Samenvatting Onroerend Goed als Belegging (PDF)

Samenvatting Onroerend goed als belegging, ISBN: 9789013159431 Onroerend Goed Als Belegging geschreven door michelleveerdig www.stuvia.com Gedownload door: sterrebuur | [email protected]...

Samenvatting Onroerend goed als belegging, ISBN: 9789013159431 Onroerend Goed Als Belegging geschreven door michelleveerdig www.stuvia.com Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Samenvatting Onroerend goed als belegging Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm Het verschil tussen vermogensobject en productiemiddel (gebruiksobject) is: bij vermogensobject worden inkomsten uit het vastgoed gehaald (beleggers), vastgoed is ook een gebruiksobject, gebruikt door bewoners om in te wonen. Wat is het verschil tussen beleggen en investeren? Beleggen= investeren van geldmiddelen in vermogenstitels om bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder beleggingsinkomsten/waardestijgingen van vermogen. Investeren= diensten en producten die object als productiemiddel kunnen opleveren ( Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject voorop en bij investeren (en ontwikkelen) gaat om functie van productiemiddel dan wel de functie van (winstgevende) creatie. De doelstelling van investeerder heeft primaire doelstelling als productiemode voor producten en doelstelling van belegger is rendement halen. *In het boek wordt beleggen gezien als investeren in vermogenstitels anders dan spaarvormen (aandelen en obligaties) Wat is het verschil in eigen vermogen en vreemd vermogen? Belegger in vreemd vermogen ontvangt zijn of haar deel in de vorm van rente en aflossingen op de leningen, met eventuele winst of verlies na verkoop van de lening. Belegger in eigen vermogen deelt in de opbrengsten uit verhuur/verkoop van vastgoed nadat aan alle verplichtingen zijn voldaan. Dus de overige winst wordt uitgekeerd. Wat is het verschil in direct vastgoed en indirect vastgoed? Beleggen in direct vastgoed is beleggen in stenen en in indirect vastgoed een aandeel in bijv, een fonds dat in stenen belegt (privaat of beursgenoteerd fonds). Waarom beleggen? Voor beleggers draait het om 2 dingen: rendement en risico - Rendement is geldelijke opbrengst v. belegging (% van ingelegde geld) - Risico is de kans dat verwachte rendement niet wordt behaald. Aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging - Diversificatie: vermogen te spreiden door bijv. naast aandelen ook in vastgoed te beleggen. Zo wordt totale verlies in beleggingsportefeuille beperkt tijdens een koersval op aandelenbeurs - Inflatiebescherming: Huurinkomsten bewegen mee met inflatie dus hogere huurprijs heeft ook effect op hogere rendement. Direct rendement: periodiek rendement uit inkomen. Een belegging levert ook waardegroei op en dit deel wordt indirecte rendement genoemd. - Vastgoed levert vaak een hoog direct rendement op vergeleken met aandelen en obligaties. - Rendement/risicoprofiel is aantrekkelijk, want het rendement is relatief hoog t.o.v. beweeglijkheid van totale rendement. - Mogelijkheid om extra waarde te creëren: een gebouw is te verbeteren Minder aantrekkelijke aspecten van vastgoed al belegging: Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Managementintensief: gebouw heeft management en onderhoud nodig, lokale aanwezigheid ook belangrijk - Kennisintensief: vaardigheden en kennis nodig, bij indirect beleggen geen kennis nodig - Kapitaalintensief: Veel kapitaal nodig voor een goede gespreide portefeuille, vooral beursgenoteerd vastgoed. - Liquiditeit: De liquiditeit is minder (minder snel verhandelbaar). Het is lastiger om vastgoed te verhandelen dan bijv. aandelen, want een pand kost veel geld. Hoofdstuk 2: Soorten vastgoed Directe belegging in vastgoed: belegger is rechtstreeks eigenaar van vastgoed (ook zeggenschap). Bij indirecte belegging is de belegger niet rechtstreeks eigenaar, dus bij aandelen of participatiebewijzen. Onder indirect vastgoed worden 2 categorieën verstaan: - Beursgenoteerd vastgoed: publieke markten voor iedereen toegankelijk, via aandelenbeurs. - Indirect privaat vastgoed: beleggen in vastgoedfondsen die niet via beurs worden verhandeld, maar in private sfeer. Indirect wordt dus opgedeeld in privaat en publiek en dit leidt tot 3 beleggingsvormen Kenmerken van direct onroerend goed: 1. Vermogensobject en productiemiddel 2. Niet verplaatsbaar (kwetsbaar voor omgeving) 3. Heterogeen: Elk gebouw is uniek, geen gelijke producten 4. Geen een onroerendgoedmarkt: is sprake van deelmarkten, bijv. kantoren- of woningmarkt 5. Geen doorlopende prijsvorming: de markt is niet perfect, sprake van marktimperfecties 6. Relatief hoge eenheidsprijzen: veel vermogen nodig, vreemd vermogen vaak gebruikt 7. Hoge transactiekosten 8. Illiquide: niet snel in geld kan worden omgezet, niet snel verkopen 9. Lange levensduur: levensduur van grond is oneindig en van gebouwen zeer lang 10. Lange productietijd: daardoor reageert aanbod vertraagt op vraag 11. Veel overheidsbemoeienis: voorschriften, vergunningen, beleid, regelgeving Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen 12. Zeer managementintensief: activiteiten als verhuur: bijv. management, verzekering, onderhoud, renovatie Voordelen van direct beleggen in onroerend goed 1. Additionele portefeuille diversificatie. ➔ door te spreiden minder risico, komt door correlatie (samenhang) van aandelen en direct beleggen. Dus door direct vastgoed toe te voegen aan portefeuille, wordt risico verlaagd bij gelijkblijvend rendement. 2. Vrij stabiele stroom directe inkomsten. ➔Door lange levensduur en langlopende huurcontracten zijn er stabiele inkomsten de huurder t.o.v. de stenen ➔ solvabiliteit/ huurovereenkomst (kwaliteit van de huurders en de inflatie van groot belang) 3. Rendement -risico verhouding. Aantrekkelijk rendement bij een beperkt risico, komt deels door imperfecte vastgoedmarkten, daardoor bijzondere winsten behaald. Andere is de illiquiditeit van vastgoed (niet snel te verkopen tegen gewenste prijs), dit risico compenseren met een hoger rendement ➔ lange reeksen rendementen van direct vastgoed is aantrekkelijk met relatief beperkt risico. ➔ Vaak wordt het aantrekkelijke karakter verkeerd geschetst, dit komt door het risico. Lagging en Smoothing 4. Redelijke bescherming tegen inflatie. ➔ publieke beeldvorming zegt dag vastgoed primaire bescherming biedt tegen inflatie, maar de werkelijkheid lig genuanceerder; blijkt dat rendement van direct vastgoed meestal in beperkte mate correleert met de inflatie. Door inflatie stijgt huurprijs 5. Waardecreatie (Meer rendement) door intensief/actief management. Dus meer energie erin steken door bijv. onderhoud, herontwikkeling, energiemanagement 6. Specifieke kansen op de onroerend goed markten. Kunnen profiteren van specifieke kansen op vatgoedmarkten door marktinefficiëntie (onvolledige info en marktimperfecties) zorgen voor de mogelijkheid om voorsprong op te bouwen. ‘’think global, act local (dus beleggingen verspreiden over de wereld, maar lokale aanwezige partijen gebruiken, omdat die kennisvoorsprong kan leiden tot hoger rendement) 7. Fiscale voordelen ➔ mag op worden afgeschreven, afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde, verkoopwinst blijft wel belastbaar, tenzij doorschuiven naar herbeleggingsreserve, indien binnen 3 jaar wordt geherinvesteerd in gelijksoortig vastgoed. Nadelen van direct beleggen in onroerend goed 1. Kennis- en management intensief; 2. Groot vermogensbeslag: hoge eenheidsprijzen maken spreiding moeilijk; 3. Intransparantie; door ondoorzichtige en attractieve karakter van vastgoedmarkten, trekt het ook criminele doelen aan, zorgt voor argwaan en nagaan met wie wordt onderhandeld etc. 4. Illiquide i.v.m. heterogene karakter; vastgoed is illiquide i.v.t aandelen/obligaties, transactiekosten hoog + veel tijd, portefeuilles ook weinig flexibel op korte termijn 5. Performance meting en benchmarking is lastig.; Het waarderen en taxeren zijn lastig en subjectief, hierbij komen smoothing en lagging voor die beïnvloeden daarbij de risicometing Verschil tussen Lagging en Smoothing Beide geven een vertekend beeld van en maakt het mooier dan dat het is Lagging= worden oude transactieprijzen gebruikt als uitgangspunt van waarderen van huidige waarden (stel vorig jaar lag waarde heel hoog, dan is de waarde via lagging ook hoog) de vertraagde prijs t.o.v. prijsontwikkeling. Smoothing= (afgevlakt) vaak zijn nieuwe marktsignalen niet sterk genoeg dan kan de taxateur de oude prijs slecht een beetje veranderen Hoe minder transacties, hoe meer dit een probleem is, zorgt voor meer lagging en smoothing Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen De voor- en nadelen van het beleggen in indirect vastgoed Dus voordelen in beleggen van aandelen in vastgoed Uitleg voordeel: 3. geen overdrachtsbelasting: 6% bij commercieel vastgoed en 2% bij woningen, beleggingsfonds betaald wel overdrachtsbelasting, vaak uitgave verwerkt in resultaten van fonds 4. Liquiditeit kan groter zijn: vastgoed beursgenoteerd is levendige handel, in korte tijd relatief grote bedragen investeren 5. Schaalvoordelen: kostenvoordelen door expertise en management worden gecentraliseerd in deskundige lokale beheersapparaten, bepaalde schaalgrootte bereikt dan portefeuille verder uit, zonder kostenstijging 7. minder emotie: daardoor rationele beslissingen eenvoudiger, met aandelen minder binding 8: hoger rendement mogelijk - Arbitrage: is extra mogelijkheid als waarde v. aandelen afwijkt v. die van het vastgoed, bij arbitrage profiteert belegger v. prijsverschil tussen publieke en private vastgoedmarkt. - Disagio: wanneer aandelenkoers lager is dan intrinsieke waarde, dan wordt aandeel tegen korting verhandeld, ook wel disagio genoemd. 9. Profiteren v. hefboomwerking van v.v. : profiteren van effecten van leverage, voordeel als rente op lening lager is dan rendement op stenen. De nadelen: belegger bepaalt niet zelf in welk vastgoed wordt belegt, ook geen invloed op management, veel vastgoedfondsen financieren met v.v. , is extra risico; ook minder diversificatie vermogen, doordat koersen meer samenhang vertonen met andere aandelen dan die met de waarde van vastgoed zelf; veel bewegingen, beurs gaat op en neer, mensen raken in paniek als het slecht gaat op de beurs, elke dag zijn mensen in staat om aandelen te verkopen, want zitten niet in privaat fonds. Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Begrippen bij beleggen met e.v. in indirect privaat vastgoed: - Vastgoed- cv: kleinschalig beleggingsvehikel met particuliere en daarmee niet- beroepsmatige aandeelhouders, gebruiken v.v. - Niet- beursgenoteerd-fonds: Aandelen verhandeld op de private markt, onderling - Open-end fonds altijd nieuwe aandelen uitgeven om nieuw kapitaal aan te trekken, maar ook verplicht om aandelen terug te komen wanneer beleggers dit willen. - Closed-end fonds: looptijd van fonds wordt bij start afgesproken, alleen onderling verkopen of wachten tot fonds het pand verkoopt en de opbrengsten verdeelt onder de aandeelhouders - Semi-open-end fonds: wanneer fondsen ook terugkoopgaranties aanbieden, in crisisperiodes kunnen ze daar niet altijd aan voldoen dan tijdelijk op slot - Begrippen bij beleggen met e.v. in publiek vastgoed: - Beursgenoteerd fonds: aandelen verhandeld via aandelenbeurs, Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 4: Werking van directe vastgoedmarkten Het rendement voor beleggers in direct vastgoed ontstaat uit huurinkomsten en waardegroei. - Rendementen bewegen mee met economische groei. Directe relatie met economie is dat vastgoed een gebruiksobject is. Hoe beter het economisch gaat, hoe meer vierkante meter ruimte er nodig is om extra activiteiten te huisvesten. (sterk verband). Vastgoed is ook vermogensobject, wordt rendement bepaald door rente, situatie v. financiele markten en fiscaliteit. Maar ook door gebruikerskant Het Vierkwadrantenmodel (Dipasquale & Wheaton) model= versimpelde weergave van werkelijkheid. Is alleen van toepassing op beleggingsvastgoed, want het veronderstelt dat de gebruiker en eigenaar 2 verschillende partijen zijn. De vraag wordt via het marktmechanisme afgestemd op het aanbod, maar de vastgoedmarkten worden gekenmerkt door onvolledige informatie en markimperfectie. Tijdens toets, krijg je figuur 4.8 (pagina 107), De vier kwadranten: I: Huurmarkt: gebruikers van VG op zoek gaan naar huurruimte bij VG-beleggers en huurniveaus tot stand komen. II: Beleggersmarkt: ontstaan prijzen als gevolg van beleggersvraag en –aanbod, + huur die in huurmarkt tot stand is gekomen heeft ook invloed op die prijzen. III: Bouwmarkt/ Ontwikkelmarkt: ontwikkelaars besluiten hoeveel nieuwe m2 ruimte zij toevoegen aan voorraad. Komt tot stand door prijzen die beleggers bereid zijn te betalen. + Nieuwbouw bepaald op langer termijn weer de huurniveaus (te veel nieuwbouw kan door toename van aanbod de huurprijs drukken) IV: Aanpassingen in de vastgoedvoorraad Maak altijd onderscheid in korte termijn en langer termijn I. De Huurmarkt Hier zoeken huurders naar ruimte v economische activ., of woonruimte. Samenspel van Q (vraag) EN A (aanbod) van beschikbare ruimtes bepalen huurniveau. Huurprijs wordt door de markt bepaald Bruto opname/bruto absorptie: meet de vraag via in nieuwe huurcontr. Geregistreerde m2 Netto opname: (netto absorptie) corrigeert en geeft zuiverde beeld van druk op de markt, want sommige huurders hebben hiervoor al eerder gehuurd. Drukt vraag uit in groei van de in gebruik zijnde m2 ruimte. Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Respectievelijk leegstand en beschikbaarheid: m2 die nu of niet al te lange tijd beschikbaar zijn voor verhuur Reële groei: na aftrek van inflatie Natuurlijke leegstand Commercieel vastgoed wordt beïnvloed door tijdelijke schommelingen en structurele ontwikkelingen, zoals vergrijzing. Huurprijs De huurprijs komt tot stand bij het snijpunt van vraag en aanbod. P en Q -assenstelsel is lineair, QV= collectieve vraaglijn, deze totale vraag van huurders QA= blijft constant (verticale lijn), op korte termijn is niet mogelijk om aanbod te fluctueren. Op langer termijn is QA schuin. Duurt lang voordat het is bijgebouwd. Als Qv en Qa elkaar snijden, dan is dat de huurprijs. Hoe lager de prijs hoe meer mensen willen. II. Beleggersmarkt = De markt voor eigendom beleggers verkopen en kopen hier onroerend goed. De prijs die op de beleggersmarkt tot stand komt wordt beïnvloed door de huur en de BAR. Hoe hoger de huur hoe hoger de waarde gegeven een bepaalde BAR Wie beleggen in al dat commercieel vastgoed: beleggers 1. Institutionele beleggers. 2. Particuliere beleggers. 2 methodieken voor Beleggingswaarde: - BAR- methode: BW= huurprijs 1e jaar/ BAR (von) - DCF-methode: rendement te willen berekenen in exploitatie Bruto aanvangsrendementen in % (drukt inkomsten uit 1e jaar uit als % van aanschafwaarde) ook wel kapitalisatievoet. Hoe lager de BAR, hoe meer beleggers bereid zijn om te betalen voor elke € aan huurinkomsten. NAR = (netto) de netto huurinkomsten worden hier gebruikt (de huurinkomsten na correctie voor operationele uitgaven). Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoe hoger de BAR hoe lager de prijs. - Hoe lager de BAR hoe hoger de prijs. - Hoe lager de huur hoe lager de prijs. - Hoe hoger de huur hoe hoger de prijs Hoe bepalen beleggers de hoogte? Door kapitalisatie voet, initial yield, cap rate, kapitalisatiefactor. Kapitalisatiefactor= 1/Aanvangsrendement De bar staat vast (een gegeven), huur bepaalt op huurdersmarkt, de hellingshoek is de hoogte van de bar III. Ontwikkelmarkt Wanneer gaat een bouwer voor een belegger bouw? : Als verkoopprijs hoger is dan bouwkosten, zolang kosten hoger zijn, wordt er niet gebouwd. Winstmarge verbeterd door hogere prijzen, dalende bouwkosten (lagere rente op constructieleningen, of lagere kosten van materiaal, arbeid) Vastgoedcyclus: - Herstelfase: na terugval v. eerdere fase, leegstand daalt door weer behoefte aan ruimte - Groeifase: leegstand gedaald, huurniveau gaat stijgen, prijsstijgingen in beleggersmarkt - Doorschietfase: groei van economische activiteiten, vooruitzichten verslechteren, economie loopt dan alweer terug, veel nieuwbouw beschikbaar v. huurders, financiers worden terughoudende - Recessiefase: krimpt economische activiteiten, geven huurders ruimte terug aan markt, leegstand weer hoog, prijzen dalen, minder nieuwbouw op markt komen IV. Voorraadaanpassing Geen aparte deelmarkt maar laat het aanpassingsproces bij een bepaalde huurprijs zien. Vierkwadrantenmodel in evenwichtssituatie: Het model maakt het mogelijk om te voorspellen hoe de vastgoedmarkt reageert op veranderingen (economische activiteit, financiele markten, bouwkosten inflatie en regulering en hoe huurder, beleggers en ontwikkelaars elkaar beïnvloeden) Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hierboven zijn alle deelmarkten in evenwicht 2 VB.: Door econ omstandigheden, op huurdersmarkt die positief kunnen ontwikkelen, wat gebeurt er op korte termijn? - In kwadrant 1 krijg je verschuiving van vraaglijn naar rechts/boven (vraag neemt toe) - De huurprijs stijgt, op korte termijn blijft aanbod constant dit heeft gevolg voor beleggingsmarkt - Prijzen stijgen bij gelijkblijvende BAR Op langer termijn neemt bouwen toe, voorraad neemt toe. Aanbod stijgt, huurprijs daalt en de prijzen dalen = nieuw evenwicht (Dan verschuift het aanbod naar rechts (stijgt) en dan daalt weer de huurprijs_ STEL: Wat gebeurt er als iedereen in een x vastgoed wil? - Dus beleggers willen ipv aandelen, onroerend goed. - De BAR daalt (k.t.), de prijs stijgt (k.t.) - Op langer termijn gaat bouwproductie ook omhoog, dus aanbod stijgt en huurprijs daalt tot nieuw evenwicht Vraag: wanneer sprake van verschuiving van vraaglijn? Wanneer er bepaalde exogene schok zorgt voor veranderende vraag, waardoor individuele vragen ook veranderen Wat is het verschil tussen verschuiving van en langs de lijn? Verschuiving langs de lijn is de normale werking, dus hoe hoger de prijs, hoe minder vraag. Verschuiving van de lijn verschuift als gevolg van een verandering, waardoor individuele vragen veranderen. Hier veranderd dus 1 ding, het overige blijft gelijk, want we analyseren 1 factor te gelijk = CETERIS PARIBUS LET OP! Niks bij de antwoorden gaan verzinnen, want dan klopt model niet Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 6: Rendement en risico Beleggingsresultaat= beleggingsopbrengst, dus kasstroom Beleggingsrendement= beleggingsopbrengst uitgedrukt in % t.o.v. marktwaarde of beleggingsinleg. RESULTAAT Resultaat zichtbaar maken via: - Jaarrekening: financiele situatie, commerciële en fiscale jaarrekening - Balans: met activa en passiva geeft overzicht van bezittingen, schulden en het eigen vermogen, passiva is de wijze waarop activa is gefinancierd - Resultatenrekening: behaalde resultaat= verschil tussen opbrengsten en kosten - Kastroomoverzicht: binnengekomen en uitgaande geldstromen Balans overzicht van bezittingen en schulden - (GAV) Gross Asset value= bruto vermogenswaarde, waarde van vastgoed, valt onder activa De passiva geeft wijze waarop activa is gefinancierd weer, door vreemd- en eigenvermogen - Vreemd vermogen: leningen, overige schulden, verwachte toekomstige verplichtingen Het verschil tussen waarde van bezittingen en schulden is het eigen vermogen, oftwel: - (NAV)Net asset value= nettovermogenswaarde, wordt gevormd door: nominale waarde + reserves Herwaarderingsreserve drukt het verschil uit tussen de marktwaarde van vastgoed en de historische kostprijs ervan. Dus stel komt een taxatie en is waardestijging, dan veranderd de balans (links bij beleggingspanden komt het taxatie bedrag en rechts het verschil uitgedrukt als herwaarderingsreserve. LTV loan to value = drukt de waarde van lening voor object uit als percentage van marktwaarde Op basis van balans = vv/totaal x 100% Op basis van vastgoedbeleggingen= vv/ beleggingen x 100% Resultatenrekening (RR) Een verandering van EV - Direct beleggingsresultaat= minder risico, huuropbrengst behaald tijdens verhuren, dit zijn periodieke inkomsten (stabiel), hierdoor periodieke uitgaven maken - Indirect beleggingsresultaat: beleggers meer risico, wel waardegroei door taxaties (papieren resultaat) Waardegroei op 4 manieren: 1. Inflatie: wachten wordt vanzelf meer waard 2. Selectie van tijd en markt: inspelen op golfbeweging in prijzen, bijv. vastgoed net te kopen nar crisis, afstand nemen op piek, of hopen dat mindere locaties beter worden 3. Verbeteringen: object verbeteren bijv. technisch of invullen leegstand 4. (Her-) ontwikkeling: grootschalig uitbreiden van object etc. Totale beleggingsresultaat: direct + indirect beleggingsresultaat Som van netto huuropbrengsten en indirecte resultaat (effect van leningen, belastingen en management fees NIET) = Operationeel resultaat FBI= fiscale beleggings instelling, Als vastgoedbeleggers een FBI status hebben dan betalen ze 0%-tarief v. vennootschapsbelasting, ALS ze winst bijna volledig en tijdig uitkeren aan de aandeelhouders Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Kastromen Directe methode om netto kasstroom te berekenen = transparanter dan indirecte methode - Voor taxaties: DCF-methode schat waarde van object als som van toekomstige kasstromen uit exploitatie en verkoop, verdisconteerd tegen bepaald rendement - Voor rendementsberekeningen: voor beleggers is de IRR (internal rate of retun) belangrijk RENDEMENT Rendement op stenen: - Directe rendement op stenen= netto huuropbrengst/ waarde beleggingspanden (kapitaalwaarde eind vorige periode) x100% Ook wel huurrendement genoemd - Indirect rendement op stenen= netto verkoopresultaat + waardemutaties /waarde beleggingspanden - Het totale rendement is dan direct % + indirect % Rendement op eigenvermogen: NAV is waarde van totale activa na aftrek van vreemd = direct beleggingsresultaat/ ev x100% - Bij direct vastgoed: rendement op eigen vermogen= totale beleggingsresultaat na belasting / waarde EV Rendementen bij indirect privaat vastgoed: Deze worden bepaald door waardeveranderingen van EV, wordt uitgedrukt in gross returns Wat is het verschil tussen Periodiek rendement vs Looptijdrendement Periodieke rendementen zijn gemeten over de jaren, zoals aanvangsrendement. Bij looptijdrendementen worden ze berekend over de gehele looptijd, over meerdere jaren Verschillende looptijdrendementen: - Tijdgewogen rendement: geen rekening met exacte moment van + of – kasstroom - Rekenkundig: rendementen/aantal waarnemingen, betere schatting van jaarlijkse rendement - Meetkundig berekent de groei vergelijkbaarm et rente-op-rente prinipe, geeft betere weergave van effectieve jaarlijkse groei - Geldgewogen rendement: rekening met omvang en moment van tussentijdse kasstromen, dit is de IRR IRR= het i’tje dat ervoor zorgt dat CW v toekomstige kasstromen gelijk zijn aan investering, NCW wordt 0 Hefboomwerking - Sprake van een negatieve hefboomwerking, wanneer de rente hoger is dan het rendement op object zelf. - Positief hebboom groter, als rente lager wordt, meer om te storten in koker, als je beker smaller maakt, (ev kleiner,en wordt die dus hoger en smaller) (zie aantek schrift) Blz. 152 VB. Lening 1= hefboomwerking positief Lening 2= negatief RTV= BR (winst+rente) /TV *100% REV= Winst/EV*100% RVV= Rente/VV*100% Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen RISICO = de onzekerheid dat werkelijke rendementen afwijkt van verwachte rendementen Hoe meer risico hoe meer (verwacht) rendement 6 manieren om risico te bepalen: 1. Spreiding: fluctuatie/volatiliteit in rendement = risico, dit wordt in grafieken gemeten met standaarddeviatie (kwantificeert het risico) Hoe groter de spreiding, hoe vaker een sterk v gem. afwijkende rendement werd behaald 2. Neerwaarts risico: gebaseerd op verleden 3. Risicolabel: core, core plus, value add en opportunistic 4. Multifactormodellen: bijv. schaal van 1 tot 10 5. Aanvangsrendementen: risico rendement+ risico-opslag - groeiverwachting 6. Tracking error: meet hoe sterk indirecte belegging van benchmark heeft afgeweken Beleggingsprofiel van vastgoed (Sharpe-ratio= indicator om rendement en risico aan elkaar te relateren. ) Bij rendement/risico profielen kijken naar resultaten uit verleden! Maar verleden geeft geen garantie 2 voordelen: - Diversificatie: gedachte ‘wed niet alles op een paard’ en ‘het regent nooit overal tegelijk’ stellen beleggers de portefeuille samen. Hierdoor wordt het risico verspreid, waardoor geen hele diepe dalen Dit wordt gemeten met correlatie-coëfficiënt = meet de mate waarin een beleggingscategorie kan bijdragen tot risicospreiding, op schaal van -1 tot +1 - Inflatiebescherming: beleggingsopbrengsten bewegen mee met inflatie, doordat huuropbrengsten contractueel zijn geïndexeerd aan inflatie. Dus hogere inflatie zorgt voor hogere huuropbrengsten, door de zichzelf prijsopdrijvend effect van vastgoed Vertekeningen in rendement en risico: - Door dat ze geen rekening houden met leningen, nemen dus niet het effect van vreemd vermogen mee. - Door taxatievertekeningen: smoothing en lagging - Door valutarisico’s - Door effect van belegging specifieke risico Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 8: Beleggingsproces voor direct vastgoed Beleggingsproces= het geheel van geldende regels m.b.t voorbereiding, uitvoering en beheer van belegging(en) Missie is waarvoor onderneming staat en visie waarvoor de onderneming gaat Stap 1: vaststellen missie, beleggingsdoelen en beleggingscriteria Dus waarom bestaat organisatie Stap 2: Ideeën, visie en risicohouding: Algemene voorstelling v toekomst Bij risicohouding kijken of belegger in staat is om risico te lopen om de doelstellingen te realiseren Stap 3: Strategisch beleggingsbeleid: zorgen dat missie en visie werkelijkheid worden -strategie: maken en uitvoeren van plannen voor activiteiten op grote schaal, gericht op doel. Vaak bepaald o.b.v. optimalisatie studies, ALM-studie (Asset- Liabilitymanagement studie) Stap 4: Jaarlijks beleggingsplan Zoals de vooruitzichten, kansen, tactisch beleid: richt zich op praktijk op korte termijn, wordt ingespeeld op recente omstandigheden Stap 5: Mandatering en eventueel uitbesteding: wie gaat wat doen, wanneer veel is uitbesteed dan fiduciair management Stap 6: Implementatie en vastgoedmanagement: feitelijk gaan beleggen in vastgoed en en het managen ervan. Activiteiten op operationeel, tactisch en strategisch niveau De hoofdactiviteiten: - Acquisitie: aankopen en financieren van vastgoed (ontwikkelen) - Exploitatie: zoals vastgoedmanagement: managen van verworven vastgoed, bijv. verhuuren, onderhouden, bieden van service. Ook renovatie en herontwikkeling kan - Dispositie(verkoop): het verkopen van vastgoed Bij Fondsmanagement: is het op strategisch niveau, door managers en directies van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen , realiseren v fondsdoelstellingen door optimalisatie van samenstelling activa en passiva of structuur v fonds, sterkt gericht op managemen van cashflows, Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Asset Management: rendementsoptimalisatie van activa v portefeuille. Dus optimaliseren van samenstelling + verbeteren van risico- en rendementskarakteristieken van de objecten. Property Management: management op operationeel niveau. Dagelijkst beheer op objectniveau. Risico management: geheel aan managementactiviteiten die zijn gericht op tijdig voorkomen/beperken v schade door ongewenste gebeurtenissen 3 soorten risico’s: 1. Generieke risico’s zijn risico’s voortkomen uit beleggingskarakteristieken v vastgoed en uit invloeden van buitenaf daarop inwerken en veroorzaakt door externe ontwikkelingen 2. Operationele beleggingsrisico’s: betrekking schade/verlies als gevolg v niet afdoende/falende interne afspraken/processen/systemen + menselijk gedrag. (Onvoldoende beheersing v eigen operationele activiteiten) 3. Institutionele risico’s: gevolgen v verandering werkomgeving v vastgoedbelegger, zoals verandering van overheidsbeleid. Veranderingen in de wet-en regelgeving, bijv. huurverhogingsbeleid Stap 7: performancemeting en attributie Stap 8: Rapportage Stap 9: Bijsturen van beleggingsbeleid Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 10: Acquisitie van direct vastgoed + REA1+2 Ook wel het aankopen van vastgoed Wat is het verschil tussen de waardebepaling van marktwaarde (value-concept) en vermogenswaarde (worth-concept)? Marktwaarde behoort tot value-concept en heeft transactiegedachte (komt tot stand uit markt) de beleggingswaarde (vermogens) gaat uit van worth-concept, kent economische betekenis v object voor persoon v huidige eigenaar Acquisitie proces: Stap 1: opstellen van acquisitieplan: vaststellen van budget, doelen, acquisitieplan of - beleid, rendementseisen, organiseren van acquisitieproces Stap 2: zoeken en vinden investeringsmogelijkheden Stap 3: Eerste beoordeling v investeringsmogelijkheid: informeren v betrokkenen over gevonden investeringsmogelijkheid, onderhandelen, reputatie verkopende partij controleren, pre-investeringsvoorstel maken Stap 4: Nagaan of investering past in beleid/portefeuille: beoordelen investering past bij beleggingsbeleid, bijdrage v acquisitie aan bestaande portefeuille, dealzekerheid, risicomanagement Stap 5: Opstellen en tekenen van letter of intent en voorbereiding: letter of intent, bepalen duurzaamheid v investering, externe aankooptaxatie, regelen financiering Stap 6: Maken v investeringsvoorstel en controle (duedilligence-onderzoek) Stap 7: Bij eventuele tender: inschrijving en bieding: bestuderen v tenderprocedure, projectvoorstel en maken van bieding, inschrijven op tender + bieding doen Stap 8: Opstellen en ondertekenen van koopovereenkomst: +regelen van garanties, vastgoedmanagement en verzekering Stap 9: Levering en inspectie v object: notariële levering v object bestaande bouw, levering v grond, bouw zelf, oplevering Stap 10: Overdracht van het dossier en nazorg Hieronder worden alle stappen besproken Stap 1: opstellen van acquisitieplan Bij vaststellen van rendementseisen worden de rendementen die belegger minimaal eist bij verwerving v investering berekent. Dit is iets anders dan de gerealiseerde rendementen. Zijn verschillende maatstaven zoals BAR, NAR en IRR 4 methodes voor vereiste rendement bepalen: - Rendement v bestaande portefeuille: - Kijken naar financieringskosten: (kosten van het vermogen) dus de kosten van financiering met eigen en vreemd vermogen. Deze kosten worden gemeten door de WACC (Weighted Average Cost of Capital) Deze wil je zo laag mogelijk, want zijn kosten WACC= Wd Rd (1-t) + Weq Req Hierbij zijn wd en weq het percentage van vreemde vermogen, respectievelijke van eigen vermogen. Rd= de (rente)kosten van vreemde vermogen Req= kosten van eigen vermogen of vereiste rendement op EV door aandeelhouders, na leverage T= marginale belastingtarief VB. 60%/40% met 5% rente en belasting van 20%, rendement op ev is 9% Dus (0,4x5%)(1-0,2) + (0,6X9%)= 7% Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Kijken naar vergelijkbare rendementen in markt: kijken naar BAR, hiermee zie je gelijk of belegger niet te veel betaalt in vergelijking met markt, zegt alleen niets over looptijdrendement - Risicovrije rendement verhoogd met risico-opslag: vereiste rendement bepaald door risicovrij te behalen rendement te vermogen met risico-opslag. Om risico-opslag te bepalen methodes: natte-vingermethode, methode die gebruik maakt v big-data, methode v historische rendement/risico verhoudingen Stap 4: nagaan of investering past in beleid/portefeuille Investeringsanalysemethoden: -Multiplier-methoden: geven aan hoeveel keer bepaalde jaarhuur moet worden betaald voor investering, hiermee zie je of investering duur is of niet - Gross income Muliplier ook wel de bruto kapitalisatiefactor = Bruto x-keer de huur Hiermee bereken je GIM= I/GOI GIM= gross income multiplier I= totale investering= mogelijke aankoopsom GOI= Gross operating income=bruto exploitative inkomsten - Net income multiplier= netto kapitalisatiefactor= netto x-keer de huur NIM= net income multiplier I= totale investering= mogelijke aankoopsom NOI= Net operating income= netto exploitatie inkomsten -Eenvoudige rendementsmethoden: De aanvangsrendementen zijn goed als 1e indicatie voor rentabiliteit v investering te gebruiken, nadeel is dat er alleen naar 1e jaar wordt gekeken, geen rekening met toekomst, daar voor DCF-methode BAR-methode berekent beleggingswaarde BW= markthuur/BAR(von) Dit is theoretisch waarbij verondersteld wordt dat het voor 100% wordt verhuurd, tegen bruto markthuur en zonder achterstallig onderhoud Kan ook anders worden benoemd als return of gross operating income Dan is het Rg= ( GOI/ I ) x 100% Zie vb hieronder, deze begrijpen Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen -Discounted cashflow-methoden (DCF) Present value=contante waarde= contante waarde toekomstige kasstromen Net present value= netto contante waarde= contante waarde – investering IRR= Interne rentevoet= i-tje dat NCW nul maakt gegeven de kasstromen en investering Wanneer vasrtgoedbeleggingsobject kopen? Beleggingswaarde > investering = kopen (NCW is positief) Beleggingswaarde= Investering = kopen (NCW is 0) Beleggingswaarde < investering = niet kopen, behalve woningcorporaties (NCW< 0,) Als BW>INV dan NCW> 0 en dus IRR> Reis BW=INV dan IRR=Reis IRR is i-tje dat bw gelijk maakt aan investering en dus NCW gelijk maakt aan 0, Om BW kleiner te maken dan zorgen voor groter i-tje I= (NOI/ (1 + IRR)^n) + etc.. Wat is de relatie tussen de NCW, IRR, Reis, BW en de I? NCW > 0 dan is de IRR> de Reis dan is de BW > Investering NCW = 0 dan is de IRR= de Reis dan is de BW = Investering NCW < 0 dan is de IRR < dan de Reis dan is de BW < Investering BAR*(100%-EK%)= NAR NAR + Grv = IRR Dus EK= exploitatiekosten als % van de brutohuur en grv is groeivoet van huren en waarde Bij de uitwerking van DCF-methode wordt rekening gehouden met: Effecten van veroudering: gebeurt bij berekenen van restwaarde aan eind van exploitatie termijn Restwaarde methodes: - waarde-ontwikkelingsmethode(indexatie methode) - Grond-opstal-methode: grond waarde gerelateerd aan inflatie en opstal wordt minder waard - Huidige-waarde-methode: restwaarde over n jaar bepaald door relatieve huur, BAR, NAR of huidige marktwaarde van soortgelijke - Exit-yield methode (aanvangsrendement): restwaarde bepaald door bruto of netto cashflow in 1e exploitatiejaar na verkoop in jaar n (1+n) contant te maken tegen exit- yield - Rendementswaarde-methode: verkoopprijs bepaald door contante waarde v cashflows v volgende periode Zaagtandeffect in contracthuur: Vaak bij commercieel vastgoed, bij een zaagtandeffect zorgt de gestegen huurindexatie van de contracthuur bij een huurvernieuwing terugvalt (stijgt) naar de dan lagere (hogere) markthuur. Het onstaat dus als contracthuur zicht tijdens de duur van huurcontact anders ontwikkelt dan markthuur Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 13: Financiering voor een vastgoedbelegger Tegenover geld dat banken uitlenen moeten middelen staan die dit mogelijk maken Funding= het aantrekken van middelen Gevolgen van lage rente en Quantitative easing (=kwantitatieve geldverruiming) Is beleid van centrale banken om geldvoorraad te vergroten d.m.v opkopen van (staats)- obligaties. Werd bijv. aan eind van crisis ingezet om economie te versterken. Door stimulerende beleid van ECB is de rente flink omlaag gegaan. Verschil eigen en vreemd vermogen Het eigen vermogen is risicodragend, wordt uitgekeerd in winst en vreemd vermogen is niet risico dragend en wordt in rente uitgekeerd. - Eigen Vermogen: De eigenvermogen verschaffer staat als laatste in rij om uitkering te krijgen van de te realiseren winst, daardoor een risicodragend karakter. De vergoeding is (afhankelijk v) winst, voor onbepaalde tijd en een ondernemend vermogend - Vreemd Vermogen: De vergoeding voor vreemd vermogen-verschaffers is bij een financieringsovereenkomst overeengekomen waarbij is vastgesteld hoe vaak de vergoeding betaald wordt en op welk moment. Heeft daardoor een niet-risicodragend /preferent karakter. De vergoeding is rente en niet afhankelijk van winst, wel tijd gefixeerd Leverage of hefboomwerking Het bedrijfsresultaat – rente (vergoeding VV) = winst Door het karakter van VV is de overeengekomen vergoeding lager dan vergoeding voor EV. Daardoor aantrekkelijk om deel van eigen vermogen te vervangen door vreemd vermogen. Dit is Leverage Leverage= wanneer rendementseis v VV lager ligt dan die van het EV Het totale rendement blijft gelijk, door te financieren tegen lagere rendementsfactor dan het totaalrendement wordt dit deel overgeheveld naar rendement op EV. Vreemd vermogen 2 manieren om te financieren: Activafinanciering (object) en Bedrijfsfinanciering (balans) Bij activafinanciering wordt het object als onderpand van de financiering Bij bedrijfsfinanciering van vastgoed wordt een kredietdepot aangeboden waaruit de geldnemer kan putten bij opzetten en wijzigen van vastgoedportefeuille (flexibel) Opbouw van rentetarief: Rente bestaat uit fundingskosten+opslag die geldgever boven op funding in rekening brengt Fundingskosten bestaat uit: marktrente en liquiditeitskosten Marktrente=tarief dat geldt op geldmarkt voor kortlopende leningen gebasseerd op Euribor OF of langlopende leningen gebaseerd op IRS. Tarieven bepaald door vraag en aanbod Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Liquiditeitskosten= kosten die geldgevers betalen bij aantrekken van funding uit de markt en afhankelijk van kredietwaardigheid v geldgever, wijze waarop funding aangetrokken, looptijd en mate v. onzekerheid Financieringsselectieproces Aanvraag financiering komt bij bank, vervolgens gaat de bank een inschatting maken van de kans dat geldnemer niet meer aan verplichtingen kan voldoen. Bank wil 2 risico’s inschatten: 1. Liquiditeit= niet aan periodiek verplichting kan voldoen 2. Solvabiliteit= bij parate executie onvoldoende vermogen vrij komt Risicoprofiel inschatten Beoordelingscriteria risicoprofiel (inschatten van de risico’s): Kwaliteit /betrouwbaarheid van de geldnemer (uitval waarschijnlijkheid van een subject) I. Financiële gegevens: solvabiliteit, liquiditeit, rentabiliteit II. Niet financiële gegevens: kennis, ervaring, afspraken nakomen Kwaliteit van het onroerend goed / de transactie. I. Cashflow analyse: ICR, DSCR II. Object analyse: LTV, relatie tussen investering en financiering, probleem bij nieuwbouw is dat waarde pas aanwezig is na oplevering III. Zekerheid: De omstandigheden op de onroerendgoedmarkt De kwaliteit van de huurder De structuur van de financiering. Het risico voor geldgever bestaat: 1. Uit de kans dat geldnemers niet aan periodieke financieringsverplichtingen kunnen voldoen 2. De waarschijnlijkheid dat bij parate executie onvoldoende verkoopopbrengst wordt gegenereerd om alsnog aan verplichting te voldoen Deze kansen worden ingeschat door 3 ratio’s: ICR, DSCR, LTV ICR (interest coverage ratio)= periodieke netto-opbrengst of kasstroom gedeeld door periodieke rentebetaling v lening Dus huurinkomsten/rentebetalingen DSCR= periodieke netto-opbrengst of kasstroom gedeeld door (periodieke rente – aflossingsbetaling v lening) Hoe lager de ICR en DSCR hoe groter de kans dat geldnemer bij tegenvallende inkomsten niet aan periodieke verplichting kan voldoen. Dus je wil zo hoog mogelijke. Het verschil tussen ICR en DSCR is de betaling van de aflossing ICR= uit netto huur 3x zoveel inkomsten als hoogte van rente betaling (rente) DSCR= als die 3 is dan 3x uit je netto huur je rente + aflossing betalen (rente en aflossing) LTV (loan to value)= hoofdsom v lening/ marktwaarde v onderpand Deze geeft indicatie van kans dat bij verkoop onvoldoende middelen worden vrijgemaakt om alsnog aan verplichting te kunnen voldoen. Hoe lager de LTV, hoe lager het risico, Je wil dus lage LTV De LTV veranderd in de tijd door aflossingen de schuldpositie verlagen en de verandering van de waarde v onderpand. Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen III. Zekerheden Verschillende soorten zekerheden: zakelijk, persoonlijke, oneigenlijke Compensabiliteit= tussen 2 leningen wanneer geval v uitwinning v verbonden zekerheden een tekort aan opbrengsten in de ene lening kan worden gecompenseerd door eventueel overschot aan opbrengsten in andere lening Non-recourse= hierbij kan de geldgever alleen op het verbonden vastgoed verhalen (dus bij faillissement van schuldenaar kan alleen het onderpand worden opgeëist). Bij non-recourse financiering ligt zwaartepunt bij beoordeling bij de analyses van zekerheidspositie en kwaliteit v transactie en het onderliggende vastgoed (sprake van objectmatige beoordeling) Zakelijke zekerheid: hypotheekrecht en pandrecht, deze verschaffen de bank voorrang boven andere crediteuren - Hypotheekrecht: wordt gevestigd op onroerende zaak (grond, grond en opstal, recht van erfpacht en appartementsrecht). Het is afhankelijk recht, ondeelbaarrecht en ook een zekerheidsrecht - Pandrecht: overeenkomst tussen geldgever en geldnemer waarbij roerende zaken of vorderingen door geldnemer tbv geldgever worden belast met pandrecht. Verschil tussen hypotheekrecht en pandrecht is dat bij pandrecht wordt gevestigd op niet- registergoederen (aandelen, rechten uit huurcontracten) 2 soorten pandrechten: vuistpandrecht, waarbij zaak in macht van geldgever wordt gebracht en stil of bezitloos pandrecht: zaak in bezit blijft van schuldeigenaar (pandgever) Persoonlijke zekerheid: worden aan persoon ontleend, zoals: hoofdelijk schuldenaarschap, borgtocht en bankgarantie Bij bankgarantie= verklaring v erkende bank dat zij een bepaald maximumbedrag aan geldgever zal betalen indien er aan bepaalde voorwaarden is voldaan Borgstelling= overeenkomst tussen schuldeiser en een derde (de borg), waarbij derde zicht tegenover schuldeiser verplicht de schuld v kredietnemer te betalen indien kredietnemer zelf niet voldoet Oneigenlijke zekerheid: zoals kapitaalinstandhoudingsverklaring, negatieve hypotheekverklaring, positieve/negatieve hypotheekverklaring Rentederivaten Hierdoor kan een bepaald renterisico gestructureerd en ingedamd worden Renterisico is het risico op onverwachte rentebewegingen die BR ongunstig kunnen beïnvloeden. LET OP: rentederivaat staat los van eventuele financiering Risico’s kunnen ontstaan bij: toekomstige financiering, renteherzieningsmoment bestaande financiering en variabele financiering - Rente-cap: Optieovereenkomst tussen 2 partijen die buiten de gereglementeerde beurzen om, afspreken een geïndexeerde variabele rente te maximeren (renteplafond) voor overeengekomen hoofdsom en overeengekomen looptijd. Biedt bescherming tegen stijgen v variabele rente. Betaald bedrag om risico rente af te dichten, stelt gewoon een plafond in en wordt. Hoe lager het plafond, hoe meer je aan de bank moet betalen voor de cap Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Rente-Swap: is een overeenkomst tussen 2 partijen die afspreken om rentetypische looptijd te ruilen voor andere looptijd. bijv Euribor naar vast tarief. Het biedt bescherming tegen bijv. stijgende variabele rente. Hiervoor betaalt belegger swap- rente (5%) in ruil v door d bank aan de belegger te betalen percentage dat gelijk is aan Euribor Je wil het rente risico afdekken als rente stijgt dan ga je swappen, zodat je risico weg is en je vast bedrag betaald - IRS (interest rate swap); renterisico van financiering af te dekken, waarom deze afsluiten?: wanneer sprake is v comperatieve kostenverschillen, aanpassen v vermogensstructuur om te profiteren v verwachte rentebeweging, vastleggen van hoogte v rentevoeten in toekomst 3 redenen waarom IRS af te sluiten: - Vastleggen van rente in toekomst: Toekomstige rentestijgingen af te dekken, als je verwacht dat rente gaat stijgen - Aanpassen van vermogensstructuur: als je rente risico loopt, dan rente vast zetten zodat risico niet is - Comparatieve kosten verschil Vastgoedrekenen 3 soorten exploitaties: - Grondexploitatie: doelstelling is behalen van marge/resultaat (vergelijking met rekening courant) - Opstalexploitatie - Vastgoedexploitatie: doelstelling is het behalen van rendement, vastgoedexploitant heeft geld en investeert dat voor lange tijd in vastgoed in ruil v toekomstige cashflow ( vergelijk spaarrekening) Wat is het verschil tussen post numerando en prenumerando? Bij postnumerando zijn de kasstromen aan het eind van het jaar en bij prenumerando elkaar aan begin. Beleggingswaarde berekenen DCF-methode: - Kasstromen - I-tje - Contante waarde Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 14: Exploitatie van direct vastgoed Exploitatie v. beleggingsvastgoed is geheel v. reguliere tactische en operationele activiteiten gericht op optimaliseren v. bijdrage van de in bezit zijnde beleggingsobjecten aan portefeuille- of fondsdoelstellingen Optimaliseren v. vastgoed: vergroten bruto/netto (huur)inkomsten uit vastgoedportefeuille, duurzaam reduceren v kosten v exploitatie, minimaliseren v leegstand, verlengen econom. En techn. Levensduur v objecten, waarde toevoegen en vergroten van (looptijd)rendement portefeuille Optimum van Pareto= een situatie wanneer niemand vooruit kan gaan zonder iemand achteruit gaat Strategische activiteiten = fund management Tactische activiteiten = asses mangement Operationele activiteiten = property management Insourcing = belegger doet exploitatiemanagement zelf Outsourcing= exploitatiemanagement wordt uitbesteed CREM= corporate real estate management en houdt zich continu bezig met het laten aansluiten v vastgoed op organisatie. Is strategische activiteit Wat is het verschil tussen dwingend recht en regelend recht? Dwingend recht zijn bepalingen waarvan niet mag worden afgeweken en regelend recht wel 2 soorten bedrijfsruimte: - Artikel 290-bedrijfsruimte: (ook wel middenstandsbedrijfsruimte/detailshandelsbedrijfsruimte) voor publiek toegankelijk onder de wet- en regelgeving van artikel 290. Bijv. restaurant, café, winkels, hotels Uitgangspunt: onroerende zaak waar voor publiek toegankelijke ruimte aanwezig is waar product/dienst direct wordt geleverd - Artikel 230A-bedrijfsruimte: overige bedrijfsruimte, zoals kantoren,industriefuncties en showrooms. Het verschil zit in het huurregime per type onroerend goed. Bij 290 ruimte is meer huurbescherming voor de huurder. De reden hiervoor dat dit type afhankelijk is van vestigingsplaats en de daaraan gekoppelde investering. + veel dwingend recht bij 290 ruimtes Verschil tussen BVO en VVO conform NEN2580: Verhuurbaar vloeroppervlak= brutovloeroppervlak = (ruimten v gebouwinstal, verticaal verkeeropp, parkeerruimte, scheidingsfunctie, niet toegankelijke leidingschachten, statische bouwdelen, alles onder de 1,5 meter) Wanneer gaat belegger over tot het opteren van btw belaste verhuur? Als BTW over aankoop kan worden afgetrokken als voorbelasting of als BTW over onkosten v pand mogen worden afgetrokken als voorbelasting Belegger kan btw in vooraftrek brengen en dus niet betalen als de komende 10 jaar wordt verhuurd aan btw-plichtige huurder. Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Standaard gegevens in Huurvoorstel: - Verhuurder - Huurder - Te huren/gehuurde: bedrijfsruimte of als bedrijfsruimte deel uitmaakt v gebouw met meerdere units: gebouw uitvoerig beschrijven in de overeenkomst, meten o.b.v. NEN2580 - Huurtermijn: 10+10, 5+5 - Huuringangsdatum - Opzegtermijn: standaard 12 maanden, per aangetekende brief - Huurprijs: kortingen niet verwerken in huurprijs, totaal prijs, niet per m2, vermeerderen met btw - Huurprijsaanpassing: jaarlijks geindexeerd volgens CPI, wordt niet naar beneden aangepast, - Servicekosten: gewerkt met voorschotbetalingen en verrekening achteraf, let op dat voorschat niet te laag is, verplicht lijst van alle leveringen en diensten (bijv. energie/gas/water-kosten algemene ruimte, schoonmaken algemene ruimtes/lift, glazenwassen) - Betalingsverplichting: bestaat uit huurprijs, de vergoeding v. servicekosten en beide posten verschuldigde omzetbelasting, gaat over - Zekerheidstelling: verhuurder vraagt om bankgarantie of waarborgsom (hoogte v 3 maanden huur + service kosten en omzetbelasting) - Gebruik: bestemming worden onderscheiden v omschrijving v gehuurde. In bestemming staat waarvoor het gebruikt wordt en in de omschrijving waaruit het gehuurde bestaat en toe behoort - Opleveringsniveau: bijv. ruimte wordt eenmalig schoon en ontruimd opgeleverd inc. Reinigen beglazing aan binnen en buitenzijde - Bijzonderheden: bijv. huurkorting, reclame uitingen, onderhuur Als dit allemaal akkoord is door beide partijen dan huurovereenkomst Huurprijs en BTW: Verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW. Verhuurder en huurder kunnen bij belastingdienst aangeven dat ze wel BTW willen betalen (belaste verhuur). Dit verzoek voorafgaande aan ingangsdatum en huurder het gehuurde v 90% of meer aanwendt v. aftrekgerechtigde prestaties Waarom? Verhuurder kan ontvangen omzetbelasting met door derden in rekening gebrachte omzetbelasting verrekenen (bijv. omzetbelasting over verwervings of stichtingskosten) - Aan fiscus te betalen herzienings-BTW - BTW op onderhoud - BTW op indirecte kosten Indien partijen niet wensen te opteren of niet kunnen met omzetbelasting belaste verhuur dan in huurovk een afzonderlijke vergoeding opgenomen. Omdat de verhuurder omzetbelasting zo niet in aftrek kan brengen Tip voor de opgaven om huurprijs + schade uit te rekenen: - Bereken eerst de niet terug te vorderen btw uit: stel 10 jaar huur, dan 1/10 per jaar * voorbelasting(btw) - Daarna rendement op niet terug te vorderen btw: voorbelasting+ restwaarde, Let op die rest waarde is in elke opgave 0, want is lineair. Vervolgens dat gedeeld door 2 (zijn maar 2 momenten, je wil gemiddelde weten) dit keer de rekenrente - Vervolgens de niet aftrekbare btw op het onderhoud: dat is % keer de aanvangshuur Dit alles bij elkaar opgeteld is de aanvangshuur inclusief btw opslag Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Hoofdstuk 16: Verkoop van direct vastgoed Verkopen is laatste stap in beleggingsproces. Verkoopopbrengst bepaalt voor groot deel het totale beleggingsresultaat Stap 1: opstellen van dispositieplan/verkoopbeleid Deze stap wordt onderverdeeld in 1a. doelen en 1b. Methoden 1a. welke doelen? Redenen voor verkoop kunnen zijn: - Vrijmaken v vermogen voor andere doeleinden - Het optimaliseren v. rendement/risico profiel (vastgoed verkopen om risico te verminderen) - Het veiligstellen v. financiering en continuïteit: gedwongen om te verkopen om middelen v bank nodig te hebben, als je bijv. onder water staat (meer schulden dan bezittingen) 1b. welke methoden voor de hold/sell-beslissing, door optimale verkoopmoment vast te stellen, verkopen onder de volgende omstandigheden: De IRR is structureel lager dan vereiste rendement Netto huurrendement is structureel lager dan vereist niveau Marktwaarde hoger is dan beleggingswaarde Verwachting v forse daling v marktwaarde Historische IRR het hoogst is. Het kosten koper-effect: De totale investering is altijd het bedrag inclusief de k.k., maar de eerste waardering is altijd exclusief k.k., indirecte rendement is dus op tijdstip 1 negatief als gevolg v. waardebepaling zonder k.k. Zie figuur 16.2 en het voorbeeld Uitdagingen bij rendementsberekeningen: Voorspellen v toekomstige rendementen is lastig IRR neemt geen tussentijdse waarderingen mee Managers willen hun ‘’love baby’s’’ niet altijd verkopen Sommige beleggers maken geen verschil tussen BW en MW Te hoge boekwaarde waardoor afwaardering noodzakelijk is Herbeleggen tegen dezelfde rendementseisen is niet mogelijk Stap 2: maken hold/sell-analyses en bepalen verkoopwijze en -procedure Analyse doen voor verkoopbeslissing a.d.v. vierkwadrantengrafiek. Hierin verschillende objecten in portefeuille gerangschikt o.b.v. verwacht looptijdrendement en geschat risico. Uitleg vierkwadrantengrafiek: In grafiek zijn de bollen de objecten uit portefeuille, horizontale lijn is de vereiste IRR-lijn en geeft aan dat objecten boven deze lijn moeten liggen. De verticale is de risicogrenslijn, geeft gewenste max. risico aan dat belegger wil lopen onder normale omstandigheden. De bolgrootte geeft de omvang v objecten weer Dus rechtsboven in zoals A, geeft een hoog rendement tegenover hoog risico weer. Object B weinig risicovol en weinig renderend. Gegeven de omvang is de kans aanwezig dat object te weinig aandacht krijgt Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen?  Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen en moet verkocht worden. C is qua grootte niet onbelangrijk en rendeert onvoldoende gegeven het risico, dus verkopen Stap 3. Maken en goedkeuren v desinvesteringsvoorstel Stap 4. Organiseren v verkoop Samenstellen van Informatiememorandum, hierin staan alle relevante informatie o.b.v. een koper bieding kan doen Stap 5. Onderhandelen etc. Stap 6 Opstellen koopovk. Stap 7. Opstellen leveringsovereenkomst en levering Gedownload door: sterrebuur | [email protected] € 912 per jaar Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. extra verdienen? Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)