Cours.docx

Examen : Choisir un département et présenter les marchés immobiliers du département en question Autre prof : projet Analyse économique Analyse de marché / Analyse financière (analyse pointu) Trouver une opportunité d’investissement Faire une vraie analyse Prospectus à rédiger (Feuille A4) Matrice SW...

Examen : Choisir un département et présenter les marchés immobiliers du département en question Autre prof : projet Analyse économique Analyse de marché / Analyse financière (analyse pointu) Trouver une opportunité d’investissement Faire une vraie analyse Prospectus à rédiger (Feuille A4) Matrice SWAT PPT à faire (présentation de 10 min) Fiche de synthèse à rédiger Date de passage : durant la semaine de révision Mpacko Priso : QCM à points négatifs Récupérer les slides  Partie 1 : Finance (cette partie sera évalué sous forme de projet) Le marché immobilier est peu liquide, non fongible et avec de nombres frais de transaction (frais de notaire : 5-7% du prix de vente et les frais de l’agent immobilier : 5-7% du prix de vente). La financiarisation de l’immobilier est intéressante car on doit faire des calculs de rentabilité, des tableaux de cash-flow, etc… La rentabilité locative brute des locations étudiantes aujourd’hui est de 7%. Toutes les maisons et appartements en France valent 6 000 milliards d’euros. Paris, à lui tout seul, représente 3% de la population française mais 10% des valeurs de l’immobilier. Paris est le plus doté en capital logement, puis les Hauts de Seine, puis les Bouches du Rhône (Marseille) et l’Alpes Maritime (Nice). Ces trois derniers valent à eux aussi 10% des valeurs de l’immobilier. 20% de la richesse totale de l’immobilier se situent à Paris, Marseille, Nice. Avec les 14 départements les plus dotés en capital immobilier ont a 50% des valeurs immobiliers. A l’inverse, il faut les 37 départements les moins dotés pour avoir 10% des valeurs immobilières. Immobilier résidentiel Le parc de logements Difficile d’évaluer des actifs immobiliers car ce ne sont pas des actifs fongibles. On fait donc une segmentation : appartements / maisons. En Europe, on à 46% des ménages qui vivent dans un appartement. En Espagne ou en Allemagne, on a 70% des ménages en appartement avec une politique d’agglomération. A l’inverse, aux Pays-Bas, on a 75% des ménages qui sont en maison. En réalité, aux Pays-Bas, il y a une densité très élevée, c’est un pays qui essaie de gagner des terres sur la mer, ça veut dire qu’il y a une rareté du terrain, on s’attend à ce qu’il y ait des appartements en hauteur mais ce n’est pas le cas. Cela est dû au fait que ce n’est pas la meme politique de logement, en France, on a une politique d’agglutination pour éviter le mitage car l’agglomération est plus économique. Aux Pays-Bas, la stratégie spatiale est très différente, globalement on peut habiter n’importe où, ce qui n’est pas le cas en France. On peut s’étaler sur toutes les régions en Pays – Bas ce qui fait que Amsterdam a moins de densité que Paris, mais les Pays Bas ont plus de densité que la France au global. Exemples France : 115hab/m2 Pays – Bas : 300hab/m^2 Paris : 20 000 hab/m^2 Hong Kong : 45 000 hab/m^2 En France, on a 45% d’appartements et 55% de maisons. Au niveau de la France, l’habitat individuel (=la maison) est majoritaire dans les régions suivantes : Poitou Charentes, Nord Pas de Calais, Picardie, Pays de la Loire. Là où il y a le moins de maison ce sont en Ile de France (25% de maisons), PACA (40% de maisons) et Rhône Alpes (50% de maisons). En France, il y a 34 000 000 de logements en France, soit à peu près 2 personnes par logement. Il y a 40 ans, on était de 24 000 000 millions de logements, ce qui fait qu’en 30 ans, on a augmenté les logements de 10% alors que la population a augmenté de 5% sur la même période. Ces constructions ont majoritairement lieu dans les agglomérations car on veut agglutiner la population au même endroit. Ou sont les logements ? L’agglomération parisienne concentre 15% des logements. Considérant toutes les agglomérations de plus de 100 000 habitants, on n’a même pas 50% des logements. Le reste ce sont les agglomérations de – de 100 000 habitants (32%) et les communes rurales (24%). La majorité des logements sont dans des petites agglomérations ou des communes rurales. Aujourd’hui, la nouvelle nomenclature de l’INSEE fait qu’elle considère que 5% de communes rurales car elle considère 19% de communes sous influence urbaine lointaine. Sectorisation Résidences principales (80%) Résidences secondaires (10%) Fantasme : Plage : Nice, Cannes, Monaco Saint Jean Cap Ferrat est la ville la plus chère de France, il n’y a qu’une seule route pour rentrer « gate community) avec 20 000€/m^2 Fantasme : Montagne : Courchevel Réalité : un héritage récupéré au milieu de nulle part Au début, ils ne vont pas la vendre car c’est une maison familiale. Au bout de 2-3 ans, ils vont essayer de la louer mais dans ces territoires il y a très peu de locataires donc ils ne vont pas réussir à la louer. Au bout de 4-5 ans, ils vont essayer de vendre la maison et ils vont surement galérer à la vendre et va devenir un bien vacant (rentabilité négative) et va devenir un fardeau. Logements vacants (10%) La moitié ce sont des maisons Dynamique de prix Prix du m^2 en France est assez constant. Entre les capitales régionales et les communes rurales il y a une différenciation territoriale de 35%. L’évolution du prix du m^2 neuf a pris 25% d’augmentation en 10 ans en raison surtout des effets géographiques, c’est-à-dire que les promoteurs construisent la ou les prix montent. Activité de promoteur (Nexity, Eiffage, …) qui prend 5 ans en moyenne : Prospection foncière : trouver des « dents creuses » (ou on peut construire dessus ou où l’on peut détruire) Dépôt du permis de construire (qui doit être donné par la mairie et qui doit satisfaire les riverains qui peuvent casser les couilles) Pré – commercialisation (vente à terme : vente sur plan) Dans ce cas, on ne paie jamais 100% du logement tant que tout n’est pas construit Construction Vendre les appartements restants Quand le promoteur est sur un marché haussier, ça va lui permettre de vendre les moins bons logements à un prix raisonnable. Des logements de plus en plus spacieux 80m^2 (surface moyenne) * 35 000 000 (nb logements) * 2000 (€/m^2) = 6 000 milliards € Le nombre de personnes par logement ces dernières années diminue car la population est très vieillissante. En moyenne, un Français à 36m^2/personne. Les retraités ont plutôt 60 à 100m^2/personne surtout dû au fait d’être veuf/veuve. Statut de l’occupant : Propriétaire / Locataire Sept européens sur dix vivent dans un logement dont ils sont propriétaires. Dans les pays de l’ex-URSS, on a énormément de propriétaires (80% - 90%) car les états communistes ont remis en vente leurs logements à des prix peu chères. En France comme en Allemagne, le taux de propriété est beaucoup plus faible (50%-60%) notamment dû au fait qu’il y a un caractère très protecteur pour les locataires. Aujourd’hui, avec les phénomènes de gentrification, on a des prix très élevés dans certaines métropoles allemandes ou françaises qui sont inaccessibles pour certaines classes de la population. Entre 1984 et 2006, le taux de propriétaire en France a augmenté de 8%, ce qui est très important, mais aujourd’hui ¾ des propriétaires sont des personnes qui ont déjà fini de rembourser un premier emprunt immobilier, ce qui crée alors une grosse barrière à l’entrée à la propriété : l’argent ! Loi SRU : avoir 20-25% de logements sociaux dans toutes les communes. L’idée est de faire de la mixité sociale mais en réalité cela fait augmenter la population dans les grandes villes et fait aussi augmenter les prix. A Paris et sur le littoral méditerranéen, 65% de locataires et 35% de propriétaires. Alors que dans les communes rurales, c’est 80% de propriétaires pour 20% de locataires. La répartition est donc très différente en fonction de la géographie du lieu. Prix et loyer Le prix du m^2 en France est relativement constant depuis 2007. Entre 1995 et 2007, on a plutôt eu x2 ou x3 sur le prix du m^2 ce qui a amené les prix de l’immobilier au prix actuels. La crise des subprimes n’est pas une crise immobilière, ce pourquoi elle le marché immobilier n’a pas été tant touché que cela. Écarts de performance considérable à Paris en 15 ans Le 16ème arrondissement est l’arrondissement qui a pris le moins de valeur en 15 ans. Le 16ème est très hétérogène, il y a une mixité importante. On peut trouver jusqu’à 8000€/m^2, ce qui n’est pas si cher. Les arrondissements les plus cher sont 7ème, 6ème et 5ème. Dans le 18ème, 11ème, ils avaient une mixité sociale il y a 20 ans, mais il a eu lieu une gentrification sociale en raison du vieillissement de la population. Aujourd’hui, il y a plus que des CSP++ et quelques moins riches dans des parcs sociaux à Paris, il n’y a plus de classe moyenne. L’exemple de Montreuil est un exemple type de gentrification ou les bobos ont remplacé les vieux. La hiérarchie des loyers ne respecte pas celle des prix. La rentabilité locative dépend de plusieurs variables. Paris et Nice sont les deux villes les plus chers à l’achat comme à la location. Mais Lille est la troisième la plus cher en location mais la huitième à l’achat (donc rentabilité plus importante). Plus il y a de pièce et moins le prix est au m^2 est chère, donc une possibilité pour gagner de l’argent est de prendre un quatre pièces et de le transformer en quatre appartements d’une pièce, néanmoins, cela coute de faire cette transformation. La distribution des loyers (variabilité de 42%) est plus resserrée que celle des prix (variabilité de 190%). En réalité, les appartements dans les arrondissements les – réputés sont ceux qui sont les plus rentables notamment à cause des APL qui sont plus élevés qui sont captés par les propriétaires. Aujourd’hui, le Airbnb peut permettre d’atteindre des rentabilités incroyables. Sinon, les résidences étudiantes rapportent beaucoup soit près de 7% de rentabilité. Les investisseurs institutionnels préfèrent les bureaux, les centres commerciaux et la logistique et très peu de logements résidentiels notamment dû au fait que la loi est très protectrice des locataires. Les 6 000 milliards d’euros du parc de logements sont ventilés en majorité de la façon suivante : Paris (10% du total) Haut de seine Alpes maritimes Bouches du Rhône Immobilier de luxe Au sens des agents immobiliers, la catégorie luxe ce sont les biens qui valent plus de 1 000 000€, alors que l’on penserait aux choses suivantes : Hôtel particulier : 15 000 000 € Château / Manoir : entre 1 000 000€ et 20 000 000€ Très grande maison à Neuilly : 10 000 000€ Sur la Côte d’azur ou à Paris, ce sont là où il y a le plus d’immobiliers de luxe. En prenant en compte le critère des 1 000 000€, 1/3 des logements à Paris sont des immobiliers de luxe. A Paris, 40% des biens achetés dans l’immobilier de luxe le sont en tant que résidence secondaire. Les agents immobiliers de luxe sont : Barnes, Emile Garcin, Daniel Feau, Propriétés de France, Belles Demeures. Ces brokers doivent être discrets (off-market), efficaces et de confiance. Le gros du marché du luxe est Paris et la French Riviera. Le gros du marché du luxe c’est un luxe de géographie : être propriétaire à Paris est du luxe. En réalité, il y a peu d’ultra luxe, c’est-à-dire de bien à plus de 10 millions. Résidentiel et démographie Déterminants du prix du logement : La population totale On construit moins que la croissance de la population donc demande > offre, donc les prix augmentent. Par exemple, à Nantes, où il y a 1% de croissance, le prix du logement a augmenté de près de 50% en très peu d’années. A l’inverse, les territoires de la diagonale du vide ont des populations qui diminuent et donc des prix qui diminuent et qui chutent. Prix m^2 à Paris : 10 000€ Prix m^2 à Nevers : 800€ Facteur 30 en fonction de l’emplacement Vieillesse de la population Les personnes âgées préfèrent des résidences plus petites et donc créent de l’offre, ou alors ils décèdent et donc les héritiers vendent souvent la maison dont ils héritent. Donc quand la population vieillit on a donc plutôt de l’offre qui grandit. Paris, est une ville relativement jeune et qui ne vieillit pas trop Hausse des prix Une ville assez âgée et qui vieillit Baisse des prix On considère qu’un agent a deux périodes : période active (ou il achète et vend) et une période non active. Pour préparer la retraite, les gens ont tendance à acheter et donc à créer de la demande. Mais à l’inverse, la maladie et la mort ont tendance à faire baisser les prix et donc à créer de l’offre. « melt-up » : baby-boom et prix immobiliers qui augmentent « melt-down » : papy-boom et prix immobiliers qui diminuent La démographie affecte très fortement le prix du logement. On pourrait évoquer le modèle suivant : R = G + D R : rentabilité des actifs financiers et/ou immobiliers G : growth (facteurs économiques : croissance) D : croissance/décroissance démographique Envolé des prix entre 1995 et 2010. L’Allemagne et le Japon n’ont pas connu l’augmentation du prix qu’ont connu les autres pays de l’Europe de l’Ouest car ce sont des populations vieillissantes et donc l’immobilier n’a pas connu l’augmentation voire plutôt un prix qui diminue. Finalement, ce qui impacte les prix des logements sont : La croissance / le PIB Ratio retraités/actifs Pays vieillit Prix de l’immobilier diminue Le cas de la France Du baby-boom au papy – boom Le nombre d’enfants par foyer a beaucoup diminué. Il y a eu un baby-boom entre 1945 et 1970 qui vont devenir retraités qui vont être de plus en plus nombreux alors qu’il n’y pas autant d’actifs. L’indicateur retraités/actifs augmente depuis de nombreuses années. On aurait alors une relation inverse entre le ratio retraités/actifs et le prix de l’immobilier. Par conséquent, vu que le ratio retraités/actifs semble augmenter ces dernières années, on devrait apercevoir une baisse du prix de l’immobilier. Estimation d’un modèle de panel On fait une régression sur la période 2000 - 2013 2000 – 2006 : avant le papy-boom 2006 – 2013 : en plein dans le papyboom Ce n’est pas le taux de divorce qui ont fait augmenter les prix ! La variable la plus explicative du prix de l’immobilier est la variable retraités/actifs (R^2 = 40%). Avec toutes les autres variables, on trouve un R^2 = 50%. Les variables (taux d’intérêt et le taux de création de logements) sont considérées comme non significatives. Les facteurs qui produisent des effets : revenus (effet secondaire), divorce (effet secondaire), la population totale (gros impact sur le prix de l’immobilier, population qui augmente de 1% fait augmenter les prix de 5%) et la variable retraités/actifs (énorme impact, ratio qui passe de 0,40 à 0,41 fait baisser les prix de 4%). Ce sont les variables démographiques qui comptent le plus. Les 2 critères principaux sont : Population totale Ratio retraités/actifs Important dans la diagonale du vide Important sur les littoraux Les retraités partent des métropoles pour aller sur les littoraux, sur les arrière-pays Faible dans les métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Lille Passé 50-60 ans, le % de personnes qui fréquentent plus d’un logement augmente car les personnes préparent leur retraire pour transformer la résidence secondaire en résidence principale Bilan Lien robuste entre démographique – prix  1995 – 2005 : pré papy-boom forte hausse des prix 2005 – 2020 : début du papy-boom stagnation, voire baisse des prix 2020 – 2040 : décès des personnes issus du papy-boom baisse des prix Politique de métropolisation qui va surement venir inverser cela Quantitative easing finance les politiques de métropolisation Renforcement des contrastes (Nantes, Creuse, Paris, Nice) Excès de décès de 20 000 personnes à cause du COVID. Le profil des propriétaires américains vieillit, décalage de la propriété à travers le temps, et c’est la même chose en France. Ceux qui ont vu leur taux de propriété augmenter, ce sont les vieux. A l’inverse, les jeunes ont plus en plus de mal à être propriétaires. C’est la même chose dans les résidences secondaires Politique générationnelle La construction ne fera pas baisser les prix et les taux d’intérêts ont un effet négligeable voire nul. Les mesures cycliques (APL, PTZ, …) ont des effets inflationnistes, ce qui crée un effet contre – productif sur les prix des logements, une part du bénéfice est capté par les bailleurs en augmentant les loyers. Conséquences sur les générations post baby-boom Soit en centre-ville locataire Soit propriétaire dans la 1ère, 2ème ou 3ème couronne Japon : « génération sacrifiée » En 20 ans, le parc immobilier a capté 3 700 milliards. A titre d’exemple, la dette de l’Etat français est de 2800 millards. Possibilité d’extraction de richesse : viager hypothécaire Vue démographique et implication pour le marché de l’immobilier En Allemagne, le nombre d’enfants par femme diminue depuis 1955 et ce en constante diminution. On s’attend alors à avoir une population qui diminue en Allemagne dans les années qui viennent. En Allemagne, malgré une population vieillissante, on continue à construire des logements. Malgré des politiques migratoires en Allemagne, la population va vieillir, la politique migratoire pourra au mieux être atténué grâce à la politique de migration. Quelques éléments sur le viager (France) Le propriétaire d’un bien immobilier peut choisir de démembrer ce bien en l’usufruit (ou le droit d’usage) et la nue-propriété Prix du bien = Décote locative (valeur de l’usufruit) + Bouquet (cash à la signature) + Rente La décote locative ne dépend pas du marché immobilier locatif mais simplement l’espérance de vie résiduelle. Il n’y a pas de formule d’actualisation dans le calcul de la rente. Les viagers se développent de plus en plus grâce aux vieillissements de la population. Le marché viager est un marché de niche car c’est un marché qui n’est pas soutenu, il n’y a pas d’avantages fiscaux que ce soit du côté vendeur ou du coté acheteur. Avantages Crédirentier : Pouvoir rester à son domicile Générer un revenu complémentaire Soulagement de la charge financière des enfants envers leurs parents âgés Débirentier : Prix d’achat réduit Permet de développer son patrimoine immobilier Pas besoin du recours à l’emprunt Inconvénients Crédirentier : Dépossession de la propriété du bien Risque de faillite de l’acheteur Délai de vente souvent très long Débirentier : Risque d’aléa sur la durée du versement des rentes Pas d’avantages fiscaux Supporter les gros travaux Etude qualitative sur le viager Vendeurs ont généralement 75 ans. Acheteurs sont souvent bien plus jeunes et souvent parfois des expatriés qui envisagent de revenir dans 10-15 ans. Renée Costes Viager C’est le site qui répertorie les viagers. Parquet, moulure, cheminée Classique du haut de gamme Reverse mort-gage Vous voulez extraire une partie de la valeur de votre bien immobilier, vous allez à la banque qui vous prête et vous rembourserez quand vous mourrez avec la valeur de la vente. Exemple : la banque prête 90 000 sur un bien de 250 000 et peut verser l’argent sous forme de mensualité infinie ou de mensualité finie ou de créer des mensualités non égales. A l’échéance : le bien est vendu, le produit de la vente sert à rembourser le capital emprunté capitalisé et l’éventuelle dette résiduelle n’est pas redevable (non recourse). Ce sont surtout les « house rich, cash poor » qui sont clients de ce genre de produits. Introduction aux autres marchés immobiliers : immobilier d’entreprise C’est tout sauf les logements : Immobiliers d’entreprise (des bureaux) En Ile de France, il y en a La Défense mais ce n’est que 10% du stock de Paris en Ile de France. A Paris, les bureaux sont surtout situés dans le 8ème, sud 17ème, 16ème, 1er, 2ème. Un peu plus vers l’Est, entre le 13ème et le 12ème, il y a une transformation urbaine avec donc un stock de bureaux importants. Tour à la Défense coûte : 800 000 000 € A Boulogne, Issy les Moulineaux, Saint Ouen, Saint Denis, il y a également pas mal de bureaux. Immobiliers commerciaux Centre commercial le plus grand en France : Les 4 temps à La Défense : 300 000 000€. Un centre commercial comme ça peut donc ramener 20 000 000€ par an en termes de loyer récupéré. Immobiliers logistiques (entrepôts) Locaux d’activités (garagistes, PME, etc…) Généralités Vocabulaire Ancien : actifs immobiliers livré depuis plus de cinq ans Neuf : vente d’une opération montée par un promoteur Neuf/restructuré : actifs immobiliers neufs ou livrés depuis moins de 5 ans. Le choix entre faire de la restructuration ou du neuf, c’est que faire de la restructuration prend moins de temps et permet de récupérer des cash-flows plus rapidement que de faire du neuf. Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux (y compris pré-commercialisation) VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement (vente « sur plan ») Prime : Le terme prime désigne un immeuble disposant des caractéristiques suivantes : De taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché D’excellente qualité et offrant les meilleures prestations Dans la meilleure localisation pour un marché donné Locataire prime : loué par un utilisateur disposant d’une excellente signature Offre immédiate : ensemble des locaux vacants, immédiatement disponible pour la commercialisation et l’occupation Offre à un an : ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d’un an Offre neuve future : ensemble des constructions et restructuration qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l’état d’avancement des projets : Projet Permis de construire déposé Permis de construire obtenu Pré – commercialisation (vente sur plan) Chantiers en cours + Commercialisation Queue de programme : dernière commercialisation Analyse offre – demande pour un marché immobilier Entre 2002 et 2006, on a des transactions qui doublent et une offre qui reste constante, donc on peut faire l’hypothèse que la demande est haussière et qu’on va avoir une hausse des prix. De plus, tout ce qui est proposé à la vente trouve preneur donc on est sur un marché très porteur (prix augmente) et un très faible taux de vacances. Sur l’immobilier, si on a 10 immeubles à la vente et 10 acheteurs, alors cela va donner lieu à peu près 7 transactions. En blanc : construction lancée sans pré-commercialisation : sans location ou vente préalable à l’utilisateur En gris : construction lancée avec pré-commercialisation Compte propre : opération réalisée par un utilisateur, pour ses besoins propres, c’est le schéma de propriétaire – résident. Aujourd’hui, la tendance est plus à la location qu’à la propriété dans l’immobilier d’entreprise Une subtilité de la rentabilité locative Plus gros marché européen : Paris en termes de surface et Londres en termes de valeur. A Paris, en 2009, le volume de transaction a été divisé par 10. En situation de crise, le marché immobilier est un marché qui peut s’arrêter. Paris, en 2006-2007, on a 4% de rentabilité locative, alors qu’en 2008-2009 on a plutôt 6% de rentabilité locative du au fait que le bien perd de la valeur à loyer fixe (à cause du contrat de bail). Ensuite, en 2010-2011, les nouveaux locataires vont demander un loyer plus faible et donc les loyers en cours vont être renégociés à la baisse Rentabilité locative = Loyer / Prix du bien Rentabilité totale = Rentabilité locative + Rentabilité en capital Le risque de vacance En 2013, à Madrid, le taux de vacance est de 15,3%. Un immeuble vacant c’est un immeuble qui rapporte du -2% de rentabilité car il faut l’entretenir. Pour le commerce, la localisation « prime » de Paris sont les Champs-Elysées. Un m^2/an sur les Champs Elysées coute 20 000 €, soit 2 000 000€ de loyer à l’année pour 100m^2 de boutique. Quelques boutiques arrivent tout juste à être rentable sur les Champs Elysées, mais la plupart font du déficit sur ce magasin mais cela leur donne de la visibilité (« frais marketing »). 100m^2 sur les Champs Elysées vaut 40 000 000€ si on veut devenir propriétaire. Localisation prime pour le résidentiel à Paris : St Germain des Près, Rive Gauche, Invalides, Champs de Mars, Ile Saint Louis. Cela peut monter à 25 000€/ 30 000€ le m^2 à l’achat. Aujourd’hui, louer un m^2 dans le 6ème coute 400€/m^2/an. L’idée est de se dire est-ce que l’on ne pourrait pas modifier un logement résidentiel en bureau car le bureau rapporte 900€/m^2/an. Pour changer l’usage d’un bâtiment (de résidentiel à bureau), il faut demander à la mairie de Paris et donc cela va dépendre du plan local d’urbanisme en cours dans la ville en question. PME : 90-100€/m^2/an Entrepôts – logistiques : 30€/m^2/an L’affectation réglementaire de la surface est déterminante dans le potentiel locatif de notre surface. Investissement en immobilier d’entreprise en France On est passé d’une situation de propriétaire – occupant à un investissement locatif dans l’immobilier d’entreprise. Les investisseurs institutionnels achètent principalement : Des bureaux Des commerces (centres commerciaux) Du résidentiel (mais en France, c’est pas mal vu d’avoir du résidentiel détenu par des investisseurs institutionnels) Le rendement global des bureaux en France se décompose de la rentabilité locative et de la rentabilité en capital. La rentabilité locative est très stable alors que la rentabilité en capital est très volatile. Le rendement global de la logistique en France se compose principalement du rendement locatif et assez peu de la partie rendement en capital Marché des bureaux En Ile de France Sur les investissements immobiliers, on préfère souvent concentrer nos investissements plutôt que de diversifier car cela nécessite de bien connaître l’environnement. Le quartier central des affaires à Paris est le 8ème/17ème, avec aussi La Défense. Attention, la Défense ne représente que 10% du parc des bureaux en Ile de France. Les autres zones sont la Seine Saint Denis, Val de Marne, Hauts de Seine. Les locataires des bureaux du 8ème arrondissement sont principalement des sociétés financières (fonds d’investissement, M&A, gestion de patrimoine, top management) et des juristes. En tant que propriétaire, ce n’est pas une bonne chose d’avoir des juristes comme locataires car ils cassent trop les couilles, ils connaissent trop bien la loi. A l’inverse à la Défense, on retrouve certes des banques mais plutôt les parties front et middle office. On retrouve notamment les cabinets de conseil, les cadres intermédiaires/supérieurs. Le back office de la banque se retrouve plutôt en 2ème partie de couronne. Le taux de rendement des bureaux « prime » en Ile de France diminue depuis l’utilisation du QE car les loyers augmentent un peu alors que les prix augmentent davantage. Le taux de vacance des bureaux en Ile de France est arrivé à son plus bas en 2000, qui est de 2%. On ne peut pas descendre en dessous des 2% à cause de la période inter-locataire pendant laquelle le propriétaire effectue des travaux. En moyenne, un salarié à 12m^2/salarié dans un logement de bureau. Région lyonnaise L’avantage de Lyon pour l’immobilier de bureaux c’est la situation géographique (pas loin de la Suisse, pas loin de l’Italie) tout en étant en France. C’est une position de carrefour un peu centrale. Région lilloise La politique du territoire a été depuis la fin des années 1990 s’est concrétisé par le développement de bureaux. Marchés régionaux Sur – offre : Aix, Marseille, Toulouse Equilibre : Lille, Lyon, La rentabilité locative diminue dans les logements « prime » des bureaux à cause des politiques de QE Marché des commerces Commerce de centre-ville : cela regroupe les commerces en pied d’immeuble, les immeubles mixtes dont la part de commerce est importantes et les grands magasins de centre-ville Centre commercial : ensemble d’au moins 20 magasins et services regroupés ensemble Centres commerciaux à Paris : Les Halles : 60 000 – 70 000 m^2 Beaugrenelle Italie 2 Passage du havre Bercy Montparnasse Commerce de périphérie : cela regroupe les parcs d’activités commerciales, les grands magasins spécialisés de périphérie A partir des années 1970, la production des centres commerciaux a été ralentit et aujourd’hui, il n’est pas vraiment prévu que l’on reconstruise des centres commerciaux. En France, un Français a en moyenne un 1m^2 de marché de commerce, on a donc environ 70 000 000 de m^2 de commerce en France. Entrepôts / logistiques Entrepôts de classe A : Hauteur supérieure à 9,3 mètres pour pouvoir empiler les stocks Profondeur supérieure à 35 mètres 1 quai pour 1000 m^2 au sol faire en sorte que les semi-remorques n’attendent pas Résistance au sol de 5 tonnes/m^2 minimum car on va empiler du stock lourd Chauffage il fait généralement très froid (12-15°C) On ne chauffe pas car ça couterait une blinde car les entrepôts sont énormes Système d’extinction Entrepôts de classe B : Hauteur supérieure à 7,5 mètres pour pouvoir empiler les stocks Profondeur supérieure à 32 mètres 1 quai pour 1500 m^2 au sol faire en sorte que les semi-remorques n’attendent pas Pas de chauffage Moins de résistance au sol Entrepôts de classe C : Tous ceux qui ne sont ni en A ni en B On trouve la majorité des entrepôts/logistiques proche des réseaux fluviaux car la majorité des importations viennent par bateau vers les grands ports européen : Rotterdam, Le Havre, Bordeaux, Gênes, Barcelone, Marseille Locaux d’activités Bâtiments d’activités Locaux PME – PMI Locaux mixtes Les villes où il y a le plus d’activités dans les locaux d’activités Lyon Bordeaux Aix/Marseille Strasbourg Lille Rennes Partie 2 : Economie (cette partie sera évalué sous forme de QCM à points négatifs) « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité ? (Cours 1) Avant l’immobilier n’était pas enseigné à l’université. En France, c’était considéré comme un sujet mineur alors qu’il était déjà important et développé aux USA. Les choses ont commencé à changer dans la deuxième moitié des années 1990 quand les universitaires français ont commencé à s’intéresser à ce domaine. De plus, à la fin des années 1990, on a une crise immobilière et se rendre compte que l’immobilier peut avoir un impact considérable pour l’économie entière, on a donc aujourd’hui des universitaires qui se penchent sur la question. Poids de l’immobilier dans l’économie En tant qu’individu, tout le monde est concerné par l’immobilier pour se loger. En tant qu’entreprise, ils ont aussi besoin de l’immobilier que ce soit des bureaux, de la logistique. Les services publics ont besoin d’immobilier. Le poids de l’immobilier à travers la nomenclature d’activités Les 5 secteurs d’activité et leur valeur en 2020 : Agriculture, sylviculture et pêche : 36,8 milliards Industrie, manufacture, industries extractives et autres : 272,0 milliards Construction (grande partie de l’immobilier) : 106,7 milliards La part de la construction dans la VA est constante dans le temps mais avec une montée en puissance à partir de 1977 avec des aides de la part de l’Etat pour aider les Français pour améliorer leurs logements. Services principalement marchands (une partie de l’immobilier) : 1158,3 milliards Services principalement non marchands : 480,6 milliards De plus, l’immobilier est un secteur qui emploie à peu près de 7% de la main d’œuvre. Le poids de l’immobilier à travers les comptes du logement On s’intéresse surtout ici à la dépense en logements que ce soit : Prix d’achat d’un bien immobilier Cout de location Electricité Gaz Les dépenses courantes sont passés de 127 milliards en 1990 à 378 milliards en 2020. Les dépenses en capital sont passés de 66 milliards en 1990 à 126 milliards en 2020. Les dépenses en logement en 2011 représentent 22% du PIB alors qu’en 2020, elles représentent 23,5%. Les dépenses courantes ont également augmenté de leur côté à travers le temps. Le secteur immobilier est très important, il occupe 1/5 du PIB, peu de secteurs ont un poids aussi important. Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale Le parc résidentiel se compose en : Résidences principales (83%) 43% d’appartements 57% de maisons 58% de propriétaires 42% de locataires Résidences secondaires (10%) 58% de maisons 42% d’appartements Logements vacants (7%) Les PEL aujourd’hui ne sont plus très utile car les taux bancaires sont super bas, néanmoins les PEL ne sont pas fermés pour diverses raisons notamment car certaines personnes les utilisent comme de l’épargne. Néanmoins, l’Etat essaye de rendre de moins en moins intéressant le PEL en n’autorisant plus de remettre de l’argent après 12 ans ou en y mettant de la fiscalité. Entre 2011 et 2020, le parc logement a augmenté de 10%, avec notamment 400 000 propriétaires de plus qui ont fini de rembourser leurs crédits. Le parc immobilier représente aujourd’hui 60% du patrimoine financier des ménages Immobilier et cycles économiques Les cycles en théorie suivent 4 étapes : Expansion : activité immobilière s’accroit Surchauffe : activité stagne avant de se retourner Dépression : Reprise Un cycle en théorie suit une sinusoïdale Ce qui crée des ventes à un prix bas sur le marché immobilier ce sont les divorces (plus de 100 000 divorces par an en France) car le divorce oblige souvent la vente rapide et donc à un prix plus bas que celui du marché. Il existe une très bonne corrélation entre les divorces et les ventes en immobilier. Les autres facteurs comme les maladies et les pertes d’emploi font que les vendeurs lâchent du lest et vendent sous le prix du marché pour liquider le plus rapidement possible. Le cycle en pratique ne suit pas du tout une sinusoïdale. Néanmoins, depuis 30 ans, en France, on peut dire qu’on a eu deux cycles immobiliers. En matière d’immobilier non résidentiel, les choses sont beaucoup plus compliqués, c’est difficile de dire que cela suit un réel cycle. Prix de l’immobilier et bulles immobilières (Cours 2) Prix immobiliers, de quoi parle-t-on ? Les principales sources : combien de sources ? difficile de savoir Voici quelques-unes : FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) La plus vieille organisation (crée depuis 1946) qui revendique la première place A crée l’ESI (Ecole Supérieur de l’Immobilier) en 2004 Très puissante au début des années 2000 mais aujourd’hui elle a perdu de sa superbe LAFORET Crée en 1981 Revendique plus de 700 agences et 3000 collaborateurs FONCIA Crée en 1972 Revendique 450-600 agences et 8000 collaborateurs Présente en France, en Suisse, en Allemagne et en Belgique Premier à proposer à ses clients une gestion globale (gestion de copropriété, gestion locative, location, vente, achat, …) Introduit en bourse en 2001 et sortie en 2016 Appartient à différents fonds d’investissements GUY HOQUET Compte 450 agences Positionné sur l’immobilier garanti (prix de vente, délai de vente, …) CENTURY 21 Crée aux USA en 1972 et arrive en France en 1987 850 agences et 5500 collaborateurs ORPI Développer sous forme de coopérative Expérience de plus de 50 ans STEPHANE PLAZA IMMOBILIER Crée en 2015 Ce sont les émissions de télévision qui ont apporté le succès de ce réseau Réseau positionné sur le digital Plus de 600 agences et a pour ambition d’atteindre 800 agences en 2025 Tous ces réseaux ne communiquent pas de la même façon. Certains réseaux sont essentiellement urbains comme CENTURY 21, et donc lorsqu’ils annoncent une augmentation des prix, c’est une augmentation de leur réseau urbain et non à l’échelle toute la France. C’est pour cela que FNAIM a eu beaucoup de succès dans les années 2000 car le réseau était sur tout le pays, et donc lorsqu’il annonçait une hausse ou une baisse c’était plutôt général à tout la France. Pourquoi malgré une abondance de source, il est difficile de connaitre le vrai prix de l’immobilier ? Examinons le processus de collecte des données des prix immobiliers Mise en vente du logement (prix initial) Compromis de vente (prix convenu) Déblocage du prêt (argent récupéré auprès de la banque) + Signature de l’acte notarié (prix définitif) Versement des droits d’enregistrement (travail que l’Etat a délégué aux notaires) Parce qu’en economie, la connaissance d’un prix d’un bien, puis sa comparaison avec les autres biens suppose l’homogénéité de ceux-ci  Les biens ne sont jamais homogènes dans l’immobilier ; deux maisons totalement identiques mais avec une exposition différente n’auront pas le meme prix. Quand on parle de prix de l’immobilier, c’est quelque chose très difficile à appréhender (car très hétérogène), c’est pour cela que l’on ne peut pas toujours se fier aux prix des différences agences immobilières : il vaut mieux recourir à un expert comme l’INSEE ou encore les experts du Ministère du Logement. La principale différence de prix entre l’agence immobilière et l’INSEE est dû au fait que l’INSEE calcule un prix par rapport à des logements de même qualité. Avant la crise de 1993, l’immobilier était considéré comme un domaine qui n’intéressait pas les économistes et les statisticiens, c’est pour cela, que nous n’avons pas de statistiques INSEE sur l’immobilier avant 1996. Entre 1996 et 2021, à l’échelle de la France et de l’Ile de France (les mouvements sont les plus importants à Paris et en petite couronne parisienne) : Grosse hausse du prix de l’immobilier de 1996 à 2008 Baisse de 2008 à 2015 2008 – 2009 : crise subprimes 2011 – 2015 : crise de la dette souveraine Une hausse des prix constante depuis 2015 Le marché immobilier est constitué de : 2/3 d’anciens logements Les fluctuations dans l’ancien sont d’ampleur plus importantes que celles du neuf La volatilité du prix de l’ancien est plus élevée que la volatilité du prix du neuf 1/3 de nouveaux logements Les mouvements dans le neuf sont dans la même direction que les mouvements dans l’ancien Les bulles en théorie Les bulles qui viennent de modes et de manies Lorsque l’on pense aux bulles, on pense à : Hausse exponentielle des prix Difficile de dire que les prix immobiliers suivent une hausse exponentielle Néanmoins, la hausse du prix de l’immobilier augmente beaucoup plus vite (15% en 2 ans dans les pires moments) que la hausse des salaires Une bulle est un phénomène qui se déroule en 4 étapes : Fait économique nouveau + Euphorie boursière Grande masse d’investisseurs attiré par le phénomène Les cours s’emballent Euphorie s’arrête et les gens ont peur et les prix chutent Première bulle historique : bulle de la tulipe en 1636 – 1637 aux Pays – Bas à cause d’un effet de mode. Première bulle financière en 1719 – 1720 : bulle de John Law : économiste écossais qui a proposé le billet de banque en France pour payer afin de résoudre le problème de la dette française en créant une banque tout en proposant des dividendes de 6-7% aux actionnaires. De plus en plus de personnes investissent dans sa banque en raison des dividendes très importants promis, ce qui crée une spéculation incroyable (x10) mais les promesses ne sont pas tenues, et en quelques mois, le cours de l’action chute drastiquement. Résultat, John Law s’enfuit et va se réfugier aux Pays-Bas. Les bulles d’autres sources Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs. Partons du modèle de Williams (1938), appliquons-le à l’immobilier en faisant apparaitre (théoriquement) une bulle : Pt = e − yEt (Lt + Pt + 1). En t, le prix est simplement l’actualisation de l’espérance des loyers et du prix de vente à la date supérieur. D’où on a que : Pt (Lt) (prix) = Ft (valeur fondamentale) + Bt (Lt) (bulle intrinsèque) L’intérêt de ces calculs est de montrer que les bulles peuvent venir de phénomènes économiques et non pas uniquement de phénomènes de modes ou de manies. Dans ces bulles de type « économique », on ne peut pas avoir une bulle qui explose mais on peut avoir une bulle qui se dégonfle. Pour résumer : Les bulles de modes et de manie peuvent exploser Les bulles économiques n’explosent pas mais peuvent dégonfler Peut-on parler de bulle immobilière en France ? Les bulles immobilières ne peuvent pas venir de phénomènes de modes ou de manie car il faut plusieurs années de salaires pour acheter un bien immobilier. Il y a 15 ans, il fallait 3 ans de salaire pour acheter un bien alors qu’aujourd’hui il faut 7 ans de salaire pour acheter un bien immobilier. On voit donc mal comment un phénomène de bulles peut se créer sur l’immobilier car c’est de l’investissement (très) long terme. La question que l’on se pose maintenant est de savoir s’il existe des bulles fondamentales sur le marché immobilier. Lorsque l’on veut étudier les bulles de type « économiques », il faut collecter les informations sur les loyers mais ces données ne sont pas collectées par l’INSEE, il faut donc se rabattre sur les sources privées comme la source CLAMEUR. La source CLAMEUR (ne s’occupe que des logements privés et non publics : donc ne prends pas en compte les HLM qui représentent 1/5 millions des logements) Association crée en 2006 qui produit un observatoire des loyers du marché locatif privé Compile de très nombreuses références de baux pour produire son observatoire Membres fondateurs PLURIENCE FONCIA SNPI : Syndicat National des Professionnels Immobiliers UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière Evolution des prix des loyers entre 2018 et 2021 : Au niveau national Plutôt stable dans le temps avec une très légère augmentation Ne semble pas avoir de bulles au niveau « intrinsèque » au niveau national Au niveau régional Région IDF Légère baisse des loyers au niveau global à cause du plafonnement des loyers à Paris en 2019 Ne semble pas avoir de bulles au niveau « intrinsèque » au niveau régional que ce soit en région IDF ou même dans les autres régions Au niveau départemental Paris On constate une hausse modérée des loyers (mais pas une explosion) et ce malgré la décision de la maire de plafonner les loyers Hauts de Seine Globalement, les loyers ont augmenté un tout petit peu sur la période On ne constate pas de bulle au niveau départementale non plus Financement de l’immobilier (Cours 3) Financement des ménages Les différentes sources de financement du logement Héritage ou donation (entre 5% et 9%) Achat au comptant (13% - 14%) Achetés dans les endroits les plus chers : Paris ou la Cote d’Azur Ces acquéreurs sont souvent des jeunes personnes de moins de 30 ans qui ont de l’argent de la famille Achat à crédit (78% - 82%) La plus grande partie acquiert le logement à crédit La part des achats à crédit a augmenté (de 78% en 2001 à 82% à 2013) Le crédit est le principalement mode de financement du logement Le financement bancaire Deux sources d’informations : Les crédits mis en force (enquête de la conjoncture de la Banque de France) Crédits comptabilisés pour la totalité du financement dès lors qu’un euro a été versé Dans le cas d’un achat sur plan et qu’on a versé que 10% soit par exemple 30 000€, alors que les crédits mis en force constateront l’intégralité soit 300 000€  Entre 1983 et 2021, on est passé de 0 milliard de crédit immobiliers mis en force en cumul annuel à 200 milliards de crédit mis en force Les crédits nouveaux (Banque de France à la suite d’un règlement de la BCE) Sont comptabilisés uniquement les crédits versés mais sont aussi inclut les renégociations et les rachats de crédits Entre 2003 et 2021, on est passé de 80 milliards de cumul annuel de crédits nouveaux à l’habitat des ménages à 300 milliards avec un pic atteint en 2017 à 350 milliards. En réalité, il s’agit pour 30% de ces valeurs de renégociation. Les crédits immobiliers ont explosé ces dernières années, comme en témoigne les encours de crédits à l’habitat des ménages qui n’a fait qu’augmenter entre 1993 (220 milliards) et 2021 (1300 milliards). Encours N = Encours N-1 + Nouveaux – Remboursements Epargne intermédiée et financement bancaire des professionnels de l’immobilier Epargne intermédiée se fait à travers deux types de véhicules : Véhicules nos côtés Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) Véhicule permet aux épargnants d’investir dans la pierre sans lien direct avec les murs. Elle permet de déléguer et donc d’échapper aux opérations que doit gérer en direct l’investissement immobilier : chercher un locataire, signer le contrat, répondre aux sollicitations du locataire. Avantages spécifiques de la SCPI : gestion délégué, mutualisation des risques Le cadre juridique de la SCPI est particulier et est régulé par le droit. De plus, la SCPI est régulée concernant la composition de ses actifs et sur la cession de ses actifs. La SCPI doit agir dans l’intérêt des détenteurs de parts de la SCPI. De plus, les régulations dans la SCPI sont importantes afin de protéger les épargnants concernant la mutualisation des risques, sécurisation de la gestion et l’expertise des biens. Fonctionnement d’une SCPI Comme tout marché de parts, il existe deux compartiments Marché primaire : lors de la création ou des augmentations de capital Marché secondaire : lors des cessions Confrontation entre les offreurs et les demandeurs a lieu à date fixe selon les périodicités allant d’une semaine à trois mois Fiscalité d’une SCPI La SCPI est intéressante notamment grâce à sa fiscalité : les revenus ne sont pas taxés au niveau de la SCPI mais sont taxés au niveau du détenteur de la part de SCPI. Le principal attrait de la SCPI est d’avoir les avantages de la pierre sans les inconvénients Crise des années 90 et ses conséquences sur les SCPI Crise des SCPI : une certaine illiquidité, rigidité des règles de gestion projet d’OPCI permettent de rendre les SCPI encore plus liquides L’association ASPIM regroupe les principales sociétés, collecte et publie les chiffres concernant le marché des SPCI. Ainsi, entre 2010 et 2020, la capitalisation boursière des SCPI est passé de 22 300 000 000€ à 71 000 000 000€. Sur la même période, les transactions sur le marché secondaire ont également beaucoup augmenté. En rentrant un peu plus dans le détail, on peut voir que l’investissement est plus élevé que la cession : c’est un marché qui inspire plutôt confiance. Les SCPI investissent à 95% dans l’immobilier d’entreprise (real estate) contre 5% dans le résidentiel. Les SCPI investissent près de 60% dans leur portefeuille en Ile de France (Paris - région parisienne), puis en région puis à l’Etranger. Plus précisément, dans la très grande majorité (63%), les SCPI investissent dans les bureaux puis viennent les commerces (18%). La SCPI est accessible à partir de 30 000€. Taux de propriétaires en France : 62% Les OPCI On peut considérer qu’une Organisation de Placement Collectif Immobilier (OPCI) c’est une OPCVM (SICAV et FCP) immobilière, c’est-à-dire que c’est un produit d’investissement non-côté récemment crée afin d’accroitre la liquidité des investissements de type SCPI. L’OPCI oblige à avoir 10% de son patrimoine sous forme de trésorerie pour assurer la liquidité. Cadre juridique OPCI peut exister sous deux formes : 1) Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) Le fonds a une personnalité morale 2) Fonds de Placement Immobilier (FPI) Le fonds n’a pas de personnalité morale L’OPCI est accessible à partir de 3000€ Véhicules côtés Les SIIC La société d’investissement immobilier côté (SIIC) permet d’apporter un certain nombre d’avantage dont notamment le fait de pouvoir investir dans l’immobilier côté pour que la France puisse être aussi compétitif que l’Allemagne ou l’Espagne. Le statut fiscal des SIIC les rend avantageux mais viennent néanmoins avec certaines contraintes. De nombreux régimes SIIC 1,2,3 puis 4 ont été petit à petit mis en place pour faire évoluer les statuts des SIIC pour essayer de créer quelque chose qui sied au marché français. Malgré tous ces efforts, le régime des SIIC n’a pas très bien réussi malgré certaines opérations emblématiques (Mr Bricolage, Jardiland, Quick, …). Au final, les SIIC n’ont pas eu un très grand succès. La plus grande foncière (Unibail) a connu une grosse chute suite au COVID-19 mais Unibail ne s’en déjà toujours pas remis car Unibail est spécialisé dans les centres commerciaux et que ces derniers ont été fermés durant le confinement. Enquête ACPR auprès des établissements de crédits Les banques prêtent principalement dans le résidentiel Endettement et surendettement des ménages En 20 ans, la dette résidentielle a été multiplié par 4 alors que le PIB a été multiplié par moins de 2, d’où un risque de surendettement. Les ménages sont principalement endettés pour l’immobilier mais peuvent aussi être endetté pour la trésorerie (voiture, cuisine, prêts à la consommation, crédit revolving, découvert bancaire). Surendettement : vous êtes surendetté lorsque vous n’arrivez plus, malgré vos efforts, à payer vos dettes personnelles. La procédure de désendettement est réservée aux personnes ne relevant pas des procédures collectives prévues par le code du commerce. Le surendettement concerne les dettes non professionnelles. La procédure de traitement du surendettement des ménages est proposée par la banque de France. Le phénomène du surendettement n’est donc pas à sous-estimer.