부동산 개념 및 법제: 토지 소유권과 의제 부동산

부동산의 개념과 특성

• 부동산은 유형적, 무형적 측면 모두로 구분될 수 있음
• 상황, 관계, 관점에 따라 법·제도적, 경제적, 기술적(물리적) 개념으로 분류 가능

부동산의 법·제도적 개념

• 법률적 측면에서 부동산은 협의와 광의의 부동산을 포함하는 개념임

협의의 부동산

• 민법 제99조 제1항에 따라 토지 및 그 정착물을 의미합니다.

광의의 부동산

• 협의의 부동산과 의제 부동산(준부동산)을 포괄

토지 소유권

• 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미침 (민법 제212조)

대한민국 법제

• 토지와 건물을 독립된 객체로 취급하며, 소유권 기준으로 건물은 토지와 별개 부동산임

의제 부동산(준부동산)

• 객관적으로 재화 판단 시 부동산 범주에 포함되기 어려우나, 부동산 성질과 유사하여 제도적 장치로 관리하는 것이 가치 있다고 판단되어 부동산으로 분류됨
• 내구적, 독점적 성격을 지니며 경제적 가치가 크고 소재가 확실해야 함
• 저당권 및 임차권 설정 등의 실익이 발생함
• 등기나 등록 공시로 권리를 나타냄

의제 부동산의 종류

• 특정 부동산 또는 동산과 부동산의 집단(집합물)
• 공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단과 광업재단
• 20톤 이상의 선박 (선박법 및 선박등기법에 따라 등기된 선박)
• 입목에 관한 법률에 따라 소유권 보존등기를 받은 입목
• 어업권, 항공기, 자동차, 중기 등

부동산의 경제적 개념

• 경제 주체의 생산, 소비 등 행위와 관련됨
• 개인 또는 기업의 자산으로 간주
• 자본, 노동과 함께 3대 생산 요소에 포함됨
• 소비재 및 상품으로서 생활의 편의 제공

부동산의 기술적(물리적) 개념

• 3차원 공간에 대한 활동을 포함
• 토지 소유권은 정당한 이익 범위 내에서 토지의 상하에 미침 (민법 제212조), 사적공중권과 사적지하권을 인정

토지의 특성

자연적 특성

• 부동산이 본원적으로 지닌 특성
• 선천적, 고정적인 특성으로 대표적으로 부동성, 부증성, 영속성, 개별성이 있음

인문적 특성

• 인간이 부동산과의 관계에서 인위적으로 부여하는 특성
• 가변적, 신축적인 특성으로 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성, 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성이 있음

부동성(위치의 고정성)

• 토지는 움직일 수 없고 지리적 위치를 바꿀 수 없다는 특성
• 부동산 활동을 임장 활동화 시킴 (현장 확인 필수)

외부효과

• 대상 부동산 인근 변화가 부동산 가격에 영향
• 긍정적 외부효과: GTX역 또는 지하철역 신설로 인근 지역 주택 가격 상승
• 부정적 외부효과: 혐오 시설로 주택 가격 하락

부증성(비생산성)

• 노동, 생산비 투입으로 물리적 절대량 증가 불가능
• 토지이용의 전환을 통해 해결 가능 (부증성 예외는 없음)
• 토지는 유한하므로 독점 소유욕 발생

희소성

• 토지 가격 상승 및 토지 부족 문제의 근원
• 토지 이용을 집약화하고 희소성을 유발함
• 단기적으로 지역 시장에서 수요에 따라 가격이 불안정해지기 쉬움

영속성(내구성)

• 시간 흐름에 의해 소모되거나 마멸되지 않음
• 토지의 수익 등 유용성은 영속적으로 자본화됨
  • 임대 (월세)
  • 매매 차익 등
• 건물은 감가상각 대상이나 토지는 영속성으로 인해 감가상각되지 않음

개별성(이질성)

• 토지는 위치, 지형, 면적, 지세, 지반, 접근성 등 개별적 특성을 고려 시 동일한 토지가 없음
• 부동성으로 인해 개별성이 강함
  • 개별성', '비(非)대체성', '이질성'으로 불림
• 부동산 가격 및 수익이 개별화됨
• 사회적, 경제적 관점에서는 대체성이 존재하기도 함
• 가격은 일물일가의 법칙이 배제됨으로 감정평가로 개별 분석이 필요함

용도의 다양성 및 합병·분할의 가능성

• 토지는 상업용지, 공업용지, 주거용지, 공공용지 등 다양한 용도로 사용 가능
• 두 개 이상의 용도가 동시에 경합하는 경우가 있으며, 용도 전환(농지→주거지 등) 가능
• 법률이 정하는 범위 내에서 합필, 분필 가능

위치의 가변성 (사회적·경제적·행정적)

• 인문적 환경 변화에 따라 부동산 위치가 변화하는 특성
  • 정부 정책, 인구 변화, 지하철 노선 신설, 도시계획 변화, 부동산세제 변화 등
• 토지의 수급 활동, 거래 및 이용 활동, 유용성에 영향을 미침
• 부동산 투기 또는 경기 침체의 원인이 되며, 부동산 수요와 공급에 영향

토지의 분류

용도에 따른 분류

• 택지: 주거, 상업, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지

후보지

• 택지, 농지, 임지 상호간 용도 전환(변경)이 가능한 지역 내 토지

이행지

• 택지, 농지, 임지 등 지역 내에서 용도가 전환되는 토지

획지

• 인위적, 자연적, 행정적 조건으로 구별되어 이용되는 토지

필지

• 지번이 붙는 토지의 등록 단위

이용 상태 및 소유권 유무에 따른 분류

부지

• 건물이나 시설을 위한 용도로 제공되는 토지 (포괄적 용어)

대지

• 건축물이 있거나 건축될 토지로, 필지로 구획됨

건부지

• 건물이 들어서 있는 부지

공지

• 건부지 중 건물을 제외하고 남은 토지

나지(나대지)

• 건물 등의 정착물이 없고 사용 수익을 제한하는 사법상 권리가 설정되지 않은 토지

포락지

• 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지

법지

• 경사진 토지 부분으로 법률상 소유는 가능하나 사용 수익이 불가능한 토지

빈지

• 지적공부에 등록되지 않은 토지로, 해안선과 지적공부에 등록된 지역 사이의 토지 (경제적 실익 존재)

도로 상태 및 기타에 따른 분류

맹지

• 타인 토지에 둘러싸여 도로에 연결되지 않은 토지

선하지

• 고압전선 아래의 토지로, 지상권 또는 임차권 설정