Gérance

Formes juridiques de propriété

• Propriétés communes : biens détenus collectivement par plusieurs personnes.
• Copropriétés :
  • Copropriétés ordinaires : appartements ou locaux commerciaux en copropriété, gérés selon les règles établies par le syndicat des copropriétaires.
  • Propriétés par étage (PPE) : forme de copropriété où chaque étage représente une unité distincte avec des parties communes partagées.
• Coopératives : regroupements de personnes qui achètent ou construisent ensemble pour bénéficier de conditions avantageuses, offrant des droits d'usage au lieu de propriété individuelle.

Types de propriétaires

• Privés : individus ou familles qui détiennent des biens en leur nom propre pour un usage personnel ou comme investissement.
• Institutionnels : entités comme les sociétés d'assurance, fonds de pension ou sociétés immobilières qui gèrent des portefeuilles immobiliers à des fins de rendement.

Stratégies & politiques

• État locatif & rendement : analyse du marché locatif pour optimiser les revenus à partir des biens immobiliers.
• Gestion locative : administration des biens loués, incluant le suivi des loyers et l’entretien des propriétés.
• Gestion technique : supervision des aspects techniques et infrastructurels des bâtiments, incluant la maintenance préventive et corrective.
• Acquisition, vente : processus d'achat et de vente de biens immobiliers, stratégies pour maximiser les profits.
• Immobase - Mandat de gérance-propriétaire : service permettant de déléguer la gestion immobilière à des professionnels pour optimiser le rendement et la gestion des biens.

Formes juridiques de propriété

• Propriétés communes : Régime où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, souvent partagé entre copropriétaires.
• Copropriétés : Impliquent plusieurs propriétaires d'un même immeuble, subdivisé en unités distinctes.
  • Copropriétés ordinaires : Structure classique où les espaces communs et privés sont définis, avec des règles de copropriété.
  • Propriétés par étage (PPE) : Forme spécifique de copropriété, où les propriétaires détiennent leur appartement tout en partageant des parties communes, comme les couloirs et les ascenseurs.
• Coopératives : Entités où les membres possèdent des parts et ont un droit d'usage sur un habitat commun, favorisant une gestion collective.

Types de propriétaires

• Privés : Individus ou familles qui possèdent et gèrent leurs biens immobiliers, souvent motivés par l'investissement personnel.
• Institutionnels : Organisations comme des fonds de pension ou des compagnies d'assurance, qui possèdent des biens immobiliers à grande échelle dans le cadre de leur portefeuille d'investissement.

Stratégies & politiques

• Gestion locative : Stratégies mises en place pour louer des biens, incluant la fixation de loyer et la sélection de locataires.
• État locatif & rendement : Analyse des revenus générés par les investments immobiliers, prenant en compte l'occupation et le rendement.
• Gestion technique : Maintenance et amélioration des biens immobiliers pour assurer leur fonctionnalité et longévité.
• Acquisition, vente : Stratégies d'achat et de cession de biens immobiliers pour optimiser le portefeuille et réaliser des plus-values.

Le contrat de gérance

• Le contrat de gérance peut être établi sous forme orale ou écrite, offrant flexibilité dans sa rédaction.
• Il doit spécifier l'immeuble concerné ainsi que le numéro de parcelle pour une identification précise.
• Se définit clairement les obligations et responsabilités du régisseur ainsi que celles du propriétaire, permettant une gestion transparente.
• Le contrat énumère en détail les prestations fournies par le gérant et en précise le contenu ainsi que les limites de son mandat.
• Les prestations du gérant sont généralement accompagnées d'un descriptif détaillé, assurant une compréhension claire des services à fournir.
• La question de la rémunération du gérant est abordée dans le contrat, établissant ainsi les conditions financières de la collaboration.

Le contrat de gérance

• La régie ou gérance représente le propriétaire dans la gestion de ses biens.
• Les principales obligations de la gérance envers le propriétaire incluent:
  • La défense des intérêts du propriétaire.
  • La préservation des biens selon les instructions données par celui-ci.
  • Le respect des règles locatives et des obligations imposées aux locataires.

Équilibre entre clients

• La gérance doit naviguer entre les besoins du locataire et ceux du propriétaire.
• L'établissement d'une relation équilibrée est essentiel pour maintenir une bonne gestion locative.

Formes juridiques de propriété

• Types de propriétés incluent les propriétés communes et les copropriétés.
• Les copropriétés se déclinent en copropriétés ordinaires et propriétés par étage (PPE).
• Les coopératives représentent une autre forme juridique de propriété.

Types de propriétaires

• Propriétaires peuvent être classés en deux catégories : privés et institutionnels.

Stratégies & politiques

• Gestion locative essentielle pour maintenir l'état locatif et optimiser le rendement.
• Gestion technique nécessaire pour assurer la pérennité des biens immobiliers.
• Acquisition et vente font partie des stratégies d'optimisation du portefeuille immobilier.
• Immobase est mentionnée comme un outil pour le mandat de gérance-propriétaire.

Le contrat de gérance

• Peut être oral ou écrit ; il spécifie l'immeuble et le numéro de parcelle.
• Décrit les obligations du régisseur envers le propriétaire et les prestations fournies.
• Rémunération du gérant est un élément clé du contrat de gérance.

Engagements de la gérance

• Défendre les intérêts du propriétaire.
• Préserver les biens selon les instructions du propriétaire.
• Faire respecter les règles locatives et les obligations des locataires.

Équilibre à trouver

• Nécessité de maintenir un bon équilibre entre les besoins du client locataire et du client propriétaire.

Base du mandat

• La gestion financière est à 20%, locative et administrative à 25%, technique également à 25%, pour un total de 100%.

Formes juridiques de propriété

• Propriétés communes regroupent des biens partagés entre plusieurs individus ou entités.
• Copropriétés se divisent en deux catégories :
  • Copropriétés ordinaires, structure classique où chaque propriétaire détient une part des parties communes.
  • Propriétés par étage (PPE), où chaque unité est un espace privatif, souvent dans un immeuble à plusieurs étages.
• Coopératives sont des structures où les membres partagent la propriété et la gestion d'un bien immobilier.

Types de propriétaires

• Propriétaires privés, souvent des individus ou des familles, qui possèdent des biens résidentiels ou commerciaux.
• Propriétaires institutionnels, tels que des fonds d'investissement ou des sociétés immobilières, qui gèrent des portefeuilles importants de biens.

Stratégies & politiques

• L'état locatif et le rendement sont des facteurs clés influençant la valorisation et l'attrait des biens immobiliers.
• La gestion locative inclut la sélection des locataires, le recouvrement des loyers, et la communication avec les locataires.
• La gestion technique concerne l'entretien et la sécurité des biens, incluant les réparations et les améliorations.
• L'acquisition et la vente des propriétés nécessitent une analyse minutieuse du marché ainsi qu'une planification stratégique.

Le contrat de gérance

• Le contrat de gérance peut être établi de manière orale ou écrite, précisant l'immeuble et le numéro de parcelle concerné.
• Définit clairement les obligations du régisseur et les attentes du propriétaire.
• Énonce les prestations fournies par le gérant, incluant des détails sur le mandat.
• Précise la rémunération du gérant et les modalités de paiement.

Engagements de la régie/gérance

• Défendre les intérêts du propriétaire et agir en son nom.
• Préserver les biens immobiliers confiés, conformément aux instructions du propriétaire.
• Faire respecter les règles locatives et les obligations des locataires, assurant un équilibre entre les attentes des locataires et des propriétaires.

Base du mandat

• Gestion Financière : 20% du mandat total.
• Gestion Locative et Administrative : 25% du mandat total.
• Gestion Technique : 25% du mandat total.
• Total de la gestion : 100% du mandat.

Mandat de gérance

• Le contrat de gérance peut être oral ou écrit, mentionnant le bâtiment et le numéro de parcelle.
• Obligations du gérant et du propriétaire sont définies, avec une description détaillée des services.
• La rémunération du gérant est établie dans le contrat.
• L'agence doit défendre les intérêts du propriétaire, préserver les biens selon les instructions, et faire respecter les règles des locataires.
• Le contrat de gérance peut être résilié à tout moment.

Différents types de propriétés

• Propriété collective lorsque plusieurs personnes possèdent un bien.
• Deux formes reconnues par le droit suisse : la propriété commune et la co-propriété.

Propriété commune

• Chaque personne possède l'ensemble de la propriété sans parts idéales.
• Exemple : dans un immeuble de 10 appartements, plusieurs héritiers possèdent le bien sans droits individuels sur des appartements spécifiques.
• La décision se prend à l'unanimité, ce qui peut être un inconvénient majeur.

Co-propriété ordinaire

• Chaque co-propriétaire possède une part de la propriété qu'il peut disposer.
• Exemple : trois frères et sœurs co-propriétaires d'une maison familiale ont chacun un tiers.
• Le principe de la majorité est utilisé pour la prise de décisions.

PPE (Propriété par Étages)

• Adaptation simple de la co-propriété où le bâtiment reste un bien unique.
• Chaque co-propriétaire a un droit exclusif sur une partie de l'immeuble.
• La PPE est établie par un acte authentique et enregistrée au registre foncier.
• Chaque co-propriétaire reçoit un livret spécial.
• Différents types de majorité existent pour la prise de décision selon les règlements de la PPE.

Principes de la propriété par étage (PPE)

• La majorité est la règle lors de la prise de décisions pour la PPE.
• La PPE est une forme d'aménagement de la copropriété, l'immeuble demeurant unique.
• Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur une partie de l'immeuble.
• Constituée par un acte authentique, la PPE est inscrite au registre foncier.
• Chaque copropriétaire reçoit un feuillet spécial.

Types de propriétaires

• Propriétaire privé
• Investisseur institutionnel, incluant des professionnels de l'immobilier
• Institution publique

Gestion immobilière

• Les honoraires d'un gestionnaire d'immeuble se répartissent selon plusieurs catégories.

Base du mandat (30% de la rémunération)

• Infrastructure nécessaire à la gestion.
• Logistique comprenant informatique et papeterie.
• Personnel, incluant les salaires des collaborateurs.

Gestion financière (20% du mandat)

• Encaissement des loyers et frais annexes.
• Contrôle de la conformité des versements.
• Gestion des rappels et du contentieux.
• Organisation des paiements et contrôle de leur conformité.
• Établissement des décomptes pour les propriétaires et copropriétaires.
• Paiement des impôts et des taxes, particulièrement les taxes immobilières.

Gestion locative et administrative (25% du mandat)

• Accueil des locataires et candidats pour les baux.
• Présentation et visite des logements à louer.
• Traitement des candidatures et suivi administratif des baux.
• Suivi des contrats d'assurance, garanties et cautions.
• Représentation du propriétaire vis-à-vis des autorités et services publics.

Gestion technique (25% du mandat)

• Entretien courant et réparations nécessaires dans les immeubles.
• Établissement et suivi des commandes de travaux.

Inspections et suivi

• Réalisation d'inspections régulières des immeubles.
• Établissement d'un inventaire des travaux à réaliser.
• Surveillance des installations techniques telles que le chauffage, l'ascenseur et la ventilation.
• Gestion des contrats d'entretien pour une maintenance optimale.

La gestion technique

• Inspections régulières des immeubles pour établir un inventaire des travaux nécessaires.
• Surveillance des installations techniques essentielles : chauffage, ascenseurs, ventilation, etc.
• Gestion des contrats d'entretien pour garantir le bon fonctionnement des installations.
• Pré-constats réalisés en vue de la revalorisation des biens immobiliers.
• Réalisation des états des lieux et conventions de sortie pour chaque locataire.
• Gestion des relevés d'énergie afin de suivre la consommation et optimiser les coûts.
• Coordination des concierges : rédaction de contrats, gestion des fournitures, suivi des cahiers des charges.
• Gestion des sinistres, incluant l'annonce et le suivi des incidents jusqu'à leur résolution.

La rémunération

Honoraires de gérance

• Rémunération basée sur un pourcentage des encaissements nets ou bruts réalisés.
• Un pourcentage peut également être appliqué sur l'état locatif théorique pour évaluer les revenus potentiels.

Honoraires sur travaux

• Un pourcentage appliqué sur les factures d'entretien courant et les fournitures nécessaires.
• Pour des travaux spéciaux, un pourcentage est négocié selon le montant total des travaux effectués.

Menu frais

• Un pourcentage des honoraires de gérance retenu comme frais de gestion.
• Des honoraires spécifiques négociés pour des activités particulières selon les nécessités.

Attention aux différences cantonales

• Les taux horaires et de gestion peuvent varier selon les cantons.
• La flexibilité de la tarification permet à chaque gérant de pratiquer des prix qu'il choisit de facturer.