Introduction au droit commercial

Le statut des baux commerciaux est d'ordre public, ce qui signifie qu'il s'applique automatiquement dès que ses conditions d'application sont réunies, même si les parties n'ont pas explicitement qualifié leur contrat de bail commercial.

Le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges concernant les baux commerciaux.

L'article L145-15 du Code de commerce permet de rendre nulles les dispositions d'un contrat de bail commercial qui sont contraires au statut des baux commerciaux.

Le « réputer non écrit » est une sanction judiciaire qui consiste à effacer de façon fictive une disposition contractuelle illicite.

Même si le statut des baux commerciaux est d'ordre public, les parties peuvent renoncer à certaines de leurs prérogatives une fois qu'elles sont nées.

Si des prérogatives découlent du statut des baux commerciaux pendant la durée du contrat, les parties peuvent y renoncer au moment où elles naissent.

Le statut des baux commerciaux n'empêche pas les parties de se soumettre volontairement à ses règles, même si leurs relations contractuelles ne relèvent pas a priori de ce statut.

L'article L145-1 du Code de commerce définit les conditions d'application du statut des baux commerciaux, notamment pour les baux concernant les fonds de commerce, les locaux accessoires et les terrains sur lesquels sont construits des bâtiments à usage commercial.

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, mais le locataire peut le résilier tous les 3 ans à la fin d'une période triennale.

Le bailleur peut résilier un bail commercial avant son terme uniquement dans des situations spécifiques prévues par la loi, comme la faute du locataire, la nécessité de surélever l'immeuble ou de le réaffecter.

Le loyer initial d'un bail commercial est librement négocié entre les parties lors de la signature du contrat et n'est pas soumis à des règles spécifiques.

Le pas-de-porte est une somme forfaitaire versée par le locataire au bailleur lors de l'entrée dans les lieux et est considérée comme un complément de loyer exceptionnel. Il est donc soumis à la TVA.

La loi prévoit une révision du loyer du bail commercial tous les 3 ans pour l'adapter aux fluctuations économiques et à la valeur du marché. La révision est demandée par l'une ou l'autre partie, et en cas de désaccord, un juge fixe le loyer.

La révision du loyer du bail commercial s'effectue tous les 3 ans, soit à compter de la signature du contrat, soit à compter de la dernière révision.

Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative actuelle du bien loué, en tenant compte des fluctuations du marché.

L'une ou l'autre des parties peut demander une révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, et le juge intervient en cas de désaccord.

Un bail dérogatoire qui expire sans que les parties ne modifient leur relation contractuelle sera automatiquement transformé en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Le crédit-bail immobilier, la location-achat immobilière (LOA) et les conventions d'occupation précaire ne sont pas considérés comme des baux commerciaux en raison de leur nature.

Pour qu'un bail soit considéré comme un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, il faut que le locataire soit un commerçant et que l'immeuble soit un bâtiment.

Un locataire est considéré comme commerçant s'il est propriétaire d'un fonds de commerce et s'il dispose d'une autonomie de gestion suffisante pour exercer son activité.

Un immeuble locatif doit être un bâtiment, et non un terrain nu ou une construction mobile, pour être soumis au statut des baux commerciaux.

Un simple emplacement de stationnement, s'il est une partie d'un ensemble bâti, peut être considéré comme un accessoire d'un local commercial et être soumis au statut des baux commerciaux.

La stabilité et la permanence du local loué sont des critères essentiels pour que le statut des baux commerciaux s'applique.

Une convention d'occupation précaire n'est pas soumise au statut des baux commerciaux car elle implique une occupation temporaire et non stable.