H5: Wet Bryne PDF

H5: Wet Bryne - Beschermingswetgeving - Men contracteert iets wat fysiek nog niet gerealiseerd is - Tijdens bouwproces nochtans al serieuze bedragen gevraagd - Doel: - Beschermen van kandidaat-bouwer of kandidaat-koper - Rechtsaard - Dwingend recht = men kan er n...

H5: Wet Bryne - Beschermingswetgeving - Men contracteert iets wat fysiek nog niet gerealiseerd is - Tijdens bouwproces nochtans al serieuze bedragen gevraagd - Doel: - Beschermen van kandidaat-bouwer of kandidaat-koper - Rechtsaard - Dwingend recht = men kan er niet geldig van afwijken - MAAR wel bescherming zwakke partij versterken - Op zowel aanneming als koop - Bij aanneming is er geen sprake van koop - Vooral in koop op plan sector - Onroerend goed op plan: - Appartement ergens kopen, maar is nog niet uitgevoerd - Ter zijde: Appartementsbouw =\> Eerste verdiep is duur, tweede minder en veertiende al veel minder =\> rendement is veel hoger - Probleem: bedrijf gaat failliet =\> appartement nooit opgericht - Eigenlijk koop je lucht en je wilt dat die 'lucht' afgebakend wordt - Bij ETRIMO geval had je geen bescherming =\> woningbouwwet als antwoord hierop - Aan de koper bij koop op plan bescherming verlenen - Kandidaat koper of bouwheer - Bij deze wet altijd gemengd contract =\> eigendomsoverdracht en aanneming - [Bij pure aanneming is deze wet niet van toepassing] - Als je wil bouwen op jouw grond is deze wet dus niet geldig want geen eigendomsoverdracht - Beschermen tegen - Koper neemt onrechtmatige bedingen over - Tegen de insolvabiliteit (= dat je niet in staat bent om op korte termijn je schulden te betalen) - Wet is van dwingend recht - Beschermt een zwakke contractspartij en dus mag je er contractueel niet van afwijken - Als je een appartement koopt dan kan de projectontwikkelaar niet zeggen de wet van Bryne is niet van toepassing! - Wanneer van toepassing? - **1^e^ voorwaarde: Vooreerst er moet een aspect van eigendomsoverdracht en bouwen** - Bouwgronden vaak opgekocht door bouwbedrijven en bieden dan totaalproject aan =\> dubbele winst - **2^e^ voorwaarde: Verbintenis van verkoper/aannemer om een wooneenheid op te richten of om belangrijke verbouwingswerken uit te voeren** - Niet dus enkel aankoop op plan van een appartement - Bij appartement heb je mede-eigendomsrecht - Maar ook van op te richten huis met een grond (grond+huis) - Ook omvangvereiste - **3^e^ voorwaarde: Alleen van toepassing wanneer u een stuk grond koopt met verbintenis tot huis hierop bouwen dat tot huisvesting van een gezin is bestemd** - Niet bv om fabriek ofzo op te richten, enkel residentieel (en ook gemengd gebruik) - Niet van toepassing bij kopen van hotelkamers - Niet van toepassing bij het kopen van assistentiewoning - **4^de^ voorwaarde: Op moment dat je koopt, is het huis nog niet afgewerkt maar de verkoper/aannemer verbindt zich er wel toe om het af te werken** - Als het er al volledig staat, koop je geen lucht =\> geen beschermingsmechanismen nodig - Vb. omzeilen van wet: loft kopen maar in contract staat dat het niet afgewerkt is maar als je dit wil afwerken moet je dit doen met aannemer x (die verbonden is aan de verkoper) =\> koper weet niet wat de prijs is en aannemer x kon dus vragen wat hij wou (monopolie) =\> wetsonduiking =\> wet van bryne toch van toepassing - **5^de^ voorwaarde: koper moet zich verbinden om betalingen te doen vooraleer het huis of appartement opgeleverd is (voltooid is)** - Als koper niks moet betalen totdat het voltooid is heeft de koper geen risico dus wet geldt niet - Aankoopbelofte om wet van bryne weer te omzeilen - Dus je koopt het huis of appartement niet meteen - Je koopt het wanneer de verkoper dit wil en als vergoeding daarvoor betaal je me 50 000 - Waarom moet ik betalen als jij de aankoopbelofte doet? =\> wordt in mindering gebracht bij aankoop zeggen ze dan - Want verkoper bepaalt achteraf de aankoop maar deze prijs kan hij dus achteraf bepalen - Valt nu ook onder de wet van bryne en is dus nietig - Weer omzeilen: studiecontracten - Dus ipv op voorhand voor de totale kost =\> studiecontracten (je reserveert je appartement zogezegd) - Koper moet beschermd worden tegen oplichtende praktijken - Probleem? - Wie betaalt de bescherming - De koper =\> verkoper rekent deze kosten door - =\> evenwicht in vinden - Voldoende maar ook niet overreachen van deze bescherming - Waarom van belang dit toepassingsdomein? - Contract (koop op plan) moet enkele verplichte vermeldingen bevatten (niet allemaal kennen, deze wel) - Bouwvergunning - Gedetailleerde beschrijving van bouwwerken van uitvoering - Totaalprijs (belangrijk) - Al minstens 15 dagen op voorhand - Bescherming - Bouwwerken moeten eigendom worden van de kopers naarmate van hun oprichting - Is in principe altijd zo (natrekking) - Hier is het van dwingend recht - Hoezo bescherming? - Als de verkoper failliet gaat als het gebouw half staat =\> dan is tenminste half gebouw al uit de faillissement - Dus de curator kan hier dan geen beslag op nemen - Risico tenietgaande overmacht - Verkoper blijft tot op het moment van de oplevering eigenaar - Hoe lost deze verkoper dit op? - Verzekering - Die de koper onrechtstreeks ook betaalt - Verplicht dubbele oplevering - Voorlopige - Minstens een jaar nadien de definitieve oplevering - Om er een winter over te laten gaan - Prijs moet vaststaand zijn (globale prijs) - Je mag als koper niet betalen wat er nog niet uitgevoerd is (dus niet vooraf betalen) - Max 5% van aankoopprijs op het moment van overeenkomst betalen - Notariële akte - Grond betalen =\> want je wordt eigenaar dan hiervan - En als er al eventueel uitgevoerde werken ook al betalen - Wel al in schijven betalen - Voor uitgevoerde werken - Want je mag niet vooraf betalen - Ook hier weer evenwicht in zoeken - Verkoper zou bv al een heel appartementsgebouw kunnen bouwen en achteraf verkopen - Maar moet dan zelf financieren en de koper zal hiervoor extra betalen =\> maar zet zichzelf dan ook uit de markt - Aannemer moet ook een waarborg verschaffen - Garantie verschaffen dat hij het gebouw zal kunnen afwerken - Bankwaarborg van 5% betalen als hij het niet zou afwerken (bij erkende aannemer =\> voldaan aan alle sociale en fiscale voorwaarden) - Bij niet-erkende waarnemer =\> 100% prijs van het gebouw! - Waarom nog deze bescherming? - Anders risico als aannemer halverwege failliet gaat, en ja moet andere aannemer pakken dan moet je meer dan 5% meer gaan betalen =\> dus daarom deze bescherming - Probleem: - Zo een erkenningsaanvraag is voorbehouden voor bedrijven die een vestiging hebben in België - Europa is het probleem =\> concurrentie tussen Belgische en buitenlandse aannemers uit evenwicht - Sancties - Betaling laten uitvoeren zonder dat werken zijn uitgevoerd =\> kan tot gevangenisstraffen lijden - Voorbeeld - X verkoopt appartement 300 000 € - Hoeveel btw erop =\> 21% = 63 000€ belastingen - Gaan we niet doen - X eigenaar van grond (niet erkende aannemer) =\> verleent eerst zijn opstalrecht aan X bis - X bis = wel erkende aannemer (zelfde aandeelhouders als X) - Opstalrecht - Verleent het recht bouwwerken uit te voeren en daarvan als opstalhouder eigenaar van te worden - Maakt uitzonderlijk op de natrekking - X bis richt een gebouw op en wil verkopen aan Y - X en X bis treden beiden op als verkoper - X verkoopt grond - X bis verkoopt zijn opstalrecht (bouwwerk) - Grond en bouwwerk vermengt zich tot volledige eigenaar bij Y - MAAR - 1\. X bis is een erkende aannemer moet geen voltooiingswaarborg opstellen, volstaat met 5% waarborg - 2\. BTW betaal je enkel op diensten - Bij de aparte verkoop van een grond zonder diensten betaal je geen BTW maar registratierechten! - X bis verkoopt diensten - Bouwwerken = 200 000€ - Moet je dus btw op betalen =\> 42 000€ - X verkoopt grond - Grond = 100 000€ van aankoopprijs - Moet je registratierechten op betalen =\> 3% op eerste woning (2^de^ woning = 12%) - Dus stel hier bv 12% op tweede woning = 12 000€ - Totaal belastingen - 54 000€ =\> 9 000€ uitgespaard om hetzelfde resultaat te bereiken - = besparing van 3% - Zeer veel