전세권의 의의와 성질

Study Notes

의의: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 후순위 권리자·채권자보다 전세금 우선변제권을 가진 용익물권이다. (민법 제303조 제1항)
일반적인 "전세"는 임대차를 의미하며, 물권상의 전세권과는 다르다.
타물권: 전세권의 대상은 타인의 부동산(토지 또는 건물)이다. 농경지는 제외된다. (민법 제303조 제2항) 부동산 일부에 설정 가능. 등기 신청 시 도면 첨부해야 함.
용익물권: 목적물을 점유하여 사용·수익하는 권리, 상린관계 규정 준용. 침해 시 물권적 청구권 인정.
전세금 지급: 전세권의 필수 요소. 금전으로 지급해야 함. 전세금 지급 없이는 전세권 성립 X. 기존 채권으로 대체 가능. (판례)
담보물권성: 전세권자는 전세금에 대한 우선변제권을 가진다. 전세금 반환 지체 시, 경매 청구 가능. (민법 제318조) 담보물권의 여러 성질 (부종성, 불가분성, 수반성, 물상대위성)을 가진다. 전세권을 담보하는 전세금반환채권을 분리 양도하는 것은 허용되지 않는 경우가 많다. (판례)

취득: 전세권 설정 계약(물권적 합의 + 전세금 지급) 및 등기로 취득. 양도, 상속, 취득시효에 의해서도 취득 가능. 점유는 성립요건이 아님.
존속기간: 최장 10년 (당사자 약정이 10년 초과 시, 10년으로 축소).
- 건물에 대한 전세권은 1년 미만 약정 시 1년으로 처리.
- 존속기간 미약정 시, 각 당사자는 소멸 통고 가능. 상대방 통고 후 6개월 지나면 전세권 소멸. (민법 제313조)
갱신: 전세권의 존속기간 만료 시 갱신 가능. 갱신 시 기간은 갱신 시점부터 10년 이내.
- 건물 전세권의 법정갱신. 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신 거절통지 또는 조건 변경 통지 X → 기존 전세권과 동일 조건으로 재설정. 존속기간 미약정 처리.
전세권의 갱신: 약정갱신 또는 법정갱신으로 갱신 가능. 약정갱신시 등기 필수.

사용·수익권: 목적물 사용·수익 권리. 위반 시, 전세권설정자는 소멸청구, 원상회복/손해배상 청구 가능. (민법 제311조)
유익비 상환 청구권: 전세권자의 유익비 상환 청구는 인정되지 않는다. (수선·유지 의무 존재)
전세금 증감 청구권: 조세, 공과금 등 변화로 전세금의 상당성이 훼손되면 증감 청구 가능. (민법 제312조의2)
점유권, 물권적 청구권: 점유보호청구권, 반환청구권 등 물권적 청구권 행사 가능. (민법 제319조, 제213조, 제214조)
경매 청구권 & 우선변제권: 전세금 반환 지체 시, 전세권자는 경매 청구, 후순위 권리자보다 우선변제 받을 권리. (민법 제303조 제1항, 제318조)

자유로운 인도/양도/담보제공: 타인에게 양도, 담보로 제공, 존속기간 동안 임대 가능. 불가항력적 손해에 대한 책임 부담. 처분금지 특약은 등기를 하여야만 제3자에게 대항할 수 있다.(부동산 등기법 제139조 제1항)
전세권의 양도/담보제공: 전세권 양도 등기 시 효력 발생. 전세권자는 전세권설정자에 대하여 동일한 권/의무를 가진다. (민법 제307조) 담보로서 저당권 설정 가능.

소멸청구: 전세권자가 전세권 설정 계약 또는 성질에 따른 정해진 방법으로 사용·수익 X 시, 전세권설정자는 소멸 청구 가능. 원상회복 또는 손해배상 청구 가능.
소멸통고: 존속기간 미약정 시, 각 당사자는 언제든지 소멸 통고 가능. 통고 후 6개월 지나면 전세권 소멸.
부동산 멸실: 부동산 전/일부 멸실 시 전세권 소멸.
포기: 전세권자는 자유롭게 전세권 포기 가능. 제3자에게 권리가 이전되는 경우 포기 X.
약정 소멸 사유: 약정에 따른 소멸 사유 발생 시 전세권 소멸.