Real Estate Finance Programme - IEB (2023) PDF

Real Estate Finance Programme Fundamentos contables y análisis financiero PROFESOR: MANUEL MENDOZA Septiembre 2023  Índice 1. Introducción 1. Ecosistema del negocio de promoción inmobiliaria 2. Ecos...

Real Estate Finance Programme Fundamentos contables y análisis financiero PROFESOR: MANUEL MENDOZA Septiembre 2023  Índice 1. Introducción 1. Ecosistema del negocio de promoción inmobiliaria 2. Ecosistema del negocio patrimonialista 3. Mercado cotizado de SOCIMI y promoción inmobiliaria en España 4. Estados financieros 2. Negocio patrimonialista. Contabilidad y ratios 3. Negocio promotor. Contabilidad y ratios  3 Negocio promotor. Contabilidad y ratios Negocio de promoción residencial – Ciclo de vida Proceso de transformación de suelo: no urbano a finalista  Demanda histórica. Evolución número de transacciones Ciclo alcista iniciado desde 2013, con notable reducción del peso histórico de la obra nueva en el mix de transacciones anuales de vivienda  Demanda histórica. Creación de hogares vs población La tasa de creación de hogares supera a la de población debido a la tendencia en la reducción del número medio de personas por hogar  Demanda potencial de vivienda por geografías La previsión para los próximos 15 años en cuanto a creación de hogares se concentra en 4 comunidades autónomas  Demanda. Ratios de esfuerzo y accesibilidad La tasa de esfuerzo se ha normalizado manteniéndose en el entorno del 30-35% de los ingresos mensuales mientras que el ratio de accesibilidad se ha incrementado desde 2013 en 1,6 años más de renta bruta necesaria para la adquisición de vivienda (2021)  Estados financieros – Promotora inmobiliaria - Balance ACTIVO 2022 2021 2020 2019 PATRIMONIO NETO Y PASIVO 2022 2021 2020 2019 ACTIVO NO CORRIENTE 295.211 240.664 47.743 38.540 PATRIMONIO NETO 930.009 944.496 860.898 789.427 Fondo de comercio 4.470 4.473 4.470 Fondos propios 923.497 943.385 860.613 789.427 Otros activos intangibles 8.844 9.079 1.886 1.536 Capital 736.775 799.886 790.050 790.050 Activos por derecho de uso 669 2.058 3.487 3.294 Prima de emision 63 3.493 39.247 39.247 Inmovilizado material 6.644 6.223 5.996 7.231 Reservas 148.382 77.178 12.311 -52.427 Inversiones inmobiliarias 143.669 105.632 185 216 Acciones propias -57.994 -40.205 -51.115 -51.191 Inversiones en empresas asociadas a largo plazo 599 601 Resultado del ejercicio 96.271 103.033 70.120 63.748 Participaciones en negocios conjuntos 5.968 6.000 Intereses minoritarios 2.843 1.111 285 Activos financieros no corrientes 29.575 8.279 6.364 763 Ajustes por cambios de valor 3.669 Activos por impuesto diferido 94.773 98.319 25.355 25.500 PASIVO NO CORRIENTE 361.621 348.865 75.831 52.161 Provisiones 659 659 195 0 Deudas con entidades de crédito 68.361 44.815 70.659 50.000 Otros pasivos financieros 274.475 298.261 4.706 2.154 ACTIVO CORRIENTE 1.485.770 1.726.044 1.511.216 1.430.451 Pasivos por impuesto diferido 18.126 5.130 271 7 Activos no corrientes mantenidos para la venta 32.561 Existencias 1.129.107 1.322.683 1.208.442 1.210.668 PASIVO CORRIENTE 489.351 673.347 622.230 627.403 Deudores comerciales 49.696 70.733 24.813 27.076 Provisiones 42.875 56.048 16.680 11.205 Inversiones en empresas asociadas a corto plazo 8.813 8.914 Deudas con entidades de crédito 128.666 213.946 262.335 315.700 Activos financieros corrientes 17.550 5.906 2.198 12.756 Otros pasivos financieros 5.332 6.566 1.946 1.365 Administraciones publicas deudoras 20.113 8.164 5.550 6.536 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar 221.421 255.319 183.872 150.827 Periodificaciones a corto plazo 398 Administraciones publicas acreedoras 17.569 32.254 45.231 34.745 Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 227.532 309.644 270.213 173.415 Otros pasivos corrientes 73.488 109.214 112.166 113.561 TOTAL ACTIVO 1.780.981 1.966.708 1.558.959 1.468.991 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 1.780.981 1.966.708 1.558.959 1.468.991 Las principales partidas del activo del balance corresponden con Existencias y Tesorería, mientras que las principales partidas del pasivo son la deuda con entidades de crédito, los acreedores comerciales, otros pasivos corrientes y el patrimonio neto  Estados financieros – Promotora inmobiliaria - P&L CUENTA DE RESULTADOS 2022 2021 2020 2019 Importe neto de la cifra de negocio 763.231 914.301 572.801 488.857 Coste de las ventas -552.111 -671.312 -413.735 -328.752 Gastos de personal -37.219 -35.644 -22.022 -21.172 Dotacion a la amortizacion -4.191 -4.903 -4.095 -3.955 Servicios exteriores -59.223 -65.209 -36.679 -34.217 Variacion provisiones trafico 2.377 -15.240 -731 -10.823 Otros ingresos y gastos 2.112 2.869 1.100 342 Variacion valor razonable inversiones inmobiliarias 24.135 16.964 RESULTADO DE EXPLOTACION 139.111 141.826 96.639 90.280 Ingresos financieros 4.078 2.131 398 10 Gastos financieros -23.701 -20.811 -6.338 -9.003 RESULTADO FINANCIERO -19.623 -18.680 -5.940 -8.993 RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 119.488 123.146 90.699 81.287 Impuesto sobre beneficios -22.911 -20.291 -20.583 -17.539 Resultado minoritarios 306 -178 -4 RESULTADO NETO Dominante 96.271 103.033 70.120 63.748 Las principales partidas en la cuenta de resultados son las ventas (escrituraciones por entrega de viviendas) y su coste de ventas, así como las potenciales provisiones por deterioro de valor de existencias o gastos de postventa. En los ejercicios 2021 y 2022 son relevantes también la variación de valor de inversiones inmobiliarias y el gasto financiero  Estados financieros – Promotora inmobiliaria - EFE ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO 2022 2021 2020 2019 Resultado del ejercicio antes de impuestos 119.488 123.146 90.699 81.287 Ajustes al resultado 14.846 50.324 18.963 22.085 Amortizaciones 4.191 4.903 4.095 3.955 Gastos financieros 23.701 20.811 6.338 9.003 Ingresos financieros -4.078 -2.131 -398 -10 Variacion de otras provisiones 12.393 40.265 7.289 7.768 Perdidas por enajenación de inmovilizado material -54 0 -151 43 Plan de incentivos 2.828 3.582 1.790 1.326 Variacion de valor razonable en inversiones inmobiliarias -24.135 -16.964 Diferencia negativa en combinacion de negocios -142 Cambios en el capital corriente 37.693 51.732 25.006 42.434 Existencias 147.888 136.498 152 9.469 Deudores 8.391 -8.672 2.028 25.467 Acreedores -35.454 10.609 38.926 28.905 Otros activos y pasivos corrientes y no corrientes -61.817 -54.680 -1.377 9.543 Impuesto sobre beneficios pagado -21.315 -32.023 -14.723 -30.950 FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN 172.027 225.202 134.668 145.806 El EFE se compone de 3 capítulos 1.Flujo de caja de explotación (saldo neto entre cobros y pagos por operaciones)  Estados financieros – Promotora inmobiliaria - EFE ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO 2022 2021 2020 2019 Pagos por inversiones -21.822 -43.778 -22.686 -13.597 Inversion en Inmovilizado material e intangible -2.978 -738 -812 -1.831 Adquisicion de sociedades del grupo, neto de efectivo 19.031 -2.450 Adquisicion de inversiones inmobiliarias -1.518 -54.190 Adquisicion de participacion en negocios conjuntos -6.003 Cobros por enajenacion de inmovilizado material e intangible 624 Cobros por enajenacion de Inversiones inmobiliarias 86 684 Pagos por inversiones financieras -21.987 -1.878 -20.134 -12.749 Cobros por inversiones financieras 4.661 299 FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSION -21.822 -43.778 -22.686 -13.597 2. Flujo de caja de inversiones (saldo neto entre cobros por ventas y pagos por inversiones)  Estados financieros – Promotora inmobiliaria - EFE ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO 2022 2021 2020 2019 Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 0 0 0 0 Emision de instrumentos de patrimonio Adquisicion de instrumentos de patrimonio propios Enajenacion de instrumentos de patrimonio propios Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero -232.317 -141.993 -15.184 -72.554 Deuda con entidades de crédito 230.146 605.519 182.133 88.154 Devolucion deuda con entidades de credito -317.382 -647.503 -189.893 -153.737 Pago de intereses -20.464 -18.539 -7.424 -7.988 Operaciones con acciones propias -21.998 -44.260 1.017 Distribucion de dividendos -94.990 -37.210 Pago de prima de derivados -11.298 Cobro de intereses 3.669 FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION -232.317 -141.993 -15.184 -72.554 AUMENTO / (DISMINUCION) NETA DE EFECTIVO -82.112 39.431 96.798 59.655 Efectivo al inicio del ejercicio 309.644 270.213 173.415 113.760 Efectivo al final del ejercicio 227.532 309.644 270.213 173.415 3. Flujo de caja de financiación (saldo neto entre cobros por emisión de acciones y obtención de deuda y pagos por devolución/ repago de deuda y pago de dividendos o reducción de capital)  Información regulada vs información de gestión P&L – Información regulada P&L – Información de gestión CUENTA DE RESULTADOS 2022 2021 CUENTA DE RESULTADOS 2022 2021 Importe neto de la cifra de negocio 763.231 914.301 Ingresos 765.100 916.000 Coste de las ventas -552.111 -671.312 Coste de las ventas -569.600 -671.300 Gastos de personal -37.219 -35.644 Margen bruto 195.500 244.700 Dotacion a la amortizacion -4.191 -4.903 Gastos operativos -70.200 -103.100 Servicios exteriores -59.223 -65.209 EBITDA ajustado 125.300 141.600 Variacion provisiones trafico 2.377 -15.240 Cambio en valor razonable inversiones inmobiliarias 21.000 16.500 Otros ingresos y gastos 2.112 2.869 Provisiones y gastos no recurrentes -8.500 Variacion valor razonable inversiones inmobiliarias 24.135 16.964 EBITDA 146.300 149.600 Amortizacion y deterioros -7.189 -7.774 RESULTADO DE EXPLOTACION 139.111 141.826 RESULTADO OPERATIVO 139.111 141.826 Ingresos financieros 4.078 2.131 Gastos financieros -23.701 -20.811 RESULTADO FINANCIERO -19.623 -18.680 RESULTADO FINANCIERO -19.623 -18.680 RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 119.488 123.146 RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 119.488 123.146 Impuesto sobre beneficios -22.911 -20.291 Impuesto sobre beneficios -22.911 -20.291 Resultado minoritarios 306 -178 Resultado minoritarios 306 -178 RESULTADO NETO Dominante 96.271 103.033 RESULTADO NETO Dominante 96.271 103.033 Información regulada Informacion de gestion Ingresos Incluye todas las entregas de viviendas a clientes, asi como Adicionalmente respecto de la información regulada, incluye 6 ingresos por servicios millones de euros adicionales por otros servicios Clasificacion La normativa obliga a detallar los gastos por naturaleza, es decir, Al inversor o analista, se le enfoca directamente en el EBITDA diferenciando entre gastos de personal, servicios exteriores, ajustado, unicamente diferenciando gastos operativos, amortizaciones, dotaciones por provisiones… provisiones y amortizaciones  Cuestiones clave para el auditor de cuentas 1. Valoración de las existencias inmobiliarias: - Debido al notable peso relativo en el activo del balance de las promotoras inmobiliarias, el auditor ha de revisar las valoraciones realizadas por expertos independientes. - Generalmente siguen los Estándares de Valoración y Tasación publicados por Royal Institute of Chartered Surveyors – RICS, de UK, y los Estándares Internacionales de Valoración – IVS, publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración - Los valoradores consideran variables especificas como - grado de comercialización de una promoción - precios pactados en los contratos de compraventa firmados - precios medios de mercado de la zona de comparables a la promoción - estimación de costes pendientes para la finalización de la promoción (construcción, impuestos, honorarios técnicos, comercialización, postventa…) - beneficio medio de un promotor en la zona - plazos para el inicio y la finalización de una promoción 2. Reconocimiento de ingresos: - Se trata de verificar si efectivamente se ha realizado la venta mediante escritura publica  Principales riesgos de la actividad promotora Riesgos financieros 1. Riesgo de liquidez: eventual incapacidad para hacer frente a los pagos ya comprometidos o compromisos derivados de nuevas inversiones 2. Riesgo de tipo de interés: potencial impacto en los gastos financieros como consecuencia de un alza de los tipos de interés 3. Riesgo de crédito: impacto en PL por fallido de las cuentas a cobrar Riesgos de operaciones: 1. Riesgo de construcción - Cumplimiento de plazos - Merma en calidades de construcción - Desviaciones en costes 2. Riesgo comercial Riesgos legales y urbanísticos Riesgo de valoración de activos en el balance: Potenciales caídas de valor pueden afectar a la solvencia de la compañía (aumento de tipos de interés, disminución de precios de venta o ritmos de venta, incrementos de costes…) Riesgo de continuidad del negocio (going concern)  Ratios - Rentabilidad P&L – Información regulada Ratios de rentabilidad 2022 2021 2020 2019 Resultado Neto 96.271 103.033 70.120 63.748 Existencias 1.129.107 1.322.683 1.208.442 1.210.668 Total Activos 1.780.981 1.966.708 1.558.959 1.468.991 Fondos propios 930.009 944.496 860.898 789.427 Rentabilidad de las Existencias (VNC) ? ? ? ? Rentabilidad de los Activos ROA 5,4% 5,2% 4,5% 4,3% Rentabilidad Financiera ROE 10,4% 10,9% 8,1% 8,1% P&L – Información de gestión Ratios de rentabilidad 2022 2021 2020 2019 Ingresos 765.100 916.000 578.800 489.200 Costes de las ventas -569.600 -671.300 -413.700 -328.800 Margen bruto 195.500 244.700 165.100 160.400 % Margen bruto (sobre ventas) 25,6% 26,7% 28,5% 32,8% Resultado operativo 139.111 141.826 96.639 90.280 % resultado operativo 18,2% 15,5% 16,7% 18,5% Se pueden calcular diferentes ratios en función de la información disponible. Cada uno de ellos nos aporta matices sobre la rentabilidad del negocio en el periodo analizado  Ratios – Apalancamiento financiero P&L – Información regulada Ratios de apalancamiento 2022 2021 2020 2019 Total Activo 1.780.981 1.966.708 1.558.959 1.468.991 Pasivo No Corriente 361.621 348.865 75.831 52.161 Pasivo Corriente 489.351 673.347 622.230 627.403 Apalancamiento (Deuda / Equity + Deuda) 47,8% 52,0% 44,8% 46,3% P&L – Información de gestión Ratios de apalancamiento 2022 2021 2020 2019 GAV 1.706.000 1.907.000 1.651.000 1.540.000 Deuda Financiera Neta - DFN 243.970 247.378 62.781 179.529 Deuda Financiera 471.502 557.022 332.994 365.700 LTV 14,3% 13,0% 3,8% 11,7% Existencias 1.129.107 1.322.683 1.208.442 1.210.668 Deuda Financiera Neta - DFN 243.970 247.378 62.781 179.529 Deuda Financiera 471.502 557.022 332.994 365.700 LTC 21,6% 18,7% 5,2% 14,8% Los ratios de apalancamiento contable y de gestión ofrecen diferentes perspectivas sobre el endeudamiento y solvencia de la compañía  Ratios – Solvencia P&L – Información regulada Ratios de solvencia 2022 2021 2020 2019 Total Activo 1.780.981 1.966.708 1.558.959 1.468.991 Pasivo No Corriente 361.621 348.865 75.831 52.161 Pasivo Corriente 489.351 673.347 622.230 627.403 Solvencia (Equity / Equity + Deuda) 52,2% 48,0% 55,2% 53,7% P&L – Información de gestión Ratios de solvencia 2022 2021 2020 2019 NAV 1.430.000 1.366.000 1.249.000 1.216.000 Los ratios de apalancamiento contable y de gestión ofrecen diferentes perspectivas sobre el endeudamiento y solvencia de la compañía  Ratios – Apalancamiento operativo / Eficiencia P&L – Información de gestión Ratios de eficiencia / apalancamiento operativo 2022 2021 2020 2019 Importe neto de la cifra de negocio 765.100 916.000 578.800 489.200 Gastos operativos -70.200 -103.100 -54.766 -56.565 Ratio de eficiencia / apalancamiento operativo 90,8% 88,7% 90,5% 88,4% Los ratios de eficiencia nos permiten indicar que es un negocio muy apalancado operativamente, es decir, muy eficiente, de manera que puede permitir incrementos notables de ventas con mínimos incrementos en cuanto a costes operativos  Ratios – Liquidez P&L – Información regulada Ratios de liquidez 2022 2021 2020 2019 Activo corriente 1.485.770 1.726.044 1.511.216 1.430.451 Pasivo corriente 489.351 673.347 622.230 627.403 Fondo de maniobra 996.419 1.052.697 888.986 803.048 Deudores comerciales 49.696 70.733 24.813 27.076 Otros activos financieros a corto plazo 17.550 5.906 2.198 12.756 Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 227.532 309.644 270.213 173.415 Pasivo corriente 489.351 673.347 622.230 627.403 Test acido 0,6 0,6 0,5 0,3 Efectivo y otros activos liquidos equivalentes 227.532 309.644 270.213 173.415 Pasivo corriente 489.351 673.347 622.230 627.403 Liquidez inmediata 0,5 0,5 0,4 0,3 Los ratios de liquidez precisan de información de balance aunque siempre es conveniente estudiarlo conjuntamente con el Estado de flujos de efectivo que permite entender el origen y destino de los fondos  Ratios – Capacidad financiera P&L – Información de gestión Ratios de capacidad financiera 2022 2021 2020 2019 EBITDA 125.300 141.600 110.334 103.835 Gasto financiero -23.701 -20.811 -6.338 -9.003 RCI 529% 680% 1741% 1153% El ratio de capacidad financiera compara la generación de EBITDA con el gasto financiero ya que en un waterfall de repago de deuda tiene prioridad frente a otras deudas  Otras cuestiones clave para el análisis de una promotora inmobiliaria 1. Tipología de activos inmobiliarios a desarrollar: - Residencial libre - Residencial protegido, con precios regulados - Terciario 2. Banco de suelo y grado de desarrollo urbanístico - Suelo finalista - Suelo urbanizable - Suelo rústico 3. Geografía del banco de suelo 4. Pipeline de preventas comerciales que permiten proyectar entregas a corto y medio plazo. 5. Estructura financiera - Grado de apalancamiento y calendario de vencimientos de deuda - Estructura accionarial: si dispone de inversores institucionales, o un inversor ancla  Otras cuestiones clave para el análisis de una promotora inmobiliaria 6. Equipo de gestión 7. Rentabilidad actual respecto a su segmento competitivo 8. Perspectivas del negocio en cuanto a oferta futura, previsiones de demanda… 9. Previsiones macro (curva de futuros de tipos de interés, rentabilidad de la deuda pública, PIB)  Promotora inmobiliaria – Casos prácticos 1 y 2 Caso practico 1 Análisis de ratios para promotora AEDAS Caso práctico 2 Análisis de ratios comparativa para promotora Neinor vs Metrovacesa