AZ IOBSP 5 - Les assurances emprunteurs PDF

Préambule L’assurance emprunteur est un élément de garantie lié à un contrat de crédit. Elle prémunit l’emprunteur contre les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité et de perte d’emploi (cette dernière est une garantie optionnelle). Le bénéficiaire du contrat d’assurance est l’établis...

Préambule L’assurance emprunteur est un élément de garantie lié à un contrat de crédit. Elle prémunit l’emprunteur contre les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité et de perte d’emploi (cette dernière est une garantie optionnelle). Le bénéficiaire du contrat d’assurance est l’établissement de crédit puisqu’en cas de survenance du risque, c’est lui qui bénéficie des indemnisations de l’assureur. L’assurance emprunteur n’est légalement pas obligatoire mais les organismes de crédit l’exigent systématiquement pour accorder un prêt immobilier. Le contrat d’assurance proposé par les banques est généralement un contrat dit collectif (appelé également contrat groupe). L’avantage de ce contrat est qu’il présente des formalités d’adhésion simples. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5 Préambule Toutefois, les risques étant répartis entre les adhérents du contrat groupe de l’établissement prêteur, ce type de contrat ne prend pas en compte la situation individuelle de l’emprunteur (âge, état de santé, profession). Dans le cadre du contrat groupe, de manière générale, la cotisation mensuelle est fixe pendant la durée du contrat puisqu’elle est calculée sur le capital emprunté (non sur le capital restant dû). Toutefois, l’emprunteur a la possibilité d’opter pour une délégation d’assurance. Il souscrit alors une assurance individuelle à condition que le contrat présente des garanties équivalentes à celles proposées par le contrat groupe. Dans le cadre d’une délégation d’assurance, en principe, le montant de la cotisation d’assurance est variable, puisqu’elle est calculée sur le capital restant dû. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur Sur le marché de l’assurance emprunteur, plusieurs acteurs proposent aux particuliers des contrats pour assurer leur prêt immobilier. A l’origine, le marché de la distribution de l’assurance emprunteur était essentiellement partagé entre deux grandes familles de réseaux : Les agences Les courtiers bancaires Les produits distribués par chacun de ces réseaux sont différents : Les réseaux bancaires privilégient la mutualisation des contrats, Les courtiers recherchent les meilleurs prix par le biais d’une segmentation tarifaire. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur Depuis plusieurs années, en réponse à l’émergence d’une réglementation de plus en plus protectrice des emprunteurs et avec la croissance de contrats individuels, les acteurs du marché de la distribution des produits d’assurance emprunteurs se sont diversifiés, renforçant ainsi la concurrence entre eux. Les acteurs qui occupent en premier lieu ce marché sont les organismes prêteurs. Ils disposent chacun de leur contrat standard associé aux crédits immobiliers qu’ils proposent. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur En second temps, le marché est occupé par des acteurs qui proposent des contrats d’assurance individuels, selon le principe de la délégation d’assurance : Les courtiers ou agents d’assurance : ils proposent des contrats diversifiés, Les courtiers en crédit : ils sont partenaires des banques, à la recherche de clients pour le crédit immobilier et proposent, lorsque les banques l’acceptent, une assurance externe, Les assureurs traditionnels : ils distribuent leurs produits sans intermédiaire. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur Ainsi, il existe 4 grands types d’acteurs sur le marché de l’assurance emprunteur : Les assureurs : ce sont des compagnies d’assurance qui prennent en charge le risque (en cas d’incapacité ou de décès) en couvrant le capital restant dû de l’emprunt immobilier à la banque, en échange d’une prime ou d’une cotisation d’assurance. Il s’agit par exemple d’April, MAAF, Cardif. Les courtiers en assurance : Il s’agit d’un intermédiaire mandaté par un particulier. Grâce à son réseau d'assureurs et son expertise, le courtier est en mesure de comparer de nombreuses offres, de négocier des tarifs préférentiels pour ses clients, et d'orienter l'emprunteur vers la solution qui est la plus adaptée à son profil. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur Les banques : Chaque banque dispose d’un partenariat avec une compagnie d’assurance afin de proposer à l’emprunteur une assurance emprunteur concomitamment à l’acceptation du prêt immobilier. Les comparateurs : ils permettent aux emprunteurs de comparer les différents contrats proposés sur le marché. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur Les bancassureurs - Les banques distribuent plus de 85% des dominent le contrats d’assurance de prêt, marché - Elles proposent généralement des contrats d’assurance collective. Contrats collectifs - Les assureurs traditionnels proposent Les assureurs essentiellement des contrats individuels, traditionnels distribués via des courtiers et des réseaux et mutuelles d’agences, - Certains assureurs développent des offres différentes en fonction du canal de distribution. Contrats individuels IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.1. Les acteurs du secteur de l’assurance emprunteur - Les courtiers en prêts immobiliers contribuent au renforcement progressif de l’offre individuelle, Les courtiers en proposant à leurs clients, des alternatives et les aux contrats groupe. comparateurs - Les comparateurs en ligne communiquent massivement sur la possibilité de changer d’assurance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre L’assurance emprunteur 1 1.2. Les intervenants dans un contrat d’assurance emprunteur Un contrat d’assurance emprunteur fait intervenir différents acteurs : SOUSCRIPTEUR ASSURE BENEFICIAIRE LE DISTRIBUTEUR IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre L’assurance emprunteur 1 1.2. Les intervenants dans un contrat d’assurance emprunteur Un contrat d’assurance emprunteur fait intervenir différents acteurs : L’assuré : il s’agit obligatoirement d’une personne physique. Toutefois, 3 catégories de personnes ne peuvent pas avoir la qualité d’assuré : Les mineurs âgés de moins de 12 ans, Les majeurs incapables juridiquement, Les personnes placées en établissement psychiatrique. Le souscripteur : il s’agit de la personne qui signe le contrat et qui est tenue de payer les primes d’assurance. Le bénéficiaire : En cas de décès de l’assuré, l’assurance du prêt immobilier remboursera les fonds prêtés pour l’achat du bien immobilier à la banque prêteuse. Le distributeur : il distribue le contrat (le courtier ou la banque). L’assureur et le distributeur sont liés par une convention de courtage qui définit les droits et les devoirs de chacun. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur Le marché de l’assurance de prêt est partagé entre les établissements bancaires et les compagnies d’assurance. Il représente : 239,7 2022 Mds€ IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur RAPPEL Le 26 juin 2017, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a publié une recommandation sur le libre choix de l’assurance emprunteur. Destinée à l’ensemble des entreprises d’assurance, et plus particulièrement aux bancassureurs qui détiennent plus de 80% de ce marché. Cette recommandation a pour objet de remédier à certaines mauvaises pratiques. En effet, en dépit des dispositions légales antérieures, l’ACPR a identifié différents freins dans la mise en œuvre du droit au libre choix du contrat d’assurance emprunteur : ▪ Une information insuffisante délivrée à la clientèle, ▪ Des délais de traitement des demandes longs et de réponses longues, ▪ Des refus de déliaison et substitution non motivés. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur loi Lagarde du 1er juillet 2010 L’introduction de la délégation d’assurance permet à l’emprunteur de se délier du contrat d’assurance initial et de contracter une assurance emprunteur auprès d’une société d’assurance, à condition que le nouveau contrat offre un niveau de garanties similaires. loi Hamon du 17 mars 2014 L’emprunteur peut se délier de son assurance-emprunteur lors des 12 premiers mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt. loi du 21 février 2017 (amendement Bourquin) L’emprunteur peut se délier chaque année de l’assurance emprunteur (substitution annuelle). 28 février 2022 Possibilité de résilier à tout moment et sans frais le contrat d’assurance emprunteur sous réserve, le cas échéant, de proposer une assurance de substitution offrant des garanties équivalentes. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur Toutefois, plusieurs facteurs conduisent à rendre incertain l’essor des contrats individuels d’assurance emprunteur, au détriment des contrats groupe : Le comportement des emprunteurs : leur niveau de sensibilité au prix et leur appétence à investir de leur temps pour réaliser des démarches sont perçues comme complexes et les économies qui en résultent ne sont pas celles escomptées, Le niveau de moyens déployés par les acteurs alternatifs pour conquérir des parts de marché : ampleur des campagnes publicitaires, des moyens distributifs et compétitivité des offres, Le niveau de réponse des bancassureurs : Ils ont mis en œuvre des offres (niveau tarifaire de contrepropositions sur les produits existants ou via les nouveaux produits) et des forces commerciales afin de rester les tenants du marché. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur Malgré une réglementation évolutive, l’ouverture à la concurrence du marché de l’assurance emprunteur n’a pas eu l’effet escompté. Pour expliquer ce phénomène, il faut rappeler les différentes modalités d’accès à l’assurance de l’emprunteur : Les particuliers accédant à la propriété : ils souscrivent l’assurance du prêt concomitamment à la souscription du prêt. Ici, la souscription de l’assurance emprunteur n’intervient que tardivement. Après une phase de recherche souvent longue, la signature du compromis de vente représente une étape importante dans le parcours. Ce n’est que par la suite, qu’ils recherchent un financement en temps contraint (via le recours de professionnels physiques ou en plateforme, démarche directe auprès de plusieurs banques). Vient ensuite la souscription au contrat d’assurance emprunteur, souvent réalisée en même temps que le crédit immobilier (excepté si l’emprunteur opte pour la délégation d’assurance). IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.3. Le marché de l’assurance emprunteur Les particuliers ayant déjà un prêt immobilier : Pour réaliser sa demande, l’emprunteur doit suivre un formalisme précis. En sus des éléments cités précédemment, certains facteurs peuvent expliquer la non- appétence des emprunteurs à basculer dans un contrat individuel d’assurance emprunteur : Le parcours de l’emprunteur : Le souvenir laissé par la première expérience d’une acquisition immobilière réprime parfois l’envie de changer d’assureur suite aux difficultés rencontrées sur le parcours de souscription. La complexité du produit : Celle-ci peut rendre la vente difficile, surtout lorsqu’elle se fait à distance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.4. Les spécificités du Taux Annuel Effectif de l’Assurance Définition Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) est le taux qui apparaît sur la fiche d’information remise par la banque lors d’une demande de prêt immobilier. Cet indicateur permet à l’emprunteur de connaître le poids de l’assurance dans le coût global de son crédit. Code de la consommation Le TAEA ne doit concerner aucun autre taux que celui de l’assurance. Impose au prêteur qui propose un contrat de crédit assorti d’une Contrairement au TAEA, le taux proposition d’assurance emprunteur annuel effectif global (TAEG) d’informer son client du coût de intègre l’ensemble des coûts et des cette assurance. frais relatifs au crédit, exceptés les frais de notaire. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.4. Les spécificités du Taux Annuel Effectif de l’Assurance Toutes les publicités, quel qu’en soit le support, qui portent sur une opération de crédit, doivent mentionner de façon claire et précise : Le taux débiteur, et la nature du taux (fixe ou variable), Le montant total du crédit, Le taux annuel effectif global, La durée du crédit, Le montant total dû et le montant des échéances, Les informations relatives à l’assurance de prêt. Les informations qui expriment le coût de l’assurance de prêt mentionnent : Le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), Le montant total dû en euros au titre de l’assurance sur la durée du prêt, Le montant en euros par mois (avec une précision si ce montant s’ajoute ou non à l’échéance de remboursement du prêt). IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.4. Les spécificités du Taux Annuel Effectif de l’Assurance Le TAEA est une donnée indispensable pour permettre à l’emprunteur de comparer objectivement la compétitivité tarifaire de différents contrats. Le TAEA s’obtient en retranchant le taux effectif annuel global hors assurance du TAEG : TAEA = TAEG – TAEG hors assurance EXEMPLE Emprunt de 180 000€ au taux nominal de 2% sur 25 ans avec un taux d’assurance de 0,50% sur le capital initial : Mensualité hors assurance : 762,94€ Prime assurance : 75€ Mensualité avec assurance : 837,94€ TAEG avec assurance 2,90% TAEG hors assurance : 2,05% TAEA 0,85% ( 2,90 – 2,05) IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.4. Les spécificités du Taux Annuel Effectif de l’Assurance Le TAEA est représentatif du coût de l’assurance dans le plan global du financement, mais il reste difficile à appréhender pour l’emprunteur puisque le calcul du TAEG est complexe. Par ailleurs, la loi oblige la banque à mentionner les garanties dont le TAEA intègre le coût. Les banques doivent mentionner aux emprunteurs les garanties qu’elles exigent pour accorder le prêt, afin que ces derniers puissent comparer les contrats d’assurance en toute objectivité. L’acceptation d’une assurance déléguée par le prêteur repose sur l’équivalence de niveau de garanties. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 1 L’assurance emprunteur 1.4. Les spécificités du Taux Annuel Effectif de l’Assurance Le CCSF introduit un système d’équivalence des Qu’est ce que l’équivalence de garanties pour renforcer les droits des niveau de emprunteurs. garanties? Une liste limitative de garanties a été mise en place, exigibles pour toutes les banques. Parmi cette liste, les banques doivent choisir tout au plus 11 critères sur 18 pour la couverture assurance de prêt immobilier. Les garanties exigées par la banque prêteuse sont les suivantes : Décès Invalidité Permanente Totale Perte Totale et Irréversible d’Autonomie Invalidité Permanente Partielle Incapacité Temporaire Totale Perte d’Emploi IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client La loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier), qui via le Code de la Consommation précise l’interdiction de vente liée : 11/12/2001 « Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l'offre groupée ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu'ils sont indissociables ». La loi Chatel renforce la protection des assurés. Aussi, elle oblige les assureurs à avertir les assurés de leur droit de résiliation au plus tôt 3 mois, et au plus tard 15 jours avant la date limite de résiliation. 3/01/2008 Si l’assureur ne respecte pas le délai de 15 jours, un délai supplémentaire de 20 jours est octroyé à l’assuré. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client La loi Lagarde du 1er juillet 2010 vient réformer le secteur de l’assurance : l’emprunteur peut désormais souscrire une assurance au sein de l’organisme de son choix dans la mesure où l’assurance couvre au moins les mêmes éléments que ceux demandés par 1/07/2010 l’établissement prêteur. Il s’agit de la mise en place du principe de délégation d’assurance. Afin de protéger le consommateur d’un nouveau contournement de la loi, il est interdit aux banques de proposer un taux d’emprunt plus bas en cas de souscription de l’assurance de prêt au sein leur établissement. En cas de refus de la délégation d’assurance, la banque doit le justifier clairement par écrit. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client La loi Hamon instaure un nouveau droit pour l’emprunteur en matière d’assurance : pendant les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, l’emprunteur peut décider de substituer au contrat 17/03/2014 d’assurance emprunteur initial, un autre contrat présentant des garanties équivalentes. Ce dispositif s’applique aux contrats de prêts immobiliers conclus à partir du 26 juillet 2014. Par ailleurs, depuis le 1er octobre 2015, une fiche d’information standardisée doit obligatoirement être remise à l’emprunteur lui précisant les modalités de son assurance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ Pour les offres de prêt signées avant le 26 juillet 2014 Demande de délégation Décision du prêteur d’assurance par l’emprunteur Réponse de la banque dans les 10 jours ouvrés - Indication dans les documents commerciaux ou publicitaires préalables à l’offre de prêt, le montant total dû sur la durée de prêt et en TAEA, - Remise fiche d’information assurance emprunteur lors de la 1ère simulation IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ Pour les offres de prêt signées depuis le le 26 juillet 2014 12 mois (avec préavis de 15 jours) pour substituer Résiliation uniquement une autre assurance emprunteur à celle proposée par si prévue dans le contrat la banque de prêt - Indication dans les Délai de Résiliation : 10 documents commerciaux réponse de jours ou prise ou publicitaires la banque : effet nouveau préalables à l’offre de 10 jours contrat prêt, le montant total dû ouvrés sur la durée de prêt et en TAEA, Lettre pour la demande Réponse informant - Remise fiche l’assureur de la de résiliation assurance et d’information assurance demande de délégation réponse positive de emprunteur lors de la 1ère d’assurance par la banque simulation l’emprunteur IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client Par la suite, l’amendement Bourquin, prévoit la libre résiliation annuelle de l’assurance de prêt pour toutes les offres de crédit immobilier émises à compter du 22 février 2017, date de publication de la loi. Il s’applique de façon automatique depuis le 1er janvier 2018 à tous les contrats d’assurance en cours d’exécution, quelle que soit l’antériorité du contrat. Cet amendement instaure ainsi la libre substitution de l’assurance de prêt pour changer d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire, et ce, pendant toute la durée du contrat de crédit immobilier, sous réserve de respecter l’équivalence des conditions de garanties entre l’ancien et le nouveau contrat. L’amendement Bourquin ne remet pas en cause la possibilité de substitution du contrat d’assurance déjà prévue pendant le délai de 12 mois après la signature de l’offre de prêt instaurée par la loi Hamon. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ Le préavis pour la loi Bourquin Délai de préavis : Délai de préavis 2 mois : 2 mois Date Date Date d’anniversaire d’anniversaire d’anniversaire Le délai de préavis imposé est de 2 mois, La demande de résiliation doit s’accompagner d’une offre de substitution (nouveau contrat). IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ La date d’anniversaire contrat En pratique, pour changer d’assurance de prêt, l’emprunteur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard deux mois avant la date d’anniversaire du contrat. Après une large concertation avec les assureurs, les établissements de crédit et les intermédiaires, le Comité Cette date s’applique à tous les Consultatif du Secteur Financier contrats, en cours et à venir, sauf (CCSF) a adopté une date unique si une date différente existe pour l’échéance des contrats : la date contractuellement. d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt pour l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client La loi Lemoine du 28 février 2022 vient réformer le secteur de l’assurance : l’emprunteur peut désormais résilier sans frais et à tout moment son contrat d’assurance emprunteur, sous réserve le cas échéant, de proposer une assurance de substitution offrant de 28/02/2022 garanties équivalentes En cas d’acceptation, l’assureur est tenu de fournir un avenant dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution. L’assureur est désormais tenu d’informer l’assuré, par tout moyen, concernant le droit et les modalités de résiliation. Tout manquement à cette obligation est sanctionné par une amende administrative dont le montant n’excède pas : - 3 000 € lorsque l’assureur est une personne physique - 15 000 € lorsque l’assureur est une personne morale En cas de refus de résiliation, le prêteur s’engage à communiquer sa décision de manière explicite. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client Synthèse des principales lois relatives à l’assurance emprunteur ❖ La loi Murcef Loi MURCEF du 11 décembre 2001 = La - Les banques appliquent Loi sur les Mesures Urgentes de Réforme à des pratiques jugées Caractère Economique et Financier abusives, en contraignant les emprunteurs à contracter l’assurance emprunteur de Elle garantit le droit à la délégation l’établissement de crédit, d’assurance de prêt immobilier - Selon la loi Murcef, une assurance de prêt immobilier ne peut être imposée par un établissement prêteur sous forme de contrat lié avec le contrat de prêt. La banque ne peut pas rendre le prêt et l’assurance emprunteur indissociables. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ La loi Lagarde Applicable au 1er juillet 2010 - Les banques continuent à proposer le crédit immobilier et l’assurance Elle oblige les établissements emprunteur sous forme de prêteurs à remplir une notice « package », d’information relative à l’assurance du prêt remise à l’emprunteur afin de lui - La loi Lagarde réforme permettre de comparer les offres l’assurance emprunteur en d’assurance garantissant une meilleure information et protection Applicable au 1er septembre 2010 pour l’emprunteur. Cela permet une ouverture Interdiction pour la banque de effective de l’assurance modifier le taux d’un prêt immobilier emprunteur et garantit le lorsque l’emprunteur souscrit une assurance libre choix de l’assureur. autre que celle proposée par l’établissement prêteur IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client Applicable au 1er mai 2015 ❖ La loi Hamon Le Comité Consultatif du Secteur - Elle rend possible la Financier définit une liste limitative de 18 substitution d’assurance critères de comparaison. Toute banque dans les 12 mois suivant doit choisir 11 critères correspondant à la signature de l’offre de ses exigences générales. S’il y a une prêt, sans frais, sous assurance perte d’emploi, la banque doit réserve d’adhérer à un en choisir 4 parmi les 8 proposées par le autre contrat aux CCSF. garanties équivalentes. L’établissement prêteur communique sa liste d’exigence à l’emprunteur sur la fiche standardisée d’information. Si l’assurance choisie par l’emprunteur comporte des garanties au moins équivalentes, voire supérieures à celles de l’assurance de la banque, celle-ci ne peut pas s’opposer à la délégation ou la substitution d’assurance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ La loi Bourquin 1er mars 2017 - La résiliation annuelle s’applique aux - Elle donne la possibilité de contrats signés après le 1er mars 2017, changer, chaque année, puis à compter du 1er janvier 2018, elle d’assurance à date s’applique à l’ensemble des contrats d’anniversaire; en cours d’exécution, - Cette substitution est possible sous réserve de respecter les conditions d’équivalence des garanties (grille CCSF) et un préavis de 2 mois 1er janvier 2018 La loi Hamon continue de s’appliquer sur les 12 premiers mois du contrat et - Entrée en vigueur de la Loi Bourquin, la loi Bourquin pour les contrats de applicable à tous les contrats plus de 12 mois. d’assurance emprunteur. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.1. Historique du principe de libre choix du client ❖ La loi Lemoine - Elle donne la possibilité 1er juin 2022 résilier à tout moment le contrat d’assurance - Elle s’applique aux nouveaux contrats emprunteur adossé à un souscrits depuis le 1er juin 2022. crédit immobilier en présentant une assurance de substitution offrant les mêmes garanties équivalentes. 1er septembre 2022 - Elle s’applique aux contrats en cours à compter du 1er septembre 2022. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.2. Quelques dates clés 19 septembre 2001 : signature de la Convention Belorgey. Elle permet aux personnes présentant un risque aggravé de santé de pouvoir souscrire plus facilement une assurance de prêt immobilier. Elle a peu d’impact et est remplacée par la convention AERAS, plus complète, en 2007. 12 décembre 2001 : entrée en application de la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère économique et Financier). Elle interdit principalement la vente liée. 6 janvier 2007 : entrée en application de la Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Elle a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. 25 novembre 2008 : annonce des travaux préliminaires à la loi Lagarde, avec pour objectif de protéger les futurs emprunteurs. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.2. Quelques dates clés 1er juillet 2009 : mise en place du dispositif de la fiche informative que les banques doivent remplir avec les futurs emprunteurs et leur remettre. 27 avril 2010 : adoption par l'Assemblée nationale du projet de réforme du crédit à la consommation et d’une partie de la Loi Lagarde concernant l'assurance emprunteur. 1er novembre 2010 : la loi Lagarde entre en vigueur. Mise en œuvre du principe de la délégation d’assurance 17 mars 2014 : la loi Hamon relative à la consommation permet de substituer l’assurance emprunteur au cours des 12 premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt conclue à partir du 26 juillet 2014. 21 février 2017 : Amendement Bourquin. Mise en place du droit de résiliation annuel des contrats d’assurance emprunteur. 28 février 2022 : Réforme de l’assurance emprunteur : suppression du questionnaire de santé (lorsque le crédit est inférieur à 200 000 €), droit à l’oubli renforcé, possibilité de résilier l’assurance emprunteur à tout moment. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.3. La notice d’information pour l’assurance de prêt Pour toute souscription d’un contrat de prêt immobilier, les banques ont l’obligation de remettre un document informatif sur l’assurance-crédit immobilier. Celui-ci détaille précisément les éléments du prêt, et permet au futur emprunteur de mieux en saisir tous les éléments, notamment le détail des garanties pouvant être souscrites auprès d’autres compagnies d’assurance. La fiche informative, sous forme d’un questionnaire, est remplie conjointement par la banque et le client. Elle aborde tous les aspects de l’assurance et permet de guider l’assuré vers la sélection d’une assurance adaptée à son profil. On y retrouve tous les éléments du prêt : nature, durée, montant, etc. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre 2 Le principe de libre choix du client 2.3. La notice d’information pour l’assurance de prêt De plus, la banque doit informer le client des garanties requises pour son assurance de prêt : Invalidité et doit lui fournir un exemple de contrat d’assurance de prêt. Le partenaire bancaire va également énoncer la quotité pour laquelle chacun sera assuré. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.1. Le contrat groupe Un contrat dit « groupe » est le contrat d’assurance proposé par la banque dans le cadre de la souscription du prêt immobilier. Il fonctionne selon le principe de la mutualisation des risques. Le coût de l'assurance groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés (les " bons risques " compensant les " mauvais risques"). La tarification est très souvent unique pour tous les adhérents ( 3 à 4 tranches d’âge seulement) et ce, quelle que soit leur profession. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.1. Le contrat groupe La cotisation d’assurance est en principe fixe. De ce fait, les taux sont souvent largement supérieurs à ceux des contrats individuels. A contrario, les formalités d'adhésion sont simples. Dans le cadre d’un contrat groupe, l’établissement bancaire applique un taux d’assurance sur le capital emprunté et ce, pendant toute la durée du contrat du prêt immobilier. L’emprunteur rembourse un montant de cotisation constant même si le capital diminue d’année en année. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.1. Le contrat groupe EXEMPLE Tarification d’assurance de prêt sur le capital emprunté : Malgré la baisse du capital restant dû, les mensualités de l’assurance sont constantes. En effet, ces dernières ne tiennent pas compte du capital restant dû mais bien du capital initial. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.1. Le contrat groupe Récapitulatif L’assurance groupe (ou dite collective) liée à un prêt est souscrite par l’établissement de crédit au profit de l’ensemble des emprunteurs, Elle présente de nombreux avantages pour l’emprunteur : les formalités d’adhésion sont simples puisque le client n’a qu’un seul interlocuteur (la banque) et les risques sont mutualisés (c’est-à-dire répartis entre tous les emprunteurs ayant adhéré au contrat d’assurance de groupe). Elle comporte certaines limitations de garanties liées à l’état de santé, la profession ou certaines activités sportives de l’emprunteur. En principe, le montant des cotisations ne varie pas en fonction du capital restant dû. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.2. Les contrats individuels Les contrats individuels sont souscrits par l'emprunteur auprès d'un assureur, dans le cadre d'une délégation d'assurance : il s’agit d’un contrat proposé par une compagnie d’assurance au profit de la banque qui réalise le financement. Les contrats individuels proposent le même type de garanties que les contrats groupe mais ils constituent une proposition sur-mesure : les garanties sont réellement adaptées aux besoins du client. Avec les contrats individuels, chaque assureur peut proposer une couverture variable constituée d’options visant à la renforcer. L’assuré peut ainsi être garanti sur un besoin de couverture plus complet que le contrat groupe proposé par la banque. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.2. Les contrats individuels La tarification étant faite selon les critères propres à chaque emprunteur, elle est personnalisée : selon l’âge, le sexe, l’état de santé, la profession (à risques ou non), etc. Selon le profil de l’emprunteur, les tarifs peuvent être beaucoup plus compétitifs en l’absence du principe de mutualisation caractérisé par les contrats groupe. Le principe de la délégation d’assurance est caractérisé par un montant de cotisation variable calculée sur le capital restant dû. Pour ce faire, la compagnie d’assurance ajuste son prix en fonction de 2 paramètres : Le risque : plus l’emprunteur est âgé, plus il a de chance d’avoir un souci de santé entraînant un arrêt de travail, Le capital qu’il reste à rembourser : le coût est calculé en fonction du capital restant dû. Il est mis à jour chaque année en fonction d’un tableau d’amortissement. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre Tarification collective ou individuelle 3 3.2. Les contrats individuels Récapitulatif L’assurance individuelle implique 3 parties : l’assuré (emprunteur), l’assureur et le bénéficiaire acceptant (la banque). L’emprunteur contracte son assurance indépendamment de son prêt. Les assurances individuelles sont proposées aux emprunteurs selon leur profil : âge, profession, activité et état de santé. Le tarif de ce type d’assurance peut varier d’un emprunteur à l’autre selon le niveau de risques qu’il représente. Contrairement au contrat groupe, la cotisation de l’assurance individuelle peut être recalculée périodiquement en fonction du capital restant dû. Le montant de l’assurance diminue donc progressivement. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.1 Les modalités de souscription d’une assurance emprunteur Les modalités de souscription d’une assurance emprunteur diffèrent selon le type de contrat : Questionnaire Emission de l’offre Acceptation de médical + examen de prêt et du l’offre de prêt + Réception des si nécessaire contrat assurance contrat assurance fonds Si le client emprunteur emprunteur choisit l’assurance collective de la banque Minimum 10 jours pour accepter le prêt Maximum 10 jours pour répondre Si le client choisit une autre assurance Questionnaire Emission de Soumission Acceptation Emission de Acceptation Réception médical + l’offre de l’offre de l’offre l’offre de de prêt par des fonds examen si d’assurance d’assurance d’assurance prêt par la le client nécessaire (acceptée à la par la banque par le client) banque banque IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.1 Les modalités de souscription d’une assurance emprunteur La souscription d’une assurance collective est intégrée à la demande du prêt. Le choix d’une assurance individuelle implique des étapes supplémentaires qui peuvent augmenter le délai d’obtention des fonds. LES CONTRATS COLLECTIFS LES CONTRATS INDIVIDUELS - L’avantage concurrentiel des - Le tarif attractif est le principal banques qui proposent un avantage des contrats contrat collectif est la simplicité individuels, de souscription, - Le processus de souscription est - La banque est en contact direct plus complexe. avec l’emprunteur au moment de la souscription du prêt, - En acceptant l’offre de prêt et l’assurance groupe, l’emprunteur dispose plus rapidement des fonds. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.1 Les modalités de souscription d’une assurance emprunteur CONTRATS GROUPE CONTRATS INDIVIDUELS La démarche administrative est simplifiée pour l’emprunteur. Il n’a Échéance qu’un seul interlocuteur : sa banque. de prêt EMPRUNTEUR EMPRUNTEURS L’emprunteur lui verse mensuellement les primes d’assurance ainsi que les Prime + échéances de prêt. BANQUE échéance prêt La banque verse une prime à l’assureur au titre du contrat collectif, ce qui lui permet de dégager une marge d’intermédiation sur les COURTIER primes. Elle perçoit généralement Prime une participation au bénéfice d’assurance annuellement. Acceptation Prime contrat Participation au collectif bénéfice L’assureur n’a pas de coût de distribution. Il n’a pas, contrairement ASSUREUR à la banque, à déployer une stratégie commerciale pour identifier Le client a plusieurs interlocuteurs. La distribution s’effectue via les clients qui contractent un prêt. un courtier, le réseau de distribution de l’assureur. Le contrat d’assurance doit couvrir de manière équivalente le ASSUREUR risque, pour être accepté par la banque. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur Dans tous les cas, le contrat d’assurance externe doit obligatoirement répondre aux exigences de garanties nécessaires, demandées pour l’octroi du prêt immobilier par la banque. Toutefois, des spécificités sont à prendre en compte dans certains cas particuliers. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur Cas 1 La demande de substitution à la souscription du prêt immobilier Afin de présenter une assurance externe adaptée au financement de l’emprunteur, l’assureur de son choix doit disposer d’un ensemble de documents que la banque lui met à disposition : Documents à remettre au nouvel assureur : - La simulation de crédit intégrant les caractéristiques du projet de financement, - La Fiche Standardisée d’Information indiquant les garanties d’assurance exigées pour le financement, - La Fiche Personnalisée précisant les critères que doivent remplir les garanties d’assurance, - La notice d’information du contrat d’assurance que propose l’emprunteur. Dès l’acceptation de l’assureur externe, l’emprunteur adresse à sa banque le dossier de proposition d’assurance externe. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur Documents à remettre à la banque : - La notice d’information du contrat d’assurance ou les conditions générales. Elles présentent l’ensemble des garanties proposées, leur définition précise, leurs conditions de mise en œuvre et les exclusions de garanties (c’est-à-dire les conséquences d’évènements qui ne sont pas pris en charge). - Les conditions particulières. Elles indiquent notamment les garanties définitives et les options souscrites par l’emprunteur. - Le coût définitif du contrat d’assurance. La banque analyse le dossier et dispose d’un délai de 10 jours pour répondre. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur En cas d’accord : l’emprunteur reçoit une confirmation de la banque que l’emprunteur doit remettre à son assurance. L’offre de prêt intègre les éléments du nouveau contrat d’assurance. Elle est adressée pour acceptation. En cas de refus : l’emprunteur reçoit un courrier de la banque lui précisant en quoi le contrat proposé par l’emprunteur ne répond pas aux exigences figurant sur la fiche personnalisée qui lui a été remise. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur Cas 2 La demande de substitution au cours du contrat d’assurance Depuis le 1er septembre 2022, l’emprunteur a la possibilité de changer de contrat d’assurance emprunteur à tout moment. L’offre ou le contrat de prêt, accompagné le cas échéant de la fiche personnalisée remise à la souscription du prêt, permet à l’assureur externe de faire une proposition d’assurance complète et adaptée au financement de l’emprunteur. La demande de résiliation doit être envoyée à l’assureur, notamment par lettre, par acte d'un commissaire de justice, ou par tout autre moyen prévu par le contrat d'assurance. Une demande de substitution d'assurance doit également être envoyée à la banque. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur Le dossier du nouveau contrat d’assurance est à joindre avec la demande de résiliation. Les données indiquées dans les documents listés sont essentielles car elles seront reprises dans un avenant au contrat de prêt si le contrat d’assurance est accepté. Documents à remettre à la banque - La notice d’information du contrat d’assurance ou les conditions générales: elles présentent l’ensemble des garanties proposées, leur définition précise, leurs conditions de mise en œuvre et les exclusions de garanties (évènements qui n'en sont pas pris en en charge), - Les conditions particulières: elles indiquent notamment les garanties définitives et les options souscrites, - Le coût définitif du contrat d’assurance. La banque analyse le dossier et elle répond dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la date à laquelle elle aura réceptionné la demande de l’emprunteur, accompagnée du dossier complet. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre Le processus de souscription d’une assurance emprunteur 4 4.2 Les conditions d’une substitution de contrat d’assurance emprunteur En cas d’accord : l’emprunteur reçoit un courrier confirmant l’accord de la banque, ainsi qu’un avenant qui lui sera adressé pour acceptation. En cas de refus : l’emprunteur reçoit un courrier de la banque précisant en quoi le contrat proposé par l’emprunteur ne répond pas aux exigences figurant sur la fiche personnalisée qui lui a été remise. Il doit en informer l’assureur et l’emprunteur reste garanti par le contrat d’assurance en cours. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre La quotité 5 5.1 La définition La quotité correspond à la part du prêt immobilier qui est prise en charge par l’assurance. Il s’agit du niveau de couverture de l’emprunteur. Cette quotité s’exprime en pourcentage. Le pourcentage ne fait pas varier le taux de l’assurance emprunteur mais uniquement le montant des cotisations. C’est à l’emprunteur de définir la quotité de son assurance de prêt avec l’accord de son établissement prêteur : Sous réserve du respect de la quotité minimum totale de 100%, Elle peut atteindre 200%, dans le cadre de co-emprunteurs. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre La quotité 5 5.1 La définition La quotité s’applique toujours à l’ensemble des garanties d’assurance de prêt souscrites par l’emprunteur. Le pourcentage de la quotité est indépendant du régime matrimonial de l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Le choix de la quotité En principe, lors de l’acquisition de la résidence principale, l’organisme bancaire impose une quotité dans certains cas. En effet, lors d’un achat immobilier avec un emprunteur unique, la banque exige une quotité de 100% car le montant emprunté doit être intégralement assuré. Il s’agit de l’assurance maximale pour un emprunteur unique. Il n’est pas possible de moduler la quotité lorsque une personne emprunte seule. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Dans le cadre d’un crédit avec deux emprunteurs, ce pourcentage peut se répartir sur les deux têtes, voire atteindre jusqu’à 200%. En effet sur chaque emprunteur est défini un pourcentage, dont l’addition est au minimum de 100% et au plus de 200% (on parle de « couverte à 200% »). La quotité choisie a un impact sur le coût de l’assurance emprunteur : - Une quotité à 100% (total des quotités des co-emprunteurs) correspond au coût de l’assurance emprunteur pour le montant total du prêt, - Une quotité à 200%, une augmentation de couverture entraîne une hausse du coût des cotisations de l’assurance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 78  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Les cas d’option pour une répartition de quotité Dans certains cas, une répartition de quotité peut être envisagée. En effet, la répartition de la quotité varie d’un projet immobilier à l’autre mais également selon le profil des emprunteurs. La répartition de la quotité choisie par l’emprunteur peut être équitable (50/50) ou variable (20/80, 30/70, 40/60). Dans le cadre d’une couverture à 200%, chaque co-emprunteur est protégé sur la totalité du prêt pour les garanties décès-PTIA. Concernant les autres garanties, l’IPT, l’IPP ou l’ITT, le montant remboursé peut varier en fonction des conditions de garanties différentes d’un contrat d’assurance à l’autre, à hauteur de la quotité assurée. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Lorsqu’il y a un emprunteur et un co-emprunteur, plusieurs solutions peuvent être envisagées : Couverture déséquilibrée : Quotité 100/0 En principe, ce choix s’applique dans deux situations : L’un des deux co-emprunteurs perçoit des revenus plus importants que l’autre, Le profil d’un des co-emprunteurs présente des risques élevés (métier à risques par exemple). Ce dernier peut assumer une quotité à 100%. Si celui-ci décède, l’assurance prend en charge la totalité des remboursements restants. A contrario, si l’emprunteur ne présentant pas de risques décède, alors 100% des remboursements sont à la charge du survivant. Il est recommandé de choisir une quotité plus élevée pour celui qui bénéficie des revenus les plus importants. Si l’un des co-emprunteurs a des problèmes de santé, sa quotité devra également être plus importante. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 80  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Couverture équilibrée : Quotité 50/50 Chaque emprunteur se voit attribuer une quotité à 50%. Il s’agit du choix le plus classique lorsque les co-emprunteurs ne présente pas de risque médical notable et perçoivent des revenus similaires. Couverture complète : Quotité 100 ou 200 Il est possible d’assurer les co-emprunteurs à 100% sur chaque tête et aboutir ainsi à une quotité totale de 200%. Les deux emprunteurs sont assurés pour la totalité du prêt, et non seulement sur sa part. Dans une telle hypothèse, l’assurance prend en charge 100% du capital restant dû en cas de décès de l’un ou de l’autre emprunteur. Cette couverte est la plus protectrice mais aussi la plus coûteuse. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 81  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Par ailleurs, selon le projet immobilier envisagé, une répartition de la quotité peut être envisagée dans le cadre : L’achat d’une résidence secondaire : son acquisition ne nécessite pas une couverture à 200% car le bien immobilier peut toujours être vendu pour faire face à un évènement empêchant le remboursement des mensualités. L’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement locatif : son acquisition permet d’envisager une quotité partagée entre les deux emprunteurs. Les loyers perçus sont en mesure de couvrir le remboursement des mensualités. 100% 200% 100% OU 50/50 1 EMPRUNTEUR 2 EMPRUNTEURS 40/60 30/70 IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Exemples de répartition de quotité pour un contrat de prêt de 200 000€ : IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 83  Chapitre La quotité 5 5.2 Le choix de la quotité Les critères à prendre en compte pour la détermination de la quotité Afin de déterminer la quotité à choisir pour garantir le remboursement du prêt, il convient de prendre en compte les critères suivants : La nature de l’achat immobilier : résidence principale, secondaire ou investissement locatif, Les revenus de chaque emprunteur à la date de l’offre de prêt, Les risques liés à la situation professionnelle de chaque emprunteur, L’âge des emprunteurs, L’état de santé de chaque emprunteur, etc. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 84  Chapitre La quotité 5 5.3 La modification de quotité en cours de prêt Dans le cadre d’un changement de situation de l’emprunteur, ce dernier peut demander une modification de la répartition de la quotité. Cette modification nécessite l’accord de la banque, qui impose à ce que le prêt soit assuré au moins à 100%. Il faut distinguer différents cas : L’emprunteur souhaite augmenter la quotité de son assurance emprunteur : sa couverture augmentera et il sera mieux couvert. Pour ce faire, l’emprunteur doit envoyer la demande à sa banque ou à sa compagnie d’assurance. Cette augmentation de la quotité engendre une surprime (modification de tarif à la hausse) car le capital assuré augmente. Toutefois, l’emprunteur doit veiller à ce que cela n’engendre pas de nouvelle évaluation du risque (en raison de l’âge plus avancé de l’assuré par rapport au montant du prêt et des formalités médicales peuvent également lui être demandées). Dans ce cas, il peut être intéressant pour l’emprunteur d’opter pour la délégation d’assurance. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 86  Chapitre La quotité 5 5.3 La modification de quotité en cours de prêt L’emprunteur souhaite diminuer la quotité de son assurance emprunteur : cette hypothèse est plus délicate car cela conduit à réduire la couverture de l’emprunteur. Le total des quotités doit être supérieur ou égal à 100%. Si l’emprunteur souhaite obtenir une diminution de sa quotité, il doit en faire la demande express à l’établissement prêteur stipulant l’autorisation de la modifier. Il peut être également intéressant pour l’emprunteur, sans réduire ses quotités, d’opter pour la délégation d’assurance en cours de prêt grâce à la loi Hamon et la loi Bourquin. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 87  Chapitre La quotité 5 5.3 La modification de quotité en cours de prêt En cas de séparation : dans le cadre d’une séparation/d’un divorce entre emprunteur et co-emprunteur, il est possible d’annuler la couverture de l’un des deux co-emprunteurs. Pour ce faire, diverses possibilités s’offrent à l’emprunteur : Obtenir de la banque prêteuse qu’elle accepte qu’un des co- emprunteurs se désolidarise du prêt immobilier, Rembourser l’emprunt par anticipation, Proposer une garantie supplémentaire à l’établissement bancaire. IMMO-IOBSPII-M5L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 88 Préambule Les risques les plus lourds (décès et perte totale et irréversible d’autonomie) constituent la garantie de base de l’assurance des emprunteurs. D’autres garanties sont proposées, telles que l’invalidité permanente totale (IPT) ou l’incapacité temporaire totale de travail (ITT). La garantie perte d’emploi est quant à elle, proposée en option. L’assurance de prêt la plus adaptée à l’emprunteur va tenir compte de certains paramètres. Elle sera fonction de la situation, du profil de l’emprunteur et du projet à financer. Le coût de l’assurance d’un prêt immobilier peut se calculer selon le principe indemnitaire ou forfaitaire. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre 1 L’ADI en général Le fonctionnement L’Assurance emprunteur, communément appelée Assurance Décès- Invalidité (ADI) est exigée à l’emprunteur par les établissements de crédit pour l’obtention de son prêt. Elle a pour objet de le garantir contre les risques tels que le décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité et l’incapacité de travail. Elle protège aussi bien l’établissement prêteur que l’emprunteur : Elle offre à la banque la garantie d’être payée: en cas de défaillance de l'emprunteur, l'assureur se substitue à ce dernier et rembourse les échéances à l'établissement prêteur, qui perçoit directement les prestations; Elle préserve les chances de l'emprunteur de conserver son bien en cas de perte brutale de revenus à la suite d’une invalidité ou d’une incapacité, et elle évite de transmettre la dette à ses héritiers en cas de décès. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 L’ADI en général Elle garantit la prise en charge des sommes restantes dues en cas de décès ou perte totale et irréversible d’autonomie et le remboursement des échéances pendant la période d'incapacité ou d'invalidité permanente, totale ou partielle. Le contrat peut exclure certains risques comme la pratique de sports violents ou considérés comme dangereux. La garantie peut prendre effet à l’acceptation de l’offre de prêt ou à l’acte notarié. La date d’effet de la garantie est conditionnée par le début du versement des cotisations. Malgré le différé, l’ADI couvre l’investisseur dès la souscription. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre 1 L’ADI en général Lorsqu’il n'y a qu'un seul emprunteur, l'assurance couvre cet emprunteur unique. Dans le cas où il y a deux emprunteurs, ces derniers ont la possibilité de choisir leur taux de couverture. On parle alors de quotité, c’est-à-dire la répartition de couverture entre les emprunteurs. Le choix des quotités se fait généralement selon le statut patrimonial et les ressources des emprunteurs, le total des quotités devant obligatoirement être égal au minimum à 100 %. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 L’ADI en général Le principe d’irrévocabilité des garanties L’irrévocabilité des garanties est un élément clef d’un contrat d’assurance de prêt. Cette clause permet à l’emprunteur d’être couvert selon les conditions initiales même si sa situation personnelle évolue. Le principe d’irrévocabilité assure à l’emprunteur le maintien des termes du contrat sur la durée totale du crédit. Seule est prise en compte la situation au moment de la souscription du contrat. Pour que ce principe s’applique, il est nécessaire qu’une clause soit insérée en ce sens dans le contrat initial. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre 1 L’ADI en général La Loi Hamon a formalisé ce droit comme suit : « Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l’assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l’emprunteur qui n’a pas donné son acceptation. » Toutefois, si la situation de l’emprunteur évolue dans un sens favorable, ce dernier peut demander une révision des conditions afin que l’assureur effectue une nouvelle évaluation des risques. Il peut également décider d’opter pour la délégation d’assurance. Certes, l’irrévocabilité des garanties fige le contrat sur la durée du prêt, mais le changement d’assurance peut lui permettre d’obtenir des garanties adaptées suite à l’évolution de sa situation. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 L’ADI en général EXEMPLE Tel est le cas d’une guérison d’un cancer depuis plus de 10 ans. L’emprunteur bénéficie du droit à l’oubli qui lui permet de déclarer son état actuel de santé sans mentionner l’historique de ses anciennes pathologies. RAPPEL L’emprunteur peut résilier son contrat d’assurance à tout moment pour le substituer par une assurance à garanties au moins équivalentes. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 L’ADI en général Le cas de résiliation de l’assurance emprunteur L’assureur ne peut pas mettre fin à un contrat d’assurance emprunteur, sauf dans un cas précis : dans le cadre d’une aggravation du risque résultant d’un changement de comportement volontaire de l’assuré. Un décret du 18 novembre 2016 précise les conditions cumulatives de résiliation du contrat par l’assureur lorsque le comportement volontaire de l’assuré modifie le risque assuré. L’aggravation du risque ne concerne que la pratique d’un sport à risque. IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 L’ADI en général « […] l'assureur ne peut résilier, pour cause d'aggravation du risque, le contrat d'assurance souscrit dans le cadre d'un contrat de crédit mentionné […], que si les conditions suivantes sont réunies : 1° L'assuré pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité, et figurant sur une liste fixée par arrêté du ministre chargé de l’économie, 2° L'exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l'assuré en réponse aux questions relatives à sa pratique sportive posées par l'assureur lors de la conclusion du contrat, en application des dispositions du 2° de l'article L. 113-2 ; 3° L'assuré n'a pas déclaré cette nouvelle activité dans les conditions et délais définis au 3° du même article L. 113-2.» Code des Assurances Article R113-13 IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13