Notities Basisbeginselen Vastgoed PDF

Basisbeginselen vastgoed Inhoudsopgave Deel 1: Het beroep van de vastgoedmakelaar 1 Uitoefeningswijzen beroep vastgoedmakelaar....................................................................... 10 1.1 Uitoefening van het beroep als fysieke persoon (Peter):......................................

Basisbeginselen vastgoed Inhoudsopgave Deel 1: Het beroep van de vastgoedmakelaar 1 Uitoefeningswijzen beroep vastgoedmakelaar....................................................................... 10 1.1 Uitoefening van het beroep als fysieke persoon (Peter):............................................................................. 10 1.2 Uitoefening van het beroep als vennootschap (Sophie):............................................................................. 10 1.2.1 Als zelfstandige onder naam van bestaande vennootschap..................................................... 10 1.3 De vennootschap.......................................................................................................................................... 11 1.3.1 Wat is een vennootschap?........................................................................................................ 11 1.3.2 Verschil tussen vennootschap en vereniging............................................................................ 11 1.3.3 Basisprincipes van vennootschappen....................................................................................... 11 1.3.4 Hervorming vanaf 1 mei 2019................................................................................................... 12 1.4 Beschermd beroep........................................................................................................................................ 12 1.5 Beroepen in het vastgoed............................................................................................................................. 12 1.5.1 Vastgoedmakelaar.................................................................................................................... 12 1.5.2 Andere Beroepen in de Vastgoedsector (zonder BIV).............................................................. 12 2 Organisatie van het beroep.................................................................................................... 13 2.1 Basiswetgeving............................................................................................................................................. 13 2.2 De makelaarswet van februari 2013............................................................................................................. 13 2.2.1 Nationale Raad.......................................................................................................................... 13 2.2.2 Bureau van het BIV.................................................................................................................... 13 2.2.3 Twee Uitvoerende Kamers........................................................................................................ 13 2.2.4 Extra: Beroepskamer................................................................................................................. 13 3 Toegang tot het beroep.......................................................................................................... 14 3.1 Competentietest........................................................................................................................................... 14 3.2 Stage als zelfstandige vastgoedmakelaar..................................................................................................... 14 3.3 Bekwaamheidsexamen................................................................................................................................. 14 4 De rentemeester.................................................................................................................... 15 4.1 Het verschil met een syndicus...................................................................................................................... 15 4.2 Taken rentemeester..................................................................................................................................... 15 5 De syndicus............................................................................................................................ 15 5.1 Wie mag syndicus zijn?................................................................................................................................. 15 5.2 De benoeming van de syndicus kan op drie manieren gebeuren:................................................................ 15 5.3 Hoofdactiviteiten van de syndicus:............................................................................................................... 15 5.4 Jaarlijkse declaratie van beroepssyndici....................................................................................................... 15 6 Tuchtrechtelijke procedure.................................................................................................... 16 6.1 Procedure..................................................................................................................................................... 16 6.2 Tuchtrechtelijke sancties.............................................................................................................................. 16 1/59 7 Tuchtprocesrecht................................................................................................................... 17 7.1 Procedure..................................................................................................................................................... 17 7.2 Recht op bijstand.......................................................................................................................................... 17 7.3 Beroepsprocedure........................................................................................................................................ 17 7.4 Het vonnis en het gevolg voor de klachtindiener......................................................................................... 17 8 Derdenrekening..................................................................................................................... 18 8.1 Rubriekenrekening:...................................................................................................................................... 18 9 Vastgoedmakelaarsvennootschap (wet van 2013................................................................... 18 9.1 Voorwaarden om professionele vastgoedvennootschap te mogen zijn...................................................... 18 10 Anti-witwasregelgeving......................................................................................................... 19 10.1 De witwasregelgeving – het begrip witwassen............................................................................................. 19 10.2 Preventief: ‘Beperkt’ toepassingsgebied...................................................................................................... 19 10.3 Beoogde handelingen................................................................................................................................... 19 10.4 Verplichtingen voor vastgoedmakelaar........................................................................................................ 20 10.4.1 Kantoor/Vastgoedmakelaar...................................................................................................... 20 10.4.2 Individuele Medewerker........................................................................................................... 20 10.5 Know your client: klantenonderzoek (CDD).................................................................................................. 20 10.5.1 Klantenonderzoek: kan het soepeler?...................................................................................... 20 10.5.2 Klantenonderzoek: en soms strenger?...................................................................................... 21 10.6 Bestendige waakzaamheid en atypische verrichtingen................................................................................ 21 10.7 Melding door financiële instellingen............................................................................................................ 22 10.7.1 Subjectief.................................................................................................................................. 22 10.7.2 Objectief.................................................................................................................................... 22 10.7.3 Melding aan CFI......................................................................................................................... 22 10.7.4 Nadien: Wat gebeurt er na een melding?................................................................................. 22 10.7.5 Gevolgen van een melding........................................................................................................ 22 11 Anti-discriminatie.................................................................................................................. 23 11.1 Inleiding........................................................................................................................................................ 23 11.2 Soorten discriminiatie................................................................................................................................... 23 11.3 Discriminatie in huisvesting.......................................................................................................................... 23 12 GDPR..................................................................................................................................... 23 2/59 Deel 2: Vastgoeddossier 1 Precontractuele informatieplichten van de vastgoedmakelaar............................................... 24 2 Totstandkoming van de overeenkomst.................................................................................. 24 3 Standaard- en toetredingscontracten..................................................................................... 24 4 Samenvatting: KB Freya (nu KB Alexia)................................................................................... 25 4.1 Wat moet in de bemiddelingsopdracht staan?............................................................................................ 25 4.1.1 Herroepingsbeding zonder kosten:........................................................................................... 25 4.1.2 Contractduur en schadevergoeding:......................................................................................... 25 4.1.3 Omvang opdracht:.................................................................................................................... 25 4.1.4 Commissie:................................................................................................................................ 25 4.2 Specifieke clausules...................................................................................................................................... 26 4.3 Verboden clausules....................................................................................................................................... 26 5 Onrechtmatige bedingen met toepassing op consumenten.................................................... 26 5.1 Belang van consumentenbescherming......................................................................................................... 26 5.2 Gezamenlijke aanbiedingen.......................................................................................................................... 27 5.2.1 Wat mag wel?........................................................................................................................... 27 5.2.2 Wat mag niet?........................................................................................................................... 27 5.3 Overeenkomsten op afstand/buiten kantoor............................................................................................... 27 6 Onrechtmatige bedingen met oog op de B1B-wet.................................................................. 27 6.1 Verbod op oneerlijke marktpraktijken.......................................................................................................... 27 6.2 Verbod op misbruik van economische afhankelijkheid................................................................................ 27 6.3 Verbod op onrechtmatige bedingen............................................................................................................. 28 7 Lastgeving/aaneming en vertegenwoordiging........................................................................ 28 7.1 Lastgeving (Mandaat):.................................................................................................................................. 28 7.2 Opdracht (Aanneming):................................................................................................................................ 28 7.3 Plichten van de Vastgoedmakelaar............................................................................................................... 29 7.3.1 Algemene verplichtingen.......................................................................................................... 29 7.3.2 Informatiecontrole en dossierbeheer....................................................................................... 29 7.3.3 Zorgplicht (Bonus Pater Familias)............................................................................................. 29 7.3.4 Verplichtingen bij beëindiging van de opdracht....................................................................... 29 7.3.5 Vergoeding en kosten............................................................................................................... 29 7.4 Deontologische Regels voor Vastgoedmakelaars......................................................................................... 29 7.4.1 Transparantie en correcte informatie....................................................................................... 29 7.4.2 Relaties met collega-makelaars................................................................................................ 29 7.4.3 Omgang met opdrachtgevers................................................................................................... 29 7.4.4 Andere verplichtingen............................................................................................................... 29 8 Betaling van het loon............................................................................................................. 30 9 KB Freya -wat is er veranderd................................................................................................ 30 3/59 Deel 3: Verkoop- en verhuurdossier 1 De overeenkomst ontleed: geldigheid van rechtshandelingen................................................ 31 1.1 Wilsuiting...................................................................................................................................................... 31 1.1.1 Dwaling..................................................................................................................................... 31 1.1.2 Bedrog....................................................................................................................................... 31 1.1.3 Geweld...................................................................................................................................... 31 1.2 Voorwerp (doel)............................................................................................................................................ 31 1.3 Oorzaak (reden)............................................................................................................................................ 31 1.4 Bekwaamheid............................................................................................................................................... 31 1.5 Conformiteit met het imperatief (dwingend recht)...................................................................................... 31 2 De overeenkomst ontleed: sanctie......................................................................................... 32 2.1 Absolute vs relatieve nietigheid................................................................................................................... 32 2.2 Gevolgen van de nietigverklaring................................................................................................................. 32 2.2.1 Schadevergoeding..................................................................................................................... 32 3 De overeenkomst ontleed: de verbintenis.............................................................................. 32 3.1 Rechtshandeling als bron van verbintenis.................................................................................................... 32 3.2 Voorwaardelijke verbintenis......................................................................................................................... 32 3.3 Verbintenis met tijdsbepaling....................................................................................................................... 32 3.4 Persoonsgebonden en Prestatiegebonden Verbintenissen.......................................................................... 33 3.5 Inspanningsverbintenis vs. Resultaatsverbintenis........................................................................................ 33 3.6 Bronnen van Verbintenissen......................................................................................................................... 33 3.6.1 Rechtshandelingen:................................................................................................................... 33 3.6.2 Rechtsfeiten.............................................................................................................................. 33 4 Kenmerken van de koopovereenkomst.................................................................................. 34 4.1 Eigendomsoverdracht................................................................................................................................... 34 4.1.1 Uitzonderingen (zoals contractueel eigendomsvoorbehoud):.................................................. 34 4.1.2 Contractueel eigendomsvoorbehoud....................................................................................... 34 4.1.3 Eigendomsvoorbehoud ¹ tegenstelbaarheid............................................................................ 34 4.2 Verbintenis van de verkoper......................................................................................................................... 35 4.2.1 Levering..................................................................................................................................... 35 4.2.2 Kwaliteitswaarborg................................................................................................................... 35 4.2.3 Juridische Waarborg................................................................................................................. 35 4.3 Verbintenis van de koper.............................................................................................................................. 35 4.4 Bijzondere overeenkomsten......................................................................................................................... 35 4.4.1 Consumentenkoop:................................................................................................................... 35 4.4.2 Koop op afbetaling:................................................................................................................... 35 4.4.3 Openbare Verkoop:................................................................................................................... 35 4/59 Het totstandkomen van de koop- verkoop 1 Bewijzen en totstandkoming koop......................................................................................... 36 2 Ontstaan en kenmerken......................................................................................................... 36 3 De instrumenta...................................................................................................................... 37 3.1 De verkoopovereenkomst of “compromis”.................................................................................................. 37 3.2 Aandachtpunten bij onderhandse verkoopovereenkomst........................................................................... 37 3.3 Clausules van de verkoopovereenkomst...................................................................................................... 38 3.3.1 Staat van het goed – Oppervlakte:............................................................................................ 38 3.3.2 Erfdienstbaarheden:................................................................................................................. 38 3.3.3 Eigendom – Genot:................................................................................................................... 38 3.3.4 Belastingen en verzekeringen:.................................................................................................. 38 3.3.5 Prijs:.......................................................................................................................................... 38 3.3.6 Stedenbouw:............................................................................................................................. 38 3.3.7 Bodemdecreet:......................................................................................................................... 38 3.3.8 Elektrische installaties:.............................................................................................................. 38 3.3.9 EPC (Energieprestatiecertificaat):............................................................................................. 39 3.3.10 Vrij van schulden:...................................................................................................................... 39 3.3.11 Diverse verklaringen:................................................................................................................ 39 3.3.12 Waterparagraaf:........................................................................................................................ 39 3.3.13 Bijkomende clausules................................................................................................................ 39 3.4 Documenten en attesten naar aanleiding van de verkoop (dia 327)........................................................... 39 3.4.1 Bodemattest.............................................................................................................................. 39 3.4.2 Stedenbouwkundig Uittreksel................................................................................................... 40 3.4.3 Postinterventiedossier (PID)..................................................................................................... 40 3.4.4 Keuringsverslag Elektrische Installatie...................................................................................... 41 3.4.5 Energieprestatiecertificaat (EPC).............................................................................................. 41 3.4.6 Asbestattest.............................................................................................................................. 41 3.4.7 Overige attesten........................................................................................................................ 41 4 Tekoopstelling....................................................................................................................... 42 4.1 Het aanbod: de publiciteit (advertenties)..................................................................................................... 42 4.2 Attesten en documentatie bij verkoop......................................................................................................... 42 4.3 Juridische clausules bij verkoop.................................................................................................................... 42 4.3.1 Termijn voor het verlijden van de akte..................................................................................... 42 4.3.2 Betalingsverplichting en schadebeding..................................................................................... 42 5 Call- /put-optie, wederzijdse verkoopbelofte/gekruiste opties............................................... 43 5.1 Verkoopverbintenis, aankoopoptie (eenzijdige verkoopbelofte of call optie)............................................. 43 5.2 Aankoopverbintenis, verkoopoptie. (eenzijdige aankoopbelofte of put optie):.......................................... 43 5.3 Koop-verkoopbelofte (wederzijdse belofte):................................................................................................ 43 5.4 Wederzijdse gekruiste opties:...................................................................................................................... 43 5.4.1 Voordelen van opties:............................................................................................................... 43 5/59 6 Onderhandse verkoopovereenkomt -notariële akte............................................................... 44 6.1 Notariële Akte............................................................................................................................................... 44 6.2 De Rol van de Notaris................................................................................................................................... 44 6.3 Verlijden van de Akte:................................................................................................................................... 44 6.4 Notariskosten:.............................................................................................................................................. 44 6.4.1 Registratierechten:.................................................................................................................... 44 6.4.2 Bijkomende aktekosten:........................................................................................................... 44 6.4.3 Ereloon van de notaris:............................................................................................................. 45 6.5 Notariële akte ontleed.................................................................................................................................. 45 6.5.1 Verschil de onderhandse verkoopovereenkomst en notariële akte......................................... 45 6.5.2 Wat gebeurt er tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte?........... 45 6.5.3 Wat gebeurt er na de ondertekening van de notariële akte?................................................... 45 6/59 Deel 4: Huurovereenkomsten 1 Algemene beginselen van huur.............................................................................................. 46 1.1 De huurovereenkomst.................................................................................................................................. 46 1.1.1 Kenmerken:............................................................................................................................... 46 1.2 Verbintenissen van de verhuurder............................................................................................................... 46 1.2.1 Leveringsplicht:......................................................................................................................... 46 1.2.2 Onderhoudsplicht:.................................................................................................................... 46 1.2.3 Rustig genot waarborgen:......................................................................................................... 46 1.3 Verbintenissen van de huurder.................................................................................................................... 46 1.3.1 Waarborg:................................................................................................................................. 46 1.3.2 Gebruik als goede huisvader:.................................................................................................... 46 1.3.3 Huurprijs betalen:..................................................................................................................... 46 1.3.4 Teruggave:................................................................................................................................. 47 1.3.5 Einde van de huur..................................................................................................................... 47 1.4 Federalisering............................................................................................................................................... 47 1.5 Soorten huurovereenkomsten...................................................................................................................... 47 1.6 Voorafgaande formaliteiten......................................................................................................................... 48 1.7 Verplichte vermeldingen in een huurcontract.............................................................................................. 48 1.8 Plaatsbeschrijving......................................................................................................................................... 48 1.9 Huurwaarborg............................................................................................................................................... 48 1.10 Registratie van de huurovereenkomst......................................................................................................... 49 2 Antidiscriminatie................................................................................................................... 49 2.1 Soorten discriminatie:................................................................................................................................... 49 2.2 Praktische tips voor vastgoedmakelaars:..................................................................................................... 49 7/59 Gemeen huurrecht 1 Kenmerken............................................................................................................................ 50 2 Bezetting ter bede.................................................................................................................. 51 3 Terbeschikkingstelling............................................................................................................ 51 3.1 Situatieschets................................................................................................................................................ 51 3.2 Voorwaarden................................................................................................................................................ 51 Woninghuur 1 Toepassing van de Woninghuurwet....................................................................................... 52 2 Toestemming van de verhuurder........................................................................................... 52 3 Uitzonderingen: Woninghuurwet is toch van toepassing........................................................ 52 4 Verplichtingen van de verhuurder.......................................................................................... 52 5 Waarborg............................................................................................................................... 52 5.1 Algemene regels (alle regio’s)....................................................................................................................... 52 5.2 Specifieke regels (per regio):........................................................................................................................ 52 6 Soorten huur & opzeg............................................................................................................ 53 6.1 Vooropzeg..................................................................................................................................................... 53 6.2 Vroegtijdige opzegging door verhuurder (standaard HOVK 9 jaar).............................................................. 53 6.2.1 Optie 1: Zonder motief.............................................................................................................. 53 6.2.2 Optie 2: Voor eigen bewoning (eigen gebruik)......................................................................... 53 6.2.3 Optie 3: Voor renovatiewerken................................................................................................ 53 7 Overdracht & onderverhuren................................................................................................. 54 7.1 Regels voor onderhuur................................................................................................................................. 54 8 Indexering huurprijs............................................................................................................... 54 9 Herziening van de Huurprijs................................................................................................... 54 9.1 Herziening van de Huurprijs door de Verhuurder........................................................................................ 54 9.1.1 Redenen voor Herziening:......................................................................................................... 54 9.2 Herziening van de huurprijs door de huurder (energiebesparende maatregelen)....................................... 54 10 Brandverzekering en schade.................................................................................................. 55 11 Kosten en Lasten.................................................................................................................... 55 12 Medehuurderschap................................................................................................................ 55 13 Overlijden van de Huurder..................................................................................................... 55 14 Conformiteitsattest................................................................................................................ 55 14.1 Hoe vraag je een conformiteitsattest aan?.................................................................................................. 55 14.2 Kosten en Geldigheid.................................................................................................................................... 56 14.3 Is een conformiteitsattest verplicht?............................................................................................................ 56 8/59 15 Ongeschikt of onbewoonbaar verklaard................................................................................. 56 15.1 Definitie van ongeschikt en onbewoonbaar................................................................................................. 56 15.2 Wat betekenen de categorieën van gebreken?............................................................................................ 56 15.3 Procedure bij gebreken in een woning......................................................................................................... 57 15.4 Gevolgen voor de eigenaar bij ongeschiktheid of onbewoonbaarheid........................................................ 57 15.4.1 Inventarisatie op VIVOO:........................................................................................................... 57 15.4.2 Huisvesting van bewoners........................................................................................................ 57 15.4.3 Verantwoordelijkheid voor herstel........................................................................................... 57 15.5 Gevolgen voor de huurders bij ongeschiktheid of onbewoonbaarheid....................................................... 57 15.5.1 Wat gebeurt er met de huurovereenkomst?............................................................................ 57 16 Hoe een woning laten schrappen van VIVOO......................................................................... 57 Verhuur aan studenten 1 Basisprincipes van de wetgeving............................................................................................ 58 2 Huurprijs en waarborg........................................................................................................... 58 3 Duur van het contract en opzeg door huurder........................................................................ 58 3.1 Opzegmogelijkheden voor de huurder (verhuuder kan niet opzeggen):...................................................... 58 De handelshuur en pop-up 1 Toepassing van de handelshuurwet....................................................................................... 59 1.1 Geldigheid van de wet.................................................................................................................................. 59 1.1.1 HOVK valt niet onder handelswet maar partijen besluiten om bepalingen over te nemen..... 59 1.1.2 Wat als de handelshuurwet niet geldt?.................................................................................... 59 1.2 Huurprijsindexering...................................................................................................................................... 59 1.3 Huurprijsherziening...................................................................................................................................... 59 1.4 Overdracht van de handelshuurovereenkomst............................................................................................ 59 9/59 Deel 1: beroep vastgoedmakelaar 1 Uitoefeningswijzen beroep vastgoedmakelaar 1.1 Uitoefening van het beroep als fysieke persoon (Peter): Financiën: Inkomsten gaan rechtstreeks naar persoonlijke rekening. Geen loon of dividend uit te keren. Boekhouding: Eenvoudig; betaalt inkomstenbelasting op het verdiende bedrag. Voordelen Nadelen Lage opstartkosten, geen startkapitaal vereist Persoonlijke aansprakelijkheid voor schulden Eenvoudige administratie Onzekere continuïteit Scenario: Peter verdient commissie bij de verkoop van een appartement, maar bij een klacht kunnen zijn persoonlijke bezittingen in gevaar komen. Peter dient geen financieel plan op te stellen. Wel BIV-bijdrage betalen, sociale zekerheid in orde brengen (vrij aanvullend pensioen, ziekenfonds…), ondernemingsloket raadplegen (voor inschrijving KBO & aangifteplicht btw-plichtige activiteiten), derdenrekening opendoen en verzekeringen in orde brengen (indien werknemers komen: arbeidsongevallenverzekering -verplicht) 1.2 Uitoefening van het beroep als vennootschap (Sophie): Financiën: Inkomsten komen op de rekening van Sophie Vastgoed BV. Sophie kan zichzelf een loon uitbetalen of dividend ontvangen, met belastingoptimalisatie via de vennootschap. Boekhouding: Dubbele boekhouding, vennootschapsbelasting. Voordelen Nadelen Beperkte aansprakelijkheid: persoonlijke Hogere opstartkosten en complexere bezittingen zijn beschermd. administratie. Continuïteit van het bedrijf, zelfs als Sophie stopt of overlijdt. Scenario: Sophie ontvangt commissie voor de verkoop van een kantoorgebouw. Bij een klacht is alleen de vennootschap aansprakelijk, niet Sophie persoonlijk. Sophie dient financieel plan opstellen (verplicht!!), inschrijving in BIV, notaris raadplegen om statuten op te maken, ondernomingsloket (KBO), sociale zekerheid (voor vennootschap & voor bestuurder -aparte bijdrage), derdenrekening & verzekeringen 1.2.1 Als zelfstandige onder naam van bestaande vennootschap Rol: erkende vastgoedmakelaar met BIV-nummer kan zelfstandig werken onder vennootschap van Sophie. Situatie Aansprakelijkheid Schade door handelingen De vennootschap van makelaar De vennootschap is aansprakelijk voor schade die plaatsvindt tijdens het werk als zelfstandig makelaar onder de vennootschap. Schade door persoonlijke De Vastgoedmakelaar fout/nalatigheid Als je persoonlijk nalatig of onzorgvuldig bent (bijv. opzettelijke fout), kan jij als individu aansprakelijk worden gesteld. De vennootschap heeft meestal een aansprakelijkheidsverzekering die de schade dekt, maar bij persoonlijke aansprakelijkheid kan je eigen verzekering ingrijpen. 10/59 1.3 De vennootschap 1.3.1 Wat is een vennootschap? Een vennootschap is een rechtspersoon die wordt opgericht door één of meerdere personen (vennoten), waarbij het vermogen van de vennootschap gescheiden is van dat van de oprichters. Doel: Het verkrijgen van winst of het delen van risico’s. Eigendom: Het vastgoed en de activa zijn van de vennootschap, niet van de oprichters, tenzij winst wordt uitgekeerd als dividend. Aansprakelijkheid: Bij faillissement zijn de oprichters niet persoonlijk aansprakelijk, tenzij er sprake is van fraude of mismanagement. 1.3.2 Verschil tussen vennootschap en vereniging Vennootschap Vereniging Doel Winst maken, risico’s delen Belangeloos doel, geen winst voor leden Winst Kan winst maken en uitkeren aan Winst moet terug geïnvesteerd worden in oprichters activiteiten Eigendom Kan vastgoed bezitten Mag vastgoed bezitten, maar alleen voor de activiteiten in uit te voeren Voorbeeld Bedrijf dat vastgoed verhandelt Sportvereniging die een sportcomplex beheert 1.3.3 Basisprincipes van vennootschappen Oprichting: Vennootschappen worden opgericht door een contract tussen de oprichters, de statuten. Dit contract bepaalt de werking van de vennootschap. Kapitaal en inbreng: Oprichters brengen kapitaal in. Dit kan bestaan uit geld, goederen of arbeid. à Lisa’s inbreng van €50.000 en Tom’s arbeid (bv chef) bepalen dat ze elk 50% van de aandelen krijgen. Beperkte aansprakelijkheid: Het vermogen van de vennootschap is gescheiden van dat van de oprichters. De oprichters zijn alleen aansprakelijk voor hun inbreng, behalve bij fraude. à Gaat de vennootschap failliet -enkel het ingebrachte geld kan teruggeëist worden Kapitaalvereisten voor vennootschappen Minimumkapitaal Opmerking BV Geen minimumkapitaal Maar kapitaal moet voldoende zijn om de activiteiten te starten NV €61.500 Verplicht minimumkapitaal Een notaris moet de oprichting van de vennootschap goedkeuren. Bestuurders: kunnen benoemd en ontslagen worden zonder opzegtermijn (behalve bij een NV, waar soms een opzegtermijn geldt). Boekhouding: Alle vennootschappen moeten dubbele boekhouding voeren om transparantie te waarborgen en fraude te voorkomen. Rechtspersoonlijkheid: betekent dat de vennootschap als een zelfstandige entiteit wordt erkend Volkomen rechtspersoonlijkheid: volledige afscheiding Onvolkomen rechtspersoonlijkheid: deels afgescheiden van oprichters -zijn soms aansprakelijk à Kapitaalvennootschappen (NV, BV, en CV) krijgen automatisch rechtspersoonlijkheid zodra hun oprichtingsakte is neergelegd bij de griffie van de Ondernemingsrechtbank à Personenvennootschappen (maatschap) krijgen geen rechtspersoonlijkheid tenzij dit specifiek wordt geregeld in de statuten 11/59 1.3.4 Hervorming vanaf 1 mei 2019 Vereenvoudiging en Vermindering van Vennootschapsvormen à Nieuwe vennootschappen na 1 mei 2019 vallen meteen onder de nieuwe regels. à Bestaande vennootschappen moeten de nieuwe regels toepassen vanaf 1 januari 2020, maar kunnen deze regels al eerder toepassen als ze dat willen. à Bedrijven die nog moeten omvormen (bijv. van CVBA naar BV) moeten dat vóór 1 januari 2024 doen. Daarna gebeurt de omzetting automatisch. Flexibiliteit in Statutaire Zetel en Nationaliteit: Maatschappelijke zetel is het officiële adres van een vennootschap (adres opgenomen in statuten) Fiscale woonplaats is waar financiële zaken worden geregeld (hier zijn belastingregels van toepassing) Geschillenregeling à De meerderheid kan de minderheid (min. 25% van de aandelen) uitkopen bij conflicten. à De minderheid kan de meerderheid verplichten om hen uit te kopen. Uitkeringen en Beschermingsmaatregelen: Winst mag alleen worden uitgekeerd als de vennootschap geen negatief eigen vermogen heeft (balanstest) en/of als er voldoende liquide middelen (geld) zijn om de betalingen voor het komende jaar te dekken (liquiditeitstest -enkel voor BV). Uittreden van een Vennoot (alleen voor BV): Een vennoot kan uit de vennootschap stappen door zijn aandelen terug te verkopen aan de vennootschap via een “scheidingsaandeel” à Moet duidelijk in de statuten worden omschreven (dus al bij opstart zijn afgesproken à Het bedrag van het scheidingsaandeel is afhankelijk van het eigen vermogen van de vennootschap Belangenconflict: Bestuurders met belangenverstrengeling mogen niet stemmen over zaken die hen persoonlijk aangaan (bijv. een bestuurder met aandelen in een concurrerende vennootschap). 1.4 Beschermd beroep De onwettige uitoefening van het vastgoedmakelaarsberoep is strafbaar (geldboete -gevangenisstraf) Sancties gelden voor alle aspecten van het beroep Sancties wanneer een strafrechtelijke procedure wordt gestart. Strafrechtelijke vervolging: Wanneer iemand klacht indient, start een strafrechtelijk onderzoek. 1.5 Beroepen in het vastgoed 1.5.1 Vastgoedmakelaar Bemiddelaar: Klassieke makelaar die optreedt voor derden om vastgoed te verkopen, kopen, ruilen, verhuren, of overdragen. Syndicus: Verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen in een mede-eigendom. à Zorgt voor onderhoud, financiën, en naleving van de regelgeving voor de mede-eigendom. Rentmeester: Beheert onroerend goed voor derden, maar enkel de privatieve delen (bv. appartementen) en niet de gemeenschappelijke delen (die door de syndicus beheerd worden). à Behandelt zaken zoals verhuring, opzegging, en onderhoudswerken. 1.5.2 Andere Beroepen in de Vastgoedsector (zonder BIV) Schatter: Voert waardebepalingen uit Aannemer: Voert werkzaamheden uit in de bouwsector Ontwikkelaar: Heeft een breder takenpakket en draagt verschillende verantwoordelijkheden Architect: Gericht op het ontwerp en de bouwbegeleiding van gebouwen. Landmeter: Verricht opmetingen en grensbepalingen van terreinen, ook met een eigen Orde. Dienstverlenende beroepen: zoals studiebureaus, met advies over veiligheid en bouwtechniek. 12/59 2 Organisatie van het beroep 2.1 Basiswetgeving Historiek: (voor 1976) è Men kan zonder enige kennis/opleiding het beroep van vastgoedmakelaar uitvoeren è Er was geen wettelijke reglementering voor makelaars, boekhouders, accountants… Kaderwet 1 maart 1976: reglementeerde dienstverlenende intellectuele beroepen (DIB's). Bepaalde de basis voor wetten over de werking en voorwaarden voor deze beroepen Elk DIB heeft een specifiek instituut dat toezicht houdt (vastgoedmakelaars: Het BIV) KB 1985: legde basis voor werking van het BIV vast, later verder verfijnd door latere wet zoals het KB 2012 Sinds 1993: Strikte regulering via de kaderwet van 1993 en koninklijke besluiten. Vóór 1993: Iedereen kon vastgoedmakelaar zijn zonder vereisten. Nu: enkel vastgoedmakelaars met juiste opleiding en registratie bij het BIV mogen titel dragen. De Kaderwet van 2007: oorspronkelijke kaderwet van 1976 werd vervangen door deze Overkoepelende wet die de organisatie en werking van de gereglementeerde beroepen regelt KB van 2012: nadruk op de organisatie en controlefunctie van het BIV. Het specificeert onder andere: Hoe het BIV-toezicht houdt op de naleving van de regels. Welke sancties kunnen worden opgelegd bij inbreuken (zoals boetes of schorsingen). De kaderwet van 2013: oorspronkelijke kaderwet van 1976 vervangt niet alles maar telt aanvullend Nieuwe regels rond toegang tot het beroep. Specifieke KB’s, zoals voor de stageverplichtingen en deontologische regels. 2.2 De makelaarswet van februari 2013 2.2.1 Nationale Raad De Nationale Raad heeft de taak om regels te maken voor het beroep en om het BIV te vertegenwoordigen bij de overheid. à Doet voorstellen voor wijzigingen in bestaande KB’s (of stelt er nieuwe op) à Paritair samengesteld (bestaat uit evenveel Franstalige als Nederlandstalige leden) 2.2.2 Bureau van het BIV Het Bureau voert het dagelijks bestuur van het BIV à Regelt administratieve zaken zoals het uitschrijven van vacatures. à Verantwoordelijk voor het dagelijkse beleid en de operationele administratie van het BIV. 2.2.3 Twee Uitvoerende Kamers Er zijn twee uitvoerende kamers, een Nederlandstalige en een Franstalige. à Houden zich bezig met tuchtzaken en administratiefrechtelijke zaken à Beoordelen of stage voldoet aan vereisten van KB à Bij tucht: makelaar moet een zich verantwoorden bij de uitvoerende kamer. Beide kamers is een rechtskundig assessor aanwezig. Stelt de strafmaat voor en vervult een rol vergelijkbaar met die van het parket in het strafrecht. 2.2.4 Extra: Beroepskamer De beroepskamer biedt vastgoedmakelaars de mogelijkheid om in beroep te gaan tegen beslissingen van de uitvoerende kamers. 13/59 3 Toegang tot het beroep 3.1 Competentietest Dit is geen toelatingsexamen = je niet kan worden geweigerd op basis van de test. à Doel: Idee krijgen van je sterktes en zwaktes waarop je kan focussen tijdens je stage à Kandidaten moeten beschikken over een bachelorsdiploma of een gelijkwaardig getuigschrift à Adhv deze test: BIV kan traject opleggen (bepaalde opleiding je stage en bewijs hiervan afleveren) 3.2 Stage als zelfstandige vastgoedmakelaar Als stagiaire verbind je je aan het kantoor van de stagemeester Voorwaarde voor de stage: bewijs dat je bent ingeschreven onder zelfstandig statuut in het KBO Stagemeester betaalt je een minimale vergoeding Duurtijd: min. 12 maanden (max. 36m) gelijk aan 200 dagen Kiezen uit tableau vastgoedmakelaar – bemiddelaar of syndicus – beheerder Wil je beide statuten? Eerste stage van 200 dagen, tweede jaar stage van 100 bijkomende dagen 3.3 Bekwaamheidsexamen Na de competentietest, deeltableau kiezen, 200 dagen stage (stageverslag als bewijs) en aanvaarding: bekwaaheidsexamen (niet te onderschatten) Moet binnen 36 maanden na je inschrijving (stage) worden afgelegd, Niet geslaagd? Herkansing mogelijk indien binnen dezelfde periode. Maximaal 2 kansen om dit examen te halen. Bij mislukking moet je de stage opnieuw afleggen. Het examen richt zich vooral op fiscaliteit, dus je moet basiskennis hebben van zaken zoals registratierechten, meeneembaarheid, woonbonus, en andere relevante belastingzaken voor vastgoed. Strafrechtelijke gevolgen van veroordelingen Je moet een uittreksel van je strafregister aan het BIV overleggen. Een veroordeling kan je toegang tot de stage weigeren. Ook als je al een BIV-nummer hebt en later veroordeeld wordt, kan het BIV je activiteiten schorsen of je schrappen. 14/59  4 De rentemeester De rentmeester is doorgaans niet gescheiden in een aparte kolom binnen het BIV, kan kiezen in welke kolom ze zich inschrijven (meestal als vastgoedmakelaar-bemiddelaar). 4.1 Het verschil met een syndicus Rentmeester beheert onroerend goed van één eigenaar, syndicus is verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw met meerdere eigenaren. 4.2 Taken rentemeester De rentmeester wordt doorgaans betaald als een percentage van de maandelijkse huurinkomsten van de vastgoedportefeuille van de klant. à Administratief: opstellen van huurcontracten, innen van huur, adviseren over vermogensbeheer à Financieel: opstellen van facturen voor huurders, opvolgen van betalingen, jaarlijkse huurindexering à Technisch: het gebouw in goede staat houden, renovatiewerken voorstellen 5 De syndicus Een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is een groep van gebouw- of appartementseigenaren. Binnen elke VME is er een syndicus verplicht à Verantwoordelijk voor beheer van gebouw en uitvoeren beslissingen van algemene vergadering. 5.1 Wie mag syndicus zijn? Professionele syndicus: Moet erkend zijn door het BIV (zelfstandige of vennootschap). Uitzonderingen: Bepaalde beroepsbeoefenaars (advocaten, architecten) of één mede-eigenaar (occasioneel syndicusschap). 5.2 De benoeming van de syndicus kan op drie manieren gebeuren: 1. Bouwpromotor: eigenaar (bouwpromotor) van het gebouw stelt een syndicus aan voordat de appartementen worden verkocht 2. Eerste algemene vergadering: er wordt een syndicus benoemd door de mede-eigenaars 3. Vrederechter: geen syndicus wordt benoemd door de eigenaars à vrederechter stelt syndicus aan Na de benoeming moet de naam van de syndicus aan de ingang van het gebouw worden aangeplakt, zodat alle mede-eigenaars op de hoogte zijn. 5.3 Hoofdactiviteiten van de syndicus: Technisch beheer: Zorgt voor onderhoud en herstellingen van het gebouw. Administratief beheer: Organiseert de algemene vergadering en vertegenwoordigt de mede-eigenaars. Financieel beheer: Beheert de boekhouding en zorgt voor de inkomsten en uitgaven van de VME (dubbele boekhouding verplicht vanaf VME met 20 kavels) Verloning: vaste vergoeding voor standaardtaken en een aanvullende vergoeding voor extra werkzaamheden (renovaties). Deze betalingen komen uit de maandbijdragen van de eigenaars aan de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Beëindiging: De opdracht van de syndicus kan eindigen door overlijden, ontslag, opzegging, of faillissement. 5.4 Jaarlijkse declaratie van beroepssyndici De wet van 2013 verplicht syndici om elk jaar, voor 1 januari, een lijst in te dienen bij het BIV van de gebouwen waarvoor zij syndicus zijn. Dit gebeurt om oneerlijke syndici uit het beroep te houden. Sommige beroepen, zoals notarissen, boekhouders en landmeters, mogen ook syndicus zijn of bemiddelen in vastgoed, maar vallen niet onder het BIV. In geval van klachten over deze beroepsgroepen wordt de klacht doorgegeven aan hun eigen beroepsinstituut. 15/59 6 Tuchtrechtelijke procedure 6.1 Procedure Een tuchtrechtelijke procedure bekijkt of een professional de regels van zijn beroep heeft overtreden. Dit werkt anders dan strafrecht Strafrecht: Bepaalt of iemand een strafbaar feit pleegde op basis van de wet (legaliteitsbeginsel). Alleen expliciet verboden handelingen kunnen worden bestraft. Tuchtrecht: Werkt niet strikt volgens het legaliteitsbeginsel. Beroepsethiek wordt beoordeeld op open normen, ook voor niet-verboden handelingen. Zo kan een makelaar tuchtrechtelijk worden gestraft als hij informatie over de financiële situatie van een verkoper zonder toestemming deelt met kopers Basisprincipes in de Plichtenleer (20% reglement – 80% opvoeding) Vastgoedmakelaars werken volgens waarden als loyaliteit, onafhankelijkheid, integriteit, en discretie. Discretieplicht: Vertrouwelijke info mag niet zomaar gedeeld worden. Bv: makelaar mag de verkoopprijs van een pand niet delen met derden Verschil met Beroepsgeheim: Discretieplicht biedt geen zwijgrecht in juridische procedures (zoals bij belastingcontrole), in tegenstelling tot het beroepsgeheim van advocaten en artsen. 6.2 Tuchtrechtelijke sancties Discretieplicht: plaatsen borden ‘ TE KOOP’ moet altijd in overleg met de eigenaar. Zonder toestemming kunnen er zware tuchtrechtelijke sancties volgen, wordt gezien als een inbreuk op discretieplicht. Vormingseisen: BIV verplicht vastgoedmakelaars om regelmatig opleidingen te volgen. Makelaars moeten 20u erkende vorming volgen, verdeeld over twee jaar. Toezicht op Medewerkers: makelaar met BIV-nummer moet voldoende toezicht houden op medewerkers binnen het kantoor. Gebrek aan toezicht wordt beschouwd als verwaarlozing -kan leiden tot sancties. Melding van Belangenconflicten: makelaars moeten belangenconflicten meteen melden aan zowel de opdrachtgever als het BIV. è Makelaar heeft pand in portefeuille -zijn broer toont interesse. Makelaar moet dit schriftelijk melden om transparantie te garanderen. Het ontbreken van een melding kan leiden tot tuchtrechtelijke gevolgen. 16/59 7 Tuchtprocesrecht Tuchtrechtelijke procedure beoordeelt of vastgoedmakelaars zich aan beroepsnormen hebben gehouden. 7.1 Procedure Klachtindiening: Elke belanghebbende, zoals een klant of het BIV kan een klacht indienen tegen een makelaar. Een mail of brief volstaat. Beoordeling door de juridische assessor: Deze onderzoekt of de klacht gegrond is. De assessor (vd uitvoerende kamer) onderzoekt bewijsmateriaal zowel in voordeel als in nadeel van de makelaar. De assessor onderzoekt reactie makelaar & de feiten -kan aanvullend bewijs opvragen. Ernstige vermoedens die schade kunnen veroorzaken -assessor kan makelaar tijdelijk schorsen (max 3 maanden, verlengbaar indien toestemming van de uitvoerende kamer). Recht op reactie: De makelaar krijgt de kans om te reageren op de klacht. Meewerken is verplicht, anders riskeert de makelaar verdere sancties. Sancties: Bij kleinere overtredingen kun je vragen om alleen een schuldverklaring, zonder straf. Als je dit niet vraagt, zal de uitvoerende kamer meestal toch een straf opleggen. De uitvoerende kamer kan vier soorten tuchtstraffen opleggen: Waarschuwing (1), berisping (2), schorsing (tot max. twee jaar) (3) & schrapping (4): è Schrapping: verwijdering uit het beroep (ernstige inbreuken: verduistering geld/niet betalen van lidgeld na herhaaldelijke waarschuwingen) è Voorwaardelijk: kamer kan een deel van straf opschorten. Bv: geschorst worden voor 6 maanden, na 1 maand kan de rest worden opgeschort als hij bepaalde voorwaarden naleeft. 7.2 Recht op bijstand Bijstand door advocaat: De makelaar kan kiezen om zich tijdens het onderzoek en zitting door een advocaat of collega-makelaar te laten bijstaan. Uitvoerende kamer: De zaak wordt voorgelegd aan de uitvoerende kamer (als onderzoek is afgerond), waar de makelaar zich kan verdedigen. De assessor geeft aan welke sanctie hij vordert. Openbare zitting: De zitting is in principe openbaar, maar kan op verzoek achter gesloten deuren plaatsvinden. 7.3 Beroepsprocedure Uitvoerende kamer neemt binnen 15 dagen na uitspraak beslissing (per aangetekende brief verstuurd). In beroep gaan: binnen 30 dagen in beroep gaan bij de kamer van beroep, andere mensen die de zaak van nul bekijken (vaak milder dan Uitvoerende kamer). Cassatieberoep: nog niet akkoord? -Naar cassatie gaan. Enkel bij wetsovertredingen of procedurefouten à Bv als de beslissing niet binnen 15 dagen meegedeeld/werd de procedure niet aangesleept (max 3jaar). 7.4 Het vonnis en het gevolg voor de klachtindiener Inzagerecht: klachtindiener heeft beperkt recht op info en krijgt enkel kopie van eindbesluit Geen schadevergoeding via tucht: vergoedingen enkel bij strafrechtelijke zaak, niet via tuchtprocedure. Bij een klacht kan de juridische assessor een vastgoedmakelaar schorsen. Info voor de klager: ontvangt kopie van beslissing met straf en krijgt nu automatisch volledige beslissing toegestuurd. Beslissing om niet te vervolgen: als assessor oordeelt dat er te weinig bewijs is om de makelaar te vervolgen, wordt het dossier geseponeerd. Klager kan hiertegen in beroep gaan. Toegang tot beroep: indien veroordeling voor misbruik van vertrouwen, effectieve gevangenisstraf (min. 1 jaar), of faillissement zonder kwijtschelding, krijgen geen toegang meer tot het beroep. 17/59  8 Derdenrekening Een derdenrekening hebben is verplicht voor elke vastgoedmakelaar Gelden (bv waarborgen) die tijdelijk op een rekening (van makelaar, notaris…) worden geparkeerd. Vrijgegeven bij voltooiing van de transactie: naar de verkoper. Vrijgegeven bij annulering: terug naar de koper of toegewezen volgens afspraken of geschillen. à Blijven eigendom van de partijen in de transactie (koper, verkoper) à Makelaar fungeert enkel als een neutrale beheerder. 8.1 Rubriekenrekening: Als derdengelden langer dan vier maanden op een derdenrekening blijven staan, moet een rubriekenrekening worden geopend. Elke rubriekenrekening is een derdenrekening: Rubriekenrekening is specifiek soort derdenrekening gekoppeld aan 1 bepaald project -gaat om beheren van gelden die aan derden toebehoren. Niet elke derdenrekening is een rubriekenrekening: gewone derdenrekening wordt algemeen gebruikt voor verschillende transacties -niet noodzakelijk gekoppeld aan een specifiek project è Bv: Een makelaar beheert geld voor een bouwproject. Dit geld moet op een aparte rubriekenrekening staan, gekoppeld aan dat specifieke project, zodat er transparantie is over waar het geld naartoe gaat. 9 Vastgoedmakelaarsvennootschap (wet van 2013 Sinds 2013 is het mogelijk om een apart BIV-nummer voor je vennootschap aan te vragen (niet verplicht). à Alle contracten die via dit nummer worden afgesloten, zijn verantwoordelijkheid van de vennootschap à Deze BA (burgerlijke aansprakelijkheid) geldt enkel indien je BIV-lidgeld hebt betaald à Persoonlijk vermogen van de vastgoedmakelaar blijft beschermd Derdentableau: tableau waarop de vennootschap zich moet inschrijven (men betaalt dus 2x lidgeld) Op derdentableau voor vennootschap Op tableau (1 van de 2) bemiddelaar – syndicus 9.1 Voorwaarden om professionele vastgoedvennootschap te mogen zijn Bestuurders: verplicht om een BIV-nummer te hebben à Bestuurders zijn dus niet automatisch aandeelhouders, maken wel mee beslissingen Aandelen: moeten op naam staan en 60/40 regel à 60% moet in handen zijn van BIV-erkende vastgoedmakelaars (VGM’s) à 40% kan dus aandelen hebben (gekocht) en nooit actief meewerken in de vennootschap Inschrijving in het BIV-tableau: in min. 1 BIV-tableau + derdentableau à Vennootschap: betaalt 2x lidgeld: derdentableau en BIV-titularissen, kan dit uit de winst betalen. à Oprichter/bestuurder: betaalt persoonlijk lidgeld voor inschrijving in het BIV, uit eigen vermogen. à Oprichter betaalt dus eigenlijk 3x (2x uit winst van zijn bedrijf & 1x persoonlijk Activiteit: mag alleen vastgoedmakelaardij uitoefenen. Activiteiten zoals verzekeringen of vastgoedbeheer mogen niet gecombineerd worden (tenzij een tweede vennootschap wordt opgericht) Tijdens je stage: kan je eigen vennootschap oprichten mits je stagemeester (of andere BIV-titularis) mandaat in het bestuur krijgt. 18/59 10 Anti-witwasregelgeving 10.1 De witwasregelgeving – het begrip witwassen Witwassen betekent dat geld, verdiend met illegale activiteiten, wordt omgezet in geld dat legaal lijkt. Doel: criminele oorsprong van geld verbergen en terug in de economie gebruiken zonder dat het opvalt Historisch voorbeeld: Al Capone: een Amerikaanse maffiabaas in de jaren 30, verdiende veel geld met illegale activiteiten zoals alcoholsmokkel tijdens de drooglegging. Hij gebruikte wasserettes als dekmantel om zijn illegaal verdiende geld legaal te laten lijken. Hij werd uiteindelijk niet voor zijn criminele daden veroordeeld, maar wel voor belastingontduiking, een indirect gevolg van zijn witwaspraktijken. 10.2 Preventief: ‘Beperkt’ toepassingsgebied De Belgische witwaswetgeving heeft een duidelijke structuur die bestaat uit twee delen: à Het repressief (bestraffend): maakt het mogelijk om geld of goederen die uit misdrijven afkomstig zijn in beslag te nemen. Dit geldt voor alle soorten misdrijven, ongeacht de aard of plaats. - Achteraf ingrijpen door crimineel geld/goederen in beslag te nemen à Preventief (voorkomend): voorkomt witwassen, terrorismefinanciering en gebruik van contant geld, met focus op zware misdrijven in specifieke sectoren zoals vastgoed en financiën. - Zorgen dat geld/goederen van verdachte herkomst niet in de legala economie terechtkomen Wat wordt bedoeld met preventie? beperkt toepassingsgebied richt zich op typische risico’s per sector. Sectoren moeten hun eigen risicosituaties herkennen, zoals fraude in vastgoed of smokkel in havens. 1° graad -zware misdrijven: terrorismefinanciering, geoganiseerde misdaag, drugshandel, fraude… 2° graad -beursmisdrijven: manipuleren aandelenkoersen… 3° graad -andere misdrijven: oplichting, diefstal, misbruik van vertrouwen… Waarom preventie? Witwassen maakt illegaal geld legaal, vaak via vastgoed. Wet verplicht professionals verdachte transacties te melden om te voorkomen dat crimineel geld de economie binnendringt. 10.3 Beoogde handelingen De acties die iemand van plan is te ondernemen om crimineel geld/goederen te witwassen. Omzetting of overdracht van crimineel geld: verbergen van de illegale oorsprong van geld/goederen - Crimineel verkoopt gestolen goederen en gebruikt de opbrengst om dure juwelen te kopen, waarmee hij probeert de herkomst van het geld te verbergen. Verhullen van herkomst en eigendom: verbergen van de werkelijke, oorsprong of eigendom van geld - plaatsten van grote sommen contant geld op verschillende bankrekeningen en verplaatsen naar verschillende landen. Bezit van crimineel geld: ontvangen van geld/goederen, wetende dat deze uit een misdrijf komen - Iemand ontvangt geld van een crimineel in de wetenschap dat het afkomstig is van een inbraak, maar besluit het geld toch te gebruiken om een vakantie te betalen. Medeplichtigheid en hulp: Deelnemen aan, helpen bij of faciliteren van de bovengenoemde handelingen, of het geven van advies om deze handelingen uit te voeren. - Financieel adviseur helpt een crimineel bij het verplaatsen van gestolen geld naar offshore rekeningen en geeft advies over hoe de herkomst van het geld verborgen kan worden. Financiering van terrorisme: gelden met legale oorsprongen gebruiken om aan criminaliteit te financieren à niet alleen crimineel geld traceren en tegeaan (zoals uit drugs- of wapenhandel) à ook voorkomen dat legale gelden gebruikt worden voor illegale doeleinden, bv terrorisme Als vastgoedmakelaar voldoen aan de wet tegen witwassen: à Procedures volgen, zoals tools van het BIV en FOD Economie, om witwassen te voorkomen. à Syndici vallen echter niet onder deze regels. 19/59 10.4 Verplichtingen voor vastgoedmakelaar 10.4.1 Kantoor/Vastgoedmakelaar Wijs een verantwoordelijke aan voor toezicht op naleving van de regels. Analyseer risico’s door het risicoprofiel van cliënten en betrokken landen te beoordelen. Stel procedures op voor het identificeren en verifiëren van cliënten (archivering = 10 jaar). Opleiding en bewustwording: medewerkers regelmatig trainen over regelgeving en en controleren of ze procedure volgen 10.4.2 Individuele Medewerker Verificatie bij >10.000 EUR: verifieer identiteit bij transacties boven 10.000 EUR. Verbod contant geld: cash betalen voor vastgoed = verboden, behalve erelonen < voor wiens rekening: bedrijf voert transactie uit, maar de UBO is degene die economisch voordeel haalt, en voor wiens rekening is degene die de beslissing neemt. - Bv: familiebedrijf -vader de UBO (eigenaar), maar de dochter, die het bedrijf runt en de verkoop beslist, is de persoon voor wiens rekening de transactie wordt uitgevoerd. 10.5.1 Klantenonderzoek: kan het soepeler? Bij samenwerking tussen makelaar en derde zaakaanbrenger: (bv andere makelaar, advocaat of notaris), kan het klantenonderzoek soepeler verlopen indien: - Derde gevestigd in België, Europa of land met gelijkwaardige wetgeving rond witwassen - uitzondering: land met hoog risico à Voorkomt dubbel werk bij (bv bij co-exclusief à 1 makelaar dient onderzoek te doen) à Eindverantwoordelijkheid voor de naleving van de witwaswetgeving blijft bij de vastgoedmakelaar zelf Potentieel lager risico (= soepelere onderzoeking): à Bij beursgenoteerde ondernemingen in de EU of landen met gelijkwaardige witwasregels à Als individuele risicobeoordeling voldoende zekerheid geeft dat cliënt betrouwbaar is. - Bv: een betrouwbare ondernemer zonder strafblad, die al aantal veilige transacties heeft verricht - Als makelaar soepeler regels toepast: moet verantwoord zijn op individuele risicoanalyse klant 20/59 10.5.2 Klantenonderzoek: en soms strenger? Indien hoog risico: à Onderzoek de oorsprong van het geld. à De eerste betaling moet via een bankrekening op naam van de cliënt. à Verzamel meer informatie over het beroep en de redenen voor de verrichting. à Controleer de identificatiegegevens van de klant en de uiteindelijke begunstigde. à Vraag toestemming van hogere leiding voor het starten of voortzetten van de zakelijke relatie. Voorbeelden van situaties die striktere maatregelen vereisen: Natuurlijke Personen & Rechtspersonen: Hoogrisicolanden: Extra onderzoek bij cliënten uit risicolanden. Verdachte Personen: Extra waakzaamheid bij faillissementen of dubieuze achtergrond. Politiek Prominente Personen (PEP’s): Groter risico bij politiek publieke figuren. Afstandelijke Identificatie: klanten die alleen met een kopie van documenten zijn geïdentificeerd. Voor Rechtspersonen: Onvolledige UBO-info: Gebrek aan gegevens over uiteindelijke begunstigde. Aandelen aan Toonder: Aandelen waarvan de eigenaar niet bekend is voor makelaar. Complexe Structuren: Ingewikkelde of internationale structuren. Ongebruikelijke Activiteit: Verdacht als de activiteiten onduidelijk zijn. Frequent Bestuurderswissel: Verhoogd risico bij regelmatig wisselen van bestuurders. Als de klant niet geïdentificeerd kan worden, mag de relatie niet beginnen of voortgezet worden en kunnen er geen transacties plaatsvinden. Verdachte gevallen moeten gemeld worden. 10.6 Bestendige waakzaamheid en atypische verrichtingen Bestendige waakzaamheid: betrokkenen moeten constant zijn bij het uitvoeren van verrichtingen. Atypische verrichtingen: transacties die niet normaal of verwacht zijn. - Bv: verkoop of aankoop van vastgoed tegen veel lagere/hogere prijs dan marktwaarde - Bv: transacties waarbij rechtspersoon lager eigen vermogen heeft dan aankoopprijs van pand Praktijkvoorbeelden van atypische verrichtingen à Abnormale hoogdringendheid: klant die zonder bezichtiging koopt à Gebrek aan vakkennis: kopen vastgoed zonder echt inzicht te hebben in wat ze kopen à Transacties door zwakke personen: ouderen/zieken die panden kopen of verkopen. à Transacties die niet passen bij doel: bedrijf dat normaal geen vastgoed koopt maar dit wel doet à Vennootschappen zonder band met België: geen connectie met het land waarin ze pand kopen. Waakzaamheidsmaatregelen: bij twijfel moeten alarmbellen afgaan 21/59 10.7 Melding door financiële instellingen Financiële instellingen (in brede zin, zoals makelaars en notarissen -niet enkel banken) moeten een melding doen bij de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) als zij: - Subjectief: weten/vermoeden dat transactie verband houdt met witwassen / terrorismefinanciering - Objectief: een situatie vaststellen die voldoet aan wettelijke, meetbare criteria 10.7.1 Subjectief Subjectieve meldingsplicht: gebaseerd op vermoeden, kennis of redelijke gronden dat een transactie verband houdt met illegale activiteiten. Wanneer? Transacties die ongewoon groot, complex of afwijkend zijn, of geen rechtmatig doel hebben. - Vastgoed wordt gekocht/verkocht tegen een opvallend lage of hoge prijs. - Geld komt uit landen die door de FATF als risicovol zijn aangemerkt. 10.7.2 Objectief Objectieve meldingsplicht: betekent dat een melding verplicht is op basis van vastgelegde criteria, zonder ruimte voor eigen oordeel - Contante betalingen in vastgoedtransacties (verboden in België). - Slechte tracering: verplicht rekeningnummer en naam rekeninghouder vermelden in compromis - Niet-naleving van betalingsvoorschriften (voorschot max €3.000 cash en 10% van totaalbedrag). 10.7.3 Melding aan CFI Vooraf: Als mogelijk, moet de melding vóór de uitvoering van de transactie plaatsvinden. Achteraf: Als een transactie niet kan worden uitgesteld (bv door hoogdringendheid), kan de melding na uitvoering plaatsvinden, met een verklaring waarom uitstel niet mogelijk was. à Melding door witwasverantwoordelijke (indien mogelijk) anders door bevoegde persoon. 10.7.4 Nadien: Wat gebeurt er na een melding? Wachtijd: na melding, heeft de CFI 5 werkdagen om te onderzoeken. Tijdens deze periode mag de transactie nog niet doorgaan. Wat kan de CFI doen tijdens de wachttijd? Ze kan zeggen dat de transactie niet mag doorgaan (=transactie blokkeren). Ze kan de zaak doorgeven aan het parket voor strafrechtelijke stappen (=doorgeven aan parket). Wat als er geen bezwaar komt? Als CFI binnen vijf dagen niets zegt, mag de transactie doorgaan. Wat als er bezwaar komt? De transactie moet stoppen en er kan verder onderzoek volgen. 10.7.5 Gevolgen van een melding Tipping off: Het is strikt verboden om de cliënt of derden op de hoogte te brengen van: De melding aan de CFI. Een lopend onderzoek naar witwassen of terrorismefinanciering. Immuniteit voor melders: Melden te goeder trouw biedt juridische bescherming: Geen burgerlijke, strafrechtelijke of tuchtrechtelijke vervolging. De identiteit van de melder blijft geheim en wordt niet opgenomen in strafdossiers. 22/59 11 Anti-discriminatie 11.1 Inleiding à Grondwet: Basisrechten voor iedereen. à Antiracismewet, Antidiscriminatiewet, Genderwet: Specifieke bescherming tegen discriminatie op basis van o.a. etniciteit, geloof, handicap en gender. Unia: Bestrijdt discriminatie in brede zin. Instituut voor de Gelijkheid van Vrouwen en Mannen: Focus op geslacht en gender. BIV: Waakt over de naleving door vastgoedmakelaars. Discriminatie kan enkel gerechtvaardigd zijn om objectieve redenen, nooit op basis van ras of geslacht. - Verboden: Geen discriminerende eisen stellen (bv. geen buitenlandse huurders) - Toegestaan: Objectieve criteria (bv. Solvabiliteit :drie keer de huur kunnen verdienen. Ja, discriminatieregels gelden zodra je een eigendom openbaar aanbiedt, zoals via Immoweb. Zonder openbare advertenties (bijvoorbeeld verhuur aan vrienden of familie) gelden deze regels niet. 11.2 Soorten discriminiatie Directe en indirecte discriminatie: - Directe uitsluiting op basis van kenmerken zoals huidskleur of geslacht is verboden. - Indirect: neutrale regels die bepaalde groepen benadelen o zoals een verbod op huisdieren dat blinden met een geleidehond uitsluit o verhuurder mag deze regel opleggen maar dient in dit geval uitzondering te maken Toegestaan onderscheid: verhuurder mag in sommige gevallen huurders onderscheiden als het objectief, proportioneel en gerechtvaardigd is. - Verboden mindervalide weigeren bij ontbreken van lift, tenzij objectief gerechtvaardigd - Bv als redelijke aanpassingen (zoals een traplift) niet mogelijk zijn. Redelijke aanpassingen: verhuurders moeten aanpassingen voor mensen met een handicap overwegen, mits haalbaar. 11.3 Discriminatie in huisvesting Verboden opdracht tot discrimineren: makelaar mag geen discriminerende verzoeken van opdrachtgevers uitvoeren; beide partijen zijn aansprakelijk. Geoorloofde informatie voor selectie: verhuurder mag alleen info vragen die noodzakelijk is: - Toegestaan: Naam, contactgegevens, identiteitsbewijs, gezinssamenstelling, financiële middelen. - Niet toegestaan: Aard van inkomen (werkloosheidsuitkering) of onredelijke eisen stellen Solvabiliteit van de huurder: objectieve beoordeling: of de huurprijs in verhouding staat tot het inkomen. - Alle inkomsten moeten worden meegeteld, zoals alimentatie of kinderbijslag. - Verboden: weigeren vanwege inkomstenbron, zoals een vervangingsinkomen. Bewijs van discriminatie à Omkering bewijslast: bij vermoeden van discriminatie moet de verhuurder bewijzen dat dit niet zo is. à Bewijsmiddelen: Getuigen, opnames, e-mails, of praktijktests... 12 GDPR De General Data Protection Regulation (AVG) is een Europese wet die persoonsgegevens beschermt Regels voor gegevensverwerking: Verzamel alleen gegevens voor duidelijke doelen, bewaar ze veilig, en gebruik niet meer of langer dan nodig. Rechten van mensen: Iedereen mag zijn gegevens inzien, aanpassen, laten verwijderen, overdragen of bezwaar maken tegen het gebruik. Klachten kunnen worden ingediend. Veiligheid: Zorg voor goede beveiliging (zoals encryptie) en meld datalekken binnen 72 uur. Verantwoordelijkheid: Houd een overzicht bij, zorg dat privacy centraal staat in alle processen. 23/59 Deel 2: vastgoeddossier 1 Precontractuele informatieplichten van de vastgoedmakelaar Precontractuele informatie: Makelaars moeten klanten vóór ondertekening duidelijke info geven, zoals: - Wat de dienst inhoudt (bv. verkoop, verhuur, beheer). - Bedrijfsgegevens (naam, adres, contactinfo). - Prijs van de dienst en hoe je betaalt. - Termijn van het contract en recht op annuleren. 2 Totstandkoming van de overeenkomst Totstandkoming overeenkomst: Een schriftelijk voorstel is verplicht, met o.a.: - Verplichtingen van beide partijen. - Hoe het makelaarsloon wordt berekend en betaald. Mandaat: De makelaar mag namens de klant beslissingen nemen. è Voorbeeld: Een eigenaar geeft de makelaar toestemming om een woning te verkopen als er een bod komt dat minstens €300.000 bedraagt. De makelaar kan dit bod zelfstandig accepteren. Opdracht: De makelaar voert enkel diensten uit, zonder zelfstandig te beslissen. è Voorbeeld: Een eigenaar geeft de makelaar de taak om kandidaten te zoeken en bezichtigingen te regelen. De makelaar moet elk bod voorleggen aan de eigenaar, die zelf beslist over de verkoop. Als je een mandaat geeft (de makelaar handelt in jouw naam), moet dit helder in het contract staan. Inbreuken kunnen leiden tot boetes of schadeclaims. 3 Standaard- en toetredingscontracten Zoekopdracht: makelaar zoekt een woning die voldoet aan jouw wensen Verkoopopdracht: makelaar zoekt een koper, organiseert bezoeken en onderhandelt. Verhuuropdracht: makelaar vindt huurders, stelt het contract op en regelt praktische zaken. Eenzijdige belofte: koper belooft pand te kopen tegen afgesproken prijs binnen bepaalde tijd. è Als de koper zich terugtrekt, kan hij verplicht worden een schadevergoeding te betalen. Wederzijdse belofte: koper en verkoper beloven verkoop te doen, alleen onder specifieke voorwaarden. è Complex, laat dit juridisch nakijken (bv. door een notaris). Bezetting ter bede: gebruik van pand zonder huurcontract, vaak gratis of symbolisch. è bij landeigendom door openbare instellingen: tijdelijk gebruik van openbaar domein. è contract beschrijft situatie voor stopzetting; exacte einddatum vaak onbekend. Beheersopdracht: makelaar beheert pand volledig, inclusief verhuur, onderhoud en huur innen. 24/59 4 Samenvatting: KB Freya (nu KB Alexia) Regelt de rechten en plichten van vastgoedmakelaars in bemiddelingsopdrachten en beschermt consumenten tegen misbruik. Hieronder een overzicht van de belangrijkste bepalingen: è Toepassing: Regelt alleen relaties tussen consumenten en vastgoedmakelaars. è Dwingend recht: Alle bepalingen zijn verplicht en niet optioneel. 4.1 Wat moet in de bemiddelingsopdracht staan? 4.1.1 Herroepingsbeding zonder kosten: Consumenten hebben altijd 14 kalenderdagen om de overeenkomst zonder kosten te annuleren. - Als de consument wil dat de makelaar al eerder begint, moet dit schriftelijk worden gevraagd. - Als de makelaar al begint vóór de annulering, vervalt het herroepingsrecht. Consument dient schriftelijk deze opdracht te geven Wenst consument nu toch te annuleren, kan dit niet meer kostenloos 4.1.2 Contractduur en schadevergoeding: Vastleggen hoe lang het contract geldt (bijv. 6 maanden). Stilzwijgende verlenging: Dit mag, maar moet duidelijk in vet en in een apart kader worden vermeld. Opzegtermijn: Maximaal 1 maand 1. Contract van bepaalde duur (max. 6 maanden) Opzegging: De opdrachtgever kan altijd opzeggen als er een opzegclausule in het contract is opgenomen. - De opzegtermijn is maximaal 1 maand voor contracten van 3 maanden of minder - De opzegtermijn is maximaal 2 maanden voor contracten van meer dan 3 maanden. - Zonder opzegclausule kan de opdrachtgever niet opzeggen vóór het einde van de bepaalde duur. Schadevergoeding: afhankelijk van lijstbeding en wat er is overeengekomen: - Max 50% van de commissie als er binnen de eerste 3 maanden geen verkoop is. - Maximaal 25% als de opzegging na 3 maanden is. - 100% van de commissie bij verkoop aan een klant op de lijst (binnen 6 maanden na opzegging). 2. Contract van bepaalde duur, stilzwijgend verlengd Opzegging: Vanaf nu kan de opdrachtgever ten alle tijden opzeggen - De opzegtermij is is maximaal 1 maand op stilzwijgende verlenging te vermijden - De opzegtermijn is maximaal 1 maand voor contracten van 3 maanden of minder (voor de verlenging) - De opzegtermijn is maximaal 2 maanden voor contracten van meer dan 3 maanden (voor verlenging) - Vanaf nu is er geen opzegclausule meer nodig Schadevergoeding: afhankelijk van lijstbeding en wat er is overeengekomen: - Max 50% van de commissie als de woning niet verkocht is. - Max 75% van de commissie als de woning binnen 6 maanden alsnog verkocht wordt. - 100% als lijstbeding is opgenomen in opdracht 3. Contract van onbepaalde duur Opzegging: Opdrachtgever kan op elk moment het contract opzeggen omdat er geen vaste einddatum is. - De opzegtermijn bij niet-exclusief is max 2 maanden - Er is geen opzegclausule nodig Schadevergoeding: is mogelijk, maar de makelaar heeft geen vast recht op een percentage van de commissie. Het hangt af van de omstandigheden van de opzegging en verkoop. 4.1.3 Omvang opdracht: Vermeld duidelijk of het om een mandaat of opdracht gaat. 4.1.4 Commissie: Inclusief btw en taksen. Ook verplicht te vermelden: geen commissie verschuldigd indien: Als verkoop niet doorgaat door opschortende of ontbindende voorwaarde (tenzij wanprestatie). 25/59 4.2 Specifieke clausules Lijstbeding: Makelaar heeft recht op vergoeding als woning binnen 6 maanden na contractverval wordt verkocht/verhuurd aan een koper/huurder waarmee hij individueel contact had. Voorwaarden: Makelaar moet lijst van contacten binnen 7 dagen na contracteinde aan opdrachtgever bezorgen. De verkoop/verhuur moet binnen 6 maanden plaatsvinden. Precontractuele informatie (voor opdrachten buiten kantoor): Vooraf moet de consument schriftelijk alle belangrijke informatie ontvangen, zoals: Kenmerken van de diensten. Prijzen inclusief btw. Contactgegevens van de makelaar. Herroepingsrecht en duur van het contract. Bewijslast: kunnen aantonen dat deze info werd gegeven, bv door handtekening van consument. Samenwerken in transparantie: Makelaar moet min. 1x per maand rapporteren over de opdracht. Bepaling geldig bod: een geldig bod moet schriftelijk (of op andere bewijsbare manier) vastgelegd worden 4.3 Verboden clausules Schadebedingen: Niet meer dan 75% van het ereloon Voorbeeld: als consument exclusiviteit schendt, mag makelaar max. 75% van het ereloon eisen Opzegtermijn: Maximaal 1 maand voor bepaalde duur. - De consument kan alleen opzeggen als er een clausule in de opdracht is opgenomen die dit toestaat. - Als dergelijke opzegclausule aanwezig is, mag opzegtermijn echter niet langer zijn dan 1 maand. - Zonder zo’n clausule kan de consument niet opzeggen vóór het einde van de bepaalde duur Niet-gelijkwaardige voorwaarden: Schadebedingen moeten wederkerig zijn (voor beide partijen gelden). Voorbeeld: als de consument 10% van het ereloon moet betalen bij voortijdige beëindiging, kan de consument hetzelfde eisen van de makelaar als deze de opdracht voortijdig beëindigt. Voor de duidelijkheid (extra info): è Tijdens een bepaalde duur: Als opdrachtgever opzegt vóór de einddatum, kan de makelaar een schadebeding eisen (maximaal 75% van het ereloon) als de opzegtermijn wordt gerespecteerd. è Kortom: Na stilzwijgende verlenging heeft de opdrachtgever de vrijheid om op te zeggen met de opzegtermijn van 1 maand, zonder dat de makelaar recht heeft op een schadebeding. 5 Onrechtmatige bedingen met toepassing op consumenten 5.1 Belang van consumentenbescherming Beding: clausule of afspraak in een overeenkomst tussen twee partijen. Het legt vast welke rechten en plichten elke partij heeft à DOEL: consument te beschermen tegen onduidelijke, oneerlijke en nadelige afspraken. Onrechtmatig beding: clausule in een overeenkomst die oneerlijk is. 1. Duidelijkheid: bedingen in overeenkomst moeten schriftelijk en begrijpelijk zijn opgesteld “Eventuele kosten kunnen later toegevoegd worden” kan onrechtmatig beschouwd worden 2. Interpretatie in het voordeel van de consument: bij onduidelijkheid -interpretatie die meest gunstig is voor consument geldt. à “De diensten worden geleverd binnen een redelijke termijn” 3. Sancties: als een beding onrechtmatig blijkt te zijn, wordt het nietig verklaard. Het is geldig en heeft geen juridische waarde. Rest van de overeenkomst blijft geldig Voorbeelden van bescherming: Een makelaar mag geen beding opnemen waarin staat dat een consument geen bedenktijd heeft. Twijfel over de kosten te betalen door consument, worden in voordeel van consument geïnterpreteerd. 26/59 5.2 Gezamenlijke aanbiedingen Mogen geen verwarring veroorzaken over de echte waarde of de voorwaarden van de deal. 5.2.1 Wat mag wel? Voordelen die niet misleidend of oneerlijk zijn en duidelijk gecommuniceerd. Samenwerkingsacties zonder financiële producten: samenwerken met fotograaf/interieurstylist à “Wij regelen gratis professionele foto’s als u uw huis via ons verkoopt.” Kleine extra’s of voordelen bieden: à “Bij een succesvol verkochte woning krijgt u van ons een dinercheque cadeau.” 5.2.2 Wat mag niet? Voordelen die consumenten aanzetten tot impulsieve en mogelijk nadelige beslissingen Aanbiedingen gekoppeld aan financiële producten: à “Als u uw woning via ons verkoopt, regelen wij een voordelige hypothecaire lening.” Verleiden tot risicovolle keuzes: à Een makelaar biedt een “gratis verzekering” aan bij de verkoop van een huis 5.3 Overeenkomsten op afstand/buiten kantoor De wetgever voorziet bijkomende verplichtingen bij overeenkomsten gesloten buiten de verkoopruimte à men moet precontractuele informatie geven voor het sluiten van overeenkomsten à herroepingstermijn verschikt van contracten niet buiten kantoor Overeenkomsten op afstand: Vastgoedmakelaars die online werken, zoals via e-mail of een platform Overeenkomsten buiten verkoopruimten: zoals bij een huisbezoek of op een vastgoedbeurs. 1. Vooraf de consument informeren over: diensten, kosten en het herroepingsrecht 2. Schriftelijk bewijs van de informatie leveren, zoals via e-mail. 3. Herroepingstermijn van 14 werkdagen Niet buiten kantoor: consument en de ondernemer samen aanwezig zijn op kantoor van de ondernemer à Geen verplichting tot precontractuele informatie. à De consument heeft een herroepingstermijn van 7 werkdagen ipv 14 dagen 6 Onrechtmatige bedingen met oog op de B1B-wet 6.1 Verbod op oneerlijke marktpraktijken Misleidende praktijken: ander bedrijf verkeerde info geven waardoor zij verkeerde beslissing neemt. à andere makelaar exclusieve toegang tot premiumklanten beloven, terwijl deze lijst onvolledig is. à onduidelijk vermelden of commissie in- of exclusief BTW is, kan voor verwarring zorgen bij partners. Agressieve praktijken: kunnen ontstaan wanneer partij intimidatie, druk of machtsmisbruik gebruikt. à grote makelaar verplicht aannemers alleen met hen samen te werken, anders verliezen ze opdrachten. à vastgoedplatform weigert leads aan kleinere makelaars tenzij ze extra kosten betalen. 6.2 Verbod op misbruik van economische afhankelijkheid Verbiedt het misbruik van economische afhankelijkheidspositie omdat het de concurrentie schaadt. 1. Weigeren van verkoop: groot bedrijf weigert zaken te doen met kleiner bedrijf 2. Onredelijke prijzen: bedrijf dwingt anderen om te betalen voor onterecht hoge prijzen 3. Beperkingen opleggen: bedrijf beperkt het aanbod of maakt de markt moeilijker voor anderen. 4. Ongelijke voorwaarden: twee bedrijven leveren hetzelfde, maar een krijgt betere voorwaarden 5. Extra eisen: bedrijf vraagt onterecht extra diensten die niets met de deal te maken hebben. 27/59 6.3 Verbod op onrechtmatige bedingen Zwarte lijst: bedingen op deze lijst zijn altijd verboden, zonder twijfel. à Een contract waarin één partij het recht heeft om alle voorwaarden eenzijdig te wijzigen Grijze lijst: bedingen die vermoedt worden, onrechtmatig te zijn, maar verdedigd kunnen worden à De prijs verhogen zonder reden, is vermoed onrechtmatig, maar kan verdedigd worden. Rode Lichten voor Vastgoedmakelaars: 1. Duidelijke en eerlijke contracten: Zorg ervoor dat ze begrijpelijk zijn voor consumenten. 2. Herroepingsrecht: Bij overeenkomsten buiten kantoor, moeten consumenten weten dat ze het recht hebben om binnen 14 dagen zonder reden het contract te annuleren. 3. Verboden bedingen: Clauses zoals “de makelaar kan de prijs van de woning op elk moment aanpassen zonder goedkeuring van de klant” zijn verboden. Het contract blijft geldig, maar deze voorwaarden zijn nietig. 4. Bescherming tegen machtsmisbruik: Grote vastgoedbedrijven mogen kleine makelaars niet dwingen om onredelijke voorwaarden te accepteren, zoals exclusieve samenwerkingen zonder redelijke voorwaarden. 7 Lastgeving/aaneming en vertegenwoordiging 7.1 Lastgeving (Mandaat): Een juridische relatie waarin een vastgoedmakelaar namens de opdrachtgever handelt. Je hebt de macht om rechtshandelingen te stellen (bv. een verkoop sluiten). à Een eigenaar woont in het buitenland en geeft je de bevoegdheid om zijn woning te verhuren. Vertegenwoordigingsbevoegdheid: Je handelt in naam van en voor rekening van de opdrachtgever. Risico’s: - Handelen buiten het mandaat (bv. een langetermijnhuurcontract sluiten bij een mandaat voor korte termijn) kan leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid. - Vergoeding kan door een rechter worden aangepast als deze onredelijk lijkt. 7.2 Opdracht (Aanneming): De makelaar brengt partijen samen, maar is geen partij in de uiteindelijke overeenkomst. à Opdracht woning te verkopen; je bemiddelt, maar verkoop zelf gebeurt tussen koper en verkoper. Geen vertegenwoordigingsbevoegdheid: Je treedt niet op als verhuurder, verkoper of overdrager. - Geen risico op aansprakelijkheid voor handelen buiten het mandaat. - Rechter kan de overeengekomen vergoeding niet matigen. è Belangrijk verschil: è Lastgeving: juridisch handelen voor opdrachtgever, meer risico’s, mogelijks herziening vergoeding. è Opdracht: bemiddelling zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, vergoeding is definitief. Mandaat (Lastgeving) Opdracht (Aanneming) Definitie Handelen in naam van de Bemiddeling zonder in hun naam te opdrachtgever. handelen. Risico Hoog: aansprakelijk bij fouten buiten Laag: makelaar blijft enkel bemiddelaar. mandaat. Vergoeding Betaling kan door de rechter worden Definitief en niet aanpasbaar door de aangepast als die onredelijk lijkt. rechter. Voornaamste Handelen buiten mandaat Geen bijzonder risico buiten naleving van risico de deontologie. 28/59 7.3 Plichten van de Vastgoedmakelaar 7.3.1 Algemene verplichtingen Een vastgoedmakelaar mag geen opdracht aannemen, voortzetten of nastreven die: - In strijd is met de wet, openbare orde of dwingend recht. Huurwaarborg eisen boven 3 maanden - Zijn onafhankelijkheid als makelaar in gevaar brengt. Exclusief met één bouwpromoter werken - Een rechterlijke beslissing negeert (bv. een pand onder beslag bemiddelen). Verkoop pand met beslag (=goed mag tijdelijk niet worden verkocht/gebruikt, meestal door schulden) 7.3.2 Informatiecontrole en dossierbeheer Als makelaar ben je verplicht informatie te controleren en te verzamelen: Noodzakelijke documenten: Eigendomstitel, EPC, bodemattest, stedenbouwkundieg voorschriften,… Indekken bij ontbrekende info: Geen volledige info? Stel opdrachtgever schriftelijk op de hoogte. 7.3.3 Zorgplicht (Bonus Pater Familias) Je moet zorg dragen voor het pand en mogelijke schade of nalatigheid vermijden: - Sleutels goed beheren - Alarm activeren na bezichtigingen. - Beschadigingen tijdens bezichtigingen voorkomen… 7.3.4 Verplichtingen bij beëindiging van de opdracht Geef alle ontvangen/opgevraagde documenten aan de opdrachtgever bij beëindigen van de opdracht. Werk gewetensvol verder tot het einde van het contract, zelfs na opzegging door de opdrachtgever. 7.3.5 Vergoeding en kosten Kosten gemaakt voor opgevraagde documenten, enkel terug te vorderen indien schriftelijk vastgelegd. 7.4 Deontologische Regels voor Vastgoedmakelaars 7.4.1 Transparantie en correcte informatie Alle communicatie over je diensten, kwalificaties, en titels moet eerlijk en waarheidsgetrouw zijn. Geen diploma’s vermelden die je niet hebt. Vermijd misleidende informatie in publicaties over een pand. Als er bouwovertredingen zijn, moet je deze melden. 7.4.2 Relaties met collega-makelaars Werk op een eerlijke en respectvolle manier samen met andere makelaars. Co-courtage: Houd je aan afspraken over commissieverdeling bij samenwerking. 7.4.3 Omgang met opdrachtgevers Informeer opdrachtgevers direct over biedingen, zonder eigenbelang te laten meespelen. Als een kandidaat-koper of huurder insolvabel is, moet je dat melden. Informeer opdrachtgever over het risico op dubbele commissie bij samenwerking met andere makelaars. 7.4.4 Andere verplichtingen Als je externe deskundigen aanraadt (architect, notaris),