Marché d’actifs immobiliers PDF

Marché d’actifs immobiliers PARTIE 1 : Panorama des actifs immobiliers  Entreprises : adaptation rapide implantations en fonction de la conjoncture et de la stratégie Ménages : location incertitude croissante de la vie moderne ou éviter de supporter la hausse des prix des logements depu...

Marché d’actifs immobiliers PARTIE 1 : Panorama des actifs immobiliers  Entreprises : adaptation rapide implantations en fonction de la conjoncture et de la stratégie Ménages : location incertitude croissante de la vie moderne ou éviter de supporter la hausse des prix des logements depuis 1998 => Standardisation de l’offre immobilière Autres caractéristiques communes Hausse des couts de construction Hausse des matières premières Hausse de la main d’œuvre Multiplication des normes (bâtiment, PMR, DD) Hausse du foncier constructible => Hausse de l’immobilier et de l’immobilier d’entreprise Risques des produits immobiliers Obsolescence : technique, fonctionnelle, physique Durée de vie Focus immobilier d’entreprise : Cycle d’obsolescence en fonction des attentes et évolutions des occupants en termes de fonctionnalité, services et flexibilité Immeuble de bureaux : Amortissement sur 40 ans Rénovation légère 7/10 ans Restructuration lourde 15 ans après 2. Diversité de produits : 3 catégories Immobilier résidentiel : Logements (collectifs, individuels groupés, maisons individuelles Résidentiel de services (étudiants, tourisme, affaires, personnes âgées, coliving…) => Caractéristiques physiques des biens et intégration des clientèles pour logements aidés, intermédiaires, logements libres  Immobilier d’entreprise : Actifs standardisés Actifs recherchés par les investisseurs (surtout institutionnels) Bureaux, commerces, logistiques, locaux d’activités  Immobilier entreprises non banalisées : Construction entreprise ou administration pour ses besoins propres Pas aisés à reprendre par une autre organisation  Locaux industriels, équipements publics (établissement d’enseignements, palais de justice, hôpitaux, équipements sportifs et culturels, centres de congrès et d’exploitation, prisons)  Immobilier de service (hôtellerie, cliniques, EHPAD, résidences gérées…) Depuis 1990 = segmentation de toutes ces catégories Les actifs résidentiels  Logements destinés à l’habitation Depuis 1945 : Modularité des pièces Introduction d’éléments de confort (sanitaire, chauffage central, salle d’eau, ascenseur) Restructuration de 100 à 200 ans contre SUBVENTIONS NATIONALES, RÉHABILITATION, LOCATION LOCAUX (RP/INVESTISSEMENT), HLM ANAH (PROPRIÉTAIRES MODESTES, AVANTAGES FISCAUX, AUTRES (TAUX (TVA RÉDUITE, EXONÉRATION TF 15/30 REMISE EN LOCATION DE LOGEMENTS ET 1% ACTION LOGEMENT) ANS, PRÊTS FINANCÉS PAR L’ETAT VACANTS, TRANSITION AVEC LA CDC (30/80ANS) ÉNERGÉTIQUE) 5. Différentes catégories de logements 2020 : 37M de RP 2020 : 57,7% de logements, 82% RP / propriétaires, 23% de 8% vacants / 10% bailleurs privés, 17% secondaires bailleurs sociaux  Inadéquation offre/demande : augmentation des dépenses logement des ménages Insuffisance actuelle : 1M (la moitié en IDF) Diminution du nombre de personne/logement Progression démographique Etat protectionniste du locataire : loi ALUR 2014 et loi ELAN 2018 (encadrement des loyers) Pierre refuge : TRI logement parisien de 1979-2019 : 11,5%, TRI moyen 6-7%, TRI actions 13%... Evolution des prix : limite la solvabilité des ménages, stabilité des aides publiques, vigilance financière des banques Chiffres clés Volume des transactions : En 2023, environ 1,2 million de transactions immobilières résidentielles ont été enregistrées en France. Indices de prix : Selon les dernières données, les prix des logements anciens ont augmenté de 6% en 2023. À Paris, le prix moyen au mètre carré est d'environ 10 500 €. Rendements locatifs : Le rendement locatif brut moyen en France est d'environ 4 à 5%.  En 2023, le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a connu un net recul par rapport à l’année précédente, avec seulement 2,8 milliards d’euros investis. L’immobilier résidentiel classique a été le plus impacté, avec une baisse de 62 % (1,7 milliard d’euros), principalement en raison de l’absence de méga portefeuille. Les actifs gérés ont mieux résisté, affichant une baisse de seulement 16 % sur un an. Ils représentent 37 % des engagements. Les résidences étudiantes (471 millions d’euros) et le coliving (428 millions d’euros) ont connu une nette progression, tandis que les résidences séniors ont enregistré un recul de 73 % avec seulement 169 millions d’euros investis. Le marché a été principalement animé par des cessions d’actifs existants à Paris et en 1ère Couronne, détenus majoritairement par des compagnies d’assurance Grandes tendances Urbanisation : Augmentation de la demande dans les grandes métropoles. Télétravail : Croissance de la demande pour des résidences en périphérie ou dans des zones rurales offrant une meilleure qualité de vie. Transition écologique : Importance croissante des critères environnementaux dans les choix d'achat et de location. Déterminants macro de l’offre et de la demande Taux d'intérêt : Les taux Démographie : Vieillissement Politiques publiques : d'intérêt historiquement bas de la population et évolution Incitations fiscales (comme la ont favorisé l'accès au crédit des structures familiales loi Pinel) et régulations (loi immobilier, stimulant ainsi la influencent les types de biens ALUR) affectent le marché. demande. recherchés. Les actifs immobiliers d’entreprise  Volume des transactions : En 2023, le marché des bureaux a représenté environ 20 milliards d'euros en France. Chiffres clés Indices de prix : Les loyers des bureaux à Paris ont connu une hausse de 3% en (banalisés) 2023, atteignant en moyenne 850 €/m²/an dans les quartiers centraux. Rendements : Rendement prime des bureaux à Paris se situe autour de 3 à 3,5%. Grandes tendances Flexibilité : Augmentation Durabilité : Croissance Technologie : Intégration des espaces de des certifications des solutions coworking et des bureaux environnementales technologiques pour des flexibles. (BREEAM, LEED). bâtiments intelligents.  Santé, hôtellerie, loisirs Volume des transactions : Le secteur des hôtels a vu des investissements de l'ordre de 5 milliards d'euros en 2023. Chiffres clés (non- Indices de prix : Les prix dans le secteur hôtelier varient considérablement, avec banalisés) une reprise post-COVID observée dans les grandes villes touristiques. Rendements : Rendements dans le secteur hôtelier peuvent atteindre 6% ou plus, selon les emplacements et les types d'établissements. Grandes tendances Reprise Post-COVID : Retour de la fréquentation touristique et déplacements professionnels boostent la demande. Innovation : Adoption de Diversification : nouveaux concepts Développement des hôteliers et intégration de résidences de services technologies pour (résidences seniors, l'expérience client. étudiantes).  Déterminants macro de l’offre et de la demande Économie Globale : Croissance économique et Tourisme : Flux touristiques et événements Régulations : Normes et réglementations climat des affaires influencent les internationaux stimulent la demande dans spécifiques aux différents segments influencent investissements. l'hôtellerie. le développement et l'attractivité des actifs. Grandes catégories BUREAUX COMMERCE LOGISTIQUE HOTELS Bureaux Description Produit le plus répandu en immobilier d’entreprise Surface accueillant les services tertiaires des organisations France 165/200 millions de m² (idf 55M, Lyon 6,8M, Lille 4,8M, Toulouse 4,6M, Aix/Marseille 3,6M) Typologies : Petits bureaux individuels Grands espaces collectifs Open-spaces Bureaux paysagers Flex offices Services communs et Gestion Technique Centralisée/Bâtiment (GTC/GTB) Le plus souvent en horizontaux ou Campus (mutualisation) Chiffres clés Ile-de-France : Au 1er trimestre 2024, environ 451 700 m² de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France, soit un niveau similaire à celui du 1er trimestre 2023 (+1 %), mais inférieur de 15 % à la moyenne décennale. L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France a continué d’augmenter, atteignant 4 902 000 m² fin mars 2024. Le taux de vacance régional est ainsi de 8,8 %. Le loyer prime dans le quartier central des affaires de Paris (QCA) a franchi le seuil des 1 000 €/m²/an ce trimestre (1 010 €). Cependant, des baisses ont été observées à La Défense, dans certains secteurs parisiens périphériques et sur plusieurs marchés de 2ème Couronne 1. Métropoles régionales : En 2023, la demande placée de bureaux dans les 12 métropoles régionales a atteint 1,48 million de mètres carrés, soit une baisse de 15 % par rapport à l’année 2022 et en retrait par rapport à la moyenne quinquennale (-6 %) 2. Au 1er trimestre 2024, la demande placée a été de 223 500 m², soit une baisse de 23 % par rapport au T1 2023 3. Commerce  Commerce et artisanat Croissance avec de nouvelles formes de distribution : détails, réseaux intégrés, franchises, coopératifs, indépendant, groupés… Lié au mode de vie/consommation (choix, prix, temps, services, qualités de l’animation) Fortement lié à la zone de chalandise Description Facteurs (emplacements, aménagements, enseignes, statut : franchise ou intégration, flux, mix produits/prix, notoriété du centre commercial) Commerce de détails = 57% des salariés du commerce en général Typologies : Centres commerciaux (ensemble de points de vente, 2018 : 835 centres pour 38 800 boutiques) Parcs d’activités commerciaux (retail parks : ensemble commercial à ciel ouvert) Grande distribution (souvent avec leur propre foncière) : hard discount, drive, commerces, drives déportés Chiffres clés Volume des transactions : En 2023, les transactions d'immobilier de commerce en France ont atteint environ 6 milliards d'euros, en légère baisse par rapport aux années précédentes en raison des incertitudes économiques. Indices de prix : Les loyers des commerces varient considérablement selon les emplacements. À Paris, dans les zones prime (comme les Champs-Élysées), les loyers peuvent atteindre 20 000 €/m²/an, tandis que dans les centres commerciaux régionaux, ils varient entre 300 et 1 500 €/m²/an. Rendements : Les rendements prime pour les commerces de rue dans les meilleures localisations parisiennes sont autour de 3-3,5%, tandis que pour les centres commerciaux régionaux, ils peuvent atteindre 5-6%. LOGISTIQUE Hôtels Chiffres clés Volume de transaction en 2023 : 5 milliards € (reprise significative par rapport à 2020/2021) 18 000 Hôtels – 650 000 chambres Taux occupation : 65% (80% sur zone haute saison) PM/ch : 120€ RevPAR : 78 € (Revenue per Available Room) Typologie : luxe, éco-milieu de gamme, séniors et étudiants PARTIE 2 :Les détenteurs et les modes de detention du patrimoine immobilier Les détenteurs : patrimoine et tendances marquantes en France et à l’étranger Les ménages français Taux de propriétaires de leur RP en 2023 : 58% des ménages français (légère augmentation par rapport aux années antérieures malgré les conditions économiques) Répartition du patrimoine immobilier : RP (majorité des propriétaires), RS (environ 10% des ménages propriétaires), investissement locatif (environ 16% des propriétaires) Valeur du patrimoine : 200 à 250 000€ (forte disparité régionale) Endettement : 35% des ménages propriétaires ont un crédit en cours. Le taux d’endettement est stable favorisé par des taux historiquement bas Tendances marquantes Augmentation des prix (demande soutenue et offre limitée) Tendances régionales : ruralité et périurbanisation (télétravail, qualité de vie et prix abordables) Attrait des villes moyennes : regain d’intérêts, qualité de vie/accessibilité des services Tendances étrangères : croissance de prix (USA, Canada, Royaume Uni…), migration vers les suburbes et zones rurales Les entreprises Volume de plusieurs centaines de milliards € Répartition : bureaux 40% (grandes villes et centres d’affaires), commerce 25% (centres commerciaux, boutiques, points de vente), entrepôts logistiques 20% (augmentation avec essor du e-commerce), locaux industriels 15% (sites de production ou locaux industriels) Rendements : bureaux prime Paris 3-3,5%, entrepôts et locaux 5-6% Tendances : Transformation des espaces de travail : flexibilité, coworking, télétravail Digitalisation : smartbuilding, proptech Requalification des zones urbaines : mixité des usages et revitalisation des périphéries Les investisseurs institutionnels Entité organisationnelle / partie intégrante des entreprises Investissement de capitaux à grande échelle Génération de rendements stables à LT Capacité à mobiliser des ressources financières importantes et gestion d’un portefeuille diversifié Typologies: fonds de pension, compagnie d’assurance, fonds souverains, SGP, banques et institutions financières, fondation et endowments Caractéristiques : capacité financière, LT, diversification, expertise, influence sur le marché Objectifs : rendements stables, appréciation du capital, diversification des risques EXEMPLES : foncière des régions, Blackstone, AXA IM Les fonds souverains Fonds d’investissement détenu par l’Etat Gérer et investir les excédents financiers des pays (provenance de différentes sources : pétrole, commerce, change) Objectif principal : maximiser les rendements LT en diversifiant les risques pour préserver et augmenter la richesse nationale Sources de financement souveraines Recettes pétrolières et gazières : ex Norvégien avec le GPFG (government pension fund global) financé avec les excédents pétroliers Excédents commerciaux : exemple de la Chine avec le China Investment Corporation (CIC) Réserves de change : exemple du fonds souverain de Singapour, GIC (Government Investment Corporation) Objectifs des fonds souverains Diversification des actifs Investissement à LT Stabilité économique Rendements financiers et stratégiques Les fonds d’investissement Véhicule financier (collecte de capitaux et investissement dans un portefeuille diversifié d’actifs) Typologies de fonds : FCP, SICAV, ETF, Private Equity, Venture Capital Fonctionnement : collecte, gestion professionnelle, diversification, valorisation de performances, distribution de gains, frais et commissions L’Etat Valorisation 2021 : 320 milliards d’€, comprenant les propriétés directes de l’Etat et celles des collectivités territoriales et autres entités publiques Répartition : immeubles administratifs (90 millions de m²), établissements d’enseignement (universités, écoles : 60 millions de m²), infrastructures (casernes, commissariats, hôpitaux…), biens culturels (musées, MH, sites patrimoniaux), parcs et forets (terrains agricoles, parcs naturels, forets dominiales) Fonctionnement et gestion Agence de gestion : DIE (direction de Inventaire et l’immobilier de l’Etat) valorisation et EPGI régulièrement (Etablissement Public effectué de Gestion Immobilière Affectations des Stratégies : biens à diverses rationalisation, missions publiques, modernisation, en cas de non- Externalisation et utilisation possibilité partenariats public- de location ou de privé vente  Le Grand Paris Exemples de Réhabilitation de casernes militaires désaffectées gestion Monuments historiques Spécificités de l’immobilier direct 3 caractéristiques fondamentales de l’immobilier d’investissement : - hétérogénéité - illiquidités - coût et délais de transaction Les titres financiers en général : - homogènes - liquides - faible couts de transaction IMMOBILIER = aucune de ses qualités Hétérogénéité d’un actif Son inverse en terme immobilier : chaque actif est économique : fongibilité = un L’immeuble ne possède pas unique, par son emplacement, actif peut être substitué par un cette caractéristique même ses caractéristiques physiques autre actif (une action par une avec le voisin le plus proche et ses conditions d’occupation autre) Fongibilité => marché Immobilier => Acheteurs et Hétérogénéité est une cause de secondaire profond avec vendeurs moins nombreux et l’illiquidité des biens acheteurs et vendeurs pour donc l’immeuble définit son immobiliers négocier le titre marché Liquidité = capacité à acheter ou revendre dans un délai court IMMOBILIER = plusieurs mois // sans consentir de rabais ou le ACTION = quelques secondes surpayer  Financiarisation de l’immobilier pose un problème de liquidité de l’actif Sa réponse => les investissements immobiliers mutualisés (SCPI, SIIC, fonds immobiliers) Le titre financier étant liquide, les gérants peuvent l’arbitrer plus dynamique Délais de transaction des actifs sont longs (plusieurs mois) = TOM (TIME ON THE MARKET) Couts de transaction sont substantiels (honoraires ou couts fiscaux) HETEROGENEITE + ILLIQUIDITE + FRAIS DE TRANSACTION = Actif immobilier de long terme Unité de temps action = seconde Unité de temps immobilier = mois Rythme de publication des indices immobiliers = trimestriel, semestriel en immobilier d’entreprise et mensuel en résidentiel  Principe du placement indirect pour surmonter les limites de l’immobilier direct Le placement indirect en immobilier pour surmonter les limites de l’immobilier direct Le placement indirect en immobilier pour surmonter les limites de l’immobilier direct DIRECT INDIRECT Accessibilité financière Capital initial élevé Gestion professionnelle Gestion et entretien Diversification des risques Risque concentré Liquidité améliorée liquidité Transparence et régulation Particularités REITS et SIICS https://www.youtube.com/watch?v=E9FA5aTT ARc Fin 2020 SIIC : 170 milliards € (54% commerces, 31% bureaux, autres 15%) Communication financière, directive AIFM et obligation d’expertise vénale Généralités Possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus Accès à des actions dans des portefeuilles de biens immobiliers commerciaux, résidentiels ou industriels Côtés en bourse : (public REITs) ou privés (Private REITs) Spécialisation par type de propriété Fiscalité des SIIC Distribution d’au moins 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes Investir au moins 75% de ses actifs dans des biens immobiliers Générer au moins 75% de son revenu brut à partir des loyers, d’intérêts sur hypothèques financées par l’immobilier, ou vente de biens => Exonération d’IS grâce à la transparence fiscale de 2003  Liquidité des REITs Avantages de Diversification de l’investisseur portefeuille Revenu avec des rendements réguliers grâce à des dividendes élevés SCPI Société Civile de Placement Immobilier SCPI de rendement SCPI fiscale SCPI de plus-value (valorisation du capital plutôt que de revenus réguliers)  Souscription de parts de SCPI auprès de la société de gestion (prix varie en fonction de la valeur du patrimoine et de la demande du marché) SCPI à capitaux fixes (nombre de parts Particularités limités et augmentation de capital sur décision d’AG) ou capitaux variables (émission de nouvelles parts en continu) Gestion des actifs (acquisition, gestion, valorisation des biens, perception des loyers, entretien et travaux, bonne gestion locative)  Loyers perçus après déduction des frais de gestion redistribués sous forme de dividendes trimestriels ou annuels (% au nombre de parts) Redistribution des revenus SCPI de rendement = revenus réguliers et stables Valorisation de la part Conclusion SCPI AVANTAGES INCONVENIENTS Frais de gestion Revenu passif Diversification Risque de marché Gestion professionnelle Accessibilité Liquidité limitée OPCI Alternative aux SCPI Investissement direct en actifs immobiliers et valeur mobilière (souvent liées à ‘immobilier) Flexibilité et liquide pour l’investisseur Régulateur : AMF  Fonds de placement immobilier (FPI) : fonctionnement comme un FCP Typologies d’OPCI Société de placement prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) : fonctionnement comme une SICAV, société anonyme à capital variable  Au moins 60% d’actifs immobiliers Jusqu’à 40% d’actifs financiers Composition de (actions, obligations) et liquidité du fonds portefeuille et administration Société de gestion : décisions d’investissement et conformité réglementaire Dépositaire : établissement financier (banque) conserve les actifs et veille à la régularité des opérations Structuration des fonds d’investissement  OPC (objectif, gestion, souscription et rachat) Société de gestion (rôle, frais) A retenir sur la Dépositaire et régulateur structuration Portefeuille (actifs, diversification, UC, stratégie d’investissement) Fonctionnement : collecte, gestion active vs passive, distribution de revenus (dividendes ou réinvestissement), rachat et liquidité Rentabilité et risque des fonds d’investissement Concepts financiers : rendement, risque, diversification Rendement d’un investissement = rendement intermédiaire ou rendement courant (cash flow distribué par un actif au cours de sa durée de détention : dividendes pour actions, coupons pour obligations, produit locatif pour l’immobilier) + rendement annuel en capital (variation de valeur entre prix d’achat et revente) Rendement global (total return) = rendement locatif + rendement annuel en capital Rendement locatif = loyer net perçu sur un an / valeur de marché du bien (ou parfois le cout d’acquisition) Rendement annuel en capital = variation du prix de l’immeuble considéré entre le début et la fin d’année Qu’est ce qu’un Investisseurs ? Acteur économique qui entreprend un projet parmi plusieurs Probabilités de réalisation à un ensemble de scénarios Espérance de rentabilité du placement = moyenne des différentes rentabilités envisagées pondérées par leur probabilité d’apparition Niveau de risque du placement = niveau d’incertitude sur la rentabilité finale (variance, écart type, distributions des rentabilités) => mesurer la +/- propension d’un phénomène aléatoire à s ’écarter deson résultat moyen = volatilité ou niveau de risque 2 dimensions d’analyse de l’investissement : rendement/risque Profil rendement-risque Indicateur propre à 2 actifs : tendance des deux titres à réaliser leur surperformance et leurs sous-performances simultanément Notions mathématiques :covariance des rentabilités et corrélations des rentabilités Corrélation positive de 2 actifs = cocycliques Corrélation négative de 2 actifs = anticycliques, contracycliques Recherche de ce deuxième point pour diversifier le portefeuille