Sesión RICS_IEB_RED BOOK_Fernando Fuente_Noviembre2023 PDF

Modulo 6 : RICS Sesión 1_ Introducción al Estándar RICS y Red Book Sesión 2_ Modelo Pricing RE y Toma Decisiones Fernando Fuente MRICS Noviembre de 2023...

Modulo 6 : RICS Sesión 1_ Introducción al Estándar RICS y Red Book Sesión 2_ Modelo Pricing RE y Toma Decisiones Fernando Fuente MRICS Noviembre de 2023 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 1 Modulo 6 | Sesión 1 1. Introducción a RICS: Institución_Acreditación_Acceso 2. Estándar Valoración Patway RICS_IVS 3. Libro Rojo: Practice Statements (NP) 4. Libro Rojo: Valuation Practice (DBPV) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 2 1 RICS_Institución Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 3 RICS su historia… Quiénes somos ► Tiene su origen en el Surveyors club ► Gobernado por Royal Charter desde 1868 se convirtió en la Institution of Surveyors ► Se convierte en Royal Charter en 1881 ► +150 años de conocimiento y experiencia ► Rápida expansión internacional en respuesta a las necesidades de las principales firmas de Surveyors y de los clientes. ► Alcance Global_Regiones: EMEA, Americas, APAC ► Oficinas regionales en Londres, Bruselas, Johannesburgo, HK, Nueva Deli, Nueva York, Dubai, Tokio, Sydney, etc ► 146 países Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 4 RICS a nivel global Quiénes somos ► 132,000 miembros profesionales ► 500 miembros staff ► Crea estándares, auto-regula la profesión ► Independiente de ningún gobierno. ► Una colaboración entre miembros y empleados ► Rectorado: Presidente y 5 vice-presidentes ► Dirección: Governing Council (34 miembros a cargo de la estrategia) ► Globalización Nacional: Regional Board_ Presidente_Consejeros Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 5 RICS en Europa ► 10.000 miembros RICS MRICS (Miembro) o FRICS (Fellow) o Assoc ► 1.500 RICS candidatos – miembros potenciales preparándose para el examen ► +5.000 estudiantes en los cursos acreditados ► 22 especializaciones/pathways – reflejando las diferentes profesiones representadas por RICS ► 70 cursos acreditados. RICS acredita basado en criterios de calidad y su supervisión *rounded figures Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 6 RICS Europa 9620 Chin América a 3387 ME 5454 HK545 8 7223 India 2007Malas ia Australia Africa 964 2681 1599 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 7 RICS Country Grand Total El ranking global…. United Kingdom 76498 Hong Kong 5759 China 4116 Ireland 2994 Australia 2266 Germany 1916 United Arab Emirates 1553 India 1540 United States 1364 France 1320 South Africa 939 Netherlands 923 Malaysia 907 Canada 876 New Zealand 633 Singapore 577 Spain 556 Italy 550 Switzerland 451 Qatar 443 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 8 RICS en España ► Fundada en 2001 ► +500 miembros cualificados en total ► Formación: 4 cursos y facultades acreditados ► Organización: 1 Board Regional_Consejo ► Fomento Profesión: 4 grupos profesionales Valoración Quantity Surveyor Residencial ESG Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 9 RICS en España Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 10 Practice Information: Areas Actividad Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 11 Areas de actividad Monitores, índices y análisis ► Global monitors (Construction, Commercial property) ► Residential Monitors (UK, Hong Kong, Portugal, Cyprus) ► Asset specific (rural, pub, infrastructure…) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 12 Areas de actividad Proveedor de servicios ► Mediación y acreditación (ACRE) ► Servicio de resolución de disputas ► Gestión de Conflictos ► Supervisión Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 13  Areas de actividad Educacional ► Acreditación de cursos (550 cursos acreditados en el mundo) ► Amity Universities (India) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 14 Areas de actividad Acreditación de profesionales ► Acreditación de profesionales: ► BIM Manager ► CEIV ► Expert Witness ► Environmentalist ► SKA ► Real Estate Life cycle…. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 15 Areas de actividad Standard setter ► Antes… ► Nuestros propios estándares ► “British” ► Detallados y sobre todo, técnicos ► Después… ► Colaborativos ► Globales ► Abiertos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 16 Estándares Internacionales_Profesionales Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 17 Estándares Profesionales_no técnicos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 18  ► International Valuation Standards Committee ► Más de 100 miembros en más de 80 países ► Trabaja en estrecha colaboración con IFRS (las NIV) ► RICS abandonó su Libro Rojo en 2005 ► Adopta 100% las IVS (NIV). ► Impone más obligaciones a sus miembros (Declaraciones profesionales y notas de Guía) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 19  Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 20  IPMS International Property Measurement Standards Commit. Fundado en 2013 a petición del FMI, más de 100 asociaciones profesionales de todo el mundo que representan más de 3,000,000 de profesionales En 2015 RICS abandonó su código de Medición (Declaración profesional) www.ipmsc.org Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 21 Constituida en 2015 desarrolla estándares a nivel general para la medición y categorización de materiales en el proceso constructivo Combina edificación e ingeniería/infraestructura ICMS2 publicado recientemente https://www.rics.org/de/upholding- professional-standards/sector- standards/construction/icms-international- construction-measurement-standards/ https://icms-coalition.org/ Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 22  ILMS – Publicado y adoptado https://www.rics.org/uk/upholding- professional-standards/sector- standards/land/international-land- measurement-standard/ Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 23  Conflictos de interés Anti-Money laundering Data protection and Cybercrime. www.rics.org Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 24 Desarrollo_22 especializaciones Tierra Propiedad Construcción Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 25 1.2 RICS_Acreditación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 26 (pathway) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 27  (pathway)_22 Building Control Building Surveying Commercial Real Estate Corporate Real Estate - MRICS only Environmental Surveying - MRICS only Facility Management Geomatics Infrastructure - MRICS only Land and Resources Management Consultancy - MRICS only Minerals and Waste Management - MRICS only Personal Property/Arts and Antiques - MRICS only Planning and Development - MRICS only Project Management Property Finance and Investment - MRICS only Quantity Surveying and Construction Research - MRICS only Residential Rural - MRICS only Taxation Allowances - MRICS only Valuation Valuation of Businesses and Intangible Assets - MRICS only Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 28  (pathway) Competencias: MANDATORY – CORE – OPCIONALES Nivel 1 – Nivel 2 – Nivel 3 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 29  Niveles Conocimiento RICS Nivel 1: teórico Nivel 2: teórico – práctivo Nivel 3: asesoramiento Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 30 Competencias APC Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 31 Competencias Mandatory APC Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 32 Competencias APC (sample) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 33 Competencias APC (sample) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 34 Competencias APC Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 35 1.3 RICS_Acceso_joinmyrics Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 36 Proceso membresía (rics.org) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 37 Proceso membresía (rics.org) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 38 Ser miembro FRICS Join RICS –online ([email protected]) Assessment of Profesional Competence (APC) Entrevista APC Candidate Training Plan Entrenamiento Mentor Scheme Consejero Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 39 2 Introducción Red Book Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 40 Autorregulación: Por qué regula RICS? El objetivo de RICS es mantener un mercado de Valoración seguro en beneficio de todos. Para alcanzar este objetivo es necesario: ▪ Inspirar confianza en la profesión tanto en clientes como en el público en general. ▪ Salvaguardar la reputación de la profesión. ▪ Dar soporte tanto a profesionales como a empresas, para que estén a la altura de las expectativas del público. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 41 Enfoque RICS ▪ Enfoque profesional y transparente. ▪ Toda la información se considera confidencial. ▪ Criterios de selección basados en riesgo. ▪ Foco en cuestiones clave. ▪ Asesoramiento basado en riesgo. ▪ Mejora continua en base a las mejores prácticas. ▪ Guiar hacia el cumplimiento es mejor que obligar al cumplimiento ▪ Acciones disciplinarias como último recurso Que buscan los solicitantes de un informe de Valoración ▪ Seguridad de que el valorador es competente y está adecuadamente cualificado ▪ Inexistencia de conflictos de interés ▪ Lenguaje sencillo, informes accesibles y definición de los términos más técnicos ▪ Adecuación con los estándares profesionales e internacionales ▪ Consistencia Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 42 Registro de Valoradores Estándar Global de Oro para la Valoración ▪ Monitoriza el riesgo y realiza un control de calidad. ▪ Vigila el cumplimiento de los estándares del Libro Rojo. ▪ Procedimientos para las mejores prácticas. ▪ Aproximadamente 16.500 valoradores registrados. ▪ Aproximadamente 3.250 empresas registradas. Beneficios ▪ Miembros Registrados: aporta a los valoradores una ventaja competitiva en sus mercados, el sello de integridad y competencia, y mitiga los riesgos de una intervención legal. ▪ El público: protege al consumidor y aumenta la confianza en la institución a través de una mejor regulación. ▪ Prestamistas e inversores: mayor confianza en la coherencia de los estándares y en la medición ▪ Reconocimiento por parte de los principales bancos: las valoraciones RICS se mantienen como el principal estándar global ▪ Aseguradoras: confianza, mejor acceso para los miembros ▪ Entidades gubernamentales: confianza en la autorregulación profesional y en los propios profesionales del sector público ▪ Todos: controles de los estándares efectivos y sólidos para continuar mejorando los estándares de valoración Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 43 3 El Libro Rojo (Practice Statement) Normas Profesionales NP1-2 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 44 Cumplimiento y Mitigación de Riesgos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 45 Normas Internacionales de Valoración Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 46 IVS Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 47 RICS Red Book Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 48  Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 49 Objetivos Generales COHERENCIA, OBJETIVIDAD y TRANSPARENCIA son esenciales para mantener la CONFIANZA Las Normas Internacionales de Valoración (NIV), publicadas por el Comité de Normas Internacionales de Valoración (IVSC), tienen tres formas distintas: – Normas PROFESIONALES: (NP) centradas en la ética y en la conducta y basadas en el conocimiento y en las competencias – Normas TÉCNICAS: (DBPV) centradas en definiciones y convenciones comunes y basadas en una aplicación coherente a través de enfoques establecidos. – Normas de EJECUCIÓN o de REALIZACIÓN: centradas en el rigor de los análisis y la objetividad de los juicios y respaldadas por la documentación que sea pertinente y la claridad de la información. Las Normas Internacionales de Ética publicadas por primera vez en diciembre de 2016 Las Normas Internacionales de Medición Inmobiliaria (NIMI) Estas normas atañen a la objetividad, transparencia y rendimiento así como a la conducta pero no indican como realizar una valoración, no indican un formato de informe ni derogan la jurisdicción específica que sea obligatoria. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 50 Estructura 1. NORMAS PROFESIONALES: obligatorias 2. NORMAS TÉCNICAS Y DE EJECUCIÓN DE LA VALORACIÓN: obligatorias – DBPV 3. ORIENTACIONES SOBRE LA BUENA PRAXIS DE VALORACIÓN GLOBAL DE RICS: consultivas – OBPVA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 51  NORMAS PROFESIONALES: obligatorias Estructura – NP 1: Cumplimiento de las normas siempre que se realice una valoración escrita – NP 2: Ética, competencia, objetividad y revelaciones NORMAS TÉCNICAS Y DE EJECUCIÓN DE LA VALORACIÓN: obligatorias – DBPV 1: Condiciones de contratación (ámbito de trabajo) – DBPV 2: Inspecciones, comprobaciones y registro – DBPV 3: Informes de valoración – DBPV 4: Bases de valor, supuestos y supuestos especiales – DBPV 5: Enfoques y métodos de valoración Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 52 Estructura ORIENTACIONES SOBRE LA BUENA PRAXIS DE VALORACIÓN GLOBAL DE RICS: consultivas – OBPVA 1: Valoraciones para su inclusión en estados financieros – OBPVA 2: Valoraciones de intereses para préstamos garantizados – OBPVA 3: Valoraciones de negocios y de los intereses inherentes a negocios – OBPVA 4: Valoración de inmuebles individuales ligados a una actividad económica – OBPVA 5: Valoración de instalaciones y equipos – OBPVA 6: Valoración de intangibles – OBPVA 7: Valoración de bienes personales, entre ellos arte y antigüedades – OBPVA 8: Valoración de los intereses inherentes a los bienes inmuebles – OBPVA 9: Identificación de carteras, colecciones y conjuntos de bienes – OBPVA 10: Asuntos que puedan dar origen a una incertidumbre sustancial en la valoración NORMAS NACIONALES O JURISDICCIONALES: obligatorias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 53  NP 1 Cumplimiento de las normas siempre que se realice una valoración escrita Todos los miembros y empresas que realicen y supervisen servicios de valoración deberán cumplir las normas profesionales, las técnicas y las de ejecución. – Incluye AVM – No incluye un COSTE DE REPOSICÓN ESTIMADO con fines aseguradores. – Para los asesoramientos verbales se seguirán estas normas en la medida de lo posible (ojo que según las jurisdicciones el asesoramiento verbal no exime de responsabilidad).NP1 y NP2 serán obligatorias siempre. En empresas reguladas por RICS la empresa y todos los miembros de RICS dentro de la empresa deberán cerciorarse de que todos los procesos y las valoraciones cumplen íntegramente las normas, aunque una valoración no sea responsabilidad de un miembro de RICS. En empresas no reguladas por RICS, los miembros de RICS deben velar por el cumplimiento de las normas en cuanto a las valoraciones que sean responsabilidad suya. Si los procesos de la empresa no permiten cumplir con alguna de las normas internacionales el miembro puede desviarse de la norma pero deberá: – Estar convencido de que esto no induce a error a los clientes o conlleva un comportamiento no ético – Identificar en las condiciones de contratación cuales son los elementos de estas normas que quedan excluidos del cumplimiento y por qué. – Cumplir con lo previsto por todos los demás aspectos de estas normas internacionales Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 54 Nota: Excepciones a la aplicación de las DBPV 1-5 Las excepciones normalmente aplican a categorías concretas, y no aplican a la NP1 Y NP2. Normalmente los casos son los siguientes: El miembro está: – Prestando un servicio como agente o mediador respecto a la venta o adquisición de activos (aplica el Guidance note RE agency and brokerage guidance) – Actuando como perito judicial por lo que ha de seguir precisamente las normas y procedimientos específicos del tribunal y ser muy objetivo e imparcial (Guidance note: Surveyors acting as expert witnesses) – Ejerciendo funciones de ejercicio y aplicación de la ley, caso en el que las disposiciones legales definirán el encargo y como se realiza. – Realizando valoraciones para clientes con fines meramente internos sin responsabilidad y comunicación a terceros. En este caso las condiciones de contratación deben expresar claramente la prohibición de comunicar a terceros, uso para otro fin y la exención de responsabilidad. – Prestando asesoramiento en materia de valoraciones expresamente durante la preparación o el transcurso de negociaciones o litigios, incluido cuando el valorador actúe en calidad de abogado. QUE NO SEAN OBLIGATORIAS NO SIGNIFICA QUE DEBAN IGNORARSE Y DEBERÁN SEGUIRSE SIEMPRE QUE NO QUEDEN SUPEDITADAS A OTROS REQUISITOS O CONTEXTOS ESPECÍFICOS. La desviación de las DBPV 1-5 deberán ser confirmadas y acordadas con el cliente como una desviación y será asimismo necesario incluir una declaración clara en las condiciones de contratación, en el informe y en cualquier referencia publicada. – Si la valoración cumple un procedimiento reglamentario legal u otro CUANDO DICHAS EXIGENCIAS SEAN OBLIGATORIAS EN EL CONTEXTO O EN LA JURISDICCIÓN EN CUESTIÓN, el cumplimiento NO SERÁ DESVIACIÓN. – Si se utiliza una base de valor no incluida en el RB esto deberá definirse e incluirse en el informe. Si esto es obligatorio en el contexto o jurisdicción en cuestión TAMPOCO SERÁ DESVIACIÓN. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 55  NP 2 Ética, competencia, objetividad y revelaciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 56  Asumir sus responsabilidades Tratar a las personas con respeto PRINCIPIOS ÉTICOS Prestar siempre un alto nivel de servicio tradicionales Actuar con Integridad Actuar con el objetivo de fomentar la confianza en la profesión Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 57  PROPORCIONALIDAD RESPONSABILIDAD NORMAS CONDUCTA CONSISTENCIA de siempre CERTEZA TRANSPARENCIA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 58 Reglas de Conducta para Miembros Cubren aquellas materias por las que los miembros individuales son responsables en su vida profesional y personal: INTEGRIDAD: Los miembros actuarán siempre con integridad y evitarán conflictos de interés y cualquier acción o situación que sean contrarias a sus obligaciones profesionales CAPACIDAD: Realizarán su trabajo profesional con la habilidad, el cuidado y la diligencias debidas y con el respeto apropiado a los estándares técnicos. SERVICIO: Realizarán su trabajo con el respeto apropiado por los estándares de servicio y el cuidado al cliente esperado de ellos DESARROLLO PROFESIONAL CONTINUADO: Llevarán a cabo y registrarán de por vida el necesario desarrollo profesional continuado y a petición de RICS, proporcionarán evidencia de ello SOLVENCIA: Se asegurarán de que sus finanzas personales y profesionales estén gestionadas adecuadamente INFORMACIÓN A RICS: Someterán conforme requerida aquella información que el comité regulador pueda requerir dentro de la razón COOPERACIÓN: Cooperarán plenamente con el personal de RICS y cualquier persona designada por el Comité Regulador Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 59 Requisitos de una Empresa para ser acreditada La Firma proporciona servicios de “surveying” Al menos el 25% de los Principales de la empresa son miembros de RICS Si no lo son el 25%, el Head of Regulation está satisfecho ya que la Firma tiene un plan apropiado para conseguir el punto anterior en un espacio de tiempo razonable. Al Head of Regulation le parece suficiente con que la Firma tenga el apoyo y esté bajo la supervisión de otra empresa RICS que cumpla con todos los requisitos. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 60 Reglas de Conducta para Empresas (1) Cubren aquellas materias por las que las empresas son responsables en su vida profesional : SERVICIO DE DOCUMENTOS: Cualquier notificación o documento requeridos por o para los propósitos de estas reglas que deban ser servidos o enviados a una firma podrán serlo en persona o por correo a la última dirección que la firma haya notificado a RICS INTEGRIDAD: Las empresas actuarán con integridad y evitarán siempre conflictos de interés y cualquier acción o situación que sean contrarias a sus obligaciones profesionales CAPACIDAD: Realizarán su trabajo profesional con la habilidad, el cuidado y la diligencias debidas y con el respeto apropiado a los estándares técnicos que de ella se esperan. SERVICIO: Realizarán su trabajo con la expedición y el respeto apropiado por los estándares de servicio y el cuidado al cliente esperado de ellos ENTRENAMIENTO: Tendrán en posición aquellos procedimientos necesarios para asegurarse de que todo su personal es entrenado correctamente y es competente para realizar su trabajo GESTIÓN DE QUEJAS: Operarán un sistema de gestión de quejas. El sistema de gestión de quejas debe incluir un mecanismo de compensación que debe ser aprobado por el Comité Regulador DINERO DE LOS CLIENTES: Preservarán la seguridad del dinero de los clientes que haya sido confiado a su cuidado en el curso de la práctica profesional o el negocio. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 61 Reglas de Conducta para Empresas (2) SEGURO DE RESPONSABILIDAD PROFESIONAL: Cualquier trabajo anterior o actual debe estar cubierto por un seguro de responsabilidad profesional apropiado y adecuado y que reúna los estándares determinados por el Comité Regulador PUBLICIDAD: Las compañías promoverán sus servicios profesionales de forma veraz y responsable SOLVENCIA: Se asegurarán de que sus finanzas estén manejadas apropiadamente ARREGLOS PARA CUBRIR LA INCAPACIDAD O LA MUERTE DE UN TRABAJADOR AUTÓNOMO: Si hay un único principal, deberán tener planes de contingencia para cubrir la muerte, incapacidad o ausencia prolongada de dicho principal USO DE DESIGNACIONES: Una compañía registrada para su regulación con RICS deberá indicar en su literatura corporativa y/o publicitaria y según la política de Comité regulador la designación que indique que está regulada por RICS INFORMACIÓN A RICS: Someterán conforme requerida, aquella información que el Comité regulador pueda razonablemente requerir COOPERACIÓN: Cooperarán plenamente con el personal de RICS y cualquier persona designada por el Comité regulador Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 62 Nuevas Reglas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 63 Nuevas Reglas de Conducta Global _ las 5 reglas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 64 R1: Sinceridad, Integridad y Cumplimiento Obligaciones Profesionales Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 65 R2: Competencia Profesional en la prestación del servicio Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 66 R3: Prestación Servicio Excelente Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 67 R4: Respeto, Diversidad e Inclusión Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 68 R5: Servicio del público, responsable y de confianza Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 69 4 El Libro Rojo (Valuation Practice) Directrices de la Buena Praxis en la Valoración DBPV 1-5 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 70 DBPV 1 Términos de Contratación ▪ Términos de contratacion (propuesta o contrato) específicas para cada proyecto, mantenidas adecuadamente en cada archivo. ▪ Incluyendo todos los puntos tratados en el VPS 1, párrafo 3.1. ▪ Detallar de manera clara e inequívoca la finalidad de la valoración. ▪ Indicaciones claras acerca del alcance, limitaciones y uso del informe. ▪ Hipótesis, supuestos especiales y alcance de la inspección claramente detallados. No emitir y acordar unas condiciones de contratación adecuadas pone en riesgo a nuestro cliente, nuestra compañía y otras partes interesadas. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 71 DBPV 2 Inspecciones e Investigaciones, Comprobaciones y Registro VPS 2 Inspecciones e investigaciones VP2 El proceso de valoración y fiabilidad de datos: Tanto las investigaciones como las La escasez de comparables es un problema inspecciones deben llevarse a cabo de una habitual en un mercado opaco. manera profesional adecuada a la finalidad de El juicio de valoración y el contexto en el que se la Valoración. realiza ese juicio debe quedar claramente El valorador debe dar los pasos razonables expresado en el informe de valoración para verificar la información en la que basa su Debe quedar claro, tanto en el informe de valoración y aclarar cualquier hipótesis que valoración como en el archivo del proyecto, la considere. relación entre la información aportada y el resultado de la valoración, resaltando cualquier limitación. No se deben aplicar descuentos arbitrarios o primas en la valoración, sin explicar claramente de qué manera se han realizado dichos cálculos. Las primas, los descuentos, y los valores nulos deben ser respaldados por pruebas y justificaciones claras, tal y como haríamos con cualquier otro valor. La incertidumbre material en la Valoración deberá expresarse de manera cualitativa debido a la ausencia de datos empíricos que soporten una estimación cuantitativa. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 72 DBPV 2 Inspecciones e Investigaciones, Comprobaciones y Registro VPS 2 Registro de la Valoración: Debe mantenerse un registro adecuado en el archivo de la Valoración tanto de las inspecciones como de las investigaciones llevadas a cabo en un formato adecuado. Se deben tomar notas legibles (que pueden incluir imágenes o fotografías) de los hallazgos realizados, de las limitaciones (debido por ejemplo al Covid-19) y las circunstancias de la inspección. Estas notas también deben incluir un registro de los datos clave manejados y los cálculos de valoración, así como las investigaciones y análisis que nos han llevado a la valoración. SI NO QUEDA POR ESCRITO, NO PASÓ. SI NO PASÓ, EL VALORADOR, EL CLIENTE Y LAS PARTES INTERESADAS ESTÁN EN RIESGO, JUNTO CON EL POTENCIAL DAÑO REPUTACIONAL A RICS. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 73 DBPV 3 Informes de Valoración ▪ El informe debe reflejar los requerimientos incluidos en los términos de contratación ▪ Deben incluirse todos los puntos listados en el VPS 3, incluido el párrafo 2.1. ▪ El propósito de la Valoración debe indicarse de manera clara y sin ambigüedades. ▪ Explicación clara de la extensión, limitaciones y uso del informe. ▪ Hipótesis, asunciones especiales y alcance de la inspección detallados. ▪ Justificación razonada de la Valoración. ▪ Prestar una especial atención sobre cualquier aspecto que pueda ser origen de una incertidumbre material sobre la Valoración a fecha determinada. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 74 DBPV3 Informes de Valoración: contenido (1) Identificación y condición del valorador: Finalidad de la valoración deberá incluir: – Debe ser inequívoco y se le debe exigir al cliente la – la firma de la persona responsable (y su designación información profesional p.e.: MRICS) Identificación de los activos / obligaciones a valorar – Una declaración que confirme que el valorador – Hay que diferenciar entre el activo o el derecho a su uso puede realizar una valoración objetiva e imparcial y (freehold/leashold) que está cualificado para hacerla – Ojo si es un interés fraccional: relación con el resto – Naturaleza y grado de confianza en la asistencia que – En carteras, sus supuestos de valoración el valorador ha requerido de terceros Base de valor adoptada – En algunos casos, si es externo o interno – Adecuada a la finalidad Identificación del cliente y cualquier otro usuario previsto – Incluir la definición – Gente que puede hacer uso de la valoración – Si no es base de mercado, y el valor es muy distinto – Cualquier limitación sobre quién puede hacer uso o conviene añadir una declaración explicative que diga que si ver la valoración el activo sale a mercado, seguramente no obtenga ese valor – Una proyección a futuro no es valor de mercado Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 75 DBPV3 Informes de Valoración: contenido (2) Fecha de valoración: Confirmación de que la valoración ha sido realizada de – Si ha pasado algo entre la fecha de valoración y la de conformidad con las NIV emisión del informe, deberá constar – También vale con las normas internacionales RICS o con Alcance de la comprobación el Libro Rojo – Limitaciones en el informe – Si hay alguna desviación debe estar aclarado. Si esa desviación no es obligatoria (por ej por la jurisdicción – Fecha de inspección y partes a las que no se ha local) no se podrá confirmar el cumplimiento de las NIV. podido acceder, o si no se ha hecho insp. – SI se siguen las normas de una jurisdicción concreta, hay – Si la información es restringida que aclararlo también Naturaleza y fuente de la información que se va a utilizar Enfoque y métodos de valoración y sus fundamentos – Incluyendo las partes que no han sido verificadas – Metodología – Si se expresa una opinión (por ej que el activo es – Ojo si hay varias metodologías dependiendo de los activos adecuado como colateral de un préstamo) hay que hacer constar que los asesores jurídicos del cliente Importe de la valoración deberán verificar la información. – Tanto en letras como en cifras Supuestos y Supuestos Especiales Fecha del informe de valoración Comentarios sobre cualquier incertidumbre sustancial en relación Restricciones al uso a la distribución o publicación del con la valoración informe – Solo cuando exista – Cuales se permiten Declaración que establezca limitación de responsabilidad – Para publicaciones, el valorador entregará un borrador cuando la publicación no sea de la totalidad. – Lo de las publicaciones es un drama de largo Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 76 DBPV 4 Bases de Valor, Supuestos y Supuestos Especiales. Comprensión Profesional ❑ Bases de Valoración – debe emplearse la base de Valoración adecuada con la definición correcta. De lo contrario, la validez de la Valoración puede ponerse en entredicho. ❑ Hipótesis - cualquier cosa que el valorador no sepa con certeza debe considerarse una hipótesis. A menudo están vinculadas a una limitación en la extensión de las investigaciones o en las averiguaciones del valorador. ❑ Supuestos Especiales – suposición de un hecho que difiere de la realidad existente a fecha de Valoración o que no realizaría el típico actor del mercado participante en la transacción a fecha de Valoración (por ejemplo la hipótesis de inmueble vacío, aquellas referidas al urbanismo, los trabajos de construcción o los periodos limitados de comercialización. Suponen un riesgo significativo para el cliente. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 77 DBPV 4 Bases de Valor 1. VALOR DE MERCADO 2. RENTA DE MERCADO 3. VALOR DE INVERSIÓN 4. VALOR RAZONABLE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 78 DBPV 4 Bases de Valor. Valor de Mercado (1) CUANTÍA ESTIMADA POR LA QUE UN ACTIVO O UN PASIVO SE INTERCAMBIARÍA EN FECHA DE VALORACIÓN ENTRE UN COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR Y UN VENDEDOR DISPUESTO A VENDER EN UNA TRANSACCIÓN LIBRE TRAS UNA COMERCIALIZACIÓN ADECUADA EN LA QUE AMBAS PARTES HAYAN ACTUADO CONTANDO CON INFORMACIÓN SUFICIENTE, DE MANERA PRUDENTE Y SIN COACCIÓN. Reflejaría el mejor y mayor uso de un activo: uso que se hace de un activo que maximice su productividad y que sea posible, permisible legalmente y factible financieramente. Refleja la situación del mercado en fecha de valoración. Puede reflejar, sin ser valor especial, la expectativa de creación u obtención futura de un valor adicional: – La posibilidad de construir cuando aún no hay permisos para tal proyecto. – La posibilidad de crear valor de sinergia a través de la fusión con otro inmueble o activo o intereses dentro del mismo inmueble o activo en una fecha futura. La repercusión sobre el valor de los supuestos o supuestos especiales no debe confundirse con el valor adicional que un comprador especial pueda atribuir a un activo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 79 DBPV 4 Bases de Valor. Renta de Mercado (2) CUANTÍA ESTIMADA POR LA QUE EL INTERÉS INHERENTE A UN BIEN INMUEBLE SE ARRENDARÍA EN FECHA DE VALORACIÓN ENTRE UN ARRENDADOR Y UN ARRENDATARIO DISPUESTOS A ARRENDAR, EN UNA TRANSACCIÓN LIBRE EN BASE A UNAS CONDICIONES DE ARRENDAMIENTO ADECUADAS EN QUE LAS PARTES HAYAN ACTUADO CONTANDO CON LA INFORMACIÓN SUFICIENTE, DE MANERA PRUDENTE Y SIN COACCIÓN Variará en función de las cláusulas del contrato. Normalmente han de reflejar la práctica habitual en el mercado aunque hay determinadas finalidades que requieren clausulas inusuales Aplicable cuanto se puede alquilar estando vacío o con un nuevo inquilino tras la finalización del contrato actual, pero no constituye base adecuada para establecer el importe de renta a abonar en virtud de una clausula de revisión de renta de un contrato, donde habrían que usarse los supuestos específicos del contrato. Diferenciación Renta de Mercado y Renta de Mercado según contrato en vigor. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 80 DBPV 4 Bases de Valor. Valor de Inversión (3) EL VALOR DE UN ACTIVO PARA UN PROPIETARIO DETERMINADO O FUTURO PROPIETARIO, EN INVERSIONES INDIVIDUALES U OBJETIVOS OPERACIONALES Contempla los beneficios que la titularidad aporta al propietario actual o a un propietario potencial Asume que pueden ser diferentes de los que aportaría a un participante típico de mercado Se suele utilizar para medir el rendimiento de un activo respecto a los criterios de inversión del propietario Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 81 DBPV 4 Bases de Valor. Valor Razonable (4) EL PRECIO QUE SERÍA RECIBIDO POR VENDER UN ACTIVO O PAGADO POR TRANSFERIR UN PASIVO EN UNA TRANSACCIÓN ORDENADA ENTRE PARTICIPANTES DEL MERCADO EN LA FECHA DE MEDICIÓN Está dentro de la NIIF 13 (que incluye una explicación del método de medición del valor razonable) Estimar el precio durante una transacción: – Que transcurre de manera ordenada y oportuna – Realizada con el fin de vender un activo o transferir una obligación – Entre los participantes en el mercado – En la fecha de medición y en las condiciones actuales del mercado En la inmensa mayoría de los casos coincide con el Valor de Mercado pero no requiere libre concurrencia. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 82 DBPV 5 Enfoques y Métodos de Valoración Hay que adoptarlos y justificarlos. Siempre tienen que tener en cuenta: - La naturaleza del activo - El objetivo, el uso previsto y el contexto del mandato en concreto - Todos los requisitos legales u obligatorios que resultan de aplicación en la jurisdicción en cuestión Ningún enfoque o método tiene preferencia sobre otro. No utilizar el enfoque de Valoración adecuado puede resultar en una valoración engañosa o simplemente incorrecta, que pondrá en riesgo tanto al cliente como a las partes interesadas en la misma. ❑ ENFOQUE: Forma general en que se acomete el encargo de valoración con vistas a determinar el valor de un activo u obligación concretos ❑ METODO: Proceso o técnicas concretos utilizados para valorar o calcular el resultado. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 83 DBPV 5 Enfoques de Valoración ENFOQUE DE MERCADO: COMPARACIÓN ENFOQUE O MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Capitalización Conversión de ingresos (Flujos de efectivo) ENFOQUE DE COSTE DE REPOSICIÓN: Se basa en el principio de que un comprador no pagaría más por adquirir un activo que el coste actual de reemplazar ese activo por otro de las mismas características ya sea por adquisición o por construcción (no conviene adoptar este como método único de valoración). Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 84 DBPV 5 Enfoques de Valoración vs Metodologías NOTA POSIBLES METODOLOGÍAS COMUNMENTE ACEPTADAS: COMPARACIÓN CAPITALIZACIÓN DIRECTA – MÉTODO INVERSOR DESCUENTO FLUJOS DE CAJA RESIDUAL (ESTÁTICO – DINÁMICO) COSTE DE REPOSICIÓN (BRUTO – DEPRECIADO) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 85 Bibliografía rics.org RICS Red Book Valuation Guidance Edición 2020_Español RICS Valuation Global Standards January 2022_English IVS_Edition 2022_English RICS_Rules of Registration Schemes_2022 RICS_Rules of Conduct_Global_2021 Manual Finanzas Inmobiliarias_Roberto Knop y Fernando Fuente Editorial Almuzara Universidad_Edición 2023 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 86