Société Civile Immobilière (SCI)

Study Notes

Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est une structure commune en France, permettant à des particuliers ou professionnels de gérer un patrimoine immobilier.
Sa constitution est simple et elle sert d'instrument de gestion patrimoniale et fiscale.
La SCI ne peut exercer d'activité commerciale, mais seulement acquérir et posséder des biens immobiliers.
Les associés de la SCI ont une responsabilité indéfinie sur le passif social, ce qui pose un risque, en particulier si l'acquisition immobilière est financée par endettement.
Minimum deux associés sont requis, sans maximum légal. Conjoint ou partenaire PACS peuvent être associés. Associés peuvent être physiques ou moraux.
Le capital social peut être fixe ou variable, sans minimum requis. Libération complète ou partielle possible lors de la création. Apports en numéraire ou en nature possibles.
Les statuts obligatoires incluent l'objet de la société, la dénomination, le siège, le capital, la durée, la gérance, les apports des associés. Les statuts sont rédigés par acte privé ou notarié. Immatriculation au RCS nécessaire.
Obligations de tenir une comptabilité, organiser une assemblée annuelle pour approuver les comptes et déclarer fiscalement.
Imposition selon le régime de la société de personnes ou de l’impôt sur les sociétés (IS), selon le choix de la structure. La répartition du résultat se fait entre les associés proportionnellement à leur participation dans le capital.
La gérance est assurée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, mentionnés dans les statuts ou par décision d’assemblée. La responsabilité des gérants peut être engagée en cas de faute de gestion.
Une agrément des associés est requis pour la cession de parts, mais cette cession est libre entre ascendants et descendants.

Intérêt de la SCI pour un particulier

Gestion du patrimoine privé: Protéger le patrimoine personnel des créanciers; la SCI devient propriétaire, et la personne apporteuse reçoit des titres SCI. L’action paulienne peut remettre un bien immobilier dans le patrimoine personnel si l’objectif est uniquement d’échapper aux créanciers.
Transmission: Transmission des parts de la SCI, évitant l’indivision successorale.

Intérêt de la SCI pour un professionnel

Gestion d’un patrimoine immobilier lié à l’activité: Séparation exploitation/foncier. La SCI héberge les immeubles. Le loyer couvre l’emprunt, mais doit être raisonnable et conforme à la valeur locative réelle du bien. Une confusion de patrimoine est à éviter.
Diversification des risques: Les créanciers de la société commerciale ne peuvent pas atteindre les biens immobiliers de la SCI. Attention à la confusion des patrimoines (loyers, transferts).
Préparation de la retraite et de la transmission: Transmission des parts de la SCI à des héritiers non-intéressés par l’entreprise, tandis que d’autres héritiers récupèrent les titres (actions) de la société commerciale.

Holding

Une holding regroupe des actionnaires souhaitant influer sur les sociétés qu’elle détient (passive ou active = plus que détention, des services aux filiales).
La création est similaire à toute société, mais l’objet social est spécialisé pour détenir des participations dans d’autres sociétés et fournir un support à ses filiales (holding active).
Choix de la forme juridique (SA, SAS, SARL, société civile…) est fondamental.
Opérations possibles après la création: apporter des titres existants , et/ou acquérir des titres/entités existantes , créer des sociétés opérationnelles avec participations.

Avantages de la holding

Régime mère-fille: Évite la double imposition des bénéfices (taxés une fois dans la filiale, ensuite dans la holding à la distribution de dividendes, mais avec un seuil de participation de 5% depuis plus de 2 ans, et 5% du montant des dividendes versés sont réintégrés).
Intégration fiscale: Unification de l’imposition des bénéfices et des pertes de toutes les sociétés intégrées fiscalement (soumises à l’IS, mêmes dates clôture comptable, la holding détenant 95% du capital de ses filiales, la holding n’est pas détenu à 95% ou plus par une autre société soumise à l’IS), maximisant la compensation.
Effet de levier: Contrôle d’une société par le biais de la holding, permettant une dilution de l’actionnariat tout en conservant le contrôle ou un cash-out.

Exemple de montage immobilier : Owner Buy-Out (OBO)

Objectif: Transformer une partie du patrimoine professionnel d’un dirigeant en actif privé.
Mécanisme: Création d'une holding de reprise (Newco) qui rachète une partie de la société à l'ancien actionnaire majoritaire (créant du cash pour la retraite), le dirigeant reste actionnaire majoritaire de Newco. Utilisation de fonds d’investissement et de prêts bancaires.
Effets: Le dirigeant encaisse un cash-out (14 millions ici) et conserve le contrôle de l'entreprise cible.

Exemple: Achat immeuble par SCI, location à la société et donation

Objectif: Transmission patrimoniale à des enfants en réduisant au minimum le coût fiscal.
Mécanisme: La SCI achète des bureaux pour les louer à la société du gestionnaire. L'emprunt est amortis grâce aux loyers. Donation des parts (après décote) aux enfants, bénéficiant d'abattements fiscaux.
Avantages: Réduction du coût fiscal par donation, et autofinancement, donnant des parts immobilières de SCI aux enfants. Libérer la société du dirigeant de l'actif immobilier pour des ventes futures éventuelles.

Description

Ce quiz vous permettra de tester vos connaissances sur la Société Civile Immobilière (SCI) en France. Vous découvrirez les caractéristiques, les obligations et les implications de cette structure de gestion immobilière. Préparez-vous à répondre à des questions sur les associés, le capital social, et la responsablilité au sein de la SCI.