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SYNTH-Module1_V102023 SYNTHESE MODULE 1 : Environnement et pratiques professionnelles Leçon 1 : Connaissances du contexte général de l’activité d’IOBSP 1 Les établissements de crédits sont agréés par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), organe de supervision et de contrôle des secteurs de la banque et de l’assurance. Le secteur bancaire Les établissements de crédits : Les établissements de crédit à vocation générale : il s’agit des banques, tous statuts confondus y compris les banques mutualistes et coopératives. Les établissements de crédit spécialisés : ce sont les sociétés financières qui exercent une ou plusieurs activités spécialisées, notamment le crédit à la consommation, le crédit-bail mobilier, le crédit-bail immobilier, le crédit aux entreprises, l’affacturage, les cautions et garanties. Le refinancement est connu sous l’expression « rachat de crédits », « regroupement de prêts » ou encore « restructuration de crédits ». Il s’agit d’une opération consistant à regrouper l’ensemble des prêts contractés (quels que soient leur nature, leur durée, leur taux) en un seul prêt. Un nouveau prêt est alors mis en place par l’établissement financier avec des caractéristiques propres. Généralement, la durée de l’emprunt est rallongée, permettant ainsi une réduction des 2 mensualités. Le secteur de l’ assurance Le marché de l’assurance française se compose de 2 types d’assurances : Les « Assurances de Personnes », Les « Assurances de Biens et de Responsabilité ». 1  SYNTH-Module1_V102023 L’assurance emprunteur a pour objectif de prémunir les banques contre le risque pour l'emprunteur de ne plus pouvoir payer les échéances de son prêt en cas d'accident de la vie (maladie, décès, invalidité, chômage, etc.). Les principales garanties financées sont : Décès Invalidité / Perte Incapacité d’emploi Contrat L’assurance emprunteur proposée par Un contrat individuel dans le cadre groupe vs la banque est un « contrat groupe » ou d’une délégation d’assurance souscrit délégation « contrat collectif », négocié avec une par l’emprunteur auprès de la d’assurance compagnie d’assurance et basé sur la compagnie de son choix s’adapte au mutualisation des risques. profil de ce dernier, tout en présentant Il propose un tarif quasi unique avec un niveau de garantie équivalent à celui des conditions valables pour proposé par une banque. l'ensemble des emprunteurs et une Le tarif est calculé en fonction du profil faible différenciation des prix, même de chaque emprunteur ainsi que du s'il existe des tarifs évolutifs par tranche capital restant dû chaque année. d’âge. 3 Sont IOBSP « toutes personnes qui exercent, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire » (Art. L.519-1 du Code Monétaire et Financier). Il s’agit : LES IOBSP De courtiers en crédit mandatés par des clients pour rechercher pour leur compte un financement. De mandataires exclusifs ou non exclusifs exerçant en vertu d’un mandat délivré par un établissement de crédit ou de paiement. De mandataires d’IOBSP. L’activité des IOBSP consiste à « solliciter ou recueillir l’accord du client sur l’opération de banque ou le service de paiement ou d’exposer oralement ou par écrit à un client potentiel les modalités d’une opération de banque ou d’un service de paiement, en vue de sa réalisation ou de sa fourniture » (Article R.519-1 du CMF). Les partenaires des IOBSP LES ASSUREURS LES SOCIETES LE NOTAIRE LES BANQUES FINANCIERES Le Le mandat bancaire matérialise la relation contractuelle directe entre l'établissement mandatement bancaire (le Mandant) et l'IOBSP (le Mandataire). bancaire 2  SYNTH-Module1_V102023 Leçon 2 : Les différentes catégories réglementaires d’IOBSP 1 Selon le Code Monétaire et Financier : Les IOBSP « Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ». « Les opérations de banque comprennent la réception de fonds du public, les opérations de crédit, ainsi que les services bancaires de paiement ». 2 Le Code Monétaire et Financier détaille 4 catégories : Les courtiers interviennent en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de Les catégories tout mandat d’un établissement de crédit ; Les mandataires exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit et qui travaillent exclusivement avec cet établissement pour une catégorie d’opérations ; Les mandataires non exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs ; Les mandataires d’IOB exercent leur activité en vertu d’un mandat d’un autre IOB, courtier ou mandataire (soit l’une des 3 catégories ci-dessus). 3  SYNTH-Module1_V102023 Leçon 3 : Les conditions d’accès et d’exercice des IOBSP 1 Les conditions d’ accès Capacité professionnelle selon 3 voies : Soit un diplôme sanctionnant un niveau d’études supérieures Soit une expérience professionnelle Soit une formation professionnelle L'inscription au registre unique de l'Orias Honorabilité Les conditions d’ exercice 2 Assurance professionnelle La RCP a pour objet de garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle pouvant incomber à l’IOBSP à raison de toute faute professionnelle ayant causé des préjudices aux tiers, commises par les assurés dans l’exercice de la ou des activités couvertes. Garantie financière Une garantie financière est une sûreté assurant des sommes d’argent mises en jeu lors d’une transaction financière. Elle vient en complément de la responsabilité civile professionnelle. Les règles de bonne conduite L’obligation de présentation (l’information préalable du client) : L’obligation d’explication (constitution du dossier) L’obligation d’information (FISE) Loyauté envers les clients Le règlement des honoraires de l’IOBSP : Il est strictement interdit pour un IOBSP de percevoir, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, une somme (quelle que soit sa dénomination) avant le versement effectif des fonds prêtés. Association professionnelle Depuis avril 2022, , les IOBSP doivent adhérer à une association professionnelle agréée, en vue de leur immatriculation à l’ORIAS. 4  SYNTH-Module1_V102023 Leçon 4 : Les modalités de distribution 1 Constitue un acte de démarchage bancaire ou financier toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une personne physique ou une personne morale déterminée », afin de lui proposer un produit bancaire ou financier. Le démarchage bancaire et financier LES CONDITIONS : Avoir les conditions d'âge, de compétence et d'honorabilité : Avoir 18 ans, Être titulaire du baccalauréat ou d'une formation adaptée à la réalisation des opérations de démarchage ou d'une expérience professionnelle de 2 ans dans des fonctions liées à la réalisation d'opérations de démarchage, Ne pas faire l'objet d'une des interdictions suivantes : crime, peine d'emprisonnement ferme et ou supérieure à 6 mois avec sursis pour escroquerie, etc. Souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP), Avoir une carte de démarcheur (durée 2 ans) Pour les personnes mandatées, avoir conclu un contrat de mandat. Le mandat Le mandat donné au démarcheur est nominatif. Sa durée est de deux ans. LE DELAI DE RETRACTATION ET DE REFLEXION : Dans le cadre du service de conseil en investissement, toute personne démarchée dispose, à compter de la date de réception du contrat signé par les deux parties d'un délai de 14 jours pour se rétracter, sans pénalité et sans avoir à justifier sa décision. Dans le cadre de la vente de certains produits financiers (ex. OPCVM) ou services d'investissement (ex. la réception-transmission d'ordres), ce délai de rétractation ne s'applique pas. Dans ce cas, la personne démarchée dispose d'un délai de réflexion de 48 h. Ce délai de réflexion court à compter du lendemain de la délivrance d’un récépissé de remise à la personne démarchée des documents d'information. Il n’est pas possible d’y déroger. 5  SYNTH-Module1_V102023 2 La vente à distance est une technique qui permet au consommateur, en dehors des lieux habituels de réception de clientèle, de commander un produit ou de demander la réalisation d’un service. La vente à distance de produits bancaire et Elle concerne essentiellement la vente par correspondance, via des supports de communication tels que : Internet Téléphone Catalogue Le délai de rétractation : Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou financiers hors établissement, sans avoir à motiver sa décision. Ce délai court à compter du jour : De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services ; De la réception du bien par le consommateur ou un tiers. Le commerce électronique est défini comme l’activité économique par laquelle une personne propose ou assure à distance et par voie électronique la fourniture de biens ou de services. Il existe deux façons de conclure un contrat en ligne : La première, c’est de conclure un contrat à travers un échange de courriers électroniques entre les deux parties, La seconde, c’est l’utilisation d’un formulaire au moyen d’une interface web sur laquelle le client peut s’identifier, qui lui permet de cocher une case par laquelle il accepte les conditions du contrat auquel il a eu accès grâce à un lien. Le fait de cocher cette case à valeur de signature manuscrite. La commande, la confirmation de l'acceptation de l'offre et l'accusé de réception sont considérés comme reçus, lorsque les parties auxquelles ils sont adressés peuvent y avoir accès. 6  SYNTH-Module2_V102023 SYNTHESE MODULE 2 : Environnement juridique du client Leçon 1 : Les régimes matrimoniaux Le régime matrimonial définit l’ensemble des règles d'ordre patrimonial qui régissent au cours et à la dissolution du mariage, les biens des époux (quant à la propriété, la disposition, l'administration et la jouissance) et toutes les questions pécuniaires du ménage tant dans les rapports entre époux que dans les relations de ceux-ci avec les tiers, y compris les règles du régime primaire. 2 grandes familles : Les régimes dits "communautaires" : Les régimes dits "séparatistes" : Régime légal de la communauté de Régime de la séparation de biens, biens réduite aux acquêts, Régime de la participation aux Régime de la communauté de acquêts. meubles et d'acquêts, Régime de la communauté universelle. Les régimes communautaires Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts Les mariages célébrés à compter du 1er février 1966 et qui n'ont pas fait l'objet d'un contrat de mariage, sont obligatoirement soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. 3 masses : Biens propres de l’un des époux, Biens propres de l’autre des époux et, Les biens communs. 1  SYNTH-Module2_V102023 Le régime de la communauté de meubles et acquêts s'applique : Aux mariages conclus avant le 1er février 1966 et pour lesquels il n'y a pas eu de contrat de mariage (ancien régime légal), Aux mariages conclus à partir du 1er février 1966 et pour lesquels les époux ont choisi ce régime par contrat de mariage. 3 masses : Les acquêts, Les biens propres de l’un des époux et, Les biens propres de l’autre des époux. Le régime de la communauté universelle : Obligatoirement choisi par le biais d'un contrat de mariage, les patrimoines des deux époux fusionnent. Les régimes séparatistes Le régime de la séparation de biens : Obligatoirement choisi par contrat de mariage, il consacre l'indépendance des patrimoines. Il n'existe pas de masse commune entre les époux, mais éventuellement une masse indivise composée des biens acquis pendant le mariage par les époux ensemble au nom de l'un et de l'autre (cela peut être le cas pour la résidence principale). Le régime de la participation aux acquêts Est un régime hybride avec: Une séparation de biens pendant le mariage, Les effets d'une communauté lors de la dissolution permettant de participer à l'enrichissement du conjoint. Il n'existe pas de masse commune entre les époux, mais éventuellement une masse indivise composée des biens acquis pendant le mariage par les époux ensemble au nom de l'un et de l'autre (cela peut être le cas pour la résidence principale). 2  SYNTH-Module2_V102023 Organisation du patrimoine hors régime matrimonial LE PACS Est un contrat dont l'objet est d'organiser la vie commune entre 2 personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe. Ce contrat doit faire l'objet d'une déclaration auprès de la mairie du lieu de la résidence commune. Il n'existe pas de masse commune entre les époux, mais éventuellement une masse indivise Jusqu’au 31/12/2006 : c’est le régime de composée des biens acquis pendant le mariage parDepuis le 1ensemble er janvier 2007 : c’est le régime les époux au nom de l'un et de la présomption de l’indivision qui de la séparation de biens qui s’applique. l'autre (cela peut être le cas pour la résidence principale). s’applique. LE CONCUBINAGE Se définit comme l'union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre 2 personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple. Toutefois, les concubins peuvent décider d'acheter des biens qui sont soumis au régime de l'indivision. Il n'existe pas de masse commune entre les époux, mais éventuellement une masse indivise composée des biens acquis pendant le mariage par les époux ensemble au nom de l'un et de l'autre (cela peut être le cas pour la résidence principale). 3  SYNTH-Module2_V102023 Leçon 2 : Le statut juridique des emprunteurs Selon que l’emprunteur soit un particulier (un emprunteur non averti), ou un professionnel, la loi sera plus ou moins protectrice. Profil juridique des emprunteurs Lorsqu’un particulier ou un professionnel, S’il s’agit d’un professionnel, emprunteur emprunteur non averti, contracte un prêt averti, la loi est moins protectrice. auprès d’un établissement bancaire, celui-ci est mieux protégé. Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts Chaque époux est personnellement responsable des dettes qu'il a engagées avant le mariage. En revanche, les dettes communes contractées au cours du mariage engagent tous les biens de la communauté ainsi que les biens propres de l'époux qui a contracté la dette. Le régime de la communauté universelle Les dettes contractées sont également communes, notamment en matière de prêt : elles engagent tous les biens de la communauté. Le régime de la séparation de biens Les dettes sont séparées : les biens d’un conjoint ne peuvent répondre des dettes de l’autre. Le divorce est la rupture officielle par voie judiciaire d'un mariage Le divorce civil liant précédemment deux personnes. Le divorce n’entraîne pas l’extinction des prêts conclus pendant le mariage. Le PACS Si conclu avant le 1er janvier 2007 : les biens immobiliers acquis pendant le Pacs sont présumés indivis par moitié excepté si l’acte d’acquisition en dispose autrement. Si conclu après 2007 : chacun des partenaires reste propriétaire des biens qu'il possède avant la signature du Pacs ou qu'il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Les partenaires peuvent acheter ensemble en indivision dans les proportions qu’ils indiquent. Le concubinage Les dettes sont seules à la charge du concubin qui a contracté le prêt. Si les 2 concubins ont la volonté d’acheter ensemble, le bien est alors acquis sous le régime de l’indivision. 4  SYNTH-Module2_V102023 Leçon 3 : Personnes protégées, capacité et consentement du client Capacité à La capacité juridique est l'aptitude à être titulaire de droits et d'obligations. On dit parfois, contracter que tout homme est une personne, c'est-à-dire un sujet de droits. Le majeur protégé : il existe quatre grandes mesures de protection : Le placement sous La curatelle La tutelle L’habilitation familiale sauvegarde de justice Validité du consentement En cas de non-respect de ce principe, le client ou le/les emprunteur(s) du client peuvent invoquer un vice de consentement : Ce sont donc des faits altérant la volonté contractuelle et pouvant conduire à la nullité du Pour que le consentement soit reconnu contrat. Le Code Civil a retenu 3 vices de consentement : en tant que tel, il faut respecter 4 conditions : L’erreur Le dol La violence La capacité L'existence du (c'est-à-dire la consentement volonté) L'expression L'intégrité du du consentement consentement 5  SYNTH-Module2_V102023 Leçon 4 : Libertés individuelles et protection des données client La protection des données personnelles du client Le Règlement Général sur la Protection des Données (le RGPD) est un texte réglementaire européen La « loi informatique et libertés » confère aux encadrant le traitement des données de manière particuliers des droits spécifiques : égalitaire sur tout le territoire de l’Union Européenne. Le droit à l’information 3 objectifs : Le droit d’accès Renforcer les droits des personnes, Le droit d’accès indirect Responsabiliser les acteurs traitant des données, Le droit de rectification Crédibiliser la régulation grâce à une Le droit d’opposition coopération renforcée entre les autorités de protection des données. La CNIL est en charge de veiller à la protection des données personnelles. A ce titre, elle dispose Le secret bancaire renvoie à l'obligation des banques notamment d’un pouvoir de contrôle et de sanction. de ne pas communiquer d’informations confidentielles sur les comptes de leurs clients à d’autres pays ou personnes. 6  SYNTH-Module2_V102023 Leçon 5 : La lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la fraude fiscale Le blanchiment de capitaux est un délit qui consiste à donner une apparence légitime à des capitaux qui, en réalité, proviennent d’activités illicites telles que le trafic de stupéfiants, les activités criminelles, la corruption, le proxénétisme, le trafic d’armes, l’emploi de personnes non déclarées, certains types de fraude fiscale, etc. Les acteurs institutionnels de la lutte contre le blanchiment de capitaux, le TRACFIN, le GAFI, l’OCRGDF, l’ACPR, l’AMF financement du terrorisme et la fraude fiscale. L’ensemble des professionnels en immobilier et en financement ont des obligations en termes de vigilance et sont tenus d’y satisfaire vis-à-vis de leurs clients : 1 Avant l’entrée en relation d’affaires 2 Pendant la relation d’affaires Le bénéficiaire effectif est la personne physique qui contrôle en dernier lieu, directement ou indirectement, une société, ou pour laquelle une opération est exécutée ou une activité exercée. Les mesures de vigilance Le niveau de risque auquel le professionnel est confronté détermine l’étendue et l’intensité de la vigilance. Un premier niveau de vigilance (dite constante ou standard) doit être exécuté avant d’entrer en relation d’affaires avec le client et doit s’exercer tout au long de la relation d’affaires, avec une mise à jour des informations et documents. D’autres niveaux de vigilance peuvent être mis en œuvre par le professionnel selon la nature du risque auquel il est confronté (vigilance complémentaire, vigilance renforcée, ne pas entrer dans la relation d’affaires ou mettre un terme à la relation d’affaires, réaliser une déclaration de soupçon auprès de Tracfin. L’obligation de déclaration Lors de la réalisation d’une déclaration de soupçon, les professionnels ont l’interdiction formelle de communiquer cette information à leurs clients. La déclaration de soupçon doit contenir la motivation du soupçon et être réalisée préalablement à l’opération. 7  SYNTH-Module3_V102023 SYNTHESE MODULE 3 : Connaissances générales sur le crédit Leçon 1 : Nature, caractéristiques, finalités des différentes formes de crédits aux particuliers 1 N'est pas destinée Ne se rapporte pas 3 mois Entre 200€ et à financer un à une activité Le crédit à la 75 000€ achat consommation délai de professionnelle remboursement Montant du crédit immobilier 2 Le crédit immobilier est un emprunt réalisé sur le long terme. Il est exclusivement dédié à l'achat d'un bien immeuble. Les différents types de crédits immobilier : Le prêt amortissable Le prêt in fine Le crédit relais Le crédit immobilier Le prêt à taux zéro (PTZ) L’éco-PTZ Le prêt conventionné Le prêt accession sociale Le PEL Le prêt 1% employeur 3 Le prêt viager hypothécaire s'adresse aux personnes âgées : il leur permet Le prêt viager d'obtenir de l'argent d'un logement dont elles sont propriétaires sans le vendre. hypothécaire 4 Le regroupement de crédit est l'opération par laquelle on regroupe en un seul Le regroupement de crédit, un ensemble de prêts (à la consommation, renouvelables, immobiliers, crédits découverts bancaires) ayant des durées et des taux différents. 1  SYNTH-Module3_V102023 Leçon 2 : Caractéristiques et finalités des crédits aux professionnels 1 Il permet de disposer rapidement de fonds. Il existe différents types de facilités de trésorerie : ▪ Facilité de caisse (compte débiteur pour quelques jours, solde créditeur sur cette période), ▪ Découvert autorisé (compte débiteur pour une durée plus longue avec Le crédit de trésorerie paiement d’une commission), ▪ Crédit de campagne (pour financer les activités saisonnières). 2 La cession Dailly est une convention en vertu de laquelle un créancier transmet sa créance, qu’il détient sur l’un de ses débiteurs, à une banque. L’escompte permet à une entreprise d’obtenir le paiement immédiat d’un effet de commerce, sans attendre la date d’échéance. Le professionnel cède l’effet d’un Les crédits de client à la banque, qui en avance le montant, déduction faite des frais qu’elle perçoit. mobilisation de créances L’opération d’affacturage fait intervenir une société financière qui achète des créances d’une entreprise et se charge de les recouvrer auprès des clients débiteurs. 3 Le crédit-bail n’est pas un prêt d’argent mais une méthode de financement d’un équipement : une société de crédit-bail achète un bien pour le compte de l’entreprise et le lui loue. Le crédit-bail Les garanties d’un crédit La caution : L’hypothèque : Le nantissement : Une personne s’engage à Garantie immobilière que le payer la dette d’une autre Garantie en nature que le débiteur remet à un personne en cas de débiteur remet à un créancier. défaillance de cette créancier. dernière 2  SYNTH-Module3_V102023 Leçon 3 : Analyse des caractéristiques financières d’un crédit Le prêt à taux fixe Le taux d'intérêt est fixe pour la totalité du terme choisi. Le taux est fixé contractuellement dès la signature de l’offre de prêt par le client. Le prêt à taux Le crédit à taux révisable ou à taux variable est un crédit dont le taux d'intérêt évolue (ou variable peut évoluer) avec le temps (en général à date anniversaire), selon les modalités du contrat. Le cap (le plafond) représente l’évolution maximum possible du taux au cours du crédit, à la Le taux capé hausse ou à la baisse. S’il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, le taux est néanmoins soumis à un encadrement plafonné contractuellement. Le coût du crédit : Deux approches sont à distinguer en matière de coût d’un crédit. 1 Option 1 : Calcul du coût des intérêts et du capital Pour un prêt à taux fixe : Le montant total des intérêts d’emprunt se calcule en fonction du taux d’intérêt actuel, de la durée du crédit immobilier et de la somme d’argent empruntée. Pour un crédit à taux variable : Le coût des intérêts n’est pas calculable à l’avance de manière précise. Le taux d’intérêt variera dans le temps. Si le client opte pour taux variable capé, apparaîtront obligatoirement sur les offres de prêt du client le coût minimum et maximum des intérêts du crédit immobilier. 2 Option 2 : Calcul du TAEG Contrairement au taux nominal mis en avant par les établissements de crédit, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tient compte de tous les frais obligatoires (frais de dossier, assurances, frais annexes, etc.) excepté les frais de notaire. Le Taux Annuel Effectif Global d'un crédit ne peut en aucun cas être supérieur au taux d’usure maximal. 3  SYNTH-Module4_V102023 SYNTHESE MODULE IV : Notions générales sur les garanties L’hypothèque 1 Les différents types de garanties DE QUOI PARLE-T-ON ? Elle consiste à affecter un ou plusieurs immeubles en garantie de remboursement du prêt ; A NOTER : Un même bien peut être grevé de plusieurs hypothèques ; Si l’emprunteur revend le bien alors que Elle doit être obligatoirement constatée par acte notarié, la durée de l’hypothèque n’est pas Elle est prise pour la durée du prêt + 1 an ; écoulée, il doit effectuer une main Sa durée ne peut dépasser 50 ans. levée d’hypothèque chez le notaire. L’hypothèque légale (ancien privilège de prêteurs de deniers) Le cautionnement DE QUOI PARLE-T-ON ? DE QUOI PARLE-T-ON ? En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque a le Il s’agit d’une convention droit de faire vendre le bien et ainsi, de se faire unilatérale par laquelle une rembourser sur le prix de vente, en priorité par rapport personne, la caution, s’engage à d’autres créanciers ; à payer la dette d’une personne, le débiteur principal, Elle ne peut être prise que sur un immeuble déjà à son créancier. existant ; Elle doit faire l’objet d’un acte notarié. Le nantissement A NOTER : DE QUOI PARLE-T-ON ? Cela peut être des actions, des obligations, Il s’agit d’un contrat par lequel l'emprunteur des parts de sociétés, un contrat remet à la banque un bien mobilier en d'assurance vie, un fonds de commerce ou guise de garantie de la dette contractée. même une œuvre d'art. 1  SYNTH-Module4_V102023 2 z Les sûretés réelles mobilières Porte sur des meubles Les sûretés réelles immobilières Porte sur des immeubles Les sûretés réelles Le gage : contrat par lequel un débiteur remet un L’hypothèque bien mobilier corporel à son créancier pour garantir sa dette. L’hypothèque légale Le nantissement Le droit de rétention Un droit de saisie Un droit de suite Types de droits sur le bien Un droit de préférence 3 DE QUOI PARLE-T-ON ? Les sûretés personnelles Elles consistent à ajouter un (ou plusieurs) débiteur secondaire au débiteur principal qui contracte l'emprunt. Ce débiteur secondaire est également responsable de la dette et a les mêmes obligations que le débiteur principal. La caution contresigne l'emprunt et s'engage à rembourser l'emprunt en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur défaillant. 2  SYNTH-Module5_V102023 SYNTHESE MODULE V : Les assurances emprunteurs 1 DE QUOI PARLE-T-ON ? Elles prémunissent l’emprunteur contre les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité et de perte d’emploi (cette dernière est une garantie optionnelle) ; Le bénéficiaire du contrat d’assurance est l’établissement de crédit ; Le contrat groupe La délégation d’assurance La cotisation mensuelle est fixe pendant La souscription d’une assurance la durée du contrat ; individuelle est possible si le contrat Elle est calculée sur le capital emprunté. présente des garanties équivalentes à Les généralités celles proposées par le contrat groupe ; Elle est calculée sur le capital restant dû. Les acteurs Les assureurs Les courtiers Les Les banques en assurance comparateurs Les Le Le intervenants L’assuré Le distributeur souscripteur bénéficiaire A NOTER : Le Taux Annuel Effectif de l’Assurance - Il permet à l’emprunteur de connaître le poids de l’assurance dans le coût global de son crédit. - Il apparaît sur la fiche d’information remise par la banque lors d’une demande de prêt immobilier. 1  SYNTH-Module5_V102023 2 La loi Lagarde _ 1er juillet 2010 ❖ Mise en place du principe de délégation d’assurance. La loi Hamon – 17 mars 2014 Le principe du libre ❖ Possibilité de substitution au contrat d’assurance emprunteur initial, un autre contrat présentant des garanties équivalentes, pendant les douze mois choix du client suivant la signature de l’offre de prêt, La loi Bourquin – 22 février 2017 ❖ Instauration de la libre substitution de l’assurance de prêt pour changer d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire. La loi Lemoine – 28 février 2022 ❖ Possibilité de résiliation de l’assurance de prêt à tout moment et sans frais, ❖ Suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 €, ❖ Droit à l’oubli réduit à 5 ans pour les pathologies cancéreuses et l’hépatite C. DE QUOI PARLE-T-ON ? 3 Elle correspond à la part du prêt immobilier prise en charge par l’assurance. Il s’agit du niveau de couverture de l’emprunteur. Elle s’exprime en pourcentage. Le choix de la quotité Couverture déséquilibrée : quotité 40/60 ATTENTION : La quotité Emprunteur unique = quotité de 100% Couverture équilibrée : quotité 50/50 Couverture complète : quotité 100 ou 200 2  SYNTH-Module6_V102023 SYNTHESE MODULE VI : Les règles de bonne conduite Connaissance du client Avant d’ouvrir un compte, les organismes financiers doivent s’assurer de l’identité de leur client par la présentation de tout document probant : document officiel en cours de validité portant sa photographie et obligation de conserver la copie du document. La discrimination La discrimination est une violation du principe d'égalité. Les discriminations sont explicitement et limitativement définies, tant pour les critères que pour les domaines dans lesquels elles s’exercent. Le Défenseur des droits combat les inégalités fondées à partir des critères prohibés par la loi. Les obligations de conseil et d’information Obligation d’information Devoir de conseil ou de mise précontractuelle lors de l’entrée en Présentation des caractéristiques en garde et recueil des relation de la prestation informations nécessaires Convention préalable sur les Formaliser et documenter frais et les liens capitalistiques l’accompagnement du client 1  SYNTH-Module6_V102023 La prévention du surendettement Le surendettement passif Nul ménage ne se trouve à l’abri des aléas de la vie (perte d’emploi, maladie, etc.). Le surendettement actif Les causes du surendettement actif sont relatives à : Une mauvaise gestion du budget familial, L’accumulation de crédits à la consommation suite à des dépenses superflues, etc. Des solutions au surendettement existent via : des négociations amiables entre débiteurs et créanciers ; l’effacement total des dettes moyennant la liquidation des biens du surendetté. Le surendettement tend à être évité via : ▪ L’encadrement du crédit renouvelable, ▪ Le renforcement de l’information des consommateurs. La prévention des conflits d’intérêt 1 Afin de limiter tout conflit, la relation entre l’IOBSP et l’établissement bancaire est régie par la mise en place d'une convention de Cette convention de partenariat permet à l’IOBSP partenariat. de faire l’interface entre un client et un produit bancaire immobilier du partenaire financier. 2 Transparence sur les frais et la rémunération de l’intermédiaire 2  SYNTH-Module7_V102023 SYNTHESE MODULE VII : Contrôles et sanctions Leçon 1 : Infractions et manquements relatifs au non-respect des règles du code de la consommation L’intermédiaire en opérations de banque qui délivre un prêt doit : 1 2 3 Connaître la nature et les Connaître les modalités différentes formes de crédits Maîtriser les différentes caractéristiques financières exigées en matière de disponibles sur le marché garantie. des prêts. bancaire. 4 5 6 Informer, ou avertir le client Faire parvenir une ou Fournir à l’emprunteur ou au ou l’emprunteur en amont au plusieurs fiches de demande consommateur l’ensemble regard de l’analyse de sa d’information. des explications. solvabilité. 7 Remettre impérativement 8 9 l’offre de prêt, soit par voie Fournir les explications sur la Délivrer des explications sur postale, soit en rendez-vous, notion de défaut de la notion de surendettement avec l'obligation de donner paiement. et ses conséquences. les explications. 1  SYNTH-Module7_V102023 Leçon 2 : Les contrôles internes et le CRBF relatif au contrôle des établissements de crédit Qu’est-ce que le contrôle interne ? Le règlement du CRBF (Comité de la Réglementation Bancaire et Financière) n° 97-02 présente une définition élargie de la notion de contrôle interne, en fixant pour ce dernier quatre types d'objectifs différents : ▪ Qualité et fiabilité (conditions d'évaluation, d'enregistrement, de conservation et de disponibilité) de l'information comptable et financière, ▪ Conformité des opérations, de l'organisation et des procédures internes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, aux normes et usages professionnels et déontologiques et aux orientations de l'organe exécutif, ▪ Qualité des systèmes de reporting, d'information et de communication, ▪ Respect des décisions de la Direction Générale. Leçon 3 : La notion de prestation essentielle ou importante externalisée par la banque Les prestations de services essentiels externalisés désignent les activités pour lesquelles l’entreprise assujettie confie à un tiers, de manière durable et à titre habituel, la réalisation de prestations de services ou d’autres tâches opérationnelles essentielles ou importantes. Leçon 4 : ACPR et DGCCRF: compétences, contrôle, sanctions ACPR Organe de supervision français de la banque et de l’assurance. 3 missions principales : Contribuer à la stabilité du secteur Renforcer l’influence de la France financier Protéger la clientèle sur la scène internationale et européenne La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression DGCCRF des Fraudes a pour principales missions d’assurer un fonctionnement loyal des marchés et la sécurité des consommateurs. 2  SYNTH-Module7_V102023 Leçon 5 : ORIAS : compétence et contrôle Le rôle de l’autorité de publicité L’ORIAS 4 catégories d’intermédiaires en (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en assurance sont recensées : Assurance) Le courtier en assurance ou en réassurance est un organisme privé ayant la forme juridique d’une association à but non lucratif bénéficiant d’une délégation de service public en vue de tenir et mettre à L’agent général d’assurance jour le Registre unique. Le mandataire en assurance Le mandataire d’intermédiaire en assurances. Le périmètre de la mission de l’ORIAS a été étendu aux : Intermédiaires en opérations Conseillers en Agents liés de prestations de de banque et en services de investissements financiers services d’investissement paiement (IOBSP) (CIF) (ALSPI). Les conseillers en Les intermédiaires en financements participatifs financement participatif (CIP) (IFP) L’inscription à l’ORIAS est obligatoire pour tous ces intermédiaires, qu’ils soient des personnes morales ou des personnes physiques, et qui exercent leurs activités en France. 3  SYNTH-Module8_V102023 SYNTHESE MODULE VIII : Module spécialisé : Le crédit immobilier Un établissement de crédit est une société financière ayant pour activité habituelle les opérations de banque et qui octroie des crédits aux particuliers ou aux professionnels. Intervenants sur le marché immobilier Le marché de l'immobilier est composé de différents intervenants. Certains sont incontournables, d'autres n'interviennent qu'à la demande du client, en fonction de son projet. Notaire Agents immobiliers Promoteurs Conseillers en Lotisseurs Constructeurs investissements financiers Conseillers en gestion de IOBSP patrimoine 1  SYNTH-Module8_V102023 Les mécanismes des prêts % Le taux d'intérêt d'un prêt ou d'un emprunt indique le prix à payer par l'emprunteur au prêteur pour pouvoir disposer d'une somme d'argent. Il tient compte du montant emprunté, de la Pour répondre à leurs besoins de financement, les banques durée du prêt et de la nature des risques achètent de l’argent auprès d’autres banques (ce que l’on encourus, elle-même dépendante des appelle le marché interbancaire) ou auprès de la banque garanties offertes. centrale : il s’agit de la Banque Centrale Européenne (BCE) pour la zone Euro. Un prêt est un contrat, librement négocié entre contractants. Il Toutefois, la législation fixe un plafond. En peut donc s'effectuer en théorie à n'importe quel taux, même France, il est défini par l'usure, c'est-à- éloigné de celui du marché financier. dire le taux maximum d’intérêt qu'un prêteur ne peut légalement dépasser. Pour analyser le dossier d’un potentiel emprunteur, l’établissement prêteur analyse : ? Ses revenus Le montant de l'apport personnel Le disponible pour vivre L'emplacement et La durée de la qualité du bien remboursement Assurances de prêt Les assurances exigées par les banques, ont pour objet de garantir les prêts contre les risques de décès ou perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité et incapacité de travail. Elles prennent en charge, en cas de survenance de ces risques, les mensualités dues à la place de l’emprunteur ou de ses héritiers (en cas de décès). Pour couvrir ces risques, l’emprunteur doit s’acquitter d’une cotisation annuelle. Cette dernière est fixée en pourcentage : Sur le montant initial Sur le montant du du capital emprunté ou capital restant dû 2  SYNTH-Module8_V102023 NOTIONS IMPORTANTES Le taux ou ratio d’endettement (parfois appelé taux d’engagement par certaines banques) est le rapport (exprimé en pourcentage) de l’ensemble des Taux d’endettement charges sur le total des revenus considérés pour une même période. Le taux d’endettement maximum admis par les banques est actuellement de 35%. Dans le cadre d’un emprunt, il permet aux banques de vérifier les capacités Le reste à vivre financières du ménage emprunteur. Lorsqu’un foyer souhaite emprunter afin de financer un bien : la banque va estimer la somme qu’il lui reste à la fin du mois une fois qu’il a payé ses charges fixes. Le ratio d’épargne Le ratio d’épargne financière correspond au rapport entre l’ensemble de financière l’épargne placée et le capital emprunté. Le patrimoine net correspond au montant du patrimoine de l’emprunteur pour Le patrimoine net lequel il n’y a plus d’emprunt exigible. 3  SYNTH-Module8_V102023 Caractéristiques financières d’un crédit immobilier Le taux effectif annuel Le TAEG est un taux d’intérêt qui représente le taux réel du prêt car il intègre tous global les éléments qui composent le « coût » du prêt. Le coût total crédit représente la somme totale de l’ensemble des éléments du prêt. Elle correspond au prix payé sur toute la durée du crédit. Le coût total du crédit Un contrat de prêt prévoit une durée de remboursement. Elle est en général La durée du crédit comprise entre 5 et 25 ans. Le taux d’intérêt est plus bas sur de courtes durées que sur de longues durées. Les échéances sont déterminées par la durée du prêt, son taux nominal et le montant de l’assurance du prêt. Leur montant, leur nombre et leur contenu sont indiqués dans l’échéancier (ou tableau d’amortissement) de l’offre de prêt qui est remis à Les échéances l’emprunteur. Elles sont composées d’une part d’intérêts, d’une part du capital et d’une cotisation d’assurance. Le taux fixe est déterminé au moment de la mise en place du prêt et ne changera pas pendant toute la durée de ce dernier, même si le marché fluctue (aussi bien à la hausse comme à la baisse). Les différents Le taux d’intérêt « variable » évolue en fonction d’un indice de référence qui lui est types de taux rattaché : l’Euribor le plus souvent (taux interbancaire au sein de la zone Euro). Le taux capé est une forme de taux révisable conçu par les banques pour protéger leurs clients d'une trop forte hausse des taux. Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un cap ou plafond défini lors de la signature du contrat. 4  SYNTH-Module8_V102023 Garanties des crédits Afin de se protéger, les prêteurs exigent que les emprunteurs prennent des garanties. Ces dernières servent à garantir la créance du prêteur et la défaillance de l’emprunteur. Il existe différents types de garanties : Les sûretés réelles dont l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD). Les garanties caution d’une personne morale, Les garanties caution mutuelle professionnelle, Les garanties sur un placement, Les garanties par des personnes physiques Le mécanisme AERAS en cas de risque de santé aggravé Qu’est-ce que la convention AERAS? La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé d'obtenir plus facilement un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. Elle permet notamment, sous conditions, d'obtenir une assurance pour ce type de prêt, sans avoir à compléter un questionnaire médical. 5  SYNTH-Module8_V102023 Un prêteur ou un IOBSP est tenu d'informer son client des différents dispositifs qui Information le protègent vis-à-vis de la loi. des clients Concernant les étapes de la demande de crédit : Le délai rétractation de 10 jours procuré par la loi Macron à compter de la réception de l’offre de crédit, La condition suspensive liée à l'obtention du prêt, L'envoi par voie postale de l’offre de prêt par la banque (valables 30 jours), Le délai de réflexion de 10 jours francs avant de retourner l’offre signée à la banque. Concernant l’offre de prêt Le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques. Cette dernière doit comprendre un certain nombre d’informations essentielles. Elle doit être accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit pour les offres de prêt à taux variable. La Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) contient des informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se positionner en connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit. 6  SYNTH-Module8_V102023 Les dispositifs d’investissement locatif Investir dans l’immobilier locatif neuf permet d’obtenir des avantages fiscaux d’où le terme «défiscalisation». Il s’agit d’acheter un bien et de le louer (sous conditions) moyennant un avantage fiscal. Les différents dispositifs d’investissement : Location meublée Duflot Pinel professionnelle Location meublée Duflot Outre-mer Pinel Outre-mer non-professionnelle Loi Malraux SCPI Bouvard 7  SYNTH-Module8_V102023 Le mandat de recherche de financement est un document qui autorise un Mandat de courtier à réaliser les démarches nécessaires auprès d’établissements financiers recherche en pour trouver à un client une solution de financement. capitaux Il doit être signé par le client afin que le courtier puisse chercher et négocier à la place et pour le compte de son client une solution financière adaptée à son profil et ses besoins. Il définit ainsi les conditions de recherche de financement entre un client et un courtier. Etude du dossier Validation du financement/accord de principe de la banque Émission de l’offre de prêt Signature de l’offre de prêt Déblocage des fonds 8  SYNTH-Module9_V102023 SYNTHESE MODULE IX : Les biens immobiliers Leçon 1 : Les acteurs de la conception, de la construction et de la vente d’une opération immobilière De la recherche foncière à l’acquisition du terrain Les acteurs Promoteur Constructeur Notaire Canaux de distribution La frise chronologique d’une opération immobilière 1  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 2 : Les acteurs de la distribution La vente d’un bien immobilier neuf achevé, en état futur d’achèvement ou d’un bien dans l’ancien se réalise généralement par l’intermédiaire d’une « entité » qui met en relation le « vendeur » et un « acheteur ». Cet intermédiaire peut être : Un agent immobilier Ces intermédiaires sont soumis à une Un réseau de vente réglementation spécifique définie par la Loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret Un professionnel qui peut avoir le statut d’application du 20/07/1972. d’agent commercial ou de négociateur salarié Le notaire intervient dans le cadre d’une Les professionnels de l’immobilier vente immobilière en sont soumis à des obligations tant que négociateur. La personne habilitée : ▪ Doit justifier d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs. Lorsqu'elle n’est pas salariée, elle agit en qualité d’agent commercial. ▪ Doit contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. ▪ A une obligation de formation continue. Une déclaration préalable d’activité doit être réalisée pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. La carte professionnelle est obligatoire pour : Les agents immobiliers souhaitant prendre en charge des transactions (achat, vente, location, sous-location, location saisonnière, locations nues ou meublées, propriétés bâties ou non bâties, transactions relatives à des fonds de commerce) : la carte porte alors la mention « T ». Les gestionnaires de biens immobiliers (mention « G »). Les syndics de copropriété (mention « S ») Une attestation d’habilitation garantit que les négociateurs immobiliers, les agents commerciaux ou le réseau de mandataires sont habilités à s’entremettre, négocier et signer pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété doivent exercer leur profession avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » pour donner la meilleure image de leur profession. 2  SYNTH-Module9_V102023 Les acteurs du financement On distingue 4 catégories d’IOBSP : Les courtiers interviennent en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit Les mandataires exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit et travaillent exclusivement avec cet établissement pour une catégorie d’opérations Les mandataires non exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs Les mandataires d’IOB exercent leur activité en vertu d’un mandat d’un autre IOB, courtier ou mandataire (soit l’une des 3 catégories ci-dessus). 3  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 4 : L’acquisition d’un bien immobilier Acquisition à titre onéreux 1 L’achat d’un logement neuf peut être réalisé avant sa construction. En effet, le futur propriétaire a différentes possibilités : Acheter un bien immobilier à construire auprès Faire construire lui-même le bien immobilier. d’un promoteur : il n’est pas à l’initiative du projet de construction. Lorsque le bien est à construire, la vente peut revêtir la forme : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions D’une vente à terme. D’une vente en l’état existantes. Les ouvrages à venir deviennent la futur d’achèvement ou propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de VEFA. leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. » Outre la construction, l’acquéreur va pouvoir porter son choix sur un bien achevé, neuf ou ancien : un bien existant. 4  SYNTH-Module9_V102023 Les étapes de la commande en VEFA Source : Stellium Immobilier 01 02 03 La réservation Le financement L’acte authentique Avant toute réservation, une Une fois le contrat de La signature de l’acte authentique option doit être posée sur réservation signé, il est constitue la concrétisation du projet Immoshop. important de sensibiliser pour l’investisseur. Le dépassement des délais l’investisseur au L’acte authentique marque le de 48h entre l’intention financement. début du transfert de propriété qui d’option ou de 10 jours entre Possibilité de confier le dossier s’opère au fur et à mesure des l’option et la réservation = à Stellium Financement. appels de fonds correspondant à remise en stock automatique l’avancement des travaux. du logement. 5  SYNTH-Module9_V102023 2 Acquisition à titre gratuit Outre l’acquisition à titre onéreux d’un bien immobilier, c’est-à-dire à travers un acte d’achat, l’acquisition peut aussi être réalisée à titre gratuit (sans aucune dépense particulière). Cette transmission de patrimoine peut prendre 2 formes : La donation, La succession. 6  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 5 : La détention d’un bien immobilier Le propriétaire d’un bien immobilier peut détenir ce bien de différentes manières : Directement Il est propriétaire du logement et peut, soit l’utiliser pour l’habiter, soit le donner en location et en percevoir les loyers. Il peut détenir un même bien avec plusieurs personnes : le propriétaire est alors en situation d’indivision sur ce bien. Indirectement Il est propriétaire de parts d’une société, elle-même propriétaire du logement. Ce dernier peut être utilisé par un ou plusieurs des associés ou être destiné à la location. En démembrement La propriété est répartie entre : o Un usufruitier: il a l’usage du logement pour y vivre ou pour en percevoir les fruits (les loyers), o Un nu-propriétaire: il aura la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier. 7  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 6 : La gestion d’un bien immobilier Un bien immobilier loué peut être : Confié à un administrateur de biens, que le logement soit loué nu ou meublé. Confié à un exploitant s’il s’agit d’un bien situé dans une résidence services. Bail d’habitation La recherche de locataires Le bail d’habitation s’impose pour la location L’administrateur de nue d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire. biens a deux missions L’administration du bien Il doit être obligatoirement: ▪ Ecrit, ▪ Respecter un contrat type défini Le mandat de gestion permet au propriétaire par décret en Conseil d’Etat du 29 de déléguer la gestion de la relation avec le mai 2015. locataire à un gestionnaire. Bail commercial L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans certaines zones Le bail commercial est utilisé lorsque les lieux géographiques, dites zones tendues. ont une destination commerciale, c’est-à-dire lorsqu’une activité commerciale, industrielle ou artisanale est exercée dans l’immeuble objet du bail. Il a un objectif de protection du locataire. Le Code de commerce précise que la durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans mais offre la possibilité au preneur (l’occupant des locaux) de donner congé à l'expiration d'une période triennale, à défaut de convention contraire. 8  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 7 et 8 : La fiscalité immobilière Des taxes liées au bien lui-même : Des taxes liées à la situation du TVA ou droits d’enregistrement bien : taxes d’urbanisme Taxe d’habitation Suppression progressive Taxes liées à la détention du bien Taxe foncière Impôt sur les revenus locatifs Les revenus nets issus de la location d’un bien immobilier sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le type de location définit la catégorie de revenus dont elle relève fiscalement ainsi que les modalités de calcul du montant imposable : OU Location meublée Location nue Les revenus sont imposés au titre des Dans le cadre d’une location nue, les revenus bénéfices industriels et commerciaux, les sont imposés dans la catégorie des revenus BIC. Dès lors, certaines particularités fonciers. dépendront du statut du contribuable : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). 9  SYNTH-Module9_V102023 Il existe deux types de régime d’imposition du revenu foncier dans le cadre de la location nue : Application de plein droit aux bailleurs ne détenant pas d’immeubles soumis à un dispositif fiscal et dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000€ MICRO- FONCIER Déduction forfaitaire fixée à 30% des recettes perçues Obligatoire pour les bailleurs dont les recettes locatives excèdent 15 000€ et les bailleurs détenant des immeubles soumis à un régime spécial Facultatif pour les bailleurs soumis de plein droit au micro-foncier (option irrévocable pendant 3 ans) REGIME REEL Déduction des charges pour leur montant réel Le sort des déficits : Lorsque la compensation entre les recettes et les charges aboutit à un déficit foncier, la part afférente aux charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700€. La part non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le loueur en meublé a le choix entre deux régimes fiscaux d’imposition : le micro-BIC et le régime réel. Application lorsque le chiffre d’affaires hors taxes de l’activité de location est inférieur à 77 700€ MICRO-BIC Déduction forfaitaire fixée à 50% des recettes perçues Obligatoire pour les bailleurs dont le chiffre d’affaires excède 77 700€ REGIME REEL Déduction des charges pour leur montant réel 10  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 9 : La fiscalité sur la revente d’un bien immobilier La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsqu’elle est réalisée par des personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Le régime d’imposition des plus-values réalisées par les particuliers ne s’applique donc pas aux profits tirés d’une activité professionnelle. Plus-value Prix Prix de vente d’acquisition Régime des plus-values immobilières des particuliers Acquisition Vente Seules sont imposables les plus-values réalisées lors de cessions à titre onéreux. La plus-value imposable est déterminée après application d’abattements pour durée de détention. La plus-value est soumise à l’impôt sur le Revenu, après application d’un abattement égal à : ème 6% pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu'à la 21 , 4% pour la 22ème année révolue de détention. Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est égal à : 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème, 1,60% pour la 22ème, 9% pour chaque année à partir de la 23ème et jusqu’à la 30ème. Les plus-values des particuliers sont soumises à une imposition : Au taux proportionnel de : Et aux prélèvements sociaux au taux de : 19% 17,2% 11  SYNTH-Module9_V102023 Leçon 10 : La structure du marché OU immobilier et la politique du logement Le patrimoine immobilier représente : 85% sur l’immobilier résidentiel (logements), 15% sur l’immobilier non résidentiel (immobilier d’entreprise et bâtiments publics). Les différentes formes d’accession à la propriété - L’accession libre - L’accession aidée - La location accession Le profil type des propriétaires en France - Les primo-accédants - Les propriétaires Les incitations à la construction ont pour objectif de faciliter le financement des constructions par la mise en place de prêts aux conditions avantageuses (aides ou subventions) et d’encourager certaines dépenses par la mise en place d’avantages fiscaux. Elles peuvent prendre la forme : 1 D’aides à l’accession et aux travaux Les prêts spécifiques à l’acquisition ou à la réalisation de travaux pouvant être proposés aux propriétaires : Prêts aidés (PTZ, ECO-PTZ) Prêts réglementés (PEL, PAS) Prêt complémentaires (prêt action logement, prêt aux fonctionnaires) 12  SYNTH-Module9_V102023 2 D’aides à l’investissement locatif Le prêt conventionné locatif Le prêt locataire intermédiaire Le prêt locatif social Afin de remédier à la problématique de la demande de logements, l’Etat incite à l’investissement locatif à l’aide de mesures fiscales attractives. Ces mesures fiscales ont pris la forme soit de réductions d’impôt, soit d’amortissements déductibles des revenus de la location. L’une des priorités des règles d’urbanisme et de construction est la préservation de l’environnement à long terme. La nouvelle réglementation thermique est désormais la Réglementation Environnementale RE 2020. Afin de protéger et d’informer les acheteurs, un dossier de diagnostic technique doit être produit par le vendeur lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. Pour tous les logements, ce dossier comprend obligatoirement : Un diagnostic de performance énergétique Un état des risques et pollutions (ERP) 13  SYNTH-Module10_V102023 SYNTHESE MODULE X : CREDIT A LA CONSOMMATION ET CREDIT DE TRESORERIE Leçon 1 : L'environnement règlementaire des crédits à la consommation Les crédits sont très encadrés et de nombreuses lois sont venues les réglementer : Scrivener, Neiertz, Murcef, Châtel, Lagarde, Hamon, ainsi que la directive MCD. FOCUS : les fichiers clients Le Fichier des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) recense les informations sur les incidents de remboursements des crédits et mentionne les différentes mesures prises par la commission de surendettement. Le fichier central des chèques (FCC) centralise toutes mesures d'interdiction bancaire à la suite d’une émission de chèque sans provision ainsi que les mesures d'interdiction judiciaire. Le FIBEN (Fichier Bancaire des Entreprises) est une banque de données où sont regroupées diverses données des entreprises, consultable par les établissements bancaires et autres organismes. Ces informations reflètent la capacité des