Finanzierungsgeschäft Allgemein Liegenschaftsrecht PDF

Liegenschaftsrecht, Grundbuch Finanzierungsgeschäft Allgemein Mag. Lukas Hofstätter (RLB OÖ) Mag. Stefanie Hoffmann (RV OÖ) 12.07.2024 1  INHALTSVERZEICHNIS 1....

Liegenschaftsrecht, Grundbuch Finanzierungsgeschäft Allgemein Mag. Lukas Hofstätter (RLB OÖ) Mag. Stefanie Hoffmann (RV OÖ) 12.07.2024 1  INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeiner Teil des Grundbuchsrechts.............................................................. 4 1.1. Aufbau und Bestandteile.................................................................................... 4 1.2. Arten der bücherlichen Eintragung................................................................... 8 1.3. Verbesserungsauftrag........................................................................................ 9 1.4. Grundsätze des Grundbuchsrechtes.............................................................. 10 1.5. Aufbau einer Grundbuchseinlage.................................................................... 13 2. Eintragungen im A-Blatt....................................................................................... 14 2.1. Allgemeines zum A-Blatt.................................................................................. 14 2.2. A1-Blatt.............................................................................................................. 15 2.3. A2-Blatt.............................................................................................................. 16 3. Eintragungen im B-Blatt....................................................................................... 22 3.1. Bezeichnung des Eigentümers........................................................................ 22 3.2. Arten des Eigentums........................................................................................ 22 3.3. Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung der ganzen Liegenschaft............................................................................................................................ 25 3.4. Persönliche Beschränkungen.......................................................................... 26 3.5. Eröffnung eines Insolvenzverfahrens............................................................. 26 3.6. Streitanhängigkeit............................................................................................. 26 4. Eintragungen im C-Blatt....................................................................................... 27 4.1. Pfandrechte an unbeweglichen Sachen.......................................................... 27 4.2. Höchstbetragshypothek................................................................................... 27 4.3. Festbetragshypothek........................................................................................ 30 4.4. Unterfertigung „Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU)“....................... 31 4.5. Singularhypothek, Simultanhypothek............................................................. 31 5. Ausfertigung der Pfandurkunde.......................................................................... 33 -2- 6. Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung.................. 36 7. Liegenschaftsrecht............................................................................................... 38 7.1. Aufhebung bzw. Beschränkung von Pfandrechten....................................... 38 7.2. Belastungs- und Veräußerungsverbot............................................................ 38 7.3. Veräußerungsverbot nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1968 bzw. 1984 sowie den Landeswohnbauförderungsgesetzen........................................... 40 7.4. Dienstbarkeiten, Reallasten und Bestandrechte............................................ 40 7.5. Baurecht............................................................................................................ 43 7.6. Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens......................................... 44 7.7. Vorkaufsrecht.................................................................................................... 45 -3- 1. Allgemeiner Teil des Grundbuchsrechts Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch (Register), in dem Grundstücke sowie die an ihnen bestehenden Rechtsverhältnisse verzeichnet sind. 1.1. Aufbau und Bestandteile Aufbau des Grundbuches Gerichtsbezirk (Zuständigkeit) Das Grundbuch wird beim Bezirksgericht für alle jene Grundstücke, die im betreffen- den Gerichtsbezirk liegen, geführt. Der Gerichtsbezirk ist nicht identisch mit dem poli- tischen Bezirk. Katastralgemeinde (Grundbuch) Ein Gerichtsbezirk besteht aus mehreren Katastralgemeinden (Grundbüchern). Der Begriff Katastralgemeinde stammt aus dem Vermessungswesen. Jede Katastralge- meinde hat eine Katastralgemeinden-Nummer (z.B. Grundbuch 03329 Waidhofen an der Ybbs). Die Katastralgemeinde ist nicht identisch mit der politischen Gemeinde. Grundstück Die Katastralgemeinde (das Grundbuch) besteht aus Grundstücken (Parzellen), das sind Teile der Erdoberfläche, die im Grundkataster mit einer eigenen Nummer be- zeichnet sind. Einlagezahl (Grundbuchskörper) Besteht aus einem oder mehreren Grundstücken (Parzellen) mit einer eigenen Einla- gezahl (EZ). Diese wird in der Regel auch als Liegenschaft bezeichnet. -4- Gerichtsbezirk GB 4 1 2 5 EZ 2 10 3 EZ 1 8 9 6 4 7 GB 3 GB 2 GB 1 Grundbuch (GB) = Katastralgemeinde (KG) Grundstücke (GST) Grundbuchskörper = Einlagezahl (EZ) -5- Bestandteile des Grundbuches Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Daneben gibt es noch Hilfsbücher, die jedoch nicht als Bestandteil des Grundbuches gelten. Darüber hinaus besteht ein Verzeichnis der gelöschten Eintragungen. Hauptbuch Das Hauptbuch ist der wichtigste Teil des Grundbuches. Die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung der bücherlichen Rechte wird nur durch Eintragung in das Hauptbuch erwirkt. Für jede Katastralge- meinde (Grundbuch) wird ein eigenes Hauptbuch geführt. Es wird aus den Grund- buchseinlagen gebildet, die fortlaufend nummeriert sind (Einlagezahl, EZ). Seit der Grundbuchsumstellung auf EDV ist das Hauptbuch eine elektronische Datenbank (Grundstücksdatenbank). Es besteht eine Abfragemöglichkeit über Raiffeisen-Intra- net. Urkundensammlung Die Urkundensammlung wird aus den Urkunden gebildet, aufgrund derer eine grund- bücherliche Eintragung vorgenommen wurde. Diese Urkunden wurden früher nach der Tagebuchzahl geordnet abgelegt und jahrgangsweise gebunden. Heute wird die Urkundensammlung durch Speicherung der Urkunden in einer Datenbank (Urkun- dendatenbank) geführt. Bei der Beurteilung eines im Hauptbuch eingetragenen Rechtes kann der Inhalt der in der Urkundensammlung erliegenden Urkunden von Interesse sein. Hilfsverzeichnisse Die Hilfsverzeichnisse ermöglichen ein besseres Zurechtfinden im Grundbuch. Ein- tragungen in ihnen haben aber keine rechtserzeugende Wirkung. Register (Tagebuch): Alle beim Gericht einlangenden Grundbuchstücke werden in das Geschäftsregis- ter TZ eingetragen und mit einer fortlaufenden Zahl (Tagebuchzahl, TZ) verse- hen. Die Tagebuchzahl dokumentiert den Rang der Grundbuchseintragung (entschei- dend ist das tatsächliche Einlangen des Antrags beim zuständigen Gericht). Personenverzeichnis: Das Eigentümerverzeichnis wird für ganz Österreich zentral geführt. Eine Ein- sichtnahme bei Gericht oder bei einem Notar wird nur gewährt, wenn der Eigen- -6-  tümer die Raiffeisenbank hierzu schriftlich ermächtigt bzw. die Bank ein rechtli- ches Interesse darlegen kann. Grundbuchsmappe: Die Grundbuchsmappe ist ein Abdruck der beim Vermessungsamt geführten Ka- tastralmappe. Sie ist eine Landkarte, die zur Veranschaulichung der Lage der einzelnen Grundstücke dient. Straßenverzeichnis (Adressenverzeichnis) Das Straßenverzeichnis enthält sämtliche Liegenschaftsadressen nach politi- schen Gemeinden in alphabetischer Reihenfolge und nach Hausnummern geord- net. Grundstücksverzeichnis: Das Grundstücksverzeichnis enthält sämtliche Grundstücke einer Katastralge- meinde (eines Grundbuches) nach den Grundstücksnummern geordnet. Dane- ben ist die EZ, zu der das Grundstück gehört, angeführt. Gelöschte Eintragungen Diese sind im „Verzeichnis der gelöschten Eintragungen“ zu finden. Im Grundbuchs- auszug sind sie nicht ersichtlich. -7- 1.2. Arten der bücherlichen Eintragung Die Worte „Einverleibung, Anmerkung und Ersichtlichmachung“ sind aus der Grund- buchsabschrift nicht zu entnehmen. Die „Vormerkung“ ist ausdrücklich angeführt. Einverleibung Die Einverleibung bewirkt den unbedingten Erwerb sowie die unbedingte Übertra- gung, Beschränkung oder Aufhebung bücherlicher Rechte (unbedingter Rechtser- werb oder Rechtsverlust). Vormerkung Sie ist eine bedingte Eintragung; für die Einverleibung fehlt eine vom Gesetz gefor- derte Voraussetzung (bedingter Rechtserwerb oder Rechtsverlust). Die Vormerkung begründet daher nur die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder Aufhebung eines bücherlichen Rechtes unter der Bedingung, dass diese feh- lende Voraussetzung nachgebracht wird (Rechtfertigung). Eine Frist zur Beibringung kann grundsätzlich vom Grundbuchsführer bestimmt und im Beschluss bekanntgege- ben werden. Eine Vormerkung kann etwa erfolgen, wenn die Urkunde die allgemeinen Erforder- nisse zur grundbücherlichen Eintragung, nicht aber die besonderen zur Einverleibung nötigen Erfordernisse erfüllt (zB. es fehlt die Aufsandungserklärung). Ebenso ist die Vormerkung bei Fehlen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheini- gung (UB) zulässig. Vormerkung + Rechtfertigung = Einverleibung Vormerkung des Eigentumsrechts: Wird eine Vormerkung nicht gerechtfertigt und somit wieder gelöscht, sind auch alle Eintragungen, die in Bezug auf die Vormerkung vorgenommen worden sind zu lö- schen. Bei Rechtfertigung der Vormerkung sind die seit der Vormerkung gegen den einver- leibten Eigentümer vorgenommenen Eintragungen zu löschen. -8- Anmerkung Anmerkungen haben nur den Zweck, im Interesse Dritter bestimmte tatsächliche Ver- hältnisse bekannt zu machen (z.B. Bestellung eines Erwachsenenvertreters) oder bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen (z.B. Rangordnungsanmerkung). Mit einer Anmerkung kann man niemals ein bücherliches Recht erwerben, übertra- gen, beschränken oder aufheben. Ersichtlichmachung Die Ersichtlichmachung wird von manchen nur als Unterfall der Anmerkung, von manchen aber als selbständige Eintragung gesehen. Sie ist in der Regel nur ein Hinweis auf eine Eintragung an einer anderen Stelle im Grundbuch (z.B. die im C-Blatt einverleibten Belastungs- und Veräußerungsverbote werden aus Evidenzgründen im B-Blatt ersichtlich gemacht). In den Grundbuchsabschriften werden nur die Vormerkungen als solche ausdrücklich angeführt. 1.3. Verbesserungsauftrag Weist ein Gesuch einen Formmangel auf, ist dem Antragsteller vom Gericht schriftlich ein Verbesserungsauftrag zu erteilen, wonach das Formgebrechen längstens binnen 1 Wo- che zu beseitigen ist. Inhaltliche Mängel des Antrags sind nie verbesserungsfähig. Diese liegen etwa dann vor, wenn das Begehren oder der Antragsinhalt widersprüchlich, unklar, unzulässig, unvoll- ständig oder nicht durch die Urkunde gedeckt ist. Ein Formmangel kann sich auf den Antrag selbst oder auf die Urkunden beziehen. Als Formmangel ist etwa die mangelhafte Bezeichnung einer Partei zu sehen, also wenn die Schreibweise im Antrag von jener in den Urkunden oder im Grundbuch abweicht (zB „Maier“ statt „Mayer“) oder wenn der Vorname nicht (vollständig) angeführt wird (Partei- wechsel ist allerdings nicht möglich). Weitere Formmängel sind etwa Mängel der äußeren Form (zB. Unterschrift mit Bleistift) oder das gänzliche Fehlen der Urkunde zu sehen. Eine Urkunde kann im Zuge eines Verbesserungsauftrags nur nachgereicht werden, wenn sie im Zeitpunkt der Antragstellung bereits bestanden hat. Es ist daher nur ein Nachbringen, nicht aber eine nachträgliche Errichtung der Urkunde möglich. -9- Weiters liegt ein Formmangel vor, wenn bei Pflicht zur Teilnahme am ERV ein Antrag au- ßerhalb des ERV eingebracht wird. Wenn der Antragsteller dem Verbesserungsauftrag nicht entsprechen will, hat er inner- halb der Frist zu erklären, dass er eine Entscheidung in der Sache verlangt. Wenn weder diese Erklärung noch eine Verbesserung erfolgt, gilt der Antrag als zurück- genommen. Bei einem Gesuch um Einverleibung könnte sowohl eine Vormerkung als auch ein Ver- besserungsauftrag in Frage kommen, wobei allerdings der Verbesserungsauftrag in der Regel zuerst zu erteilen ist. Falls die Verbesserung nicht erfolgt bzw. nicht möglich ist, kommt allenfalls noch eine Vormerkung in Betracht. 1.4. Grundsätze des Grundbuchsrechtes Eintragungsgrundsatz (Intabulationsprinzip) Rechte an verbücherten Liegenschaften können nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden. Es gibt aber auch Durchbrechungen des Eintragungsgrundsatzes (z.B. Einantwortung, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) Öffentlichkeitsgrundsatz (formelles Publizitätsprinzip) Sie bedeutet, dass das Grundbuch unter öffentlicher Aufsicht geführt wird und jeder- mann bei jedem Grundbuchsgericht und Notariat während der Amtsstunden Einsicht nehmen und Abschriften verlangen kann. Kopien können auch aus der Urkunden- sammlung hergestellt werden und sind über Wunsch vom Grundbuchsführer zu be- glaubigen. Kleinere Auskünfte muss der Grundbuchsführer mündlich erteilen. Vertrauensgrundsatz (materielles Publizitätsprinzip) Sie bedeutet, dass derjenige geschützt ist, der im Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhaltes des Grundbuches Rechtshandlungen vornimmt. Es kommt zum Tragen, wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage ab- weicht und ein gutgläubiger Dritter (Erwerber eines bücherlichen Rechts, zB der Käu- fer einer Liegenschaft oder die Raiffeisenbank als Pfandgläubiger) auf das Grund- buch vertraut. - 10 - Gutgläubigkeit setzt aber jedenfalls voraus, dass keine Umstände vorlagen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren, vom Grundbuch abweichenden Sachverhalt erkennbar gemacht haben. Positive Seite: „Was eingetragen ist, gilt“. Geschützt wird das Vertrauen eines gutgläubigen Dritten, dass Eintragungen im Grundbuch richtig sind. Die konkrete Vorgangsweise samt Fristen ergibt sich aus den Regelungen über die Löschungsklage, da nach ungenütztem Ablauf der Fristen (erforderlich ist eine Streit- anmerkung innerhalb der Rekursfrist sowie eine Löschungsklage längstens binnen weiterer 60 Tage) eine Löschungsklage gegen den gutgläubigen Dritten nicht mehr möglich ist. In diesen Fällen geht es in der Regel um den nachträglichen Wegfall des Titels (zB des Kaufvertrags) oder eine ursprüngliche Nichtigkeit (zB wegen Geschäftsunfähig- keit). Der Dritte muss aber das Recht (zB Eigentum, Pfandrecht) jedenfalls vor einer Streit- anmerkung im Grundbuch erworben haben. Falls dem Berechtigten die belastende Eintragung (Beschluss des Gerichts) nicht zu- gestellt wurde (wegen eines Fehlers), ist eine Löschungsklage innerhalb von 3 Jah- ren nach Einbringung des ersten Grundbuchsgesuchs möglich. Beispiel: A verkauft dem B eine Liegenschaft und wird dabei von B überlistet (dieser Kaufvertrag kann daher von A gerichtlich angefochten werden) oder es liegt Ge- schäftsunfähigkeit des A im Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags vor. B verkauft allerdings diese Liegenschaft in der Zwischenzeit weiter an C (Kunde der finanzierenden Bank), der im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Versäumt A die Fristen zur Streitanmerkung und zur Erhebung einer Löschungs- klage, wird die rechtliche Position des C unanfechtbar (andernfalls wird A wieder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen). A B C Negative Seite: „Was nicht eingetragen ist, gilt nicht“. Geschützt wird das Vertrauen auf die Vollständigkeit des Grundbuchs. Was im Grundbuch nicht eingetragen ist, muss der gutgläubige Erwerber nicht gegen sich gelten lassen. - 11 -  Beispiel: A hat an der Liegenschaft des B durch Ersitzung eine Dienstbarkeit erwor- ben, die jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist. B verkauft die Liegenschaft an C, der diese Dienstbarkeit nicht kennt. Es kommt daher zum gutgläubigen lasten- freien Erwerb des C. Prioritätsprinzip (Ranggrundsatz) Der Rang und die Wirkung einer bücherlichen Eintragung im Verhältnis zu anderen Eintragungen richten sich nach dem Zeitpunkt, in dem das Gesuch beim Grund- buchsgericht eingelangt ist. Langen mehrere Gesuche zur gleichen Zeit ein (z.B. durch Postzustellung), haben diese denselben Rang. Der zeitlich Frühere ist somit der rechtlich Stärkere, d.h. bei konkurrierenden Gesu- chen um die Einräumung des gleichen Rechts, geht das zeitlich frühere Gesuch vor. Beispiel: A hat als Verkäufer zuerst mit B einen Kaufvertrag über seine Liegenschaft geschlossen. In der Folge verkauft A diese Liegenschaft auch an C, der unverzüglich das Grundbuchsgesuch einbringt. C wird daher Eigentümer dieser Liegenschaft. Das Rangprinzip ist nicht nur für konkurrierende Rechte (zB. Alleineigentum), son- dern auch für mehrere miteinander zu vereinbarende Rechte (zB. Pfandrecht) von Bedeutung. Spezialitätsprinzip (Grundsatz der Bestimmtheit) Jeder Grundbuchskörper ist als ein Ganzes zu behandeln. Für jeden Grundbuchskör- per besteht eine eigene Einlage. Eine Pfandrechtseintragung kann daher nur auf der ganzen Einlage oder auf dem ideellen Anteil eines Miteigentümers, jedoch niemals auf einem physischen Teil des Grundbuchskörpers (z.B. auf einem einzelnen Grund- stück desselben) erfolgen. Alle Eintragungen über Rechte und Lasten müssen genau bestimmt sein und können nur an genau bezeichneten Grundbuchskörpern begründet werden. Antragsgrundsatz (Formelles Konsensprinzip) Grundbuchseintragungen dürfen in der Regel nur auf Antrag vorgenommen werden. - 12 - 1.5. Aufbau einer Grundbuchseinlage Jede Grundbuchseinlage besteht aus folgenden Blättern: A-Blatt (Gutsbestandsblatt) B-Blatt (Eigentumsblatt) C-Blatt (Lastenblatt) KATASTRALGEMEINDE 45212 Urfahr EINLAGEZAHL 603 BEZIRKSGERICHT Linz ******************************************************************************** Letzte TZ 4953/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 362/30 Baufl.(begrünt) 317.476 GST-Fläche 310 Baufl.(Gebäude) 209 Baufl.(befestigt) 101 Kaarstr. 25 GESAMTFLÄCHE 627 ************************************* A2 ************************************** 1 a 1080/1973 Grunddienstbarkeit des Geh-, Wasserbezugs- und Wasserleitungsrechtes an Gst 2562 ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/1 Bleier Anton GEB: 1970-06-11 ADR: Dorf 354 6361 a 2256/2008 Übergabsvertrag 2008-12-05 Eigentumsrecht b 2256/2008 Belastungs- und Veräußerungsverbot ************************************* C *************************************** 2 a 2256/2008 AUSGEDINGE gem. Pkt II. Übergabsvertrag 2008-12-05 für Adam Tauber geb. 26. 07. 1938 Eva Tauber geb. 26. 09. 1937 3 a 2256/2008 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Adam Tauber geb. 26. 07. 1938 Eva Tauber geb. 26. 09. 1937 6 a 4953/2010 Pfandurkunde 2010-02-17 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 30.000,-- für Raiffeisenbank Beispielhaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung 4953/2010 Vorrang von LNR 6 vor 2 ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS - 13 - 2. Eintragungen im A-Blatt 2.1. Allgemeines zum A-Blatt Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt) besteht aus der Aufschrift und zwei Abteilungen (A1 und A2). Aufschrift Zur Aufschrift gehören - Die Zahl der Grundbuchseinlage (EZ) - Die Angabe des Grundbuches (GB) = Katastralgemeinde (KG) samt GB-Nr. - Die Angabe des Gerichtsbezirkes - Die letzte Tagebuchzahl (TZ) - Eine Plombe Gegebenenfalls enthält sie noch: - Wohnungseigentum - Öffentliches Gut - Vulgonamen Plombe: Eine Plombe in der Aufschrift der Einlage informiert unter Angabe der Tagebuchzahl darüber, dass ein unerledigtes Grundbuchsgesuch vorliegt und somit eine Eintra- gung zu erwarten ist. Bei Bestehen einer Plombe ist diese über Raiffeisen-Intranet abzufragen oder mit dem Grundbuchsführer Rücksprache zu halten, welche Eintragung vorgesehen ist. Der plombierte Rang ist in die Beurteilung mit einzubeziehen. GRUNDBUCH 47108 Oberkappel EINLAGEZAHL 305 BEZIRKSGERICHT Rohrbach ************************************************************************************************************************ Letzte TZ 132/2024 WOHNUNGSEIGENTUM Plombe 829/2024 ************************************A1************************************* - 14 - 2.2. A1-Blatt Diese erste Abteilung des Gutsbestandsblattes enthält den Grundbuchskörper (Gutsbestand). Grundbuchskörper Die Gesamtheit der im A1-Blatt angeführten Grundstücke nennt man den Grund- buchskörper der Einlage. Die Grundstücke sind: - mit ihrer Nummer - Benützungsart (Baufläche, Flurstück, etc.) - Adresse und Größe in m2 eingetragen. ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 508/2 Baufl.(begrünt) 350.173 GST-Fläche 463 Baufl.(Gebäude) 221 Baufl.(begrünt) 242 Oberkappel 9 GESAMTFLÄCHE 813 ************************************* A2 *************************************** - 15 - 2.3. A2-Blatt Zuschreibungen Eine Änderung des Umfangs eines Grundbuchskörpers erfolgt durch die grundbücherli- che Ab- und Zuschreibung von einzelnen Grundstücken oder Liegenschaftsteilen (Trenn- stück). Wird einer verpfändeten Liegenschaft ein weiteres Grundstück (Trennstück) zugeschrie- ben, so dehnt sich die Pfandbelastung (das Pfandrecht) automatisch auf dieses zuge- schriebene Grundstück (Trennstück) aus. Hinweis: Ist ein Pfandrecht nur auf einem ideellen Miteigentumsanteil einverleibt und er- wirbt der Eigentümer einen weiteren Anteil an dieser Liegenschaft, so dehnt sich das Pfandrecht nicht automatisch aus. Es ist vielmehr eine neue Pfandurkunde erforderlich. Bei einer Veränderung der Miteigentumsanteile ist lediglich bei Wohnungseigentum eine automatische Anpassung des Pfandrechts möglich. ************************************* A2 ************************************** 20 a 5751/2012 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 201/5 (Ts 3) aus EZ 661, Einbeziehung in Gst 201/1 ************************************* B *************************************** Abschreibungen Soll ein Grundstück bzw. ein Trennstück einer Liegenschaft lastenfrei abgeschrieben werden, ist hierzu eine Pfandfreilassungserklärung durch den Pfandgläubiger not- wendig. Die lastenfreie Abschreibung erfordert also grundsätzlich die Zustimmung des Buchberechtigten. Bietet der verbleibende Grundbuchskörper noch ausreichende Sicherheit, wird der Pfandgläubiger der lastenfreien Abschreibung in der Regel zustimmen. Andernfalls wird der Pfandgläubiger verlangen, dass ein Teil oder der ganze Verkaufserlös aus dieser Abschreibung zur Kreditreduzierung verwendet oder eine andere gleichwer- tige Sicherheit beigebracht wird. ************************************* A2 ************************************** 25 a 7193/2012 Abschreibung Teilfläche(n) Gst 146/5 Teil 1 nach EZ 150 Plan 23.4.1997, GZ 5058/97, § 13 LTG ************************************* B *************************************** - 16 - Ohne Zustimmung des Pfandgläubigers kann die Abschreibung nur unter Mitübertragung der Lasten (Rechte) in die neue Einlage (z.B. Pfandrecht, das dadurch zur Simultanhypo- thek wird) erfolgen. Gerichtliches Aufforderungsverfahren: der Eigentümer der Liegenschaft kann die Buch- berechtigten durch das Gericht auffordern lassen, gegen die lastenfreie Abschreibung Einspruch zu erheben, widrigenfalls diese lastenfreie Abschreibung erfolgt. Ein Einspruch des Buchberechtigten (des Pfandgläubigers) verhindert also (grundsätzlich) die bean- tragte lastenfreie Abschreibung (die Angabe von Gründen ist nicht erforderlich). Gebäude auf einer Liegenschaft Für die Bewertung einer Liegenschaft ist es wichtig festzustellen, ob ein Gebäude dem Liegenschaftseigentümer oder einer anderen Person gehört. Die Errichtung eines Gebäudes wird idR von Amts wegen auf Grund einer Anzeige der Baubehörde im Grundbuch ersichtlich gemacht. Ein auf der Liegenschaft fest errichtetes Gebäude ist ein unselbständiger Bestandteil der Liegenschaft und gehört somit dem Liegenschaftseigentümer (soweit es sich da- bei nicht um ein Superädifikat oder um Baurecht handelt). Eine Hypothek erstreckt sich daher auch auf dieses Gebäude. - 17 - Superädifikate Superädifikate sind Bauten, die von Dritten mit Zustimmung des Liegenschaftseigen- tümers auf dessen Grund mit der Absicht errichtet wurden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (fehlende Belassungsabsicht). Diese fehlende Belassungsabsicht des Errichters des Gebäudes muss in äußerlich kundbarer Weise zutage treten (der innere Wille reicht nicht aus), sodass ein Min- destmaß an Publizität gewahrt bleibt. Grundsätzlich kommen 3 Möglichkeiten für die fehlende Belassungsabsicht in Be- tracht: 1. das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis (ein zeitlich beschränktes Grund- benutzungsrecht, in der Regel ein Mietvertrag über die Grundfläche) 2. das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks (leicht gebaut und mit dem Boden nur relativ locker verbunden) oder 3. die Zweckwidmung Superädifikatseigenschaft: Da Gebäude sehr häufig in fester und solider Bauweise errichtet werden, ist zur Fest- stellung der Eigenschaft als Superädifikat in der Regel der Mietvertrag über die Grundfläche entscheidend. Sollte sich aus den oben genannten Umständen ergeben, dass das errichtete Ge- bäude kein Superädifikat, sondern ein unselbständiger Bestandteil der Liegenschaft ist, kann die Eigenschaft als Superädifikat auch nicht mehr durch eine nachträgliche Vereinbarung hergestellt werden. Der Mietvertrag über die Grundfläche sollte zum Schutz des Eigentümers des Supe- rädifikats auch im Grundbuch (C-Blatt) eingetragen werden. Fehlende Superädifikatseigenschaft: Bei Personenidentität (Personenähnlichkeit) von Vermieter und Mieter der Liegen- schaft geht die Judikatur davon aus, dass keine fehlende Belassungsabsicht und so- mit kein Superädifikat vorliegt (zB der Liegenschaftseigentümer ist auch Alleingesell- schafter und Geschäftsführer der das Gebäude errichtenden GmbH). Solche Superädifikate müssen nicht unbedingt im A2-Blatt ersichtlich gemacht sein. Ab 01.01.2009 erfolgt von Amts wegen im Zuge einer Urkundenhinterlegung die Er- sichtlichmachung der Urkundenhinterlegung (für ein Superädifikat) im A2-Blatt, so- fern noch keine Urkundenhinterlegung auf diesem Grundstück ersichtlich gemacht ist. Erlöschen der Superädifikatseigenschaft: Erwirbt der Eigentümer eines Superädifikats auch Eigentum an der Liegenschaft, geht die Eigenschaft als Superädifikat verloren und das Gebäude wird zum unselb- ständigen Bestandteil der Liegenschaft. - 18 -  Superädifikate gelten rechtlich als bewegliche Sachen und sind daher auch nicht Ge- genstand des Grundbuches. Superädifikate entwerten mitunter den Wert der Liegenschaft beträchtlich (Lage des Superädifikates beachten!). Keinesfalls darf aber der Wert des Bauwerkes in die Be- wertung der Liegenschaft mit einbezogen werden. Pfandrecht am Superädifikat: Das Superädifikat kann grundsätzlich verpfändet werden, wobei neben der Prüfung der Superädifikatseigenschaft auch weitere (interne) Voraussetzungen zu beachten sind. Dazu gehören insbesondere die Eintragung des Bestandrechts im Grundbuch (C-Blatt) sowie die Zusatzvereinbarung zum Bestandvertrag zur Begründung eines Eintrittsrechts der Bank bzw. eines von der Bank benannten Dritten. Neben der Pfandurkunde (Pfandbestellungsvertrag) als Titel ist für die Verpfändung eines Superädifikats auch eine (gerichtliche) Urkundenhinterlegung als Modus erfor- derlich. Durch die Urkundenhinterlegung wird bei Gericht die Pfandurkunde in die Urkunden- sammlung für Bauwerke aufgenommen und überdies das Pfandrecht in die zu eröff- nende bzw. schon bestehende Karteikarte für dieses Superädifikat eingetragen. Lediglich aus dem Grund eines besseren Überblicks erfolgt (gegebenenfalls) durch das Gericht (von Amts wegen) auch eine Ersichtlichmachung der Urkundenhinterle- gung im Gutsbestandsblatt des Grundbuchs. Diese Ersichtlichmachung hat also keine rechtsbegründende Wirkung! Digitalisierung des Urkundenhinterlegungsverfahrens: Mit der am 01.06.2022 in Kraft getretenen Urkundenhinterlegungsumstellungs-Ver- ordnung 2022 (UHU-VO 2022) wurden die speziell für Superädifikate geführten Ver- zeichnisse (Tagebuch und Karteien) sowie die Urkundensammlung für Superädifi- kate von Papierformat auf automationsunterstütze Datenverarbeitung (ADV) umge- stellt. Es erfolgte somit eine Digitalisierung des Urkundenhinterlegungsverfahrens, was dem bereits digitalisierten Grundbuch und dem elektronischen Rechtsverkehr (ERV) entspricht. Banken haben – wie bisher – Anträge im Grundbuchsverfahren und auch im Urkun- denhinterlegungsverfahren über den elektronischen Rechtsverkehr (ERV) einzubrin- gen. Diese Umstellung des Urkundenhinterlegungsverfahrens erfolgte nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft und betrifft daher nur neue Anträge. Die Struktur der Karteien ist daher mit der bisherigen Struktur des Grundbuchs ver- gleichbar (Gliederung nach A, B und C Blättern und Teilung von aufrechten und ge- löschten Eintragungen). *********************************** A2 **************************************** - 19 -  4 a 4484/2010 Superädifikat auf Gst 2713/8 (Betriebsgebäude) *********************************** B ***************************************** *********************************** C ***************************************** 1 a 4484/2010 BESTANDRECHT bis 31.12.2033 hins Gst 2713/8 für Liegenschaftsverwaltungs Gesellschaft mbH ******************************************************************************* Grunddienstbarkeiten (im herrschenden Gut) Grunddienstbarkeiten können bei Liegenschaften, mit deren Eigentum eine derartige Berechtigung verbunden ist, im A2-Blatt ersichtlich gemacht werden. Es ist jedoch möglich, dass derartige Berechtigungen bestehen, ohne im Grundbuch der berech- tigten Liegenschaft aufzuscheinen. ************************************* A2 ************************************** 1 a 73/1969 Grunddienstbarkeit Duldung Quellfassung, Wasserbezug, Wasserleitung, Gehen, Fahren, Reiten, Viehtrieb an Gst 962/1 für Gst 962/2 ************************************* B *************************************** Rangordnung für die Veräußerung einzelner Grundstücke Für Rangordnungen gilt allgemein, dass sie eine Laufzeit von 1 Jahr haben und in- nerhalb dieser Frist den entsprechenden Rang im Grundbuch wahren. Der Rangord- nungsbeschluss wird nur in einer einzigen Ausfertigung erstellt. Den Rang kann die- jenige Person geltend machen, die den Rangordnungsbeschluss und eine einverlei- bungsfähige Urkunde in Händen hat. Bei einer Namensrangordnung ist für die Ausnutzung des angemerkten Rangs die Vorlage des Rangordnungsbeschlusses nicht erforderlich. Wer unter Vorlage des Rangordnungsbeschlusses samt dem dafür notwendigen Titel (z.B. Kauf, Schenkung etc.) sein Recht innerhalb eines Jahres eintragen lässt, kann über Antrag das betreffende Grundstück frei von den seit der Rangordnung eingetra- genen Lasten abschreiben lassen. Das Grundstück, für das die Rangordnung angemerkt wurde, kann daher für die Be- wertung nicht mehr herangezogen werden (Ausnahme: Rangordnungsanmerkung bereits abgelaufen). GRUNDBUCH 68005 Baierdorf EINLAGEZAHL 242 BEZIRKSGERICHT Birkfeld ******************************************************************************** Letzte TZ 388/2006 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 260/1 Landw. genutzt 4508 370/3 Landw. genutzt 1479 370/4 Landw. genutzt 978 - 20 -  371/1 Landw. genutzt 10885.52 Baufläche 2503 GESAMTFLÄCHE 20353 ************************************* A2 ************************************** 2 a 388/2011 Veräußerungsrangordnung Gst. 52 GB Baierdorf bis einschließlich 2012-02-01 *´************************************* B ************************************** Verschiedene Beschränkungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften Bei der Liegenschaftsbewertung sind derartige Ersichtlichmachungen unbedingt zu berücksichtigen, da sie manchmal die Liegenschaftsverwertung erschweren. Die ge- genständlichen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen legen nämlich dem Eigentümer mitunter namhafte Kosten auf (z.B. Verpflichtung zur Gehsteigerrichtung oder Kanal- verlegung,...). ************************************* A2 ************************************** 1 a 1434/1987 Sicherheitszone Flughafen Graz hins. Gst 370.352 ************************************* B *************************************** Anmerkung der Einleitung des Enteignungsverfahrens Die Anmerkung der Enteignung (z.B. für Straßenbauten,...) hat die Wirkung, dass die Enteignung ohne Rücksicht auf ein später eingetragenes Recht durchgeführt wird. Derartige Eintragungen sind daher bei der Liegenschaftsbewertung unbedingt zu berücksichtigen (Liegenschaftsbesichtigung und Nachschau im Verbauungsplan vornehmen). ************************************* A2 ************************************** a 388/2004 Enteignung bezüglich Gst 392 ************************************* B *************************************** - 21 - 3. Eintragungen im B-Blatt 3.1. Bezeichnung des Eigentümers Im B-Blatt wird der Name des Eigentümers samt Geburtsdatum und Adresse bzw. der Firmenwortlaut laut Firmenbuch sowie sein Anteil in Bruchzahlen angegeben. 3.2. Arten des Eigentums - Alleineigentum: Der im B-Blatt eingetragene Eigentümer kann die Liegenschaft verpfänden. Ist sein Name im B-Blatt unrichtig eingetragen bzw. wurde dieser in der Zwischenzeit, z.B. durch Verehelichung, geändert, so muss vor der Verpfändung die Richtigstellung des Namens im Grundbuch vorgenommen werden. - Miteigentum: = ideelle Anteile an einer Liegenschaft nach frei verfügbaren Bruchteilen. Jeder ideelle Miteigentümer kann seinen Anteil veräußern und belasten. Es ist zu versuchen, die Verpfändung auch der restlichen Anteile zu erwirken, da bei der allenfalls später notwendigen Veräußerung für einen ideellen Anteil schwer ein Käufer zu finden ist (Ausnahme: Wohnungseigentum). ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/2 Strammer Max GEB: 1950-01-24 ADR: Zeile 14, Gmunden 4810 a 4217/1994 Tauschvertrag 1992-06-30, Kaufvertrag 1992-09-21 Eigentumsrecht 2 ANTEIL: 1/2 Bleier Anton GEB: 1944-06-11 ADR: Dorf 354, Hopfgarten 6361 a 4217/1994 Tauschvertrag 1992-06-30, Kaufvertrag 1992-09-21 Eigentumsrecht ************************************* C *************************************** - 22 -  - Wohnungseigentum: Das Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räum- lichkeit oder einen KFZ-Abstellplatz (wohnungseigentumstaugliche Objekte) aus- schließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen. Es kann sich bei einer sonsti- gen selbständigen Räumlichkeit auch um ein Geschäftslokal handeln. Wohnungseigentum kann für natürliche und juristische Personen begründet werden. Seit 1.7.2002 können 2 beliebige natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigen- tum erwerben (Eigentümerpartnerschaft). Bis 30.6.2002 war gemeinsames Woh- nungseigentum nur für Eheleute möglich. Bei einer Eigentümerpartnerschaft können immer nur beide Miteigentümer gemein- sam die (verbundenen) Miteigentumsanteile belasten. Die Verwertung eines Anteiles ist nicht möglich. Nach § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 ist das Wohnungseigentum in der Aufschrift des Gutsbestandsblattes mit dem Wort „Wohnungseigentum“ einzutragen. GRUNDBUCH 42116 Gmunden EINLAGEZAHL 0004 BEZIRKSGERICHT Gmunden ******************************************************************************* Letzte TZ 4084/1988 WOHNUNGSEIGENTUM ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.97 Baufl.(Gebäude) 228 Kirchenpl. 1 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 2 ANTEIL: 16/100 Traudich Sabine GEB: 1964-02-13 ADR: Kirchenplatz 1, Gmunden 4810 a 4084/1988 Schenkungsvertrag und Urkunde 1987-08-14, Urkunde 1988-02-01 Eigentumsrecht b 4084/1988 Wohnungseigentum an W 5 ************************************* C *************************************** Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die „Eigentümerge- meinschaft“. Diese kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte er- werben und Verbindlichkeiten eingehen und ist somit (nur) hinsichtlich der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Die Eigentümergemeinschaft wird durch den Verwalter vertreten, falls dieser rechtmäßig bestellt wurde, ansonsten grundsätzlich durch die nach Miteigentumsanteilen zu berech- nende Mehrheit der Wohnungseigentümer. Bei der Finanzierung von Eigentümergemeinschaften ist die Prüfung der Bestellung des Verwalters durch die Bank sinnvoll. - 23 - Die Bestellung eines Verwalters ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft und erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer (nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile). Die Bestellung eines Eigentümervertreters aus dem Kreis der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss ist nur für den Bereich einer Interessenkollision des Verwal- ters zulässig, sodass der rechtmäßig bestellte Eigentümervertreter die Eigentümerge- meinschaft auch nur in diesem Bereich vertreten darf. Das kommt in der Praxis sehr sel- ten vor und wäre gegebenenfalls genau zu prüfen. Vorläufiges Wohnungseigentum wird durch den Alleineigentümer der Liegenschaft be- gründet, wobei anstelle eines Wohnungseigentumsvertrags aller Eigentümer das Woh- nungseigentumsstatut des Alleineigentümers tritt. Die Regelungen des Wohnungseigen- tumsgesetzes (WEG 2002) über die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter sind bei vorläufigem Wohnungseigentum nicht anwendbar. Bei Bauträgerprojekten wird vor Wohnungseigentumsbegründung die Zusage der Einräu- mung von Wohnungseigentum gem. § 40 Abs.2 WEG 2002 (Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum) im Grundbuch angemerkt. Diese Anmerkung bietet für den Erwerber vor allem Schutz gegen jede vereinbarungs- widrige Veräußerung oder Verpfändung der Liegenschaft. - Eheliche Gütergemeinschaft Die eheliche Gütergemeinschaft kommt nur auf Grund eines entsprechenden notari- ellen Ehepaktes zustande (Notariatsakt). Wenn nicht die gesetzlich vorgesehene Gütertrennung der Ehegatten gelten soll, müssen sie den Güterstand durch Ehepakt regeln. Ehepakte bedürfen sowohl beim Abschluss als auch bei Aufhebung und Abänderung der Form des Notariatsaktes, d. h. dass ohne No- tariatsakt kein gültiger Ehepakt zustande kommt, aufgelöst oder abgeändert werden kann. - 24 - Durch die Einverleibung einer Gütergemeinschaft entsteht entsprechend der Anteile Mit- eigentum am Gesamtgut. Die im Grundbuch eingetragene Gütergemeinschaft hat nach außen die gleiche Wirkung wie ein wechselseitiges Belastung- und Veräußerungsverbot, geht jedoch im Innenver- hältnis noch darüber hinaus. Die Beschränkung durch die Gütergemeinschaft bewirkt, dass die ideellen Anteile der Liegenschaft für sich allein weder veräußert noch belastet werden können, sondern nur die ganze Liegenschaft mit der Zustimmung beider Ehegatten. 3.3. Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung der ganzen Liegenschaft Diese Anmerkung der Rangordnung hat eine Laufzeit von 1 Jahr. Wer sein Eigentumsrecht innerhalb dieses Jahres im angemerkten Rang eintragen lässt, kann bis längstens 14 Tage nach Eintragung seines Eigentumsrechtes insbe- sondere Lasten, die seit der Anmerkung der Rangordnung auf dieser Einlage einge- tragen worden sind, löschen lassen (Löschung von Zwischeneintragungen). Die Liegenschaft, für die die Rangordnung angemerkt wurde, kann für die Belehnung nur herangezogen werden, wenn: a) Der Rangordnungsbeschluss sich im Kreditakt der Raiffeisenbank befindet, so- dass ihn kein Dritter verwenden kann (das gilt nur bei einer herkömmlichen An- merkung der Rangordnung, nicht aber bei einer Namensrangordnung !), oder b) ein Treuhänder (meist Notar) eingeschaltet ist, der der Raiffeisenbank einen be- stimmten Pfandrang zusichert (Treuhandvereinbarung), oder c) die Frist des Rangordnungsbeschlusses bereits abgelaufen ist. ************************************* B *************************************** 34 ANTEIL: 1063/23820 Riessig Florian GEB: 1935-08-05 ADR: Musterstraße 11 4040 a 2708/1958 Übergabsvertrag 1957-05-02 Eigentumsrecht b 1007/1998 Wohnungseigentum an W 9 II. Stock c 1229/2005 Rangordnung für die Veräußerung bis 17.06.2006 ************************************* C *************************************** - 25 - 3.4. Persönliche Beschränkungen - Minderjährigkeit, Bestellung eines Erwachsenenvertreters In diesen Fällen ist der Pfandvertrag nicht vom Minderjährigen oder der volljährigen Person, sondern von den gesetzlichen Vertretern (beide Elternteile, Erwachsenen- vertreter) zu unterfertigen und vom Gericht zu genehmigen. 3.5. Eröffnung eines Insolvenzverfahrens Diese Anmerkung weist darauf hin, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet ist. Eine Pfandurkunde ist demnach vom Insolvenzverwalter zu unterfertigen und vom Insol- venzgericht zu genehmigen. Durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens tritt eine Grundbuchssperre für Ein- tragungen zulasten des Schuldners ein (zB Pfandrecht). Eine Grundbuchseintragung ist daher nur mehr möglich, wenn sich der Rang der Eintragung nach einem Tag vor Insolvenzeröffnung richtet und auch die Grundbuchsurkunde (zB Pfandurkunde) vor- her ausgefertigt war. ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Gutjahr Johann GEB: 1950-12-24 ADR: Hochburg-Ach 12, Gmunden 4810 a 824/1988 Kaufvertrag 1987-08-16 Eigentumsrecht b 824/1988 Vorkaufsrecht c 1180/1995 Eröffnung des Konkurses am 06.11.2005 (21 S 28/95 LGZ Linz) ************************************* C *************************************** 3.6. Streitanhängigkeit Diese Anmerkung kann bedeuten, dass das Eigentumsrecht des im B-Blatt eingetra- genen Eigentümers bestritten wird (Löschungsklage). Die Klage erfolgt gegen denjenigen, dessen Eintragung auf einem materiell unwirk- samen Titel beruht. Die Streitanmerkung hat zur Folge, dass das stattgebende Urteil auch gegen die Per- sonen wirkt, die erst nach der Streitanmerkung bücherliche Rechte erlangt haben. Der Bestreitende kann also, wenn er obsiegt, Grundbuchseintragungen, die nach der Anmerkung der Streitanhängigkeit erfolgt sind, löschen lassen. Die Liegenschaft ist daher vorerst als Sicherstellung nicht geeignet. - 26 - 4. Eintragungen im C-Blatt 4.1. Pfandrechte an unbeweglichen Sachen Bei den vertraglichen Pfandrechten ist neben dem Pfandbestellungsvertrag (Titel) für die Begründung des Pfandrechtes an Liegenschaften die Einverleibung desselben im Grund- buch (Modus) erforderlich. Das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht wird Hypothek genannt. Je nach Ausleihung wird zwischen Festbetragshypothek und Höchstbetragshy- pothek unterschieden. 4.2. Höchstbetragshypothek Urkunde Die Höchstbetragshypothek wird mit der Pfandurkunde beurkundet. Mit dieser Ur- kunde wird ein Pfandrecht für gewährte und zu gewährende Kredite bestellt. Sie enthält den Höchstbetrag, der Deckung für den Kredit und die Nebengebühren bieten soll, sowie die Aufsandungserklärung (ausdrückliche Zustimmung der Eigentü- mer zur Einverleibung des Pfandrechts), jedoch nicht die näheren Kreditbedingun- gen. Diese werden in einem gesonderten Kreditvertrag vereinbart. Grundbuchseintragung Die Eintragung der Höchstbetragshypothek im Grundbuch enthält nur einen Höchst- betrag, jedoch keine Zinsen und keine Nebengebührensicherstellung. Alle Zinsen und Nebengebühren müssen daher neben dem gewährten Kredit im einverleibten Höchstbetrag Deckung finden. Es wird im Kreditvertrag vereinbart, dass zur Sicherstellung aller Forderungen an Haupt- und Nebenverbindlichkeiten, die aus diesem Kredit entstehen können, der Kreditnehmer dem Kreditgeber genau bestimmte Liegenschaften für einen Höchstbe- trag verpfändet. (Empfehlung 30 % Aufschlag) Umfang der Haftung Die Höchstbetragshypothek haftet in jenem Umfang, in dem sie in der Pfandurkunde beurkundet wird. Die Pfandurkunde sieht eine zeitlich unbeschränkte Pfanddeckung für gewährte oder künftig zu gewährende Kredite bis zu einem bestimmten Höchst- betrag vor. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können Geld-, Haftungs- oder Garan- tiekredite sowie Darlehen sichergestellt werden. - 27 - Sicherung von mehreren Krediten: Die Pfandurkunde für die Höchstbetragshypothek ermöglicht die Sicherstellung von Krediten mehrerer Einzelkreditnehmer (es werden also mehrere Grundverhältnisse sichergestellt). „Der Kreditgeber steht mit dem Kreditnehmer A und/oder B und/oder C in ständiger Geschäftsverbindung…“ Mit dieser Pfandurkunde können Kredite an A, an B, an C, an A + B, an A + C, an B + C sowie an A + B + C besichert werden. Es kann vorkommen, dass zeitlich nebeneinander oder hintereinander verschiedene Kreditarten (ein Teil Kontokorrentkredit, ein Teil Haftungskredit) durch dieselbe Höchstbetragshypothek sichergestellt werden. Im Unterschied zur Festbetragshypothek haftet die Höchstbetragshypothek für wie- derholte Kreditausnützung bis zur Löschung des Pfandrechtes. Drittpfandbestellung: Bei Besicherung anlässlich der Krediteinräumung ist der Kreditvertrag auch vom Drittpfandbesteller zu unterfertigen (da durch die Pfandurkunde kein Konnex zum Kreditvertrag gegeben ist). Nachbesicherung: Liegen bereits ein oder mehrere Kreditverträge vor, die mit der Höchstbetragshypo- thek nachträglich sichergestellt werden sollen (Nachbesicherung), so ist eine „Wid- mungsvereinbarung“ vom Kreditnehmer und Drittpfandbesteller zu unterfertigen (wodurch ein Konnex zwischen Kredit und Sicherheit hergestellt wird). Wiederausnützung von Höchstbetragshypotheken: Hier wird ein neuer Kredit durch eine bestehende Höchstbetragshypothek sicherge- stellt. Eine Wiederausnützung ist möglich, wenn - in der Pfandurkunde die Verwendung der Hypothek für bereits gewährte und künftig zu gewährende Darlehen, Geld-, Haftungs- und Garantiekredite ent- halten ist (Erstreckungsklausel), - Kreditnehmeridentität (bzw. Gesamtrechtsnachfolge bei Pfandurkunden ab 01.01.2011) besteht und - bei Drittpfandbestellung die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers vor- liegt. - 28 - Gerichtsgebühren Eintragungsgebühr: 1,2 % vom Höchstbetrag Eingabegebühr: Die Eingabegebühr beträgt EUR 47,00 (bei Übermittlung mit ERV = Elektronischer Rechtsverkehr) bzw. EUR 66,00 (in Papierform). (Stand: 07/2024) ************************************* C *************************************** 2 a 190/1995 Pfandurkunde 1995-01-25 PFANDRECHT Höchstbetrag 1,800.000,-- für Raiffeisenbank Beispielhaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ******************************************************************************* Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS Verpfändung von Eigentumswohnungen In der Pfandurkunde sind die Anteile anzuführen und die Eigentumswohnung ist zu definieren. z.B.: 269/10.000 Anteile EZ 455 KG 45203 Linz Wohnungseigentum an W2 Bei einer Eigentümerpartnerschaft kann die Hypothek nur auf beiden Anteilen ge- meinsam eingetragen werden. Außerbücherlicher Erwerber Die Pfandurkunde kann errichtet werden, sobald ein Vertrag über den Liegen- schaftserwerb zustande gekommen ist. Der Pfandbesteller ist damit außerbücher- licher Erwerber. Treuhandauftrag Falls der Kredit vor Einverleibung des Pfandrechtes oder einer Verpfändungsran- ganmerkung (bzw. bei einverleibungsfähiger Pfandurkunde vor Eintragung des Ei- gentumsrechtes) flüssig gemacht werden soll, ist mit einem Notar/Rechtsanwalt ein Treuhandauftrag zu vereinbaren. Mit dem Treuhandauftrag verpflichtet sich der Treuhänder den Treuhandbetrag keinesfalls auszufolgen, bevor nicht die vollständige Erfüllung der Treuhandbedin- gungen sichergestellt ist. Der Treuhandauftrag umfasst in der Regel die Einverleibung des Eigentumsrechts des Kunden sowie die Einverleibung des Pfandrechts der Bank. - 29 -  Der Notar/Rechtsanwalt bestätigt auf dem Gegenbrief die Haftungsübernahme. Der Kreditnehmer unterschreibt (auch im Hinblick auf die Kostenübernahme) ebenfalls. Weiters ist ein Treuhandauftrag möglich, wenn bei einem Bauträgerprojekt die Mit- eigentumsanteile des Kunden (Erwerber einer Wohnung) noch nicht bekannt sind. Dieser Treuhandauftrag erfolgt in Verbindung mit einer Vollmacht samt Auftrag an den Treuhänder zur Ergänzung der Pfandurkunde (Ergänzungsvollmacht). Die Pfandurkunde wird vom Treuhänder derart ergänzt, dass die im Zuge der Begrün- dung von Wohnungseigentum festgelegten Miteigentumsanteile auch in der Pfandurkunde enthalten sind, sodass die Hypothek im Grundbuch eingetragen werden kann. 4.3. Festbetragshypothek Urkunde Die Festbetragshypothek wird mit Pfandurkunde beurkundet. Sie enthält die Pfand- bestellung für Darlehenskapital, Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen und Nebenge- bührensicherstellung sowie die ausdrückliche Erklärung des Verpfänders, in die Ein- verleibung des Pfandrechtes auf die verpfändeten Liegenschaften im Grundbuch ein- zuwilligen (Aufsandungserklärung). Grundbuchseintragung Im Grundbuch wird das Pfandrecht für den Darlehensbetrag, die Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen sowie eine Nebengebührensicherstellung eingetragen. Die Nebengebührensicherstellung dient zur Deckung von Gebühren und Kosten, die anlässlich der Pfandverwertung anfallen, sowie von gewissen Zinsenbeträgen und sonstigen Nebenspesen. Üblicherweise wird die Nebengebührensicherstellung mit 20 % bis 30 % des Darlehensbetrages festgesetzt. Umfang der Haftung Die Festbetragshypothek haftet für den zugezählten Darlehensbetrag bis zur gänzli- chen Rückzahlung. Eine Wiederausnützung der Festbetragshypothek ist nicht mög- lich. - 30 - Gerichtsgebühren Eintragungsgebühr: 1,2 % vom Darlehensbetrag zuzüglich Nebengebührenkaution Eingabegebühr: Die Eingabegebühr beträgt EUR 47,00 (ERV) bzw. EUR 66,00 (in Papierform). (Stand: 07/2024) ************************************* C *************************************** 3 a 1340/1995 Pfandurkunde 1995-01-25 PFANDRECHT 2,400.000,-- 8,0 % Z, 6,75 % VuZZ, NGS 480.000,-- für Raiffeisenbank Beispielhaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ******************************************************************************* Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS 4.4. Unterfertigung „Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU)“ In diesem Fall hat die Raiffeisenbank keinen Rang im Grundbuch reserviert. Das Pfandrecht wurde rechtlich noch nicht begründet, da die Eintragung im Grundbuch fehlt. Die Bank kann daher nur im laufenden Rang ihre Pfandrechtseintragung vornehmen und verliert, wenn der Pfandbesteller seine Liegenschaft veräußert, insolvent wird oder ein Belastungs- und Veräußerungsverbot einverleibt wird, jeden Zugriff auf diese Liegenschaft. Der Grundbuchstand ist laufend zu überprüfen. 4.5. Singularhypothek, Simultanhypothek Singularhypothek Von einer Singularhypothek spricht man, wenn nur eine Liegenschaft für die gesi- cherte Forderung verpfändet wurde. Simultanhypothek Von einer Simultanhypothek spricht man, wenn das bestellte Pfandrecht im Lasten- blatt mehrerer (meist demselben Pfandbesteller gehörigen) Liegenschaften einver- leibt ist. Es handelt sich somit um ein Gesamtpfandrecht an mehreren Liegenschaf- ten zur Sicherung derselben Forderung (Kreditverhältnis). - 31 - Bisher wurde eine der verpfändeten Liegenschaften als Haupteinlage (HE) und die restlichen als Nebeneinlagen (NE) bezeichnet. In der Haupteinlage wurde auf sämtliche Nebeneinlagen verwiesen. Auf der Grundlage der Grundbuchsnovelle 2008 erfolgt mittlerweile bei jeder verpfän- deten Liegenschaft eine Anmerkung der Simultanhaftung, in der auf sämtliche simul- tan haftenden Liegenschaften verwiesen wird. Die Bezeichnung einer Einlage als Haupteinlage und der übrigen Einlagen als Ne- beneinlagen entfällt. Die Eintragungsgebühr fällt nur einmal an, wenn die Simultanhypothek mit einem ein- zigen Gesuch oder gleichzeitig für alle Pfandobjekte (Liegenschaften oder Bau- rechte) beantragt wird. Diese gebührenrechtliche Regelung gilt auch bei einem Gesamtpfandrecht an meh- reren Superädifikaten bzw. bei einem Gesamtpfandrecht an einem oder mehreren Superädifikaten und einer oder mehreren Liegenschaften (bzw. Baurechte). Weiters gilt diese gebührenrechtliche Regelung für die Verpfändung von mehreren Miteigen- tumsanteilen derselben Liegenschaft. Falls die Simultanhypothek Liegenschaften bei mehreren Grundbuchsgerichten be- trifft, ist (mittlerweile) das Gesuch bei einem dieser Gerichte (elektronisch über den ERV) zu stellen. Dieses Grundbuchsgericht („entscheidendes Gericht“) hat über alle Liegenschaften zu entscheiden und die jeweilige Eintragung auch im Grundbuch der anderen Gerichte („Lagegerichte“) zu vollziehen. - 32 - 5. Ausfertigung der Pfandurkunde Jede Urkunde, die Grundlage für eine Eintragung im Grundbuch sein soll, muss be- stimmte Voraussetzungen erfüllen. Bei der Pfandurkunde müssen daher folgende Punkte beachtet werden: Bezeichnung der Personen Alle Personen, die in der Urkunde genannt werden, müssen zur eindeutigen Identifikation mit Zu- und Vornamen und Adresse bezeichnet sein. Die Bezeichnung der an dem Rechtsgeschäft beteiligten Personen muss eine Verwechslung mit ande- ren Personen ausschließen. Bei natürlichen Personen ist immer das Geburtsdatum anzugeben. Juristische Personen und Vereine sind mit ihrem vollen Wortlaut, wie sie im Firmen- buch oder Vereinsregister eingetragen sind, sowie (seit 01.01.2009) mit der Firmen- buchnummer oder der Vereinsregisterzahl anzuführen. Entspricht die im Grundbuch angeführte Bezeichnung der Liegenschaftseigentümer, z.B. aufgrund eines Schreibfehlers, nicht den Tatsachen, so muss dies vor der Pfandrechtseintragung richtiggestellt werden. Bezeichnung der Liegenschaft Die zu verpfändenden Liegenschaften müssen unter Angabe von Einlagezahl, Grundbuch mit Grundbuchsnummer (Katastralgemeinde) und Gerichtsbezirk ange- führt werden. Bei der Verpfändung von Anteilen sind auch die Anteile genau anzu- führen. Bei Wohnungseigentum ist die genaue Bezeichnung laut Grundbuchsauszug anzu- führen. Sichtbare Mängel Die Urkunden, aufgrund deren eine bücherliche Eintragung geschehen soll, müssen frei von solchen sichtbaren Mängeln sein, durch die ihre Glaubwürdigkeit geschwächt wird. - 33 -  Diese Urkunden müssen einwandfrei lesbar und zur Aufnahme in die Urkundenda- tenbank geeignet sein (wichtig sind insbesondere Schriftgröße und Format der Ur- kunde). Geringfügige Beschädigungen der Urkunde (zB Einreißen an Bruchstelle) gelten nicht als ein die Glaubwürdigkeit beeinträchtigender Mangel. Es darf daher in der Urkunde nicht radiert werden. Streichungen und Abänderungen des Urkundentextes müssen nachweislich vor Unterfertigung durch die Parteien er- folgt sein. Wird z.B. auf Seite 1 das Wort Zinseszinsen gestrichen, so ist vor Unterfertigung im Anschluss an den Urkundentext der Satz „Das Wort Zinseszinsen auf Seite 1 der Ur- kunde wurde vor Unterfertigung des Vertrages gestrichen.“ zu setzen. Mehrere Bögen (Blätter) müssen so geheftet sein, dass kein weiterer Bogen (Blatt) unterschoben werden kann. Das einfache Heften mit Metallklammern ohne Verwen- dung einer Klebemarke ist nicht ausreichend. Unterfertigung Liegenschaftseigentümer Die Grundbuchsurkunde ist von den Liegenschaftseigentümern gerichtlich oder nota- riell beglaubigt zu unterfertigen. Bei juristischen Personen wird außerdem die Vertretungsberechtigung durch einen Notar mittels Bestätigung gem. § 89 a NotO nachgewiesen (Einsichtnahme ins Fir- menbuch). Andernfalls ist der Pfandurkunde ein gerichtlich beglaubigter historischer Firmen- buchauszug beizulegen. Raiffeisenbank Die Urkunde ist von der Raiffeisenbank ebenfalls beglaubigt zu unterfertigen. Vollmacht Unterschreibt der Liegenschaftseigentümer (Machtgeber) nicht selbst, sondern für ihn ein Bevollmächtigter (Machthaber), so muss die Vollmacht - entweder auf das bestimmte Geschäft lauten (Spezialvollmacht) oder - 34 -  - darf nicht älter als 3 Jahre sein (ab Einbringung des Grundbuchsgesuchs) oder - muss eine Vorsorgevollmacht oder eine gewählte Erwachsenenvertretung sein. Diese Erfordernisse gelten für Einverleibungen gegen einen Machtgeber. Für andere Eintragungen (zB Ranganmerkungen) oder Eintragungen zugunsten des Machtge- bers gelten diese Erfordernisse nicht. Die Unterschrift des Machtgebers ist gerichtlich oder notariell zu beglaubigen. Eine Generalvollmacht ist in vielen Grundbuchssachen nicht zulässig (z.B. Unterferti- gung der Pfandurkunde), sodass zumindest eine auf die Gattung des Geschäfts lau- tende Vollmacht notwendig ist. Notariatsakt Urkunden über Verträge, die von Blinden im eigenen Namen abgeschlossen werden, bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Form eines Notariatsaktes. Davon gibt es einige gesetzliche Ausnahmen (z.B. Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens). - 35 - 6. Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung Der Berechtigte (der künftige Pfandgläubiger) scheint bei einer herkömmlichen An- merkung der Rangordnung im Grundbuch nicht auf (nur das beabsichtigte Pfand- recht und die Laufzeit der Rangordnung). Eintragungsgebühr (Grundbuch): Die Anmerkung der Rangordnung kostet an Eintragungsgebühren nur 0,6 % des Pfandbetrages. Weitere 0,6 % sind erst zu entrichten, wenn das Pfandrecht im Rang der Rangordnung zur Einverleibung gelangt. Wenn ca. 14 Tage vor Ablauf der Rangordnung das Darlehen bzw. der Kredit noch nicht zurückbezahlt ist, ist über die Einverleibung des Pfandrechtes im Range der Rangordnung zu entscheiden. Dem Besitzer eines Rangordnungsbeschlusses kommt noch nicht die Rechtsstellung eines Hypothekargläubigers zu. Er wird daher von der Einleitung eines etwaigen Ver- steigerungsverfahrens nicht verständigt. Da Rangordnungen im Versteigerungsver- fahren nicht berücksichtigt werden, muss sich die Raiffeisenbank regelmäßig über den Grundbuchsstand informieren. Wird festgestellt, dass im Grundbuch eine Zwangsversteigerung angemerkt ist, so hat die Raiffeisenbank jedenfalls bis zu Ertei- lung des Zuschlages die Möglichkeit, ihr Pfandrecht im Range der Rangordnung ein- verleiben zu lassen. ************************************* C *************************************** 6 a 3585/2011 RANGORDNUNG für Pfandrecht Höchstbetrag EUR 60.000,-- rechtswirksam bis 2012-12-29 ******************************************************************************* Laufzeit: Mit der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung im C-Blatt kann der Rang eines Pfandrechtes im Grundbuch reserviert werden. Die Anmer- kung ist 1 Jahr gültig. Ausnutzung des angemerkten Rangs: Zu einer späteren Einverleibung des Pfandrechtes im Rang der Rangordnung sind ein gültiger Rangordnungsbeschluss (Gerichtsbeschluss) und eine einverleibungsfähige Pfandurkunde erforderlich. Die Einverleibung hat vor Ablauf des Rangordnungsbeschlus- ses zu erfolgen. Der spätere Wechsel des Liegenschaftseigentümers (Pfandbesteller) nach Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung im Grundbuch hindert die Ausnut- zung des angemerkten Rangs nicht, sodass die von diesem Pfandbesteller unterfertigte Pfandurkunde – trotz mittlerweile eingetretenen Änderungen im Eigentum der Liegen- schaft – im Rang der Rangordnung im Grundbuch eingetragen werden kann. - 36 - ************************************* C *************************************** 6 a 3585/2012 RANGORDNUNG für Pfandrecht Höchstbetrag EUR 60.000,-- rechtswirksam bis 2012-12-29 ******************************************************************************* Anmerkung der Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person (Namensrangord- nung): Seit 01.05.2012 gibt es neben der herkömmlichen Anmerkung der Rangordnung die Möglichkeit der Namensrangordnung (Anmerkung der Rangordnung zu Gunsten eines namentlich Berechtigten). Bei einer Namensrangordnung wird der Name des Berechtig- ten im Grundbuch eingetragen. Ausnutzung des angemerkten Rangs: Hier ist zur Ausnutzung des angemerkten Rangs die Vorlage des Rangordnungsbe- schlusses nicht erforderlich. Antrag auf Anmerkung der Rangordnung: Bei Unterfertigung einer „Rangordnungserklärung“ durch den Liegenschaftseigentümer kann die berechtigte Bank eine Namensrangordnung auch selbstständig (über ERV) im Grundbuch erwirken. Löschung der Rangordnung: Ab 01.10.2020 kann eine vorzeitige Löschung der Namensrangordnung auf Antrag des Eigentümers oder des namentlich Berechtigten (der Raiffeisenbank) erfolgen. Dafür ist die schriftliche und (gerichtlich oder notariell) beglaubigte Zustimmung von beiden erfor- derlich. Eine Namensrangordnung kann mit rangwahrender Wirkung auf eine andere Person übertragen werden (Anmerkung der Übertragung der Rangordnung). Dazu ist die Zustim- mung des bisherigen Berechtigten erforderlich. Treuhänder-Namensrangordnung: Eine Namensrangordnung kann auch zugunsten eines Rechtsanwalts oder Notars als Treuhänder im Grundbuch eingetragen werden. In diesem Fall ist die Ausnutzung des angemerkten Rangs ohne vorherige Anmerkung der Übertragung zugunsten der vom Rechtsanwalt oder Notar vertretenen Person möglich. Vorbereitung einer künftigen Simultanhypothek (Eintragungsgebühr): Für eine gem. § 53 Abs. 1 GBG bedingte Anmerkung der Rangordnung für die beabsich- tigte Verpfändung fällt keine Eintragungsgebühr an, jedoch ist deren Ausnutzung nur bei zumindest gleichzeitiger Ausnutzung einer unbedingten Anmerkung der Rangordnung möglich (Simultanhypothek). - 37 - 7. Liegenschaftsrecht 7.1. Aufhebung bzw. Beschränkung von Pfandrechten Löschungsquittung bzw. Löschungserklärung Nach Rückzahlung des Darlehens bzw. nach Rückzahlung des Kredites und Auflö- sung des Kreditverhältnisses ist die Raiffeisenbank verpflichtet, dem Verpfänder eine Löschungsquittung bzw. Löschungserklärung auszustellen. Diese Urkunde ist von der Raiffeisenbank firmenmäßig und (gerichtlich oder notariell) beglaubigt zu unterschreiben. Die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch kann der Liegenschaftseigentümer und seit 01.10.2020 auch der Hypothekargläubiger (die Raiffeisenbank) mit schriftli- cher Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (für den Nachweis beim Grund- buchsgericht nicht im Original und nicht in beglaubigter Form erforderlich) beim Grundbuchsgericht beantragen. Freilassungserklärung Ersucht der Liegenschaftseigentümer die Raiffeisenbank, einen Teil seiner verpfän- deten Liegenschaft aus der Pfandhaftung freizulassen (lastenfreie Abschreibung), so wird die Raiffeisenbank prüfen, ob die verbleibende Liegenschaft noch ausreichende Sicherstellung bietet. Gegebenenfalls wird die Raiffeisenbank eine weitere Sicher- stellung bzw. die Teilabdeckung der bestehenden Schuld verlangen. Die Urkunde ist von der Raiffeisenbank firmenmäßig und gerichtlich oder notariell be- glaubigt zu unterfertigen. Pfandauflassungserklärung Diese Erklärung ermöglicht die Löschung des Pfandrechts auf einzelnen Einlagen ei- ner Simultanhypothek. 7.2. Belastungs- und Veräußerungsverbot Ein Veräußerungsverbot verbietet die Übertragung des Eigentums, ein Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrech- ten. - 38 - Die grundbücherliche Eintragung einer derartigen Verfügungsbeschränkung ist nur zwi- schen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern bzw. deren Ehegatten ma- ximal auf Lebensdauer möglich und bewirkt eine Grundbuchssperre für alle erfassten Eintragungen. Der Umfang des Verbots hängt vom Parteiwillen ab und ist erforderlichenfalls durch Aus- legung der Vereinbarung zu ermitteln. Im Zweifel umfasst ein Veräußerungsverbot aber auch ein Belastungsverbot und es ist jede Art von Veräußerung bzw. Belastung gemeint. Eine Belastung der Liegenschaft kann nur erfolgen, wenn die aus dem Verbot Berechtig- ten eine Belastungszustimmungserklärung (sie muss auch die Zustimmung zur allfälligen Zwangsversteigerung enthalten) oder eine Vorrangseinräumung abgeben. Die Belastungszustimmungserklärung bei einem Belastungs- und Veräußerungsverbot ist eine einseitige Erklärung und braucht daher nur von den der Belastung zustimmenden Buchberechtigten beglaubigt unterschrieben werden. Ist bloß ein Veräußerungsverbot eingetragen, ist ebenfalls eine Vorrangseinräumung oder Zustimmungserklärung einzuholen, um eine später allenfalls notwendig werdende Zwangsversteigerung zu ermöglichen. Ein im Grundbuch eingetragenes Veräußerungsverbot verhindert grundsätzlich auch eine zwangsweise Pfandrechtsbegründung bzw. eine Zwangsversteigerung. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot verpflichtet aber nur den ersten Eigentümer und erlischt daher spätestens mit seinem Tod, sodass Erben und sonstige Rechtsnach- folger nicht betroffen sind. Die Rechtsstellung des aus dem Verbot Berechtigten ist ebenfalls nicht vererblich bzw. nicht übertragbar. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot erlischt somit durch den Tod des belasteten Eigentümers oder des Berechtigten und kann unter Vorlage der Sterbeurkunde aus dem Grundbuch gelöscht werden. ************************************* B *************************************** 5 ANTEIL: 1/1 Strahler Herbert GEB: 1960-01-01 ADR: Himmel 54 4200 a 4551/2012 Schenkungsvertrag 1999-09-30 Eigentumsrecht b 4551/2012 Belastungs- und Veräußerungsverbot ************************************* C *************************************** 7 a 4551/2012 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Walter Strahler geb 1937-03-20 und Margareta Strahler geb 1936-01-28 ****************************************************************************** - 39 - 7.3. Veräußerungsverbot nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1968 bzw. 1984 sowie den Landeswohnbauförderungsgeset- zen Diese Verbote behindern weder die Belastung noch eine Zwangsversteigerung der Lie- genschaft, sondern nur den Freihandverkauf. Der Zweck dieser Verbote liegt in der Ver- hinderung der widmungswidrigen Verwendung von Förderungsgeldern. 7.4. Dienstbarkeiten, Reallasten und Bestandrechte Persönliche Dienstbarkeiten (Fruchtgenuss, Gebrauch und Dienstbarkeit der Wohnung), Reallasten (z.B. Ausgedinge) und Bestandsrechte (Miete, Pacht) sind ebenfalls als Vor- lasten zu berücksichtigen. Da diese Belastungen beträchtlich sein können, soll die Raiffeisenbank nach Möglichkeit für ihre Pfandrechte eine Vorrangseinräumung verlangen. Dienstbarkeiten Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an einer (fremden) Sache, die die Eigentümer verpflichten, zugunsten des Berechtigten etwas zu dulden oder zu un- terlassen. Dienstbarkeiten sind somit (beschränkte dringliche) Nutzungsrechte, die entweder den jeweiligen Eigentümern einer bestimmten Liegenschaft (Grunddienstbarkeiten) oder einer bestimmten Person (persönliche Dienstbarkeiten) zustehen. Persönliche Dienstbarkeiten Persönliche Dienstbarkeiten stehen nur einer bestimmten Person zu. Sie umfassen den Fruchtgenuss (Fruchtnießung, usus fructus), das Recht des Gebrau- ches (usus) oder das Recht der Wohnung und entwerten die Liegenschaft mitunter be- deutend. Bei Verpfändung der Liegenschaft muss daher die Art und der Umfang der Dienstbarkei- ten genau geprüft werden. Fruchtgenuss: Das Recht, die fremde Sache ohne jede Einschränkung, aber unter Scho- nung der Substanz zu gebrauchen. Das Recht des Gebrauches bedeutet das Recht die fremde Sache nur soweit zu verwen- den, als das die persönlichen Bedürfnisse verlangen. - 40 - Das Recht der Wohnung ist je nach Vereinbarung als Fruchtgenussrecht oder als Ge- brauchsrecht zu gestalten. In der Regel wird der Pfandgläubiger den Vorrang vor der Dienstbarkeit verlangen, da im Falle der Versteigerung die dem betreibenden Gläubiger vorangehenden Dienstbarkeiten ohne Anrechnung auf das Meistbot vom Ersteher zu übernehmen sind, während demsel- ben nachgehende Dienstbarkeiten nur dann zu übernehmen sind, wenn deren kapitali- sierter Wert im Meistbot noch Deckung findet (§ 200 EO). Persönliche Dienstbarkeiten werden in der Regel auf Lebensdauer eingeräumt und kön- nen nach Ableben des Berechtigten unter Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht werden. Grunddienstbarkeiten Grunddienstbarkeiten bestehen zum besseren Gebrauch einer anderen Liegenschaft, deren jeweiliger Eigentümer berechtigt wird. Es gibt daher bei Grunddienstbarkeiten stets ein "dienendes" und ein "herrschendes Grundstück". Auf ersterem wird die Dienstbarkeit als Last im C-Blatt einverleibt, auf letz- terem das Recht im Gutsbestandsblatt (A2 Blatt) ersichtlich gemacht. Grunddienstbarkeiten beeinträchtigen den Wert einer Liegenschaft in der Regel nur un- wesentlich. Unregelmäßige Dienstbarkeiten Unregelmäßige Dienstbarkeiten entstehen, wenn eine Dienstbarkeit, die ihrem Inhalt nach eine Grunddienstbarkeit wäre, nur für eine bestimmte Person und nicht für den je- weiligen Eigentümer der herrschenden Liegenschaft einverleibt wird. Es ist allerdings auch der umgekehrte Fall denkbar, dass eine Dienstbarkeit, die gewöhn- lich eine persönliche Dienstbarkeit ist, als Grunddienstbarkeit bestellt wird. Beispiel für eine persönliche Dienstbarkeit: ************************************* C *************************************** 2 a 2256/2012 FRUCHTGENUSSRECHT gem. Pkt 10 Übergabsvertrag 05.12.2000 für Max Tauber geb. 26. 07. 1941 Maximiliane Tauber geb. 26. 09. 1940 ******************************************************************************* Dienstbarkeiten verpflichten somit nur zu einem Dulden oder Unterlassen, nicht aber zu einem aktiven Tun. Der Umfang der Dienstbarkeit richtet sich nach dem Inhalt der Vereinbarung (Titel). - 41 - Reallasten ************************************* C *************************************** 2 a 1458/1963 AUSGEDINGE gem. Pkt II. Z 2 Übergabsvertrag 1962-12-11 für Max und Maximiliane Tauber ******************************************************************************* Reallasten bedeuten eine (dingliche) Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Sie verpflichten zu einem aktiven Tun. Je nach dem Berechtigten kann man auch hier zwischen Prädialreallasten und Personal- reallasten unterscheiden. Die Leistung, die dem Eigentümer der belasteten Liegenschaft obliegt, kann sehr unter- schiedlich sein, wie etwa die Zahlung von Geldrenten, Dienstleistungen oder die Leistung von Produkten des belasteten Grundstücks. Bestandrechte Die Eintragung eines Bestandrechtes (Miete oder Pacht) im C-Blatt ist bei befristeten Be- standverträgen und nach neuerer Judikatur auch bei unbefristeten Bestandverträgen (falls eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Bestandgebers vorliegt) möglich und bewirkt eine Bindung des Erwerbers der Liegenschaft an das Bestandver- hältnis. Das im Grundbuch auf der gesamten Liegenschaft eingetragene Bestandrecht kann sich auch nur auf Teile der Liegenschaft beziehen (zB ein Grundstück). Ein Wohnungseigentümer kann ein Bestandrecht auch nur auf seinem Miteigentumsan- teil (Wohnung) im Grundbuch eintragen lassen. Ein Bestandrecht muss bei der Schätzung der Liegenschaft hinsichtlich des Umfangs ge- nau geprüft werden, da es ebenso wie eine persönliche Dienstbarkeit die Liegenschaft unter Umständen unverwertbar macht. Nach Ablauf der im Grundbuch eingetragenen Laufzeit kann das Grundbuchsgericht das Bestandrecht gem. § 131 GBG von Amts wegen löschen (Bereinigung des Grundbuchs von Amts wegen). Auch die Anmerkung der Mietzinsvorauszahlung ist zulässig. Sie bedeutet, dass ein Er- werber der Liegenschaft die Mietzinsvorauszahlung gegen sich gelten lassen muss und daher für die Laufzeit der Mietzinsvorauszahlung mit einem Ertrag nicht rechnen kann. - 42 - Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sind auch nicht ver- bücherte Mietverhältnisse bei der Bewertung der Liegenschaft zu berücksichtigen, da je- der Erwerber der Liegenschaft an diese Mietverhältnisse gebunden ist und eine Aufkün- digung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (Kündigungsgründe gem. § 30 Abs. 2 MRG) möglich ist. ************************************* C *************************************** 3 a 242/1985 BESTANDRECHT bis 2033-11-30 gem Pkt II IX Bestandsvertrag 1984-04-04 für Leasing-Ost GesmbH & Co KG ******************************************************************************* 7.5. Baurecht Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht wird durch den Baurechtsvertrag eingeräumt und entsteht durch die grund- bücherliche Eintragung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft. Pfandrechte und andere Belastungsrechte, die auf Geldzahlung gerichtet sind oder dem Zweck des Baurechts entgegenstehen, dürfen dem Baurecht auf der belasteten Liegen- schaft (Stammeinlage) im Rang nicht vorgehen. Für das Baurecht selbst wird eine eigene Baurechtseinlage eröffnet, die wie ein selbstän- diger Grundbuchskörper behandelt wird. Die Einräumung des Baurechts erfolgt häufig entgeltlich, sodass vom Bauberechtigten ein Bauzins zu zahlen ist. Die Zahlung des Bauzinses kann durch eine Reallast oder ein Pfandrecht in der Baurechtseinlage gesichert werden. Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, ein errichtetes Bauwerk gilt als Zugehör des Baurechts und somit ebenfalls als unbeweglich. Das Baurecht kann verpfändet werden, wobei das Pfandrecht im C-Blatt der Bau- rechtseinlage eingetragen wird. Baurechtsdauer: Die Bestellung des Baurechts hat auf nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre zu erfolgen. Da eine ungewisse Baurechtsdauer Unsicherheiten für den Bauberechtigten und den Baurechtsgeber mit sich bringen und auch keine geeignete Grundlage für eine Kreditge- währung schaffen würde, ist es nach dem Baurechtsgesetz (BauRG) unzulässig eine auflösende Bedingung im Baurechtsvertrag zu vereinbaren. Darüber hinaus kann auch nur sehr eingeschränkt eine Kündigungsmöglichkeit des Baurechts vereinbart werden. - 43 - Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, der mangels anderer Vereinbarung dafür eine Entschädigung zu leisten hat. Falls das Baurecht ver- pfändet war, bezieht sich das Pfandrecht nunmehr auf die Entschädigung. Bei einem vorzeitigen Erlöschen des Baurechts gibt es eine gesetzliche Schutzbestim- mung zugunsten der Pfandgläubiger und der anderen dinglich Berechtigten, wonach das Erlöschen des Baurechts nur relativ wirkt (also unwirksam ist gegenüber dem Pfandgläu- biger und anderen dinglich Berechtigten). Grundbuch 63122 Straßgang Einlagezahl 1297 Bezirksgericht für Zivilrechtssachen Graz ********************************************************Abfragedatum 2012-03-02 Letzte TZ 14221/2010 Stammeinlage der Baurechtseinlage EZ 1385 ****************************************A1************************************** Grundbuch 63122 Straßgang Einlagezahl 1385 Bezirksgericht für Zivilrechtssachen Graz ********************************************************Abfragedatum 2012-03-02 Letzte TZ 21933/2004 ****************************************A1************************************** Baurecht bis 2042-12-31 an EZ 1297 ******************************************************************************** 7.6. Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens Der bücherlich noch nicht sichergestellte Gläubiger kann im Range der Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens a) Befriedigung seiner Forderung verlangen oder b) wenn er das Zwangsversteigerungsverfahren einstellt, innerhalb von 14 Tagen ab Rechtskraft der Einstellung im Range der Anmerkung der Einleitung des Zwangsver- steigerungsverfahrens für seine vollstreckbare Forderung ein Pfandrecht einverleiben lassen. Die Anmerkung der Einleitung der Zwangsversteigerung muss daher genauso beachtet werden wie ein Pfandrecht. ****************************************C************************************** 10 a 4248/2012 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr. EUR 72.000,-- samt 0,969 % Z aus EUR 76.035,-- ab 10.5.2012, 3 % Z aus EUR 76.035,-- ab 10.5.2012, 0,969 % Z aus EUR 125.340,-- ab 10.5.2012, 3 % Z aus EUR 125.340,-- ab 10.5.2012 1,594 % Z aus EUR 40.805,-- ab 10.5.2012 3 % Z aus EUR 40.805 ab 10.5.2012 für Raiffeisenbank Beispielhaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung(E 341103w - beigetreten zu E 2317/12p) ******************************************************************************* - 44 - Neben der Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens gibt es noch eine Reihe von anderen grundbücherlichen Anmerkungen im Exekutionsverfahren (z.B. Ein- leitung der Zwangsverwaltung). Diese Anmerkungen weisen den nachrangigen Pfand- gläubiger darauf hin, dass die Zahlungsmoral des Liegenschaftseigentümers gering ist und sind daher dementsprechend zu berücksichtigen. 7.7. Vorkaufsrecht Beim Vorkaufsrecht hat der Liegenschaftseigentümer, wenn er die Liegenschaft verkau- fen will (Vorkaufsfall), diese zuerst dem Vorkaufsberechtigten anzubieten. Der Vorkaufsfall löst also das Vorkaufsrecht aus. Dazu kommt es jedenfalls mit Ab- schluss eines (bedingten) Kaufvertrags mit einem Dritten. Der Vorkaufsberechtigte hat binnen einer Frist von 30 Tagen (bei Liegenschaften) nach Aufforderung zu erklären, ob er kauft oder auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Falls der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausübt, entsteht zwischen ihm und dem Ver- pflichteten ein Kaufvertrag, der inhaltlich dem Kaufvertrag mit dem Dritten entspricht. Der Vorkaufsberechtigte hat somit den vom Dritten gebotenen Preis oder den vereinbarten Vorkaufspreis zu zahlen. Auf die Belehnbarkeit der Liegenschaft hat das Vorkaufsrecht keinen Einfluss. ************************************* C *************************************** 4 a 2256/2011 VORKAUFSRECHT für Dr. Claudia Tauber geb. 07.02.1967 ******************************************************************************* Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht bildet ein Eintragungshindernis für die davon erfassten Veräußerungsarten („Grundbuchssperre“). Grundsätzlich bildet nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall. Ohne besondere Vereinbarung dehnt sich das Vorkaufsrecht daher nicht auf andere Ver- äußerungsarten (zB. Schenkungen, Tausch, Sacheinlage in eine Gesellschaft) aus. Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht geht bei einer „anderen Veräußerungsart“ auf den Erwerber über und kann ausgeübt werden, wenn dieser Erwerber verkauft. Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten einen Abforde- rungsanspruch gegen jeden Dritten, der – aufgrund eines Fehlers des Gerichts oder auf- grund einer Umgehung eines Kaufs durch Scheingeschäft - Eigentümer der Sache ge- worden ist. Bei Zwangsversteigerung hat der Vorkaufsberechtigte (nur) das Recht zur Versteigerung geladen zu werden. - 45 -