חוק מיסוי מקרקעין - הגדרות

בטח, הנה הערות לימוד מפורטות מהטקסט שסיפקת:

חלק א' - חוק מיסוי מקרקעין - הגדרות

• נכס: מוגדר ככל רכוש, כולל מקרקעין ומיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה, בין אם בישראל ובין אם מחוץ לישראל, עם מספר חריגים.
• החריגים כוללים מיטלטלין לשימוש אישי של יחיד, מלאי עסקי, זכות חזקה במקרקעין המשמשים למגורים ולא לרווח, וזכויות במקרקעין/באיגוד שמוטל עליהם מס שבח.
• חלק ה' לפקודה ממסה כל נכס קיים, למעט מטלטלין לשימוש אישי, מלאי עסקי, דייר מוגן, וזכות במקרקעין/באיגוד מקרקעין.
• מכירה של זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין לא תמוסה לפי חלק ה' לפקודה, אלא לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
• שני סוגי מסים המוטלים מכוח חוק מיסוי מקרקעין הם מס שבח ומס רכישה.
• מס שבח מוטל על המוכר, בעוד שמס רכישה מוטל על הקונה.
• מס הרכישה הוא מס עקיף המוטל על שווי הרכישה.
• שיעור מס הרכישה הוא 6% בדרך כלל, אך ישנם חריגים.
• חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק טריטוריאלי החל רק על מקרקעין בישראל.
• מכירת מקרקעין בחו"ל תמוסה לפי פרק ה' לפקודת מס הכנסה (רווח הון), ללא מס רכישה.
• חוק מיסוי מקרקעין חל גם ב"איזור" (יהודה ושומרון) מכוח סעיף 16א.
• אזרח ישראלי המוכר/רוכש זכות במקרקעין באיזור, יחויב כאילו מכר בישראל.
• "אזרח ישראלי" הוא מי שרשום במרשם האוכלוסין, תושב ישראל לפי פקודת מס הכנסה, או חברה שאינה תושבת ישראל אך יש לאזרח ישראלי מניות בה או שליטה בה.
• במקרה של חברה, האזרח הישראלי ישלם מס שבח/רכישה לפי חלקו היחסי בחברה כאשר החברה מוכרת/רוכשת זכות באיזור.
• יום הרכישה מוגדר כמאוחר מבין היום בו רכש האזרח את המניות בחברה לבין היום בו החברה רכשה את המקרקעין.

סעיף 1 - הגדרת מקרקעין

• יש הבדל בין הגדרת מקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין לבין חוק המקרקעין.
• חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לקרקע בישראל, כולל בתים ובניינים המחוברים לקרקע בחיבור קבע.
• חוק המקרקעין מתייחס לקרקע, כולל הבנוי והנטוע עליה ולכל דבר אחר המחובר אליה בחיבור של קבע, מלבד מחוברים הניתנים להפרדה.
• מחוברים הניתנים להפרדה אינם מקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
• מקרקעין הניתנים להפרדה ע"י הסרת ברגים (מבחן הבורג), כמו כיסאות תיאטרון, יופרדו משווי המקרקעין לצורך חישוב המס.
• מעלית, מערכות חשמל, מיזוג אוויר (למעט מנועים) הם מטלטלין שלא ניתן להפרידם משווי המקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
• מבחנים להפרדת מטלטלין ממקרקעין: כוונה ראשונית לחיבור קבוע, ירידת ערך משמעותית בהפרדה, אובדן אופי לאחר הפרדה, ומבחן השכל הישר.
• מוניטין כתוצאה מפעילות על המקרקעין לא ניתן להפרדה מהמקרקעין, לדוגמה שטחי אחסון מושכרים למחסן בעל מוניטין גבוה.

סעיף 1 - הגדרת זכות במקרקעין

• "זכות במקרקעין" מוגדרת כבעלות או חכירה מעל 25 שנה, בין בדין ובין ביושר, כולל הרשאה להשתמש במקרקעין הדומה לבעלות/חכירה.
• לגבי הרשאה בישראל, אפילו לתקופה קצרה מ-25 שנה רואים אותה כזכות.
• חוק המקרקעין מכיר ב-5 זכויות: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
• חוק מיסוי מקרקעין ממסה רק בעלות ושכירות מעל 25 שנה (חכירה).

א. זכות הבעלות

• חוק מס שבח ממסה מכירה של זכות הבעלות (מכירה של הבעלות על המקרקעין) וגם זכות בעלות שביושר.
• זכות בעלות שביושר: מכירה/רכישה של זכות חוזית (אובליגטורית) של מקרקעין חייבת במס.

ב. זכות השכירות מעל 25 שנה (חכירה)

• מדובר בכל סוג של חכירה (ראשית, משנה וכו') כאשר ניתנת הזכות לשכור לתקופה העולה על 25 שנה.
• "חכירה לתקופה" - התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות הניתנת לחוכר או לקרובו בהסכם, כולל זכות ברירה.
• תקופת החכירה נבדקת תמיד לפי יום החתימה על החוזה.
• לכן, הארכה לאחר מכן היא חכירה לזמן קצר יותר.
• חכירה מעל 25 שנה צריכה להיות כתובה בחוזה, כולל תקופת החכירה + אופציה.
• תקופת החכירה נבדקת בכל נקודה בה מאריכים את התקופה.

סעיף 11 - צירוף תקופות חכירה בין קרובים:

• תקופות חכירה רצופות או חופפות על ידי קרובים נחשבות לחכירה אחת.
• תקופות חכירה לא רצופות על ידי קרובים, עם הפסקה של עד שישה חודשים, נחשבות לחכירה אחת שתקופתה היא סך כל התקופות.
• יש לבדוק במועד ההתקשרות, ההארכה, או כל נקודה קדימה אם עוברים 25 שנה.
• הזכות להאריך את תקופת החכירה צריכה להיות בעלת תוקף משפטי מחייב ונתונה להחלטתו הבלעדית של השוכר או קרובו.
• דוגמה: אי אפשר להשכיר ל-10 שנים ומיד להשכיר לקרובו ל-15 שנים נוספות.
• נחשב לחכירה אחת ל-25 שנה.
• הפסקה בין שכירויות של פחות משישה חודשים לא תנתק את הרצף.

אופציה בחכירה

• במקרה שאופציה לא ממומשת, בית המשפט העליון קבע (בפס"ד בזק) שיש להשיב את מס הרכישה ששולם ע"י החוכר.

הרשאה במקרקעי ישראל

• לגבי הרשאה במקרקעי ישראל, אפילו ניתנה הרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנה, היא זכות הניתנת למיסוי.
• הכוונה היא לקרקעות של רשות מקרקעי ישראל.
• בית המשפט העליון קבע כי כאשר הסכם החכירה אינו קובע במפורש תקופת חכירה מעל 25 שנה, לא ניתן למסות, גם אם ברור כי מדובר בחכירה ארוכת טווח.
• הסכם החכירה חייב לכלול תקופת חכירה מפורשת של מעל 25 שנה.
• כאשר מדובר בהרשאה להשתמש במקרקעין ומבחינת תוכנה ההרשאה דומה לבעלות/חכירה, ההרשאה תמוסה, גם אם פורמאלית היא פחות מ-25 שנה, אם צפוי שההרשאה תחודש אוטומטית.

האם זכויות בנייה מהוות זכות במקרקעין?

• בית המשפט העליון קבע (בפס"ד נכסי ר.א.ר.ד) כי זכויות בנייה מהוות זכות במקרקעין כי הן מאפשרות בנייה נוספת.
• זכויות בנייה אלו חייבות במס שבח + מס רכישה.

האם פיצויים בגין מקרקעין חייבים במס?

• פיצויים שמטרתם לפצות על המקרקעין, לפי פס"ד סודרי וכרפיס, חייבים במס.
• לדוגמה פיצויים על הקמת גורד שחקים חוסם נוף, או הפקעה של שטח לשם בניית רכבת קלה.
• פיצויים שלא מפצים על המקרקעין פטורים ממס.

האם דיירות מוגנת נחשבת לזכות במקרקעין?

• דיירות מוגנת נחשבת לזכות במקרקעין וחייבת במס אם מוכרים אותה.
• בגדול, אם הדיירות המוגנת היא למגורים, לא מדובר בזכות במקרקעין.
• אם היא למסחר, חל עליה מס הכנסה מפני שהיא עומדת בהגדרת נכס.

סעיף 1 - מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין

• יצירת זכות, העברה או ויתור עליה. בין בתמורה, ובין ללא תמורה
• בניגוד לחוק המקרקעין המחייב עסקה בכתב, די בעסקה בעל-פה לצורך חוק מסמ"ק.
• מכירה לפי תופאפ היא כל יציאה של נכס מרשותו של אדם, אך לעניין חוק מסמ"ק מכירה חייבת להיות פעולה רצונית.
• הדין חל גם על פעולות שאינן רצוניות מכוח סעיף 5.

פעולות המהוות מכירה לפי חוק

• סעיף 5(א): מכירות כפויות (תביעת חלוקה, פירעון משכנתא/חוב, הוצאה לפועל, הפקעה עם תמורה) כמוה כמכירת זכות במקרקעין.
• מי שנמכרה זכותו במקרקעין/הוקנתה זכותו באיגוד וזכאי לפיצויים בשל הפקעה, יראו כמוכר/עושה הפעולה.
• מכירה ע"י כונס נכסים/הוצל"פ בשם החייב עדיין הופכת אותו למוכר.
• הפקעה ללא תמורה היא לא מכירה
• הפקעה בתמורה= מכירה חייבת במס