Droit de l'aménagement PDF

Droit de l'aménagement Introduction **Définition de l'aménagement** : L300‐1 Code de l'urbanisme définition juridique (pas de code de l'aménagement) : « *Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le ma...

Droit de l'aménagement Introduction **Définition de l'aménagement** : L300‐1 Code de l'urbanisme définition juridique (pas de code de l'aménagement) : « *Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension, l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux d'enseignement supérieur, de lutter contre l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et de sauvegarder le patrimoine naturel.* *L\'aménagement, au sens du présent livre, désigne l\'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d\'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l\'alinéa précédent et d\'autre part, à assurer l\'harmonisation de ces actions ou de ces opérations* ». L'aménagement est l'action des collectivités locales (EPCI) qui consiste à **conduire ou autoriser** des actions et/ou des opérations. L'aménageur est l'administration qui délivre le PA. C'est pour ça que le lotissement est un aménagement qui nécessite un PA. C'est également la **mise en œuvre d'objectifs** (L300-1) : un projet urbain précis, une politique locale de l'habitat, développement économique, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine, etc... avec certaines limites, il faut que ça constitue un ensemble. Il est important de distinguer l'aménagement de la construction, notamment le fait de modifier la destination d'une construction qui n'est pas un aménagement mais une construction (lié à l'acte de construire). \- Il est facile de faire rentrer un projet dans la catégorie aménagement. Une opération qui ne répondrait pas à ces finalités ne bénéficierait pas des réglementations liées à l\'aménagement. \- **L\'aménagement est forcément public** (une Zone d\'Aménagement Concerté (ZAC) par exemple), il peut parfois se résumer à la délivrance d\'une autorisation, comme un Permis d\'Aménager (PA). Toutes les activités privées de l\'aménagement ne constituent pas un aménagement au sens de l\'article L300‐1 du CU. Un aménageur privé (qui réalise l\'opération, mais ne la décide pas !) est soit un délégataire, soit un titulaire d\'autorisation. \- L'aménagement étant contenu dans le Code de l'Urbanisme, alors il est soumis aux articles L102-1 et suivant de ce dernier. [Historique de l'aménagement :] ‐ Prend son sens surtout après la 2ème Guerre Mondiale \> pénurie logements et équipements, surtout dans l'Est de la France ; ‐ Années 60, nouvelle vague avec « nouvelle société » \> développement de biens (automobile, électroménager, consommation, réseaux (électrique et autre), etc.) génère nouveaux besoins (en route, en équipements collectifs, etc.) ; ‐ Exode rural \> construction massive logements (création ZUP) ; ‐ Aujourd'hui \> lutte contre l'étalement urbain. L'intérêt de l'aménagement est de pouvoir traiter une zone globalement (logements, équipements, voiries, commerces, loisirs, etc.). Partie 1 : L'acquisition foncière C'est une question essentielle, extrêmement lourde pour les collectivités locales du fait d'un coût élevé et de la lourdeur de la procédure (très lente). Le temps de retour sur l'investissement est souvent long. C'est pour ça qu'il existe des organismes qui peuvent se substituer au collectivités pour porter le foncier et procéder aux acquisitions foncières à leur place. Il peut ensuite le rétrocéder aux collectivités ou bien aux opérateurs. Titre 1 : Les procédures de l'acquisition foncière L'acquisition des terrains nécessaires aux opérations peut se faire à l'amiable mais ça suppose un certain nombre de conditions (le propriétaire veut vendre, à l'administration, que le prix soit raisonnable, et que la temporalité d'acquisition des différentes parcelles soit faite en même temps). Pour accélérer les choses, l'administration à deux procédures : **le droit de préemption** (consiste à s'assurer que le bien ne sera pas transmis à un tiers mais à l'administration) et **l'expropriation** (qui consiste à acquérir le bien alors même que le propriétaire n'est pas vendeur). Sous-titre 1 : L'expropriation pour cause d'utilité publique C'est la procédure qui consiste à transférer de façon autoritaire la propriété d'un immeuble à une personne publique. Elle se distingue de l'expropriation indirecte (ou l'expropriation de fait) qui est en fait un moyen de désigner un empiètement (propriété publique sur une propriété privée = emprise irrégulière). Son régime juridique procède de 4 objectifs contradictoires : **- la rapidité ;** **- l'économie de l'argent public ;** **- le respect du droit de propriété ;** **- la juste indemnisation des propriétaires privés.** Ces 4 objectifs sont **inconciliables**. Selon la période, on a privilégié l'un des 4 objectifs. L'expropriation se distingue des nationalisations (une action autoritaire mais qui porte sur des biens meubles et non sur des biens immeubles.). Elle se distingue aussi de la servitude d'occupation temporaire et d'extraction de matériaux. Cette servitude de 1912 permet le stock et le transfert de matériaux sur les terrains voisins et on peut même extraire des matériaux du terrain. Sur les propriétés déjà bâties, il n'y a qu'un droit de stocker mais pas d'extraction. Cette servitude ne peut être établie que pour 5 ans avec indemnisation correspondant à la valeur du terrain majorée des coûts des matériaux extraits. Chapitre 1 : Contenu et objet de l'expropriation C'est une prérogative de puissance publique. Sa conséquence est d'entraîner des atteintes à la propriété privée et à la liberté (principe constitutionnel) non pas par accident mais volontairement. Elle peut aussi bien porter sur des terrains bâtis que sur des terrains non-bâtis ou même simplement sur des droits réels immobiliers (sans acquisition de terrain, on peut exproprier quelqu'un d'un bail emphytéotique par exemple). Section 1 : La détermination du but de l'expropriation L'article 17 de la DDHC : « *La propriété étant un droit [inviolable et sacré], nul ne peut en être privé, si ce n\'est [lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l\'exige] évidemment, et sous la condition d\'une juste et préalable indemnité.* » L'article 545 du Code civil indique : « *Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n\'est [pour cause d\'utilité publique], et moyennant une juste et préalable indemnité.* » Toute opération qui a un but d'intérêt général peut justifier l'expropriation. Ce but d'intérêt général étant contrôlé par le juge administration (extrêmement poussé) qui analyse le sens de l'utilité public. Il y a une nuance entre les deux, que faut-il privilégier **nécessité ou utilité** ? Les textes ont posé des hypothèses d'expropriation de plus en plus large, **l'utilité d'intérêt général est privilégiée**. Il faut cependant une réelle opération d'aménagement. Il est également possible d'exproprier pour constituer une réserve foncière pour une opération future. Cependant le juge administratif est beaucoup moins indulgent avec cette méthode. Il faut une opération réelle et qui va se faire et non des hypothétiques opérations. Le projet doit être suffisamment avancé et il doit y avoir des intérêts spéculatifs à réaliser cette réserve foncière. Section 2 : Le contrôle du contenu de l'expropriation A. Contrôle de l'utilité publique de l'opération Le contrôle du juge administratif est extrêmement poussé. Le juge va mettre en rapport les motifs de l'acte avec le contenu de l'acte**. Il va vérifier que les raisons de l'administration sont bien de nature à justifier l'expropriation. Il va vérifier en plus que l'opération est nécessaire et qu'elle est adaptée pour atteindre le but envisagé.** **Le contrôle du juge se décompose en 3 étapes :** - **Le contrôle du but d\'intérêt général ;** - **Le contrôle de la nécessité de l\'opération ;** - **Le contrôle des conséquences de l\'opération.** a. Le contrôle du but d'intérêt général [Arrêt du Conseil d'État de 1971], *ville de Sochaux. Il s\'agit de la construction d\'une déviation pour éviter qu\'une route traverse les usines Peugeot, de manière à ce que les usines ne soient pas séparées. Cela satisfait des intérêts privés et publics (déviation, circulation publique), mais aussi la bonne santé du groupe Peugeot et l\'économie de la région. Double intérêt général.* En cas d\'absence d\'intérêt général, le juge refusera de reconnaitre l'utilité publique de l'opération et l'annulera. *[Arrêt du Conseil d'État du 22 octobre 2003, Association SOS Rivières et Environnement, pourvoi n°231953]. Il s\'agit d\'un projet de barrage sur la Charente, l\'intérêt général est l\'amélioration de la production d\'huîtres dans le bassin de Marennes-Oléron, un débit satisfaisant sur la Charente et l\'attraction touristique constituée par les lacs réservoirs. Le Conseil d'État va relever que l\'incidence du barrage sur les huîtres reste aléatoire et n\'est pas démontrée. Le débit de la rivière ne sera pas amélioré par le barrage, car les quotas de prélèvement d\'eau pour l\'irrigation vont être augmentés. Le juge va relever qu\'il n\'y a pas de projet d\'aménagement de projet touristique, rien dans le dossier, et qu\'en plus l\'accès au plan d\'eau devra être interdit à cause de la mauvaise qualité des eaux.* b. Le contrôle de la nécessité de l'opération Le juge va vérifier que l\'intérêt général identifié ne pouvait pas être satisfait autrement, ou dans des conditions identiques, mais sans procéder à une expropriation. Le juge va notamment vérifier si l\'opération ne peut pas être réalisée sur un terrain que la commune possède déjà à côté. Si c\'est le cas, le juge pourra alors refuser l\'opération. Le juge n'a pas pour rôle de chercher le terrain à exproprier plutôt qu'un autre. *[Arrêt du conseil d'état 1980, construction d'un centre de secours]. Le juge a défini que ce centre de secours pouvait être réalisé sur un terrain de 80 ares d'un seul tenant, à côté de la propriété qui devait être expropriée, appartenant à la commune. La commune dispose d'un terrain semblable sur la même zone.* *Arrêt du Conseil d'État 1998, association intercommunale de la commune des Mores, requête 8120, Si l\'utilité publique est reconnue, le juge va contrôler les conséquences de l\'opération.* c. Le contrôle des conséquences de l'opération C'est la théorie du bilan coût-avantage. Le juge prend en compte l'intérêt général concret. Il va regarder les avantages et les désavantages. Face aux avantages de cet intérêt général, est-ce que les inconvénients que cela engendre ne sont pas trop importants, ne sont-ils pas plus lourds que les avantages dégagés ? Les avantages sont constitués par les apports à la population (par exemple le désenclavement pour la construction d'une autoroute). Les désavantages sont souvent le coût du projet, les atteintes à la propriété privée (c'est un inconvénient qui pèse peu vu que le but est l'expropriation). *[Arrêt du Conseil d'État de l\'Assemblée du 28 mai 1971], Ville Nouvelle Est. Le Conseil d'État a approfondi son contrôle de l'utilité publique d'une opération, en développant la théorie du bilan.* *[Arrêt du Conseil d'État de l\'Assemblée du 3 mars 1993], commune de Saint-Germain-en-Laye, à propos du tronçon de l\'A14 entre Orgeval et Nanterre. À l\'époque il était envisagé de réaliser un tronçon d\'autoroute. Mais le tracé du tronçon passait quasiment au pied du château de Saint-Germain-en-Laye. Le juge administratif a annulé le projet, car l\'atteinte au château pesait trop lourd, un tracé différent a été choisi.* Un projet qui porte atteinte à l'environnement va souvent se voir refuser. Pour qu\'il y ait annulation, il faut que l\'opération porte atteinte à un autre intérêt public, et non pas seulement à des intérêts privés. L\'intérêt privé va toujours céder devant l\'intérêt général. Dès lors que l\'opération d\'intérêt général va porter atteinte à un autre intérêt général, c\'est là que l\'on va trouver une balance négative. L\'intérêt privé est insignifiant. Plus l\'intérêt général est important, plus il y a de chance que le bilan soit positif. Le contrôle du juge est très poussé. Lorsque l\'opération est réalisée au profit d\'un intérêt général secondaire, on regarde juste s\'il n\'y a pas d\'erreurs grossières. Il peut y avoir expropriation pour la protection de l'environnement. *[Arrêt du Conseil d'État de 1972], Société Civile Sainte-Marie de l'Assomption. Il s\'agit de la construction d\'une autoroute qui impose l\'expropriation d\'un hôpital psychiatrique (au moins de son parc et d\'un des bâtiments). Le Conseil d'État va commencer par relever que l\'institution est unique dans le département, que la perte du parc, plus la perte d\'un bâtiment, ainsi que la présence immédiate des voies suspendues, vont remettre en cause l\'activité. Il est difficile de soigner des malades perturbés sans parc avec des petits oiseaux et avec des voitures qui passent à côté des fenêtres. Le juge estime, bien que l\'opération soit nécessaire (engorgement de la circulation), que l\'existence d\'un hôpital psychiatrique dans le département est plus nécessaire, donc le bilan est négatif. Le juge prend même en compte qu\'aucun autre tracé de l\'autoroute n\'est possible, mais tant pis, il vaut mieux se passer de l\'autoroute que d\'un hôpital psychiatrique.* **C'est une analyse au cas d'espèce.** Lorsque le bilan est positif, le juge se refuse à rechercher s'il y aurait une solution encore plus positive. C'est un contrôle poussé et pointu. Favorable aux administrés, seulement au plus l'opération est important, plus il y a un intérêt général plus il y a de chances que ça abouties. Ça ne censure que les petites opérations. C\'est un contrôle très favorable aux grands projets, comme pour la Centrale Nucléaire de Creys-Malville construite dans les années 70. Aujourd'hui la tendance serait d'empêcher certains grands projets qui n'auraient pas tant d'avantages que ça, et le juge admettrait que le bilan est négatif. L'utilité publique est évaluée au préalable du juge grâce à une enquête publique qui définit s'il y a utilité publique à l'opération. B. Le contrôle de la compatibilité Le juge va vérifier la compatibilité du projet avec les documents d'urbanisme. Une procédure spécifique d'évolution des documents d'urbanisme est aujourd'hui mise en place. Elle s'appelle procédure de mise en compatibilité dans laquelle on va mener la DUP, l'avancée de la mesure d'expropriation, et la mise en compatibilité du document d'urbanisme (avec notamment une seule enquête publique pour les deux, et un seul arrêté valant DUP et adoption de la mise en compatibilité du document d'urbanisme). C. Le contrôle du principe de précaution Il est dénoncé à l'article 5 de la Charte constitutionnelle pour l'environnement. Il y a un risque incertain mais on n'est pas sûr de sa réalisation. Pour éviter une atteinte, l'administration doit prendre des mesures. Le juge accepte depuis 2013 de contrôler le respect du principe de précaution. Il le contrôle de manière autonome c'est-à-dire que s'il estime que c'est une menace pour l'environnement ou autre alors il peut annuler le projet. Chapitre 2 : La procédure de l'expropriation Elle est très complexe et comprend beaucoup de garanties pour les biens immobiliers, les propriétaires. Cette procédure se décompose en **deux phases : la phase administrative et la phase judiciaire.** Section 1 : La phase administrative de l'expropriation La procédure est engagée à l'initiative de l'expropriant (la personne au bénéfice de qui l'opération est menée), par exemple une commune, un département, l'État\... **Cette procédure se divise en deux temps :** - **La Déclaration d\'Utilité Publique (DUP) ;** - **L\'arrêté de cessibilité** Paragraphe 1 : La Déclaration d'Utilité Publique (DUP) C'est l'acte majeur de la déclaration dont l'élément clé est l'enquête d'utilité publique afin d'avoir une DUP. En plus, certains projets, en raison de leur importance, doivent être soumis au public en amont de cette enquête d'utilité publique. Ils doivent faire l'objet d'un débat public envers de l'article L 121‐8 du code de l'environnement, précisé par un décret de 2002. Sont soumis au débat public les projets les plus importants (grand ouvrages linéaires). C'est la commission nationale du débat public qui décide d'organiser le débat, de 4 mois prolongeable à 6 mois. Le débat peut être national. A. Le déroulé de l'enquête publique L'article L110-1 prévoit **que la DUP est régie par l'administration sauf dans les cas où le projet est susceptible d'affecter l'environnement**. Dans ce cas-là c'est le droit commun de l'enquête publique qui s'applique (article L123-2 et suivant du Code de l'environnement). L'enquête publique au format Code de l'environnement : \- dans tous les cas une **étude d'impact est nécessaire** sauf projet de création de ZAC et projet temporaire ou de faible importance fixé par décret ; \- Pour les documents de planification de l'urbanisme (enquête d'un mois avant l'approbation) ; \- Création d'un parc naturel marin. Sont exclus les travaux de prévention d'un danger grave et imminent. Même chose pour les dossiers secret de défense nationale (demande au 1^er^ ministre). B. Le déroulement de l'enquête publique **L\'enquête d\'utilité publique est fondamentale, puisque son absence entraîne l\'illégalité de la DUP**, et une suspension automatique dès lors qu\'un référé-suspension est exercé devant le juge administratif (article L 123-16 du Code de l\'environnement). Le **déroulement de l\'enquête** se décompose en plusieurs étapes : 1. Le dossier d\'enquête (article R 11-3 C. expr.) Il est monté par la personne qui désire élaborer le document ou réaliser l\'opération. L\'administration doit assurer l\'information préalable à l\'enquête proprement dite ; le public doit pouvoir suivre l\'élaboration du dossier (conférences de presse, réunions, expositions, \...), et connaître les grandes orientations, et les raisons du projet ; cela peut permettre à l\'administration de modifier le dossier avant qu\'il soit soumis à enquête - MAIS cette information préalable, prévue par une circulaire du Premier Ministre de 1976, n\'est pas réellement obligatoire. Deux types de dossier peuvent être établis : le dossier \"normal\", ou le dossier simplifié. a. Champs d\'application respectifs Le dossier normal concerne toutes les hypothèses où on ne peut pas se contenter d\'un dossier simplifié. Le dossier simplifié concerne deux hypothèses : - la simple acquisition d\'immeubles, sans travaux autres que les réparations ou aménagements intérieurs. - les opérations d\'aménagement à condition (art. R 11-3-II) que leur importance soit telle que le plan général des travaux et les caractéristiques des ouvrages ne peuvent pas être présentés au moment de l\'enquête, et à condition qu\'il y ait une certaine urgence à réaliser l\'expropriation, sans attendre l\'achèvement des études prévues. DONC, les opérations d\'aménagement relèvent en principe du dossier normal, sauf opérations importantes et urgence. b. Contenus respectifs, **le dossier normal comporte** : - **une notice explicative** Elle indique l\'objet de l\'opération, et les raisons pour lesquelles ce projet a été retenu, plutôt qu\'un autre, notamment au regard des incidences sur l\'environnement - MAIS l\'expropriant n\'a pas l\'obligation d\'examiner les contre-projets élaborés par des personnes extérieures, associations de défense par exemple (CE 1988 Mme Rossillon). - **le plan de situation** - **le plan général des travaux** - **les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants** - **l\'appréciation sommaire des dépenses** Cette estimation financière peut être sommaire, mais une sous-estimation manifeste est censurée par le juge (CE Ass. 23 janvier 1970 Epoux Neel - Leb. p.44) - en plus, cette estimation doit comporter tous les coûts financiers, même si certains d\'entre eux ne seront pas supportés finalement par l\'expropriant. - **une étude d\'impact**, si les réalisations risquent, en raison de leur importance, de porter atteinte à l\'environnement. Cette étude comprend une analyse de l\'état initial du site, ainsi qu\'une analyse des conséquences du projet sur l\'environnement. En cas d\'oubli, lorsque cette étude est obligatoire, la conséquence est la suspension automatique, devant le juge, en cas de recours (si elle est demandée)(article L 554-11 CJA). - **une évaluation spécifique pour les travaux constituant un grand projet d\'infrastructure**. - **une description des caractéristiques principales des ouvrages**, plus des éléments accessoires lorsqu\'ils sont importants (ex : pour la construction d\'une autoroute, il faut décrire aussi les aires de repos les plus importantes, en plus de la route elle-même - CE 19 novembre 1986 Epoux Molard Leb. p.568 - En revanche, les barrières de péage n\'ont pas à être mentionnées - CE 21 mars 1994 Armand). **Le dossier simplifié comporte :** - **une notice explicative** - **un plan de situation** - **une délimitation du périmètre des immeubles à exproprier** - **une estimation des acquisitions nécessaires** Le dossier est ensuite transmis au préfet, qui lance la procédure d\'enquête publique, par un arrêté. Le Préfet peut décider de ne pas mettre en œuvre la procédure ; dans ce cas, le projet est bloqué (la seule possibilité est un recours de la collectivité devant le juge administratif - CE 7 mars 1979 Commune de Vestric-et-Candriac, Leb. p.102 ; pour un refus motivé par une insuffisance des ressources de la commune pour réaliser l\'acquisition projetée - CE 14 janvier 1998 Département de la Vendée - AJDA 1998, p.537). 2. La désignation d\'un Commissaire-enquêteur Le Préfet saisit le Président du Tribunal administratif dont il dépend. Le Président du TA désigne le commissaire-enquêteur ou une commission d\'enquête (de 3 membres), à partir des listes départementales d'aptitude établies chaque année par une commission présidée par le Président du TA (décret du 20 juillet 1998) ; le Président du TA peut choisir à partir de n\'importe quelle liste départementale (art. L123-4 c. env.). Il désigne en plus des suppléants, pour éviter de devoir recommencer l\'enquête en cas d\'empêchement du C-E (maladie, décès, sénilité, \...). Quel que soit le type d\'enquête en cause, les personnes choisies ne doivent pas être intéressées à l\'opération (sinon il y a un risque de non-sincérité dans les conclusions). L\'existence d\'un intérêt à l\'opération constitue un vice substantiel de la procédure et entraîne toujours l\'illégalité de la DUP, en vertu de l\'article L 123-5 en ce qui concerne l\'enquête normale, et en vertu de la jurisprudence en ce qui concerne l\'enquête simplifiée (CE 1982 Delcroix). L\'intérêt est soit personnel, soit à raison des fonctions exercées précédemment (Exemple : CE 5 juin 1991 Consorts Martin, Leb. p.979 : à propos d\'un géomètre-expert ayant travaillé à la délimitation des terrains d\'une société concernée par l\'expropriation)(Exemple : CE 19 janvier 1996 Assoc. \"Quartiers et avenir\", Leb. p.8 : un ingénieur des TP de l\'Etat a cessé ses fonctions depuis plus de 5 ans, mais, malgré cela, il a participé à l\'élaboration du projet, lorsqu\'il était en activité ; il est donc personnellement intéressé, et ne pouvait donc pas être désigné comme C-E). 3. Le déroulement de la consultation Par arrêté, le Préfet déclenche l\'enquête publique - il en fixe la date et la durée (au minimum 15 jours pour l\'enquête simplifiée, et 30 jours, prolongeable par le C-E jusqu\'à 60 jours, pour l\'enquête normale). Le moment de l\'enquête doit correspondre à un moment où la population est présente (pas pendant les vacances scolaires, par exemple) - il fixe aussi les modalités selon lesquelles le public prendra connaissance du dossier et présentera ses observations, sur un registre prévu à cet effet. La mise à enquête publique doit faire l\'objet d\'une information du public très complète : Concernant l\'enquête normale, l\'information doit être faite 15 jours avant et pendant toute la durée de l\'enquête, et elle porte sur l\'objet de l\'enquête, la ou les décisions pouvant être adoptées, ainsi que les infos plus classiques de lieu et date d\'enquête, durée et modalités) ; l\'information peut se faire par tous les moyens appropriés (art. L 123-10 c. env.). Concernant l\'enquête simplifiée, la mise à enquête doit être annoncée dans deux journaux diffusés dans tout le département, à deux reprises (8 jours avant l\'ouverture de l\'enquête, et 8 jours après le début de l\'enquête), et faire l\'objet d\'un affichage dans toutes les communes concernées. L\'annonce de mise à enquête doit mentionner la nature de l\'opération, la durée et le lieu de l\'enquête, les jours et les heures de consultation du dossier, ainsi que la possibilité de faire des observations écrites ou orales auprès du commissaire-enquêteur, en indiquant les moments où il reçoit le public - les observations écrites doivent être recueillies sur des feuillets non mobiles (CE 20 mai 1988 Segeat - Leb. p.196 : sinon, annulation de la DUP). Le Commissaire-enquêteur recueille alors toutes les informations ; il doit être assisté par un fonctionnaire compétent désigné par l\'autorité responsable de l\'opération, et chargé de donner des précisions techniques, au C-E et au public. Dans l\'enquête normale, le commissaire-enquêteur peut aussi visiter les lieux (sauf lieux d\'habitation), avec l\'accord du propriétaire, et il peut demander à l\'expropriant de nouveaux documents afin de compléter et préciser le dossier, et il peut organiser des réunions publiques en présence du maître de l\'ouvrage, après accord du Président du TA. Dans l\'enquête normale, il existe une procédure de modification en cours d\'enquête, utilisable une seule fois : si la personne responsable du projet estime nécessaire d\'apporter des modifications substantielles, le préfet suspend l\'enquête publique pour 6 mois maximum, après avoir entendu le CE ; le nouveau projet est ensuite élaboré, et l\'enquête est prolongée pour au moins 30 jours (art. L 123-14 I c. env.). Une autre procédure permet de gagner du temps : si la personne responsable du projet veut apporter des changements qui portent atteinte à l\'économie générale du projet, elle demande au préfet d\'ouvrir une enquête complémentaire sur les avantages et les inconvénients de ces modifications (art. L. 123-14 II). 4. Les conclusions du Commissaire-enquêteur L\'enquête est close à l\'issue du délai, par signature du ou des registres par le préfet ; ce registre est ensuite transmis au C-E dans les 24 heures (art. R 11-13 C. expr.). Le commissaire-enquêteur rédige un rapport, avec des conclusions sur l\'opération, dans le délai de 30 jours à compter de la clôture de l\'enquête. Dans l\'enquête normale, en cas d\'expiration du délai, le préfet, après mise en demeure du C-E, demande au Président du TA de désigner un autre C-E, qui rend ses conclusions dans les 30 jours suivant sa nomination (ce n\'est donc pas le suppléant qui est automatiquement substitué, mais rien n\'interdit au Juge de désigner le suppléant comme C-E). Dans l\'enquête simplifiée, en revanche, tous ces délais sont indicatifs, en ce sens que leur non-respect n\'est pas sanctionné. Les conclusions du C-E peuvent être soit favorables, soit favorables sous réserve, soit défavorables. Le plus souvent, c\'est sans influence, mais parfois cela peut en avoir. Ex : en urbanisme, des modifications du document ne peuvent être apportées après l\'enquête publique que si elles vont dans le sens des conclusions du C-E (ou dans le sens de l\'opinion du public). En ce qui nous concerne ici, c\'est-à-dire en matière d\'expropriation, cela change la compétence pour adopter la déclaration d\'utilité publique qui permettra d\'exproprier les terrains : - Si les conclusions sont défavorables, l\'utilité publique pourra quand même être prononcée,mais il faudra un décret en Conseil d\'Etat (procédure plus solennelle) - et dans ce cas l\'administration ne peut pas reprendre une nouvelle enquête publique sur le même projet, conduisant à un avis favorable, pour échapper au décret en CE (CE 1986 M.et Mme Hubert)(l\'avis défavorable de la première enquête prévaut) - elle ne peut que modifier le projet et refaire une nouvelle enquête publique sur le projet modifié. - En cas de conclusions mitigées : les observations, les souhaits du commissaire-enquêteur nerendent pas l\'avis défavorable (CE 1988 Commune de Germiny) - mais si l\'avis favorable est assorti de réserves, c\'est-à-dire lié à des modifications du projet, seul leur accomplissement permet de rendre l\'avis favorable (CE 14 février 1986 Assoc. de défense des expropriés à Orange) - et en cas de modification du projet, il faut une nouvelle enquête publique si ces modifications sont importantes (CE 1966 Dame Veuve Pouvillon). - Le C-E transmet ses conclusions aux personnes intéressées (article L 11-2 C. expr.) : cela concerne en fait les mairies et les préfectures et sous-préfectures du lieu de l\'enquête. Toute personne concernée peut en plus demander communication de ses conclusions, au préfet du département dans lequel l\'enquête a eu lieu. 5. La déclaration d\'utilité publique Elle est prononcée : - soit par décret en CE (en cas de conclusions défavorables du C-E, et pour certains projetsénumérés par l\'article R 11-2 du C. expr. - exemple : créations d\'autoroute, ou création des principaux aérodromes et canaux de navigation, chemin de fer d\'intérêt général : par exemple, le VAL, ligne Antony-Orly - CE Ass. 2 juillet 1993 Louvrier - AJDA 1993, p.535). - soit par arrêté ministériel (pour les projets d\'installation des administrations centrales, surtout). - soit par arrêté préfectoral (pour le reste). Elle intervient au plus tard un an après la clôture de l\'enquête publique, ou 18 mois après en cas de nécessité d\'un décret en CE (article L 11-5 du C. expr.) - passé ce délai, une nouvelle enquête est nécessaire avant de déclarer l\'utilité publique. Elle fait l\'objet d\'une publication (dans le recueil des actes administratifs du département, dans la presse, et par affichage en mairie) - l\'accomplissement de la dernière des trois formalités fait courir le délai de REP, mais l\'affichage en mairie suffit parfois (CE CE 1964 Dame Veuve Caffort). Le projet ne peut plus être modifié, à ce stade, sauf à effectuer une nouvelle enquête publique : le périmètre est fixé, la nature des travaux, et de l\'opération aussi. Dans l\'enquête normale, la durée de validité de la DUP est limitée par l\'article L 123-17 c.env., qui prévoit que les projets ayant fait l\'objet d\'une enquête publique qui n\'ont pas été entrepris (donc commencés) dans un délai de 5 ans doivent faire l\'objet d\'une nouvelle enquête publique, sauf prorogation dans le délai. Dans l\'enquête simplifiée, la DUP est valable 5 ans, prorogeable une fois, dans le délai, à deux conditions : - la prorogation doit porter sur un projet identique (CE 1989 Astier) - aucun changement dans les circonstances de droit et de fait ne doit être intervenu (CE 21 février1992 Bastard). Au-delà des 5 ans et en l\'absence de prorogation, l\'expropriation n\'est plus possible. MAIS cette exigence est en fait peu contraignante, pour trois raisons : - le projet peut être un peu réduit (CE 1974 Gaubert) - toute DUP peut être prorogée par décret en CE, même si elle a déjà été prorogée selon la procédure normale (CE 30 juin 1989 Tacher - Leb. p.728) Paragraphe 2 : L'arrêté de cessibilité Il identifie les parcelles concernées, après l\'enquête parcellaire (article R. 11-19 à R. 11-31 du Code de l\'expropriation) - c\'est donc un acte individuel non créateur de droit, qui n\'a pas à être motivé. - Dans l\'enquête parcellaire, l\'administration identifie les propriétaires de toutes les parcelles, et les titulaires de droits réels - l\'enquête est organisée par le préfet, qui désigne un C-E, et dure 15 à 30 jours - chaque propriétaire reçoit une lettre recommandée, l\'informant du dossier et de l\'obligation de faire connaître tous les titulaires de droits réels à l\'administration - les propriétaires peuvent présenter des observations écrites. Le C-E rédige un rapport, et peut proposer de légères modifications, concernant les propriétés incluses dans l\'opération. - L\'arrêté de cessibilité est un arrêté préfectoral, qui peut faire l\'objet d\'un REP. Il est notifié à tous les intéressés, et transmis au juge dans un délai de 6 mois, pour que celui-ci prononce le transfert de propriété, et fixe l\'indemnité (si l\'arrêté n\'est pas transmis dans le délai de 6 mois, il est caduc). La DUP et l\'arrêté de cessibilité constituent une opération complexe (chacun des actes de l\'opération a des effets propres, mais les effets principaux ne se réalisent que par la succession de ces actes - l\'acte initial n\'est pris qu\'en vue de la réalisation d\'un résultat final, qui dépend d\'un autre acte) - l\'exception d\'illégalité de la DUP peut donc être soulevée à l\'encontre de l\'arrêté de cessibilité. Toutes les décisions antérieures de la procédure pourront être contestées par voie d\'exception, pour faire annuler l\'arrêté de cessibilité (exemple : décision de l\'expropriant d\'engager la procédure CE 15 mai 1981 Virey - Leb. p.223), SAUF une : la décision de créer l\'ouvrage pour lequel la procédure est mise en œuvre (CE Sect. 23 décembre 1988 Assoc. de la qualité de la vie dans les Bouches-du-Rhône - Leb. p.462) : c\'est normal car cette décision est extérieure à la procédure elle-même. Section 2 : La phase judiciaire de l'expropriation Le principe est que le juge judiciaire est gardien de la propriété privée - c\'est donc un juge judiciaire spécialisé qui intervient : le juge de l\'expropriation (juge unique, désigné par le président de la Cour d\'appel pour 3 ans). Il intervient, en l\'absence d\'accord amiable entre l\'expropriant et l\'exproprié, à deux titres. A. Le juge prononce le transfert de propriété par l\'ordonnance d\'expropriation Le préfet remet un dossier au juge, comportant toutes les pièces nécessaires (art. R 12-1 C. expr.) Le juge constate l\'accomplissement de toutes les formalités ; c\'est un simple contrôle formel, sur l\'existence des documents, pas sur leur contenu ; il ne peut donc pas effectuer de contrôle de légalité (Civ. 3ème 30 janvier 1980). En pratique, il ne peut censurer que si la DUP manque (Civ. 3ème 11 janvier 1977), ou si elle est caduque (Civ. 3ème 3 novembre 1977), ou encore si la notification du dépôt du dossier en mairie a été irrégulière (10 juin 1976 Epoux Bony). Sinon, le juge a compétence liée, et il doit prononcer le transfert de propriété dans les 8 jours à compter de sa saisine. Une fois le transfert de propriété prononcé, l\'exproprié ne peut plus ni vendre, ni céder à titre gratuit, et les droits des tiers sont éteints - Le seul recours est un pourvoi en cassation, dans les 15 jours de la notification de la décision (article L 12-5 du Code de l\'expropriation) - le pourvoi n\'a pas d\'effet suspensif. B. Le juge fixe l\'indemnité due au propriétaire (Articles R 13-15 à R 13-42 du C. expr.) 6. La procédure Une fois toute cette procédure suivie, l\'administration la notifie aux intéressés, qui ont un délai de 8 jours pour faire connaître tous les titulaires de droits réels - ensuite, l\'administration fait une offre de prix à l\'exproprié, qui a 15 jours pour répondre. En cas d\'accord amiable, l\'administration verse l\'indemnité et rentre en possession. En cas de désaccord (constaté par l\'absence d\'accord dans le délai d\'un mois à compter de l\'offre), l\'administration (ou l\'exproprié) saisit le juge de l\'expropriation (recours à un avocat est alors facultatif), par simple lettre recommandée adressée au greffe. 7. La fixation du prix par le juge Le juge a l\'obligation d\'effectuer une visite sur place (dans un délai de deux mois). Il doit réparer le préjudice subi - d\'après l\'article L 13-13, l\'indemnisation concerne le seul préjudice direct, matériel et certain, ce qui exclut le dommage moral. Il évalue le bien, à la date du transfert de propriété (donc à la date de l\'ordonnance d\'expropriation) d\'après la jurisprudence (barèmes), en excluant l\'augmentation des prix du secteur concerné, liée à l\'annonce des travaux (exemple : construction d\'une école ou d\'une station de métro augmente les prix dans un quartier - expropriation pour cette construction ne doit pas tenir compte de cette hausse). En cas d\'expropriation partielle, le juge tient compte de la plus-value donnée au terrain restant par l\'opération. Les améliorations apportées au bien après ouverture de l\'enquête publique ne sont prises en compte que si l\'exproprié peut prouver qu\'il n\'avait pas d\'intention spéculative - les améliorations apportées avant seront exclues si l\'administration prouve l\'intention spéculative - de même concernant l\'usage du bien, le juge se place un an avant l\'ouverture de l\'enquête pour apprécier l\'usage effectif (but est d\'éviter prix gonflés par des activités déclarées au dernier moment, de façon artificielle). Le recours est possible devant la chambre des expropriations (de la Cour d\'appel), puis devant la C.Cass. 8. Les conséquences L\'administration ne peut ensuite prendre possession du bien qu\'après versement de l\'indemnité (article 17 DDH : l\'indemnité doit être juste, et préalable), alors que le transfert de propriété est réalisé par l\'ordonnance du juge de l\'expropriation. L\'exproprié doit enfin quitter les lieux, dans le mois qui suit le versement de l\'indemnité -- au-delà, l\'administration peut le faire expulser, sans qu\'une décision de justice ne soit nécessaire (CE 1990 Ville de Nice c/ M. Ferrari)(mais un arrêt Civ. 3ème 1er décembre 1976 Ville de Biarritz c/ Garrigue retient une voie de fait, dans ce cas ; il y a donc contradiction entre les deux juridictions). Sous-titre 2 : Le droit de préemption Le système des droits de préemption a été refondu par la loi du 18 juillet 1985, dans le cadre de la décentralisation ; mais il a beaucoup évolué depuis. Aujourd\'hui, ils sont prévus par les articles L 210-1 et s. du Code de l\'urbanisme. Le droit de préemption, c\'est toujours un mécanisme qui permet à la personne publique d\'acquérir un bien immobilier par substitution à l\'acquéreur, lors d\'une aliénation de ce bien ; la personne publique a en quelque sorte une priorité pour acquérir le bien, mais seulement si celui-ci est mis en vente. Il existe 3 types de droit de préemption : le droit de préemption urbain (le DPU), le droit de préemption dans les ZAD (zones d\'aménagement différé), et le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles. Depuis 2005, il existe un nouveau droit de préemption, c\'est le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, dans le cadre de la mise en place d\'un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité ; on ne l\'étudiera pas, car il est moins important. On va d\'abord étudier l\'instauration de ces droits de préemption (Section 1), avant d\'étudier l\'exercice de ces droits de préemption (Section 2). Section 1 : L'instauration des droits de préemption L\'institution des droits de préemption est conditionnée par leur objet (Paragraphe I) ; ensuite, cette mise en place doit se faire selon certaines modalités (Paragraphe II). Paragraphe 1 : L'objet des droits de préemption Cet objet peut être défini selon deux paramètres : les droits de préemption doivent répondre à certaines finalités (A), et ils doivent concerner certaines opérations (B). A. Les finalités des droits de préemption Pour le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (droit détenu par le département), la sauvegarde et la mise en valeur des espaces naturels sensibles est le seul objectif possible. Depuis une loi du 23 février 2005 sur le développement des territoires ruraux, l\'article 143-3 C. urb. permet que ce droit soit aussi exercé pour la protection et la mise en valeur des espaces agricoles ou naturels périurbains. Pour le droit de préemption urbain et le droit de préemption dans les ZAD, ces finalités sont très générales : ce sont toutes les finalités d\'aménagement, à l\'exception de celles visant à sauvegarder ou mettre en valeur les espaces naturels. C\'est l\'article L 210-1 C. urb. qui prévoit comme finalités toutes les actions ou opérations répondant aux objectifs de l\'article L 300-1 : mise en œuvre d\'une politique locale de l\'habitat, développement des activités économiques et des activités de loisirs, réalisation d\'équipements, sauvegarde du patrimoine, et constitution de réserves foncières en vue de réaliser ces opérations d\'aménagement. En plus, concernant le DPU, l\'article L 211-1 prévoit la possibilité de son utilisation dans les périmètres de protection rapprochée des captages d\'eau, dans les périmètres des PPRT, ainsi que dans les périmètres des PSMV. Il n\'est pas nécessaire que la commune fasse état d\'un projet ; le motif est en quelque sorte présumé, jusqu\'à preuve contraire. Le droit de préemption peut aussi être utilisé pour un immeuble à usage d\'habitation, dans le but de permettre le maintien des locataires dans les lieux (art. L 210-2). En revanche le DPU ne peut pas être mis en œuvre pour obtenir la propriété d\'un bâtiment commercial en vue de maintenir le bail commercial pour assurer la pérennité du commerce. Dans ce cas, il faut utiliser le droit de préemption commercial. Le DPU permet la revente si la revente permet la réalisation de la finalité pour laquelle le DPU a été exercé (CE Commune de La Motte-Beuvron). Le DP commercial impose la rétrocession du fonds de commerce (dans les 2 ans), avec des garanties assurant la régularité de l\'opération : transparence lors de la cession, avis de France Domaine sur le prix d\'acquisition, cahier des charges lié à la cession. Le juge exerce un contrôle de l\'EMA sur la décision d\'instaurer le droit de préemption, au regard des finalités invoquées. B. Les opérations soumises au droit de préemption 1. Le moment de l\'utilisation du droit de préemption - Ce sont principalement les aliénations volontaires à titre onéreux. Cela signifie que le droit de préemption ne peut pas être exercé pour les mutations sans transfert de propriété (ex : bail emphytéotique), ou à titre gratuit (donation, mutation par décès), ou qui ne sont pas volontaires (ventes de biens immobiliers par une entreprise en redressement judiciaire). Le droit de préemption ne peut pas non plus être utilisé dans certains cas particuliers, prévus par des textes particuliers, comme la rétrocession d\'un bien à la suite d\'une expropriation (art. L 213-11). - Sont concernés aussi : Les cessions de droits indivis, à condition que tous les co-indivisaires aient déclaré leur intention d\'aliéner (CE 17 février 1993 Kremp). Les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire Les contrats de location-accession à la propriété Les aliénations sous forme d\'enchères publiques 2. Les types de terrain concernés - **Pour le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles**, son exercice n\'est possible que pour les terrains non bâtis, sauf rares exceptions liées à leur localisation et au caractère indispensable de leur acquisition pour mettre en place la politique naturelle. - **Pour le DPU et le DP en ZAD**, tous les terrains sont concernés sauf exceptions : - les immeubles construits par les organismes d\'HLM échappent aux deux droits de préemption - les terrains bâtis depuis moins de 10 ans échappent au DPU, mais pas au DP en ZAD. - les locaux à usage professionnel inclus dans des immeubles bâtis et soumis à un régime de copropriété depuis plus de 10 ans échappent aussi au DPU. Dans ces deux derniers cas, le DPU peut quand même être institué par délibération motivée ; on parle alors de \"DPU renforcé\". Paragraphe 2 : Modalités de mise en place des droits de préemption On va voir d\'abord les modalités de mise en place du droit de préemption urbain (DPU) (A), puis celles concernant le droit de préemption dans les ZAD (B), et enfin celles concernant le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (C). A. Les modalités d\'institution du droit de préemption urbain La commune doit être dotée d\'un POS, d\'un PLU, ou d\'une carte communale. Concernant le POS ou le PLU, l\'instauration se fait sur tout ou partie du territoire de la commune, donc de manière très générale et abstraite, indépendamment de tout projet précis. Dans tous les cas, il faut une délibération du Conseil municipal, qui n\'a pas à être motivée, sauf dans une série de cas prévus par l\'article L 211-4 - MAIS, aujourd\'hui, le Conseil d\'Etat, dans son rapport de 1992 (\"L\'urbanisme : pour un droit plus efficace\") exprime le souhait que cette motivation apparaisse. En cas d\'illégalité du POS, la délibération instituant le DPU est illégale par voie de conséquence. - Le **DPU ne peut être instauré que dans les zones urbaines et les zones d\'urbanisation future** du POS (ou du PLU), **ou dans les zones couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur** (et, avant la réforme du 13 décembre 2000, dans les zones couvertes par un PAZ). Depuis la loi du 13 juillet 1991, le DPU ne peut pas être instauré dans le périmètre d\'une ZAD (car alors il se substituerait au droit de préemption en ZAD) ; l\'existence d\'une ZAD exclut donc la possibilité d\'appliquer le droit de préemption urbain. - Le titulaire du DPU est la commune ; mais elle peut déléguer ce droit à une autre personne publique ou à une SEM ayant des compétences en matière d\'aménagement. - DPU dans un lotissement : la délibération peut exclure la vente des lots dans la ZAC. Ils sont ainsi exclus du Droit de Préemption Urbain. Il faut des mesures de publicité spécifiques, et habituelles en urbanisme : affichage en mairie pendant 2 mois, publication dans 2 journaux, communication à un ensemble d\'organismes prévue par l\'article R 211-3. C'est la commune ou l'intercommunalité qui gère le DPU. Elles peuvent se faire un transfert de compétences. B. Les modalités d\'institution du droit de préemption dans les ZAD Dès lors que la ZAD est créée, le droit de préemption peut être exercé ; tout le problème, ici, est donc de savoir à quelles conditions la ZAD peut être instaurée. 1. Présentation La ZAD est créée par arrêté préfectoral, sur proposition ou après avis du Conseil municipal, ou par décret en CE en cas d\'avis défavorable ou de silence de 2 mois de la commune. En cas de demande d\'une commune (ou d\'un EPCI), le préfet peut créer un périmètre provisoire. L\'acte de création doit être motivé. Il est en plus soumis à des formalités de publicité prévues par l\'article R 212-2 C. Urb. (publication au JO si la création est issue d\'un décret, ou au recueil départemental s\'il s\'agit d\'un arrêté, publication dans 2 journaux diffusés dans le ou les départements concernés). L\'acte de création comporte un plan délimitant le périmètre de la zone, et il indique le titulaire du DP (ce peut être la commune, ou n\'importe quelle autre personne publique, et même une SEM à compétences d\'aménagement). Le DP apparaît à compter de la création de la ZAD. Il a une durée de validité de 6 ans maximum, renouvelable (y compris la durée du périmètre provisoire). La ZAD peut être créée n\'importe où : peu importe, aujourd\'hui, qu\'il y ait ou non un POS (ou un PLU). La conséquence en est que le droit de préemption en ZAD prévaut sur le DPU. 2. Contrôle du juge La ZAD doit correspondre à un projet d\'aménagement énuméré par l\'article L 300-1. La ZAD ne peut donc pas se justifier, par exemple, pour la protection d\'une zone aquifère, ou l\'aménagement d\'un plan d\'eau, ou pour simplement faire échec à la spéculation foncière (mais il est possible de créer la ZAD pour faire échec à la spéculation foncière dans une zone où il est prévu de réaliser des équipements collectifs - CE 8 juin 1994 Commune de Mitry-Mory : la lutte contre la spéculation est alors un but secondaire, dans le cadre d\'une opération déterminée). Le juge vérifie aussi la proportionnalité entre la taille de la ZAD et l\'importance du projet (contrôle de l\'EMA, en fonction de l\'importance de la commune, de sa démographie, de sa situation géographique et de ses perspectives d\'évolution - ex : la création d\'une ZAD de 16 has pour réaliser un lotissement, une salle polyvalente et une zone artisanale est disproportionnée, inadéquate - CE 20 janvier 1988 Commune de Molière). La ZAD n\'a pas à être compatible avec le SCoT. La création de ZAD est un acte individuel qui n'a donc pas besoin d'être compatible avec le SCoT. C. Les modalités d\'institution du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles Elles sont prévues aux articles L 142-1 et s. C. urb. La compétence pour créer la zone de préemption appartient au département, après accord des communes intéressées si elles sont dotées d\'un PLU, ou accord des communes ou du préfet en l\'absence de PLU (art. L 142-3). Le juge vérifie que les espaces en question sont bien naturels et sont bien sensibles (dignes d\'intérêt et risquant d\'être dégradés par le défaut de l'entretien). Le titulaire du droit de préemption, dans ce cas, est le département, ou en cas d\'inaction, le Conservatoire du littoral si l\'espace en question est situé dans un espace littoral (U et AU des cartes communales et hors urbanisé en cas de PLU), pour les PNR il faudra l'accord du département; en cas d\'inaction, la commune peut se substituer à eux. Le département ne peut préempter les biens en indivision alors que le Conservatoire du littoral peut. Section 2 : L'exercice des droits de préemption D\'abord, tout propriétaire d\'un bien soumis au DPU peut proposer son acquisition au titulaire (2 mois pour répondre) du DPU ; en cas de désaccord sur le prix, l\'un ou l\'autre peuvent saisir le juge de l\'expropriation ; ensuite, en cas de renonciation par le titulaire du DPU, le propriétaire peut vendre librement son bien (sous réserve de ne pas vendre moins cher que le prix proposé sous peine de nullité). Sinon, l\'exercice se décompose en trois étapes : d\'abord, il faut une déclaration d\'intention d\'aliéner (Paragraphe I), ensuite, il faut une décision du bénéficiaire du droit de préemption (Paragraphe II), et, enfin, il y a une intervention du juge de l\'expropriation (Paragraphe III). Paragraphe 1 : La Déclaration d'Intention d'Aliéner C\'est une obligation (article L 213-2 C. urb.) pour toute aliénation volontaire à titre onéreux, sous peine de nullité de la vente (prescription par 5 ans à compter de la publication de l\'acte de transfert de propriété) - l\'action en nullité est exercée devant le TJ par le titulaire du droit de préemption. Reste à déterminer la nature juridique de cette DIA (A), et à étudier ses conditions de validité (B). A. Nature juridique Sa nature dépend du type de vente : s\'il s\'agit d\'une vente avec contrepartie en nature, la DIA(Déclaration d'Intention d'Aliéner) est une simple information (propriétaire informe l'administration qu'il a vendu le terrain), qui peut déclencher une offre de contracter de la part du titulaire du droit de préemption ; s\'il s\'agit d\'une vente classique, de gré à gré, la DIA constitue une offre de contracter, quelles que soient les modalités de paiement du prix - cela entraîne l\'application du droit civil, et notamment du fait qu\'en cas de décès avant expiration du délai de réponse de 2 mois du préemptant, les héritiers sont liés par les engagements du défunt (CE 1988 SA Isore). De même, tant que l\'administration n\'a pas fait connaître son accord sur le prix proposé, le vendeur est libre de renoncer à aliéner (CE 22 février 1995 Commune de Veyrier-du-Lac) - si l\'administration propose un autre prix, le vendeur est libre de retirer son offre (et de ne pas aliéner son bien) (il a 2 mois, soit pour retirer son offre, soit pour accepter, soit pour accepter que le prix soit fixé par le juge de l\'expropriation.) A l\'inverse, dès lors que l\'administration fait connaître son accord sur la chose et sur le prix, la vente est réputée parfaite. B. Conditions de validité Le défaut de validité de la DIA a une conséquence importante : il entraîne la nullité de la vente mais aussi l\'illégalité de la décision de préempter. La DIA doit être établie dans les formes prévues (article R 213-5 CU), et elle doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de l\'aliénation projetée - elle doit aussi être signée par le propriétaire et exprimer sa volonté réelle, libre, et éclairée - en revanche, la mention de l\'acquéreur n\'est pas obligatoire. Paragraphe 2 : La décision du bénéficiaire du droit de préemption L\'exercice de la préemption peut ne porter que sur une fraction du terrain en cause (article L 213-2-1) ; mais dans ce cas, le propriétaire peut exiger que l\'acquisition porte sur le tout (même principe que la réquisition d\'emprise totale). A. Procédure C'est le notaire qui envoi la DIA à l'administration. Dès réception de la DIA, le bénéficiaire du droit de préemption saisit le directeur des services fiscaux pour avis - L\'avis du service des domaines est obligatoire dans certains cas (montant de la DIA, situation du bien dans une ZAD, en cas de saisine du juge de l\'expropriation). L\'avis doit être formulé dans le délai d\'1 mois (faute de quoi il peut être passé outre à son absence), et il est purement consultatif. Pour le juge administratif, l\'absence d\'avis du service des domaines est un vice substantiel, entraînant l\'illégalité de la décision de préemption, mais le juge judiciaire n\'y attache aucune importance. La réponse du bénéficiaire après la DIA doit avoir lieu dans le délai de 2 mois ; à défaut (silence aussi), cela vaut renonciation à l\'exercice de la préemption - en cas de décision notifiée au-delà du délai de 2 mois, cette décision constitue une réponse à une offre de contracter qui n\'existe plus, et la vente est donc nulle. Le titulaire du droit de préemption, en cas de désaccord sur le prix, peut choisir de saisir le juge de l\'expropriation. B. Le contrôle du juge Le juge peut être saisi par le vendeur ou l'acquéreur ou le titulaire d'une promesse de vente ou par l'occupant régulier du bien. [Le contrôle de la motivation :] La décision de préempter doit être motivée, de façon complète et précise : cela signifie qu\'elle doit indiquer clairement, dans l\'acte notifié au propriétaire, **les motifs de la préemption** (annulations très fréquentes). MAIS le juge admet la motivation par des documents annexés à la décision. En revanche, la motivation ne peut pas intervenir a posteriori. En ZAD la motivation peut être de référence c'est-à-dire que l'acte fait référence aux motivations notifiées dans l'arrêté créant la ZAD. Même chose pour les PLH. [Le contrôle des motifs de la préemption :] Il n'est pas nécessaire que la commune ait fait un projet précis. Le juge contrôle que l\'objet de la préemption correspond bien aux finalités de l\'aménagement (interdiction, par exemple, de la préemption en vue de permettre un échange de terrains, en vue ensuite de permettre la construction d\'un centre administratif - CAA Paris 14 juin 1994 Commune de Chatou). Surtout, le juge vérifie la réalité et l\'antériorité du motif invoqué : la collectivité ne peut donc pas invoquer au dernier moment un projet qui n\'était pas établi auparavant. Le projet doit être établi, mais cela ne signifie pas pour autant que sa date de réalisation doit être certaine ; la préemption peut en effet être utilisée pour constituer des réserves foncières, en vue de ce projet ultérieur. Si le juge annule la décision de préemption, la conséquence est que la condition suspensive de la promesse de vente est purgée ; cela signifie que l\'acquéreur évincé peut demander l\'exécution forcée de la vente. Si le vendeur est l'acquéreur refuse de récupérer le bien il reste à l'administration et une plus-value (prix actuel du terrain) sera à reverser au propriétaire évincé. En plus, l\'illégalité de la décision de préemption peut entraîner l\'indemnisation du propriétaire, notamment parce qu\'il a été empêché de céder son bien. Les contrats conclus ensuite par le préempteur (comme par exemple un bail emphytéotique) sont nuls ; tout doit être fait comme si le préempteur n\'avait jamais préempté. Paragraphe 3 : L\'intervention du juge de l\'expropriation En cas de désaccord sur le prix, le titulaire du droit de préemption doit saisir le juge de l\'expropriation dans un délai de 15 jours à compter de la réponse du propriétaire ; à défaut, on considère qu\'il a renoncé à l\'exercice de son droit de préemption. Une fois la décision du juge rendue, le titulaire du droit de préemption peut renoncer pendant 2 mois à la préemption - dans ce cas, il ne pourra plus préempter le même bien pendant 5 ans. Le vendeur peut aussi renoncer à la mutation alors même que le juge de l\'expropriation est saisi ; il peut même y renoncer pendant 2 mois à compter de la décision fixant le prix. Ainsi le vendeur conserve son bien. Deux remarques en conclusion : \- [1ère remarque :] il existe un droit de délaissement (art. L 11-7 C. Expr.). C\'est le droit, pour le propriétaire, un an après la DUP, d\'exiger de l\'administration l\'acquisition du bien. A partir de cette demande, l\'administration a 2 ans pour acquérir (avec une prorogation possible d\'un an). A défaut, le propriétaire peut saisir le juge de l\'expropriation, qui prononcera le transfert de propriété et fixera le prix. Cela permet donc d\'éviter que l\'administration bloque le terrain, en prenant une DUP, puis diffère son acquisition parce qu\'elle n\'a pas encore le financement, par exemple. En matière de préemption, au contraire, le droit de délaissement a pour conséquence, en cas d\'inaction de l\'administration qui a décidé de préempter, de mettre fin à l\'opération menée sur le bien. \- [2ème remarque :] à côté du droit de préemption, il existe aussi un **droit de priorité** (article L 240-1 et s.) : en cas de cession d\'immeubles de l\'Etat ou de certains établissements publics (comme par exemple, RFF, SNCF et VNF), le bien est d\'abord proposé à la commune dans laquelle il se situe, avant la recherche d\'un autre acquéreur (et la commune peut exercer son droit de priorité pour plusieurs motifs, dont, notamment, la mise en œuvre du nouveau droit au logement - cf article L 2122-22 22° CGCT). Pour le reste, la procédure est la même qu\'en matière de préemption (en cas de désaccord sur le prix, le juge de l\'expropriation est saisi). On peut déléguer le droit de priorité à des organismes HLM, établissement foncier... Il peut être utilisé pour constituer des réserves foncières. Titre 2 : Les structures intervenant en matière d\'aménagement Ces structures sont apparues récemment : dans la mesure où l\'aménagement constitue une activité de service public, il s\'agit d\'Etablissements Publics. Les catégories, ainsi que le régime, ont été entièrement refondus par la loi du 23 février 2005 (art. L 321-1 et s. du Code de l\'urbanisme) : il y a des **Etablissements Publics d\'Aménagement** (EPA), et des **Etablissements Publics Fonciers** (EPF). ~~Les EPIC (Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial) sont différent des EPA. Dans les premiers on est sur quelque chose d'un peu plus souple que sur les EPA. Ils ont la personnalité morale et l'autonomie financière.~~ ~~Il faut mentionner aussi l\'existence d\'un Etablissement Public national pour l\'aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (art. L 325-1 à L 325-4 ; cela concerne la restructuration de ces espaces dans les zones urbaines sensibles ; il peut notamment acquérir les fonds de commerce et les confier à des locataires-gérants), et d\'un Etablissement Public spécifique pour la région parisienne : l\'Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP), qui constitue un EPF spécifique, qui peut en plus (mais ce n\'est pas une obligation) exercer les missions dévolues aux EPA (art. L 321-29 à L 321-36).~~ Les EPA et les EPF présentent un certain nombre de points communs : ils constituent notamment tous des EPIC (Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial) (art. L 321-2 c. urb.), dotés de la personnalité morale et de l\'autonomie financière (comme d\'ailleurs l\'EP Commerce). Leur caractéristique commune est que le risque financier n\'est pas supporté par la collectivité qui veut aménager son territoire, mais par l\'EP (donc l\'Etat ou l\'ensemble des communes selon le type d\'EPF). Pour le reste, il faut les étudier successivement (Chapitre 1 et 2). Chapitre 1 : Les Etablissements Publics d\'Aménagement Les EPA sont les EP les plus anciens (plus anciens que les EPF) ; ils constituent des EPIC. Ils sont apparus, historiquement, dans les années 70, avec la nécessité de créer des villes nouvelles (notamment autour de Paris), et d\'aménager le quartier de La Défense. Ils sont désormais soumis à la loi du 23 février 2005, sauf ceux créés avant cette loi. On trouve une assez grande diversité de régime, en raison de la survivance de certains EPA antérieurs à la loi et donc qui restent sous l\'ancien régime. A l\'inverse, certains EPA disparaissent, parce que des syndicats d\'agglomération nouvelle se transforment en communauté d\'agglomération nouvelle, et que cela entraîne l\'intégration de l\'EPA et de ses compétences à la communauté d\'agglomération. Les Etablissements Publics Locaux d'Aménagement sont compétents en rénovation urbaine seulement. A. Création La procédure de création nécessite de recueillir un certain nombre d\'avis de collectivités publiques concernées : avis des conseils régionaux, avis des conseils départementaux -- avis des organes délibérants des EPCI compétents en matière d\'aménagement de l\'espace communautaire, d\'équilibre social de l\'habitat et de développement économique -- avis des communes de plus de 20 000 habitants non-membres des EPCI. Les avis sont réputés favorables en cas de silence de 3 mois. Ensuite, l\'EPA est créé par décret en Conseil d\'Etat. Le **décret détermine l\'objet de l\'établissement, sa zone d\'activité territoriale**, et il peut aussi lui fixer une durée de vie (plus rare). L'Etablissement Public Local d'Aménagement est créé par le préfet sur délibération concordante des communes et intercommunalités concernées. B. Objet L\'EPA a pour vocation de réaliser tout type d\'opérations d\'aménagement, de développement économique (donc y compris des opérations de restructuration urbaine), plus les acquisitions foncières qui s\'y rapportent. En général, l\'EPA va gérer de très grandes opérations, qui constituent souvent des opérations d\'intérêt national. Il élabore un projet stratégique et opérationnel qui définit des objectifs et des moyens, en fonction des **orientations définies par l\'Etat** et en fonction des **priorités des documents d\'urbanisme et des PLH** (art. L 321-18). L\'EPA intervient dans la zone territoriale définie dans le décret ; mais il peut aussi intervenir en dehors, pour des actions complémentaires et utiles à la stratégie de mise en œuvre dans le périmètre ; la condition est d\'obtenir l\'accord de l\'autorité administrative compétente, après avis des collectivités concernées (art. L 321-23). Il peut aussi réaliser des opérations immobilières, des acquisitions foncières dans le cadre de restructuration urbaine. Cela vaut pour tous les établissements publics. Il peut-être délégataire d'un autre établissement public nationale. C. Fonctionnement Le décret fixe la composition du conseil d\'administration. Le CA est important car c\'est lui qui approuve et révise le projet stratégique (art. L 321-19). **Le CA est composé de (art. L 321-21) : représentants de l\'Etat - de représentants des collectivités et EP intéressés (pour au moins la moitié) -- et de personnalités qualifiées.** Lorsque les communes et les groupements sont trop nombreux pour pouvoir être tous représentés directement dans le CA, ils sont désignés par une assemblée composée des maires et présidents des groupements. Le CA doit se réunir au moins **2 fois par an** (art. R 321-3) ; il doit se réunir si la moitié des membres ou si le préfet le demandent. Le **directeur général**, chargé de l\'administration de l\'établissement, est nommé par arrêté du ministre de l\'urbanisme (art. R 321-8) -- idem pour le directeur général des EPFE -- alors que le président du CA de l\'AFTRP est nommé par décret. De manière générale, l\'EPA fonctionne sous la tutelle du ministre chargé de l\'urbanisme (art. R 3211), comme tous les EP d\'Etat (AFTRP, EPFE) ; c\'est lui, notamment, qui définit les orientations stratégiques à prendre en compte. Il existe aussi des Etablissements Publics locaux d\'Aménagement (art. L 326-1 à L 326-7) compétents en matière de rénovation urbaine. Leur régime est assez proche de celui des EPFL. Il existe aussi des sociétés publiques locales d\'aménagement, qui regroupent plusieurs communes et/ou groupements, dont un détient au moins la majorité des droits de vote ; elles agissent exclusivement sur le territoire des collectivités membres (art. L 327-1). Chapitre 2 : Les Etablissements Publics Fonciers Les EPF peuvent être créés par volonté de l\'Etat : ce sont des Etablissements Publics Fonciers d\'Etat (des EPFE). Ils agissent à un échelon régional, et sont eux aussi sous la tutelle du ministre chargé de l\'urbanisme. Sinon, les EPF peuvent être créés à la demande d\'un groupement de communes : ce sont des Etablissements Publics Fonciers Locaux (des EPFL). A. Procédure de création Pour les EPFE, la procédure de création et de fonctionnement est la même que celle des EPA. Pour les EPFL, la procédure est déconcentrée : le groupement de communes saisit le préfet, qui prend un arrêt de création. A cette occasion, il fixe aussi le périmètre d\'action de l\'EPFL, ainsi que le nombre et la répartition des sièges au conseil d\'administration, en fonction du nombre d\'habitants concernés. B. Objet Les EPF n\'ont pas vocation à procéder eux-mêmes à des aménagements : ils sont juste compétents pour procéder aux acquisitions foncières et aux opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l\'aménagement ultérieur, comme par exemple, le bornage des terrains. Ils constituent donc des réserves foncières pour les opérations futures. Ce sont par exemples les SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). Les EPF ont pour vocation de mobiliser du foncier pour la construction de logements, notamment de logements sociaux (mais pas uniquement) mais aussi le développement économique, porter une politique de protection contre les risques, pour la préservation des espaces naturels et agricoles. Les EPF élaborent un programme pluriannuel d\'intervention, en tenant compte des orientations stratégiques définies par l\'Etat, des priorités contenues dans les documents d\'urbanisme et des objectifs précisés dans les PLH. Ils interviennent dans leur périmètre, mais peuvent aussi, exceptionnellement, procéder à des acquisitions en-dehors de leur périmètre si elles sont nécessaires à des actions ou des opérations à l\'intérieur de celui-ci. C. Fonctionnement On trouve là aussi un conseil d\'administration, et un président et un directeur (en EPFL). Concernant la composition du CA : - dans les EPFE, on retrouve les mêmes caractéristiques que pour les EPA. - dans les EPFL, en revanche, il n\'y a pas de représentants de l\'Etat ; en fait, chaque commune ou groupement siège dans une assemblée générale, qui élit en son sein un conseil d\'administration. Le CA nomme le directeur de l\'EPFL, définit les orientations générales, arrête le montant de la TSE (taxe Spéciale d\'Equipement), approuve les emprunts et vote le budget. C\'est aussi le CA qui approuve le programme pluriannuel, et le révise, le cas échéant. L\'assemblée générale comme le CA sont soumis à un quorum de la ½ des membres. Les recettes de l\'EPFL sont la TSE, la contribution de l\'article L 302-7 CCH (prélèvement effectué sur les communes en fonction de leur potentiel fiscal), la rémunération de ses prestations, les contributions accordées par les autres personnes publiques. Les décisions de l\'EPFL sont soumises au contrôle de légalité du préfet, comme pour n\'importe quelle collectivité territoriale. Les acquisitions sont réalisées dans le cadre du programme pluriannuel, établi par le conseil d\'administration de l\'EPFL. Un cas particulier : ils peuvent aussi procéder aux acquisitions foncières à l\'intérieur des PENAP (périmètres de protection des espaces agricoles et naturels péri-urbains) (alors même que l\'on peut hésiter sur la nature d\'opération d\'aménagement concernant ces périmètres). Dans ce cas, ils doivent préalablement informer les communes et les EPCI concernés. Ils peuvent alors exercer le DP en Espaces Naturels Sensibles, à la demande et au nom du département. Toute acquisition doit donner lieu au préalable à l\'avis favorable de la commune concernée (le silence de 2 mois valant avis favorable). Chapitre 3 : Les autres établissements Les EPARECA = Établissement public national pour l'aménagement et la reconstruction des espaces commerciaux et artisanaux ont été remplacés par les ANCT. Intervient en banlieue et dans le cadre de l'action « Cœur de ville ». L'objet de l'EPARECA et de l'ANCT (Agence Nationale pour la Cohésion des Territoires) : acquérir les fonds de commerce et les confier à des locataires gérants pour maintenir les activités dans les quartiers difficiles. Établissement spécifique à la région parisienne : Grand Paris Aménagement : fusion entre AFTRP (Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne) et EPAPF (Établissement Public d'Aménagement des Plaines de France). EPFA (Foncier et Aménagement) Paris Saclay Établissement spécifique en outre-mer (Guyane et Mayotte) SPL : Société Publique Locale (aménagement, tourisme, numérique...). Pour réaliser un aménagement les collectivités ont trois possibilités : Le faire par elle-même Faire appel à une SEM (Société d'Economie Mixte). Capital à la fois public et privé ⇒ soucis de rentabilité + soumission à la mise en concurrence Créé une SPLA (Société Publique Locale d'Aménagement). Le but est de rendre plus souple l'intervention des collectivités dans l'aménagement. Capital public détenu par les collectivités. Un des EPCI doit détenir la majorité des droits de vote (pas forcément des archis). Elles ont pour mission de réaliser toute opération d'aménagement, requalification des copropriété dégradées, construction, réhabilitation immobilière, maintien d'activité économique, etc.... Pour la mise en concurrence (dépend des critères) quasi régie. En 2017 : création des SPLAIN (intérêt national) mêmes actionnaires + l'État. Partie 2 : Les procédures d\'aménagement Il existe plusieurs procédures d\'aménagement, qui se répartissent en 2 grandes catégories : \- celles où la personne publique se contente de laisser faire en exerçant un simple contrôle, un simple encadrement ; cette catégorie est représentée par le lotissement. \- celles où la personne publique prend une part active à l\'aménagement, en décidant elle-même de son contenu (et non plus seulement de ce qu\'il ne peut pas être), et en choisissant elle-même l\'agent aménageur (l\'administration intervient alors non plus par voie réglementaire, mais par voie contractuelle) ; cette catégorie est représentée par la ZAC. Il existe aussi d\'autres modes d\'aménagement ; ce sont les opérations de restauration immobilière, ainsi que les plans et programmes d\'aménagement d\'ensemble, ou le PUP. OPAH-RU Opération programmé d'amélioration de l'habitat. Titre 1 : Le lotissement Une remarque préalable : un PLU ne peut pas interdire les lotissements dans une zone, car la faculté de diviser fait partie du droit à disposer de ses biens, rattaché au droit de propriété ; il faudrait donc une habilitation expresse du législateur pour que ce soit possible (CE 27 juillet 2012 M. B., req. n°342908). Il existe aussi des divisions hors lotissement, soumises à contrôle : 1. Les divisions de l\'article L 123-17 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) La procédure de l\'article L 123-17 intervient dans le cadre de ce qu\'on appelle aujourd\'hui l\'aménagement foncier agricole et forestier (article L 121-1 Code rural), nouvelle dénomination du **remembrement**. Pour éviter que le remembrement soit très vite remis en cause, on a instauré une procédure de contrôle des divisions sur les propriétés remembrées sur une période de 10 ans. La division est soumise à la Commission Départementale d\'Aménagement Foncier(CDAF). Cela ne concerne que les divisions en propriété, et non pas la conclusion de baux ruraux. La saisine de la CDAF n\'est nécessaire que si le terrain conserve une destination agricole (si le terrain est divisé pour constituer un lotissement à usage d\'habitation, il échappe à cette procédure de division de l'article L123-17). Un terrain situé en zone U ou AU d\'un PLU échapperait donc à cette procédure. Une fois saisie, la CDAF procède elle-même à la division (ce n\'est pas une simple autorisation), et elle le fait de manière à réduire au maximum l\'impact négatif sur le remembrement. Il y a un doute pour savoir si la CDAF peut refuser la division, parce qu\'aucune solution ne serait satisfaisante (c\'est a priori le sens d'un arrêt du CE 11 décembre 1991 Trémolières, req. n°88834). Le PC n\'a pas à tenir compte de cette procédure, c\'est-à-dire qu\'il peut être légalement délivré alors même que le terrain concerné est issu d\'une division effectuée en violation de l\'article L 123-17 Code rural (dans ce cas, il peut simplement y avoir des sanctions civiles, avec la nullité de la vente, et des sanctions pénales, au titre de l\'article L 480-4 Code de l\'urbanisme). Cela n'impacte pas la légalité du PC. 2. Les divisions de l\'article L 115-3 du Code de l\'urbanisme L\'objectif, ici, d\'assurer la sauvegarde du paysage, des équilibres biologiques et du caractère naturel des espaces. Il faut donc pouvoir lutter contre le morcellement de terrains inconstructibles, vendus en terrains de loisirs ; cela aboutit à un risque de dégradation, puisque les propriétaires vont venir occuper leur terrain, y développer des aménagements et des activités ; la fréquentation accrue peut, par elle-même, être néfaste pour l\'équilibre biologique\... La commune instaure donc, par Délibération du Conseil Municipal, sur une partie du territoire communal (cela ne peut pas être toute la commune), une obligation de DP avant division ; la DCM doit comporter une motivation, et reposer sur un motif de protection ; il faut donc que l\'espace concerné présente un intérêt réel. Le périmètre est ensuite reporté en annexe du PLU (article R 123-13 C. urb.). Dans ce cadre, en vertu de l\'article R 421-23 b) C. urb., les divisions, en propriété ou en jouissance, par vente ou location, sont soumises à DP ; cela signifie que les divisions issues d\'une cession gratuite ou d\'un partage d\'indivision ne sont pas soumises à DP. La commune peut refuser cette DP si elle ne respecte pas le maintien des équilibres écologiques, etc. La procédure de l\'article L 115-3 ne s\'impose que lorsqu\'il n\'y a pas d\'autre procédure applicable (lotissement). On ne peut appliquer l'article L 115-3 dans les zones de lotissement. Une interrogation : en cas de division ne générant que des terrains bâtis, l\'article L 115-3 s\'applique-t-il ? A priori oui, car il ne l\'exclut pas expressément de son champ d\'application. Chapitre 1 : La définition du lotissement **La définition du lotissement nous est donnée par l\'article L 442-1 C. urb.** : c\'est l\'opération d\'aménagement qui conduit à la division (sous toutes ses formes : en propriété ou en jouissance, à titre gratuit ou à titre onéreux) d\'une ou de plusieurs propriétés foncières contiguës en vue de l\'implantation de bâtiments. Cela appelle un certain nombre de précisions : 1. La division D\'abord, le nombre de lots n\'est donc plus un critère de la définition ; il y a lotissement, désormais, dès lors qu\'il y a division, d\'un terrain en vue de construire (jusqu'en 2007, il y avait lotissement à partir d\'une division en 3). Le nombre de lots ne va intervenir qu\'au moment de déterminer le type d\'autorisation à obtenir. **Il faut un acte authentique, et la division ne sera effective qu\'à compter de la vente.** Une division qui génère un seul terrain à acheter, dans ce cas on a un lotissement d'un seul lot. Il y a lotissement dès le premier lot constitué (depuis 2012). La division est une division du sol et non pas en volume. La division en volume n'existe pas en lotissement. La division peut être issue d'un bail en droit de construire, d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public. En revanche, une division pour du locatif ne constitue pas un lotissement (exemple d'une SCI qui loue à chacun une propriété et après dissolution de la SCI). Il existe aussi une procédure alternative au PA, en cas de division en cours de travaux de construction : c\'est le **permis de construire valant division** (article R 123-10-1 C. urb.) ; pour cela, la division doit avoir lieu après le début des travaux, et avant la fin. En cas de division après la fin des travaux, un permis de construire simple suffirait, en théorie ; mais, en fait, à mon avis, cela pourrait constituer une fraude au PC valant division. Le PC valant division, ainsi que l\'opération de remembrement, ainsi que les opérations de division à l\'intérieur d\'une ZAC (en tout cas celles réalisées par l\'aménageur) échappent à la qualification de lotissements. Peu importe que la division soit en propriété ou en jouissance. Le lotissement concerne donc aussi désormais ce qu\'on a appelé les copropriétés **STEMMER** ou **copropriétés horizontales** (le sol est en copropriété ou en indivision, avec un droit d\'usage exclusif et perpétuel sur le \"lot\" et un droit de propriété exclusif et perpétuel sur les constructions qu\'il édifie sur ce \"lot\"). Depuis la loi de 2005, il y a lotissement dès lors qu'il y a division en propriété ou en jouissance, c'est-à-dire que les copropriétés horizontales ne peuvent plus être mise en place. Il faut désormais des constructions par plusieurs maîtres d'ouvrage. Et il y a division en jouissance dès lors que cela permet la construction par des maîtres d\'ouvrages différents (CE 7 mars 2008 Commune de Mareil-le-Guyon, req. n°296287), ou dès lors qu\'il y a implantation d\'une construction privative (le JA considère que cela a pour effet de conférer de fait un droit de jouissance exclusive, même si la propriété du sol reste en indivision et sans droit de jouissance exclusive expressément formulé (CAA Marseille 18 mai 2006 Ville de Nice, req. n°02MA02119). DONC désormais, toutes ces opérations sont soumises à la réglementation des lotissements. 2. L\'unité foncière Ensuite, la notion de propriété foncière (ou d\'unité foncière) : c\'est l\'ensemble (une ou plusieurs parcelles cadastrales) appartenant au même propriétaire, indépendamment de la division parcellaire ; c\'est l\'idée d\'un \"îlot de propriété\". Cela suppose donc qu\'il n\'y ait pas de discontinuité physique entre les parcelles (donc un seul tenant). Ensuite encore, il peut y avoir plusieurs unités foncières (appartenant à plusieurs propriétaires, donc) ; depuis la réforme, il a été précisé qu\'elles doivent être contiguës. On aura une co-maîtrise d'ouvrage. En cas de pluralité de maîtres d'ouvrage, cela suppose d\'identifier un seul interlocuteur auprès des services instructeurs, et de prévoir une convention entre les co-lotisseurs. Attention : si un des lotisseurs est une collectivité publique, elle reste soumise à la loi MOP (mise en concurrence pour l\'attribution des travaux d\'aménagement) ; cela vaut-il pour tout le lotissement ou le co-lotisseur privé peut-il confier ses travaux à un tiers ? Enfin, bien que là aussi le texte ne dise rien, on peut supposer que le lotissement ne porte que sur une partie de l\'unité foncière (ce qui permet alors un \"lotissement partiel\"), à la différence du PC qui est toujours assis sur la parcelle dans son ensemble. 3. La destination Enfin, la division doit être destinée à l\'implantation de bâtiments (donc pas le stationnement de caravanes, ni la création de jardins familiaux, même avec abris de jardin ; ce qu\'on a appelé les \"lotissements-jardins\" échappent à la réglementation des lotissements). Cette destination se déduit à la fois d\'un critère objectif : la constructibilité du terrain (zonage, configuration) et d\'un critère subjectif (intention des acquéreurs, sachant que l\'intention de construire ne se présume pas -- CAA Marseille 20 novembre 2009 M. et Mme B et Commune de Roquebrune-sur-Argens, req. n°07MA02642). La notion de bâtiment n\'est pas très claire : elle est en tout cas différente (et plus restreinte) que la notion d\'ouvrage, ou de la notion de construction. L\'idée est celle d\'un ouvrage / édifice permettant d\'abriter l\'homme pour sa résidence ou son travail (donc pas une éolienne ou une piscine, par exemple). Le simple agrandissement d\'un bâtiment existant ne suffit pas à constituer un lotissement (CE 6 mai 1991 Tricon, JCP 1991, N, II, p.245, obs. Stemmer). Un lotissement peut comporter des lots inconstructibles, tous les lots ne sont pas obligatoirement destinés à accueillir un bâtiment. 4. La disparition du délai de 10 ans Avec la réforme, cela implique que l\'on peut « saucissonner » une opération, de manière à obtenir des DP successives, plutôt qu\'un PA. Mais, en pratique, c\'est sans intérêt. 5. Cas particulier ne constituant pas un lotissement La ou les parcelles qui servent à autre chose et qui ont obtenu une autorisation ne sont pas obligatoirement inclues dans le lotissement. Les opérations de remembrement réalisées par un AFU ne constituent pas un lotissement. Les divisions en ZAC échappent à la qualification de lotissement sauf si ce sont des subdivisions effectuées par des acquéreurs de terrains (dans ce cas le lotissement sera soumis à PA). Dans un PC Valant Division alors pas de lotissement. Les voies et espaces communs seront soumis à l'ASL. Le détachement d'un terrain bâti, sauf en cas de construction/reconstruction, n'est pas un lotissement. Le détachement/rattachement d'une portion de terrain ne constitue pas un lotissement. Les divisions par expropriation échappent au lotissement. Même chose pour le droit de délaissement. Les parcelles non construites pour l'élargissement de la voie publique. **CONCLUSION** : En vue de construire, c\'est un lotissement et donc soumis au nouveau régime (PA ou DP). Pas en vue de construire ; dans ce cas, c\'est une simple division foncière, qui peut quand même parfois être soumise à DP, si une DCM l\'a décidé (art. L 111-5-2 ; en vue de la protection d\'un espace présentant un intérêt). Chapitre 2 : La constitution du lotissement Section 1 : La demande d\'autorisation Il y a désormais des lotissements soumis à permis d\'aménager, et des lotissements soumis à déclaration préalable (c\'est un changement mais à relativiser puisque, auparavant, il fallait déjà joindre un plan de division). La grande différence, c\'est que, désormais, l\'administration peut s\'opposer à la déclaration préalable. A. Champ d\'application du permis d\'aménager et de la déclaration préalable (article R 421-19) On va étudier ici le champ d\'application du PA et de la DP en lotissement (2), mais d\'abord, on va voir, de manière générale, leur champ d\'application (1). 1. Champ d\'application général du PA et de la DP Il ne concerne évidemment pas les travaux sur constructions existantes (dans ce cas, on est dans le champ du PC). Il ne concerne donc que les travaux, installations et aménagements nouveaux (ne créant pas une construction, sinon, cela relèverait du PC). Le PA est nécessaire pour : \- un lotissement (on le reverra plus loin) \- les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre, lorsqu\'ils prévoient la réalisation de voies ou d\'espaces communs (une AFUL, c\'est une association syndicale de propriétaires, qui ne se forme qu\'avec le consentement unanime des propriétaires, et qui a pour objet, justement, le réaménagement de l\'ensemble foncier -- c\'est une personne morale de droit privé -- les Associations Foncières Urbaines sont prévues aux articles L 322-1 à L 322-11 c. urb.). \- les installations et travaux divers lorsqu\'ils durent plus de 3 mois. Il s\'agit de : \- un terrain de camping de plus de 6 hébergements, de plus de 20 personnes, qui augmente sa capacité de 10% ou qui met en avant la végétation \- un parc résidentiel de loisirs ou de village de vacances \- un parc d\'attraction ou aire de jeux de plus de 2 has \- un golf de plus de 25 has \- des aires de stationnement, dépôts de véhicules de 50 unités ou plus (pas de seuil en SPR ou en site classé) \- les affouillements et exhaussements de plus de 2 m et d\'une superficie de 2 has (sauf si on est déjà dans le cadre d'un PC). \- l'aménagement d'aire d'accueil pour les gens d voyage \- pour l'aménagement des terrains permettant l'installation de deux résidences démontables créant surface de plancher de plus de 40 m² \- en Site Patrimonial Remarquable pour la modification ou la création d'une voie. Comme pour le permis de construire, le permis d\'aménager se combine avec la déclaration préalable ; ne sont soumis qu\'à déclaration préalable (articles R 421-23 à R 421-25), par exemple les aires de stationnement contenant entre 10 et 49 véhicules (ce qui signifie qu\'en-dessous de 10 véhicules, la réalisation d\'aires de stationnement est dispensée de toute formalité), les coupes et abattages d\'arbres. Les affouillements et exhaussements de moins de 2 m ou d\'une superficie de moins de 100 m² : ni DP ni PA (entre 2m et superficie entre 100m et 2ha =\> DP). 2. Champ d\'application du PA et de la DP en lotissement a. Le texte de l\'article R 421-19 Comme vous le savez déjà, sont soumis à PA les lotissements créant une voie, un espace ou un équipement commun à plusieurs lots, ou qui se trouvent en SPR ou proche d'un monument historique ou en secteur sauvegardé ou dans un site classé. Cela signifie qu\'il est possible de réaliser des lotissements sans permis d\'aménager (donc en DP) dès lors qu\'il n \'y a pas création de voies ou d\'espaces ou d\'équipements communs (lotissement en bande, par exemple), et que l\'on n\'est pas en SS ou en site classé. Cela signifie qu\'un lotissement de 2 lots (une simple division d\'un terrain en 2) avec un équipement commun est soumis à PA, tandis qu\'un lotissement de 10 lots sans rien en commun est soumis à DP. b. L\'application : le comptage des lots Il y a toute une série d\'exceptions prévues par l\'article R 442-1. Principalement, ne sont pas comptabilisés comme lot : a/ les parcelles inconstructibles ou grevées (en totalité) d\'une servitude de passage, ou destinées à l\'élargissement d\'une voie publique. b/ les parcelles déjà bâties (sauf si destruction et reconstruction), quelle que soit la date à laquelle elles ont été bâties. Question : en cas de division d\'un terrain bâti, le reliquat bâti conservé par le propriétaire (MOI : ou cédé) peut-il ou doit-il être inclus dans le périmètre du lotissement ? C\'est important car cela influe sur le calcul de la SP disponible dans le lotissement (parfois, le propriétaire peut le préférer, parfois non). Jusqu\'à la réforme de la réforme, il n\'y avait qu\'une Réponse ministérielle selon laquelle c\'était non (n°18425, JOAN 22 décembre 2009, p.12253). Mais aujourd\'hui, c\'est indiqué clairement que le lotisseur a le choix de les inclure ou non dans le lotissement (art. L 442-1-2, issu de l\'Ord. n°2011-916 du 22 décembre 2011). c/ les parcelles servant à autre chose qu\'une construction individuelle, et faisant déjà l\'objet d\'une autorisation C\'est ce qu\'on appelle les divisions \"primaires\". Il peut s\'agir, par exemple, d\'un collectif ayant obtenu un permis de construire. On a exclu l\'hypothèse de constructions individuelles, pour éviter le détournement de la procédure de lotissement par ventes successives avec PC. La notion de maison individuelle couvre l\'hypothèse d\'une construction comportant un ou deux logements. d/ le détachement avec rattachement à une propriété contiguë (pb quand l\'opération n\'est qu\'un détachement-rattachement). e/ les terrains réservés ou en voie d\'expropriation acquis par une collectivité publique Sont aussi comptabilisés les lots issus d\'une division-partage. B. L\'instruction Il faut d\'abord déposer une demande de permis, donc un dossier (1) ; ensuite seulement, l\'instruction peut avoir lieu (2). 1. Le dossier du lotissement Le contenu du dossier de PA est prévu aux articles R 441-1 à R 441-8 c. urb. Le dossier est à peu près identique au dossier de permis de construire. Il faut évidemment toujours indiquer l\'identité du demandeur, la localisation du terrain, sa surface et la nature des travaux et l\'attestation indiquant que le demandeur a la qualité requise pour effectuer le lotissement. Le dossier doit comporter le nombre maximum de lots. Concernant le projet lui-même, le dossier doit comporter un plan de situation et un \"Projet Architectural, Paysager et Environnemental\". Ce projet d\'aménagement est composé de : - La notice présente l\'état initial du terrain (constructions, végétation existantes), le parti retenu pour assurer la bonne insertion du projet dans l'environnement et la prise en compte des paysages ; pour cela, elle doit faire apparaître l\'aménagement du terrain (avec des précisions sur ce qui est supprimé et ce qui est modifié), la composition du projet, les accès au projet, le traitement minéral et végétal, le traitement des limites, les équipements collectifs et ceux liés à la collecte des déchets (local poubelles, etc.). Cette notice subit ensuite des variations de son contenu en fonction du type de projet en cause : lotissement (articles R 442-3 et s.), ou camping (articles R 443-1 à R 443-8). Le Projet Architectural Paysager Environnemental (PAPE) doit aussi comporter : - un plan de l\'état actuel du terrain et de ses abords - un plan de masse coté dans les 3 dimensions, et faisant apparaître la composition d\'ensemble et les plantations à créer ou à conserver - 2 vues en coupes et 2 photos - La partie de l'unité foncière qui n'est pas inclue dans le projet - le programme et le plan des travaux d\'aménagement indiquant les caractéristiques des ouvrages, le tracé des voies, l\'emplacement des réseaux et les modalités de raccordement aux bâtiments des acquéreurs de lot. - un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d\'implantation des bâtiments - une information sur les risques et les sols pollués. Lorsque le PA fait l'objet d'une convention d'un Projet Urbain Partenarial (PUP : plusieurs propriétaires qui se regroupent sur un périmètre) ou est situé dans un périmètre de PUP, la demande est accompagnée d'un extrait de la convention précisant le lieu du projet urbain partenarial et la durée de l'exonération de la taxe d'aménagement. Si nécessaire le projet doit comporter l'étude d'impact ou la décision de l'autorité environnemental dispensant le projet d'évaluation environnemental, ou une étude d'impact actualisée. Le plan de division n\'est pas une pièce obligatoire à fournir dans le cadre de l\'instruction (art. R 442-2 d) ; son absence ne prolonge donc pas le délai d\'instruction. S'il faut une autorisation de défrichement, le dossier de demande doit comporter le courrier du préfet indiquant que le dossier de demande de défrichement est complet. Si le lotisseur est une commune, la demande est présentée par le maire, sur autorisation du Conseil municipal. 2. L\'instruction **Le délai d\'instruction de droit commun est de 3 mois**, mais il peut être **majoré** ou **modifié** dans les mêmes conditions que pour le PC (**cf. p 39-40 du CM de Droit de l'Urbanisme**). Lorsque le lotissement porte sur un terrain de plus de 2500 m², il faut recourir obligatoirement à un architecte. Section 2 : La décision Remarque : les lotissements comportant une SP de plus de 5 000 m² doivent être compatibles avec les SCoT (L 122-1 et R 122-5 C. urb.). Remarque : le maire doit s'opposer à la déclaration préalable lorsque toute construction est impossible. Remarque : lorsqu\'une construction est édifiée sur un terrain issu d\'une division sans DP, le PC tient lieu de DP (et vaut régularisation de la division), dès lors que le dossier de demande a indiqué que le terrain était issu d\'une division (art. R 442-2). A. Délais et formes de la décision Concernant certains PA, l\'autorisation peut être accordée pour une durée limitée, et conditionnée à l\'engagement du titulaire d\'enlever ensuite à ses frais les installations en question (terrains de camping, par exemple) A noter : le PA vaut permis de démolir lorsqu\'une démolition est nécessaire à un aménagement (article L 451-1 C. urb.). Le permis d\'aménager vaut en même temps permis de construire lorsque l\'aménagement implique des constructions, de manière accessoire (par exemple, lors de la création d\'un terrain de camping, la construction des blocs sanitaires, du logement du gardien, de la réception, voire d\'une boutique). C\'est une nouveauté : auparavant c\'était l\'inverse : le permis de construire valait en même temps autorisation pour ces aménagements. La procédure est identique à celle du PC ; il est possible d\'imposer des prescriptions si les travaux menacent la sécurité, la salubrité ou la tranquillité publique, ou menacent l\'environnement et le patrimoine archéologique. Désormais, on a aussi un nouveau mécanisme en cas de permis tacite : l\'article R 424-13 C.urb. impose à l\'administration de délivrer un certificat (de permis tacite) sur simple demande du bénéficiaire. B. Entrée en vigueur de la décision La décision entre en vigueur et devient exécutoire **au jour de sa notification, ou le jour de sa transmission au préfet, si l\'on est dans le cadre de l\'urbanisme décentralisé** (article L 424-7). Elle ne devient définitive qu\'une fois le délai de recours des tiers et le délai de retrait expirés. 1. Délais et affichage Le délai de recours court à compter du début de l\'affichage du permis ou de la déclaration sur le terrain. L\'affichage doit être continu pendant 2 mois ; si l\'affichage est interrompu, le délai de recours est aussi interrompu (et non pas seulement suspendu), ce qui signifie qu\'il faut tout recommencer à zéro. Le défaut d\'affichage ou son caractère imparfait a pour conséquence que le délai de recours ne court pas, donc qu\'il n\'a pas expiré, et donc que les tiers peuvent agir indéfiniment, sans condition de délai. Mais il y a quand même une limite et une exception au caractère éternel du recours. La limite, c\'est l\'article R 600-3 : il prévoit qu\'un recours n\'est jamais recevable au-delà d\'un an à compter de la date de l\'achèvement des travaux (sauf preuve contraire, la date d\'achèvement est celle de la réception en mairie de la déclaration d\'achèvement). L\'exception, c\'est l\'hypothèse de l\'exercice d\'un recours gracieux contre un permis ; cela manifeste que le tiers en a connaissance (= connaissance acquise), et donc le délai de recours contentieux commence à compter à compter de la date de décision de refus de l'administration de refuser le permis. 2. Caractéristiques de l\'affichage La preuve de l'affichage ainsi que le caractère complet de l\'affichage sont donc quand même très importants. En ce qui concerne la preuve de l\'affichage, elle incombe au bénéficiaire du PA ou du PC. Qua