Surrogazione e Patto Commissorio nel Diritto

Un diritto reale di garanzia che garantisce al creditore il potere di espropriare il bene ipotecato e di essere soddisfatto in primo luogo con il ricavato dell'espropriazione.

Il diritto del creditore ipotecario di espropriare il bene anche se è stato venduto a un terzo acquirente.

L'ipoteca è accessoria al debito e dipende dalla sua esistenza. Se il debito viene estinto, l'ipoteca cessa.

L'ipoteca può essere costituita solo su beni specifici, non si può avere un'ipoteca generale.

L'ipoteca grava sull'intero bene ipotecato, anche se il credito è solo una parte del valore.

L'ipoteca può essere costituita su immobili, beni mobili registrati, rendite dello stato e diritti reali minori tranne le servitù.

L'ipoteca si estingue con l'estinzione dell'usufrutto.

L'ipoteca si consolida sulla proprietà piena quando l'usufrutto si estingue.

Il pericolo di un creditore è che il debitore sperperi i suoi beni e non abbia più nulla da pagare. Per garantirsi, il creditore può iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

La scelta dell'immobile da ipotecare è rimessa al creditore. Questa scelta non basta per costituire l'ipoteca, è necessario un ulteriore elemento.

L'iscrizione nei pubblici registri immobiliari è essenziale per il sorgere dell'ipoteca, sia tra le parti sia con i terzi.

La convenzione delle parti, la legge o il provvedimento di condanna attribuiscono al creditore solo il diritto di ottenere l'iscrizione, ma l'ipoteca si costituisce solo con l'esecuzione.

L'atto con cui nasce l'ipoteca. Si esegue presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate del luogo in cui si trova l'immobile.

L'iscrizione dell'ipoteca legale è eseguita d'ufficio dal conservatore; l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale e volontaria è invece eseguita su istanza dell'interessato.

Le spese dell'atto di costituzione, le spese di iscrizione e rinnovazione, le spese ordinarie per il processo esecutivo, gli interessi dovuti e gli interessi maturati successivamente al pignoramento (nella misura legale) sono inclusi nello stesso grado dell'ipoteca principale.

L'atto che si esegue a margine dell'iscrizione, che serve a rendere pubblico il trasferimento dell'ipoteca, il vincolo che grava sul credito ipotecario, o altre vicende del grado.

Anche l'annotazione ha efficacia costitutiva: la trasmissione dell'ipoteca e il vincolo sul credito non hanno effetto senza annotazione.

Formalità che serve a ridurre la quantità di beni ipotecati o l'ammontare del credito iscritto, in caso di sproporzione tra credito e beni o credito iscritto.

L'iscrizione dell'ipoteca dura 20 anni. La rinnovazione serve ad evitare l'estinzione dell'iscrizione. Essa deve essere eseguita prima della scadenza dei 20 anni.

Se il bene ipotecato viene alienato a terzi, il creditore perderà il diritto di espropriarlo.

La cancellazione estingue l'ipoteca. Avviene quando il credito è estinto o quando è ordinata dal giudice.

L'ordine di preferenza tra le ipoteche sullo stesso bene è determinato dalla priorità dell'iscrizione, non dal titolo.

È consentito lo scambio di grado tra creditori ipotecari, purché non si danneggi chi ha gradi successivi.

Un creditore può sostituire un altro creditore sullo stesso bene, purché non abbia già iscritto un'ipoteca e l'altro sì.

L'ipoteca, un diritto reale di garanzia, non esiste fino a quando non viene iscritta nel registro immobiliare. L'iscrizione ha un effetto costitutivo.

Ci possono essere più ipoteche sullo stesso immobile, e ciascuna ha un grado che determina la sua potenza, ovvero l'ordine di soddisfazione nel caso di espropriazione.

Il grado può essere negoziato tra i creditori. È possibile scambiarlo o trasferirlo, modificando la posizione dell'ipoteca nella classifica.

L'iscrizione ipotecaria ha una validità di 20 anni. Dopo questo periodo, l'ipoteca perde efficacia, a meno che non venga rinnovata.

Prima della scadenza dei 20 anni, il creditore può chiedere il rinnovo dell'ipoteca, prolungandone la validità.

Il credito garantito dall'ipoteca ha un limite inferiore, mentre il credito iscritto nel registro immobiliare ha un limite superiore, detto massimale.

Il credito iscritto è un limite massimo per il credito garantito, con delle eccezioni per spese e interessi.

L'ipoteca può essere costituita dal proprietario, ma anche da un terzo, che concede il bene come garanzia per il debito di qualcun altro.

L'ipoteca volontaria nasce da un accordo, un contratto o una dichiarazione unilaterale, ma non dal testamento.

La convenzione o la dichiarazione unilaterale per l'ipoteca volontaria devono essere scritte e autenticate o giudizialmente accertate.

Nell'atto di concessione dell'ipoteca volontaria devono essere indicati con precisione l'immobile e il credito garantito.

L'ipoteca su cosa altrui ha efficacia obbligatoria per il concedente. È responsabile di procurare al creditore l'acquisto del diritto di ipoteca.

L'ipoteca legale, concessa a determinati creditori, nasce automaticamente con l'iscrizione, senza bisogno di un'azione specifica.

L'ipoteca legale spetta all'alienante di un bene e ai condividenti, garantendo loro il pagamento del prezzo o dei conguagli.

L'ipoteca giudiziale nasce da un provvedimento di un giudice, come una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro.

Il creditore perdente, con un grado di ipoteca inferiore, può surrogarsi nell'ipoteca di un altro bene del debitore, non sfruttata dal creditore vincente, pur essendo soggetto a possibili conflitti con altri creditori ipotecari con iscrizioni prioritarie.

Il contenuto del diritto di ipoteca può essere limitato in due modi: rispetto al credito garantito (es: pagamento parziale del debito) o rispetto all'oggetto (es: vendita di parte del bene ipotecato).

È nullo l'accordo che prevede che il creditore diventi proprietario del bene ipotecato o pignorato in caso di inadempimento.

Il patto commissorio può essere valido se accompagnato dalla clausola marciana, ovvero una stima imparziale del bene da parte di un terzo, per cui la differenza tra il valore del bene e il credito viene versata al debitore.

La vendita con patto di riscatto permette al venditore di riacquistare il bene restituendo il prezzo, eludendo il divieto di patto commissorio.

Il diritto del terzo acquirente di un bene ipotecato che lo ha pagato, liberato o è stato espropriato di essere rimborsato dal debitore.

Il debitore, se paga i crediti garantiti dall'ipoteca o subisce l'espropriazione del bene, può chiedere il rimborso al creditore principale.

Il terzo datore di ipoteca non può chiedere al creditore di espropriare prima gli altri beni del debitore e poi quello ipotecato.

Il terzo acquirente di un bene ipotecato che lo ha pagato, liberato o è stato espropriato può subentrare nel diritto di ipoteca che il creditore aveva su altri beni del debitore.

L'estinzione degli effetti della pubblicità ipotecaria dopo 20 anni dalla sua iscrizione. L'ipoteca può essere nuovamente iscritta.

L'estinzione del diritto di ipoteca, che non può essere nuovamente iscritta.

La modificazione del titolare del diritto di ipoteca, che segue il trasferimento del credito garantito.

La formalità pubblicitaria che rende nota l'avvenuta modifica del diritto di ipoteca.

La modifica del grado di un'ipoteca rispetto alle altre ipoteche sullo stesso bene.

Il meccanismo che coinvolge due creditori ipotecari di grado finitimo, dove uno scambia il suo grado con quello dell'altro.

Lo scambio dei gradi tra due o più creditori ipotecari non finitimi.

Il creditore con grado inferiore è garantito per un credito superiore al creditore con grado maggiore. La modificazione non può danneggiare i creditori intermedi.

Situazione in cui il creditore ipotecario ha diritto di ipoteca su più beni del debitore, creando una posizione di garanzia più forte.