חוק מיסוי מקרקעין: מבוא ומכירה

בסדר גמור, הנה סיכום הטקסט שסיפקת:

חוק מיסוי מקרקעין – נושאי הסיכום

• החוק עוסק בהגדרות, מכירה, פטורים ממס, מס רכישה, חישובי מס, עסקאות קומבינציה, תמ"א 38 ופינוי בינוי, איגודי מקרקעין ומוסדות ציבוריים.
• חלק ה' לפקודה ממסה כל נכס קיים למעט חריגים מסוימים.

הגדרות בסיסיות

• נכס: כל רכוש, מקרקעין או מיטלטלין, זכות או טובת הנאה, בישראל ומחוצה לה, למעט מיטלטלין לשימוש אישי, מלאי עסקי וזכות חזקה במקרקעין למגורים שלא לשם השתכרות.
• זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד, אשר מכירתן חייבת במס שבח.

מיסוי מקרקעין – כללי

• שני סוגי מסים: מס שבח (מוטל על המוכר) ומס רכישה (מוטל על הקונה).
• חוק טריטוריאלי: חל רק על מקרקעין בישראל.
• מכירת מקרקעין בחו"ל תמוסה לפי פקודת מס הכנסה (רווח הון).
• החוק חל גם ב"איזור" (יהודה ושומרון) על אזרחים ישראלים המוכרים או רוכשים שם זכות במקרקעין.
• אזרח ישראלי מוגדר כמי שרשום במרשם האוכלוסין או חייב להירשם, יחיד/חברה תושבי ישראל, או חברה זרה עם בעלי מניות/שליטה ישראלים.
• יום הרכישה: המאוחר מבין יום רכישת המניות בחברה או יום רכישת המקרקעין על ידי החברה.

הגדרת מקרקעין

• חוק מיסוי מקרקעין: קרקע בישראל עם בתים, בניינים ודברים המחוברים חיבור קבע.
• מחוברים הניתנים להפרדה (כמו כיסאות תיאטרון) אינם מקרקעין לצורך מס שבח.
• לגבי הפרדת מטלטלין מהמקרקעין, קיימים מבחני כוונה, מבחן כלכלי ומבחן השכל הישר.
• מוניטין הנובע מפעילות על המקרקעין אינו ניתן להפרדה ממנה.

זכות במקרקעין

• כוללת בעלות וחכירה מעל 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר וכן הרשאה להשתמש במקרקעין, אשר ניתנה לתקופה הקצרה מ25 שנים.
• חוק המקרקעין מכיר ב-5 סוגי זכויות, אך חוק מיסוי מקרקעין ממסה רק בעלות ושכירות מעל 25 שנים.
• חכירה כוללת חכירה ראשית, חכירת משנה וכו', כאשר ניתנת הזכות לשכור מעל 25 שנים, כולל תקופת אופציה.
• צירוף תקופות חכירה בין קרובים: תקופות רצופות או עם הפסקה קצרה מ-6 חודשים יחשבו כתקופה אחת.
• במועד ההתקשרות, מועד הארכה או כל נקודה קדימה אם עוברים 25 שנה. הזכות להאריך את תקופת החכירה צריכה להיות בעל אופי משפטי מחייב והיא חייבת להיות נתונה להחלטתו הבלעדית של השוכר או קרובו."

הרשאה

• אם אופציה לא מומשה, יש להשיב את מס הרכישה ששולם.
• לגבי קרקעות רשות מקרקעי ישראל גם "הרשאה" להשתמש במקרקעין פחות מ-25 שנה נחשבת זכות במקרקעין ויש למסותה.
• הסכם חכירה חייב להכיל תקופת חכירה מפורשת של מעל 25 שנה.

זכויות בנייה

• זכויות בנייה מהוות זכות במקרקעין וחייבות במס שבח + מס רכישה.

פיצויים

• פיצויים שמטרתם לפצות על המקרקעין חייבים במס.

דיירות מוגנת

• דיירות מוגנת נחשבת לזכות במקרקעין וחייבת במס בעת מכירה.

מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין

• הענקה, העברה או ויתור על זכות במקרקעין, כולל זכות לקבל זכות במקרקעין.
• עסקה יכולה להיות גם בע"פ.
• מכירה חייבת להיות פעולה רצונית.
• החוק חל גם על פעולות שהן לא רצוניות.
• מכירה כפויה (למשל, כינוס נכסים או הוצל"פ) נחשבת כמכירה.
• הפקעה עם תמורה נחשבת מכירה, אך הפקעה ללא תמורה אינה מכירה!

שינוי ייעוד

• הפיכת נכס קבוע בעסק למלאי עסקי או העברת נכס פרטי לעסק:
• אם חלפו 4 שנים מיום הרכישה המקורי – מדובר על מכירה בזמן שינוי הייעוד.
• אם לא חלפו 4 שנים מיום הרכישה המקורי – שינוי הייעוד לא יהיה מכירה.

נאמנות

• הקניית זכות לנאמן אינה מכירה.

הורשה

• הורשה אי