T.50 - El Retracto Convencional

El retracto legal es un derecho que se reconoce al arrendatario de una vivienda, al colono, al enfitéutico, y al colindante de una finca rústica, para recuperar la propiedad que ha sido vendida por el propietario, a cambio de un precio determinado.

El contrato de permuta es un contrato bilateral, por el que cada una de las partes se obliga a dar una cosa a la otra a cambio de otra cosa.

La transmisión de créditos, o cesión de créditos, es el acto por el cual un acreedor (cedente) transfiere a otro (cesionario) su derecho a reclamar el pago de una deuda a un deudor.

El retracto, en general, se trata de un derecho de compra de un inmueble que la ley concede a determinadas personas.

El Retracto Convencional, o pacto de retroventa, es un derecho que se establece por acuerdo entre el vendedor y el comprador de un bien inmueble. Esto le permite al vendedor recuperar la propiedad en un plazo determinado, al precio original de la venta, bajo ciertas condiciones.

El retracto convencional es un derecho real. Se configura como un derecho real porque se configura como una limitación a la propiedad del comprador, para retener para el vendedor la facultad de recuperar la propiedad.

En el retracto convencional, el vendedor tiene la acción legal para recuperar el bien vendido contra el comprador inicial, esto es, quien adquirió la propiedad mediante el contrato de compraventa.

El derecho de retracto convencional es transmisible. Esto significa que el derecho de retracto se puede vender a una tercera persona, a cambio de una contraprestación (venta oneroso). También puede ser cedido gratuitamente (donación) a otra persona sin recibir nada a cambio (venta lucrativo).

El plazo máximo para el ejercicio del retracto convencional es de 10 años. Este plazo empieza a contar desde el momento en que se firma el contrato de compraventa, en este caso, a partir de la celebración de la compraventa.

El retracto convencional puede tener un plazo menor a 10 años. Este plazo se pacta entre el vendedor y el comprador. El plazo debe ser expresamente previsto en el contrato de compraventa.

Si varios vendedores con derecho de retracto comparten la propiedad, no podrán ejercer el derecho de retracto por la parte de los demás. El vendedor solo podrá retraer la parte que le corresponde en la propiedad.

Si una finca indivisa se vende en partes separadas, los propietarios pueden retraer solo su parte. El comprador no podrá obligar al vendedor a recuperar toda la propiedad.

Si un vendedor vende una parte de una propiedad en común y luego adquiere la totalidad de la propiedad, puede obligar al vendedor inicial a recuperar la totalidad de la propiedad si este desea ejercer el retracto.

El vendedor, además del precio original de la venta, debe reembolsar los gastos necesarios y útiles realizados por el comprador en la propiedad.

Si la propiedad tiene frutos manifiestos al momento de la venta, el comprador deberá recibir un abono prorrateado de los frutos que sean recogidos hasta el momento en que se ejerza el retracto. Este abono se calcula en proporción a la cantidad de frutos que se produjeron desde la fecha de venta hasta la fecha de retracto.

Si la propiedad no tiene frutos manifiestos al momento de la venta, no se hace abono ni prorrateo de los frutos que se recojan cuando se ejerza el retracto.

El tanteo legal se configura como un derecho de preferencia a la compra de un inmueble que tienen ciertos sujetos, en caso de que el propietario decida venderlo. Estos sujetos son el arrendatario, el colono, el enfitéutico y el colindante. El tanteo permite a estos sujetos comprar el inmueble al mismo precio y condiciones que el comprador potencial.

El retracto legal se refiere a la capacidad que se otorga a ciertos individuos para recuperar una propiedad, en caso de que esta sea vendida, aunque no la hayan comprado antes. Es un derecho que se configura como una subrogación en el lugar del comprador, adquiriendo todos los derechos y obligaciones del contrato de compraventa.

Si varios copropietarios desean ejercer el retracto legal, solo pueden hacerlo en proporción a la parte que posean en la propiedad común.

Para que el retracto de colindantes sea válido, el inmueble que se venda debe ser una finca rústica con una superficie no mayor a 10 hectáreas.

El retracto de comuneros tiene prioridad sobre el de colindantes o arrendatarios.

El plazo para el ejercicio del retracto legal es de un año. El plazo comienza a contar desde el momento en que el colindante, el arrendatario, el usufructuario o el enfitéutico tiene conocimiento de la venta.

La cesión de un crédito comprende también la cesión de todos los accesorios del crédito, como la fianza, la hipoteca, la prenda y el privilegio.

El retracto legal no se aplica a la compraventa, solo en los casos específicos del arrendatario, usufructuario, enfitéutico y colindante.

En la permuta, sí cabe el saneamiento por evicción. Si un propietario pierde la posesión de un bien por causa legal, el otro propietario tiene derecho a optar entre la restitución del bien o la devolución del valor.

El retracto legal no permite subrogación al retrayente en el lugar del comprador. El retrayente únicamente adquiere los derechos y obligaciones del comprador original.

Cuando varios condueños de una finca indivisa han vendido sus cuotas separadamente, cada uno puede retraer por su parte. El comprador no puede obligar a ningún condueño a recuperar la totalidad de la finca.

Para que el retracto de colindantes sea efectivo, no se requiere que la finca rústica exceda de una hectárea. Es válido para fincas rústicas menores a 10 hectáreas.

La cesión de créditos comprende la de todos sus accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio