حقوق عينية أصلية - محاضرات - PDF

‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬تعريف الملكية‪:‬‬ ‫الفقرة األولى من المادة الثامنة بعد الستمائة تنص على‬ ‫حق الم...

‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬تعريف الملكية‪:‬‬ ‫الفقرة األولى من المادة الثامنة بعد الستمائة تنص على‬ ‫حق الملكية يخول المالك وحده في حدود النظام استعمال الشيء المملوك واستغالله والتصرف فيه"‬ ‫" ُّ‬ ‫الشرح‪:‬‬ ‫بمن خالل نص النظام يمكن تعريف الملكية بأنها هي سلطة يخولها القانون على شيء معين‪ ،‬تمكنه من‬ ‫االستعمال واالستغالل والتصرف وفق القيود النظامية الشرعية‪.‬‬ ‫سمى النظام الملكية (حقا) ألنها مصلحة محمية شرعا ونظاما‪ ،‬ثم بين النظام سلطات المالك لممارسة حقه‬ ‫بأنه يملك سلطة االستعمال واالستغالل والتصرف‪.‬وبين التعريف أن سلطة المالك ليست مطلقة‪ ،‬بل مقيدة‬ ‫بما حدده النظام من قيود – كما سيأتي بيانها‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬خصائص حق الملكية‪:‬‬ ‫‪ -١‬إنه حق عيني‪:‬‬ ‫يقع على شيء معين وال يتصور خالف ذلك‪.‬فال يمكن أن يكون اإلنسان مالكا لشيء معدوم أو غير‬ ‫موجود‪ ،‬أو شي غير معلوم‪.‬بل ليثبت الملك‪ ،‬فال بد أن يكون محله شيء معين‪.‬‬ ‫‪ -٢‬أنه حق مالي‪:‬‬ ‫أي قابل للمقايض بالمال‪ ،‬وتقع عليه التصرفات المالية‪.‬فمن ملك عقا ار فيمكن بيع ملكيته للعقار‪.‬‬ ‫‪ -٣‬إنه حق دائم‪:‬‬ ‫فهو يبقى للمالك ما دامت الملكية‪ ،‬وما دام محل الملك قائما‪ ،‬فال تزول الديمومة إال بزوال الملكية بأحد‬ ‫أسباب زوالها وهو التصرف أو هالك كلي ‪( ،‬أي تصرف المالك بالمال المملوك تصرفا يخرج الشيء عن‬ ‫ملكه‪ ،‬أو هالك الشيء المملوك هالكا كليا)‪.‬‬ ‫وديمومة الملكية تشمل ثالثة أمور‪:‬‬ ‫أ‪ -‬ليس له مدة زمنية بمعنى أنه ليس له تاريخ نهاية‪ ،‬أو مدة ينتهي بنهايتها‪.‬‬ ‫ب‪ -‬ال يسقط بعدم االستعمال‪.‬أي أن المالك للشيء لو لم يستعمله الشيء المملوك فال يؤثر ذلك في‬ ‫ثبوت الملك له واستمراه مالكا للشيء‪.‬‬ ‫ت‪ -‬ال يقبل التأقيت‪ ،‬فالملكية المؤقتة هي في حقيقتها ليست ملكية تامة‪ ،‬فالمستأجر مثال والمنتفع في‬ ‫حق االنتفاع هي ملكية ناقصة لذلك فال تسري عليها أحكام الملكية‪.‬‬ ‫ولهذا وألن حقوق الملكية الفكرية (كبراءة االختراع وحق المؤلف) ال تدرس تحت الحقوق العينية رغم أنها‬ ‫تسمى "حقوق ملكية" وذلك ألنها مؤقتة وليست دائمة‪ ،‬ونتيجة لذلك فإن حقوق الملكية الفكرية لها مدة ينتهي‬ ‫الحق بها‪ ،‬ويقبل التأقيت‪ ،‬ويحق لجهة اإلدارة الترخيص للغير (بشروط محددة) إذا لم يستغل المالك حقه‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫‪ -٤‬إنه حق استئثاري‪:‬‬ ‫يعطي صاحبه السلطات الثالث وال يشاطره فيها أحد‪ ،‬وينفرد بحقه وال يدخل فيه أحد‪.‬وهو الحق الوحيد‬ ‫الذي يعطي لصاحبه كامل السلطات الثالث‪.‬‬ ‫كما أن سلطة التصرف ال تثبت إال للمالك فقط‪.‬‬ ‫‪ -٥‬حق يعطي المالك حق التتبع‪:‬‬ ‫بمعنى أن المالك ال يسقط ملكه بتسلط غيره على الشيء المملوك دون سبب مشروع‪ ،‬فإذا وضع شخص‬ ‫يده على ملك غيره‪ ،‬فإن المالك له حق التتبع‪.‬فمثالً إذا باع شخص كتابك لآلخر دون إذنك‪ ،‬لك أن تتبع‬ ‫الكتاب ولو كان بيد غيرك‬ ‫‪-٦‬حق له وظيفة اجتماعية‪:‬‬ ‫بمعنى أن الملكية تبنى الشرع والنظام حمايتها وبيان حدودها ألجل تحقيق غاية اجتماعية‪.‬‬ ‫فحماية ملك الغير هو عنصر جوهري للمالك لكي يتمتع بملكه‪ ،‬ويستغله ويستغله يما ينمي المجتمع ويعمر‬ ‫به األرض‪.‬فإذا كان المالك يعلم أن ملكه عرضة للتعدي دون حماية فلن يكون له دافع لالستعمال‬ ‫واالستغالل بما ينمي به االقتصاد ويخدم به المجتمع ويعمر به األرض‪.‬‬ ‫كما أن الوظيفة االجتماعية أيضا تعني حماية المجتمع من تسلط المالك أو تجاوزه الحد في سلطاته‪ ،‬فرغم‬ ‫تمتع المالك بساطات ثال استعمال واستغالل‪ ،‬وتصرف‪ ،‬إال انها مقيدة لمصلحة المجتمع من اإلضرار به‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث الثالث‪ :‬عناصر الملكية (السلطات التي تمنح للمالك)‬ ‫ونظاما وعرفا‪.‬‬ ‫ً‬ ‫‪ ١‬االستعمال‪ :‬أي استخدام الشيء المملوك فيما خصص له شرًعا‬ ‫‪-٢‬االستغالل‪ :‬االستفادة من ثمرات الشيء المملوك‪.‬‬ ‫‪ -٣‬التصرف‪ :‬هو تغيير مكونات الشيء المملوك ماديا أو معنويا‪ ،‬فالتصرف إذا نوعان‪:‬‬ ‫أ ‪ -‬التصرف القانوني‪ :‬نقل ملكية الشيء المملوك أو إضافة حقوق عينية أخرى عليه‪.‬‬ ‫ب ‪ -‬التصرف المادي‪ :‬التغيير في شكل أو مكونات الشيء المملوك‪.‬‬ ‫كل هذه والسلطات لها قيود وليست مطلقة‪ ،‬وسيأتي قيود الملكية‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث الرابع‪ :‬نطاق حق الملكية‪:‬‬ ‫المقصود بنطاق الملكية أي ما هي األشياء التي تشملها الملكية‪ ،‬فإذا ملكت أرضا فما الذي يدخل في‬ ‫ملكية األرض وما الذي ال يدخل‪.‬فيمكن تقسيم نطاق الملكية ألربعة عناصر‪:‬‬ ‫‪ -١‬ملكية الشيء بذاته (بعينه)‪:‬‬ ‫كل ما ُي ُّ‬ ‫عد من عناصره الجوهرية‪ ،‬وهو ما ال يمكن‬ ‫تنص المادة التاسعة بعد الستمائة "مالك الشيء يملك َّ‬ ‫فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير"‬ ‫‪ -‬الشرح‪:‬‬ ‫من ملك شيئا ملك ذاته‪ ،‬وذات الشيء هو عناصره الجوهرية‪.‬‬ ‫والسؤال‪ ،‬كيف يمكن أن نعرف أن هذا العنص من مكونات الشيء المملوك الجوهرية؟‬ ‫بين النظام أن العناصر الجوهرية (التي تسمى ذات الشيء) هي كل متصل بالشيء المملوك ال تنفصل‬ ‫عنه‪ ،‬وإذا انفصلت فإن الشيء المملوك إما أن يتلف أو يهلك أو يتغير‪.‬‬ ‫ومعنى يتلف أي يهلك بعض الشيء المملوك‪ ،‬ولكن يبقى بعضه مما يمكن االنتفاع به‪.‬‬ ‫بينما الهالك يعني هالك الشيء المملوك كليا بحيث ال يبقى منه ما يمكن االنتفاع به‪.‬‬ ‫والتغيير بأن يبقى الشيء المملوك‪ ،‬ولكن يتغير عن طبيعته التي يملك ألجلها‪.‬‬ ‫ومعنى هذا‪ ،‬من ملك بناء‪ ،‬فيملك أساساته وقواعده وأعمدته‪ ،‬ومن ملك سيارة فيملك محركاتها‪ ،‬ومن ملك‬ ‫حيوانا فيملك أعضاءه‪.‬‬ ‫‪ -٢‬ملكية الملحقات‪:‬‬ ‫تنص الفقرة الثانية من المادة الثامنة بعد الستمائة‬ ‫" لمالك الشيء وحده الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته؛ ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي‬ ‫بخالف ذلك‪".‬‬ ‫فيدخل في الملكية ملحقات الشيء المملوك‪ ،‬فمن ملك سيارة مثال‪ ،‬فيملك أوراق ثبوت ملكيتها‪ ،‬ويملك اطارها‬ ‫االحتياطي‪ ،‬ومن ملك بناء فيملك النوافذ واألبواب ونحوها‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫وضابط ملحقات الشيء‪ :‬هي ما ال يعد عنص ار جوهريا‪ ،‬ووجد لمصلحة الشيء المملوك ألجل استعماله أو‬ ‫استغالله أو التصرف فيه‪.‬‬ ‫فالملحقات ليست عناصر جوهرية بحيث يمكن أن تنفصل عن الشيء دون تلف أو هالك أو تغيير‪ ،‬ولكنها‬ ‫ملحقة بالشيء ومتعلقة به‪ ،‬وتخصص لمصلحة الشيء المملوك‪.‬فتؤثر على ممارسة السلطات الثالث‪.‬‬ ‫‪-٣‬الثمرات والنتاج‪:‬‬ ‫تنص الفقرة الثانية من المادة الثامنة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫" لمالك الشيء وحده الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته؛ ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي‬ ‫بخالف ذلك‪".‬‬ ‫‪ -‬الشرح‪:‬‬ ‫أ) الثمرات والنتاج‪ :‬فمن ملك شيئا فيملك ثماره ونتاجه‪.‬والنتاج والثمار تقسم ألقسام‪:‬‬ ‫‪ -١‬الثمرات المدينة‪ :‬هي تلك العوائد التي تحتاج إلى تصرف قانوني لتحصيلها كاستغالل الشيء المملوك‬ ‫بتأجيره‪ ،‬فاألجرة هي من ثمرات ونتاج الشيء المملوك فهي ملك للمالك‪..‬‬ ‫‪ -٢‬الثمرات والنتاج الطبيعي‪ :‬وهي التي تخرج بأمر هللا كثمار النخيل ونبع الماء ونحوه‪ ،‬وهذه الثمار والنتاج‬ ‫الطبيعي يقسم ألقسام‪:‬‬ ‫أ‪ -‬نتاج وثمار طبيعي يحتاج لجهد اإلنسان‪ ،‬كثمار النخير واألشجار‪ ،‬فهذه الثمار هي ملك للمالك‪.‬‬ ‫ب‪ -‬نتاج طبيعي ال تحتاج إلى جهد من المالك‪ ،‬وتكون لها حالتين‪:‬‬ ‫‪ -‬المعادن (مثل ذهب وفضة) والرواسب (نفط) واآلثار‪ :‬تكون ملكاً للدولة‪.‬‬ ‫‪-‬الموارد التي ال تعتبر معادن أو رواسب‪ ،‬فإنها وإن لم يفصل فيها النظام إلى أن الفقهاء يقسمونها إلى‬ ‫نوعين‪:‬‬ ‫عاما‪.‬‬ ‫* الموارد المتعدية إلى الغير‪ ،‬مثل األنهار (أو األودية) التي تمر على أرض شخص‪ ،‬وتكون ً‬ ‫ملكا ً‬ ‫وال يملكها مالك العقار‪.‬‬ ‫* الموارد غير المتعدية إلى الغير‪ ،‬مثل الطيور المهاجرة واألشجار التي سقطت على أرض شخص أو‬ ‫الزرع الذي نبت عنده‪ ،‬فهذه تكون ً‬ ‫ملكا للمالك‪.‬‬ ‫وأساس هذا التقسيم ما ورد عنه صلى هللا على وسلم إذ قال‪" :‬الناس شركاء في ثالثة‪ :‬الماء والكأل‬ ‫والنار"‪ ،‬والكأل يشير إلى المراعي‪ ،‬والنار تشير إلى الحطب‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫‪ -٤‬تمتد الملكية إلى العلو (الظاهر) والعمق (السفل)‪:‬‬ ‫تنص الفقرة الثانية من المادة التاسعة بعد التسعمائة‬ ‫علواً وعمقاً؛ ما لم يوجد نص‬ ‫"كل من ملك أرضاً ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها ّ‬ ‫نظامي أو تصرف يقضي بخالف ذلك"‬ ‫فمن ملك شيء ملك علوه وظاهره وباطنه‪.‬وهذا العلو والسفل له نطاق يحدده طبيعة الشيء ونصوص‬ ‫النظام‪.‬‬ ‫فحدود الملك علوا وعمقا مقيد بضابطين‪-١ :‬بحسب ما يقيد بالنظام‪ -٢ ،‬بحسب ما يحقق الغاية من‬ ‫الشيء المملوك‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث الخامس‪ :‬اثبات وحماية الملكية‪:‬‬ ‫الملكية حق مميز بخصائصه عن الحقوق األخرى‪ ،‬لذلك فإلثباته وحمايته دعوى خاصة تسمى دعوى‬ ‫االستحقاق‪.‬‬ ‫تعريف دعوى االستحقاق‬ ‫تعريف دعوى االستحقاق‪ :‬هي اإلجراء القانوني الذي يتخذه المالك أمام القضاء عند قيام شخص آخر‬ ‫باالعتداء على شيء يملكه بهدف حمايته واستعادته‪.‬‬ ‫الغاية من دعوى االستحقاق‪:‬‬ ‫غايتها إثبات المالك ملكيته للشيء المعتدي عليه‪ ،‬واالستعانة بالقضاء لمنع التدعي على ملكه‪.‬‬ ‫أنواع دعوى االستحقاق‪:‬‬ ‫‪ 1‬دعوى االستحقاق األصلية‪ :‬هي الدعوى التي يقوم بها المالك ضد الحائز للمطالبة بإثبات الملكية‬ ‫واستعادة الشيء المملوك‪.‬‬ ‫‪ -2‬دعوى االستحقاق الفرعية‪ :‬تتم في إطار التنفيذ القضائي على العقارات المملوكة‪.‬أي الدعوى التي‬ ‫يرفعها المالك عند قاضي التنفيذ الذي حكم ببيع عقار للغير‪ ،‬فيتدخل شخص بدعوى استحقاق فرعية‬ ‫مطالبا بعدم بيع العقار ألنه ملكه‪.‬‬ ‫‪ -3‬منع التعرض‪ :‬في حالة تعدي شخص على العقار فيحق للمالك رفع دعوى قضائية يطالب بمنع‬ ‫المعتدي من استمرار في تعديه للعقار‪.‬وتعتبر هذه الدعوى من الدعاوي المستعجلة‪.‬‬ ‫‪-4‬وقف األعمال الجديدة‪ :‬يتم تحريك هذه الدعوى في حالة وجود عمل يقوم به الغير خارج نطاق‬ ‫أيضا من الدعاوي المستعجلة‪.‬‬ ‫الملكية لكنه يؤثر بشكل مباشر على الملكية‪.‬وتعتبر هذه الدعوى ً‬ ‫نتائج وآثار دعوى االستحقاق‪:‬‬ ‫‪ -1‬في حالة ثبوت الملكية‪ ،‬يجب على الحائز أن يعيد الشيء المملوك إلى المالك‪.‬‬ ‫‪ -2‬بالنسبة للثمار التي تم تحقيقها أثناء فترة الحيازة‪ ،‬هناك حالتين‪:‬‬ ‫‪14‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫أوًال‪ :‬إذا كان الحائز حسن النية‪ ،‬يكون له الحق في الثمار قبل صدور الحكم‪.‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إذا كان الحائز سيئ النية‪ ،‬فإن الثمار تعود إلى المالك‪ ،‬ولكن يحق للمالك المطالبة بتعويض‬ ‫ً‬ ‫تكاليف إنتاج هذه الثمار‪.‬‬ ‫المصاريف التي يتحملها الحائز حسن النية‪:‬‬ ‫أ‪ -‬المصاريف الكمالية‪ :‬يتحملها الحائز وال حق له في مطالبة المالك بها‪.‬‬ ‫ب‪ -‬المصاريف األساسية‪ :‬وهي تلك المصاريف التي يتوقف عليها بقاء الشيء المملوك أو منفعته‪ ،‬فهذه‬ ‫يحق للحائز حسن النية الرجوع على المالك بها‪.‬‬ ‫أما في حالة سوء النية‪ :‬فإن جميع المصاريف تكون على عاتق الحائز‪.‬‬ ‫ابرز ما يثبت به الملكية في دعوى االستحقاق‪:‬‬ ‫كيف تثبت الملكية؟‬ ‫أ‪ -‬التسجيل العيني للعقار‪ :‬وهو أقوى وسيلة لإلثبات ملكية العقارات‪.‬نص نظام التسجيل العيني للعقار‬ ‫المادة الرابعة في الفقرة األولى‪" :‬يكون للسجل العقاري الحجية المطلقة في اإلثبات وفقاً ألحكام النظام‪،‬‬ ‫ويعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بال بينة إضافية‪ ،‬وال يجوز الطعن فيه إال إذا كان الطعن‬ ‫بسبب خطأ كتابي أو تزوير"‪.‬‬ ‫ب‪ -‬شهادة الشهود‪ :‬وتكون على المنقوالت‪ ،‬أما العقارات فال يثبت اال بالتسجيل العيني‪.‬‬ ‫ج‪ -‬االستفاضة‪ :‬تكون بالملك المطلق وليس الملك الخاص(الشخصي)‪.‬مثل هذا البئر أو المزرعة للقبيلة‬ ‫الفالنية‪.‬االستفاضة كافية لإلثبات بالملك المطلق‪.‬‬ ‫د‪ -‬اثبات سبب الملكية‪ :‬مثل الحيازة وهي قرينة وليست دليل يعني يسهل ابطالها‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث السادس‪ :‬القيود الواردة على الملكية‪:‬‬ ‫علمنا أن الملكية تخول صاحبها ثالث سلطات (االستعمال واالستغالل والتصرف) إال أن هذه السلطات‬ ‫ليست مطلقة‪ ،‬بل مقيدة بقيود‪ ،‬وهذه القيود إما لحماية مصلحة عامة‪ ،‬أو قد تكون لحماية مصلحة‬ ‫خاصة‪.‬‬ ‫وسنورد القيود على التصرف‪ ،‬والقيود على االستعمال واالستغالل‪ ،‬والقيود على أصل التملك ويتفرع من‬ ‫ذلك دراسة نزع الملكية للمصلحة العامة‪.‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬قيود التصرف‪:‬‬ ‫تنص المادة الثانية عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫ضار إال بإذن صاحب الحق"‬ ‫حق للغير فليس للمالك أن يتصرف فيه تصرفاً ّاً‬ ‫"إذا تعلق بالملك ٌّ‬ ‫أيضا تنص المادة السابعة عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫‪" -1‬ليس للمالك أن يشترط في تصرفه ‪-‬عقداً كان أو وصية‪ -‬شرطاً يمنع المتصرف إليه من التصرف‬ ‫في مال إال إذا كان هذا الشرط لمدة معقولة وقصد به حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف‬ ‫إليه أو الغير"‪.‬‬ ‫‪" -2‬إذا لم تعين مدة منع المتصرف إليه من التصرف فللمحكمة تعيينها بحسب العرف وطبيعة المعاملة‬ ‫التصرف"‪.‬‬ ‫ُّ‬ ‫والغرض من‬ ‫‪" -3‬يقع باطالً كل شرط يمنع المتصرف إليه من التصرف ما لم تتوفر فيه أحكام الفقرة (‪ )1‬من هذه‬ ‫المادة"‪.‬‬ ‫وتنص المادة الثامنة عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫"إذا كان الشرط المانع من التصرف صحيحاً وفقاً للمادة (السابعة عشرة بعد الستمائة) من هذا النظام‪،‬‬ ‫فكل تصرف مخالف له يكون باطالً‪ ،‬دون إخالل بحق خلف الممنوع من التصرف إذا كسبه معاوضة‬ ‫بحسن ّنية"‬ ‫‪16‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫الشرح‪:‬‬ ‫القيود على التصرف يمكن تقسيمها لعدة أنواع‪ -١ :‬قيود لحماية حق الغير‪ -٢ ،‬قيود اتفاقية‪ -٣ ،‬قيود‬ ‫نظامية‪.‬‬ ‫‪ -١‬قيود لحماية حق الغير‪:‬‬ ‫إذا كان هناك حق للغير متعلق بالملك فال يتصرف المالك بأي تصرف يضر بالغير‪.‬فمثال يمنع‬ ‫اإلنسان من التصرف في ملكه في حالة الرهن الحيازي فهو يضر بالمرتهن‪.‬‬ ‫‪ -٢‬قيد اتفاقي‪:‬‬ ‫األصل حرية المالك بالتصرف في ملكه‪ ،‬ولكن فقد يوجد اتفاق بين طرفين‪ ،‬يقيد المالك من التصرف‬ ‫بملكه‪ ،‬فإذا وجد شرط اتفاقي يمنع من التصرف‪ ،‬فيلزم المالك التقيد بذلك‪ ،‬وإال عد تصرفه القانوني‬ ‫باطال‪.‬والقيد المانع من التصرف له شروط نظامية العتبار أثره‪ :‬فضوابط وضع شروط منع التصرف‪:‬‬ ‫‪ -١‬أن يكون لهذا الشرط مصلحة مشروعة‪.‬‬ ‫‪ -٢‬أن تكون المدة معقولة وتعرف إما بالعرف أو بطبيعة الشيء المتصرف فيه‪.‬‬ ‫‪ -٣‬أن يكون هذا الشرط جاء عن طريق عقد أو وصية‪.‬‬ ‫إذا تخلف شرط من هذه الشروط فيكون المنع من التصرف باطالً ال أثر له‪.‬‬ ‫ومن شرط شرطا مانعا للتصرف‪ ،‬فأي تصرف يكون باطال‪ ،‬فمن وهب زوجته بيتا وشرط أال تتصرف فيه‬ ‫لمدة عشر سنوات‪ ،‬فتصرفت به‪ ،‬فهذا التصرف غير نافذ‪.‬‬ ‫‪ -٣‬القيد النظامي‪:‬‬ ‫ويعني أن ينص النظام على المنع من التصرف خالل مدة معينة أو بطريقة معينة‪.‬مثل بيع السالح‪،‬‬ ‫فال يجوز بيعه ألي شخص مثل الصغير أو المجنون وغيره‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬قيود على االستعمال واالستغالل‪:‬‬ ‫تنص المادة الحادية عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫"على المالك أن يتقيَّد في استعمال حقه بما تقضي به النصوص النظامية من قيود مقررة للمصلحة العامة‬ ‫أو الخاصة"‪.‬‬ ‫أيضا تنص المادة الثالثة عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫‪" -1‬على المالك أال يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار"‪.‬‬ ‫‪" -2‬ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي ال يمكن تجنبها‪ ،‬وإنما له أن يطلب‬ ‫ويراعى في ذلك العرف‪ ،‬وطبيعة العقارات‪ ،‬وموقع كل منها‬ ‫إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف‪ُ ،‬‬ ‫بالنسبة إلى اآلخر‪ ،‬والغرض الذي خصصت له‪ ،‬وال يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون‬ ‫استعمال الجار حقه في المطالبة بإزالة هذه المضار"‪.‬‬ ‫الشرح‪:‬‬ ‫القيود على االستعمال واالستغالل هي ثالثة‪ :‬قيد نظامي‪ ،‬وقيد منع الغلو‪ ،‬ووقيد منع التعسف في استعمال‬ ‫الحق‪.‬‬ ‫أوال‪ :‬القيود النظامية‪ :‬فكل نص قانوني يبين كيفية أو حدود استعمال الشيء المملوك أو استغالله‪ ،‬فسلطة‬ ‫االستعمال أو االستغالل مقيدة بما جاء في األنظمة‪.‬‬ ‫فمثال من ملك سيارة فسلطته مقيدة بأنظمة المرور‪.‬ومن ملك عقا ار فسلطته مقيدة بأنظمة البلدية‪.‬‬ ‫ثانيا‪ :‬منع الغلو في استعمال الحق‪.‬‬ ‫فال يخلو أي استعمال أو استغالل للشيء المملوك من ضرر على األخرين‪ ،‬ولكن هذا الضرر منه ما هو‬ ‫متسامح فيه وهو الضرر الذي يكون في حدود المعتاد أو جرى العرف على التسامح فيه‪.‬‬ ‫أما لو جاوز الضرر حدا غير معتاد فإنه ممنع نظاما‪ ،‬فهو تقييد لحق االستعمال واالستغالل‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫كيف يتم تحديد الحد المعتاد؟‬ ‫أي كيف نعرف هل هذا االستعمال هي حدود المعقول أو جاوز الحد المعتاد‪ ،‬نرجع لتحديده إلى ثالثة‬ ‫‪ -٣‬الظروف المحيطة‪.‬‬ ‫‪ -٢‬طبيعة الشيء‪.‬‬ ‫معايير‪ -١ :‬العرف‪.‬‬ ‫فأي استعمال سبب ضر ار غير معتاد فيحق للمتضرر منع المالك من استعمال ملكه‪ ،‬فمثال مالك المزرعة‬ ‫له أن يربي الدواجن في مزرعته‪ ،‬ولكن إذا جاوز ضرر هذه الدواجن الحد المعقول فإنه يحق لجيرانه منعه‬ ‫من تربية الدواجن بما يضر بهم‪.‬‬ ‫وهناك حالتان استثنائيتان يسمح فيهما للمالك باالستعمال‪ ،‬حتى لو جاوز الحد المعتاد‪:‬‬ ‫أوًال‪ :‬اإلذن (صريح أو ضمني)‪ ،‬وصاحب اإلذن له الحق في سحبه في حال تفاقم الضرر‪.‬‬ ‫ثانيا‪ :‬األسبقية‪ ،‬مثل منطقة يوجد بها مصنع دواجن وجاء شخص آخر لبناء منزل في تلك المنطقة‪ ،‬في‬ ‫ً‬ ‫هذه الحالة ال يحق لصاحب المنزل المطالبة بإزالة الدواجن‪.‬‬ ‫ثال ًثا‪ :‬منع التعسف في استعمال الحق‪،‬‬ ‫فال يجوز التعسف في استعمال الحق‪ ،‬وبين نظام المعامالت المدنية حاالت التعسف في استعمال الحق‪:‬‬ ‫أ ‪ -‬استعمال الحق بقصد إلحاق الضرر بالغير‪.‬‬ ‫تماما مع طبيعة الشيء‬ ‫ب‪ -‬إذا كانت المنفعة غير متناسبة ً‬ ‫مثال‪ :‬شخص يملك مزرعة بها مواشي‪ ،‬ويستعمل حقه في الماء بطريقة متعسفة‪ ،‬وذلك من خالل تشغيل‬ ‫ً‬ ‫معدات سحب المياه طوال النهار‪ ،‬مما تسبب في ضرر للجيران‪.‬‬ ‫ج‪ -‬إذا كان االستعمال غير مشروع للشيء‪ ،‬مثل وضع الدواجن أو الماشية في فناء منزل بحي سكني‪.‬‬ ‫س‪ :‬ما هو الفرق بين (الغلو في االستعمال) و(والتعسف في استعمال الحق)؟‬ ‫ج‪ :‬التعسف يحدث بقصد ظاهر إللحاق الضرر بالغير وهو عمل غير نظامي‪.‬‬ ‫نظاميا ولكنه يتجاوز الحد المعتاد ويتسبب في إلحاق الضرر‬ ‫ً‬ ‫أما تجاوز الحد المعتاد فهو الفعل الذي يكون‬ ‫باآلخر‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المطلب الثالث‪ :‬القيود على حرية التملك‪:‬‬ ‫حق التملك من الحقوق الدستورية‪ ،‬فهو حق مكفول للجميع‪ ،‬إال أن هذا الحق ليسا مطلقا بال قيود‪ ،‬بل يقيد‬ ‫بما يحمي مصلحة عامة‪.‬ويمكن إجمال قيود التملك في المملكة فيما يلي‪:‬‬ ‫‪-١‬القيود على المعادن‪ ،‬والرواسب‪ ،‬واألثار‪ ،‬والمحميات‪ ،‬والصيد‪.‬‬ ‫تقيد حرية اتملك بقيود نظامية خاصة‪ ،‬فمثال جاءت نصوص نظامية بملكية الدولة للمعادن والرواسب‪.‬‬ ‫كذلك تملك الدولة األثار‪.‬‬ ‫كما قيدت بعض األنظمة مثال الصيد لألسماك والطيور وبعض الحيوانات‪.‬‬ ‫كل هذه القيود‪ ،‬هي مقيدة لحق التملك‪ ،‬والذي يقضى أن من ملك عقا ار ملك ما فيه من نتاج‪ ،‬ومن حاز‬ ‫منقوال فهو ملكه‪ ،‬ولكن قيد هذا الحق لمصلحة عامة‪.‬‬ ‫‪ -٢‬القيود على تملك األجانب للعقارات في المملكة‪.‬‬ ‫وردت في النظام السعودي قيودا على تملك األجانب للعقارات في المملكة‪ ،‬وصدر نظام تملك غير‬ ‫السعوديين للعقار واستثماره‪ ،‬بمرسوم ملكي رقم م‪ 15/‬بتاريخ ‪ 1421 / 4 / 17‬وقرار مجلس الوزراء رقم‬ ‫‪ 89‬بتاريخ ‪.1421 / 4 / 8‬‬ ‫وتضمن النظام بعض األحكام المتعلقة بقيود التملك‪.‬‬ ‫أوال‪ :‬منع من تملك األجانب العقارات في مكة والمدينة‪ ،1‬وذلك لقدسيتهما‪ ،‬ولضمان عدم تملك غير المسلمين‬ ‫للعقارات فيهما‪ ،‬ولمحدودية مساحتها‪ ،‬ومنع االرتفاع المبالغ في قيمة العقارات‪.‬ويرد على هذا استثناءات‪:‬‬ ‫أ‪ -‬يكون التملك عن طريق الميراث مثل موت الشخص وهو متزوج بأجنبية‬ ‫‪1‬نصت المادة الخامسة في نظام تملك غير السعوديين للعقار‬ ‫" ‪ -1‬ال يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق االرتفاق أو االنتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة‬ ‫المكرمة والمدينة المنورة‪ ،‬ويستثنى من ذلك اكتساب حق الملكية إذا اقترن بها وقف العقار المملوك طبقا ً للقواعد الشرعية على جهة سعودية‬ ‫معينة‪ ،‬بشرط أن ينص في الوقف على أن يكون للجهة المختصة باألوقاف حق النظارة على الموقوف‪ ،‬وذلك وفقا ً لما تحدده الالئحة‪.‬‬ ‫‪ -2‬يقصد بعبارة (لغير السعودي) الواردة في الفقرة (‪ )1‬من هذه المادة ما يأتي‪:‬‬ ‫أ‪ -‬الشخص ذو الصفة الطبيعية الذي ال يحمل الجنسية السعودية‪.‬‬ ‫ب‪ -‬الشركة غير السعودية‪.‬‬ ‫ج‪ -‬الشركة السعودية التي يؤسسها ‪ -‬أو يشارك في تأسيسها أو يمتلك أسهما ً فيها‪ -‬أي شخص ذي صفة طبيعية أو اعتبارية ال يحمل‬ ‫الجنسية السعودية‪ ،‬ويستثنى من ذلك‪ -1 :‬البنوك وشركات التمويل العقاري المرخص لها من قبل البنك المركزي السعودي‪ ،‬على أن‬ ‫يقصر ذلك على تملكها للعقارات من أجل تمويلها لمن يحمل الجنسية السعودية‪ ،‬وكذلك العقارات المخصصة لمقراتها‪ ،‬أو مقرات‬ ‫فروعها‪ ،‬أو الالزمة لممارسة نشاطها‪ ،‬وذلك وفق ضوابط يضعها البنك المركزي السعودي‪-2.‬الشركات المدرجة في السوق المالية‬ ‫السعودية‪ ،‬وذلك وفق ضوابط تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الجهات ذات العالقة‪ -3.‬ما يحدده مجلس الوزراء وفق ضوابط‬ ‫يضعها لهذا الغرض‪.‬‬ ‫د‪ -‬األشخاص أو الفئات التي يقرر مجلس الوزراء أو رئيس مجلس الوزراء إدراجها ضمن هذه الفئة"‬ ‫‪20‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫ب‪ -‬يكون عن طريق وقف على جهة داخل السعودية والناظر فيه و ازرة االوقاف‪.‬‬ ‫إذا امتلك مواطن سعودي أراضي داخل الحرم الشريف صوريا (بشكل غير قانوني) الكن المالك الحقيقي‬ ‫اجنبي فهنا تقرر عقوبة قدرها ‪ %25‬من قيمة العقار على السعودي‪.‬‬ ‫ثانيا‪ -‬المستثمر األجنبي‪ ،‬يحق له التملك بشروط وهي‪:‬‬ ‫‪ -1‬أن يكون حاصالً على ترخيص لالستثمار في المملكة من الجهة المختصة‪.‬‬ ‫ب‪ -‬أن يكون التملك ضمن حدود نشاط االستثمار المحدد ولسكن عامليه‪.‬‬ ‫ج‪ -‬أن يحصل على موافقة الجهة المختصة على التملك‪.‬‬ ‫د‪ -‬أن تكون تكلفة االستثمار ال تقل عن ‪ 30‬مليون ريال سعودي‪.‬‬ ‫ثالثا‪-‬البعثات الدبلوماسية‪ ،‬يحق لها التملك بشروط محددة وهي‪:‬‬ ‫أ‪ -‬الحصول على موافقة الجهة المختصة‪.‬‬ ‫ب‪ -‬الحصول على ترخيص من و ازرة الخارجية‪.‬‬ ‫ج‪ -‬أن يكون التملك لغرض ممارسة النشاط الدبلوماسي أو للسكن ألعضاء البعثات الدبلوماسية‪.‬‬ ‫رابعا‪ -‬تملك الشخص الطبيعي المقيم بالمملكة‪ ،‬يجوز للشخص الطبيعي األجنبي المقيم في المملكة التملك‬ ‫للعقار وفق الشروط التالية‪:‬‬ ‫أ‪ -‬أن تكون إقامته نظامية‪.‬‬ ‫ب‪ -‬أن يكون التملك لغرض السكن‪.‬‬ ‫ج‪ -‬أن يحصل على ترخيص من و ازرة الداخلية‪.‬‬ ‫‪21‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المطلب الرابع‪ :‬نزع الملكية للمصلحة العامة‪:‬‬ ‫األصل أن الملك الثابت المستقر حق للمالك وال ينازع في ملكه‪ ،‬إال أن الوظيفة االجتماعية لحق الملكية‬ ‫تحتم الموازنة بين مصلحة الفرد والمجتمع‪ ،‬فقرر النظام حاالت نزع ملكية ألجل المصلحة العامة‪.‬‬ ‫نصت المادة العاشرة بعد الستمائة من نظام المعامالت المدنية‪:‬‬ ‫"ال ُيمنع أحد من ملكه وال ينزع ملكه منه إال في األحوال التي تقررها النصوص النظامية"‪.‬‬ ‫الشرح‪:‬‬ ‫األصل في الحديث عن نزع الملكية فإنه يكون غالبا على عقارات‪ ،‬لكن قد يكون أيضا على غير العقارات‬ ‫مثل حقوق الملكية الفكرية‪ ،‬فإنه يمكن الترخيص للغير بإنتاج االختراع وفق شروط محدده حددها نظام براءة‬ ‫االختراع‪.‬‬ ‫ونزع الملكية للمصلحة العامة نوعان‪ :‬نزع دائم بأن يكون الشي ملكا عاما دائما (ويسمى نزع الملكية)‪،‬‬ ‫والنوع الثاني يسمى وضع اليد‪ ،‬وهو نزع مؤقت للملكية‪.‬‬ ‫وجاءت أحكام نزع ملكية العقارات في نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على‬ ‫العقار الصادر عام ‪ 2.)٢٠٠٤( ١٤٢٤‬وبيان أهم أحكام نزع الملكية فيما يلي‪:‬‬ ‫‪ 2‬نصوص مواد النظام‪ :‬نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الباب األول‪ :‬نزع الملكية للمنفعة العامة المادة‬ ‫األولى‪ :‬يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من األجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض‬ ‫عادل‪ ،‬بعد التحقق من عدم توفر األراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع‪.‬وال يجوز نزع ملكية عقار إال لتنفيذ مشروع معتمد في‬ ‫الميزانية‪.‬المادة الثانية‪ :‬ال يتم التعويض وفقا ً لهذا النظام إذا كان العقار المراد اقتطاعه أو اقتطاع جزء منه مما يشترط لتملكه اإلحياء ولم يتم‬ ‫إحياؤه وقت تخطيط المشروع وفقا ً لشروط اإلحياء المقررة‪ ،‬على أن تنظر لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة في تعويض صاحبه‬ ‫تعويضًا عادال عما قد يلحقه من أضرار‪.‬المادة الثالثة‪ :‬يستحق التعويض عما يتم اقتطاعه لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسية أو لصالح‬ ‫أوال‪ :‬بالنسبة لما هو واقع داخل حدود حماية التنمية‪ :‬أ ‪ -‬األراضي التي سبق أخذ النسبة النظامية التي تقتطع مجانًا منها‬‫التخطيط وفقًا لما يأتي‪ً :‬‬ ‫يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك ‪.‬ب ‪ -‬األراضي التي سبق أخذ جزء من النسبة النظامية منها ال يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك‬ ‫إذا لم يتجاوز االقتطاع السابق والالحق النسبة النظامية ‪ ،‬وبشرط أن يكون الباقي منها بعد االقتطاع السابق والالحق عشرة آالف متر مربع‬ ‫فأكثر‪ ،‬ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك‪.‬ج ‪ -‬األراضي التي لم يسبق أخذ النسبة النظامية منها ال يعوض المالك عما يقتطع‬ ‫منها إذا لم يتجاوز المقتطع النسبة النظامية وبشرط أن يكون الباقي منها بعد االقتطاع عشرة آالف متر مربع فأكثر‪ ،‬ويعوض عن الفرق إن قلت‬ ‫مساحة الباقي منها عن ذلك‪.‬د ‪ -‬إذا طلب مالك األرض تقسيمها أو تخطيطها وفقًا لما تقرره األنظمة والتعليمات ال يعوض عما يقتطع منها لذلك‪،‬‬ ‫ما لم يتجاوز االقتطاع السابق إن وجد والالحق النسبة النظامية لكامل المساحة‪ ،‬إال إذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك‪.‬هـ ‪ -‬إذا طلب‬ ‫مالك القطعة المفرزة من أرض سبق تخطيطها تقسيمها إلى قطع أصغر وتطلب ذلك فتح شارع أو أكثر لخدمتها فال يعوض عن ذلك‪.‬و ‪ -‬أراضي‬ ‫المباني والمزارع بغض النظر عن مساحاتها يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها‪ ،‬كما يتم التعويض عن المباني والغرس‪.‬وفي حالة‬ ‫طلب مالكها تقسيمها أو تخطيطها وفقًا لما تقرره األنظمة والتعليمات ال يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية ‪ ،‬كما ال يعوض إذا‬ ‫كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك‪.‬ثانيًا‪ :‬بالنسبة لما هو واقع خارج حدود حماية التنمية‪ :‬أ ‪ -‬األراضي التي ال تزيد مساحاتها على عشرة‬ ‫آالف متر مربع‪ ،‬والمباني‪ ،‬والمزارع ‪ -‬بغض النظر عن مساحاتها ‪ -‬يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها‪ ،‬كما يتم التعويض عن المباني‬ ‫والغرس‪.‬وال يتم التعويض عن المقتطع منها لصالح تقسيمها وفقًا لما تقرره األنظمة والتعليمات إذا طلب المالك ذلك‪ ،‬وذلك في حدود النسبة‬ ‫النظامية المقررة لما هو داخل حدود حماية التنمية‪.‬ما لم يكن تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك‪.‬ب ‪ -‬األراضي التي تزيد مساحاتها على‬ ‫عشرة آالف متر مربع‪ ،‬ال يتم التعويض عما يقتطع منها للطرق الرئيسية في حدود ما نسبته ‪ %12‬من مساحاتها‪ ،‬وبشرط أن يكون الباقي منها‬ ‫بعد االقتطاع عشرة آالف متر مربع فأكثر‪.‬ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك‪.‬وفي حالة تخطيطها وفقًا لما تقرره األنظمة‬ ‫أوال‪.‬ثالثًا‪ :‬بالنسبة للمدن والقرى والهجر التي ال يوجد لها حد حماية تنمية‪ :‬تقوم وزارة‬ ‫والتعليمات تطبق عليها الفقرات (ب‪ ،‬د‪ ،‬هـ) من البند ً‬ ‫الشؤون البلدية والقروية بوضع تعليمات حول ما يتم بشأنها من حيث التخطيط والبناء فيها‪ ،‬وهذه التعليمات تحدد حد حماية التنمية بالنسبة لها‬ ‫‪22‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫بحيث يبنى عليه في التفرقه المذكورة آنفًا‪.‬المادة الرابعة‪ :‬تعديالت المادة مع مراعاة ما ورد في المادة الثالثة يكون تنفيذ خطوط المرافق العامة في‬ ‫الشوارع والطرق وأحرامها أو في األراضي المملوكة للدولة‪ ،‬فإذا تعذر ذلك وكان ال بد من تنفيذ خطوط المرافق العامة في األمالك الخاصة فيتم‬ ‫ذلك بأقل قدر ممكن من الضرر‪ ،‬مع دفع تعويض عادل وفقًا لهذا النظام بعد االتفاق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المواصالت حول‬ ‫مستقبال وفقًا لما تقتضيه المصلحة العامة ‪ ،‬ويجب التهميش على صكوك الملكيات‬‫ً‬ ‫مسارات هذه المرافق لتتفق مع مسارات الشوارع والطرق‬ ‫وسجالتها الموجودة فيها هذه المرافق بذلك‪.‬المادة الخامسة‪ - 1 :‬يصدر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة من الوزير‬ ‫المختص أو رئيس المصلحة الحكومية أو مجلس إدارة الجهاز ذي الشخصية المعنوية العامة أو من ينيبونهم‪ ،‬على أن يرفق بالقرار نسخة من‬ ‫مخطط المشروع المقترح نزع الملكية ألجل تنفيذه‪ ،‬وتبلغ البلديات وكتاب العدل والجهات المختصة األخرى بذلك‪.‬ويجب أن يتضمن القرار دعوة‬ ‫الجهات المشار إليها في المادتين السادسة والسابعة لتسمية مندوبيها خالل فترة ال تزيد على خمسة عشر يو ًما‪ - 2.‬ينشر قرار الموافقة في‬ ‫الجريدة الرسمية وفي صحيفتين من الصحف اليومية التي توزع في المنطقة‪.‬كما تلصق صورة من اإلعالن في مقر الجهة صاحبة المشروع‪،‬‬ ‫وفي مقر المشروع‪ ،‬وفي المحكمة‪ ،‬وفي اإلمارة أو المحافظة أو المركز‪ ،‬وفي البلدية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها‪.‬المادة السادسة‪- 1 :‬‬ ‫ال يجوز تقسيم أرض أو دمج عقار بآخر‪ ،‬أو الترخيص بالبناء في العقارات الواردة في مخطط المشروع المقترح نزع الملكية ألجل تنفيذه‪ ،‬وذلك‬ ‫اعتبارا من تاريخ التبليغ بقرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية‪ - 2.‬يتخذ تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية‬ ‫ً‬ ‫سا لتقدير التعويض ‪ ،‬وال يعتد بما يتم بعد ذلك من تعديالت أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو إحياء أو غرس أو نحو ذلك‪ - 3.‬تكون الجهة‬ ‫أسا ً‬ ‫صاحبة المشروع لجنة تشترك فيها اإلمارة والبلدية المختصة‪ ،‬وتكون مهمتها دخول العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع بحضور‬ ‫المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب األحوال أو من يمثلهم‪ ،‬وتحرير محضر بذلك تبين فيه نوع العقار ووصفه اإلجمالي ومشتمالته من المباني‬ ‫واألسوار واألشجار والمزروعات واآلبار والسدود والعقوم وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في التعويض ‪ ،‬واسم المالك والشاغل للعقار‬ ‫وأصحاب الحقوق عليه مما يقدم للجنة من صكوك أو مستندات‪ ،‬مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة‪ ،‬ويوقع هذا المحضر من قبل‬ ‫أعضاء اللجنة وأصحاب الشأن من المالكين والشاغلين أو من يمثلهم‪.‬فإن امتنع أي من األعضاء أو أصحاب الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في‬ ‫المحضر مع بيان السبب‪ ،‬وال يمنع التوقيع من تصحيح الخطأ إذا ثبت‪ ،‬كما تثبت االعتراضات إن وجدت‪.‬وعلى اللجنة أن تنهي عملها خالل‬ ‫ستين يو ًما من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية‪.‬المادة السابعة‪ :‬تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات‬ ‫المقرر نزع ملكيتها أو المتضررة من المشروع على النحو اآلتي‪ :‬أوالً‪ :‬خمسة مندوبين من الجهات الحكومية‪ ،‬تسميهم جهاتهم وهم‪ - 1 :‬مندوب‬ ‫من الجهة صاحبة المشروع‪ - 2.‬مندوب من وزارة العدل‪ - 3.‬مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية ‪ - 4.‬مندوب من وزارة الداخلية ‪5.‬‬ ‫‪ -‬مندوب من وزارة المالية واالقتصاد الوطني ‪.‬ثانيا ً‪ :‬اثنان من أهل الخبرة في العقار‪ ،‬ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة‪.‬ويشترط في‬ ‫أعضاء اللجنة أن يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة‪ ،‬المعروفين باألمانة‪ ،‬وأال تقل مرتبة مندوب الجهة الحكومية عن السادسة‪.‬كما يشترط في‬ ‫عضوا في اللجنة من كان له أو‬ ‫ً‬ ‫مندوب وزارة العدل ‪ -‬باإلضافة إلى ذلك ‪ -‬توفر المؤهل المقرر للتعيين في السلك القضائي‪.‬وال يجوز أن يكون‬ ‫لزوجته أو ألحد أصهاره أو أقاربه حتى الدرجة الرابعة حق أو مصلحة في العقار المقرر نزع ملكيته أو المتضرر من المشروع‪ ،‬أو كان وكي ًال‬ ‫ألحد أصحاب الحقوق على العقار أو وصيًّا أو قي ًما عليه‪.‬المادة الثامنة‪ :‬على لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة السابعة البدء في تقدير‬ ‫التعويض خالل ستين يو ًما من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية‪ ،‬وأن تنتهي من التقدير في موعد ال يتجاوز تسعين يو ًما من‬ ‫تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية‪ ،‬ما لم توجد أسباب تقرر اللجنة في محضر خاص أنها تحول دون ذلك‪ ،‬ويعتمد المحضر من‬ ‫الجهة صاحبة المشروع‪.‬المادة التاسعة‪ - 1 :‬يجوز للجنة التقدير أن تطلب من الجهات المختصة مساعدتها بمن تراه من الخبراء والموظفين‪- 2.‬‬ ‫يجب على اللجنة دخول العقارات في سبيل تنفيذ مهامها بحضور المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب األحوال أو من يمثلهم‪ ،‬وعلى هؤالء تمكين‬ ‫اللجنة من القيام باألعمال التي يتطلبها إنجاز مهامها‪ - 3.‬تنعقد اللجنة بحضور جميع أعضائها‪ ،‬وتتخذ قراراتها باألغلبية‪ ،‬وترفعها إلى الجهة‬ ‫صاحبة المشروع العتمادها‪.‬ويجوز لهذه الجهة ولوزارة المالية واالقتصاد الوطني طلب إعادة التقدير خالل ثالثين يو ًما من تاريخ قرار التقدير‪،‬‬ ‫ويتم ذلك بواسطة لجنة أخرى من غير األعضاء السابقين ال يقلون عنهم من حيث االشتراطات وال تقل مرتبة مندوبي الجهات الحكومية في هذه‬ ‫اللجنة عن العاشرة‪.‬وتكون خالل ثالثين يو ًما من تاريخ طلب إعادة التقدير‪ ،‬وتتخذ قرارها باألغلبية ‪ ،‬ويجب أن تنهي عملها خالل ستين يو ًما من‬ ‫تاريخ طلب إعادة التقدير وإال أخذ بقرار اللجنة األولى‪.‬المادة العاشرة‪ :‬تقوم لجنة التقدير بما يأتي‪ - 1 :‬الوقوف على العقار أو العقارات المقرر‬ ‫نزع ملكيتها والتحقق مما ورد في محضر اللجنة المشار إليها في المادة السادسة‪ - 2.‬تقدير العقارات المقرر نزع ملكيتها أرضًا‪ ،‬وبناء ‪،‬‬ ‫وأشجارا ‪ ،‬ومزروعات‪.‬وأي إنشاءات أو حقوق أخرى وفق األسس اآلتية‪ :‬أ ‪ -‬يكون تقدير التعويض عن العقار على أساس قيمته وقت وقوف‬ ‫ً‬ ‫لجنة التقدير على العقار المراد نزع ملكيته‪.‬ب ‪ -‬يكون تقدير التعويض على األشجار على أساس قيمتها وقت وقوف اللجنة على العقار المراد‬ ‫نزع ملكيته‪ ،‬مع مراعاة نوعها وعمرها ونتاجها‪.‬ج ‪ -‬يكون تقدير التعويض عن المزروعات والثمار إذا لم يكن تأخير نزع ملكيتها إلى ما بعد‬ ‫االنتهاء من الحصاد وقطف الثمار وفق ما تراه لجنة التقدير‪.‬د ‪ -‬يكون تقدير التعويض عن األراضي المخصصة لالستعماالت العامة التي ال‬ ‫تشملها النسبة النظامية في المخططات الخاصة بعد مضي سنتين من تاريخ تخصيصها‪ ،‬وفقًا ألحكام هذا النظام‪ - 3.‬تقدير قيمة التعويضات‬ ‫ألصحاب العقارات المتضررة من المشروع دون أن يقتطع شيء منها لصالحه‪ ،‬وذلك على أساس الفرق بين قيمة العقار قبل تنفيذ المشروع‬ ‫وقيمته بعده‪.‬المادة الحادية عشرة إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع ما يأتي‪ - 1 :‬تقدر قيمة مساحة األرض المقرر نزع ملكيتها‬ ‫والبناء والغراس المقام على هذه المساحة إذا كان الجزء الباقي من األرض أو البناء أو الغراس ً‬ ‫قابال لالنتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في‬ ‫المنطقة‪ ،‬وتضاف إلى هذه القيمة تكاليف إصالح وترميم الجزء المتبقي من البناء‪ - 2.‬تقدر قيمة مساحة األرض المقرر نزع ملكيتها فقط وقيمة‬ ‫كامل البناء أو الغراس إذا كان الجزء الباقي من البناء أو الغراس بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير قابل لالنتفاع به وكان الجزء الباقي من‬ ‫قابال لالنتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة‪ ،‬على أن تتولى الجهة صاحبة المشروع هدم الجزء الباقي من‬ ‫األرض بعد االقتطاع ً‬ ‫سا إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير صالح لالنتفاع‬ ‫البناء‪ - 3.‬تقدر قيمة كامل العقار أرضًا وبنا ًء وغرا ً‬ ‫به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة‪ ،‬أو كانت تكاليف إصالح الجزء الباقي من العقار تساوي أو تفوق قيمة هذا الجزء‪.‬ويعود تقدير قابلية‬ ‫الجزء الباقي من العقار لالنتفاع به أو وجود الضرر إلى لجنة من األمانة أو البلدية المختصة مع إشراك مندوب أو أكثر من وزارة الزراعة‬ ‫والمياه إذا كانت األرض زراعية‪ ،‬وذلك لتحديد مدى االنتفاع من الغراس المتبقي من عدمه أو وجود الضرر فيه‪.‬المادة الثانية عشرة‪ :‬إذا اقتصر‬ ‫نزع الملكية على جزء من العقار ونقصت قيمة الجزء أو األجزاء الباقية منه بسبب تنفيذ المشروع‪ ،‬وجب مراعاة النقصان عند تقدير التعويض‬ ‫المستحق‪.‬المادة الثالثة عشرة‪ :‬يجوز أن يكون التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة أو جزء منه أرضًا إذا رضي المالك بذلك‪.‬‬ ‫المادة الرابعة عشرة‪ :‬إذا اختلفت مساحة العقار الواردة في وثائق إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار حسب وضعه على الطبيعة ‪ ،‬فيجري‬ ‫التقدير حسب المساحة الفعلية أو الواردة في وثائق الملكية أيهما أقل ‪ ،‬وذلك دون إخالل بحق مالك العقار في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل‬ ‫في التقدير‪.‬المادة الخامسة عشرة‪ :‬إذا اعترض تنفيذ مشروع للمنفعة العامة ملكيات لم يتحدد مالكها قبل البدء في تنفيذ المشروع ‪ ،‬أو ظهرت أثناء‬ ‫تنفيذ المشروع عالمات أو آثار تملك ‪ ،‬وجب تحديد هذه الملكيات مساحيًّا حسب العالمات الظاهرة أو التي تظهر أثناء التنفيذ ‪ ،‬وتدوين ما عليها‬ ‫والمساحات المقتطعة منها وتقديرها ‪ ،‬وحفظ تلك المعلومات لدى الجهة التي يتبعها المشروع لالستفادة منها لدى أي مطالبة في المستقبل‪.‬المادة‬ ‫‪23‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫أوال‪ :‬نزع الملكية‪:‬‬ ‫نزع الملكية يعني صيرورة العقار ملكا للدولة أو لجهة إدارية أو جهة عامة‪(.‬فهو نزع دائم للملكية)‪.‬‬ ‫ولتحقيق التوازن بين مصلحة الفرد (المالك) وبين مصلحة المجتمع (المصلحة العامة) فقد جاء النظام مقيدا‬ ‫لنزع ملكية العقارات بأربعة شروط وهي‪:‬‬ ‫‪ -1‬أن يكون النزع لصالح المنفعة العامة‪:‬‬ ‫‪-‬تعتبر المنفعة العامة كل مشروع مقرر من ِقَبل جهة إدارية ومعتمد في الميزانية ألغراض التخطيط أو‬ ‫تنفيذ مشروع حكومي‪.‬‬ ‫وال ُيشترط في المصلحة العامة أن تكون ضرورة ملحة‪ ،‬أي ال يشترط أن يكون المشروع ضرورًيا‪ ،‬بل يجوز‬ ‫أن يكون المشروع لتحقيق مصلحة استثمارية أو اقتصادية أو حتى جمالية يشمل‪ ،‬مثل تجميل األحياء أو‬ ‫تنسيق المشاريع البيئية وغيرها‪.‬‬ ‫‪ -2‬أن يتم الموافقة والترخيص للمشروع ومعتمد في الميزانية‪.‬‬ ‫فحتى يكون نزع الملكية صحيح ونافذ يجب أن يكون المشروع المراد تنفيذه في العقار قد أقر في الميزانية‬ ‫ومرخص له بالتراخيص الالزمة‪.‬‬ ‫السادسة عشرة‪ :‬تبلغ الجهة صاحبة المشروع أصحاب الحقوق على العقارات المقرر نزع ملكيتها بالتعويض المقدر لهم بالطرق اإلدارية ‪ ،‬فإن‬ ‫تعذر إبالغهم بذلك فيتم النشر وفقًا لما جاء في البند الثاني من المادة الخامسة ويكون ذلك بمثابة التبليغ‪.‬المادة السابعة عشرة‪ -1 :‬تقوم الجهة‬ ‫صاحبة المشروع بتبليغ مالكي العقارات وشاغليها بوجوب إخالئها خالل المدة التي تحددها‪ ،‬على أال تقل هذه المدة عن ثالثين يو ًما من تاريخ‬ ‫التبليغ باإلخالء‪.‬وتتم إجراءات الصرف قبل التاريخ المحدد لإلخالء ‪ ،‬على أال يسلم مبلغ التعويض لصاحبه إال بعد تسليم العقار وتوثيقه بواسطة‬ ‫كاتب العدل أو المحكمة‪ -2.‬يجوز في الحاالت االستثنائية طلب إخالء العقار قبل انتهاء اإلجراءات ودفع التعويض ‪ ،‬ويتم ذلك بقرار من الوزير‬ ‫المختص‪ -3.‬في كل الحاالت إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من االنتفاع به قبل تسلم التعويض سواء كان‬ ‫بصورة استثنائية أو غيرها فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين اإلخالء وتسلم التعويض ما لم يكن سبب تأخير صرف التعويض بسببه‪.‬وتقدر‬ ‫أجرة المثل اللجنة المنصوص عليها في المادة السابعة من هذا النظام‪.‬المادة الثامنة عشرة‪ :‬يجب أن يتم صرف التعويض عن العقار المنزوعة‬ ‫ملكيته للمنفعة العامة خالل سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية ‪ ،‬فإذا تعذر ذلك جاز لمن نزعت الملكية منه‬ ‫طلب إعادة التقدير ‪ ،‬إال إذا كان تأخير صرف التعويض بسبب يعود إليه‪.‬المادة التاسعة عشرة‪ :‬إذا استغنت الجهة صاحبة المشروع عن كامل‬ ‫عقار سبق نزع ملكيته أو جزء منه قابل لالنتفاع به حسب التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة وال يمكن تخصيصه لمشروع آخر ذي نفع عام‬ ‫فيحق لمن نزعت الملكية منه أو ورثته استرداده خالل ستة أشهر من تاريخ التبليغ بذلك لقاء إعادة التعويض المدفوع‪.‬الباب الثاني‪ :‬وضع اليد‬ ‫المؤقت على العقار المادة العشرون‪ -1 :‬يجوز وضع اليد مؤقتًا على العقارات لقاء تعويض عادل ال يقل عن أجرة المثل تحدده لجنة التقدير‬ ‫المشار إليها في المادة السابعة من هذا النظام‪.‬وذلك في حاالت الطوارئ والكوارث واألوبئة وما شابهها‪ ،‬أو لتنفيذ مشروع ذي نفع عام عاجل‬ ‫يتوقف على وضع اليد المؤقت على العقار المذكور وال يوجد بديل سواه‪ -2.‬ال يمنع وضع اليد المؤقت على العقار من اتخاذ إجراءات نزع‬ ‫الملكية وفقًا لهذا النظام‪ -3.‬ال تجوز إزالة المنشآت أو المباني إال بعد انتهاء اإلجراءات الخاصة بتقدير التعويضات المستحقة عنها‪.‬المادة الحادية‬ ‫والعشرون‪ :‬تحدد المدة القصوى لوضع اليد المؤقت بما ال يتجاوز ثالث سنوات ‪ ،‬ويصدر قرار وضع اليد من الجهة المختصة بنزع الملكية ‪،‬‬ ‫ويجب أن يتضمن القرار مدة وضع اليد المؤقت والغرض الذي تم من أجله‪.‬المادة الثانية والعشرون‪ :‬إذا رأت الجهة المعنية أن المدة القصوى‬ ‫لوضع اليد المؤقت غير كافية فعليها أن تتفق مع المالك على تحديد مدة جديدة قبل نهاية المدة بفترة كافية‪ ،‬فإذا تعذر االتفاق معه على ذلك فيخلى‬ ‫العقار‪.‬المادة الثالثة والعشرون‪ :‬تقوم الجهة صاحبة المشروع بتعويض مالك العقار محل وضع اليد المؤقت عن األضرار الناتجة عن ذلك‪.‬الباب‬ ‫الثالث‪ :‬أحكام ختامية المادة الرابعة والعشرون‪ :‬يجوز ألصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان واألجهزة اإلدارية التي‬ ‫تتخذ وفقًا لهذا النظام‪ ،‬خالل ستين يو ًما من تاريخ إبالغهم بالقرار‪.‬المادة الخامسة والعشرون‪ :‬مع مراعاة حاالت نزع الملكية التي تضمنتها‬ ‫األنظمة األخرى ‪ ،‬يلغي هذا النظام نظام نزع الملكية للمنفعة العامة الصادر بالمرسوم الملكي ذي الرقم (م‪ )65/‬والتاريخ ‪ 1392 / 11 / 16‬هـ‪،‬‬ ‫وأحكام نزع الملكية للمنفعة العامة والتعويض عنها الواردة في نظام الطرق والمباني الصادر في ‪ 1360 / 6 / 1‬هـ‪ ،‬واألحكام المقررة القتطاع‬ ‫الذراع المعماري‪ ،‬كما يلغي كل ما يتعارض معه من أحكام‪.‬المادة السادسة والعشرون‪ :‬يقترح وزير الشؤون البلدية والقروية ما يلزم لتنفيذ هذا‬ ‫النظام من لوائح ‪ ،‬وتصدر بقرار من مجلس الوزراء ‪.‬المادة السابعة والعشرون‪ :‬ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية‪ ،‬ويعمل به بعد مائة‬ ‫وثمانين يو ًما من تاريخ نشره‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫مثال‪ :‬البلدية تريد توسيع شارع معين‪ ،‬ولكن في ميزانية عام ‪١٤٤٧‬هـ‪ ،‬فال يجوز أن تقوم بإجراءات نزع‬ ‫الملكية‪ ،‬بل البد أن يكون المشروع المراد نزع ملكيته ا‬ ‫مقر في ميزانية الدولة‪.‬‬ ‫‪ -3‬تعويض المالك بتعويض عادل وفًقا لنوعية وقيمة العقار المنزوع‪.‬‬ ‫وبين النظام ألية تقدير التعويض‪ ،‬بوجود لجنة مكونة من خمسة مندوبين ‪ - 1‬مندوب من الجهة صاحبة‬ ‫المشروع‪ - 2.‬مندوب من و ازرة العدل‪ - 3.‬مندوب من و ازرة الشؤون البلدية والقروية ‪ - 4.‬مندوب من‬ ‫و ازرة الداخلية ‪ - 5.‬مندوب من و ازرة المالية واالقتصاد الوطني‪.‬‬ ‫كما بين النظام ضرورة وجود اثنين سعوديين من أهل الخبرة واألمانة مرشحين من الغرفة التجارية في منطقة‬ ‫العقار‪.‬وتستعين اللجنة بمن تراه لتقدير التعويض‪.‬ويحق للمالك االعتراض على التعويض المقدر أمام‬ ‫ديوان المظالم‪.‬‬ ‫‪ -4‬عدم كفاية األراضي الحكومية المتاحة لتنفيذ المشروع‬ ‫اض خاصة؟ اإلجابة‪ :‬ال؛ ألن‬ ‫مثال‪ :‬إذا كان هناك ارتداد ٍ‬ ‫كاف للبلدية‪ ،‬فهل يحتاج المشروع إلى أخذ أر ٍ‬ ‫ً‬ ‫المشروع يكفي التنفيذ على األراضي الحكومية المتاحة‪.‬‬ ‫‪ -5‬يجب أن يتم النزع بقدر الحاجة وبأقل األضرار الممكنة‪ ،‬وعلى سبيل المثال‪ ،‬إذا كانت المساحة‬ ‫المطلوبة للمشروع هي ‪ 3‬أمتار فقط من أرض بمساحة ‪ 10‬آالف متر مربع‪ُ ،‬يفضل أن يتم استخدام األرض‬ ‫بشكل جزئي دون الحاجة إلى احتاللها بالكامل يتم نزع ثالثة أمتار فقط‪.‬‬ ‫ثانيا‪ :‬وضع اليد (النزع المؤقت)‪:‬‬ ‫قد تكون المصلحة العامة تقتضي الحاجة لمنفعة عقار لمدة محدودة‪ ،‬كفتح طريق مؤقت حتى تتم صيانة‬ ‫الطريق الرئيسي‪.‬فأجاز للجهة اإلدارية أن تستولي مؤقتًا على عقار معين لفترة محددة‪ ،‬ثم تعيده إلى المالك‬ ‫األصلي‪ ،‬وقيد ذلك بشروط‪:‬‬ ‫أ ‪ -‬يجب أن يتوافر في النزع المؤقت الشروط الموجودة بالنزع الدائم‪.‬‬ ‫ب‪ -‬يتم تحديد فترة زمنية لوضع اليد‪ ،‬وتكون مدتها ‪ 3‬سنوات‪.‬‬ ‫‪ -‬في حالة رغبة الجهة اإلدارية في تمديد فترة وضع اليد‪ ،‬فلها خيارين‪:‬‬ ‫‪ -1‬التفاوض مع المالك والحصول على موافقته‪.‬‬ ‫‪-2‬عدم الحصول على موافقة وفي هذه الحالة يعاد العقار إلى المالك األصلي وال ُيمدد وضع اليد لفترة‬ ‫أطول‪.‬وإذا كانت هناك حاجة مستمرة تتطلب استيالء دائم على العقار‪ ،‬فيتبع فيها إجراءات النزع الدائم‬ ‫للملكية‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫المبحث السابع‪ :‬أنواع الملكية‪:‬‬ ‫سنعرف أنواع الملكية‪ ،‬وأسباب الشيوع‪ ،‬ثم سنشرع في بيان أحكام الشيوع العادي والشيوع الجبري‪.‬‬ ‫تنص المادة التاسعة عشرة بعد الستمائة‪:‬‬ ‫"إذا تملك أكثر من شخص شيئاً دون أن تفرز حصة كل منهم فهم شركاء على الشيوع‪ ،‬وتكون حصصهم‬ ‫متساوية‪ ،‬ما لم يقم الدليل على خالف ذلك"‪.‬‬ ‫‪ -‬الشرح‪:‬‬ ‫يمكن تقسيم الملكية إلى نوعين‪:‬‬ ‫‪ -1‬الملكية المميزة (المفرزة)‪ :‬تكون على شيء معين محدد‪ ،‬معلوم المعالم والحدود الخاصة بها‪.‬‬ ‫‪ -2‬الملكية الشائعة‪ :‬هي أن يشترك أكثر من مالك في ملكية شيء معين دون فرزه‪ ،‬فيكون لكل واحد نسبة‬ ‫فيها‪ ،‬وال يعلم محل الملك على التحديد‪ ،‬والملكية الشائعة تتفرع لفرعين‪:‬‬ ‫أ‪-‬الشيوع العادي‪ :‬يكون عندما يمتلك اثنين أو أكثر ملكية شيء معين غير مفرز ويقبل القسمة عند‬ ‫االقتضاء دون ضرر‪.‬‬ ‫ب‪ -‬الشيوع الجبري‪ :‬وهو ينشأ عن‪ :‬إما وحدات عقارية مشتركة‪ ،‬أو حائط مشترك‪.‬‬ ‫‪ -‬أسباب الشيوع‪:‬‬ ‫أو بتعبير أخر‪ ،‬كيف ينشأ الشيوع أو ماهي مصادره؟‬ ‫سنأتي الحقا على أسباب الملكية‪ ،‬وال تختلف كثي ار عن أسباب الشيوع‪ ،‬إال أن أسباب الملكية أعم‪ ،‬حيث‬ ‫أن هناك أسباب للملكية وال تكون سببا للشيوع (كالضمان)‪.‬وأسباب الشيوع هي‪:‬‬ ‫‪ -1‬العقد (بيع‪ ،‬هبة‪ ،‬شركة)‪.‬‬ ‫‪ -2‬الميراث (وهو الغالب األعم في الشيوع العادي)‪.‬‬ ‫‪ -3‬الحيازة (وسيأتي أحكامها) كأن يصيد أكثر من شخص حيوانا واحدا‪.‬‬ ‫‪ -4‬الوصية‪.‬كأن يوصي شخص باشتراك أكثر من موصى له بالموصى به‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫‪ -‬التكييف الفقهي للملكية الشائعة‪:‬‬ ‫عندما يشترك أكثر من مالك بملكية شيء معين‪ ،‬كما لو اشترك أكثر من وارث في ميراثهم لعقار واحد‪،‬‬ ‫فما هو الوصف القانوني أو التكييف القانوني لملكية كل شخص؟‬ ‫هو مشاركة‪ ،‬فالمالك شركاء في الملك‪ ،‬وشركاء في الغنم والغرم‪ ،‬وعليه فإن الملكية الشائعة هو حق عيني‬ ‫أصلي وحق ملكية تام‪ ،‬أي أن كل مالك له نصيب محدد بالنسبة ويمتد في كل ذرات محل الملك المشاع‪.‬‬ ‫وتعني أن كل شخص يمتلك نصيبه الخاص على كل جزء من هذا الشيء المشترك‪.‬‬ ‫فمثال لو أن وارثا ورث النصف‪ ،‬فإن كل جزء في األرض‪ ،‬بل وكل ذرة سيكون له فيها نسبة ‪.٪٥٠‬‬ ‫وسنشرع في بيان أحكام الشيوع العادي‪ ،‬ثم أحكام الشيوع الجبري‪.‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬الشيوع العادي‪:‬‬ ‫الشيوع العادي يعرف بأنه اشتراك اثنين أو أكثر في ملكية شيء معين غير مفرز ويقبل القسمة عند‬ ‫االقتضاء دون ضرر‪.‬‬ ‫وسنبين كيفية إدارته وحفظه ومصروفاته والتصرف فيه وقسمته‪.‬‬ ‫أوال‪ -‬إدارة المال الشائع‪( :‬استعمال ‪ -‬استغالل)‪:‬‬ ‫تنص المادة الحادية والعشرون بعد الستمائة‪:‬‬ ‫ِ‬ ‫تقتض النصوص النظامية أو االتفاق خالف‬ ‫"تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم‬ ‫ذلك‪ ،‬وإذا تولى أحد الشركاء اإلدارة دون اعتراض من الباقين ُع َّد وكيالً عنهم"‪.‬‬ ‫الشرح‪:‬‬ ‫ُيستغل المال الشائع عندما يتم تأجيره أو استخدامه بطرق أخرى‪.‬والطريقة المثلى لالستغالل االتفاق‬ ‫(اإلجماع) بين الشركاء على كيفية االستعمال واالستغالل‪ ،‬فإن اتفق جميع الشركاء‪ ،‬فاتفاقهم نافذ وتجري‬ ‫أثاره عليهم‪.‬ولكن إن لم يتفقوا فقد بين النظام كيفية إدارة المال الشائع‪ ،‬وبين النظام أن إدارة المال الشائع‬ ‫واستغالله تنقسم إلى نوعين‪:‬‬ ‫النوع األول ‪-‬اإلدارة المعتادة‪.‬‬ ‫النوع الثاني‪ -‬إدارة غير معتادة‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫تدوين محاضرات مقرر الحقوق العينية األصلية للدكتور إبراهيم الوهيبي‪.‬‬ ‫النوع األول‪ :‬إدارة معتادة‪:‬‬ ‫تنص المادة الثانية والعشرون بعد الستمائة‪:‬‬ ‫‪" -1‬إذا اختلف الشركاء في إدارة المال الشائع كان رأي األغلبية في اإلدارة المعتادة ملزماً لجميع الشركاء‬ ‫وخلفهم العام والخاص‪ ،‬وتعتبر األغلبية بقيمة الحصص‪ ،‬ولها أن تختار مدي اًر من الشركاء أو من غيرهم‪،‬‬ ‫ِ‬ ‫وحسن االنتفاع به يسري على جميع الشركاء"‪.‬‬ ‫وأن تضع تنظيماً إلدارة المال‬ ‫بناء على طلب أي‬ ‫‪" -2‬إذا لم تتوفر األغلبية المنصوص عليها في الفقرة (‪ )1‬من هذه المادة فللمحكمة ً‬ ‫شريك أن تعين مدي اًر للمال الشائع"‪.‬‬ ‫‪ -‬الشرح‬ ‫أ)‪ :‬مفهوم اإلدارة المعتادة‪:‬‬ ‫واإلدارة المعتادة هي االستخدام الذي ال يؤثر على الشيء المشترك أو يقلل من قيمته ومكوناته وغايته‪.‬‬ ‫ب)‪ :‬طرق اإلدارة المعتادة للمال الشائع‪:‬‬ ‫‪ -1‬اإلدارة بإجماع الشركاء‪ ،‬فهذه ال تثور مشكلة فيها‪.‬‬ ‫‪ -2‬تكليف واحد منهم صراح ًة بالوكالة (كأن يقول الشركاء‪ :‬يا فالن افعل بمالنا كذا وكذا) ويمكن أن تكون‬ ‫الوكالة صريحة (وهي األصل)‪ ،‬كما يمكن أن يكون توكيال ضمنيا‪ ،‬ومن أمثلة التوكيل الضمني أن يتصرف‬ ‫أحدهم ويعطي البقية من غلة الشيء المشاع ويقبضونه مع عدم اعتراضهم على إدارته‪.‬‬ ‫‪ -3‬اعتماد آراء األغلبية المطلقة بشرط أن تكون في إطار اإلدارة المعتادة‪.‬واألغلبية المطلقة تعني أن أي‬ ‫نسبة لألغلبية تكفي إلدارة المال إدارة معتادة (أي ‪ ،)١+ ٥٠‬وضد األغلبي