Samenstellen Vastgoeddossier Examen.docx

**Samenstellen Vastgoeddossier** Didier Dhaenens Wat is het eerste wat je doet? **1/IDENTIFICATIE** **1.1/ identificatie klant/ opdrachtgever** - Waarom? Anti-witwasreglementering: legt op dat wanneer je een zakelijke relatie met iemand aangaat, --moet je deze identificeren in kader va...

**Samenstellen Vastgoeddossier** Didier Dhaenens Wat is het eerste wat je doet? **1/IDENTIFICATIE** **1.1/ identificatie klant/ opdrachtgever** - Waarom? Anti-witwasreglementering: legt op dat wanneer je een zakelijke relatie met iemand aangaat, --moet je deze identificeren in kader van anti-witwasreglementering. (VG-sector stond erom bekend) - Resultaatverbintenis: beloofd een bepaald resultaat - Inspanningsverbintenis of middelenverbintenis: die ga je aan, maar wat je geen finaal resultaat beloofd, maar je moet de [inspanningen leveren] om beoogt resultaat te behalen. Vb. arts opereert je , maar garandeert je geen genezing Advocaat gaat u geen resultaat garanderen. Makelaar kan ook niet beloven dat huis verkocht wordt aan bepaalde prijs, wel best doen Makelaar is niet enkel gebonden aan inspanningsverbintenis. Dat is een [gemengd karakter] Buiten feit dat je je best gaat doen, ga je ook een paar verbintenissen opnemen. Vb adverteren, documenten opvragen, dit zijn wel resultaatverbintenissen. **Primaire verplichting en resultaatsverbintenis: jij MOET uw Cliënt die binnenstapt, identificeren.** Hoe? - Identiteitsbewijs vragen. (pas, paspoort of eventueel ander doc uitgegeven door overheid bv Rijbewijs) - Aantonen dat je aan deze primaire identificatieplicht hebt voldaan (omdat het resultaatsverbintenis is ) pas kopiëren of digitaal koppelen - Indien je te maken hebt met rechtspersoon (vennootschap nv, bv, vzw) zelfde plicht doorvoeren nagaan wie de bestuurder is kruispuntbank v ondernemingen KBO Daar kan je zien wie bestuurder is. Wordt gepubliceerd in Belgisch staatsblad. **Aantonen** wie de bestuurder is. (niet waterdicht, zit vertraging op) public search **1.2/ Identificatie/ verificatie van uiteindelijke begunstigde (VK)** - **Kunnen 2 personen zijn** - Bv. Iemand komt binnen en zegt: ik ben lasthebber/ heb een **mandaat** om met u te onderhandelen over eigendom die toebehoort aan ander persoon. - Je moet diegene die binnenkomt identificeren, maar je gaat ook de **eigenaar**, diegene die mandaat gegeven heeft, ook moeten **verifiëren** - Verificatieplicht: je vraagt in eerste plaats of je de **volmacht** mag zien. je moet een **rijksregisternummer** hebben. - In kader van [vennootschappen] heeft men opgelegd dat mensen die grote belangen (prominent) hebben in een onderneming zich moeten laten registreren. in het **UBO register** (ultimate benificial owner) diegene die voor jouw verschijnt (bestuurder) moet meer dan 25% van de aandelen hebben of meer dan 25% van de stemrechten hebben. Dan heb je van deze persoon een bijkomende identificatie nodig. (dit is uiteindelijke begunstigde) - **Let op: deze identificatie die je van deze personen hebt is geen resultaatverbintenis, maar inspanningsverbintenis. Diegene die bij u binnenkomt = resultaatsverbintenis. In geval je optreedt voor iemand of minder dan 25% aandelen hebt, dan ben je verplicht aan bijkomende identificatie = inspanningsverbintenis** - Zelfde manier: ID - Vennootschap: KBO, zoeken wie de bestuurder is. - inspanningsverbintenis is voldoende - Anti witwas reglementering is er enkel voor Verkooptransacties , niet verhuur - Bij verhuring moet je huurder niet controleren, omdat de kans tot witwassen van geld veel kleiner is, kleinere bedragen ook. (verhuurder moet je wel controleren = zakelijke relatie) **2/ RISICO-ANALYSE MAKEN** - Mbt tot het witwassen/ financieren v terrorisme - Men verwacht dat je dat risico kan [inschatten] en [waakzaam] bent - Dat betekent dat je wanneer je vaststelt dat er mogelijk risico bestaat tot witwassing van geld of financiering van terrorisme, moet je daar een intern verslag van opmaken en gaat er door de antiwitwas-verantwoordelijke melding gedaan moeten worden bij de CFI - CFI :cel voor financiële informatie verwerking - DUS MELDINGSPLICHT - Welke situaties? Wanneer alarmbel? Verscherpte waakzaamheid - Mag ik deel in cash betalen? - Een pand wil kopen onder de marktprijs - Pand aankopen zonder te bezichtigen en geen interesse om te bezichtigen - Geconfronteerd met aankoop door iemand waarvan je kan weten dat die persoon deze aankoop normaal niet kan financieren (bv jaren werkloos en pand van 1 miljoen kopen) - Voorzichtig zijn bij aankopen met mensen die afkomstig zijn van bep landen. Lijst van deze landen. - Aankoopt/verkoopt namens een vennootschap die nog in oprichting is - Aankoop met politiek prominente personen kan dubieuze transactie zijn (zelfs familieleden) Wat doen? Je spreekt je [anti witwasverantwoordelijke] aan. Persoon die in kader van je structuur, vennootschap een hiërarchische functie bekleed. En bepaalde verantwoordelijkheid heeft in je structuur. (niet eigenaar, tenzij 1manszaak) Hij doet aangifte. - schriftelijk/elektronisch melding maken bij CFI **VOOR** de transactie wordt gesloten - dus transactie wordt stilgezet. - CFI heeft termijn om te reageren - Ofwel **verrichting mag niet doorgaan**: moet bekend gemaakt worden binnen 5-8 dagen aan anti-witwasveranwtoordelijk - **Ofwel zeggen ze niets**: laat transactie doorgaan, maar verder onderzoek, bijkomende info. - Indien je melding hebt gedaan, moet je **zwijgen**! De anti-witwasverantwoordelijke moet tijdens die periode in afwachting van beslissing van CFI, mag je aan opdrachtgever + kandidaat koper niet meedelen dat er melding werd gedaan. Stilhouden om onderzoek niet te belemmeren. Zwijgplicht! - Is [termijn verstreken] waarin CFI zich kan verzetten, ga je uw opdrachtgever wel kunnen melden dat er mogelijk sprake is van anti-witwas en dat dat verkoop kan belemmeren of hypothekeren. Alle verslagen hiervan bijhouden in je dossier + identificatie - 10 jaar bijhouden! Wie controle? : - BIV: controle bv 5 dossiers en vragen om aan te tonen hoe je dit gedaan hebt - FOD financiën: al dan niet in samenspraak met BIV. Bv BIV kan na controle ook dossier doorgeven aan FOD kan je stevige boete krijgen **CFI wordt gefinancierd door lidmaatschap bij BIV**. Deze **bijdrage** dekt 3 zaken: - **Werkingskosten** van BIV (belangrijkste stuk) - **Verplichte Beroepsaansprakelijkheidsverzekering**. Collectieve polis afgesloten bij BIV ten voordele van al haar leden. Indien ze dit niet deden, werd soms geen verzekering aangegaan. - **Bijdrage voor CFI** (kleinste stuk) Wat heeft Anti-witwasregelgeving nog voorzien? - **Sinds 1/01/2014** - Hoeveel cash mag er betaald worden bij Koop-Verkoopovereenkomst = 0€ - België strenger dan Europese reglementering (3000€) - Bij Huurtransacties : grens 3000€ (bv borg+ 1maand huur) - *Deontologie: cash betaling op kantoor vb commissie of borg verplicht een kwijting geven, ontvangstbewijs (onder de 3000€)* - Wanneer voorschot/borg/optiegeld betaald wordt, moet men in de overeenkomst vermelden van **welke rekening** deze betaling deze betaling is gedaan, welke **fin instelling**, wie de **titularis** is. In kader van K-VK moet je ook vermelden op **welke manier** de financiering zal gebeuren. In onderhandse fase weet je dat soms nog niet. vermelden : prijs zal betaald worden door gelden van een lening die wordt aangevraagd. **Sancties** in geval niet houden aan anti-witwasreglementering: - **Tuchtsanctie** opgelegd door instituut [BIV:] recht om controle te doen op je kantoor, verslag opgesteld, dat komt bij rechtskundig assessor (te vgl met openbaar ministerie), voorstel tot straf (waarschuwing, berisping, schorsing, schrapping) - Schrapping worden gepubliceerd - [FOD] Economie kan je **een geldboete** opleggen max 1 250 000€ **3/BEMIDDELINGSOPDRACHT AFSLUITEN** **Hoe gaan we samenwerken?** 3.1/ werken via **Mandaat/volmacht/lastgeving**? je krijgt een [vertegenwoordigingsbevoegdheid], je mag optreden in [naam en voor rekening lastgever] rechtshandelingen te stellen (rechtshandeling: een handeling waardoor er rechten en plichten ontstaan en die zijn afdwingbaar) vb tekenen van onderhandse overeenkomst 3.2/ werken via **verhuring van diensten**/ bemiddelingsopdracht? [ geen vertegenwoordigingsbevoegdheid]. Materiële handelingen stellen die gaan leiden tot het sluiten van overeenkomst (bemiddeling) **Verhuring van diensten= vorm van aannemingsovereenkomst (variant)** Mandaat lijkt interessant maar in praktijk zelden: In kader van Mandaat kan er in geval van **betwisting over vergoeding (commissie)** van lasthebber een rechter de vergoeding herzienBelangrijk omdat **herroepingsbeding** onder art 2.11 van KB freya (wet marktpraktijken) naar gelang de bemiddelingsopdracht gesloten werd **buiten of niet-buiten kantoor**. Wanneer bemiddeling werd ondertekent **niet-buiten** kantoor dan bestaat herroepingstermijn **7 werkdagen Kosteloos en zonder motief de bemiddeling te herroepen** Wanneer **buiten kantoor**, telt dit **14 kalenderdagen** **(Dat moet blijken uit de handgeschreven datering en locatie!)** [Gelijktijdige aanwezigheid van beide partijen] bij ondertekening daar wordt locatie bepaald Indien er tijd tussen is, dus als er niet gelijktijdig getekend wordt, omdat er nog nagedacht moet worden, is het niet-buiten kantoor. Buiten kantoor Wat nog voorzien? Je moet precontractuele info moeten bezorgen aan uw opdrachtgever. - Document dat uw bemiddelingscontract is in de verkorte, samengevatte versie (dit wordt uiteindelijk wel echte contract maar is nu pre contractueel) laten aftekenen best - Herroeping-Modelformulier voorzien alles is al ingevuld, enkel aankruisen en aangetekend verzenden Nieuw reglement: alle herroepingstermijnen 14 kalenderdagen. Wat als je verkeerde of geen termijn hebt voorzien? Als je te maken hebt met inbreuk met herroepingsbeding afgesloten niet-buiten kantoor - Geen sanctie voorzien (niet voorzien door KB Freya, dus dan kan je niet nietigheid inroepen) Bemiddeling buiten kantoor, waarbij je geen of foute herroepingstermijn hebt voorzien - Consument heeft recht ten alle tijden te herroepen, tot op moment dat VGM beseft dat hij verkeerde termijn heeft ingelast en deze fout corrigeert. Vanaf dag van correctie: *Tot deze termijn 14 dagen tot max 1 jaar.* Moment dat je dat aan consument situatie rechttrekt, dan start de termijn van 14 kalenderdagen, ook al ben je al 3 maanden ver.... - Indien foutief herroepingsbeding dooft uit 1 j na ondertekening v contract (in praktijk weinig contracten van 1 jaar) Art2.1 -- 2.12 zaken die verplicht moesten opgenomen worden **Art.3 KB Freya: bedingen die verboden zijn** 1. Men verbiedt verwarringscheppende bedingen, bv Duidelijk onderscheid maken tussen opzegvergoeding en schadevergoeding is 2. opzegbeding: opzegtermijn max 1 maand (mag korter), je kan het niet koppelen aan opzegbeding langer dan 1 maand 3. schadebedingen worden ook begrensd max schade bij wanprestatie van uw mede-contractant = beperkt tot 75% vh commissieloon, berekend op de [vraagprijs] 4. wanneer je schadebeding voorziet, moet zo geformuleerd zijn dat het een wederkerende werking heeft. Je kan niet voorzien in je opdracht gesloten met een consument dat bij wanprestatie enkel de laatste behouden zou zijn tot schadevergoeding, ook makelaar kan in gebreke blijven. Moet werken in beide richtingen - het moet symmetrisch zijn zowel tov consument als tov makelaar, in beide gevallen zelfde schadevergoeding 75% KB freya is van **dwingend recht** alles wat strijdig is met KB freya is **verboden en nietig.** **NIEUWE KB vanaf 01/02/2024 valt alle contracten onder nieuwe regelgeving** **Art 1** van oude KB enkel van toepassing op VGM - nieuwe KB: [uitgebreid tot andere beroepen]: landmeters-experten, architecten wie valt er buiten: notarissen (hebben eigen regeling in eigen KB) - bemiddeling moet opgemaakt worden op duurzame drager. moet niet meer op papier, mag ook digitaal platform, digitaal ondertekent - herroepingsrecht wordt eenduidig op 14 kalender dagen geüniformeerd (niet meer buiten/niet-buiten) - als je te maken hebt met consument-opdrachtgever herroeping : 14 kalenderdagen kan je daar in [verzaken onder 2 cummulatieve] VW: - uitdrukkelijke toestemming om opdracht onmiddellijk te starten - uitdrukkelijk erkenning van opdrachtgever, dat binnen opdracht wordt verwezenlijkt binnen de 14 kalenderdagen, hij verzaakt aan zijn herroepingsrecht (vervalt). - Datum en precieze adres moeten niet meer handgeschreven zijn. Moeten wel nog steeds correct vermeld worden. - Nieuw: bemiddelingsopdrachten gaan moeten specifiëren welke publiciteitskanalen zullen aangesproken worden (immoweb, immoscoop, enkel bord aan deur...) - Duidelijk stellen of men te maken heeft met mandaat of zuivere verhuring van diensten - Indien mandaat: minimum vraagprijs vermelden - Zoekmandaat: mandaat tot aankoop (ik zoek een villa, in dienst van koper, zoekopdrachten) de maximumprijs vermelden - **NIEUW: Bijlage/Checklist toevoegen, moet lijst van attesten vermelden die nodig zijn om te verhuren of verkopen** - **Van ieder attest aanduiden of makelaar zal aanvragen of niet (wie doet wat?)** - Indien makelaar alles moet voorzien moeten verduidelijken of de prijs in het ereloon inbegrepen is of niet, indien niet afzonderlijk aanduiden. **Rekent hij kostprijs aan om attesten te bekomen, bovenop commissieloon** - Mbt het opvragen van alle attesten, kan de makelaar hiervoor aparte kost aanrekenen. Supplementair bedrag , moet wel in mate vh mogelijk op voorhand begroot worden. Kan aanrekenen: ***Ereloon, bedrag van prijs van de attesten en een aparte kost voor de inspanningen hiervoor*.** - Opdracht moet expliciet vermelden of zij exclusief karakter heeft of niet - Opdrachtgever kan zich tegen de [stilzwijgende verlenging] (indien voorzien in contract, moet vermeld staan anders telt niet) verzetten tot max 1 maand voor einde vd opdracht. - Opzegtermijn van [stilzwijgend verlengd contract v bepaalde duur] = 1 maand als het contract max 3 maanden bedroeg en opzegtermijn wordt verlengd tot 2 maanden als het contract max 6 maanden bedroeg , vanaf langer dan 3maanden, 2 maanden opzeg - Overeenkomsten v onbepaalde duur (6m stilzwijgende verlengd naar onbepaalde duur) opzegtermijn 2 maanden - Vergoeding bij vroegtijdige opzegging blijft ongewijzigd: 50% op commissieloon wanneer opzeg gebeurt binnen de eerste 3 maanden. - Tijdens laatste 3 maanden gaat men de opzeg beperken tot 25% - Informatiestroom minstens 1x per maand opdrachtgever te informeren - Hoe moest die plaatsvinden? Moest vastgelegd worden in overeenkomst. Nu moet via duurzame drager gebeuren! - Precieze en individuele informatie: verder gaat dan algemene informatie die op websites en advertenties staat. Individueel contact tussen VGM en uiteindelijke koper Meer informatie gevraagd Vb. statuten van gebouw, attesten **4/ Eigendomstitel** Begin nooit te adverteren voor dat je weet of de eigenaar de volledige eigenaar is! Wat doe je als er sprake is van een hypotheek? **[Hypotheek:]** - Niet verplicht, pas in [authentieke akte verplicht.] Als je ze hebt kan je ze vermelden, maar als je ze niet hebt is het geen belemmering om onderhandse wel te laten doorgaan. - Waarde van kadastrale gegevens? - Kadastraal plan: uittreksel van plan met aantal percelen dat voorwerp uitmaakt van overeenkomst. Deze kan je herkennen adhv legger - Kadastrale legger: kadastrale identificatie codes wanneer pand gebouwd is geweest enz plan en realiteit soms niet meer hetzelfde - VGM kan bij verschillen best [opdrachtgever contacteren] en vragen of er [bouwvergunningen] zijn? Belangrijk voor later mogelijkse bouwvergunningen, kan ook verouderd zijn en wel inorde - Wat is juridische waarde? Gegevens op kadastrale gegevens hebben enkel **informatieve** waarde (omdat kadaster achterloopt) - **Nieuwe naam Kadaster**= administratie, opmetingen en waardering - Verzamelnaam: **Algemene administratie patrimonium documentatie** = kantoor rechtszekerheid + administratie, opmetingen en waardering - Moet je als VGM voor samenstelling van verkoopdossier een hypotecaire staat aanvragen? NEE, notaris doet dat, omdat men ervan uitgaat dat hypothecaire staat een zeer recent document moet zijn! (3-4 weken voor verlijden van de akte) **[In elke onderhandse OV en Auth akte ga je een vermelding vinden die verwijst naar hypotheek:]** OG **[voor] vrij en onbelast** wordt verkocht. (in de onderhandse fase) In de authentieke fase (dus bij het verlijden) gaat men niet meer spreken van [voor] vrij en onbelast, maar **Vrij en onbelast**. Onbelast slaat op de problematiek van de hypotheek **Hypotheek = zakelijke zekerheid.** In het kader van de aankoop (financiering) doen zij beroep op financiering Ze spreken een fin instelling als koper aan en vragen om lening. Deze fin instelling gaat dat geld geven waarmee je aankoop kan doen en aankoopsom kan betalen maar daar tov staat dat de bank iets wil hebben dat terugbetaling zal garanderen. Garantie? hypotheek is een zekerheid tvv de fin instelling die lening verschaft, gaat men een hypotheek kunnen vestigen op dat onroerend goed. Bank krijgt hypotheekrecht (zakelijk zekerheidsrecht) zekerheid die altijd gevestigd is op **onroerend goed!!!** Niet op roerend goed, dan is het pandrecht. Uitzondering : binnenschepen daar kan wel Hoe gebeurt hypoth inschrijven ? Via een authentieke akte bij de notaris. Hypotheek wordt niet overgeschreven maar [**IN**geschreven op kantoor rechtszekerheid.] (eigendomstitel wordt overgeschreven) Wat ga je daarop terugvinden? - Identiteit vd schuldenaar (diegene die geleend heeft) - De fin instelling - Hoofdsom (welk bedrag is er ontleend) - Moet betrekking hebben op bepaald goed: - Waarop die zekerheid gegeven wordt voor de terugbetaling, waarop die is gevestigd, meestal het onroerend goed voordeel: als je plots als nieuwe eigenaar/hyp schuldenaar niet kan terugbetalen, dan kan de bank via gemakkelijke procedure, de aanstelling van de notaris vragen krijgt als opdracht om dat onroerend goed te verkopen = **gedwongen openbare verkoop** - Onroerend goed geld als onderpand voor de lening Hypotheek kleeft aan onroerend goed. niet gebonden aan identiteit v hyp. schuldeiser Je kan meerdere hypothecaire inschrijvingen hebben op 1 pand. Stel je koopt pand 1^ste^ hypotheek om pand te financieren, 2^de^ hypotheek bv na 20 j voor de renovatie (kan ook bij andere bank) Eerst de 1^ste^ hypotheek terugbetalen, dan de 2^de^ in rang (3^de^) **[Hypotheek die gekoppeld is aan terugbetaling lening, verdwijnt:]** - Als je hypothecaire schuld hebt afgelost, blijft hypoth inschrijving staan, ook al heeft ze niet veel nut meer, maar misschien voor latere renovatie wel nuttig, dan moet je geen notariskosten meer betalen, gevaar: fin instelling gaat je hoop docum laten tekenen (als je andere lening wil ) terug betaling van de lening alle tegoeden bij de bank maw ook als je een totaal andere lening aangaat (bv renovatie, dus geen hypoth) , zou de bank aanspraak kunnen maken - Je moet zelf als schuldenaar initiatief nemen om deze te laten doorhalen - Doorhaling gebeurt ook via notaris Nieuwe eigenaars kunnen geconfronteerd worden met schuld waar zij niets mee te maken hebben. Omdat het kleeft aan onroerend goed omdat dit zakelijke zekerheid is Dat verklaart waarom er handlichting moet gebeuren = schrapping/doorhalen Stel: Hyp. Schuld van 100 op moment dat mensen bij u in uw kantoor binnenkomen en zeggen we gaan het verkopen... als ze zeggen we hebben dat vorig jaar gekocht met een hypotheek, dan weet je dat je op 1j tijd maar heel weinig afgelost hebt van de schuld...dan moet je de reflex hebben om te kijken hypoth inschrijving was 100, nu jaar verder... dan moet je al meer dan 100 hebben als verkoopprijs anders ga je problemen hebben...anders gaan ze de handlichting niet kunnen doen om de hypotheek te schrappen... verkoopsom moet goed boven hypotheekschuld zijn... maar eigenlijk meer probleem van notaris Hoe gaat notaris deze info inwinnen? **Hypotecaire staat/uittreksel opvragen bij kantoor rechtszekerheid** - Moet recent zijn (geen exacte geldigheidsdatum) - Angst notaris: Stel dat er tussen tijdstip hypoth uitreksel opvragen en het verlijden van de akte, nog een hypotheek wordt opgesteld waarvan zij geen kennis meer krijgen - = Dode hoek , aansprakelijkheid van de notaris, daarom spelen ze kort op de bal, ze vragen hypo staat pas maand op voorhand ofzo aan... - Vooral job notaris, minder voor VGM 2. **mogelijke situaties mbt hypotheek (om deze te vestigen):** - **hypotecaire inschrijving**: registratierechten =1% vh bedrag v voorwerp v hyp inschrijving (los van notariskosten) (200 000€ vd bank + kosten inschrijving registratierechten daarop is 1% vh bedrag v voorwerp) - **Hypotecaire Volmacht** - je betaalt ook die 1% - bank moet zich ook niet verantwoorden waarom ze die omzetten in inschrijving - **hypotheek belofte** : situatie waarbij er nog geen hypotheek gevestigd wordt maar waarbij je bij wanbetaling een hypotecaire inschrijving zal vestigen in uw voordeel onderhandse lening: je wil zekerheid over terugbetaling, je kan al laten opnemen dat bij de eerste laattijdige aflossing van de lening, de schuldenaar mij verbind om een hypoth inschrijving te laten doen tvv de schuldeiser **Hypotheek is 30j geldig,** indien je ze vroeger wil laten verdwijnen, moet je zelf handlichting regelen, niet omdat schuld afgelost is, dat hypotheek verdwijnt **Pandwissel:** je behoudt je gunstige tarieven zetten over van hypotheek A naar B onder zelfde VW Moet op zelfde moment aankoop en verkoop op zelfde moment Je hebt een aantal doc om te verkopen en om te koop te stellen **Nog enkele documenten om uw eigenlijk verkoopdossier samen te stellen** Te koop stellen: je hebt al een aantal documenten nodig op het moment dat je publiciteit gaat voeren mbt een pand Bij de verkoop: de documenten die je al moet hebben als de onderhandse OV ondertekent wordt Ook aantal documenten die je nodig zult hebben bijkomend op het moment van het verlijden van de Auth Akte. Documenten die deel uit maken van je verkoopdossier: Voor de verkoop / tekoopstelling Bij ondertekenen OH OV Na bij verlijden van auth akte **5/ Bodemattest** **=** OVAM levert af, zij hebben geen kennis van mogelijke verontreiniging, zij gaan dus niet bevestigen dat de grond niet verontreinigd is. Enkel dat ze er geen kennis van hebben Wettelijk kader = in het [bodemdecreet] terug te vinden. Dit zal voorzien dat je onroerende verkoop een bodemattest moet hebben om te kunnen verkopen **([bij de verkoop en voorafgaandelijk])** Blanco bodemattest = geen kennis van verontreiniging **Risicogrond**: bij [vermoeden] van verontreiniging door OVAM, als er in verleden een milieuattest/aanvraag is afgeleverd indien milieu-attest, wordt sowieso als risicogrond aanschouwd. Bijkomend bodemonderzoek **fase 1 oriënterend bodemonderzoek** opleggen komen stalen nemen Stel die stalen zijn negatief = bodemvervuiling volgende fase**: beschrijvend onderzoek** **Die mogelijks zal leiden tot saneringsplicht** Duidelijke afspraken bij risicogrond tussen k en Vk over wie de kosten op zich neemt Stelregel: vervuiler betaalt, maar in veel situaties kan je niet meer uitmaken waar de verontreiniging vandaan komt, dus wie de vervuiler is. (historische verontreiniging) **Wat doet men dan?** 1/ Vlaamse overheid investeert zelf in sanering 2/ men faciliteert de aankoop dmv **[brownfield convenant]** = houdt in dat de K van de vervuilde gronden bij de aankoop van die gronden wordt vrijgesteld van registratierechten op zijn aankoop. overeenkomst tussen Vlaamse overheid en K (12% bij aankoop v perceel of gebouw moet je niet betalen, maar wel verplichting om te saneren) - jij saneert de grond en moet dan geen registratie betalen saneringskost en plicht wordt gedragen door koper de informatieplicht mbt toestand van de grond moet aan kand K meegedeeld worden **VOOR** ondertekening onderhandse overeenkomst , dus **[PRE Contractuele informatieplicht]** **Op het moment dat onderhandse koop overeenkomst w gesloten ga je nog verder moeten gaan met je info plicht omdat de inhoud van het bodemattest letterlijk dient overgenomen te worden in de onderhandse overeenkomst. Je gaat moeten vermelden naar bodemattest afgeleverd door OVAM op DATUM.../.../** Zowel in onderhandse overeenkomst als in de authentieke akte. Die notaris gaat zelfde moeten doen, verwijzen naar het bodemattest afgeleverd door OVAM op datum + inhoud **[Hoe lang is een bodemattest geldig?]** **Geen eindvervaldatum,** je kan het gebruiken zolang de toestand van je OG ongewijzigd blijft mbt zakenrechterlijke elementen, in principe bij elke verkoop (dus bij verandering van eigendomsrecht), Ga je een nieuw bodemattest moeten aanvragen, het gaat altijd vrij recent moeten zijn **Wat als je geen bodemattest hebt en je hebt koper die niet kan wachten om te kopen?** - **Niet onder opschortende voorwaarde**!!! Wel met wederzijdse K-VK belofte werken Je gaat moeten werken met wederzijdse aankoop-VK belofte en de optie kunnen lichten vanaf de koper in het bezit is van het bodemattest **Bodemdecreet** zegt: pre contrac verplichting en die bij niet naleving zal leiden tot **NIETIGHEID** Nietigheid kan gedekt worden door te verklaren in de auth akte dat hij (Koper) ondertussen het bodemattest gekregen heeft en kennis heeft van de inhoud + inhoud van het bodemattest Een dergelijk verklaring is niet bindend of tegenstelbaar aan OVAM - OVAM kan nog steeds zeggen dat oorspr overdragende partij is de enige die wij kennen moet opdraaien voor kosten aan sanering SANCTIES: - **Admin sanctie**: Je verkoopt onroerend goed en er wordt geen bodemattest meegedeeld geldboete voor VK - Notaris en VGM kan ook aangesproken worden op sanctie - Max geldboete 50 000€ - **Burgerrechtelijke sanctie:** dwaling/bedrog nietigheid **Les3 deel 2** **6/ Stedenbouwkundige informatie** [Wettelijk kader]: Vlaamse codex Ruimtelijke ordening VCRO Wanneer nodig? ! je kan al te koopstellen vanaf moment dat je kan aantonen dat je de stedenbouwkundige info hebt aangevraagd. (termijn van 2 à 3 weken) Zolang je doc niet hebt je activiteit nog niet kunt uitvoeren, niet op website - 1^ste^ versie van VCRO, kritiek v VGM omdat termijn te lang duurt - **Nu: voldoende als je het hebt aangevraagd om het al te koop te stellen** **Je zet: in aanvraag, vanaf doc er is, moet je wel specifieke info opnemen in je adv** Stedenbouwk info moet je hebben op ogenblik wanneer [onderhandse overeenkomst] wordt ondertekend en zeker als auth akte ondertekend wordt. Zowel de OH OV als auth akte elementen gaat moeten overnemen. Welke info? - Werden er [omgevingsvergunningen] afgeleverd? (vroegere stedenbouwk vergunningen) - Stedenbouwkundige [bestemming] moet je ook vermelden. Bestemming overnemen zoals vermeld in stedenbouwkundige informatie bv woongebied, parkgebied... - Je moet vermelden zoals het staat omschreven in het [plannenregister]. - Vermelden of er een [bestuursmaatregel] is vb onbewoonbaar verklaard, stedenbouwk overtreding waarvan PV werd opgesteld en herstelvordering heeft uitgevaardigd. - Vermelden in uw reclame of er sprake is van voorkooprecht of niet. Kan je als vgm niet altijd alle informatie in terugvinden, conventioneel VKR ga je niet terug vinden in stedenbouwk info, wel als het voorkooprecht bv bij overheid ligt - Vermelden of er [verkavelingsvergunning] is. Wat vind je daar terug? Erf dienstbaarheid, bouwvoorschriften en of bep activiteiten in de verkaveling mogen uitgeoefend worden bv is er handel in toegelaten? In sommige verkavelingen mag dit niet - Gemeente is [ontvoogd] indien zij zelf beschikt over : - plannenregister, - vergunningregister - stedenbouwkundig ambtenaar die instaat voor deze 2 registers en - gemeentes die beschikken over inventarisatie van niet bebouwde percelen - gemeentes die dat niet hebben zijn niet ontvoogde gemeentes (beschikken niet over bovenstaande) - **[stedenbouwkundig attest]:** (heb je niet nodig bij K-VK) afgeleverd door gemeente of stad die u bevestigd wat de bouw- of ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Wordt vaak aangevraagd door projectontwikkelaar (hoe diep mag je bouwen, hoe breed, hoe hoog...), attest aanvragen van gemeente op basis van rudimentaire plannen. dan krijgt hij attest met mogelijkheden - 2 jaar geldig - **Vanaf de te koopstelling moet je minstens je stedenbouwk inlichtingen hebben aangevraagd** - Stedenbouwkundige inlichting & uittreksel: **1 jaar geldig** (gebeurd wel dat deze al terug vervallen is vanaf de akte verlijdt) Stedenbouwkundig uitreksel ook opnemen **in Auth akte op datum zoals bij bodemattest** **SANCTIES bij overtreding stedenbouwk informatie: (wettelijk kader: VCRO)** - [Specifieke sanctie: **NIETIGHEID**] dwz K de nietigheid kan inroepen indien hij kan aantonen indien hij bij ondertekening niet in het bezit was van de stedenbouwkundige informatie dan kan hij zich beroepen op de nietigheidsanctie. Hij kan ontsnappen aan zijn verplichtingen. - Je kan niet werken met **opschortende VW** (idem bij bodemattest) , Kand K kan zijn optie pas lichten als hij in het bezit is van stedenbouwk info (en bodemattest) - **Nietigheidssanctie kan enkel ingeroepen worden door de Koper** (deze wordt beschermd) - [Strafrechtelijk]: geldboete tot 400 000€ (ten laste van VK + notaris + makelaar) - [Burgerlijke sanctie]: dwaling/ bedrog indien kwaad opzet gepaard gaat **7/ EPC Document (energie prestatie certificaat) !!!!!** - Zowel bij verkoop als verhuur belangrijk **[Juridisch kader]: in het energiedecreet basis (=gewestelijk gereglementeerd)** - Aangevuld met energiebesluit (besluit door Vlaamse regering) - Bedoeling van reglementering: men wil komen tot energie efficiënte woning - Men komt tot berekening voor totale energie efficiëntie van **woning** - Aangeduid [met label A+ tot F] (A+ zoals BEN woning, F energieverslindend ) - [Verkoop]: je gaat enkel EPC attesten mogen gebruiken die opgesteld zijn **[vanaf 1 januari 2019] (na 31dec 2018) ervoor is nieuwe aanvragen!** - Voldoen aan nieuwe vormvereisten, men voorziet ook [aanbevelingen], wat moet er gebeuren om de woning energetisch zuiniger te gaan maken + [begroting] - **10 j geldig** - EPC opgesteld in 2016 in principe nog geldig, maar voor verkoop niet meer van toepassing... je moet nieuwe versie hebben van na 2019. **[De oude mag je nog wel gebruiken voor verhuring! (wel ook maar 10 j geldig uiteraard)]** - 2 mogelijke certificaten - EPC: bestaande gebouwen - EPB: bij nieuwe gebouwen ook 10 j geldig, erna is het geen nieuw gebouw meer EPC - Opgesteld door energiedeskundige, indien ter plaatse geen destructief onderzoek Indien niet zichtbaar niet aanwezig kan je bewijzen adhv facturen. Bv dakisolatie - Wanneer info bezorgen ivm EPC ? **bij de te verkoopstelling** moet je de EPC score reeds kunnen vermelden. **[Label + Unieke code]** - elke EPC heeft unieke code (middelste cijfertjes), elke wooneenheid die EPC heeft unieke code. Of **[Label+ volledig adres]** meestal werkt men met unieke code dat kand koper nog niet direct adres weten, zodat ze moeten contact opnemen met kantoor - Info wordt opgenomen in authentieke akte en onderhandse overeenkomst - Welke info? Koper heeft kennis gekregen van de gegevens van EPC certificaat [voor] hij enige verbintenis heeft aangegaan+ label en code (3fasig voor , tijdens en na) - **Je mag niet adverteren zonder EPC (zonder stedebouwk gegevens kan wel)** - **SANCTIE** Kan leiden tot administratieve boete door Vlaams energie en klimaat agentschap **VEKA** - [Geen afzonderlijke nietigheidssanctie] voorzien (bv bij bodemattest en stedenbouwkundige info ?wel) = GEEN NIETIGHEIDSSANCTIE Dwz verkoop zonder vermelding v EPC gegevens = niet nietig - Koper kan wel terugvallen op basisregel bv op basis van dwaling of bedrog, leiden ook tot nietigheid anders bewijzen, je moet kunnen aantonen dat hij je [bewust misleid] heeft adhv kunstgrepen, listen.... Veel moeilijker (burgerrechtelijke bepaling) - Renovatie plicht voor panden (1/01/2023) waarvan de EPC score [E of F] is verplichting aan de koper om te gaan renoveren binnen de 5 jaar zodoende het door hem aangekochte pand minstens een EPC heeft van **[label D]** - Woningen met slechte EPC verkopen moeilijker of aan lagere prijs - **prive delen** per app opleggen dat er een EPC is. Kan verschillen per appartement bv app onder dak ander EPC - Voor de **gemene delen** in app opgelegd sinds **1 jan 2022** moet er een EPC beschikbaar zijn, dus 2 verschillende. Niet in alle gevallen, is trapsgewijs **indien 15 of meer wooneenheden** Vanaf **1 jan 2023 ook 5 tot 14 eenheden** **1 jan 2024 2 tot 4 eenheden** vanaf 2024 alle appartementen ook attest van gemene delen - EPC terug te vinden bij de syndicus - Renovatie gemene delen - Wat als je app slecht EPC heeft door slecht geïsoleerd dak dak is gemeen deel je kan daar niets aan doen, je kan daar niet eenzijdig iets aan doen vergadering vereniging van mede eigenaars **8/ ELEKTRISCHE KEURING** [Wettelijk kader]: Algemeen reglement elektriciteit installatie **AREI** In werking getreden : **1/10/1981** scharnierdatum **[Men gaat praten over installaties geplaatst VOOR 1/10/1981 of NA 1/10/1981]** **[VOOR oude installaties ]** **[NA nieuwe installaties ]** Bij een verkoop gaat men een elektriciteitsattest moeten bijbrengen Installatie is conform (of niet conform) aan de bepalingen van AREI **Conform**= geen probleem (als attest nog geldig is) geldigheid 25 jaar Bv **1990** (nieuw) dus attest sowieso vervallen in 2015 je gaat nieuwe keuring moeten laten uitvoeren. Wanneer moet keuringsattest bijgebracht worden? In [principe bij authentieke akte], maar je kan beter discussies vermijden en eerlijk zijn... bij nieuwe keuring niet meer conform neg keuringsattest - Eisen zijn in tussentijd verstrengt - Mensen hebben wijzigingen aangebracht ( nieuw circuit aangebracht) Is dit belemmering voor verkoop? Nee, maar in Onderh Ov en zeker in Auth Akte opnemen dat de keuring niet voldoet en een neg advies gegeven is door controlemechanisme. koop kan doorgaan. Neg keuringsattest is geen belemmering voor verlijden van auth akte. Men gaat koper de plicht moeten opleggen binnen termijn v **12 maanden** na verlijden van de authentieke akte in dit geval omdat originele datum in 1990 was en dus nieuwe keuring - **12 maanden** en **Moet terug gekeurd** worden door zelfde keurder dan oorspronkelijke ! In geval van oudere installatie (bv 1979) in geval van negatief keuringsverslag - Koper neemt plicht op zich om conform te maken binnen termijn van **18 maanden** In authentieke akte **moet** dit vermeld worden! Bij OO in principe niet nodig , maar niet echt correct **Indien dit niet vermeld werd bij Auth akte , kan de notaris aangesproken worden** **53min** **Geldigheid:** Tussen partijen gaat men zich kunnen beroepen op [ontbinding] op basis van [verborgen gebreken]... omdat normaal gebruik aangetast is door slechte elektriciteits installatie. (bv na pos keuring nog aanpassingen gedaan dus niet meer van toepassing op de keuring draden begonnen te smelten...) of [dwaling of bedrog ] **Volledige geldige keuring = Je hebt deel 1: keuringsattest + deel 2: draadschema, allebei nodig**. **9/ POSTINTERVENTIE DOSSIER PID** **[Onderhoudsboekje v je huis]** [Wettelijk kader]: Koninklijk besluit mbt mobiele werkplaatsen 25/01/2001 in werking 01/05/2001 Belang: reglementering is in werking getreden op (scharnierdatum) **1 mei 2001,** werken uitgevoerd aan een woning vanaf 1 mei 2001 Misverstand mbt tot het feit of de werken dienen uitgevoerd te worden door 1 of meer aannemers - Vereisten heeft niets te maken of werken vanaf 1 mei 2001 uitgevoerd door 1 of meer aannemers - Mag ook door eigenaar zelf, kan ook aan - [Bedoeling]: mbt constructies/ woningen de veiligheid en gezondheid van bewoners wil beschermen - Is van toepassing op **ALLE werken** welke werken = ruim : schilderwerken, onderhoudswerken, renovatiewerken al dan niet omgevingsvergunningsplichtig, ook deze komen in aanmerking voor PID. Ook kleine veranderingen die je laat uitvoeren door prof. - Waarom? Omwille van de veiligheid van bewoners die weten niet noodzakelijk waar leidingen liggen en welke werken er gebeurd zijn. Dus plan maken ivm ev boorwerken. - [Belang]: garantie/ waarborg vb verwarming, zonnepanelen telt garantie van 10 j Koper moet weten welke firma hij moet aanspreken. - In geval van verschil. aannemers moet er een veiligheidsadviseur aangesteld worden (niets te maken met PID) - Wanneer moet je PID overhandigen? Aan de koper, **uiterlijk bij verlijden van auth akte.** - Mensen die geen PID hebben zeggen : Geen werken uitgevoerd na 1 mei 2001, maar ze zeggen wel volledig gerenoveerd... - Kan akte verlijden zonder PID? Akte kan verlijden maar VK verbindt zich ertoe tegen bep tijdstip een PID overmaken aan de koper. Als drukking gaat men stuk van koopsom inhouden. - Bij latere doorverkoop ga je als VK met probleem zitten omdat je geen uitgebreid PID hebt... - Onbeperkt geldig in tijd, aangevuld in de loop vd jaren - In kader van app gebouwen : gaat de K kunnen vragen naar PID, mbt tot gemene delen telt dit ook, syndicus houdt dit bij - [SANCTIE]: niets voorzien in KB -**geen sprake van nietigheid** , wel administratieve boete, maar komt niet veel voor. Dwaling niet er is geen PID -- bedrog niet waar kan je je wel op beroepen? **Tekortkoming aan leveringsplicht** je houdt de 5000€ in, ik betaal koopsom niet volledig - Alles van voor 2001 geen PID - Bij nieuwbouw: onmiddellijk bij oplevering (lastenboek...) - Constructies na deze datum worden veronderstelt asbestvrij te zijn - Opgesteld door **asbestdeskundige** , worden gecertificeerd door **OVAM** - Deskundige komt ter plaatse, neemt stalen labo, maakt verslag en stuurt naar OVAM en deze inventariseren - Geldig: **10jaar**, sommige gevallen **5 j** als er door deskundige gesteld wordt dat er een gevaarlijke situatie is deze vermelden en voorzorgsmaatregelen melden - Asbest vindt je terug in eternith (bv golfplaten), isolatie van verwarmingsbuizen - Gevaarlijk wanneer versleten is of kapotslaat... dan komt asbest vrij - Asbest certificaat moet meegedeeld worden bij de **onderhandse overeenkomst** , (mag ook bij tekoopstelling ivm informatie maar moet niet) - Geeft volgende weer - Asbestveilig - Asbest niet veilig: in hoofde van K geen enkele bijkomende verplichting (nogniet) - Gebouwen voor 01/01/2001 moeten onderzocht worden op asbest, **enkel inventariseren,** [nog geen verwijderingsplicht] (voorlopig) - Als er geen certificaat wordt gegeven bij auth akte? Of melding bij Onderhandse OV Kan leiden tot **NIETIGHEID** Kan je als K hiervan verzaken? Ja, je moet uitdrukkelijk bevestigen in Auth Akte dat je het inmiddels ontvangen hebt **en** uitdrukkelijk verklaren dat je aan nietigheid verzaakt zoals voorzien in materialendecreet [ Mbt gemene delen vanaf 1 mei 2025, vanaf dan ook asbestinspectie ] **11/ conformiteitsattest mbt woonkwaliteit** Niets te maken met stookolie - Mbt **woningkwaliteit** [Wettelijk kader]: Vlaamse codex wonen - Standpunt vlaamse overheid (gewestelijk) : bedoeling is dat men komt op termijn aan woningen die voldoen aan [de woningkwaliteit: veiligheid en gezondheid] - Niet nodig bij verkoop OG, maar indien niet conform zal dikwijls onderworpen zijn aan renovatieplicht van 1/01/2013. (EPC E-F verplichting tot renovatie binnen 5j) - Bedoeling om te verstrengen qua isolatie/EPC... - **[Een woning die niet conform/ongeschikt is wordt geïnventariseerd onder onbewoonbaar.]** - Bovendien gaat de inventarisatie gaat dit **leiden wettelijk voorkooprecht** (stad, OCMW, gemeente...) aan dezelfde voorwaarden - Zekerheid over conformiteit wil kan je dat conformiteitsattest aanvragen. - Om te mogen verhuren moet je vaak over conformiteitsattest hebben (woningen voor 1960 moeten attest hebben opgelegd door de gemeente) - Duurtijd: in principe 10 jaar, dat is de MAXIMUM duur, er zijn ook gemeentes die er afleveren van 5 j ze mogen daar vrij over beslissen - Aan te vragen bij dienst stedenbouw en woning vd gemeente, dan moet iem v gemeentelijk niveau een inspectie komen doen. Als je geen EPC kan voorleggen, zeker niet als je EPC (E-F) - dan gaat men al niet komen - Men gaat ook vragen naar keuringsattest elektriciteit. Voeg je dat niet toe, dan gaan ze al niet langskomen. - Woninginspecteur beschikt over nota waar hij kan aankruisen of inorde is of niet. - Men werkt niet meer met strafpunten maar categorieën van gebreken - **Cat 1 (niet levend bedreigend)** Kleine gebreken daar mag je er max 6 hebben dan blijft je woning geschikt (niet levensbedreigend) bv deurbel die niet werkt, voordeur die niet goed sluit, slot brievenbus... tasten comfort aan, maar niet levensbedreigend, indien meer dan 6 cat 2 - **Cat 2 ongeschikt**:**1 gebrek van categorie2** (vb opstijgend vocht, schimmelvorming )of vanaf **7 gebreken van cat1** **ongeschikt**, geen conformiteitsattest - **Gevolg**: je mag je pand niet verhuren, ongeschiktheid leidt tot niet mogen verhuren, eigenaar mag er zelf wel nog wonen, maar niet door derden - **Cat 3: levensbedreigende gebreken (**bv elektrocutie gevaar, zekeringskasten die niet inorde zijn, differentieelschakelaars niet inorde, stopcontact dicht bij waterpunt) **Onbewoonbaarheid,** ook eigenaar mag er niet meer wonen - **Je krijgt een regularisatietermijn**: je begint bij cat3 en 2 eerst deze inorde brengen doe je dit niet college van burgemeester en schepenen al pand ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, wordt geinventariseerd vind je terug **stedenbouwkundig uitreksel** - Indien je niets inorde brengt **leegstandsbelasting** (meestal vanaf 2j) maar dat tarief verdubbeld met de jaren... hoe geraak je ervan af? Door nieuwe woningsinspectie aan te vragen na werken, anders geraak je niet uit inventaris. - Huurder klaagt over kwaliteit pand huurder kan ook woninginspectie aanvragen, wordt vaak aangewend om geen huur te betalen of minder indien ongeschikt invloed op huurovereenkomst indien gebreke er al waren **bij aanvang** van huurovereenkomst **NIETIG** (restitutie, huurder heeft recht op alle huurgelden) Wel wat streng vlaams woningsdecreet bezettingsvergoeding: die zal minder bedragen dan de huur. *Uw (voormalige) huurder is een vergoeding verschuldigd voor het genot dat hij ontvangt. Dit noemt men de bezettingsvergoeding. Qua omvang stemt de bezettingsvergoeding overeen met de huurwaarde van de woning (en is dus in de praktijk vaak hetzelfde bedrag als de huurprijs).* - Bv appartement dat vanaf begin niet beschikte over verwarming onbewoonbaar / ongeschikt Nietigheid - Indien gebreke **pas na paar maanden** aanwezig zijn Sanctie : niet nietig wel **Ontbinding** met **schadevergoeding of** eigenaar laten zorgen voor **uitvoering van werken** tijdens periode van werken nog wel kans of schadevergoeding - Niet hetzelfde ***stookolietank attest*** **12/ conformiteitsattest stookolietanken** - Wettelijk kader :VLAREM, Vlaams reglement milieu - Bij stookolie tanken is de kans op bodemverontreiniging altijd reëel (bv mazout) - Men heeft mechanisme van keuring voorzien bij plaatsing v stookolie tanken en gebruik nadien - onderhouds - Als je woning verkoopt waar nog stookolietank voorzien is (nieuw plaatsen mag niet meer) Is er geen nieuwe keuringsattest vereist (je verkoopt woning met mazouttank je hoeft als VK geen nieuw keuringsattest toe te voegen.) je hebt wel informatieplicht over conformiteit van de stookolietank, ze moet conform zijn. Je moet aantonen dat er conformiteitsattest is. - Dubbele regelgeving naar gelang volume van tank - **Bovengrondse Tank tot max 5000L** :controle voor de ingebruikname (installateur moet contact opnemen door bv vincotte om keuring te doen, ze mogen dat niet zelf), [geen periodieke controle] - **Ondergrondse tanken max 5000L:** [moet gekeurd worden] voor ingebruikname + na de ingebruikname voorziet men [periodieke controle om de 5j] - **Bovengrondse Tanks meer dan 5000L** [keuring] voor ingebruikname+ om de [3 jaar beperkte controle] - **Ondergronds meer dan 5000L** [keuring voor ingebruikname +periodieke keuring om de 2j + grondige controle om de 15j] - Nalv de [periodieke controle] kunnen er gebreke worden vastgesteld door keuringsorganisme, geeft aanleiding tot wat men noemt - **Groene dop**: verwarming is [ok] - **Oranje dop**: gelabeld met zegel (installatie niet ok, maar je mag ze nog gebruiken gedurende periode van [6maanden] dan [nieuwe controle] is het opgelost krijg je groene dop, is het niet opgelost rode dop - **Rode dop**: gelabeld met zegel [installatie voldoet niet aan norm, verbod op vullen! Je kan je installatie niet meer bijvullen ] - **Informatieplicht bij VK**: niets, je moet enkel informeren dat er een installatie aanwezig is, niet verplicht om conformiteitsattest te overhandigen, maar als er achteraf problemen zijn met stookolietank verborgen gebreke niet van kunnen genieten bv constante mazoutgeur [kan leiden tot ontbinding, of je kan schadevergoeding vragen] vaak de kost van de herstelling zijn) (dwaling en bedrog nietigheid, heb je niet altijd zin in) - Tank die niet meer gebruikt wordt, moet je laten opvullen of verwijdering door erkend bedrijf. Maar er is geen rechtsgrond om dat te doen, enkel K informeren. Je verlegt risico naar K. Wannneer erfgoed beschermt is zijn er toch aantal beperkingen tov diegene die gaat aankopen of voor wie eigenaar is. - **Instandhoudingsplicht**: men maakt onderscheid tussen wat geïnventariseerd wordt: - Erfgoed met bepaalde erfgoedwaarde maar niet voldoende om beschermd te worden - Effectieve bescherming - Hoe kan je weten of het beschermd is? - Website door erfgoed Vlaanderen: daar kan je opzoekingen doen adhv adres of kadastrale gegevens geïnventariseerd is - Als VGM even verifiëren of het zeker niet geïnventariseerd is - Effectieve bescherming: komt pas na besluit door bevoegde minister, dus daar meestal wel vanop de hoogte. Beschermingsbesluit door bevoegde minister wordt u bekend gemaakt als eigenaar. - Wat kan er beschermd worden? Alles wat **bouwkundig erfgoed is** woonhuizen, architecturale gebouwen, ook bv bepaald uitzicht/straatzicht. De gelijkvormigheid van het straatbeeld te blijven behouden. Bv cogels osylei - **Tuinen en parken** kunnen ook beschermd zijn, landschap, archeologische zones, bep monumenten, site (bv c-mine Genk) - Hoe herken je? Blauwe plaatje effectief beschermd erfgoed - Gevolgen: - Verstrengde controle bij uitvoering van werken controle: architecten v erfgoed Vlaanderen. Bij afleveren van vergunning gaat dossier reeds andere weg volgen stedenbouw gaat al kijken of het geïnventariseerd (beperktere controle) of beschermd is wordt door architecten controle gedaan - Indien niet gehouden aan de richtlijnen in kader van de afgeleverde omgevingsvergunningen of advies v architecten v erfgoed vlaanderen, gaat men dit beschouwen als inbreuk met herstelvordering. zeer streng, gaat gepaard met dwangsommen! - **Geïnventariseerd erfgoed:** erfgoed Vlaanderen kijkt mee bij alle werken, [je kan werken opgelegd krijgen, die je zelf moet betalen] - **Beschermd:** erfgoed Vlaanderen kijkt mee, [maar je kan subsidies krijgen om je renovatie te bekostigen] - Als je pand aankoopt dat beschermd erfgoed is **fiscaal voordeel** : registratierechten 1% ipv 12%, maar dat verschil tussen 1 en 12% ga je moeten besteden voor de instandhoudingswerken van het pand. - Informatieplicht: - **Geïnventariseerd:** [melding vh feit dat het goed dat w verkocht geïnventariseerd erfgoed] is (zie website erfgoed Vlaanderen) - **Beschermd :** [reeds vermelden bij de tekoopstelling], dus ook opnemen in authentieke akte en onderhandse overeenkomst doe je dit niet? gevolg : - **Geen specifieke nietigheid** - Enkel mbt effect beschermd erfgoed: je kan wel verzaken aan de nietigheidsanctie verzaken wanneer het gebrek aan info wordt rechtgezet in auth akte en de K verzaakt aan enige nietigheid verklaring - Onduidelijkheid mbt beschermd erfgoed - **Bij geïnventariseerd erfgoed is er ook in decreet geen nietigheid voorzien maar ook geen verzaking voorzien** - Er is dus geen specifieke sanctie - Waar kan je bij miskenning van informatieplicht dan wel op beroepen je kan wel altijd terugvallen op Dwaling en bedrog zowel voor beschermd als geïnventariseerd - Bv publiciteitsvereisten bij onderhandse fase, omdat men het niet heeft nagekeken en de partijen het niet weten. Bij de Auth akte komt dit niet voor omdat notaris dit wel moet nakijken. reden voor K om te zeggen, ik wil het toch niet kopen... **14/Watertoets** Overstromingsgebied. [Wettelijk kader]: Decreet integraal waterbeleid 30/11/2018 (vlaams decreet, gewestelijk (belangrijker omdat er specif informatieplicht is tov verkoop) maar ook federaal (vezerkings) In overstromingsgevoelige gebieden is er risico op wateroverlast of overstromingen - Bouwverplichtingen of bouwbeperkingen voorzien - Opleggen om bufferzone te voorzien, op palen te bouwen,... om risico te beperken **Moet een VK of VH (huurtijd langer dan 9j) zijn koper/ huurder informeren mbt overstromingsgevoeligheid.** Draagwijdte van die informatieplicht van K-VK mbt watergevoeligheid: Een VK gaat zijn koper moeten informeren wanneer - het te koop gestelde OG gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied, een afgebakende oeverzone of - wanneer het OG gelegen is in overstromingsgevoelig gebied (bebouwd, gaat men niet bewust onder water laten komen) - Mbt tot de grond info zal moeten verstrekken mbt tot P-score (perceel) en mbt tot gebouw de G-score( gebouw) moeten vermelden **Informatie voor watertoets geldt voor:** - OH overeenkomsten - AUth Akte - in reclame op te zoeken via geo-loket , kan je zien of perceel gelegen is in overstromingsgevoelig gebied ([www.waterinfo.be](http://www.waterinfo.be)) [effectief overstromingsgebied]: is recent nog onder water gelopen [mogelijk overstromingsgevoelig gebied]: slechts bij extreme weersomstandigheden overstromen afgebakende gebieden en afgebakende oeverzones (op geo-loket bij recht van voorkoop) op geo-loket bij recht van voorkoop uitgaande vd overheid **federale regelgeving: risicozone** wijst erop dat je met de federale reglementering( verzekering) te maken hebt die is gekoppeld aan de verzekering tegen natuurrampen (belangrijkste: risico op overstroming) men heeft verzekeraars verplicht mbt natuurrampen (overstromingsrisico) te verzekeren via **brandverzekering**. Wanneer niet gelegen in risicozone, moet deze ook tegen risico op overstroming dekken. Wanneer wel gelegen in risicozone , dan [mag] verzekeraar risico op overstroming uitsluiten. Risicozones vallen niet samen met gewestelijke regelgeving. Die zijn kleiner dan de overstromingsgevoelige gebieden zoals bepaald in de gewestelijke regeling. **Bij gewestelijk enkel informatieverplichting** Hoe moet deze info vermeld worden? (gewestelijk) Nieuwe regels van 01/01/2023: - Je gaat onderscheid moeten maken tussen P score en G score - Voor beide ga je moeten vermelden onder welke klasse/waterscore die vallen - **Klasse A**: geen overstroming bekend is/gemodelleerd is - **Klasse B**: een kleine kans op overstroming, onder klimaatverandering 2050 - **Klasse C**: kleine kans op overstroming onder huidig klimaat (actuele toestand) - **Klasse D**: middelgrote kans op overstroming onder huidig klimaat - Je moet in je publiciteit al vermelden of het OG gelegen is in overstromingsgevoelig gebied of in een afgebakend overstromingsgebied of in afgebakende oeverzone - Daarnaast ook nog de G score en de P score vermelden in de publiciteit - In geval van klasse D extra info, aangepast symbool toevoegen in publiciteit (perceelscore) - Icoontjes met boom of huisje - In kleine advertenties moet je dat niet vermelden Voor **OH ov en Auth A** zegt de nieuwe regelgeving vanaf [01/04/2023] zegt men dat aantal [vermeldingen verplicht] opgenomen worden: - Of het gelegen is in afgebakend overstromingsgebied/ afgebakend oeverzone - P en G score vermelden ( P en G score is enkel gewestelijk) - OG overeenkomstig de federale regelgeving gelegen is in Risicogebied/zone Stel: Ik heb speciale constructie gebouwd waardoor risico op waterschade kleiner wordt - Je kan een overstromingsattest aanvragen om de P en G score te actualiseren (vooral G) - Je gaat dit enkel aanvragen als je je woning wil verkopen. - Geldig 1 j na opmaak - De correctie op P of G score gaat men ook moeten vermelden in de authentieke akte **Geen specifieke sanctie voorzien: terugvallen op basis dwaling/bedrog relatieve nietigheid** **15/ informatieplicht mbt verkoop appartement** - Wanneer je app te koop stelt , verkoop je niet enkel privatief stuk maar ook participatie in gemene delen (grond, gang, inkomhal, dak, terras...) - Behoren tot vereniging mede eigenaars - Dus voor gemene delen, moet ook alle eigenaars bijdragen aan gemeenschappelijke lasten - Voor een K is het relevant om te weten hoeveel die kosten bedragen en of er nog extra kosten zullen komen - In BOEK 3 BW art 3.94-95 nieuw BW: - daar staat wat men bedoeld met werkkapitaal , reservekapitaal en buitengewoon kapitaal - **Werkkapitaal:** voorschotten die syndicus opvraagt om terugkomende, periodieke uitgaven te kunnen financieren (kost syndicus, verzekering, elektriciteit, onderhoud lift), kosten verbonden aan de gemene delen, lopende uitgaven. (je hebt betaald voor 4 maanden en na 1 maand verkoop je appartement, zou je kunnen vragen om terug te betalen en terug te vorderen bij de nieuwe eigenaar) - **Reservekapitaal:** afzonderlijk kapitaal dat samengesteld is uit provisies voor niet periodieke kosten (dakisolatienormen, ophogen balustrades, lift installaties vernieuwen...) financieren door bijzondere opvragingen. Afgesproken op algemene vergadering. Reservekapitaal = van de gemeenschap bv 100 000 die zijn de vereniging van mede-eigenaars, eigen rechtspersoonlijkheid. Dus bij verkoop : **jij bent dat geld kwijt, nieuwe koper kan mee genieten van deze spaarpot** - **Buitengewoon kapitaal:** uitzonderlijk, wanneer de VME geconfronteerd wordt met plots schadegeval en onmiddellijk hersteld moet worden. Wordt ook eigendom van VME dus ben je kwijt bij verkoop - K moet geïnformeerd worden omtrent de financiële toestand van de VME Men gaat de K beschermen - **De K moet VOOR de ondertekening (pre contr) van OH OV moet deze geïnformeerd** worden over aantal zaken door VK of wie betrokken is als tussenpersoon (VGM) : - **Aanvaard niet dat kand. koper een bindend bod uitbrengt VOOR je deze info gegeven hebt, eerst info bezorgen mbt gemene kosten** - Aan wie vraag je die info **syndicus beschikt over 15 dagen om daar antwoord op te geven** - Wat als die niet antwoord? Feit dat syndicus niet antwoord binnen 15 dagen geldig om toch de overeenkomst te laten tekenen. Je gaat als VGM wel moeten vermelden dat je op datum X de wettelijke info hebt opgevraagd heeft aan syndicus maar dat deze tot op heden nog geen antwoord gekregen hebt. Dan beslist de koper of hij het risico neemt of hij t aankoopt zonder deze info - Bij verlijden **van Authentieke Akte** nog bijkomende info op te vragen worden door notaris - Notaris gaat opnieuw die 6 punten vragen(+ enkele extra) - Wanneer notaris deze info vraagt heeft de syndicus termijn van 30 dagen om deze info te verschaffen. Stel syndicus is 3 maanden op vakantie notaris krijgt geen info geen beletsel om verkoop niet te laten doorgaan. - Weer aan de K om te beslissen of hij aankoopt op eigen risico - K die geconfronteerd w met verrassingen zou bij buitensporige kosten de aansprakelijkheid van de syndicus kunnen vorderen. - **De K draagt de gemene lasten vanaf moment dat hij gebruik maakt van de gemene delen** - **Bij OH OV ben je nog geen eigenaar (eigendomsoverdracht = Auth akte), dan zou je nog niet moeten meebetalen aan periodieke lasten... enkel bij gebruik van appartement... maar als de VK je er vroeger inlaat om eventuele verbouwingen te doen (sleutelovereenkomst)** - **Lasten betalen vanaf moment van dat nieuwe eigenaar erin trekt/ gemene delen benut** - **K draagt de lasten mbt** - **Uitgaven onderhoud, herstellingen.. beslist door alg vergadering voor Auth Akte, maar waarvan de syndicus pas betaling vraagt na de Auth Akte** - **Zelfde ivm kapitaalinbreng voor reservekapitaal** - **Bedragen tgv de geschillen ook al zijn deze ontstaan voor AUth Akt, maar opvraging NA auth akte** **UITZONDERING:** K is ook gehouden tot betaling van buitengewone lasten waartoe de algemene vergadering besloten [heeft als die vergadering heeft plaats gevonden heeft tussen compromis en akte en de K beschikte over een volmacht om deel te nemen aan deze algemene vergadering] De beslissing wordt genomen [na compromis en voor Auth Akte, als K dmv volmacht aanwezig was op vergadering K jij hebt mee beslist dus moet meedoen in die kosten... dus vorderen VOOR Auth Akte] **De VK heeft achterstal mbt betaling gemene delen:** - Tijdens AA heeft notaris kennis van achterstallen via info van syndicus. - Notaris ontvangt de koopsom ambsthalve moet hij die achterstallige kosten moeten afhouden van de koopsom die hij ontvangt. - ! inhoudingsplicht telt pas na terugbetaling van bevoorrechte schuldeisers (bank) - Wat kan VK doen? Indien betwisting: dan gaat notaris de syndicus in kennis stellen binnen de 3 dagen na verlijden akte (aangetekend) syndicus heeft dan termijn van 20 dagen (vervaltermijn) om beslag te leggen in handen van de notaris, dan wordt het geld geblokkeerd tot er uitsluitsel is van het geschil - Vervaltermijn: dwz als er geen kennis komt van enig beslag dan is hij bevrijd van inhoudingsplicht en kan hij de som die vrijgeven aan VK **SANCTIE:** - BW voorziet niet in uitdrukkelijke sanctie wanneer K niet volledig geïnformeerd werd voor ondertekening - Kan beroepen op relatieve nietigheid op grond van dwaling (geen eensgezindheid over, er zijn er ook die zeggen: je hebt het risico genomen - De rechtspraak die deze relatieve nietigheid aanvaard dan gaat het over buitengewone hoge kost Kosten voor opvraging van al deze documenten worden beschouwd als leveringskosten ten laste van de VK **In kader van plichtenleer** Je kan maar aantonen dat je voldaan hebt aan onderzoeksplicht door aantal vragen te stellen Deze vragen vinden je terug in bijlage van bemiddelingsopdracht, laatste pagina **inlichtingenfiche** **Welke vragen:** - Zijn er hypotecaire inschrijvingen (zakelijks zekerheidsrecht) , beslagen, zakelijke rechten of voorrechten? - Hypotecaire inschr:max 30j - **Hypotecaire staat** kantoor rechtszekerheid je vraagt hypothecaire staat (zonder vervaldatum, maar moet recent zijn) moet je dat als makelaar opvragen (niet echt, want notaris vraagt het toch, het is voldoende om je opdrachtgever te bevragen) - **Beslag**: wij kunnen dat niet zien geen toegang tot centraal systeem v beslagen , notaris, advocaat en gerechtsdeurwaarder wel. Indien er beslag ligt, kan je niet verkopen... ga je toestemming van beslaggever. - Is er een **zakelijk recht**? (bv erfdienstbaarheid, recht v opstal, vruchtgebruik, erfpacht, eigendomsrecht) vruchtgebruik opletten vaak maar deel, dus meerdere eigenaars - **Voorrecht**: niet hetzelfde als voorkooprecht , het is iets wat de gelijkheid tsn verschillende schuldeisers gaat doorbreken**. Voorrecht vd niet betaalde verkoper= voorrang tov andere schuldeisers vd opdrachtgever** dmv bv openbare verkoop en als eerste uw schuld krijgen (niet betaalde VK) - **Vrij van gebruik**? is het verhuurd, is het beschikbaar of niet... - Zijn er **verhaalbelastingen** of niet? (gemeentebelasting die wordt opgelegd aan de eigenaars van de omgeving bv voor aanleg van trottoir... uitdovende belasting bv 10 jaar - Zijn er maatregelen **van onteigening**? (kan je terugvinden in de stedenbouwkundige info) - Gelegen in **risicozone voor overstroming** ? (federaal problematiek v brandverzekering/natuurrampen) - Gelegen in afgebakend **overstromingsgebied/ oeverzone** gewestelijk P & G score D icoontje toevoegen - Is het gelegen door een **rooilijn**? Scheidingslijn tussen [privaat en publiek terrein] Niet te verwarren met de bouwlijn. - Rooilijn en - ontworpen rooilijn... ontworpen= administratief ligt deze al vast, die is al beslist door de overheid/gemeente. Deze is al ontworpen maar nog niet uitgevoerd, vaak voorbode van latere effectieve onteigening (onteigening v rooilijn en ontworpen rooilijn ertussen) - Waar ga je de info ivm roolijnen vinden **stedenbouwkundige info** - Is er een **wettelijk of conventioneel voorkooprecht**? Voorkooprecht: je hebt al koper onder opschortende VW prijs ligt al vast aan dezelfde vw, kan wettelijk (in de wet) zijn of conventioneel (overeenkomst) Huur voor reclameborden en in basisakte tvv van andere eigenaars in de appartementen! ook opletten. staat in statuten Nieuw Huurder in Brussels gewest voorkooprecht om het appartement te kopen Voorkeurrecht: enkel aanbieden - **Recht van wederinkoop**: diegene van wie je het pand hebt gekocht Ik verkoop pand, maar mijn voorganger heeft recht van wederinkoop, maar is 5 j geldig, ik verkoop na 2 j de vorige eigenaar mag de nieuwe koper nog aanspreken om pand terug te kopen zelfde prijs + kosten noodzakelijke en nuttige - Is er sprake van opname in **register van leegstaande of verkrotte gebouwen** ontstaat wettelijk **Voorkooprecht** - Geschiedt het **onder BTW stelsel**? Btw ipv registratie betalen 21% ? voordeel voor VK, die kan btw die hij betaald heeft, terug aftrekken (mag je doen tot 2 j na de eerste ingebruikname) - Is het OG **vergund geweest / verkavelingsvergunning**? terug te vinden in de **stedenbouwk inlichtingen (moet vermeld zijn in reclame)** - Risico activiteit? - bodemattest bv benzinestation, droogkuis, drukkerij... Je vindt het ook in **stedenbouwkundige informatie** - Rookdetectoren: bij elke vorm van bewoning, verplicht per verdieping - Is er stookolietank aanwezig? **Comformiteitsattest** - Is er EPC aanwezig ? - Confomiteits attest woonkwaliteit ongeschikt of onbewoonbaar... - Post interventie dossier - Zijn er **rechtsgedingen hangende**? Terug te vinden**? Stedenbouwk inlichtingen en hypotecaire staat** - Keuring electriciteits installatie: geldig 25j 1 okt 1981 scharnierdatum - Asbest?