Asset Management 2023-2024 PDF

ASSET MANAGEMENT VALENTIN DELOISON 2023-2024 CHAPITRE 1 : L’ASSET MANAGEMENT Origines et acteurs de l’AM ORIGINE DE L’ASSET FINANCIARISATION ET PROFESSIONNALISATION Fin des années 1990 Arrivée à partir de 1995 des fonds opportunistes américains Méthode de valorisation des créances douteuses déjà acq...

ASSET MANAGEMENT VALENTIN DELOISON 2023-2024 CHAPITRE 1 : L’ASSET MANAGEMENT Origines et acteurs de l’AM ORIGINE DE L’ASSET FINANCIARISATION ET PROFESSIONNALISATION Fin des années 1990 Arrivée à partir de 1995 des fonds opportunistes américains Méthode de valorisation des créances douteuses déjà acquise aux USA Investissement à l’étranger de ces fonds à partir de 1993-1994 RAISON : valeurs des actifs immobiliers domestiques reparties à la hausse à partir de 1992 aux USA désormais trop élevées pour répondre à leurs exigences de rentabilité Fonds gérés par des banques américaines : GOLDMAN SOCHS, MORGAN STANLEY… Investissement UK puis France Stratégie d’investissement : optimisation de la plus-value Stratégie française des investisseurs institutionnels de l’époque : rendement courant récurrent sur le moyen ou long terme 1995 : rachat de créances douteuses auprès d’établissements bancaires et de société de défaisance français => décote de l’ordre de 70/80% = « fonds vautours » INTERET => transférer aux acteurs spécialisés la gestion de créances mobilisant en interne des ressources importante sans certitude de récupérer des biens sous-jacents et une valorisation ultérieure aléatoire Création de bureaux locaux spécialisés en immobilier : - Goldman Sachs : Gestion d’actifs Haussmann devenu Archon Group - Morgan Stanley : division immobilière au sein de leur bureau local - GE Capital : filiale française de GE (rachat en 1997 de la banque UIC-Sofal socle de son implantation parisienne) UNE NOUVELLE VISION DES ACTIFS IMMOBILIERS 1996-1997 : achat d’actifs décotés par les fonds américains Une vision renouvelée de l’investissement immobilier qui se répand en France : - plus financière avec une analyse et des méthodes employés dans les autres classes d’actifs avec un retrait de l’affectif - gestion « active » tournée vers l’optimisation rapide de la valorisation des biens pour maximiser les plus-values ACTEURS DE L’ASSET MANAGEMENT Sociétés de gestion d'actifs : Elles créent, gèrent et administrent des fonds d'investissement pour le compte de clients tels que des particuliers, des institutions, des fonds de pension, etc. Exemples : BlackRock, Vanguard, Fidelity, Amundi, etc. Sociétés de conseil en investissement : Ces entreprises fournissent des conseils en matière d'investissement aux clients, notamment en ce qui concerne la composition de leur portefeuille, la stratégie d'investissement et les objectifs financiers. Courtiers : Ils facilitent les transactions d'achat et de vente de titres financiers sur les marchés financiers. Les gestionnaires d'actifs peuvent utiliser les services de courtiers pour exécuter des transactions. Banques dépositaires : Elles assurent la garde sécurisée des actifs financiers détenus par les fonds d'investissement. Elles gèrent également les opérations de règlement et de conservation des titres. Fonds de pension : Les fonds de pension sont des investisseurs institutionnels qui confient la gestion de leurs actifs à des sociétés de gestion d'actifs. Ces fonds investissent souvent pour répondre aux besoins de retraite de leurs bénéficiaires. Investisseurs individuels : Les particuliers qui investissent dans des fonds communs de placement, des ETF (fonds négociés en bourse) ou d'autres véhicules d'investissement sont également des acteurs importants de l'asset management. Régulateurs : Les organismes de régulation, tels que la Securities and Exchange Commission (SEC) aux États-Unis ou encore l’AMF en France, jouent un rôle crucial en établissant des règles et des réglementations pour assurer la transparence et la protection des investisseurs. CHAPITRE 1 : L’ASSET MANAGEMENT Les principes de bases de l’AM L’IMMOBILIER COMME CLASSE D’ACTIF 2 COMPETENCES IMMOBILIERE FINANCIERE Évaluation Immobilière (méthodes d'évaluation des biens immobiliers, analyse des comparables, la méthode du coût, et la méthode des revenus) Analyse Financière (Comprendre et analyser les états financiers des entreprises, des fonds ou des projets immobiliers pour évaluer leur performance financière) Connaissance du Marché Immobilier (compréhension approfondie des tendances du marché immobilier, des cycles et des facteurs qui influent sur la valeur des biens immobiliers) Gestion de Portefeuille (capacité à gérer efficacement un portefeuille d'investissements, en ajustant les positions en fonction des objectifs et des conditions du marché) Gestion de Propriété (gestion de biens immobiliers, la gestion des locataires, la maintenance) Réglementations Immobilières (règlements et lois immobilières locales et nationales qui peuvent avoir un impact sur la propriété et son exploitation) Analyse de Rentabilité (Évaluer la rentabilité des investissements immobiliers en tenant compte des rendements locatifs, des coûts d'exploitation, des impôts fonciers, etc) Gestion des Risques (Évaluer et gérer les risques liés aux investissements, que ce soit sur le plan financier (risques de marché, de crédit) ou sur le plan immobilier (risques liés à la propriété, aux marchés locatifs, etc.)) Connaissance des Produits Financiers (instruments financiers tels que les actions, les obligations, les dérivés, les fonds négociés en bourse (ETF), etc.) Modélisation Financière (techniques de modélisation financière pour prévoir les performances futures, évaluer des scénarios et prendre des décisions) Conformité Réglementaire (conformité avec les réglementations financières et les exigences légales liées à la gestion d'actifs) 2 MÉTIERS LE CONSEIL L’EXECUTION Analyse Stratégique (composition optimale de leur portefeuille en fonction de leurs objectifs financiers, de leur tolérance au risque et des conditions du marché) Mise en Œuvre des Décisions d'Investissement ( Exécuter les décisions d'investissement prises par les gestionnaires de portefeuille, en passant des ordres d'achat ou de vente sur les marchés financiers.) Gestion de Patrimoine (Aider les clients à élaborer des plans de gestion de patrimoine, à planifier leur retraite, à optimiser leur fiscalité, et à atteindre leurs objectifs financiers à long terme) Gestion Opérationnelle (Superviser les aspects opérationnels liés à la gestion des actifs, tels que le règlement des transactions, la conservation des titres, la gestion des liquidités, etc) Élaboration de Stratégies d'Investissement ( Concevoir des stratégies d'investissement personnalisées en fonction des tendances du marché, des opportunités et des contraintes spécifiques du client) Suivi des Performances (Surveiller en temps réel les performances des actifs, s'assurer de la conformité aux stratégies d'investissement et ajuster les positions) Recherche Financière et Immobilière (analyses approfondies du marché, évaluer les opportunités d'investissement et recommander des ajustements de portefeuille) Communication avec les Clients (performances du portefeuille, des changements de stratégie et des recommandations d'investissement) Gestion des Risques (mécanismes pour évaluer et gérer les risques opérationnels, les risques de marché et les risques liés à la conformité) Rapports et Documentation (Préparer des rapports réguliers sur les performances, les positions du portefeuille et d'autres informations pertinentes pour les clients et les parties prenantes internes) Conformité Réglementaire MÉTHODE DE PROJECTION ET ANALYSE DE CASH-FLOW Application sur les flux de trésorerie CISO CHAPITRE 1 : L’ASSET MANAGEMENT L’immobilier un actif financier LA DÉCISION D’INVESTISSEMENT 1. Caractéristiques financières spécifiques de l’immobilier 2. Les principales stratégies d’investissement 3. Concepts financiers fondamentaux (rendement locatif, rendement en capital, risque, diversification) CARACTÉRISTIQUES FINANCIÈRES SPÉCIFIQUES A L’IMMOBILIER 3 caractéristiques fondamentales de l’immobilier d’investissement : - hétérogénéité - illiquidités - coût et délais de transaction Les titres financiers en général : - homogènes - liquides - faible couts de transaction IMMOBILIER = aucune de ses qualités Hétérogénéité d’un actif immobilier : chaque actif est unique, par son emplacement, ses caractéristiques physiques et ses conditions d’occupation Son inverse en terme économique : fongibilité = un actif peut être substitué par un autre actif (une action par une autre) L’immeuble ne possède pas cette caractéristique même avec le voisin le plus proche Fongibilité => marché secondaire profond avec acheteurs et vendeurs pour négocier le titre Immobilier => Acheteurs et vendeurs moins nombreux et donc l’immeuble définit son marché Hétérogénéité est une cause de l’illiquidité des biens immobiliers Liquidité = capacité à acheter ou revendre dans un délai court sans consentir de rabais ou le surpayer IMMOBILIER = plusieurs mois // ACTION = quelques secondes Financiarisation de l’immobilier pose un problème de liquidité de l’actif Sa réponse => les investissements immobiliers mutualisés (SCPI, SIIC, fonds immobiliers) Le titre financier étant liquide, les gérants peuvent l’arbitrer plus dynamique Délais de transaction des actifs sont longs (plusieurs mois) = TOM (TIME ON THE MARKET) Couts de transaction sont substantiels (honoraires ou couts fiscaux) HETEROGENEITE + ILLIQUIDITE + FRAIS DE TRANSACTION = Actif immobilier de long terme Unité de temps action = seconde Unité de temps immobilier = mois Rythme de publication des indices immobiliers = trimestriel, semestriel en immobilier d’entreprise et mensuel en résidentiel LES STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER Segmentation du marché de l’investissement en fonction de plusieurs objectifs : - performance - valorisation des actifs - aversion aux risques - contrainte de passif Depuis 2002, 3 catégories de stratégies selon l’INREV (EUROPEAN ASSOCIATION FOR INVESTORS IN NON-LISTING REAL ESTATES VEHICULES) basée au Pays Bas : - Core/Core+ - Value-Added - Opportuniste CORE/CORE+ Actifs avec loyers immédiats, faible volatilité, privilégiant régularité des revenus locatifs et la sécurité des investissements Risque en capital réduit favorisant les actifs prime privilégiant les investisseurs institutionnels Recours à la dette limité, voire nul, objectifs TRI = 3 à 7% Horizon investissement long terme Diversification sur plusieurs segments de marché (logements, bureaux et commerces) Actifs = marchés profond et diversification des locataires VALUE-ADDED Actifs avec perspectives de plus-value à terme (achat à bas prix et travail de valorisation) TRI visé = 7 à 12% OPPORTUNISTE Actif de grande volatilité et prise de risque importante Secteurs de faible profondeur de marché Recherche d’effet de levier maximal et valorisation des actifs (nécessité de travaux, immeubles partiellement ou totalement vacants) : LTV (Loan To Value : levier entre dette et valorisation des actifs détenus) Objectifs de rendement des fonds propres >15% AUTRES CATEGORIES DE CLASSIFICATION Yield play = acquisition immeuble sur base de taux de rendement avec maintien de la rentabilité dans le temps et d’une indexation des revenus dans la durée. Nécessite des taux élevés Value play = espérance de création significative de valeur entre prix d’acquisition et prix de sortie. Stratégie passive basée sur une anticipation des améliorations des conditions de marché. Stratégie active basée sur l’asset management play. Ensemble des stratégies visant à améliorer le niveau ou la maturité du revenu locatif (réévaluation de loyers, allongement de la durée des baux, augmentation du taux d’occupation, réalisation de travaux d’aménagement intérieur..) Développement play = stratégie la plus risquée, opérations de promotion et restructurations lourdes LES FONDEMENTS DE LA DÉCISION D’INVESTISSEMENT CONCEPTS FINANCIERS : RENDEMENT, RISQUE, DIVERSIFICATION Rendement d’un investissement = rendement intermédiaire ou rendement courant (cash flow distribué par un actif au cours de sa durée de détention : dividendes pour actions, coupons pour obligations, produit locatif pour l’immobilier) + rendement annuel en capital (variation de valeur entre prix d’achat et revente) Rendement global (total return) = rendement locatif + rendement annuel en capital Rendement locatif = loyer net perçu sur un an / valeur de marché du bien (ou parfois le cout d’acquisition) Rendement annuel en capital = variation du prix de l’immeuble considéré entre le début et la fin d’année QU’EST CE Q’UN INVESTISSEURS ? Acteur économique qui entreprend un projet parmi plusieurs Probabilités de réalisation à un ensemble de scénarios Espérance de rentabilité du placement = moyenne des différentes rentabilités envisagées pondérées par leur probabilité d’apparition Niveau de risque du placement = niveau d’incertitude sur la rentabilité finale (variance, écart type, distributions des rentabilités) => mesurer la +/- propension d’un phénomène aléatoire à s ’écarter deson résultat moyen = volatilité ou niveau de risque 2 DIMENSIONS D’ANALYSE DE L’INVESTISSEMENT : RENDEMENT/RISQUE Profil rendement-risque Indicateur propre à 2 actifs : tendance des deux titres à réaliser leur surperformance et leurs sous-performances simultanément Notions mathématiques :covariance des rentabilités et corrélations des rentabilités Corrélation positive de 2 actifs = cocycliques Corrélation négative de 2 actifs = anticycliques, contracycliques Recherche de ce deuxième point pour diversifier le portefeuille CHAPITRE 1 : L’ASSET MANAGEMENT Les missions de l’Asset manager