Curso Real Estate - Transacciones Oct2023 PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Transacciones en Real Estate Enrique Martín Barragán MRICS...

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Transacciones en Real Estate Enrique Martín Barragán MRICS Octubre 2023 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 1 Objetivos de la sesión ► Entender los principales operadores en los mercados de Real Estate y las estrategias de las diferentes categorías de inversores ► Revisar las tipologías de transacciones que pueden plantearse y la estructura habitual de las mismas ► Analizar la secuencia de actividades que implica una transacción tipo y los agentes que intervienen en la misma ► Conocer los principales volúmenes y transacciones realizados y las fuentes de información relevantes. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 2 Índice 1. Tipologías de operaciones y de operadores 2. Principales tipos de transacciones 3. Estructura estándar de las transacciones 4. Fuentes de información, operaciones y volúmenes Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 3  Tipologías de operaciones y operadores Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 4 Inversión en real estate El Real Estate se ha consolidado como un “asset class” para diferentes tipos de inversores La mayoría de inversores valoran la posibilidad de obtener rentas y potenciales plusvalías por la revalorización, y su capacidad de cubrir, en el largo plazo, el riesgo de inflación. Las posiciones que pueden asumir se estructuran entre deuda y equity y entre públicas (cotizadas) y privadas (no cotizadas). PRIVATE EQUITY PRIVATE DEBT Core, value added y Hipotecas, préstamos “bridge” opportunistic y préstamos “mezzanine” REAL ESTATE FINANCE PUBLIC EQUITY PUBLIC DEBT Títulos emitidos por vehículos Títulos respaldados por cotizados –REIT, SOCIMI,..-- hipotecas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 5 Inversión en real estate Capital stack – estructura típica de financiación De forma general, la estructura de inversión en inmobiliario se basa en una composición de equity y deuda que puede cobrar diferentes pesos: ESTRUCTURA TIPO DE FINANCIACIÓN REAL ESTATE 5% 5% 15% Equity 10% Preferred Equity Junior / Mezzanine Stretched Senior Senior 65% Fuente de Financiación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 6 Inversión en real estate Tipologías de inversores Los diferentes objetivos de retorno, perfiles de riesgo y horizontes temporales definen una clasificación de los inversores: CORE CORE + VALUE-ADD OPORTUNISTA DISTRESS Activos en zonas ya Mercados con Activos de alta calidad Activos de alta calidad Activos en zonas en consolidadas o con oportunidades de en zonas prime en zonas prime desarrollo potencial recuperación Oportunidad de Desarrollo de los Sin riesgo de Alguna oportunidad de Activos o deuda en optimizar uso o activos desde fases desarrollo mejora en el activo situación problemática rentabilidad iniciales Inversiones a largo Inversiones a medio- Inversiones a corto- Inversiones a corto- Inversiones a corto- plazo largo plazo medio plazo medio plazo medio plazo Apalancamiento para Uso de Reducido o nulo Apalancamiento para Elevado poder lograr objetivo apalancamiento si es apalancamiento mejorar rentabilidad apalancamiento de rentabilidad posible Retornos en entornos Retornos en entornos Retornos en entorno Retornos 15%+ Retornos 20%+ 5%-8% 8%-10% 10%-15% Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 7 Inversión en real estate Tipologías de inversores Alto Distressed Deuda mezzanine Desarrollo Operaciones Special Situations Estrategias de Privadas crecimiento de flujos y Activos sin ocupación valor Oportunista Cambios de usos Reformas Reposicionamiento Ligeras reformas Core + Mejora contratos Estabilización flujos Producto Estabilizado Acceso en Core Estrategias análogas REITS cotizados instrumentos Sale & Leaseback a compra de un bono cotizados Deuda Senior Deuda Garantizada Bajo Bajo Alto RIESGO Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 8 Inversión en real estate Fundraising Fuente: Realfin X Platform Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 9  Principales tipos de transacciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 10 Inversión en real estate Relaciones entre agentes: el “ecosistema” Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 11 Inversión en real estate Diferentes estrategias de inversión Determinados inversores “patrimonialistas” invierten sin un horizonte de salida determinado, con el objetivo de mantener el activo de forma indefinida En cualquier caso, en sus análisis de la inversión, incorporan posibles “ventanas” de salida para poder realizar una valoración de la inversión y la evaluación del riesgo En este esquema podemos encontrar inversores privados, aseguradoras, fondos de pensiones,…. En muchos otros casos, los inversores son Private Equity que funcionan mediante estructuras específicas en las que se fija un horizonte de desinversión y se atraen diferentes inversores. La estructura se gestiona a través de fondos o vehículos específicos. Los horizontes de inversión, tipología de activos, objetivos de retorno y perfiles de riesgo determinan qué tipo de inversores pueden tener interés en cada vehículo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 12 Inversión en real estate Las estructuras de Private Equity / Private Debt: GP y LP El GP actúa como sponsor / promotor / asset manager y “levanta” fondos de diferentes LPs Cada vehículo / fondo / estructura, define su estrategia, objetivo de inversión, horizonte temporal, y atrae a diferentes LPs Un mismo GP puede gestionar diferentes vehículos en los que pueden participar los mismos LPs o LPs diferenciados en cada uno de ellos El GP basa su retorno en los retornos de la inversión y los fees cobrados de cada vehículo Los LPs basan su retorno en los retornos de la inversión de acuerdo a la estructura de pagos acordada para cada vehículo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 13 Inversión en real estate Las estructuras habituales de los fondos: GP y LP LIMITED PARTNERS PRIVATE EQUITY GENERAL PARTNER Inversores Institucionales Family Offices Patrimonios Privados FONDO Inversión Inversión / Carried Interest Retorno Inversiones Fees CARTERA DE INVERSIÓN ACTIVO 1 ACTIVO 2 ACTIVO 3 ACTIVO n Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 14 Inversión en real estate Vinculaciones entre LPs y GPs – Potencial colaboración en diferentes fondos LIMITED PARTNERS FONDOS GENERAL PARTNERS LP 1 FONDO 1 GP1 LP 2 FONDO 2 LP 3 FONDO 3 LP 4 LP 5 FONDO 4 GP2 LP 6 FONDO 5 FONDO 6 GP3 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 15 Inversión en real estate Inversión a través de una estructura de un fondo. Antes del lanzamiento del fondo, el private equity / GP busca el compromiso de diferentes inversores, que pueden asumir un “soft commitment” que permite al GP tener visibilidad de los recursos que podrá captar. Private Placement Memorandum: documento que define estrategia del fondo, objetivo de rentabilidad, tipología de activos y el volumen objetivo / volumen mínimo del fondo. Los inversores asumen su compromiso firme con la firma del Limited Partnership Agreement. El fondo podrá ir logrando compromisos de LPs en diferentes momentos y tener un primer cierre, cierres intermedios y un cierre final. Para incentivar a los LPs a acudir al primer cierre y alcanzar el volumen mínimo para el lanzamiento del fondo pueden fijarse comisiones para los cierres posteriores. La mayor parte de fondos de PE son fondos cerrados –no admiten LPs a partir de una fecha de cierre– y tienen fijado un horizonte para su cierre, en el que completar el flujo de inversión-desinversión. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 16 Inversión en real estate Inversión a través de una estructura de un fondo. Los desembolsos (drawdowns o capital calls) se pueden realizar en diferentes momentos, para el desembolso de gastos del fondo o para la inversión en adquisición de activos. Si hay cierres posteriores a algún desembolso, los nuevos LPs deben desembolsar la parte correspondiente para re-balancear su posición con los restantes LPs, pudiendo incluir el pago de intereses. Las inversiones se van realizando de acuerdo a los desembolsos y, durante el período de inversión, pueden requerir capital calls para poder hacer frente a cada nueva adquisición Puede haber activos que requieran inversión específica para reposicionar el activo y lograr los retornos esperados –asset management— Toda la cartera se gestiona de forma agregada con el objetivo de lograr la rentabilidad buscada y poder materializar el ciclo de inversión-desinversión en el horizonte previsto. Una vez alcanzada la maduración de la inversión –o, excepcionalmente, si surge alguna oportunidad de venta que optimice el retorno--, se va produciendo la desinversión de los activos, individualmente o en forma de cartera. Las devoluciones de los fondos y sus retornos a los LPs se producen fundamentalmente con las ventas de activos. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 17 Inversión en real estate Flujo simplificado de la vida de un fondo de inversión en RE Búsqueda Inversores Fundraising - Cierres Initial Final Closing Closing Adquisiciones Asset Management Portfolio Management Desinversión Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 18 Inversión en real estate Retornos para los LPs La estructura de reparto del fondo –waterfall– determina la estructura de retorno de los LPs, que podrá considerar: Initial Capital: capital invertido por cada LP a prorrata de la inversión Preferred Return: % de rentabilidad “garantizada” antes de participación del GP en retornos Carried interest: % de los retornos compartido con GP Promoted Interest: % sobre los retornos por encima de una referencia –hurdle– que se comparten con GP, con mayor peso para éste como remuneración de la gestión rentable. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 19 Inversión en real estate Ingresos del GP El Fondo o Partnership cubre todos los gastos de operación y los vinculados a transacciones: gastos de comisiones, asesoramiento legal, servicios de due dilligence, valoraciones, seguros, gastos financieros, gastos de research y análisis de mercado, contabilidad, auditoría y otros) Adicionalmente, cubre las comisiones correspondientes al GP, que pueden provenir de diferentes funciones: Acquisition fee: % del importe invertido Management fee: % del volumen total de equity invertido (puede medirse por el NAV del fondo) Performance fee / Carried interest: % del ingreso anual de los activos o del retorno a partir de la devolución del capital a los LPs, que puede pagarse en participación del vehículo Promote fee / Promoted Interest:% sobre los retornos a los LPs que superen un hurdle rate, y que puede escalarse en función de niveles de IRR alcanzado. Disposition: % del importe de cada venta de activos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 20 Inversión en real estate Distribución de Resultados del Fondo El esquema de distribución de beneficios de un fondo se basa en esquemas en cascada – ”waterfall”, donde los pagos se reparten de acuerdo con los criterios acordados: - Se cubren con ingresos los gastos de operación del fondo - Los LPs reciben sus preferred returns sobre su inversión - Los excesos sobre esos retornos “garantizados” se reparten de acuerdo con el esquema acordado entre GP y LPs –carried interest-- - Si se han fijado “hurdle rates”, cuando se supera el umbral fijado, los % de reparto sobre el exceso se reparten de acuerdo con las condiciones acordadas con mayor peso para el GP cuando mayor es el hurdle rate –promoted interest-- Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 21 Inversión en real estate Las estructuras para invertir: GP y LP Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 22  Estructura estándar de las transacciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 23 ¿Por qué surge una transacción? ► ¿por qué se compra? Se dispone de recursos que se quieren rentabilizar Se han obtenido recursos de inversores con el compromiso de rentabilizarlos con una determinada estrategia de inversión ► ¿por qué se vende? Un inmueble que se usaba para la actividad propia no se necesita Se necesitan recursos que no se pueden obtener por otras vías Se recibe una oferta no solicitada que parece muy atractiva Se ha de materializar el retorno de inversiones de acuerdo a una estrategia definida Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 24 ¿Por qué surge una transacción? ► ¿cómo se compra y vende? Procesos bilaterales / off-market Procesos competitivos organizados ► ¿ qué se compra y vende? Share deal vs asset deal Restricciones o implicaciones fiscales u operativas (derechos de tanteo, comunicación a inquilinos,….) Valor de la sociedad –tratamiento fiscal, plataforma, ….-- DD específica para analizar situación sociedad Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 25 Fases para una compra DD y Definición Búsqueda valoración Objetivos financiación final Aprobación Búsqueda NBO / LOI Final en Desinversión Comité Presentación Oferta Gestión Oportunidad Comité Vinculante activo DD y Análisis Negociación valoración Cierre Inicial SPA preliminar Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 26 Fases para una venta Due Oferta Preparación Dilligence Vinculante Selección / Negociación Pitch Exclusividad SPA Oferta No Mandato Vinculante Cierre (NBO) Información Lanzamiento a Inversores Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 27 Preparación de la venta ► Documentación ► Adecuación del activo ► Tipología de proceso y asesor ► Determinación de calendario ► Fijación de objetivos de precio –y criterios o formas de comunicar— ► Investor List Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 28 Pitch ► Asesores invitados ► Temas relevantes ► Objetivos de precio Mandato a asesores ► Exclusividad / Co-exclusividad / Target específico ► Rol de diferentes asesores (Lead Advisor, RE Advisor, Legal Advisor, DD, …) ► Fijación de fees –abortive fees, flat fee, success fee,…-: nivel de referencia de precio vs pitch Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 29 Teaser ► Presentación básica anonimizada ► Mensajes clave ► Valores diferenciales NDA ► Negociación de modificaciones ► Plazos ► Responsabilidades ► Gestión tras finalización ► Posibles penalizaciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 30 IM –Investor Memorandum– ► Enfatizar los atributos positivos del activo que se vende y del mercado ► Incluir información relevante de modo atractivo ► Ser “question-proof” o “challenge-proof”. ► Dar toda la información para fijar el precio Process Letter ► Hitos en el proceso: fechas y expectativas ► Fechas objetivas y viables ► Expectativas definidas y comunicadas con claridad ► Capacidad de poder flexibilizar excepcionalmente si las condiciones del mercado lo exigen Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 31 Dataroom - VDR ► Enfatizar los atributos positivos del activo que se vende y del mercado ► Incluir información relevante de modo atractivo ► Ser “question-proof” o “challenge-proof”. ► Dar toda la información para fijar el precio Interacciones durante el proceso ► Q&A: individualizado vs agrupado – homogeneidad y transparencia -- ► Asset tours o inspecciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 32 NBO: evaluación de ofertas ► Plazos ► “Ejecutabilidad” ► Credibilidad del precio ► Consultas o aclaraciones a las NBO ► Posible petición de mejora “best and final offer” ► Otros aspectos Ofertas seleccionadas tras la NBO ► Exclusividad vs competencia ► Calendarios y trabajos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 33 Due Dilligence Completa ► VDR – Info adicional ► Management Meetings ► Inspecciones adicionales ► Contacto con asesores externos ► DD Legal / Fiscal / Laboral / Urbanística / Comercial / Técnica / Medioambiental… Borrador SPA ► Importancia de los calendarios ► Avance de trabajos ► Identificar “líneas rojas” o potenciales problemas para el cierre Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 34 NBO ► Revisión cumplimiento condiciones o condiciones adicionales ► Negociaciones –garantías, ajustes precio,….— ► Fechas para cierre Cierre ► Firma SPA ► Autorizaciones –si proceden— ► Traspaso de gestión –interna o externa-- Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 35 Tipologías específicas de transacciones En ocasiones, puede añadirse algo de complejidad al proceso por incluirse situaciones que dificultan una venta directa del activo ► Ventas de activos individuales o en carteras, en función de ofertas ► Ventas de activos distressed / carteras distressed ► Liquidaciones en procedimientos concursales / judiciales ► Oferta de activos en diferentes modalidades –e.g. suelo y llave en mano— ► Oferta de activos sin control 100% --oferta de activos pendientes de ejecutar opciones, llave en mano sobre suelos opcionados, proindivisos pendientes de acuerdo,…-- Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 36  Fuentes de información, operaciones y volúmenes Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 37 Fuentes de información para seguimiento de transacciones ► Noticias: mercado español ► BrainsRE ► EjePrime ► AtlasRE ► Noticias: mercado internacional ► Preqin ► Realfin ► Pitchbook ► Informes consultoras inmobiliarias ► CBRE ► JLL ► Colliers ► Savills ► Knight Frank ► BNP Paribas RE ► Cushman & Wakefield Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 38 Inversión en real estate Fundraising Fuente: Realfin X Platform Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 39 Inversión en real estate Fundraising Fuente: Realfin X Platform Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 40 Transacciones por segmento Multifamily - BtR Fuente: Atlas RE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 41 Transacciones por segmento Multifamily Fuente: JLL Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 42 Transacciones por segmento Senior Housing Fuente: JLL Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 43 Transacciones por segmento Student Housing Fuente: JLL Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 44  Muchas gracias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 45