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# 전세권 ## 학습요점 1. 전세권은 용익물권이지만 담보물권으로서의 성질도 갖는다(경매권, 우선변제권). 2. 물권으로서의 전세권과 채권으로서의 임차권의 비교, 같은 용익물권으로서 전세권과 지상권의 비교를 파악해 두어야 한다. 3. 토지전세권과 건물전세권의 차이점, 소멸통고와 소멸청구의 차이점을 파악해 두어...

# 전세권 ## 학습요점 1. 전세권은 용익물권이지만 담보물권으로서의 성질도 갖는다(경매권, 우선변제권). 2. 물권으로서의 전세권과 채권으로서의 임차권의 비교, 같은 용익물권으로서 전세권과 지상권의 비교를 파악해 두어야 한다. 3. 토지전세권과 건물전세권의 차이점, 소멸통고와 소멸청구의 차이점을 파악해 두어야 한다. 4. 전세권설정자의 부속물매수청구권, 전세권자의 부속물매수청구권도 알아 두어야 한다. 5. 부동산 일부에 전세권이 설정된 경우 목적부동산 전부를 경매할 수 없으나, 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. ## 1. 전세권의 의의와 성질 ### (1) 전세권의 의의 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권이다(제303조 제1항). * 일반적으로 쓰이고 있는 '전세'라는 용어는 여기에서 말하는 물권법상의 '전세권'이 아니라 채권적 전세, 즉 임대차를 의미한다. ### (2) 법적 성질 1. **타물권**: 전세권의 목적물은 타인의 부동산(토지 또는 건물이다. 다만, 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없다(제303조 제2항). 부동산 일부, 즉 1필의 토지 일부 또는 건물의 일부에도 전세권을 설정할 수 있다. 부동산의 일부가 전세권의 목적이 된 때에는 등기신청서에 그 도면을 첨부하여야 한다(부동산등기법 제139조). 2. **용익물권**: 전세권은 목적부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리이다. 따라서 전세권에도 상린관계의 규정이 준용된다(제319조). 또한 전세권이 침해되는 경우에는 물권적 청구권이 인정된다(제319조, 제213조, 제214조). 3. **전세금 지급은 전세권의 요소**: 전세권은 전세금의 지급을 요소로 한다. 이 점에서 지상권과 차이가 있다. 전세금은 금전으로 반드시 지급되어야 한다. 따라서 전세금은 전세권의 요소로서 반드시 지급되어야 하고 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 하면 전세권은 성립하지 않는다. 4. **담보물권성**: 전세권자는 전세금에 관해 우선변제권이 인정 된다. 전세권자는 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고(제303조 제1항), 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있다(제318조). 따라서 담보물권의 통유성이 인정된다(부종성, 불가분성, 수반성, 물상대위성이 있음). ## 2. 전세권의 취득과 존속기간 ### (1) 전세권의 취득 전세권의 설정계약(전세권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 전세금의 지급)에 의해 취득하며, 등기가 있으면 전세권을 취득한다. 또한 전세권의 양도나 상속 또는 취득시효에 의해서도 취득될 수 있다. 전세권은 목적부동산을 점유할 권리를 포함하나, 목적부동산의 인도는 전세권의 성립요건은 아니다(통설). ### (2) 전세권의 존속기간 1. **제312조 【전세권의 존속기간】① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.** 2. **② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.** 3. **③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.** 4. **④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.** #### ① 존속기간을 정하는 경우 1. **최장기간의 제한 : 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정계약이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다(제312조 제1항). 전세권의 갱신이 있는 경우, 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 최장존속기간의 제한은 토지뿐만 아니라 건물에도 적용된다.** 2. **건물에 대한 최단기간의 제한 : 건물에 관한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 본다(제312조 제2항).** 3. **존속기간을 정하지 않은 경우 : 전세권의 존속기간을 정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸한다(제313조).** ## 3. 전세권의 효력 ### (1) 전세권의 효력이 미치는 범위 1. **건물전세권의 지상권·임차권에 대한 효력 : 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 건물에 대한 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 미친다(제304조 제1항). 즉, 토지와 건물이 그 소유자를 달르 하는 경우에 건물만을 전세권의 목적으로 한 경우에도 건물의 전세권자는 그 건물의 사용·수익을 위해서 필요한 범위 내에서 대지에 대하여 당연히 이용권을 인정해야 하기 때문니다. 이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(제304조 제2항).** 2. **건물의 전세권과 법정지상권 : 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자(건물소유자)에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다(제305조 제1항). 주의할 것은 법정지상권을 취득하는 자는 전세권자가 아니라 건물소유자(전세권설정자)이다. 법정지상권이 성립하는 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 하는 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(제305조 제2항).** ### (2) 전세권자의 권리 1. **목적 부동산의 사용·수익권**: 전세권자는 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리가 있다(제303조 제1항). 전세권자가 이에 위반하여 사용·수익하는 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고 이 경우 전세권설정자는 전세권자에 대해 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(제311조 제1항). 2. **유익비상환청구권**: 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제310조 제1항). 그러나 전세권자에게는 수선·유지의무가 있기 때문에 필요비상환청구권은 인정되지 않는다. 3. **전세금증감청구권**: 전세금이 목적 부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(제312조의2). 증액청구의 비율은 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하며, 또 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 이를 하지 못한다(민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정). 4. **점유권과 물권적 청구권**: 전세권은 점유를 수반하는 권리이므로 점유를 침해당한 때에는 전세권자는 점유보호청구권을 행사할 수 있고, 또한 전세권의 침해를 당한 때에는 전세권에 기인해 목적물의 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있다(제319조, 제213조, 제214조). 5. **경매청구권 및 우선변제권**: 전세권자가 전세금의 반환을 보장하도록 하기 위해 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세권자는 전세목적물의 경매를 청구할 수 있고(제318조), 전세권자는 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(제303조 제1항). ### (3) 전세권자의 의무 1. **전세권자의 수선, 유지의무**: 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다(제309조). 따라서 전세권자가 목적부동산의 통상적 유지 및 관리를 위하여 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구하지 못한다. 2. **원상회복·손해배상의무**:전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 이러한 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(제311조). 전세권이 존속기간의 만료로 인해 소멸하면 전세권자는 그 목적부동산을 원상으로 회복하여야 하고, 그 목적부동산에 부속시킨 물건은 이를 수거할 수 있다(제316조 본문). ### (4) 전세권의 처분권 1. **처분의 자유**: 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 또 그 존속기간 내에 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다(제306조). 이 경우 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 전세권자는 책임을 부담한다. 이러한 전세권의 처분에 대해 당사자의 특약에 의해서 처분을 금지할 수 있으며(제306조 단서), 이 처분금지의 특약은 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있다(부동산등기법 제139조 제1항). 2. **전세권의 양도 및 담보제공**: 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 함으로써 전세권 양도의 효력이 발생한다. 전세권을 양도하면 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리와 의무를 가진다(제307조). 또한 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다. 전세권을 목적으로 할 수 있는 담보는 저당권뿐이다. 즉, 전세권은 저당권의 목적이 될 수 있다. ## 3. 전세권의 소멸 ### (1) 전세권의 소멸사유 1. **전세권설정자의 소멸청구**: 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 목적물을 사용·수익하지 않는 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 이 경우 전세권설정자는 전세권자에 대해 원상회복 또는 손해배상청구를 할 수 있다(제311조). 2. **전세권의 소멸통고**: 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(제313조). 3. **목적부동산의 멸실**: 불가항력으로 인하여 목적부동산의 전부가 멸실한 때에 전세권은 소멸하고, 또 그 일부가 멸실한 때에도 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다(제314조 제1항). 불가항력으로 인한 일부멸실의 경우에 전세권자가 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(제314조 제2항). 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 ‘전세권자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우'에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다(제315조 제1항). 이 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 나머지가 있으면 반환해야 하며, 그 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다(제315조 제2항). 4. **전세권의 포기**: 전세권자가 존속기간의 약정이 있더라도 자유로이 전세권을 포기할 수 있다. 그러나 그 전세권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 포기할 수 없다(제371조 제2항). 5. **약정소멸사유**: 전세권의 소멸사유에 관한 약정이 있는 경우, 그 사유가 발생하면 전세권은 소멸한다. ### (2) 전세권 소멸의 효과 1. **원상회복**: 전세권이 소멸하면 전세권자는 전세권설정자에게 목적물을 반환하여야 하며, 그 목적물에 부속시킨 물건을 제거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다. 한편, 전세권설정자는 전세권자에게 전세금을 반환하여야 한다. 이러한 의무는 동시이행관계에 있다. 2. **전세권자의 경매청구권**: 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. 3. **부속물매수청구권** - **전세권자의 매수청구권(전세권자⇨ 동·매⇨ 부속물매수청구권): 전세권이 소멸한 경우에 그 목적물에 부속시킨 물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때와 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다.** - **전세권설정자의 매수청구권(전세권설정자 ㄷ⇨ 부속물매수청구권): 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 언제든지 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그러나 전세권자는 정당한 이유가 있는 때에는 매매의 성립을 부정할 수 있다.** 4. **전세권자의 손해배상책임**: 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에게 책임있는 사유로 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고, 남은 것이 있으면 반환하여야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.