Tema 2. Inversión crediticia PDF

Tema 2. Inversión crediticia Estudio financiero de las operaciones activas 1 Índice n 1.-Las características comerciales de las operaciones activas. Cálculo de tantos efectivos. n 2.- Operaciones de préstamo. q q q q q q 2.1. Préstamos indexados o indizados. 2.2. Préstamos en divisa. 2.3. Préstamos...

Tema 2. Inversión crediticia Estudio financiero de las operaciones activas 1 Índice n 1.-Las características comerciales de las operaciones activas. Cálculo de tantos efectivos. n 2.- Operaciones de préstamo. q q q q q q 2.1. Préstamos indexados o indizados. 2.2. Préstamos en divisa. 2.3. Préstamos hipotecarios. 2.4. Préstamos sindicados. 2.5. Préstamos participativos 2.6. Otras modalidades de préstamo. n 3.- Descuento bancario. n 4.- Créditos en cuenta corriente. 2 1. Cálculo de los tantos efectivos de las operaciones activas n Las operaciones activas presentan en la práctica múltiples características comerciales que inciden en el cálculo de los tantos efectivos y responden a razones diversas: q q q n En primer lugar, al deseo por parte de las entidades de crédito de reducir o compensar el riesgo de las operaciones bancarias. En segundo, a la remuneración de los gastos que acarrea la operación o, en su caso, a servicios anexos que exceden de la pura financiación. Finalmente, a la instrumentación de políticas de fomento a la inversión por parte de algún Organismo Público. Todas estas características, sea cual sea su justificación pueden clasificarse como características bilaterales o unilaterales. 3 A) Características comerciales bilaterales n Son pagadas por una parte de la operación y recibidas por la otra. q q n En concreto, pagadas por el prestatario (el cliente de activo) y recibidas por el prestamista (la entidad de crédito). De esta forma, suponen un incremento del coste para el prestatario y del rendimiento para el prestamista. Dentro de este grupo, las características comerciales más frecuentes son: 4 A) Características comerciales bilaterales Comisión de apertura. Generalmente se establece como un porcentaje sobre la cuantía del préstamo o límite del crédito, con un importe mínimo. Se paga de una sola vez al inicio de la operación y podría considerarse como una remuneración de los gastos de formalización de la operación. n A partir de la Ley 5/2019, Reguladora de contratos de crédito inmobiliario, la comisión de apertura: q n n Se reportará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otras similares inherentes a la actividad del prestador ocasionada por la concesión del préstamo. n En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. Gastos de estudio e información. Cuantía única que se paga también al inicio de la operación. Su objetivo es retribuir los gastos derivados del análisis de la solvencia del solicitante 5 A) Características comerciales bilaterales Comisión de amortización anticipada. Se establece como un porcentaje sobre el capital total vivo, o sobre el importe amortizado en el caso de cancelación parcial, y se cobra en caso de que la operación se amortice, a petición del titular, de forma diferente a la prevista contractualmente. n q Su objetivo es remunerar a la entidad por el riesgo de interés que asume. 6 B) Características comerciales unilaterales n Son aquéllas que sólo afectan al prestatario o al prestamista, pero no a ambos, ya que involucran a terceras personas ajenas a la operación. Por lo general, estas características responden a dos objetivos: 1) Formalización de los contratos y garantías. Atienden al deseo de las entidades de disminuir en lo posible el riesgo de crédito que incorpora la operación haciendo más efectivos los derechos de cobro. 2) Incentivos a la inversión. En ocasiones las autoridades consideran oportuno incentivar o facilitar la inversión en determinados bienes o a determinados agentes. Es por ello por lo que, dependiendo de las características del prestatario y/o del fin al que se destinan los fondos, pueden arbitrarse procedimientos que disminuyan el coste de la financiación por varias vías: q q q Tipos de interés subvencionados. Subvenciones directas. Beneficios fiscales. 7 1. Cálculo de los tantos efectivos de las operaciones activas n Todas las características comerciales, bilaterales y unilaterales, son cambiantes en el tiempo y responden a las modificaciones de las prácticas comerciales, a la competencia, a los objetivos de la política económica y, en menor medida, a los cambios legislativos. n Para calcular el tanto de coste o de rendimiento de una operación deben incluirse todas las características comerciales que afecten a las posiciones de las partes. n Cuando lo que se quiere calcular es la TAE debe estarse a lo dispuesto por el Banco de España en la normativa vigente. n En estos momentos, la normativa aplicable al cálculo del TAE en las operaciones activas en general se recoge en la Norma 13ª, epígrafe 7 de la CBE 5/2012. 8 2. Operaciones de préstamo n Desde el punto de vista financiero, las operaciones de préstamo se encuadran dentro de la categoría de operaciones de amortización. n No existe ninguna restricción sobre las condiciones financieras de estas operaciones, por lo que el importe, el plazo, el método de amortización, la ley financiera, e incluso el número de días que tiene el año, serán los libremente pactados por las partes. n Se valoran generalmente con la ley de capitalización compuesta. 9 2.1. Préstamos indexados (no indiciados ni a tipo variable) n Los préstamos indexados son operaciones posdeterminadas, en las que los tantos efectivos sólo pueden calcularse a posteriori. n Los préstamos indexados llevadas a cabo en el mercado español son operaciones con indexación de la cuota de interés. n Hasta 2020 ha habido un predominio de los préstamos indexados, principalmente en el caso de las hipotecas, sobre el préstamo a tipo de interés fijo. Desde 2016 esta tendencia ha ido cambiado, y desde 2020, la mayoría de los nuevos préstamos firmados han sido a tipo fijo. n 10 2.1.1. Normativa aplicable a los préstamos indexados n La elección del índice de referencia y del diferencial aplicable es el elemento clave en la contratación. n El objetivo que justifica la contratación de préstamos indexados por los prestatarios es el de asegurarse en todo momento una financiación en condiciones de mercado. Esto supone renunciar a las ventajas de un préstamo a tipo fijo en caso de subida de los tipos de interés. n La normativa vigente intenta evitar posibles interferencias del prestador en este proceso, y se deja libertad a las partes para elegir el índice de referencia que consideren oportuno, imponiendo ciertos requisitos a los mismos. Estas disposiciones se recogen en el artículo 26 de la Orden EHA/2899/2011: q q No sean susceptibles de influencia por la entidad. Los datos que sirvan de base para el índice sigan un procedimiento matemático objetivo. 12 Ley 5/2019 – Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés. n n n n El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, excepto por acuerdo mutuo entre las partes formalizado por escrito. Condiciones a cumplir por un índice de referencia en un préstamo a tipo variable: q Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes del contrato de préstamo y por las autoridades competentes. q Calcularse a precio de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestador o en virtud de acuerdos con otros prestadores o prácticas conscientemente paralelas. q Los datos que sirvan de base para el índice o tipos sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo. En las operaciones a tipo de interés variable, no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés remuneratorio de estas operaciones no podrá ser negativo. 13 2.1.2. Cálculo del tanto efectivo y del TAE n Los préstamos indexados, en la práctica, se ven afectados por las características comerciales de los préstamos en general y en cada caso por las propias de la modalidad concreta en que se aplican: hipotecarios, en divisa, sindicados, etc. n No obstante, hay que tener en cuenta que el rasgo básico de estos préstamos es el de tratarse de operaciones posdeterminadas y, por tanto, el tanto de coste o de rendimiento sólo podrá calcularse al final de la operación cuando se conozca el valor tomado por el índice de referencia en todos los períodos. 14 2.1.2. Cálculo del tanto efectivo y del TAE n No obstante, las entidades de crédito deberán calcular un tanto anual equivalente (TAE) a efectos informativos de conformidad con la fórmula incorporada en el Anexo II de la Ley 5/2019. Dicho TAE se denominará TAE Variable. n Para el cálculo del TAE Variable a partir del segundo período de interés se ha de tomar en cuenta el valor más alto entre el tipo deudor fijo inicial del primer período de interés y el tipo resultante de la suma del índice de referencia con el diferencial pactado. n El cálculo del TAE variable se basa en las hipótesis de que no se produce ninguna cancelación extraordinaria, ni parcial ni total, y el cliente cumple puntualmente con sus obligaciones de pago. n El TAE variable sólo tendrá, por tanto, efectos informativos. 15 2.1.2. Cálculo de la TAE (Ley 5/2019 - art. 8) n Cuando la obtención del crédito esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de la citada cuenta, de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y otros costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario. n En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudor, la TAE se calculará partiendo del supuesto de que el tipo deudor y los otros gastos se mantendrán sin cambios respecto al nivel fijado en el momento de la celebración del contrato. n Cuando el tipo deudor no esté limitado, esta información irá acompañada de una advertencia en la cual se ponga en relieve que el coste total del crédito para el prestatario, mostrada en la TAE, podrá variar. 16 2.1.2. Cálculo de la TAE (Ley 5/2019 - art. 8) n Cuando hay un tipo fijo inicial y, posteriormente, se ajusta respecto a una referencia, las entidades de crédito deben partir del supuesto de que ese tipo deudor en revisión no sea inferior al tipo fijo pactado para el periodo inicial. n Si el tipo de revisión es inferior al inicial, la TAE se calculará exclusivamente con el tipo inicial. n Por otro lado, cuando hay una venta combinada (como, por ejemplo, seguros), en la publicidad debe proporcionarse la TAE sin posibles bonificaciones futuras al tipo de interés. 17 2.2. Préstamos en divisa n Desde 1991, los residentes en España pueden financiarse en divisa, a través de una entidad de crédito nacional o extranjera, en España o fuera de España, sin limitaciones en cuanto al importe, el plazo o la modalidad de la operación. n La característica que define a los préstamos en divisa es la necesidad de llevar a cabo cambios de moneda. n Esta circunstancia, la conversión de moneda, hace que para decidir sobre la conveniencia de esta modalidad, además de las variables usuales, haya que valorar el riesgo de cambio que incorpora la operación. n Riesgos: de apreciación de la divisa y de subida del tipo de interés de la divisa. n Monedas usuales: yen japonés, franco suizo, dólar americano. 18 2.2.Préstamos en divisa n Por este motivo, los préstamos en divisa son operaciones posdeterminadas aunque se pacten a tipo de interés fijo y su coste o rendimiento sólo puede calcularse a posteriori. n Para el cálculo de los tantos efectivos es válido todo lo comentado anteriormente. Estas operaciones tendrán las características comerciales comunes a los préstamos en general, y las propias de la modalidad de operación en que se utilicen (hipotecarios, sindicados, etc.), pero además presentan una especifica: la comisión de cambio, que se aplicará a las conversiones de moneda que se lleven a cabo en el transcurso de la operación. n También se puede eliminar o limitar el riesgo de cambio utilizando algún procedimiento de cobertura. En este caso, en el cálculo del tanto efectivo se deberá incluir el coste de esta cobertura (seguro de cambio…). n En la nueva ley hipotecaria, Ley 5/2019, los titulares de préstamos hipotecarios en divisa tienen el derecho a convertirlos a euros siempre que quieran. 19 Ley 5/2019 – Artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera n El prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, que será: q La moneda en la que el prestatario reciba la mayor parte de sus ingresos o en la que tenga la mayoría de los activos con los cuales ha de reembolsar el préstamo. q La moneda del Estado miembro en el cual el prestatario sea residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo, o sea residente en el momento en el que solicita la conversión. n Los prestadores informarán periódicamente al prestatario del importe debido con el desglosamiento del incremento que, si procede, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para tal conversión. Se informará obligatoriamente cuando el valor del importe debido por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20% del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo. n 20 2.3.Préstamos hipotecarios n Los préstamos con garantía real representan la modalidad con mayor importancia relativa dentro del balance de las entidades de crédito y dentro de ésta la gran mayoría son préstamos hipotecarios, la mayor parte destinados a financiación de la compra de vivienda. n Independientemente de su finalidad, los préstamos hipotecarios son operaciones de amortización cuyo rasgo diferenciador es que la entidad prestamista exige la constitución de una garantía hipotecaria. n En el ordenamiento jurídico español la hipoteca es un derecho de garantía y como tal accesorio a otro principal que es el préstamo. La naturaleza de la hipoteca permite seguir disfrutando del bien hipotecado. En resumen, la hipoteca es una garantía y sólo se ejecuta en caso de impago. 21 2.3.1. Condiciones financieras n La cuantía del préstamo está condicionada a la valoración del bien a hipotecar y generalmente oscila entre el 70% y el 80% de dicho valor (también se ofrecen préstamos hipotecarios por el 100% del valor del bien, pero se exigen garantías complementarias). n Por lo general, se trata de operaciones a largo plazo, entre 10 y 30 años, y sin limitaciones por lo que se refiere a la modalidad de amortización. n No existen tampoco limitaciones en la moneda en la que se denomina la operación, por lo que pueden llevarse a cabo préstamos hipotecarios en cualquier divisa. 22 EURIBOR a 12 meses tipo medio ponde rado contratación Boletín estadístico trimestral – Asociación Hipotecaria Española (AHE) Evolución plazo de contratación medio en operación hipotecaria vivienda 25,0 24,5 24,5 24,0 23,5 23,0 22,5 8 se p. -1 8 m ar. -1 9 se p. -1 9 m ar. -2 0 se p. -2 0 m ar. -2 1 se p. -2 1 m ar. -2 2 se p. -2 2 m ar. -2 3 se p. -2 3 ar. -1 7 m se p. -1 7 ar. -1 m se p. -1 6 22,0 Evolución del ratio préstamo/valor de tasación (LTV) 68% 20% 66% 18% 64% 16% 62% 14% 12% 60% 10% 58% 8% 56% 6% 54% 4% 2% 50% 0% se p. -1 m 3 ar. -1 se 4 p. -1 m 4 ar. -1 se 5 p. -1 m 5 ar. -1 se 6 p. -1 m 6 ar. -1 se 7 p. -1 m 7 ar. -1 se 8 p. -1 m 8 ar. -1 se 9 p. -1 m 9 ar. -2 se 0 p. -2 m 0 ar. -2 se 1 p. -2 m 1 ar. -2 se 2 p. -2 m 2 ar. -2 se 3 p. -2 3 52% Relación Préstamo/ Valor de tasación (%) www.ahe.es % de préstamos con LTV > 80% (escala drcha.) Página 8 - Merc. hipotecario Evolución importe medio del préstamo hipotecario (nueva contratación) 180.000 € 170.000 € 160.000 € 144.914 € 150.000 € 134.738 € 140.000 € 124.265 € 130.000 € 117.199 € 120.000 € 141.814 € 137.523 € 125.615 € 110.000 € 100.000 € 90.000 € 80.000 € sep.-17 mar.-18 sep.-18 mar.-19 sep.-19 mar.-20 sep.-20 mar.-21 sep.-21 mar.-22 sep.-22 mar.-23 sep.-23 importe medio trimestral hipoteca vivienda importe medio trimestral total hipotecas importe medio anual hipoteca vivienda Evolución cuota hipotecaria media (*) 800 € 750 € 700 € 650 € 600 € 550 € 500 € se 6 p. -1 m 6 ar. -1 se 7 p. -1 m 7 ar. -1 se 8 p. -1 m 8 ar. -1 se 9 p. -1 m 9 ar. -2 se 0 p. -2 m 0 ar. -2 se 1 p. -2 m 1 ar. -2 se 2 p. -2 m 2 ar. -2 se 3 p. -2 3 5 ar. -1 se p. -1 m 4 5 ar. -1 se p. -1 m 3 m ar. -1 se p. -1 4 450 € Tipo medio ponderado Tipo de interés variable Tipo de interés fijo a término (*) Cálculo obtenido a partir de la información trimestral sobre el importe medio financiado, el plazo medio de amortización y el tipo de interés medio de las operaciones constituidas según su modalidad www.ahe.es Página 9 - Merc. hipotecario 2.3.2. Tantos efectivos GASTOS n Gastos derivados de la comprobación de la idoneidad del inmueble para servir como garantía de la operación. q Gastos de obtención de la nota del registro de la propiedad. q Gastos de tasación. n Seguros: Los bienes hipotecados deben contar con un seguro de daños obligatorio. También es frecuente que la entidad exija un seguro de amortización que cubra la defunción, invalidez o desempleo del prestatario. n Gastos derivados de la garantía hipotecaria: q q Gastos de constitución de hipoteca: Honorarios notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), gastos registrales de inscripción o gastos de gestión. Gastos de alzamiento de hipoteca: Honorarios notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), gastos registrales de inscripción o gastos de gestión. 25 Distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo – Ley 5/2019. n Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría al prestador. n El prestador asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, y el de las copias lo asumirá quien las solicite. n Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestador. n El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales corresponderá al prestatario, y el de actos jurídicos documentados al prestador. 26 Ley 5/2019 “Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” Comisión de apertura Tasación del inmueble Nota simple Prestatario IVA Impuesto de transmisiones patrimoniales Gastos hipotecarios Copias escritura Gestoría Prestador Aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario Inscripción de las garantías en el registro de la propiedad IAJD TAE n Para calcular la TAE de un préstamo hipotecaria, la entidad debe incluir: q Los intereses que el cliente tendrá que pagar (si es a tipo variable, calculados al tipo que resulte de tener en cuenta el valor del índice más el diferencial en este momento). Modificado por la Ley 5/2019 – Artículo 8: n En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudos, la TAE se calculará partiendo del supuesto que el tipo deudor y los otros gastos se mantendrán sin cambios respecto al nivel fijado en el momento de celebración del contrato. n Todas las comisiones y cualquier otro tipo de gastos que el cliente tenga que pagar en relación con el contrato de préstamo y que sean conocidas por la entidad. n También se tendrá que incluir el coste de todos los servicios accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las primas de seguros, si la obtención del préstamo en las condiciones ofertadas está condicionada a la prestación de tales servicios. 28 Ley 5/2019 – Artículo 25: Intereses de demora n Junio 2019 – actualidad: En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para el uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que éste resulte exigible. 29 2.3.2. Tantos efectivos INCENTIVOS n En sentido contrario, y para el caso de determinados préstamos hipotecarios, pueden existir bonificaciones en el tipo de interés o subvenciones a fondo perdido que suponen una disminución del coste de la financiación. n Asimismo, también es frecuente la existencia de beneficios fiscales. En el caso de España, y siempre que el préstamo se destinara a la adquisición de la vivienda habitual por el sujeto pasivo del IRPF, se aplicaba una deducción en la cuota del IRPF. Esta desgravación desapareció para las viviendas adquiridas a partir de enero de 2013. 30 2.3.2. Tantos efectivos n Para calcular el tanto efectivo de coste deberán incluirse todas las características comerciales de la operación que afectan al prestatario. n Si se desea conocer el coste financiero-fiscal se deberá valorar, además, el ahorro fiscal derivado de su régimen fiscal especial. n El TAE se calculará conforme a la fórmula que aparece en el Anexo II de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 31 2.3.3.Normativa aplicable a los préstamos hipotecarios Dada la gran importancia adquirida por los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, estas operaciones gozan de una especial protección, con una legislación más exigente y minuciosa que incluso, en ocasiones, limita la libertad de contratación. Norma principal: n q La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y con entrada en vigor a partir del 16 de junio de 2019. Condiciones de contratación Normativa préstamos hipotecarios Requisitos de información Subrogación y modificación Índices de referencia Información precontractual Oferta vinculante Información contractual 32 1) Normas que afectan a las condiciones de contratación n Condiciones para la subrogación y modificación del préstamo. n n El objetivo de la normativa era facilitar la modificación de las condiciones financieras de los préstamos en vigor para que sus titulares se pudieran beneficiar del descenso en los tipos de interés. Las posibilidades potenciadas por la normativa son dos. Novación modificativa: Es cuando el acuerdo de modificación de las condiciones del contrato inicial se realiza con la entidad prestadora inicial y tiene una ventaja: se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidos en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario. n En esta ley se dice que se consideran novaciones con estas ventajas las escrituras en que se pacten una o más de las modificaciones siguientes: § Ampliación o reducción de capital. § Alteración del plazo o las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. § El método o sistema de amortización y cualquier otra condición financiera del préstamo. § Prestación o modificación de las garantías personales. 33 1) Normas que afectan a las condiciones de contratación n Subrogación: Cuando otra entidad de crédito, diferente de la inicial, se sitúa como prestadora de la operación. Es decir, cuando cambia el préstamo a otra entidad de crédito. A partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019: q q q q Durante los quince días naturales siguientes a esta fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Transcurrido el plazo sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse escritura de subrogación. Desaparece el derecho de enervar la hipoteca. Si durante el periodo de duración del préstamo se produjeran una o diversas subrogaciones, el prestador subrogado deberá ser reintegrado por el prestador subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron al momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores. Solamente podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con el préstamo que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. 34 1) Normas que afectan a las condiciones de contratación n Compensación o comisión por reembolso anticipado: q n En los últimos 20 años se han ido introduciendo una serie de medidas dirigidas a facilitar el uso de estas posibilidades y a abaratar los costes de su utilización (rebajas de los honorarios notariales y registrales de las novaciones y subrogaciones, limitación de la comisión de cancelación anticipada máxima de los préstamos). El importe de la comisión por desistimiento no puede superar la pérdida financiera causada para la entidad prestadora, y depende del tipo de préstamo y del momento en el que se realiza el desembolso: q q Préstamo a tipo variable si la amortización (total o parcial) se realiza: n Durante los 5 primeros años de vida del préstamo, la compensación tendrá una cuantía máxima del 0,15%. n Durante los 3 primeros años de vida del préstamo, la compensación tendrá una cuantía máxima del 0,25%. Préstamo a tipo fijo si la amortización (total o parcial) se realiza: n Durante los 10 primeros años de vida del préstamo, la compensación tiene una cuantía máxima del 2%. n A partir de los 10 primeros años de vida del préstamo, la compensación tiene una cuantía máxima del 1,5%. 35 1) Normas que afectan a las condiciones de contratación q En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación a un tercer en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos supongan la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de uno variable: n Durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pueda sufrir el prestador con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. n Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestador no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación del acreedor en los cuales se pacte la aplicación, a partir de ese momento y para el resto de vida del préstamo, de un tipo de interés fijo. 36 Préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 16 de junio de 2019 con personas físicas sobre bienes inmuebles de uso residencial Momento amortización Tipo de interés variable Tipo de interés fijo Cambio de tipo de interés variable a fijo mediante novación o subrogación Comisión o compensación máxima Durante los 3 primeros años de vigencia 0,25 % Durante los 5 primeros años de vigencia 0,15 % Después 0% Durante los 10 primeros años de vigencia 2% Después 1,50 % Durante los 3 primeros años de vigencia 0,15 % Después 0% Real Decreto 19/2022, de 22 de noviembre n Por el cual se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. n Medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019. q q q Se suspende durante un año (2023) el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo. Para facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce del 0,15% al 0,05% la comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo (transcurridos los tres años no se podrá cobrar ninguna comisión). Si en la novación no se produce amortización anticipada de capital no podrá cobrarse comisión alguna por este concepto (nueva redacción del citado artículo 23). 38 Exención prorrogada a todo 2024 q q q q q Se ha publicado la norma que prorroga durante todo 2024 el plazo para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo o realizar una amortización anticipada total o parcial sin pagar comisiones. Novedad: Esta exención de comisiones se extiende también a los cambios a hipotecas a tipo mixto con un primer tramo fijo de al menos tres años. Además, si durante los tres primeros años de vida del préstamo se realiza una novación o subrogación de acreedor, que implique el cambio de tipo variable a tipo fijo o con un primer tramo fijo de, al menos, tres años, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá ser más grande que la pérdida financiera que pueda sufrir la entidad, con el límite del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente. Si la novación no implica amortización anticipada del capital, no se puede cobrar ninguna comisión por este concepto. Una vez transcurridos los tres primeros años de vida del préstamo, la entidad no podrá cobrar ninguna compensación en caso de novación del tipo aplicable o subrogación del acreedor en la que se pacte la aplicación, a partir de ese momento y para el resto de vida del préstamo, de un tipo de interés fijo o un primer tramo fijo de 3 años. 39 1) Normas que afectan a las condiciones de contratación n Normas sobre índices de referencia n Con respecto a los índices de referencia a utilizar en los préstamos hipotecarios a interés variable, la Ley sólo exige la publicación de una serie de índices con carácter oficial para que pueda ser utilizados por las entidades. n Estos índices se recogen en la norma 14 de la CBE 5/2012 y su definición y forma de cálculo, en el anexo 8 de la misma circular. n La utilización de estos índices no es obligatoria para las entidades, que pueden utilizar cualquier otro que cumpla con los requisitos enunciados en el artículo 26 de la orden EHA/2899/2011. Básicamente, índices que no sean influenciables o manipulables por las entidades. 40 Normas sobre índices de referencia Se consideran oficiales los siguientes tipos de referencias (Circular del BdE 1/2021, modifica la norma 14ª y el anexo 8 de la Circular 5/2012 proporcionando la definición de los nuevos tipos de interés oficiales): n a) b) c) d) e) f) g) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública de plazo entre dos y seis años. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH). Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. Permuta de intereses (Interest Rate Swap, IRS) a plazo de cinco años. Euríbor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año. Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR) a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año. El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000. 41 http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf 19. TIPOS DE INTERÉS A) Tipos de interés legales 19.1 (1ª parte) Tipos de interés legales, euríbor, y otros tipos de referencia (a) Porcentajes Mercado hipotecario: Tipos de referencia oficiales Euribor (b) Una semana 1 20 21 22 M M M Un mes 2 Tipo medio préstamos hipotecarios a más de 3 años,adquisición de vivienda libre.Entidades de crédito en España 11 Tipo medio préstamos a la vivienda entre uno y 5 años. Entidades de crédito en la zona euro (c) -0,543 -0,558 -0,463 1,727 1,503 2,058 1,573 1,468 2,058 -0,345 -0,267 1,717 -0,164 -0,357 0,833 -0,303 -0,491 1,088 Tipo de interés basado en el Euro short-term rate (¤STR) Tres meses Seis meses 3 4............ -0,569 -0,561 -0,549 -0,523 0,012 0,090 0,342 0,672 Un año 5 Una semana 6 Un mes 7 Tres meses Seis meses 8 9 -0,303 -0,555 -0,556 -0,554 -0,551 -0,491 -0,568 -0,568 -0,566 -0,563 1,088 0,052 -0,027 -0,192 -0,356 Otros tipos de referencia del mercado hipotecario (e) Un año 10 12 Deuda Interest Pública. Rate RendimienSwap to interno (IRS) mercado a cinco secundario años entre 2 y 6 años (d) 13 14 Míbor a un año (f) 15 22 Dic 1,595 1,724 2,063 2,560 3,018 1,907 1,553 1,182 0,537 -0,021 3,116 3,040 2,836 2,084 3,018 23 Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic 1,888 2,297 2,573 2,883 3,085 3,248 3,399 3,632 3,746 3,882 3,874 3,858 1,981 2,369 2,710 2,961 3,152 3,343 3,469 3,627 3,758 3,861 3,841 3,858 2,345 2,640 2,911 3,179 3,372 3,536 3,672 3,780 3,880 3,968 3,972 3,935 2,858 3,135 3,267 3,516 3,682 3,825 3,942 3,944 4,030 4,115 4,065 3,927 3,337 3,534 3,647 3,757 3,862 4,007 4,149 4,073 4,149 4,160 4,022 3,679 1,905 2,399 2,898 2,902 3,150 3,400 3,405 3,652 3,906 3,903 3,904 3,900 1,903 2,215 2,547 2,902 3,061 3,224 3,407 3,642 3,730 3,906 3,908 3,908 1,612 1,889 2,236 2,545 2,846 3,073 3,237 3,437 3,601 3,775 3,863 3,920 0,942 1,297 1,712 2,061 2,385 2,664 2,929 3,154 3,348 3,519 3,664 3,777 0,197 0,415 0,682 0,951 1,284 1,601 1,929 2,263 2,542 2,834 3,050 3,243 3,345 3,585 3,664 3,683 3,967 4,045 4,186 4,237 4,305 4,330 4,276 4,219 3,160 3,340 3,470 3,770 3,810 3,980 4,070 4,140 4,210 4,240 4,280 4,310 2,881 3,061 3,165 3,106 3,063 3,164 3,285 3,266 3,312 3,386 3,102 2,589 2,345 2,608 2,785 2,856 2,939 3,010 3,100 3,154 3,225 3,308 3,341 3,302 3,337 3,534 3,647 3,757 3,862 4,007 4,149 4,073 4,149 4,160 4,022 3,679 (a) Los datos de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (Orden EHA/2899/2011 y CBE 5/2012) tienen carácter oficial al publicarse en el Boletín Oficial del Estado. Hasta ese momento son provisionales y su difusión en este cuadro se realiza a efectos informativos exclusivamente. (b) Con el fin de coincidir con la información difundida en el BOE, las columnas de este cuadro que contienen las series de los nuevos plazos del Euríbor (una semana, un mes, tres meses, seis meses), incorporados por la Orden ETD/699/2020, muestran observaciones desde enero de 2021. Las series estadísticas completas, con datos previos, están disponibles en el cuadro 9.1 de la publicación de Indicadores Económicos y en el cuadro 1.15 del Boletín Estadístico. (c) Este tipo corresponde al elaborado y publicado por el BCE desplazado un mes a efectos de su utilización como tipo de referencia del mercado hipotecario. Según lo 2) Requisitos de información n Información precontractual (Norma 6 CBE 5/2012 y artículos 20 a 25 de la Orden EHA/2899/2011): q q q Las entidades deben facilitar de forma gratuita al cliente toda la información precontractual que sea necesaria para que pueda comparar ofertas similares y adoptar una decisión informada sobre un servicio bancario. Esta información debe ser clara, suficiente y no engañosa. Debe incluir el importe de todas las comisiones y gastos de cualquier naturaleza cobrados por la entidad. 43 Información precontractual n Las entidades de crédito deben proporcionar a los clientes que lo soliciten información clara y suficiente sobre los préstamos que ofrecen. Esta información se debe recoger en la ficha de información precontractual (FIPRE). n Ley 5/2019 – Artículo 14: Normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios. q q La información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá ser de 10 días. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la cual se informará al prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes. 44 Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) n Características principales del préstamo: q q q n Tipo de interés y otros gastos – Tasa Anual Equivalente (TAE): q n n n n Importe, moneda y duración del préstamo a conceder. Valor del bien inmueble tomado como hipótesis para preparar la ficha. Importe máximo del préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble o valor mínimo del bien inmueble exigido para prestar el importe indicado. Costes únicos (tasación…), periódicos (cambio tipo de interés…) o gastos desconocidos por el prestador y que no se incluyen en la TAE. Periodicidad, número de pagos, importe de la cuota. Reembolso anticipado. Si el tipo de interés es variable, la información incluirá las hipótesis utilizadas para calcular la TAE, los límites aplicables al alza o a la baja 8si los hay) y una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE. Para llamar la atención del prestatario, la advertencia se resaltará utilizando caracteres tipográficos de mayor tamaño y figurará de manera destacada en el cuerpo principal de la FEIN. 45 Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) n La advertencia irá acompañada de un ejemplo ilustrativo sobre la TAE: q q Si la variación del tipo deudor tiene un límite al alza, se supondrá en el ejemplo que el tipo deudor aumenta en la primera ocasión de manera que tal aumento sea posible al nivel máximo previsto en el contrato de crédito. Si no hay límites al alza, el ejemplo ilustrará la TAE al tipo deudor más elevado de los últimos 20 años como mínimo, o si sólo se dispone de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor para un periodo inferior a 20 años, del periodo más largo para el cual tales datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si corresponde o el máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por la Autoridad Bancaria Europea (ABE) en caso de que el prestador no utilice un tipo de referencia externo. 46 Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) n Informará al prestatario de la existencia de cláusulas o elementos relevantes: q q q q Índices oficiales de referencia. Existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como a consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los cuales aquél esté referenciado. Posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de esto. Distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo. 47 Artículo 15 – Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material. El notario. n Habrá de informar individualmente haciéndolo constar en acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y en referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. n En presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación librada y la información subministrada. n El prestatario, o quien lo represente a estos efectos, deberá comparecer delante del notario, para que este pueda extender el acta como tarde el día anterior al de autorización de escritura pública del contrato de préstamo. Esto será necesario también para la persona fiadora o garante del préstamo. 48 Artículo 16 – Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal. n La Ley también contempla una serie de normas de conducta dirigidas a prestadores e intermediarios de crédito. n Por ejemplo, se exige al personal que trabaje para estas entidades que reúnan unos conocimientos y unas competencias mínimas respecto a los productos que comercializan. 49 Artículo 17 – Práctica de ventas vinculadas y combinadas n Se impide que su retribución dependa de la cantidad de solicitudes de préstamo que acepten. n Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculadas a préstamos, excepto cuando el prestador pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofertados, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, implican un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. 50 Artículo 17 – Práctica de ventas vinculadas y combinadas n Los prestadores podrán exigir al prestatario la subscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la subscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca. n El prestador deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la cual aquél haya propuesto. n El prestador no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de pólizas alternativas que se le presenten al prestatario. n La aceptación por el prestador de una póliza alternativa no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo. 51 Artículo 24 – Vencimiento anticipado n Cuando la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: q q Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce términos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudo ha incumplido su obligación por un término al menos equivalente a doce meses. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince términos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudo ha incumplido su obligación por un término al menos equivalente a quince meses. 52 Disp. Trans. 1ª: Contrato preexistentes n Esta ley no será de aplicación en los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. n No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. Por ejemplo, el cambio de un tipo variable a un tipo fijo. n Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los cuales se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será aplicable lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, asumiendo que el deudor alegara que la previsión que contiene le resulta más favorable. 53 Brokers hipotecarios o Hipotech n Son nuevos agentes financieros que analizan la información recibida del cliente interesado en contratar una hipoteca y buscan la mejor hipoteca disponible en el mercado. n Ejemplos: Hipoo, Trioteca, Helloteca, Housfy, Finteca, o iAhorro. n El coste del servicio prestado para estos agentes va a cargo de la entidad prestadora, y se encuentra, normalmente, entre el 0,5% y el 1% de la cuantía del principal del préstamo hipotecario. Otras opciones n Sistema de licitación inversa que permiten obtener la mejor hipoteca a la que se tiene acceso en el mercado (o, al menos, aproximarse) con un proceso que dura cuestión de minutos. n Recopilan los documentos del cliente sin que tenga que estar perdiendo el tiempo en ir a oficinas y pidiendo citas. Tras unos tres días, la persona encuentra su mejor opción y aquí ya se procede a finalizar ene l propio banco, donde debe aportar la tasación de la vivienda ara ver que corresponda con la información aportada. n Los bancos ven que de esta manera dan un mejor servicio y también los intermediarios pueden encontrar clientes a los cuales no habrían accedido nunca. n El modelo de negocio recae sobre cobrar un porcentaje de interés a las entidades si se acaba formalizando esta hipoteca. Complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad Alquiler inverso v Nuda Propiedad v Vivienda inversa v 📖 Lafuente, J.A. y P. Serrano (2022): Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad: Alternativas factibles para conseguir ingresos extra y seguir residiendo en casa. Ed. Aula Magna - McGraw-Hill 2.3.4. Hipoteca inversa (Artículo 32 de la orden EHA/2899/2011) Justificación del interés de la operación n La hipoteca inversa es un crédito hipotecario sobre la vivienda habitual dirigido a: q Personas de edad igual o superior a 65 años. q Afectados por dependencia: q n Severa: necesita ayuda para realizar actividades básicas de la vida diaria 2/3 veces al día, pero no requieren el soporte permanente de un cuidador. n Gran dependencia: Necesita ayuda para realizar actividades básicas de la vida diaria varias veces al día por la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial. Que se le haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. 57 2.3.4. Hipoteca inversa (Artículo 32 de la orden EHA/2899/2011) ¿Se puede conceder una hipoteca inversa fuera de los requisitos señalados? n Es jurídicamente posible la formalización de una hipoteca inversa que no cumpla con los requisitos indicados. n En este supuesto, no serán de aplicación algunas ventajas y obligaciones que se indicarán más adelante. n Este tipo de hipoteca inversa se conoce como Hipoteca Inversa Atípica. ¿Quién puede conceder una hipoteca inversa? n Entidades de crédito. n Establecimientos financieros de crédito. n Entidades aseguradoras autorizadas como “entidades prestadoras”. 58 2.3.4. Hipoteca inversa (Artículo 32 de la orden EHA/2899/2011) n Funciona al revés que el préstamo hipotecario (en lugar de pagar una renta periódica los titulares la reciben). n Producto destinado a dar liquidez al patrimonio inmobiliario, proporcionando una renta, temporal o vitalicia, o un capital único a personas mayores (o dependientes) propietarias de una vivienda y utilizando ésta como garantía. n Permite conservar la propiedad de la vivienda, garantizar su disfrute hasta el fallecimiento, materializar la revalorización de la vivienda y mantener los derechos de los herederos. n Sirve como complemento a la pensión de jubilación, proporciona un ingreso extra que puede ser destinado a cualquier fin. 59 2.3.4. Hipoteca inversa Características de la operación n Se trata de un préstamo con garantía de la vivienda que no se amortiza (capital e intereses) hasta que el prestatario o el último de los beneficiarios fallezcan. n El valor del préstamo será de entre 25% (65 años) y el 45% (85 años) del valor de mercado de la vivienda y el titular tiene el usufructo de la vivienda de forma vitalicia. n Se debe registrar la hipoteca y el prestatario se compromete a tasar oficialmente la vivienda, mantenerla en perfectas condiciones, asegurarla (daños, incendios, etc.) y cumplir con todas las obligaciones fiscales. n El principal del préstamo puede ser dispuesto de tres formas diferentes (que además pueden combinarse): un pago único, una línea de crédito o mediante una renta temporal o vitalicia (lo más frecuente). n Los ingresos recibidos (importe único o renta) se consideran disposiciones de un préstamo y no tributan bajo ningún concepto. 60 2.3.4. Hipoteca inversa Características de la operación n Dado que la propiedad se conserva por el prestatario, éste puede arrendar la vivienda, siempre con un contrato temporal. n Los herederos del propietario, a su fallecimiento, pueden decidir si quieren: q q q n mantener la propiedad venderla refinanciar la operación En el caso de que los herederos no cancelen la deuda la entidad prestamista sólo podrá cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. 61 2.3.4. Hipoteca inversa Características de la operación n El valor de la prestación se calcula en función de: q q q la edad del prestatario el valor de tasación de la vivienda la modalidad elegida: pago único, renta temporal o vitalicia n En el caso de un matrimonio, la prestación se calcula tomando como referencia la edad del cónyuge más joven, pero ambos deben firmar la operación. Mientras viva uno de los titulares no habrá que amortizar el préstamo y el superviviente continúa cobrando la renta. n Intereses: Entre el 5,5% y el 6,5%. 62 2.3.4. Hipoteca inversa Características de la operación n Las características comerciales son las propias de un préstamo hipotecario (comisión de apertura, gastos de tasación, etc.) y no tiene comisión de cancelación, subrogación o novación modificativa. n Beneficios fiscales y arancelarios: Importante reducción de los honorarios notariales y registrales. Exención del Impuesto sobre transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Reducción del 90% de los impuestos por el registro. n En caso de constituir una Hipoteca Inversa sobre un inmueble que no sea la vivienda habitual del solicitante, se pierde la reducción de honorarios. n La operación se formaliza a través de una póliza de crédito. 63 Alquiler Inverso n n n Para conseguir los beneficios fiscales, hay que tener reconocido un grado de dependencia II o III. Se ofrece la vivienda para su alquiles sin perder la propiedad, pero sí su libre uso. Debe constituirse un derecho real inscrito en el registro de la propiedad que se denomina Anticresis. q n Contrato por el cual se libra un bien inmueble como garantía de un pago futuro. Así, la propiedad pasa a manos del acreedor, permitiendo que este reciba las rentas provenientes del uso y explotación del activo, hasta que el prestatario cumpla con su obligación. La empresa paga al titular una cantidad, durante un máximo de 10 años, a cambio de ceder la gestión de la vivienda, para alquilarlo a un plazo variable (dependerá de lo que se tarde en recuperar el dinero prestado más los intereses). Alquiler Inverso n Existen unos gastos iniciales por la formalización de escritura pública ante notario y gestión, gastos de tasación, valoración del alquiler, gestoría y registro de la operación. n Igual que en el caso de la Hipoteca Inversa, está exento de pagar el IAJD, tiene una bonificación del 50% de los aranceles notariales y una reducción del 90% de los gastos registrales. n Los intereses están aproximadamente entre el 4,5% y el 6%. n Los herederos no podrán disponer de la vivienda hasta haber pagado todo el préstamo. Nuda Propiedad n La nuda propiedad es el derecho de una persona (el nudo propietario) sobre una cosa de la que es propietaria, con la limitación de no tener su posesión, que serán derechos de un tercero que disponga del usufructo. n Derechos del nudo propietario: q q q q Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda. Derecho de vender la nuda propiedad: Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre que se respeten los derechos del usufructuario. Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Derecho a realizar obras y mejoras: Se podrán realizar obras y mejoras sobre la vivienda sobre la cual se tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudiquen al usufructuario. Nuda Propiedad n Obligaciones del nudo propietario: q q q n n Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien. Respetar el derecho del usufructuario: No podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario. Pago de los tributos e impuestos correspondientes al inmueble (gastos de comunidad, derramas, reparaciones extraordinarias y su parte proporcional del seguro de vivienda (continente)) con la excepción del impuesto sobre bienes inmuebles, suministros, reparaciones ordinarias y la otra parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil) que irá a cargo del usufructuario. Ventajas del usufructuario: Permite obtener liquidez inmediata (entre el 35% y el 75% del valor de mercado de la vivienda). Se puede seguir viviendo en la vivienda de forma vitalicia y esta se puede alquilar a un tercero. Inconvenientes del usufructuario: Resulta caro en caso de muerte prematura, dado que el importe a pagar va siempre ligado a la esperanza de vida. Anula la posibilidad de transferir la vivienda a los herederos. Y, una vez vendida la vivienda, se pierde el derecho a hipotecar el inmueble. 2.4. Préstamos sindicados n En esencia, estas operaciones tratan de compatibilizar la demanda de volúmenes elevados de financiación por parte de las empresas con el deseo, por parte de las entidades crediticias, de evitar excesivas concentraciones de riesgo. n Así, frente a la figura del préstamo clásico, un único prestamista y un único prestatario, en el préstamo sindicado el importe de la financiación se reparte entre un conjunto de prestamistas. n Los préstamos sindicados son operaciones de financiación de importe elevado que se colocan –o sindican– entre un grupo de bancos que, coordinados por uno de ellos, denominado banco agente, firman mancomunadamente una operación de préstamo única. 68 2.4. Préstamos sindicados n El demandante de fondos en una operación de estas características se pone en contacto con un banco (o grupo de bancos), banco director, que organiza la operación desarrollando básicamente las funciones siguientes: q n Diseñar en función de las condiciones de mercado y de las necesidades del solicitante la forma concreta que adoptará la operación, y firmar el mandato. q Efectuar la oferta de la operación a las potenciales entidades participantes. q Organizar el sindicato de prestadores y preparar la firma del préstamo. Para evitar la complejidad que supondría que el prestatario tuviera que relacionarse directamente con todos los bancos que forman el sindicato de financiación, aparece la figura del banco agente, que actúa como administrador y controlador único de la operación. El banco agente es uno de los pertenecientes al sindicato de financiación y generalmente, aunque no resulta imprescindible, suele ser uno de los integrantes del grupo director. 69 2.4. Préstamos sindicados n Por lo general, el préstamo sindicado se concreta en una operación de financiación a medio o largo plazo pactada a tipo de interés indexado, con periodos de interés de poca amplitud (hasta 6 meses). n El tipo de referencia utilizado depende del mercado donde se lleve a cabo y de la moneda en que se denomine la operación, pero el más frecuentemente utilizado ha sido el LIBOR (London InterBank Offered Rate). n Un elemento importante de este tipo de operaciones es la modalidad de sindicación utilizada. Existen diferentes posibilidades, desde la operación totalmente asegurada a la sindicación “en base a los mejores esfuerzos”. Entre una y otra figura aparecen situaciones intermedias en las que se garantiza la colocación de una parte de los fondos solicitados. n Esta modalidad de préstamo permite adoptar a las entidades participantes distintos papeles dependiendo de sus características, tamaño, capacidad técnica, etc. Así, una entidad puede pertenecer al grupo director, asegurar la operación, ser banco agente o simplemente financiar una cuota parte. 70 2.4. Préstamos sindicados n Una característica de estas operaciones, que ha tenido mucho que ver con el importante desarrollo del mercado, es la posibilidad de que las entidades acreditantes movilicen sus participaciones en la operación cediéndolas, íntegramente o, lo que es más frecuente, por partes a otros bancos o a otros intermediarios financieros. n Hay que tener en cuenta que los préstamos bancarios pueden suponer para muchos inversores institucionales una combinación de riesgo/rentabilidad más interesante que la de otros productos alternativos. Este hecho ha fomentado el que para los préstamos sindicados se fuera extendiendo la práctica, habitual en las emisiones de bonos en mercados internacionales, de solicitar la calificación crediticia de la operación por una agencia de rating. n Esta calificación facilita, por un lado, la constitución del sindicato financiador y, de otra, la posterior negociación de las operaciones en el mercado secundario, ya que ofrece a los inversores potenciales una opinión independiente sobre el riesgo de crédito de éstas. 71 2.4. Préstamos sindicados n Las diferentes funciones que desempeñan las entidades que intervienen en estos préstamos dan lugar a la existencia de diversas características comerciales específicas: q q q q n Comisión de dirección, que recibe el banco, o grupo de bancos, director por las gestiones derivadas de la puesta en marcha de la operación. Comisión de participación, que reciben los bancos acreditantes por su participación en la operación. Comisión de agencia, que recibe el banco agente por la función de administración y gestión de la operación. Comisión de aseguramiento, que en el caso de que la operación esté asegurada remunera a los bancos aseguradores la garantía sobre la obtención de los fondos. Los tantos efectivos se calculan incluyendo en la ecuación de equivalencia financiera las características comerciales que presente la operación, pudiendo obtenerse distintos tantos de rendimiento dependiendo de los roles asumidos por la entidad de crédito y, por consiguiente, de las características comerciales que puedan afectarla. 72 Ejemplos n Telefónica refinancia en 2022 un préstamo por 5.500 millones con más de 30 entidades y se liga a objetivos de sostenibilidad, entre los cuales figura la reducción de gases de efecto invernadero y el incremento de mujeres en puestos ejecutivos. q n Se trata de un crédito “revolving” (que le permite disponer de nuevo de un crédito a medida que lo devuelve), que está compuesto por un único tramo y cuenta con un plazo de pago de cinco años y con dos opciones de extensión anual a petición de la propia empresa, hasta un vencimiento máximo de siete años. Cellnex refinancia 700 millones en 2023: q q El acuerdo se ha firmado con su sindicato de bancos, más de una veintena, encabezados por una veintena de entidades financieras. BBVA, BNP Paribas, CaixaBank. Citi, Credit Agricole, Intesa San Paolo, JP Morgan, Mediobanca, Mizuho, MUFG, SMBG, Socíeté Générale y Unicredit han trabajado como bancos coordinadores. El nuevo préstamo tendrá un vencimiento a cinco años, en 2028. Tiene un tipo de interés del Euribor más 1,2%. El Corte Inglés refinancia 2.600 millones en 2022 n El préstamo sindicado ha sido firmado con un sindicato de bancos (más de veinte) encabezado por Santander, BBVA, BNP Paribas, JP Morgan y Bank of America. Este préstamo permite refinanciar un préstamo anterior de 2000 millones de El Corte Inglés, firmado en febrero de 2020, justo antes de la pandemia. Se reestructura un préstamo a largo plazo de 919 millones y una línea de crédito de un máximo de 1.081 millones. q q Las entidades integrantes del sindicato de bancos son Santander, BBVA, BNP, Caixabank, Unicredit, Sabadell, Crédit Agricole, Kutxabank, Unicaja Bank, Intesa San Paolo, Société Genérale, Deutsche Bank, Bank of America Merrill Lynch, Goldman Sachs, JP Morgan, Ibercaja, Barclays, Citibank, Banco Cooperativo Español, ICBC y Aresbank. Los 600 millones restantes se dedicarán a amortizar una de las dos emisiones de bonos que el grupo mantiene en el mercado, con la finalidad de ahorrar costes financieros. 2.5. Préstamos participativos n Es un instrumento de financiación a medio camino entre el préstamo tradicional y el capital riesgo (participación en los fondos propios de una empresa). n En España, se pusieron en marcha en el año 1983, con la finalidad de ofrecer financiación a los sectores empresariales acogidos a planes de reconversión o reindustrialización. n Actualmente se encuentran regulados en España por el Real Decreto-ley 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica, y ya no se limitan a ciertos sectores empresariales ni tienen por finalidad hacer llegar ayudas y subvenciones públicas a determinadas empresas. n El tipo de interés a pagar está ligado a la marcha de la empresa. La entidad prestamista percibirá un interés variable que se establece en función de la evolución económico-financiera de la empresa prestataria. Normalmente se utiliza como indicador de dicha evolución el beneficio neto, la cifra de negocio, el patrimonio total o cualquier otro indicador que acuerden las partes. 75 Principales características del préstamo participativo n Además, se establece un tipo de interés fijo que es independiente de dicha evolución. n El préstamo participativo refuerza los fondos propios de la empresa, mejorando sus ratios de solvencia y, por tanto, llevando a un mejor rating crediticio. En términos de la prelación de créditos, los préstamos participativos se sitúan detrás de los acreedores comunes y justo por delante de los accionistas. n n No existe libertad para amortizar el préstamo participativo de forma anticipada. Se exige que haya una ampliación de capital del mismo importe que la amortización para no descapitalizar la empresa. n La duración no suele superar los 10 años. Suelen incorporar un período de carencia bastante generoso. n Los préstamos participativos no exigen avales ni garantías. 76 Cálculo del tipo de interés n El tipo de interés de los préstamos participativos presenta dos tramos distintos: q q n Un tramo fijo para toda la vida del préstamo, determinado por el EURIBOR a un año más un diferencial. Un tramo variable en función de alguna variable representativa de la evolución financiera de la empresa, como por ejemplo la evolución de las ventas, el beneficio neto o la rentabilidad financiera obtenida por la empresa en el ejercicio al que corresponde la liquidación de intereses. Si la empresa no sigue la trayectoria positiva esperada, el préstamo solo liquida el tramo fijo. En caso de cumplirse las expectativas, el préstamo liquida tanto el tramo fijo como el variable. 77 Ejemplos 1) Instituto Valenciano de Finanzas 78 Ejemplos 2) Lanzadera (aceleradora de startups valenciana) q q Plazo del préstamo participativo: hasta 5 años Tipos de interés: n n n q Interés fijo: EURIBOR + 0%, sin comisiones (el tipo de interés nunca podrá ser negativo). Interés variable: 2,5% del BAI (Beneficio antes de impuestos). La suma de ambos tipos no será superior al 6%. Lanzadera podrá convertirse en socio mediante la transformación del préstamo en capital social, desde el inicio del Programa y hasta 12 meses desde su finalización. En ningún caso existirá obligación para Lanzadera de conversión del préstamo. 79 2.6. Otras modalidades de préstamos n Las modalidades de operaciones de préstamo descritas no son las únicas existentes. Tanto por el tipo de garantías de la operación, como por la personalidad del prestatario, el destino de los fondos o la forma de amortización podrían enumerarse otras muchas modalidades: préstamos personales, préstamos con garantía pignoraticia, préstamos para pymes, préstamos al consumo, etc. n Todos los planteamientos generales que se han llevado a cabo son válidos para proceder al análisis financiero de los mismos, sin más que incluir las características comerciales que en su caso puedan existir. Hay que recordar que, en definitiva, las condiciones financieras de estas operaciones serán las libremente acordadas por las partes. 80 Préstamo con Garantía Pignoraticia n En este tipo de préstamo la vivienda o inmueble no actúan como garantía, sino que son los activos financieros del cliente (acciones, obligaciones, IPFs, participaciones en fondos de inversión, planes de pensiones, etc), los que se pignoran (utilizan como garantía). n Sin embargo, hay que recordar que las hipotecas contaban con beneficios fiscales (hasta 31/12/2012) y con un mayor plazo de amortización (cinco años es el plazo máximo que suele tener el préstamo de garantía pignoraticia). n Es un tipo de préstamo que generalmente se aplica en ámbitos no hipotecarios, si bien algunas entidades lo utilizan ene l marco del préstamo vivienda. Ventajas: q q Ahorro de los gastos derivados de la tasación del inmueble y el Registro de la Propiedad. También evita el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Como contrapartida, los activos pignorados han de mantenerse inmovilizados. 81 2.6. Otras modalidades de préstamos n Solo hay una modalidad para la que existe una normativa específica con un objetivo similar a la descrita para los préstamos hipotecarios, constituida por los préstamos al consumo regulados por la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al consumo. n La normativa establece determinados requisitos de información y limita determinados gastos inherentes a los mismos. n Se aplica a los contratos en los que la entidad concede un crédito a un consumidor para sus necesidades personales y por un importe superior a 200€ e inferior a 75.000 €. 82 3. Descuento Bancario n El descuento bancario es una operación de financiación tradicional que ha perdido considerable importancia en los últimos años, aunque sigue siendo relevante para las pymes. n Por descuento bancario se entiende “el hecho de abonar al cliente, en dinero, el importe de un título de crédito no vencido, descontándole los intereses correspondientes al tiempo que media entre el anticipo y el vencimiento del crédito”. n Desde el punto de vista financiero, se trata de una operación simple en la que el capital de la prestación -el anticipo abonado al cliente- se denomina efectivo y el capital de la contraprestación- importe del título descontadose denomina nominal. n Existen dos modalidades de descuento bancario: q q El descuento comercial. El descuento financiero. 83 3.1. Descuento Comercial n En esta modalidad el título de crédito descontado debe corresponder a una operación previa de compraventa de bienes y servicios, en la que se ha pactado un aplazamiento de pago. Los efectos en los que se recoge el aplazamiento de pago pueden ser de diversos tipos: letras de cambio, recibos, pagarés, etc. n Realizada la operación, el vendedor –librador de los efectos-, puede optar por conservarlos en su poder hasta la fecha de vencimiento y presentarlos en dicho momento al comprador -librado- para su cobro. Sin embargo, también es posible que desee anticipar la disposición de dichos fondos y proceda al descuento de los mismos. n El descuento comercial sigue el siguiente esquema: 84 3.1. Descuento Comercial Efectos Efectos LIBRADOR BANCO Efectivo Fecha inicial LIBRADO Nominal Fecha final 85 3.1. Descuento Comercial n El buen fin de la operación depende en primer lugar del librado, que es el obligado al pago en la fecha de vencimiento. Sin embargo, para el banco responde en segunda instancia el librador. n La entidad de crédito sólo tiene pérdidas en caso de fallido simultáneo de librado y librador. n Aunque el descuento comercial tiene como objeto la financiación de la actividad comercial del cliente, el banco también presta una serie de servicios anejos, ya que asume las siguientes funciones: q q q Custodiar los efectos hasta su vencimiento. Gestionar su cobro. Realizar el tratamiento inicial de los impagados. 86 3.1. Descuento Comercial n La forma más importante de descuento comercial es la que se denomina “clasificación comercial”. En esta modalidad, el cliente firma con el banco un contrato de descuento por el que éste le otorga una clasificación o límite de riesgo, pudiendo el cliente presentar remesas de efectos al descuento hasta dicho límite e ir sustituyendo los efectos vencidos por otros nuevos. n Si se producen impagados, el banco adeudará su importe en la cuenta del cliente incluyendo gastos y comisiones. Para disminuir el riesgo de crédito de la operación, el banco exige determinada calidad al papel que se presenta al descuento y se reserva la posibilidad de rechazar el que no cumpla sus exigencias. n En algunas ocasiones, aunque el BdE no lo recomienda, para asegurar el cobro de los impagados el banco puede retener un determinado porcentaje del riesgo vivo del contrato de descuento en una cuenta paralela. 87 3.2. Planteamiento financiero n La operación se valora con la Ley de descuento simple comercial. El tiempo se expresa en días, se utiliza el año comercial de 360 días y tiene el siguiente esquema: n ù é E = N ê1 - d 360 úû ë D= N -E Donde: E: Efectivo N: Nominal d: Tipo anual de descuento n: Número de días del descuento D: Importe del descuento N D E t0 tn n=tn-t0 88 3.3. Características comerciales n Las características comerciales específicas de esta operación son las siguientes: q Comisión de negociación: cobrada por la entidad en el momento del descuento. n q Generalmente se establece como un porcentaje del nominal con un importe mínimo y suele ser diferente según se trate de efectos domiciliados, en los que se indica claramente que su pago se llevará a efecto en una entidad de depósito, o sin domiciliar, cuando no se da la circunstancia anterior. Retención o compensación: supone la inmovilización, en una cuenta paralela, de un importe que sirva como garantía para el cobro de los posibles impagados. n Generalmente se establece como un porcentaje del riesgo vivo. 89 3.3. Características comerciales n Correo: también, en ocasiones, se cobra un importe por efecto correspondiente a los gastos de franqueo generados por cada envío. n Corretaje: si el descuento se realiza al amparo de un contrato de descuento, este deberá ser intervenido por un fedatario público (0,3%). n Timbre: responde al pago del I.A.J.D. Si los efectos descontados no son letras de cambio este impuesto se devenga en el momento del descuento, actuando la entidad bancaria como liquidadora y recaudadora por cuenta de la Hacienda Pública. n Comisión de devolución: generalmente un porcentaje del nominal del efecto con un importe mínimo. Se cobra al producirse el impago del efecto. 90 Letra de cambio Plazo Librado Importe Timbre Librador 91 Escala de Timbres Letra de cambio 92 3.3. Características comerciales n Teniendo en cuenta la existencia de estos gastos, y suponiendo que el efecto es pagado a su vencimiento, el efectivo realmente recibido por el cliente, efectivo neto, se obtendrá con la siguiente expresión: n ù é E N = N ê1 - d ú - GN - GC - T - rN = E - GN - GC - T - rN 360 ë û Donde: GN: importe de la comisión de negociación. GC: importe de los gastos de correo. T: importe del timbre. r: retención aplicada expresada en tanto por uno. 93 3.4. Cálculo del tanto efectivo n Para el cálculo del tanto efectivo de coste habrá que tener en cuenta las características comerciales que incluye la operación. n Este cálculo puede efectuarse por efecto individual o por remesa de efectos, por lo que no suele incluirse el corretaje, ya que éste afecta al contrato de descuento, que suele tener una duración mayor que el vencimiento del efecto, y bajo el cual se amparan múltiples operaciones de descuento sucesivas. n Sin embargo, si existe retención hay que considerar que su importe, junto con los intereses generados (calculados en capitalización simple) si la cuenta en que se inmoviliza es remunerada, se recuperarán al final de la operación. 94 3.4. Cálculo del tanto efectivo N Contraprestación tn t0 EN " n % Prestación r ⋅ N ⋅ $1+ i ⋅ ' # 365 & Luego: n − ) # n &, 365 E N = + N − r ⋅ N ⋅ %1+ i ⋅ (. ⋅ (1+ ip ) $ 365 '* Donde: i: tipo de interés de la cuenta de compensación ip: tanto efectivo de coste 95 3.5. Cálculo de la TAE Para el cálculo de la TAE, se aplicarán las normas generales para las operaciones activas y las específicas de esta modalidad (CBE 8/1990-Norma 8ª, apartado 4º, letra d - hoja 9 bis), por lo que, en definitiva: - No se incluirá ni el correo ni el timbre (gastos a terceros), ni la comisión de devolución (sólo se contempla la operación en situación normal) - Los efectos a menos de 15 días no se consideran descontados. - No se incluirá la repercusión de la exigencia de compensación/retención (garantías). - Sólo se considerará el importe de la comisión de negociación que exceda del mínimo tarifado. De esta forma, la expresión que permite calcular la TAE será: 𝐸− 𝐺!" = 𝑁(1 + 𝑖 #$% ) ' &()* Siendo: E: Efectivo de la operación sin características comerciales. GN’: Comisión de negociación que excede del mínimo tarifado. 96 3.6. Descuento financiero n Es una operación cuya importancia relativa en los balances bancarios es muy escasa. n Se trata de un préstamo, otorgado por el banco a un cliente, instrumentado en una letra de cambio. n Dicha letra no procede de una operación comercial previa, sino que es creada expresamente para la operación. n El librador es el banco y el librado el cliente. 97 4. Créditos en cuenta corriente o Pólizas de crédito n Se trata de un contrato bancario por el que la entidad concede al cliente la posibilidad de financiarse hasta cierto límite previamente pactado. n El cliente podrá, durante el plazo acordado, realizar disposiciones y reembolsos a su conveniencia. n El banco sólo le cobrará intereses por los saldos dispuestos. n Aunque al tratarse de una operación activa la posición natural de la cuenta es que el saldo sea deudor (a favor de la entidad), pueden darse otras dos situaciones: q q Saldo acreedor: cuando los reembolsos realizados por el titular superan el importe de las disposiciones. Saldo excedido sobre el límite: cuando las disposiciones realizadas hacen que el saldo deudor supere el importe establecido como límite en el contrato (esta situación solo se produce si el banco la autoriza). 98 4.1. Planteamiento financiero n Desde el punto de vista financiero, la cuenta corriente de crédito y la cuenta corriente de depósito, que se estudiará en el tema siguiente, son operaciones similares, por lo que el planteamiento financiero que se va a llevar a cabo es válido para ambas operaciones. n Se trata, en uno y otro caso, de operaciones doblemente compuestas definidas por dos conjuntos de capitales: q q Capitales acreedores: denominados ingresos, abonos o imposiciones. Capitales deudores: denominados cargos, adeudos o disposiciones. n Dado que por la propia naturaleza de la operación no pueden conocerse a priori ni la cuantía ni el vencimiento de todos los capitales que intervienen, se trata de una operación posdeterminada en la que la equivalencia financiera sólo puede plantearse a posteriori. n Es por ello por lo que, a efectos de conocer la posición relativa de las partes, la duración total de estas operaciones se subdivide en sucesivos períodos de liquidación. 99 4.1. Planteamiento financiero n De esta forma, para la valoración financiera de una cuenta corriente, además de los capitales deudores y acreedores, habrá que definir los siguientes aspectos: q q q q q Fecha de apertura: es el momento en que comienza la operación. Fechas de liquidación: son los momentos del tiempo en los que se plantea la equivalencia financiera, se procede al cálculo de los intereses y se obtiene el saldo de la cuenta. Periodos de liquidación: son los períodos de tiempo que median entre la fecha de apertura y la primera fecha de liquidación y entre cada dos fechas de liquidación sucesivas. Saldo contable: es el saldo de capitales de la cuenta, suma algebraica de los capitales deudores y acreedores. Se trata de una función escalonada que solo varía cuando se produce un movimiento. Saldo financiero: es el saldo que incorpora capital e intereses. Suele calcularse en las fechas de liquidación y en la fecha de cierre de la cuenta. 100 4.1. Planteamiento financiero Se tendrá, por tanto, una operación definida por: Ingresos [(C ,t )(C ,t )...(C ,t )] Disposiciones [(C a 1 d 1 C1a t1 € C1d to t1’ 1 a 2 2 a n n t0 – Fecha de apertura tL – Fecha de liquidación ,t1' )(C2d ,t 2' )...(Cmd ,t m' )] Cna … … tn C2d … Cmd t2’ … 1er periodo de tm’ liquidación tL 2º periodo de liquidación 101 4.1. Planteamiento financiero n n El saldo contable o saldo de capitales puede ser positivo o negativo, indicando con su signo el sentido del mismo. El saldo financiero será la diferencia financiera entre los capitales acreedores y deudores obtenida en base a una ley de capitalización simple. Esto es, (t − t) L(t;t L ) = 1+ i L 365 n (t L − th ) & m d # (t L − th' ) & a# ±SL (Saldo financiero) = Va −Vd = ∑ Ch %1+ i − ∑ Ch %1+ i (= ( $ 365 ' h=1 $ 365 ' h=1 n m n m € # (t L − t 'h ) & a d a # (t L − t h ) & d = ∑ Ch − ∑ Ch + ∑ Ch %i − ∑ Ch %i ( = SC + I = SL ( $ 365 ' h=1 $ 365 ' h=1 # h=1 $ h=1 ! #"## ! ######"###### $ Saldo Contable I=intereses Si SL>0 – Saldo acreedor Si SL