Código Civil: Obligación de Saneamiento

Obligación de Saneamiento

• El Código Civil de 1984 clasifica las obligaciones de saneamiento en cuatro categorías: disposiciones generales, saneamiento por evicción, saneamiento por vicios ocultos y saneamiento por hechos propios del transferente.
• Las normas de saneamiento se aplican tanto a contratos onerosos como gratuitos.
• La obligación de saneamiento por evicción, por vicios redhibitorios y por hechos propios del transferente se establece legalmente, aunque las partes no lo especifiquen.
• Las partes pueden aumentar, disminuir o eliminar totalmente la obligación de saneamiento, pero no pueden liberar o limitar la responsabilidad del transferente por un hecho voluntario propio o por dolo o culpa inexcusable.
• La obligación de saneamiento del transferente por sus hechos propios, por evicción y por vicios ocultos es objetiva, implica que responde independientemente de su culpabilidad, considerando que el adquirente no puede destinar el bien a su finalidad.

Saneamiento por Evicción

• La evicción es la pérdida total o parcial del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien debido a una resolución judicial o administrativa firme, por un derecho de tercero anterior a la transferencia.
• El saneamiento por evicción implica dos obligaciones del transferente:
  • Obligación principal: Defender judicialmente al adquirente en el proceso iniciado por el tercero evicente.
  • Obligación subsidiaria: Restituir el precio y pagar otros conceptos legales si el tercero demanda gana y despoja (evicciona) al adquirente del bien.
• El saneamiento por evicción es de naturaleza indemnizatoria, el transferente debe indemnizar al adquirente por la pérdida o menoscabo de su patrimonio.
• La obligación de saneamiento por evicción se establece ex lege en todos los contratos de transferencia de propiedad, posesión o uso de un bien.
• El saneamiento procede tanto cuando el transferente enajena un bien ajeno como cuando enajena un bien propio, pero el adquirente es despojado por un mejor derecho de tercero sobre el uso o posesión.
• El tercero evicente puede despojar al adquirente del derecho de propiedad, o solo del derecho al uso o posesión.
• Para que haya evicción es necesario que una resolución judicial o administrativa obligue al adquirente a abandonar el bien, por no pertenecerle el derecho de propiedad o por no tener el derecho al uso o posesión del mismo.
• La resolución judicial o administrativa debe ser firme para que se active la obligación de saneamiento.
• Si la transferencia corresponde a un bien común, los copropietarios transferentes están obligados recíprocamente al saneamiento por evicción, en proporción a la parte de cada uno.
• La obligación de transferir la propiedad, uso o posesión de un bien es distinta de la obligación de sanear por evicción.
  • La primera corresponde al cumplimiento del contrato.
  • La segunda corresponde al poscumplimiento, solo funciona si el transferente ya cumplió con su prestación, objeto del contrato.
• Si el transferente no ejecuta la prestación de transferir la propiedad, uso o posesión, incurre en incumplimiento del contrato, y el adquirente puede demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
• La evicción es causa de saneamiento, y el incumplimiento de la prestación es causa de resolución del contrato.
• La obligación de transferir es contractual, la de saneamiento es legal.