionador por él, sus acompañantes o las personas que autorice, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo. 4) Comunicar a la administración cuando se haga cesión, temporal o definitiva, de sus derechos. 5) Abonar en tiempo y forma la cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. Propietario: es el titular del bien afectado al tiempo compartido. Emprendedor: es el que invierte en la instalación del tiempo compartido, lo financia y comercializa. Sus deberes son: 1) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador. 2) Habilitar un registro de titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, periodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad. 3) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas. 4) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. El derecho más importante del emprendedor es el de recibir el precio estipulado en el contrato por la adquisición de los periodos de uso y goce. Comercializador: este sujeto aparece cuando el emprendedor delega la parte de promoción, publicidad y venta de los periodos en el mercado. En general propietario, emprendedor y comercializador son la misma persona. Administrador: es quien coordina el uso y mantenimiento de los bienes afectados al tiempo compartido. Es importante mencionar que la administración puede ser ejercida por el emprendedor, o por un tercero designado por el, en cuyo caso ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes. La administración puede estar a cargo de una persona física o jurídica. Los deberes del administrador son: 1) Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos. 2) Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones. 3) Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas. 4) Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden. 5) Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho. 6) Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos. 7) Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde, por infracciones cometidas, cuota por ingresar el TC, cuota por mantenimiento de las partes comunes, honorarios, etc. 8) Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el DND sistema de ajuste alzado relativo. 9) Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien este indique, al cesar su función. 10) Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector. 11) Cumplir con los deberes establecidos en los regímenes legales específicos. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye titulo para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración. El certificado de deuda habilita el juicio ejecutivo porque los ingresos por gastos del TC son vitales para su funcionamiento. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adhiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en el nuevo CCC y en las leyes especiales. La extinción del tiempo compartido se produce por las siguientes causas: 1) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: es en forma automática aunque se deben desafectar los bienes del sistema de los registros donde se anotaron. 2) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral: no se debe respetar el plazo inicialmente establecido si no hubo enajenaciones o se rescindieron todos los contratos celebrados. Se debe acreditar la causal de extinción en forma documental, la misma forma para la cual se hizo la afectación, es decir escritura pública o instrumento privado autenticado. En dicho documento se pide la desafectación al régimen de TC. 3) Por destrucción o vetustez: se aplica el art. 2055 sobre PH. Cuando existen estos casos se llama a asamblea de usuarios para decidir junto con el emprendedor el arreglo y/o reconstrucción, o directamente concluir el régimen, desafectando el bien al régimen de TC. Esto debe establecerse por escrito en documento público o privado. Los cementerios son los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Los cementerios pueden ser públicos o privados. DND Dentro del CCC, pueden encuadrarse los cementerios públicos en el art. 235 inc. f) que se refiere a los bienes pertenecientes al dominio público del Estado. Desde el año 1821, los cementerios pasan a ser del dominio público, conforme a lo dispuesto en el Art. 2340, inc. 7 del CC, se trata “de una obra pública construida para utilidad o comodidad común’’. La propia Corte Suprema entendió que entre los bienes del dominio público “... propiamente comunales...” estaban los cementerios. Partiendo de que los cementerios públicos pertenecen al dominio público municipal y que es el estado quien presta el servicio, podemos entrar a considerar la relación entre el municipio y el particular, por un lado, y entre este y la sepultura por el otro. En el supuesto de los sepulcros, la concesión da lugar al nacimiento de un derecho real que se encuentra sujeto al carácter de relativa precariedad o inestabilidad propio de toda concesión de derechos realizada por el estado. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativos, a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce, así sea el estado mismo, integra el concepto de constitucional de “propiedad”. Si bien la Corte no se expide sobre el sepulcro como una cosa sujeta a un derecho real administrativo, tampoco se atribuye el carácter de dominio, pudiendo entenderse que el vocablo propiedad, usado en sentido constitucional, se refiere a la titularidad del derecho del concesionario. Algunos criterios jurisprudenciales sentados en torno a los cementerios públicos resultan también aplicables respecto de los cementerios privados. Prescripción adquisitiva de sepulcros: se admitió su procedencia en casos en que el titulo originario había sido una venta por parte de la autoridad pública. Así en un fallo plenario de las cámaras civiles de Capital Federal del 21 de agosto de 1948, causa “Viana, M.A.”, se ha resuelto que para la adquisición de sepulcros resultan actos posesorios la detención del título de propiedad de la bóveda, la inhumación de cadáveres, la disposición sobre el destino ulterior de los restos depositados, la realización de construcciones o reparación de las existentes, la contratación de un cuidador para su limpieza y vigilancia, la atención personal prestada a la bóveda. Ejecución por los acreedores: el CCC contiene dos normas que deben interpretarse en conjunto: el art. 744 inc. c) y el art. 2110. El primero considera, entre los bienes excluidos de la garantía común de los acreedores a los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta, construcción o reparación. El segundo, al regular los cementerios privados, amplia los supuestos de esta manera: “las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas”. Y toda vez que el embargo es un trámite esencial de la ejecución, va con lo dicho antes que la inejecutabilidad es el principio, salvo que concurra alguna de las hipótesis admitidas. Partición del condominio: la jurisprudencia ha sentado un criterio restrictivo en punto a la posibilidad de que cualquier comunero pueda solicitar la partición en cualquier momento, considerándolo como un condominio de indivisión forzosa. Ello con sustento en el respeto debido a los muertos, ya que la partición podría llegar a implicar la venta del sepulcro y el traslado al osario común de los restos que contuviera. Así se resolvió en el caso “Mohorade, A. c/Mohorade, B.”, sentenciado por la cámara civil 2º de Capital Federal, en marzo de 1962. Se ha admitido excepcionalmente la partición en los siguientes casos: a) si el sepulcro está desocupado; b) si hay conformidad de todos los cotitulares; c) si es posible su división en especie sin que se desvalorice o menoscabe su estructura arquitectónica, conservándose los restos en el mismo recinto. DND El art. 2103 aporta el concepto de los cementerios privados como los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Es un derecho real sobre cosa propia, de carácter perpetuo y transmisible. Entre los elementos característicos se encuentran: - La necesaria habilitación municipal. - El cerramiento. - Las partes comunes y privativas. - El estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes - El reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, dirección y administración del cementerio, las limitaciones y restricciones a los derechos del titular del derecho de sepultura, y régimen disciplinario, la obligación de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio. El titular de dominio (o titulares del condominio) debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, la que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. La escritura de afectación conjuntamente con el reglamento deberá registrarse en el registro de la propiedad inmueble. Previo a la escritura debe confeccionarse un plano de división y ambos documentos se presentaran para su registro. Una vez afectado el inmueble con ese destino el titular del dominio no podrá alterarlo ni gravarlo con derechos reales de garantía. Este contiene: 1) Descripción del inmueble: partes, lugares, instalaciones y servicios comunes como calles internas, capillas, parques, etc.) 2) Reglas sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados. Asimismo debe especificar el destino de los cadáveres que están en sepulturas abandonadas o con deudas. 3) Reglas sobre construcción de sepulcros y bóvedas. 4) Reglas sobre como los titulares de los derechos de sepultura deben ejercer las facultades, cumpliendo las leyes, reglamentos y normas de policía mortuoria, y cumplir con los deberes, estableciendo el monto y forma de pago del canon por administración y mantenimiento. 5) Reglas sobre el acceso y circulación de titulares del derecho de sepultura y sus visitantes, constitución y funcionamiento de los órganos de administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas. DND Es obligación del administrador del cementerio privado llevar el registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada y el registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos. El registro de inhumaciones y el registro de titulares, que deberán ser llevados por el administrador, y son independientes del registro del derecho real de sepultura que se formaliza en el registro de la propiedad inmueble. Este derecho no es sobre el cementerio privado como tal sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento donde se destinan a la sepultura. La norma reenvía a la teoría general de los derechos reales, en razón de que no existe otro derecho real especifico que pueda ser aplicado subsidiariamente. Es un derecho real autónomo, que no puede ser confundido con el derecho real de uso, y no puede aplicársele la normativa de la propiedad horizontal, así como tampoco la de superficie. Es un derecho real perpetuo, sobre cosa propia por acto entre vivos siempre que haya acuerdo entre las partes, y mortis causae. La sepultura es un derecho real inmobiliario sobre una cosa parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión. El titular del derecho de sepultura es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio para enterrar a sus familiares o para el mismo. Sus derechos son: - Inhumar en la parcela los restos humanos que quiera, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y exhumar, reducir y trasladar, según la norma dictada al respecto. - Construir sepulcros en sus parcelas según las normas de construcción. - Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados. - Usar las capillas, oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según el reglamento. Sus deberes son: - Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros. - Pagar la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio. - Pagas los impuestos, tasas y contribuciones fijados sobre su parcela. - Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, salvo en dos casos: 1) Cuando falte pagar algo de la compra o construcción del sepulcro. 2) Cuando falte pagar expensas, tasas, impuestos y contribuciones. En ambos casos la parcela puede ser embargada y ejecutada para cubrir la deuda, usándose la vía ejecutiva y aunque este ocupada. Algunos autores consideran que se puede constituir hipoteca para garantizar el saldo adeudado por su adquisición. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las DND parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el nuevo CCC y en las leyes especiales. Esto es así porque como los cementerios dan un servicio público, aunque estén realizados por privados que persiguen un fin de lucro, siempre deben ser supervisados y controlados por el Estado, que tiene el poder de policía mortuoria, y protege los derechos de los ciudadanos. Quien adquiere un derecho real de sepultura es un consumidor. El poder de policía mortuoria comprende el servicio de inhumación, de custodia y de conservación, como la restricción de los actos jurídicos que se pueden realizar sobre los cadáveres, tales como los traslados externos e internos, reducciones, y exhumaciones por causas judiciales. El derecho a la digna disposición final de los restos mortales es un derecho personalísimo, protegido por el orden constitucional y supraconstitucional. Por ello, el administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir las leyes, reglamentos y normativas que hacen a la policía mortuoria. Los derechos intelectuales protegen derechos inmateriales, creaciones del intelecto humano. Dentro de estos se pueden distinguir al derecho de autor y derecho de propiedad industrial. Han sido varias las teorías tendientes a explicar la naturaleza jurídica de los derechos intelectuales a lo largo del tiempo. A continuación nombraremos las más relevantes. DND La teoría de la personalidad tiene su origen en los postulados filosóficos de Immanuel Kant, fue desarrollada por su seguidor Otto Von Friere. Según esta, la obra es una prolongación de la persona del autor, cuya personalidad no puede ser disociada del producto de su inteligencia, por lo cual niega la posibilidad de ceder la obra, el autor no puede desprenderse de su personalidad, por ende solo puede ceder el ejercicio de sus derechos. Otra teoría que se ha desarrollado es la de los bienes jurídicos inmateriales. En ella se reconoce al autor un derecho sui generis absoluto sobre su obra, de naturaleza real, distinto de la relación jurídica de naturaleza personal entre el autor y la obra, que pertenece a los derechos de la personalidad. También tiene relevancia la teoría dualista, que intento conciliar las dos tesis anteriormente nombradas, y distingue para proteger la creación, dos derechos diferentes, interdependientes, pero distintos uno del otro: el patrimonial intransferible, y el personal insubrogable. La ley 11.723 considera que el derecho de autor esta asimilado al derecho real de dominio, por el cual su titular goza sobre su obra de todos los derechos del propietario, entre ellos los de publicarla, exponerla en público y enajenarla, por la vía que considere más apropiada (art. 2). Sin embargo, la ley también protege los derechos morales del creador (arts. 2, 39, 47, 51 y 52). En el art. 52 establece que en caso de enajenarla, su adquirente puede publicar la obra, pero respetando los derechos de autor a que se conozca su autoría. El art. 12 de dicha ley expresa que “la propiedad intelectual se regirá por las disposiciones del derecho común, bajo las condiciones y limitaciones de la presente ley”, es decir, otorga a los titulares todos los atributos del derecho de propiedad que no se encuentren limitados legislativamente. Esta ley se inserta dentro de la pirámide jurídica argentina, con sustento en el art. 17 CN y reglamenta específicamente aspectos insinuados pero no legislados expresamente en el CCC, cuyo art. 16 incluye entre los bienes que forman parte del patrimonio, junto con las cosas, a los objetos inmateriales susceptibles de valor. El derecho de autor es la rama del derecho que regula los derechos subjetivos del autor sobre las creaciones que presentan individualidad resultante de su actividad individual, que habitualmente son enunciadas como obras literarias, musicales, teatrales, artísticas, científicas y audiovisuales. Se trata de un derecho subjetivo. A nivel mundial existen dos sistemas de protección del derecho de autor: - El sistema aplicado en el derecho europeo (es el que rige en nuestro país), que protege el derecho patrimonial de autor y también al derecho moral. - El sistema aplicado en el derecho anglosajón, denominado copyright, a diferencia del anterior, este solo protege los derechos patrimoniales, no abarca al derecho moral. Los derechos morales son los que protegen la autoría de la obra. Estos derechos no se pueden ceder, vender o transferir, son perpetuos e independientes de la licencia de la obra. Incluso siendo de dominio público, los derechos morales del autor deben ser reconocidos. Por otro lado, los derechos patrimoniales, similares al copyright, son la reproducción, distribución, comunicación pública y transformación. Son todos aquellos que definen la explotación de la obra, las retribuciones por su uso, reproducción y difusión, etc. Estos si se pueden ceder, vender o transferir. Y estos son los que se limitan o amplían con las diferentes licencias o contratos: copyright, dominio público, copyleft, creative commons. DND El art. 1 de la ley 11.723 protege a la obra intelectual, la cual debe tener originalidad y pertenecer al ámbito de las letras, de las artes o de las ciencias. La obra es la expresión personal de la inteligencia humana que desarrolla un pensamiento que debe ser perceptible, tener originalidad y ser apta para ser reproducida, comunicada al público. La creación de una obra no está limitada a las personas físicas, ya que puede ser el resultado de la colaboración anónima de diversos autores, bajo la iniciativa y responsabilidad de una entidad. Si bien la ley enumera las obras protegidas, esta lista no es taxativa, el final del art. 1 amplia el ámbito de protección a “toda producción científica, literaria artística o didáctica, sea cual fuere el procedimiento de reproducción”, lo cual ha permitido a la jurisprudencia y a las normas reglamentarias ampliar la protección de tal forma que una ley promulgada en 1933, proteja a las obras audiovisuales transmitidas por televisión o el software y otras obras que surjan fruto de tecnologías no conocidas en la época en que fue sancionada. El art. 1 de la ley de propiedad intelectual omite conceptualizar lo que se entiende por obra intelectual o científica que deba recibir protección legal. Sin embargo, la doctrina ha considerado que debe tratarse siempre de una expresión personal, original y novedosa de la inteligencia, resultado de la actividad del espíritu, que tenga individualidad, que represente o signifique algo y sea una creación integral. El objeto de la propiedad intelectual no es la idea abstracta, sino la forma original que el autor ha adoptado para expresarla. Las ideas son libres, al constituir una obra intelectual, ni una creación completa, su creador no goza de protección alguna, lo que la ley protege es la forma de manifestación intelectual, el estilo que el autor ha elegido para exteriorizar su pensamiento. Los derechos de autor regulan los derechos sobre las obras literarias, científicas y artísticas y didácticas, programas de computación, compilaciones de datos u otros materiales y en general todo escrito de cualquier naturaleza o extensión. La protección que la ley argentina otorga al derecho de autor se realiza sobre todas las formas en que se puedan expresar las ideas, es decir, cuando la obra haya sido formalmente materializada. El art. 1 de la ley 11.723 establece cuales son las obras científicas, literarias y artísticas protegidas por ella, estas son: a) Los escritos de toda naturaleza y extensión b) Las obras dramáticas, composiciones musicales y dramático-musicales. c) Las obras cinematográficas, coreográficas y pantomímicas. d) Las obras de dibujo, pintura, escultura o arquitectura. e) Los modelos y obras de arte o ciencias aplicadas al comercio o a la industria. f) Los impresos, planos y mapas. g) Los plásticos, fotografías, grabados y fonogramas. Bajo la expresión de derechos conexos se incluyen los derechos de los artistas, intérpretes o ejecutantes de una obra, de los productores de fonogramas y de los organismos de radiodifusión. Se DND denominan conexos a los derechos de autor, pues su función es la de valerse de obras de autor ya creadas y hacerlas conocer al público, a través de diferentes actividades sean artísticas o técnicas. Es considerado intérprete todo actor, cantante, músico, bailarín u otra persona que represente un papel, cante, recite, declame, interprete o ejecute en cualquier forma una obra literaria o artística. El art. 3 de la ley dispone que al editor de una obra anónima o seudónima correspondan con relación a ella los derechos y las obligaciones del autor, quien podrá recabarlos para sí justificando su personalidad, y que los autores que empleen seudónimos podrán registrarlos adquiriendo la propiedad de los mismos. La propiedad intelectual de las obras anónimas pertenecientes a instituciones, corporaciones o personas jurídicas, tendrá una duración de 50 años a partir de la publicación de la obra (art. 8) Teniendo en cuenta la cantidad de personas que han participado en la elaboración de una obra, la misma puede ser: - El resultado de la creación de un solo autor - Ser obras en cuyo resultado han participado varios autores. Las obras en colaboración son aquellas creadas por dos o más personas que trabajan juntas o que al menos tienen mutuamente en cuenta sus contribuciones. Además, esta categoría admite otra clasificación, la de las obras en las que es imposible determinar el aporte de cada coautor, y aquellas en las que hubo un acuerdo sobre la proporción de aporte de cada uno a la obra total (lo cual se puede lograr por medio de un contrato). La obra colectiva es la obra producida por un grupo de autores, por iniciativa y bajo la orientación de una persona física o jurídica que la coordine, divulgue y publique bajo su nombre. La obra colectiva constituye una creación original diferente a las obras de los demás autores, sin perjuicio de los derechos que le corresponden a cada uno de ellos sobre sus obras. En estos casos, el art. 5 de la ley estipula un plazo de 70 años contados desde el 1 de enero del año siguiente a la muerte del último colaborador. Las obras extranjeras están protegidas. El principio básico es el de reciprocidad: las normas nacionales son aplicable a las obras publicadas por primera vez en países extranjeros, cualquiera fuera la nacionalidad de sus autores, siempre que pertenezcan a naciones que reconozcan el derecho de propiedad intelectual. Como estamos hablando de nacionalidad del autor, por esta vía quedan protegidas las obras publicadas en internet. El autor puede transferir la titularidad de uno o más de sus derechos patrimoniales sobre la obra a favor de un tercero. La cesión de titularidad se concreta a través de acuerdos legales (contratos), se expresa de forma explícita. Una obra puede utilizarse de diversas maneras, siendo cada una de ellas independiente de la otra, tales como la copia, reproducción, presentación pública, traducción, adaptación, etc. Sobre estas formas de utilización, el autor o titular de los derechos patrimoniales puede ceder o autorizar su uso DND para cada una de ellas. Para ceder los derechos se requiere la firma de un documento público o privado entre las partes. Para autorizar determinados usos solo se requiere explicitar las condiciones en una licencia o texto con la voluntad del autor o titular de los derechos patrimoniales. El registro de las obras está a cargo de la Dirección Nacional del Derecho de autor, la cual es un organismo independiente del Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos de la Nación. Cuando se trate de una obra inédita, el registro es voluntario, aunque es conveniente realizarlo ya que constituye un medio de prueba de autoría. Se efectúa en sobre cerrado y lacrado y la obra queda depositada en la Dirección Nacional del Derecho de Autor, por tres años, renovables. Al publicar una obra nacional, el editor deberá depositar cuatro ejemplares de esta dentro de los tres meses. Estos se destinan a la Biblioteca Nacional, la Biblioteca del Congreso de la Nación, el Archivo General de la Nación y el ejemplar de registro que queda depositado en la Dirección Nacional del Derecho de Autor. En el caso de que este no registrara la obra, se le aplicara una multa equivalente al valor venal de diez ejemplares. Además de esa sanción, la falta de inscripción hace que se suspendan los derechos patrimoniales de publicación, edición, ejecución y reproducción hasta el momento en que se efectué el registro. En el caso de publicar una obra extranjera, no existe la obligación de registro. El registro resguarda al autor brindándole la seguridad de la exclusividad de su obra y otorga facultades para ejecutar las acciones contra la persona que utiliza la obra sin la autorización correspondiente. El registro también inscribe los contratos de cesión o enajenación siempre que las obras que constituyen su objeto mediato se hubieren publicado. La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de enero del año siguiente al de la muerte del autor (art. 5). A las obras publicadas en entornos digitales como internet se le aplican las mismas normas que regulan la propiedad intelectual en general. Todos los derechos reservados a los autores que no hayan sido expresamente cedidos continúan perteneciendo al autor en el entorno de internet, independientemente de la facilidad con que se puede copiar o difundir la información. El hecho de que el acceso a los contenidos sea gratuito, no autoriza en absoluto a la apropiación de la información contenida en la web y mucho menos a hacer un uso contrario a lo expresamente permitido por el autor en una licencia o en la legislación nacional. De manera que, los textos, las imágenes, las fotografías, el diseño, las secuencias musicales, los videos o audiovisuales, etc. que DND se encuentren en cualquier sitio de la web, están protegidos siempre por la legislación de derechos de autor. El agua es una sola y circula constantemente, lo cual hace difícil poder aplicar los principios jurídicos establecidos para bienes sólidos. Por su movimiento, suele abarcar varias provincias o países, correspondiendo aplicar normas interprovinciales o internacionales. El derecho del agua regula la creación, modificación, transmisión y extinción de las relaciones jurídicas aplicables al conocimiento, aprovechamiento, preservación y defensa del agua. De esta forma regula actividades económicas como el riego, la navegación, la producción y provisión de energía eléctrica y agua potable, etc. Estos temas están tratados en la Constitucion Nacional: - Libre navegación de ríos interiores (garantizada por el principio de gratuidad art. 26). - Derecho de todos los habitantes a navegar (art. 14) - El Congreso Nacional dicta los códigos de fondo, los cuales regulan el agua a nivel nacional y el comercio marítimo, con otros países o entre provincias (art. 75). - Las provincias tienen el dominio público sobre el recurso natural agua de su territorio (art. 124), pero no es exclusivo ya que deben permitir los usos establecidos en las leyes nacionales. Pueden celebrar tratados parciales con otras provincias o con otros países (sobre la regulación del trabajo en cuencas interprovinciales o internacionales respectivamente). El mar se divide jurídicamente en 5 zonas:  Aguas interiores: aguas que están hacia adentro en tierra firme  Mar territorial: franja de agua adyacente a las cosas del Estado ribereño, quien tiene plena soberanía sobre dicha franja de agua y su lecho, subsuelo y espacio aéreo.  Zona contigua: zona adyacente al mar territorial.  Zona económica exclusiva: zona adyacente al mar territorial, en donde el estado ribereño puede explotar, explorar, conservar y administrar los recursos naturales.  Alta mar: parte de los mares que no está sujeta a la soberanía de ningún Estado, puede ser utilizada por todos los Estados, siempre que sea con fines pacíficos. Dentro de ella hay libertad de navegación, pesa, tendido de cables y tuberías submarinas, sobrevuelo, construcción de islas artificiales, investigación científica y demás usos pacíficos para todos los Estados. El art. 235 CCC establece que el mar territorial es uno de los bienes pertenecientes al dominio público del Estado, hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial. Complementándolo, la ley 17094 establece que la soberanía de la Nación se extiende al mar adyacente a su territorio hasta una distancia de 200 millas marinas, medidas desde la línea de las más bajas mareas, y se extiende asimismo al lecho del mar y al subsuelo de las zonas submarinas adyacentes a su territorio hasta una profundidad de 200 metros o mas allá de este límite, hasta donde la profundidad de las aguas subyacentes permita la explotación de los recursos naturales de dichas zonas. DND Se encuentra por debajo de la superficie. Es la prolongación natural del territorio bajo las aguas, que empieza a la altura de donde termina el mar territorial y termina donde empieza el fondo marino. De ella se pueden extraer recursos vivos y no vivos. Por otro lado, el fondo marino comprende el lecho y subsuelo de los océanos fuera de las jurisdicciones de los Estados, que junto con sus recursos son patrimonio común de la humanidad. Las actividades realizadas aquí deben tener fines pacíficos, en beneficio de la humanidad y su aprovechamiento debe ser ordenado sin riesgos, garantizándose la participación equitativa de todos los Estados. Es el agua de lluvias y pertenece al dueño del fundo en que cae o entra, quien puede disponer de ella y desviarla siempre que no perjudique a los inferiores, pero no puede cambiar el nivel de un terreno para que toda el agua de las lluvias caiga en el fundo vecino, ya que había abuso del derecho de propiedad. Si el agua cae o corre por lugares públicos todos pueden usarla y desviar su curso natural por ser consideradas cosas sin dueño. Los ríos son corrientes de agua continuas, que fluyen por un cauce definido y desembocan en otra corriente, en algún lago o en el mar. Los lagos son extensiones importantes de agua, generalmente dulce, formadas en el interior de un continente, en una depresión de la superficie, y alimentadas por corrientes fluviales. Las lagunas son pequeños lagos. El art. 235 comprende dentro de los bienes de dominio público del Estado a las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, playas marítimas, ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, entre otras. También se encuentran dentro del dominio público del Estado. Pero el dueño del fundo donde está el agua puede extraerla en la medida de su interés, y si el agua es de vertiente le pertenece y puede dejarla correr sobre fundos vecinos, siempre que no los perjudique. El modo de acceso romanista y luego el europeo a la posesión y a la propiedad es diferente, por lo que las estrategias de las sociedades de colonizadores sedentarios, probaron ser más efectivas con el uso de la fuerza que las que tuvieron a su disposición los primeros habitantes. Las consecuencias jurídicas y políticas de la incorporación de determinados derechos indígenas, no pueden ser dimensionadas si no se comprende que estamos en presencia del impulso de un Nuevo Código, distinto al concebido por Vélez, bajo la presidencia de Sarmiento, que comenzó a regir en 1871. El régimen de propiedad y posesión era el mismo para todos los habitantes del suelo argentino; después del dictado del Cód. Civil por el Congreso de la Nación, no hubo más que el dominio o condominio allí legislado. Es decir, que el indígena, ha estado sometido en el país, a las mismas reglas que los restantes habitantes. Según Highton, si bien se dictaron Constituciones y leyes provinciales protectoras de los aborígenes, no asignaron en toda su dimensión el reconocimiento de su propiedad especial. Las normativas pudieron, a pesar de todo permitir la facilitación al acceso de tierras por usucapión o regularización DND de títulos dentro del dominio público o privado del sistema civil, lo que no era fácil, dado que existían incompatibilidades debido a las modalidades de transmisión que, por razones históricas o geográficas, se apartan del Cód. Civil. Resulta significativo comprender que, la propiedad indígena, ya consagrada en la Carta Magna, puede ser vista desde el ámbito constitucional, civil, y dentro de éste, como un nuevo derecho real. La ausencia de normas acordes de reconocimiento de los derechos indígenas en el Código Civil vigente ha puesto en riesgo la efectividad de la garantía constitucional. De allí, la necesidad de incorporar los preceptos indígenas, porque se trata de una legislación de fondo, obligatoria para las provincias y que debe ser aplicada por todos los jueces. Es necesario reafirmar que el sistema jurídico federal del derecho de los pueblos indígenas, se integra con: » Art. 75 Inc. 17 y 19 de la C.N. » El Convenio N° 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) sobre Pueblos Indígenas y Tribales en Países Independientes aprobado por la Ley Nacional 24.071 e incorporado a nuestro ordenamiento con jerarquía supralegal. » Leyes nacionales específicas. » Constituciones provinciales. » Leyes provinciales específicas. El proyecto del Poder Ejecutivo de la Nación redactado por la Comisión de reformas designada por decreto 191/2011, en el Libro Cuarto, dedicado a los Derechos Reales, en cuanto a lo relativo a Disposiciones Generales, en el art. 1887 incluía el apartado c) “…la propiedad comunitaria indígena…”, y su posterior regulación en el Título V desde los arts. 2028 a 2036. El actual Código Civil y Comercial de la Nación deja de lado su consideración, por eso nos referimos a él como un derecho real proyectado y no incorporado. En el territorio argentino sobreviven distintas comunidades (mapuches, los wichis, los mocoví, entre otros), por lo que es evidente la voluntad jurídica de integrar en igualdad de condiciones a pueblos racial y culturalmente diferentes equiparando formalmente unidades étnicas distintas y antagónicas. Los primeros pobladores pretendieron su reconocimiento; hoy han sido reconocidos como comunidades de personería jurídica, en tanto la Nación Argentina es una nación multiétnica y pluricultural, pero única, integrada e indivisible. La CN en su art. 75 inc 17 los reconoce como entidades colectivas que a lo largo de la historia han producido un tesoro étnico y cultural, con la siguiente prerrogativa, cual es la de convertirse en sujetos de derecho. La CN en su art. 75 inc 17 garantiza el otorgamiento de la personería jurídica de las comunidades indígenas pretende hacer operativo un derecho ya existente (una comunidad aborigen demanda por usucapión), es decir que la norma fundacional no lo establece desde entonces sino que declara su preexistencia y pretende que se haga efectivo, garantizando entre otros derechos, el de la propiedad de la tierra en forma comunitaria. El Comité de DDHH en el Cuarto Informe periódico de Argentina, señaló que el Estado Argentino debe adoptar las medidas que sean necesarias para poner fin a los desalojos forzosos de las tierras ancestrales que ocupan las comunidades indígenas y asegurar la propiedad comunitaria de la tierra en donde corresponda, redoblando los esfuerzos en la ejecución del programa de relevamiento jurídico catastral de la propiedad comunitaria indígena, como también la investigación y sanción a los responsables de los mencionados hechos violentos. En ese marco se debe ubicar a las leyes de DND emergencia indígena. La posesión comunitaria de los pueblos indígenas no es la posesión individual del Código Civil. Por mandato operativo, categórico e inequívoco de la CN, toda ocupación tradicional de una comunidad indígena debe juzgarse como posesión comunitaria aunque los integrantes no hayan ejercido por sí los actos posesorios típicos de la ley inferior. Debe admitirse la demanda promovida por una comunidad indígena con el fin de que se le reconozca la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupa, pues acreditó los requisitos exigidos por el Código Civil para la procedencia de la acción sin perjuicio de que el derecho reclamado esté reconocido en el art. 75 inc. 17 de la CN. El derecho de propiedad de las tierras de los pueblos indígenas comprende el uso y goce efectivo de las mismas. Se trata de una acción interpuesta a fin de que se impida la construcción de un gasoducto que atraviesa tierras indígenas, donde se advirtió que estaba garantizada la participación de las comunidades, como así el cumplimiento de normas ambientales, colocándolas en situación de vulnerabilidad absoluta, pues se deja en manos de los órganos administrativos del Estado y empresas concesionarias la definición de las modificaciones de su forma tradicional de vida. En el ámbito nacional se sancionó en 1985 la ley 23.302 sobre política indígena y apoyo a las comunidades, y posteriormente en 1992 se aprobó mediante Ley 24.071 el Convenio 169 de la OIT sobre Pueblos Indígenas y Tribunales en Países Independientes. Este abanico adquiere su punto culmine con la sanción del art. 75 inc.17 de la CN, que otorga rango constitucional a los Derechos ya reconocidos, y a su vez avanza en el reconocimiento de otros, obligando de esta manera a la adecuación de los textos legales existentes y a la sanción de otros nuevos. Con la Ley Nacional N° 23.302, sobre Política Indígena y de Apoyo a las Comunidades Aborígenes, y su Decreto Reglamentario N° 155/89 se crea el Instituto Nacional de Asuntos Indígenas, en el cual funciona el Registro Nacional de Comunidades Indígenas (RE. NA. C.I.). El RE.NA.C.I. tiene como objetivo promover la inscripción de las Comunidades Indígenas y asistirlas para que realicen las tramitaciones y acrediten las circunstancias que esa inscripción requiera. A su vez, mantener actualizada la nómina de Comunidades Indígenas inscriptas y no inscriptas. Además, coordinar su acción con los institutos de asuntos indígenas existentes en las jurisdicciones provinciales y municipales. Establecer registros locales en el interior o convenir con las provincias su funcionamiento. El Código de Vélez no incluía a la propiedad de los pueblos originarios como derecho y por lo tanto, no fue susceptible de ser legislada. Sólo la reforma constitucional de 1994 y la Ley 26.160 con su decreto reglamentario reconoce el derecho a la vivienda y otros derechos. A pesar de realizarse avances respecto al tema, como reconocer jurídicamente a las comunidades y reconocer el derecho a la posesión de las tierras ocupadas, aun el derecho de propiedad seguía en debate. DND El proyecto de reforma del 2012 ha sido la propuesta más inclusiva sobre el tema. Se reconoció como derecho al acceso a la vivienda, el cuidado del medio ambiente donde se asienta la comunidad y a peticionar por derechos de incidencia colectiva. Se proponía reconocer como derecho a la propiedad de la comunidad indígena como derecho real y establecía todo un título para su reglamentación. En esta propuesta los derechos civiles de los pueblos originarios se han incorporado en grado de igualdad con el resto de los ciudadanos argentinos, pues se iban a regir por la misma normativa. El Código Civil y Comercial del año 2014 ha sido un retroceso con respecto al proyecto no sancionado. Se legisla como un derecho universal de los argentinos el acceso a la vivienda, pero se excluye a los pueblos originarios, reduciendo su pertenencia a lo normado por el art. 75 de la CN y las leyes específicas, que aún no han reglamentado en forma específica sobre el tema. No se creó el derecho real, ni se incluye a los pueblos originarios en la protección de los recursos naturales, ni en el derecho al reclamo por incidencia colectiva. Tampoco se tipifica en forma específica respecto a la posesión de las cosas dentro de la comunidad aborigen y frente a la legislación nacional. En consecuencia, la regulación respecto a la propiedad de los pueblos originarios en Argentina, sigue siendo un tema sin resolver. La opinión de los Pueblos indígenas es mayoritaria y contundente: “el proyecto de Código Civil vulnera los derechos indígenas, desoye la legislación vigente. No hubo consulta a los pueblos indígenas. Omite la figura de “pueblo y territorios” y las reduce a “comunidad y tierra”. Desconoce los derechos indígenas en zona urbana y periurbanas. Ignora los tratados de derechos humanos y la Constitución Nacional en cuanto a la necesidad del “consentimiento libre, previo e informado” (respecto a cualquier acción que pudiera afectar a los pueblos indígenas) y a la preexistencia indígena (anterior al Estado Nacional). Estas son algunas de las falencias del proyecto de Código Civil que remarcaron dirigentes mapuches en las audiencias públicas que se realizaron en Neuquén. Solicitan que se supriman del proyecto los artículos referidos a los pueblos indígenas, instan a un “verdadero proceso de consulta” y reclaman una ley especial sancionada ‘’por el Congreso.” El INAI (Instituto Nacional de Asuntos Indígenas) manifiesta que: “El valor de la incorporación de los derechos indígenas en el Código Civil radica en que se trata de un Código de fondo, el cual ejerce supremacía sobre las legislaciones provinciales (ordena la complejidad interjurisdiccional y las controversias que plantean las facultades concurrentes)… dado que aun proclamando la operatividad de la cláusula constitucional resulta insuficiente e ineficaz para la efectivización de los derechos.” Por estas razones, sostiene que resulta necesario incorporar la propiedad comunitaria indígena en el Código Civil y Comercial Unificado. Vélez no admitió el derecho real de superficie, así lo expresa la nota al art. 2503 que decía “no enumeramos el derecho de superficie (ni la enfiteusis) porque en este Código no pueden tener lugar”. Es indudable que, como lo advierte Allende al estudiar el artículo 2614 del Código de Vélez, DND siendo la superficie un derecho perpetuo o de larga duración, sería un verdadero dislate el pensar que a aquel se le haya ocurrido instituir este derecho a través de aquella norma, ni aun por un plazo no mayor de 5 años. El derecho real de superficie es aquel por el cual le es concedido a su titular la facultad de constituir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo plantado o construido, con independencia de la propiedad del suelo, o, en otra modalidad, la de adquirir una edificación o plantación ya existente en forma separada de la propiedad del suelo. Le asiste al superficiario la facultad de uso y goce y de disposición física y material de las construcciones o plantaciones, que le pertenecen en calidad de propiedad superficiaria separada de la propiedad del suelo. El dominio del suelo continúa reposando en cabeza del propietario, soportando este dominio la carga que configura el derecho de superficie. El derecho de superficie nació en Roma por obra del pretor. El derecho de propiedad en Roma respondía al principio según el cual cuanto se construía o plantaba en la superficie de un inmueble pertenecía a su propietario por accesión, que era un modo de adquirir el dominio del derecho romano. El Estado y las ciudades, buscando el modo de obtener recursos y utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, comenzaron a arrendarlo a perpetuidad o por largo término a personas a quienes se otorgaba el derecho a hacer construcciones y disfrutarlas, mediante el pago de un precio. Los particulares pronto adoptaron también esta variante. El superficiario quedo investido, con el correr de los periodos clásico y postclásico, de un derecho real que podía enajenar entre vivos y transmitir a sus herederos, mas, en virtud del principio superficie solo cedit, se trataba de un derecho real sobre cosa ajena porque lo edificado pertenecía al propietario. La Edad Media extendió el derecho de superficie no solamente a lo edificado, sino también a plantaciones que se hicieran en suelo ajeno. Con el correr del tiempo el derecho de superficie atravesó un periodo de descredito, motivado por los inconvenientes que había acarreado el abuso de las innumerables desmembraciones a las que se sometía al derecho de propiedad, diversificando en exceso el dominio directo y el útil, lo que dificultaba el aprovechamiento de los inmuebles. Mas en el derecho comparado moderno se observa una clara tendencia al resurgimiento del derecho real de superficie, tanto referido al suelo como al subsuelo. Luego de haberse prohibido este derecho real en el Código de Vélez, hace décadas se advirtió en nuestro país la necesidad de admitirlo. A través de la ley 25.509 que se sanciono en noviembre de 2001, se creó el derecho de superficie forestal de conformidad al régimen previsto en la ley de inversiones para bosques cultivados y a lo establecido en ella. Este se limitaba a lo relacionado con plantaciones y bosques. La ley daba la siguiente definición de superficie forestal: derecho real de superficie, autónomo, temporario y sobre cosa propia; que realiza una persona (constituyente) dueña del inmueble sobre el DND que se hace este derecho, a favor de un tercero (superficiario) que recibe el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de este inmueble, para practicarle forestación (poblar un terreno de plantas y bosques) o silvicultura (poblar montes y bosques de cultivos) y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes. Con este derecho real de superficie forestar los propietarios ofrecían sus tierras para ser plantadas; los inversionistas obtenían plantaciones sin comprar el terreno; los propietarios con tierras hipotecadas podían cancelar la hipoteca con lo que ganaban al constituir este derecho sobre su superficie. Actualmente el CCC deroga expresamente esta ley y consagra el derecho real de superficie, el cual es más amplio y contempla al derecho real de superficie forestal. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición (material y jurídica) del derecho de plantar, forestar o construir, o hacerlo sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en el CCC y las leyes especiales. La superficie constituye una carga real con relación al dueño de la cosa, quien tendrá un dominio imperfecto o desmembrado, pudiéndoselo calificar de “nuda propiedad”. Este otorga al titular la facultad de plantar, forestar o construir sobre el terreno o sobre lo ya plantado, construido o forestado, es decir que el dueño del terreno le da a otro, persona física o jurídica, la facultad para realizar algo en el, estando este derecho de superficie compuesto por la propiedad superficiaria (derecho real de uso y goce y disposición de lo edificado) y el derecho de edificar (derecho de uso de inmueble ajeno para construir o plantar). Por lo tanto, tenemos: - Por un lado, la propiedad y los derechos del superficiario - Por el otro, la propiedad y los derechos del dueño del terreno. Este derecho de superficie reconoce el trabajo humano al darle la propiedad de lo edificado o plantado a quien la ha realizado. Así se hace más fácil el tema de la construcción o forestación al evitar que se frustren operaciones porque no se puede instrumentar la explotación en forma separada del suelo. Los caracteres del derecho real de superficie son: - Derecho real principal. - Transmisible. - Registrable. - Recae sobre inmuebles. - Se ejerce por la posesión. DND El código recepta la superficie en forma amplia, ya sea edificada o agraria, o sea vinculada con construcciones o plantaciones. Se caracteriza como un derecho real autónomo, temporario, que se constituye sobre inmueble ajeno y que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición del derecho de plantar, construir o forestar, o sobre lo plantado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo. La superficie es un derecho real sobre inmueble ajeno si se otorga a su titular el derecho de plantar, forestar o construir sobre terreno de otro y hacer suyo lo plantado, forestado o construido, naciendo entonces la propiedad superficiaria, que recaerá sobre cosa propia: lo plantado o construido. Y recaerá sobre cosa propia si existe propiedad superficiaria desde el inicio, es decir si el derecho de superficie se concede sobre plantaciones o construcciones ya existentes. Las plantaciones o construcciones respecto de las cuales se constituye el derecho de superficie serán entonces cosa propia, separadamente del dominio del suelo; este último continuara en cabeza del nudo propietario y seguirá siendo para el superficiario inmueble ajeno. El derecho puede presentarse en dos modalidades, cualesquiera de ellas que se adopte, siempre existirá un derecho real desde su constitución, sujeto a este régimen especifico. a) Primera modalidad: aparece cuando el derecho real constituido permite construir, plantar o forestar en suelo ajeno (en el contrato se puede otorgar el derecho de construir y además plantar o solamente una de estas posibilidades) y adquirir la propiedad de lo edificado o plantado, con independencia de la propiedad del suelo. En este caso, el derecho de superficie presenta a su vez dos planos: 1) Uno, antes y durante la construcción o plantación, etapa en la cual el derecho se configura como derecho real sobre una cosa ajena (el suelo asiento de la construcción o plantación). 2) El otro plano se manifiesta una vez realizada la construcción o plantación, cuando nace la propiedad superficiaria; el derecho se convierte en derecho real sobre cosa propia (lo construido o plantado), respecto de la cual el superficiario tiene el poder de usar, gozar y disponer temporariamente, independientemente de la propiedad del suelo, que continua en cabeza del propietario constituyente de la superficie que será nudo propietario. En tanto la construcción o forestación no se realice, no existirá propiedad superficiaria pero si derecho real de superficie, pues se trata de un poder autónomo actual sobre un inmueble ajeno que constituye el germen de una futura propiedad superficiaria. Una vez realizada la plantación o construcción, sin solución de continuidad y sin necesidad de formalidad alguna, aparece la propiedad superficiaria sobre lo plantado construido que corresponde al superficiario. Existe el derecho real desde la constitución y le asiste al superficiario, a partir de ese momento, un poder autónomo actual y oponible erga omnes, inclusive frente al nudo propietario y sus sucesores universales o particulares. El superficiario, en esta modalidad, realiza la construcción o plantación con el fin de adquirir lo construido, plantado o forestado y no con otra finalidad. b) Segunda modalidad: se presenta cuando el derecho de superficie es concedido sobre una construcción o plantación ya existente de un inmueble. Al constituirse la superficie se desdobla por un lado la propiedad del suelo, que permanece en cabeza del constituyente, quien quedara con un dominio imperfecto, y por el otro la propiedad de lo construido o plantado, que pasa a ser propiedad del superficiario en carácter de propiedad superficiaria. En este supuesto la superficie nace como derecho real sobre cosa propia, pues recae sobre la construcción o plantación que ya existe y que pasa a ser propiedad del superficiario, en forma separada de la propiedad del suelo, originándose así directamente la propiedad DND superficiaria, cuyo uso, goce y disposición corresponde al superficiario, bien que temporalmente. En cualquiera de las dos modalidades que se adopte, siempre existirá derecho real desde su constitución. O sea que no solo habrá derecho real cuando ya en el inicio exista una propiedad superficiaria, sino que también existirá derecho real ab initio cuando se conceda el derecho de plantar, forestar o construir, con la facultad una vez realizada la plantación de hacer propio lo plantado. Según el art. 2116 se establece que el ejercicio del derecho puede situarse como proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones o plantaciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, puede la obra erigirse tanto en el suelo como en el subsuelo, o en ambos conjuntamente. Puede recaer sobre una extensión mayor que la necesaria para la plantación o construcción, si resulta útil para el aprovechamiento de esta. Con lo que se quiere evitar la multiplicación innecesaria de otros derechos reales. También tolera la construcción de la superficie aun respecto de inmuebles afectados a propiedad horizontal. Superficie sobre parte material: el art. 2116 autoriza la construcción del derecho de superficie sobre todo el inmueble o sobre una parte material de él. Al admitirse en general la constitución de derechos reales sobre parte materialmente determinada de un inmueble y lo mismo específicamente respecto de la superficie, es posible que coexista un derecho de superficie sobre una parte material del inmueble con otros derechos reales de disfrute y también con otros de superficie, si ellos recaen sobre partes materiales distintas. El derecho de superficie es un derecho temporario, carácter que lo aleja definitivamente del dominio y el condominio. Se establece en el art. 2117 un plazo acotado de duración, a fin de impedir el desmembramiento permanente del derecho de dominio. Al ser un derecho temporario está destinado a durar el plazo que las partes convencionalmente determinen en el acto constitutivo, siempre que se mantenga en los limites que fija la ley. El art. 2117 establece que el plazo convenido en el titulo de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta para las plantaciones forestales. El plazo debe ser contado desde la adquisición del derecho real de superficie, o sea desde que concurrió el titulo y modo suficientes, requiriéndose la inscripción registral a los fines de su oponibilidad a terceros de buena fe (art. 1893). El plazo resulta susceptible de ser prorrogado y aun sería admisible pactar su renovación automática, pero nunca el derecho real podrá tener una duración mayor del plazo legal contado desde el acuerdo originario. El art. 1945 menta el principio de la accesoriedad. Las cosas que se encuentran materialmente adheridas a un bien, forman un todo y, en esa extensión, se comprende el dominio. A tal fin, debe DND hallarse materialmente adherido a la cosa, sea mueble o inmueble, sin que incida en esta solución la posibilidad o no de ser separado de ella. En el marco de las cosas adheridas al suelo, se hallan las cosas adheridas a él como las siembras o plantaciones, con excepción de lo dispuesto respecto del derecho de propiedad horizontal que por su propio régimen permite derechos sobre cosa propia sobre lo construido, tal como la unidad funcional, y el derecho de superficie que autoriza la propiedad superficiaria, según se verá en el respectivo título. Los últimos dos párrafos de la norma tratan aspectos puntuales del principio de accesoriedad, en el caso de inmuebles. A través de presunciones se resuelve tanto la propiedad como la facción de “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes”. El art. 1962 menciona un modo de acrecentamiento que no es obra de la naturaleza, sino de la acción del hombre. No debe perderse de vista que, por virtud del principio en el que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, las adherencias que reciba el inmueble, pertenecen al dueño del fundo. El contenido del mencionado artículo, exige los siguientes desgloses. La construcción, siembra o plantación puede hacerse con materiales ajenos por parte de: a) el dueño del inmueble donde se lo hace —debería el valor y/o los daños—; b) por un tercero. A su vez, uno y otro puede haber obrado con buena o mala fe. También puede suceder que los materiales sean propios del tercero que realiza la obra. Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal (art. 2118). Los que tienen derecho real sobre cosa propia pueden desmembrarlo para constituir el derecho real de superficie a favor de otro. En el caso del condominio se necesita el consentimiento de todos los condóminos (art. 1990). En cuanto a la propiedad horizontal se pueden dar distintos supuestos: a) que los copropietarios constituyan un derecho de superficie en cualquiera de sus dos modalidades, sobre el inmueble sometido a propiedad horizontal. En ambos casos se requerirá decisión unánime de ellos. b) Que un copropietario constituya la superficie sobre su unidad funcional. Es de difícil aplicación y concreción practica ya que la unidad funcional está integrada por la parte privativa, la unidad complementaria y la parte indivisa del terreno de las cosas y partes de uso común. c) Que el superficiario, cualquiera de las modalidades que configure su derecho, afecte a propiedad horizontal lo construido. Según el CCC el conjunto inmobiliario es una propiedad horizontal especial. En consecuencia, podría el propietario de la unidad funcional en un conjunto inmobiliario conceder el derecho de superficie en ambas modalidades, ya que en estos emprendimientos la unidad podrá enajenarse construida o en proceso de construcción. Extinguida la superficie, lo construido o plantado será de propiedad del dueño de la unidad funcional porque el terreno no es común. También podrán todos los propietarios en forma unánime constituir derecho de superficie sobre las partes comunes del conjunto, y extinguida la superficie, lo construido será de propiedad de los propietarios del conjunto. Adquisición y transmisión. La transmisión es por actos entre vivos o por causa de muerte. El de

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