AZ IOBSP 9 - LES BIENS IMMOBILIERS PDF

Préambule La frise chronologique d’une opération immobilière IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre...

Préambule La frise chronologique d’une opération immobilière IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.1 La phase de conception d’un programme immobilier La phase de conception La phase de conception permet au propriétaire (ou futur propriétaire) ou au promoteur : D’étudier la faisabilité du projet avec un géomètre, un architecte (obligatoire pour les projets de plus de 150 m²), voire un bureau d’études. De déposer la demande d’autorisation de construire auprès de l’administration concernée (Commune). Conception IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.1 La phase de conception d’un programme immobilier Définition La phase de conception d’un projet immobilier est la phase durant laquelle les attentes du client, les exigences réglementaires sont converties en cahiers des charges* pour la construction du bien immobilier afin d’être validées avant la construction. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.1 La phase de conception d’un programme immobilier Les acteurs de la phase de conception Le promoteur immobilier ✓ Prend l’initiative des réalisations immobilières et assume la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des programmes de construction. ✓ A sous sa responsabilité le suivi des opérations de conception et de réalisation de programmes Conceptionimmobiliers. Cela inclut le choix du terrain (acquisition auprès d’un particulier notamment), la définition du programme, la composition de l’équipe de maîtrise d’œuvre, le suivi de la construction et la vente du bien immobilier. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.1 La phase de conception d’un programme immobilier ✓ Il réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage. Le promoteur est un maître d’ouvrage. Le promoteur est un acteur central du montage d’une opération immobilière. Aussi, il est présent dans la grande majorité des différentes étapes liées à la construction d’un projet immobilier. La recherche du foncier Conception IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier La recherche du foncier Afin de construire un immeuble, le promoteur immobilier doit dans un premier temps, chercher un terrain. Une fois le terrain trouvé, il doit étudier les contraintes d’urbanisme réglementaires. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le principal document de planification de l’urbanisme. Il détermine l’affectation des sols d’une commune. Le territoire de la commune est ainsi découpé en différentes zones. Il détermine l’essentiel des règles qui permettront de délivrer un permis de construire, un permis d’aménager, etc. Si le projet immobilier ne respecte pas le PLU, le permis de construire sera refusé. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) organise selon un découpage précis en différentes zones, le développement de la commune en fixant des règles d’urbanisme et des règles de construction. Il permet d’assurer une cohésion territoriale. Il contient : Un rapport de présentation avec une analyse détaillée de l’environnement, Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), Le règlement urbain concernant les différentes zones et les orientations d’aménagements applicables, Les différentes annexes. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) Les Schémas de Cohérence Territoriale (ScoT) sont des documents de planification stratégique à long terme créés par la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) en décembre 2000. Le Scot est destiné à servir de cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles notamment celles relatives aux questions : D’organisation de l’espace et de l’urbanisme, De l’habitat et de l’aménagement commercial et environnemental, De l’énergie et du climat. Le Scot respecte les principes de développement durable. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier Un nouveau Scot à compter du 1er avril 2021 Suite à l’ordonnance du 17 juin 2020 relative à la modernisation des ScoT, elle adapte l’objet, le périmètre et le contenu du ScoT afin de tirer les conséquences de la création du Schéma Régional d’Aménagement, de développement Durable et d’Egalité des Territoires. Entrée en vigueur : 1er avril 2021 IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier La constitution du prix de vente Les taux de TVA Dans le cadre d’une acquisition de logements neufs auprès d’un professionnel, le taux de TVA est en principe de 20%. Il peut être réduit à un taux de 5,5% pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale sous certaines conditions : Les acquisitions de logements neufs financées par un prêt social, un prêt social de location-accession, Les logements situés dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Ville, en cas de construction ou d’acquisition de logements à usage de résidence principale, Des conditions de ressources doivent également être respectées. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier La détermination du prix de vente Plusieurs paramètres influent sur un prix de vente : L’emplacement : Il détermine les coûts d’acquisition foncière et les coûts de constructions plus ou moins élevés. En effet, certains emplacements ou localités sont plus recherchés entraînant des prix plus élevés. La configuration de l’ensemble immobilier : Le prix moyen au m² constaté dans une ville ne suffit pas à déterminer la valeur d’un logement. Il faut également prendre en compte des critères liés : ▪ À la résidence (sa volumétrie, etc.), ▪ Au logement lui-même (son orientation, son exposition, l’inclusion ou non de place de stationnement, etc.). IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier La surface du logement En principe, le prix au m² d’un bien immobilier décroît lorsque la surface augmente. Au-delà de la surface stricto sensu, l’agencement et l’optimisation comptent également. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier Le respect des normes énergétiques Le respect des normes d’isolation thermique participe à la détermination d’un prix de vente. Source : Stellium immobilier – Le guide de l’immobilier IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier A noter La détermination des prix du neuf se fait en partie en fonction des prix de l’ancien. Pour étudier le potentiel d’une revente, une étude de marché dans le neuf est réalisée en tenant compte des niveaux de prix dans l’ancien. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier L ’étude de marché Le promoteur réalise une étude de marché afin d’établir si le projet est économiquement viable. Il va se prévaloir du certificat d’urbanisme*. Il s’agit d’un document administratif de renseignements sur la situation d’urbanisme, c’est-à-dire qu’il fournit des renseignements sur les possibilités d’utilisation d’un bien ou d’un terrain donné. Sa durée de validité est de 18 mois. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier La définition du projet Par la suite, le promoteur va définir le programme immobilier*. A cette étape, il fait appel à un architecte et à une équipe de maîtres d’œuvre pour concevoir l’architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. L’objectif de cette étape est de constituer un dossier de demande de permis de construire qui est présenté à la mairie afin d’obtenir une autorisation. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.2 La détermination du projet immobilier Le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre Une distinction doit être effectuée entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre : Le maître d’ouvrage : Le maître d’œuvre : Il décide de l’opération, il s’agit du Il est chargé par le maître d’ouvrage, client. de concevoir l’ouvrage, c’est-à-dire Il définit son programme, détermine d’établir le projet architectural, dirige l’enveloppe financière prévisionnelle, l’exécution des travaux, propose la conclut les marchés, opère le paiement réception et le règlement des travaux. et réceptionne les travaux. Il est un professionnel du bâtiment. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.3 Le dépôt et l’accord du permis de construire Le permis de construire Selon l’article R 421-1 du Code de la construction, la demande d'un permis de construire est notamment obligatoire pour la construction neuve, mais également pour la réalisation d'autres travaux sur des bâtiments déjà existants ou dans le cas d'un changement de destination. Le permis de construire doit permettre de visualiser le projet immobilier : ✓ Les bâtiments à démolir et à construire, ✓ L’intégration du projet dans son environnement, ✓ Le nombre de logements, les matériaux utilisés, etc. Une fois le permis obtenu auprès de la Sa durée de validité mairie, il doit être affiché sur le terrain est de 3 ans. et constaté par un huissier ; il sera également affiché en mairie. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.3 Le dépôt et l’accord du permis de construire A noter Le délai d'instruction d'un permis de construire est de : 2 mois pour les maisons individuelles, 3 mois dans la majorité des autres cas. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.3 Le dépôt et l’accord du permis de construire La purge du recours des tiers L’objectif d’un recours contre un permis de construire Une fois obtenu, le permis de construire peut faire l'objet d'un recours déposé par tout tiers ayant un intérêt à agir qui souhaite demander son annulation. Pour contester la légalité du permis de construire, le requérant doit prouver que le permis accordé ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur. Le permis de construire est dit « définitif » lorsqu’il est purgé des risques de recours des tiers et de retrait. A NOTER : 2 possibilités : - Le recours administratif gracieux : il s’agit d’une démarche amiable qui permet de saisir la mairie qui a délivré l’autorisation pour lui demander l’annulation de sa décision, - Le recours contentieux : le recours s’effectue devant le tribunal administratif. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre De la recherche foncière à l’acquisition du terrain 1 1.3 Le dépôt et l’accord du permis de construire Le délai de recours contre un permis de construire est de 3 mois : Recours des tiers : 2 mois Retrait préfectoral : 1 mois IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan Le permis Les recours Le contrat de Le contrat La La livraison de administratifs réservation définitif construction construire La durée d’une construction est d’environ 18 mois. Toutefois, cela peut varier en fonction de la volumétrie et de la complexité de l’opération. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan Le contrat préliminaire de réservation Il s’agit de l’avant-contrat spécifique à la VEFA. Le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un bien immobilier en cours de construction ou qu’il projette de construire. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan Le contrat préliminaire de réservation contient un ensemble d’informations. Elles sont relatives à : ▪ La description de la résidence : nombre de logements, étages, types de stationnement, etc, ▪ La description du logement : emplacement dans la résidence, surface, prix, descriptif technique, ▪ Les modalités de paiement du prix (appels de fonds), ▪ La date prévisionnelle d’achèvement et de livraison, ▪ Les engagements de l’investisseur et du vendeur. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 la commercialisation sur plan Le plan de vente Le plan de vente est une traduction graphique du logement qui matérialise toutes les pièces et les surfaces, les ouvertures et également les contraintes techniques du futur logement. Il est accordé au promoteur une tolérance de 5% de la surface du logement. Le plan présenté avec le contrat de réservation est un projet susceptible de subir des modifications jusqu’à la signature de l’acte définitif. Il est provisoire. C’est le plan signé lors de l’acte définitif qui fait foi. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 la commercialisation sur plan Source : Stellium Immobilier IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan La notice explicative La notice explicative est un document technique, annexé au contrat de vente. Il dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien. Dans le cadre de sa rédaction, la notice doit être conforme au modèle prévu par l’arrêté du 10 mai 1968. Elle mentionne et décrit les ouvrages et les fournitures nécessaires à la livraison de logement neuf : Les caractéristiques techniques générales de l’immeuble, Les locaux privatifs et leurs équipements, Les annexes privatives, Les parties communes intérieures de l’immeuble, Les équipements généraux de l’immeuble, Les parties communes extérieures à l’immeuble et leurs équipements. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan La signature du contrat définitif L’investisseur peut signer l’acte authentique chez le notaire. Prêt obtenu Conditions de la réalisation de l’opération par le promoteur A NOTER : Le projet de VEFA est envoyé à l’acquéreur en principe au moins 1 mois avant la date de la signature définitive, L’acte authentique est le document contractuel définitif qui fait foi et qui constitue le titre de propriété du logement. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.1 La commercialisation sur plan Au préalable, l’investisseur a reçu le projet d’acte comprenant toutes les informations relatives : ✓ Au logement, ✓ Aux modalités de versement du prix, ✓ Aux garanties, ✓ Aux conditions d’achèvement, ✓ À la livraison du bien. Le projet d’acte est accompagné de pièces annexes obligatoires. Il s’agit notamment : ✓ De l’Etat des Risques et Pollution, ✓ Des plans. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation L’agent immobilier L’agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire : achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce. En tant qu’intermédiaire agissant pour le compte d’un client (mandant), il doit impérativement détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager. Il est tenu à un devoir de conseil à l’égard du vendeur qui lui a consenti un mandat, mais également à l’égard de l’acquéreur. Il doit contrôler que les personnes qui souhaitent vendre le bien détiennent le titre de propriété. Il doit également vérifier les caractéristiques du bien fourni par le vendeur et effectuer des vérifications liées à la solvabilité des acquéreurs. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation Le conseiller en investissement financier (CIF) Le CIF est une personne qui exerce à titre de profession habituelle les activités suivantes : Le conseil en investissement portant sur des instruments financiers, Le conseil portant sur la réalisation de services d’investissement, Le conseil portant sur la réalisation d’opérations sur des biens divers. A noter Le CIF est une personne ATTENTION : habilitée à prodiguer des Le statut de CIF ne l’autorise pas à réaliser la conseils en investissements mission d’intermédiation concernant un bien financiers. immobilier. Pour cela, il doit être habilité spécifiquement à cet effet. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) Les activités sous jacentes au métier de CGP sont toutes réglementées au travers de différents statuts : conseil en investissements financiers, courtage d’assurances, transactions (immobilier) et démarchage financier (distribution bancaire et financière). Pour exercer une activité de gestion de patrimoine au sens large du terme, et ainsi pouvoir conseiller ses clients sur la structure juridique et fiscale de leur patrimoine, mettre en œuvre des préconisations en commercialisant des produits de toutes natures (assurances, produits financiers, investissements immobiliers), les CGP sont tenus de disposer de différentes habilitations professionnelles. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation Il leur faut disposer du statut de CIF pour donner des conseils financiers et procéder à la distribution de produits, ils peuvent également être intermédiaires en transactions immobilières, en opérations de banque et services de paiement, démarcheurs bancaires et financiers, et intermédiaires en assurances. Chacun de ces statuts dispose de ses propres règles. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation L’Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire. Le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement encadre deux professions : Les courtiers en crédits, Les mandataires, qu’ils soient exclusifs, non exclusifs ou mandataires d’un autre courtier ou mandataire. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation Le notaire Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique , accompagné des annexes. Sont annexés les pièces suivantes : ✓ Les plans de vente, ✓ La notice descriptive du logement, ✓ L’état des risques et pollutions, ✓ Un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 5% du prix de la vente qui sera consigné sur un compte séquestre, ✓ Le mode de financement IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.2 Les acteurs de la distribution/commercialisation Le contrat définitif de vente en l'état futur d'achèvement, qui intervient après le contrat de réservation, doit obligatoirement être conclu sous forme d'un acte authentique. A noter Délai de rétractation : l’acheteur en VEFA peut revenir sur son engagement d’acheter le logement dans un délai de 10 jours. Ce délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat ou de sa remise en main propre. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La construction du logement Lors d’une opération de construction, aux côtés du maître d’ouvrage, de nombreux prestataires interviennent pour apporter leurs compétences et expertises. La nature des prestations dépend essentiellement de la complexité et des spécificités de l’opération à réaliser. La phase de construction est la phase de « sortie de terre » du projet. Avant le démarrage des travaux, le constructeur doit établir une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) et l’envoyer à la mairie et à l’assureur, pour la prise en charge des différentes garanties liées à la construction du bien. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison Déclaration d’Ouverture de Chantier La déclaration d’ouverture de chantier est un document qui permet de signaler à la mairie le commencement des travaux. Elle concerne les bénéficiaires d’un permis d’un construire ou d’un permis d’aménager. Elle doit obligatoirement être adressée dès le commencement. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La livraison Il s’agit Livraison du logement acquis par l’investisseur, de l’étape Paiement du dernier règlement (5%), généralement finale par chèque de banque. Lors de la livraison : - L’investisseur peut éventuellement établir une liste de réserves. Il appartient au promoteur de les lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. - Emettre des réserves est à différencier de la réception des travaux. En effet, cette dernière constitue un acte juridique intervenant entre le promoteur, le maître d’œuvre et les entreprises. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison Les réserves émises lors de la livraison Lors de la réception des travaux, l’acquéreur doit regarder l’état du bien et vérifier si tous les travaux et équipements prévus dans le contrat définitif de vente ont bien été exécutés par le constructeur. La réserve correspond à une restriction apportée au niveau de la bonne exécution de travaux en conformité avec le contrat qui lie l’investisseur et le constructeur. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) Dans le cadre d’un logement neuf, une fois l’ouvrage réalisé, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) est envoyée à : la mairie la banque l’assurance Elle atteste l’achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Elle est obligatoirement effectuée une fois que les travaux sont terminés. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison Ce qu’il faut retenir de la nouvelle règlementation RE2020 Le maitre d’ouvrage doit fournir trois La nouvelle règlementation vise à : attestations lors du dépôt de permis et à ▪ Rendre les constructions neuves l’achèvement des travaux : plus respectueuses de Etude de faisabilité technique et l'environnement et concernera de économique relative aux diverses façon progressive les logements individuels, les logements collectifs solutions d’approvisionnements en et les bâtiments du secteur énergie. tertiaire. Attestation de prise en compte des ▪ Abolir l’émission du gaz à effet se exigences de performance serre d’ici 2024. énergétique et environnementale. ▪ Favoriser l’utilisation des Attestation de prise en compte des matériaux biosourcés en mettant exigences de performance en avant le bois, le parquet, etc. énergétique et environnementale et ➔ La norme RE2020 succède donc à de la conformité des travaux. la norme RT2012. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison Les garanties dues par les constructeurs A noter La réception des travaux constitue le point de départ des garanties dues par les constructeurs. Les différentes garanties sont : La garantie La garantie La garantie La garantie L’assurance de parfait d’isolement biennale décennale dommage ouvrage achèvement phonique IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La garantie de parfait achèvement Le principe Le principe Lors de la réception du logement, certaines réserves peuvent être relevées. Elles doivent être réparées par l’entreprise en charge des travaux. L’objectif L’objectif Elle porte sur les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La durée Elle joue pendant l’année qui suit la réception de l’immeuble. La particularité Elle concerne uniquement les relations entre le promoteur, le maître de l’ouvrage et les entreprises. L’investisseur quant à lui, en bénéficie indirectement. A noter La garantie de parfait achèvement peut se cumuler avec la garantie décennale lorsqu’elle concerne non pas des réserves mais des désordres cachés. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La garantie d’isolement phonique Le principe Le bien acquis en VEFA doit être conforme aux prescriptions légales et réglementaires en matière d’isolation phonique. L’objectif Elle fixe des seuils minimaux d’isolation à respecter. La durée Elle intervient un an à compter de la prise de possession du bien. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison A noter La garantie biennale La garantie biennale est également dénommée « la garantie de bon Le principe fonctionnement des équipements ». Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets…) La durée L’investisseur en bénéficie pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison A noter La garantie décennale La garantie décennale est également dénommée « la garantie des vices de Le principe construction ». Elle concerne les désordres et malfaçons de nature décennale. Ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : défauts graves d’étanchéité ou de solidité des différentes parties du bâtiments (fondations, escaliers, ascenseur, etc). La durée Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La particularité Elle est due par les constructeurs et le promoteur vendeur. A noter La garantie décennale ne s’étend pas aux aspects esthétiques, mais uniquement à un défaut rendant l’immeuble impropre à sa destination ou affectant sa solidité. De même, les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage ne sont pas couverts par la garantie décennale. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison L’assurance dommage ouvrage Le principe Le maître d’ouvrage qui réalise les travaux de construction a l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage avant la construction du chantier. L’assurance dommage ouvrage couvre l’immeuble contre les risques de la construction relevant de la garantie décennale. L’objectif Elle permet de réparer rapidement les malfaçons constatées une fois le bien immobilier construit. Elle a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La durée Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble. La particularité Elle permet de préfinancer les travaux de réparation des dommages et des désordres de nature décennale relevés ultérieurement à la réception , avant toute recherche de responsabilité. Les risques couverts sont : - Les vices et malfaçons menaçant la solidité de la construction de l’ouvrage, - Les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison L’assurance Constructeurs Non Réalisateurs (CNR) Le principe La responsabilité décennale impacte également les personnes qui ne construisent pas l’opération : les « Constructeurs Non Réalisateurs ». L’objectif Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, doit souscrire une police d’assurance dommage ouvrage en qualité de propriétaire et une police CNR qui couvre sa responsabilité de vendeur en cas de vente dans un délai inférieur à 10 ans. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison La particularité Elle est obligatoire pour : ✓ Le vendeur d’immeuble à construire : le promoteur qui vend des locaux à terme ou en VEFA, ✓ Le vendeur d’immeuble achevé : le promoteur qui vend des locaux réceptionnés et terminés, ✓ Le marchand de biens qui vend des locaux rénovés ou après avoir réalisé des travaux de réhabilitation, ✓ Le lotisseur, notamment pour les ouvrages de viabilité qu’il aura réalisés. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre De la commercialisation à la livraison 2 2.3 La construction du logement et la livraison L’assurance Tous Risques Chantier (TRC) A noter Le principe Elle permet de couvrir l’ensemble des Elle ne couvre pas les dommages dommages matériels qui pourraient corporels sur le chantier. Ces endommager la construction. derniers sont couverts par l’assurance en responsabilité civile. La particularité ✓ Elle est facultative, ✓ Elle est souscrite par le maître d’ouvrage ou le maître d’œuvre pour l’ensemble des intervenants, ✓ Elle est applicable sur toute la période des travaux. IMMO-IOBSPII-M9L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67 Préambule La vente d’un bien immobilier neuf achevé, en état futur d’achèvement ou d’un bien dans l’ancien se réalise généralement par l’intermédiaire d’une « entité » qui met en relation le « vendeur » et un « acheteur ». Cette intermédiation peut être réalisée par différents acteurs : Un agent immobilier Un réseau de vente, Un professionnel qui peut avoir le statut d’agent commercial ou de négociateur salarié. Ces intermédiaires sont soumis à une réglementation spécifique définie par la Loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application du 20/07/1972. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4 Préambule La Loi Hoguet s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à : L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location saisonnière ou non, nue ou meublée d'immeubles bâtis ou non bâtis, La gestion immobilière, Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, l'exercice des fonctions de syndic de copropriété. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5 Préambule Les activités non soumises à la Loi Hoguet Le marchand de biens ou le promoteur Principe : Les activités de vente immobilière exercées directement par un marchand de biens* ou un promoteur n’entrent pas dans le périmètre de la Loi Hoguet car il s’agit pour eux de vendre un bien leur appartenant et non de vendre le bien d’un tiers. Il n’y a donc pas dans ce cas, d’intermédiation ou d’entremise. En effet, le marchand de biens, par définition, achète des biens en son nom en vue de les revendre et le promoteur est propriétaire du terrain sur lequel sont construits les logements. Exception : Les promoteurs qui créent une structure de distribution. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6 Préambule Le notaire Le notaire intervient dans le cadre d’une vente immobilière en tant que négociateur. A ce titre, il n’est pas non plus soumis à la Loi Hoguet. En effet, il ne s’agit pas de son activité habituelle car son rôle est avant tout d’authentifier des actes et des contrats dans l’ensemble des domaines du droit (famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales, etc). IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7 Préambule Dans le cadre de la vente immobilière d’un bien appartenant à autrui, la loi Hoguet s’applique aussi bien aux agents immobiliers qu’aux structures de distribution : Pour l’agent immobilier : en fin de programme, le promoteur se tourne vers les agents immobiliers. Pour une structure de distribution ou distributeur : le bien appartenant à autrui est le bien immobilier dont un promoteur lui confie la commercialisation du programme immobilier. En parallèle, dès lors que ces professionnels évoquent la notion de financement, la réglementation leur impose d’obtenir la capacité professionnelle associée : celle de l’intermédiation en opérations de banque et services de paiement. Ce sont les professionnels du financement (IOBSP). IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession Les intermédiaires qui interviennent dans la vente, la gestion d’immeubles et la À la Loi Hoguet. location sont soumis : La Loi Hoguet impose : A noter Des conditions d’accès et d’exercice, Le titulaire de la carte professionnelle peut De réaliser une déclaration habiliter toute personne préalable d’activité pour chaque à négocier, s'entremettre établissement, succursale, agence ou ou s'engager pour son bureau par la personne qui en compte. assure la direction. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession La personne habilitée : Doit justifier d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs. Lorsqu'elle n’est pas salariée, elle agit en qualité d’agents commerciaux. Doit contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Les professionnels de l’immobilier 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession Ces personnes ne peuvent pas : Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités liées à la vente, à la gestion ou à l’administration d’un bien immobilier; Donner des consultations juridiques, ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle; Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle La carte professionnelle est appelée « Carte T » lorsqu’elle porte la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Depuis le 1er avril 2015, elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie où le demandeur a son siège. L’assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie tient un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle DE QUOI PARLE-T-ON ? La carte professionnelle est obligatoire pour : Les agents immobiliers souhaitant prendre en charge des transactions (achat, vente, location, sous-location, location saisonnière, locations nues ou meublées, propriétés bâties ou non bâties, transactions relatives à des fonds de commerce) : la carte porte alors la mention « T ». Les gestionnaires de biens immobiliers (mention « G »). Les syndics de copropriété (mention « S ») IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle La carte professionnelle est délivrée aux personnes physiques et morales qui satisfont aux conditions suivantes : Justifier d’une aptitude professionnelle : Diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et/ou expérience professionnelle acquise au sein d'une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle. Justifier d’aptitudes morales : L'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer est établie par un bulletin n°2 du casier judiciaire du demandeur. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle Justifier d’une garantie financière Elle permet le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés (en règle générale le dépôt de garantie) ; elle est délivrée par une entreprise d’assurance ou un établissement bancaire. Contracter une assurance responsabilité civile professionnelle Elle permet d’assurer aux clients que toute faute non intentionnelle du professionnel sera réparée. Justifier d'une immatriculation au RCS Elle est attestée par un extrait K ou Kbis datant de moins d'un mois. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle Les agents commerciaux habilités doivent également : Justifier de leur compétence professionnelle. Souscrire un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle, Elle permet de couvrir leur activité. Un justificatif d'assurance doit être fourni lors du visa de l'attestation d'habilitation de la CCI. La loi du 23 juillet 2010 dispense les personnes sollicitant la délivrance d’une carte professionnelle de justifier d’une garantie financière lorsqu’elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds ni valeurs. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle La mention « Organisme garant : Absence de garantie financière » doit dans ce cas apparaître sur la carte T. Cette même mention (ou la mention « Sans détention de fonds de tiers ») doit alors figurer sur l’ensemble des documents, contrats et correspondances du titulaire de la carte. En outre, les mentions suivantes doivent également y figurer : Les mentions requises par le droit des sociétés (RCS,…), Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, Le nom de l’entreprise et l’activité exercée, Le cas échéant, le nom et l’adresse du garant. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle La carte professionnelle est valable 3 ans. Elle est renouvelée pour la même durée et la demande de renouvellement est présentée deux mois avant la date d’expiration de la carte. Son renouvellement est conditionné à la justification du respect de l’obligation de formation professionnelle. En effet, la Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi Alur) du 24 mars 2014 soumet les professionnels de l’immobilier à une obligation de formation continue. Cette formation continue est d’une durée minimale de 14 heures par an, ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.2 La carte professionnelle Les professionnels de l’immobilier concernés sont : ✓ Les titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier, ✓ Les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau, ✓ Les salariés et les agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte d’agent immobilier. Pour le contrôle de l’accomplissement effectif de l’obligation de formation continue, les titulaires de la carte professionnelle transmettent leurs justificatifs au Président de la CCI territorialement compétente. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.3 L’attestation d’habilitation L’attestation d’habilitation Une attestation d’habilitation garantit que les négociateurs immobiliers, les agents commerciaux ou le réseau de mandataires sont habilités à s’entremettre, négocier et signer pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Ces personnes qui n'en sont pas salariées, sont liées à ce dernier par un contrat de mandat. Pour pouvoir exercer leur mandat, les personnes physiques non titulaires de la carte professionnelle doivent : ✓ Avoir le statut d'agent commercial, ✓ Et être habilitées par le titulaire de la carte professionnelle. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.3 L’attestation d’habilitation Cette habilitation a pour objet : De justifier de la qualité et de l’étendue des pouvoirs du négociateur immobilier, Pour l’Administration, de lui permettre de vérifier l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer dont serait frappé l’agent commercial ou le mandataire. Cette habilitation est matérialisée par une attestation d’habilitation ou attestation de collaborateur. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.3 L’attestation d’habilitation La réglementation professionnelle dictée par la Loi Hoguet impose à toute personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle, d’être en possession d’un tel document. Cette attestation demandée par le titulaire de la carte professionnelle est délivrée par la CCI, sous réserve que le mandataire justifie de sa compétence professionnelle et remplisse les conditions de moralité nécessaires à l’exercice de l’activité. Le mandataire qui exerce pour le compte du titulaire de la carte professionnelle sous couvert d’une attestation d’habilitation, est soumis à l’obligation de formation continue qui touche l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Il est couvert pour les fonds versés entre ses mains, par la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle qui a demandé son habilitation. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.3 L’attestation d’habilitation Le mandataire doit néanmoins souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle, ce qui assure aux investisseurs et au titulaire de la carte, que toute faute non intentionnelle de sa part sera réparée. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier Le décret du 28 août 2015, paru au Journal Officiel du 30 août, fixe les obligations déontologiques incombant aux professionnels de l’immobilier depuis le 1er septembre 2015. Ces règles « doivent permettre l’exercice des Selon les activités de transaction et de gestion immobilières termes du dans des conditions conformes aux intérêts des décret : clients et d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels ». Les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété doivent exercer leur profession avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » pour donner la meilleure image de leur profession. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les professionnels de l’immobilier 1 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier Ils doivent également : ✓ Veiller à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants, ni dans les opérations qui leur sont confiées, ni dans l’exercice d’activités annexes. ✓ Dans le respect des obligations légales et réglementaires, les personnes donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties, aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, une information exacte, intelligente et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles. ✓ Présenter leur carte professionnelle à la demande de toute personne intéressée. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.1 Les différentes catégories On distingue 4 catégories d’IOBSP: Les courtiers interviennent en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ; Les mandataires exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit et travaillent exclusivement avec cet établissement pour une catégorie d’opérations ; Les mandataires non exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs ; Les mandataires d’IOB exercent leur activité en vertu d’un mandat d’un autre IOB, courtier ou mandataire (soit l’une des 3 catégories ci- dessus). IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.1 Les différentes catégories Ne sont pas considérés comme des IOBSP : Les établissements de crédit et de paiement, Leurs salariés, Les salariés d’IOBSP, Les notaires, Les personnes dont l’intermédiation n’est pas l’activité principale, et qui génèrent moins de 300.000 euros de nouveaux crédits, ou moins de 30 opérations, par an (sauf si les opérations portent sur des crédits immobiliers). IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Le registre unique La loi de Régulation Bancaire et Financière (RBF) d'octobre 2010 a instauré la mise en place au sein de l'ORIAS, d'un registre unique regroupant : Les intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP), Les intermédiaires en assurances (IAS), Les Conseillers en Investissement Financiers (CIF), Les agents liés de PSI (Prestataires de Services d’Investissement). IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Ce cadre juridique rend donc obligatoire l’inscription des IOBSP sur ce registre unique. Pour ce faire, ils sont notamment tenus à des conditions d’honorabilité et à la fourniture d’une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle. Le site internet de l’ORIAS (www.orias.fr) permet à quiconque de vérifier l’inscription et l’identité professionnelle d’un courtier ou d’un mandataire. Concernant les modalités d'échanges d'informations, les établissements de crédit ou de paiement ont l’obligation de déclarer à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) les coordonnées des IOBSP qu’ils ont mandatés. L'ORIAS, quant à elle, doit fournir chaque année la liste des IOBSP à l'ACPR. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Lorsque l'AMF ou l’ACPR ont connaissance d'une infraction commise par un IOBSP, elles en informent l’ORIAS chargée de la tenue du registre. Dans le cas où la personne immatriculée ne justifie plus des conditions requises, l’AMF ou l’ACPR, de part leur pouvoir de sanction, peuvent décider de sa radiation du registre. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Une exigence de capacité Les conditions d’exercice professionnelle selon 3 voies. Tous les IOBSP sont soumis à des exigences en matière de capacité professionnelle. Pour cela, ils doivent justifier : Soit d’un diplôme sanctionnant d’un niveau d’études supérieures, Soit d’une expérience professionnelle, Soit d’une formation professionnelle. Bon à savoir Les courtiers en assurance et/ou en opérations de banque et en services de paiement et leurs mandataires doivent désormais, sous réserve de dérogations, en vue de leur immatriculation à l’ORIAS en tant que tels, adhérer à une association professionnelle agréée. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Le niveau de diplôme, d’expérience professionnelle ou de formation diffèrent selon la catégorie à laquelle ils appartiennent : S’agissant plus précisément du diplôme: Il sanctionne des études supérieures d’un niveau de formation correspondant au moins à un Bac +2 ou Bac +3. Il doit obligatoirement figurer sur le Répertoire National des Certifications professionnelles (RNCP), dans la spécialité de formation 313 : « Finances, Banque et Assurances, Immobilier ». La vérification de l’inscription de ce diplôme sur ce fichier est consultable à l’adresse suivante: http://www.rncp.cncp.gouv.fr/. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice S’agissant plus précisément de la formation professionnelle, 3 niveaux sont prescrits : Niveau I : une formation de 150 heures minimum pour les courtiers, leurs mandataires (même ceux exerçant cette activité à titre accessoire), les mandataires non exclusifs et leurs mandataires, Niveau II : une formation de 80 heures minimum pour les mandataires exclusifs et leurs mandataires, Niveau III : une formation d’une « durée suffisante » pour les mandataires exclusifs ou non exclusifs, et leurs mandataires, exerçant leur activité à titre accessoire et en complément d’un bien ou service fourni. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre 2 Les professionnels du financement 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Diplôme, Ou Finances, Ou Public concerné Formation Banque, Expérience professionnelle professionnelle Assurances 2 ans en tant que cadre au cours des 3 dernières années Courtiers, leurs mandataires, Inscrit au précédant l'immatriculation à l'ORIAS (recrutés après date application du décret) RNCP 150 heures ou y compris si activité en complément Au moins (niveau 1) 4 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières de l'activité principale. Bac +3 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS 2 ans en tant que cadre au cours des 3 dernières années Mandataires non exclusifs, Inscrit au précédant l'immatriculation à l'ORIAS RNCP 150 heures leurs mandataires ou Au moins (niveau 1) (recrutés après date application du décret) 4 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières Bac +3 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS 1 an en tant que cadre au cours des 3 dernières années Inscrit au Mandataires exclusifs, précédant l'immatriculation à l'ORIAS RNCP 80 heures ou leurs mandataires Au moins (niveau 2) 2 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières Bac +2 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS Mandataires exclusifs ou non exclusifs, et leurs mandataires Inscrit au « Durée 6 mois au cours des 2 dernières années précédant exerçant leur activité à titre RNCP suffisante » l'immatriculation à l'ORIAS accessoire et en complément de la Au moins (niveau 3) vente d’un bien ou d’un service Bac +2 IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice La directive Européenne du 4 février 2014 sur le crédit immobilier La Directive est destinée à créer un cadre juridique harmonisé au niveau européen. Elle précise les compétences requises des professionnels de l’immobilier. Cette nouvelle réglementation accroît les obligations de formation de tous les acteurs du crédit immobilier. Les personnes concernées par cette nouvelle obligation : Pour renforcer la protection des emprunteurs immobiliers, tous les acteurs du crédit immobilier sont soumis à cette obligation de formation (les établissements de crédit, les courtiers, les mandataires en crédits immobiliers et les IOBSP). Les prêteurs et les intermédiaires en crédit doivent s’assurer que leur personnel dispose des connaissances nécessaires dans le cadre de la distribution de contrats de crédit immobilier. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Les modalités de mise en œuvre : L’obligation de formation continue annuelle est d’une durée de 7 heures. La formation continue a pour objet de permettre d’acquérir et de maintenir en cours d’activité, des compétences en matière juridique, économique et financière. Le programme de formation attrait à divers domaines notamment à l’environnement de la banque et de l’assurance, l’environnement du marché immobilier français, encadrement de la distribution des crédits immobiliers, les caractéristiques des crédits immobiliers, garanties, assurances, règle de bonne conduite et rémunération, prévention de surendettement. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Source : Orias IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice La souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle Garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle pouvant incomber à Objectif raison de toute faute professionnelle (notamment négligences, inexactitudes, omissions ou erreurs de fait ou de droit) ayant causé des préjudices aux tiers, commises par les assurés (en l’occurrence les intermédiaires) dans l’exercice de la ou des activités couvertes. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice L’exercice en tant que courtiers Ils doivent obligatoirement souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle dont le montant minimal est fixé à 500 000 euros par sinistre et 800 000 euros par année. La franchise par sinistre, non opposable aux victimes ne doit pas excéder 20% du montant des indemnités dues. Les IOBSP agissant en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit ou d’un autre IOBSP Ils sont couverts par la Responsabilité Civile Professionnelle de leur(s) mandant(s). Cela n’empêche aucunement un IOBSP mandataire de souscrire une garantie RC individuelle. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les professionnels du financement 2 2.2 Les conditions d’accès et d’exercice Toute suspension de garantie, dénonciation de la tacite reconduction ou résiliation du contrat d'assurance, est portée sans délai par l'assureur à la connaissance de l’ORIAS (gestionnaire du registre unique). L’obligation de disposer d’une garantie financière Les IOBSP qui, même à titre occasionnel, se voient dépositaires de fonds en tant que mandataires des parties à l’opération de banque sont tenus de justifier d'une garantie financière. Cette dernière est affectée au remboursement des fonds confiés par les clients. IMMO-IOBSPII-M9L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet La loi Hoguet du 2 janvier 1970 Elle réglemente l’exercice des activités suivantes: Les agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce, Les courtiers en immobilier et négociateurs immobiliers, Les administrateurs de biens, Les syndics de copropriété. Dès lors qu’un individu ou une société réalise une opération d’intermédiation sur les biens d’autrui, la loi s’applique. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet Elle vise notamment les opérations suivantes : L’achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce, La gestion immobilière, La vente de listes, L’exercice des fonctions de syndics de copropriété. La loi ne réglemente que l’exercice habituel de ces activités. Une opération isolée n’entre pas dans son cadre. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet L’affichage des tarifs L’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues au Code de la consommation et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Cette obligation d’information porte sur : Le montant de sa commission exprimée en pourcentage, Les modalités de calcul des honoraires IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur La loi Alur du 24 mars 2014 La loi Alur instaure d’importants changements pour les locataires et les propriétaires. Elle met en place un observatoire des loyers dans les Encadrement « zones tendues » afin de fixer des plafonds des loyers géographiques. À partir des données représentatives des loyers pratiqués, le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, un loyer médian*. Cette mesure a été annulée par décision de justice mais reprise par la Loi Elan. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Plafonnement Les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, des frais sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état d’agence des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Dans les zones tendues et pour les locations vides, le Délai de préavis délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois. Selon la Loi Macron (06/08/2015) : la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Le montant du dépôt de garantie pour les logements Dépôt de garantie meublés n’était pas plafonné car la loi de 1989 ne concernait que les